Toelichting rvs Bob vestigen voorkeursrecht Oude Centrum II.pdf
Tekst van het document
Toelichting
Gemeente
Roosendaal
raadsvoorstel
aan
de
raad
van
gemeente Roosendaal
Aanleiding Bij besluit van 20 mei 2025 heeft het college besloten om op een aantal percelen aan de Brugstraat, Hoogstraat en Molenstraat te Roosendaal een voorlopig voorkeursrecht te vestigen. Het betrof onder meer de percelen (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (‘de percelen’). De percelen zijn eigendom van (geanonimiseerd) (‘bezwaarmaker'’). Uw raad heeft bij besluit van 19 juni 2025 het voorkeursrecht bestendigd. Bezwaarmaker
grond juni 2025.
heeft bezwaar gemaakt tegen het collegebesluit van 20 mei 2025. Het bezwaar wordt op artikel 16.32c, eerste lid, Ow tevens geacht te zijn gericht tegen het besluit van uw raad van 19 Daartegen heeft bezwaarmaker eveneens bezwaar gemaakt. Het besluit van het college en
het besluit
van
van
raad worden
uw
raad worden
en
uw
De
commissie
hierna
voor
de
hierna
samen
gezamenlijk aangeduid als ‘het bestreden aangeduid als ‘de gemeente’.
bezwaarschriften
november 2025
geadviseerd 2025 te herroepen.
om
het bezwaar
besluit.
Het
college
(‘bezwaarschriftencommissie') heeft bij advies gegrond te verklaren en het bestreden besluit van
3
van
19 juni
In dit voorstel wordt uw raad voorgesteld om het bezwaar ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten. Het college adviseert de raad om af te wijken van het advies van de bezwaarschriftencommissie. Volgens het college is in het besluit voldoende onderbouwd dat het voorkeursrecht noodzakelijk en evenredig is om de aantoonbare problemen aan te pakken. Daarnaast blijkt uit het feitelijke gebruik en de toegedachte functies dat sprake is van een afwijkend gebruik en dat het voorkeursrecht overeenkomstig zijn wettelijke doel wordt ingezet. Op basis hiervan ziet het college geen aanleiding om het bezwaar gegrond te verklaren. In bijlage 3 is de volledige onderbouwing opgenomen, inclusief verwijzingen naar relevante jurisprudentie.
Beoogd
effect Het nemen van de ronden.
beslissingen
op de bezwaarschriften
is noodzakelijk
om
de
bezwaarprocedure
af te
Argumenten 1.1. Het nemen van de beslissing op de bezwaarschriften is noodzakelijk om de bezwaarprocedure te ronden. De bezwaarschriften zijn behandeld bij de bezwaarschriftencommissie. Deze commissie heeft een advies uitgebracht. Door het nemen van een besluit in afwijking van dit advies wordt de
af
bezwaarprocedure afgerond. 2.1
Uw raad beslist in afwijking
De commissie adviseert te
de
herroepen, beslissing
worden
de
raad
uw
een
nieuw
om
het bestreden
gronden
van
het advies
om
het ingediende bezwaar
heroverwogen van
bezwaarschriftencommissie
de bezwaarschriftencommissie.
van
besluit te
nemen
en
gegrond te verklaren, het bestreden besluit om de proceskosten te vergoeden. Omdat afwijkt van het advies van de commissie
besluit in stand
te houden
bezwaar
bezwaarmaker,
van
alsmede
het
advies
van
de
bijlage 3 beschreven en weerlegt. Deze bijlage is de lijdende waarom het bezwaar onderbouwing ongegrond wordt verklaard en bevat verwijzing naar jurisprudentie. Hiervoor is extern advies ingewonnen bij deskundigen op dit gebied. Hieronder volgt de verkorte versie. Belangenafweging Bezwaarmaker het
en
motivering
voert aan
van
vestigen ontwikkelplannen
een
als de gemeente
zou
in
dat
uw
raad onvoldoende
voorkeursrecht
heeft die hierdoor
rekening heeft gehouden met zijn belangen en dat onevenredige gevolgen voor hem heeft, onder meer omdat hij zelf zouden worden belemmerd, verkoop lastiger wordt en sloop dreigt
kopen. De bezwaarschriftencommissie adviseert dat in het bestreden besluit geen evenredigheidsbeoordeling is uitgevoerd en dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de toegedachte functie en het afwijkende huidige gebruik de inbreuk op de vrije overdraagbaarheid rechtvaardigen.
de
Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal
Uw raad wijkt hiervan gemotiveerd af. In het bestreden besluit is onderbouwd dat in ’t Oude Centrum (Brugstraat Hoogstraat Molenstraat) de leefbaarheid en veiligheid aantoonbaar onder druk staan en dat inzet van het voorkeursrecht nodig en passend is om regie te voeren op integrale herontwikkeling en om speculatie en prijsopdrijving te voorkomen conform doel en strekking van de Omgevingswet. Het voorkeursrecht vormt volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak een beperkte inbreuk: eigendomsrechten blijven in stand slechts bij vervreemding moet eerst aan de gemeente worden aangeboden terwijl rechtsbescherming is geborgd. Ontwikkelmogelijkheden voor bezwaarmaker blijven bestaan (conform huidige functie en na toebedeling de nieuwe functie). Bovendien heeft de wetgever bij de Wvg reeds het algemene belang afgezet tegen het individuele financiële belang; dat kader is onder de Omgevingswet ongewijzigd. Verder heeft de gemeente meegewogen dat – voor het geval bezwaarmaker ervoor kiest om het perceel aan de gemeente te koop aan te bieden waartoe hij niet verplicht is – verkoop plaatsvindt tegen de werkelijke waarde. De Omgevingswet bevat volgens vaste rechtspraak voldoende waarborgen voor een zorgvuldige prijsvorming bij verkoop aan de gemeente.
De mogelijkheid dat een derde wellicht meer zou willen betalen dan de werkelijke waarde is volgens de Afdeling bestuursrechtspraak niet relevant voor de vraag of een voorkeursrecht mag worden gevestigd. Het tegengaan van speculatie en prijsopdrijving behoort immers tot de kern van het instrument. Gelet op het voorgaande acht uw raad de nadelige gevolgen voor bezwaarmaker niet onevenredig in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen en wordt het advies van de commissie op dit punt niet gevolgd. Zie bijlage 3 voor de volledige onderbouwing met verwijzing naar jurisprudentie. ,
,
,
,
,
,
,
,
Toegedachte functie wijkt af van het feitelijk gebruik De bezwaarschriftencommissie stelt dat geen duidelijk afwijkend (feitelijk) gebruik bestaat ten opzichte van de toegedachte functies en dat geen intensiever gebruik is gebleken. Echter gaat het daarbij om een vergelijking tussen enerzijds de in de voorkeursrechtbeschikking toegedachte functie en anderzijds het (feitelijk) gebruik van de gronden. Het gaat dus niet om een vergelijking tussen de toegedachte functie en de huidige functie. De bezwaarschriftcommissie lijkt dat te miskennen in haar advies waar zij op pagina’s 3-4 van het advies een vergelijking maakt tussen de toegedachte functie en de huidige functie. In dit geval is het feitelijk gebruik wonen terwijl aan de aangewezen percelen de functies “wonen verkeer detailhandel maatschappelijk daghoreca werken natuur of groen alle niet agrarisch en alle nader uit te werken” zijn toegedacht. Deze toegedachte functies staan wezenlijke andere gebruiksmogelijkheden toe dan het huidige feitelijke gebruik en kunnen een intensivering mogelijk maken. Daarmee is voldaan aan het vereiste dat de toegedachte functie afwijkt van het feitelijk gebruik. Het advies van de bezwaarschriftencommissie op dit punt wordt daarom niet gevolgd. Zie bijlage 3 voor de volledige onderbouwing met verwijzing naar jurisprudentie. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Overige bezwaargronden Voor een bespreking van de overige bezwaargronden van bezwaarmaker verwijst het college naar het verweerschrift van uw raad dat is opgenomen als bijlage bij dit voorstel. ,
3. 1De proceskostenvergoeding wordt afgewezen. Het bestreden besluit blijft in stand waardoor er geen proceskostenvergoeding verschuldigd is. Kanttekeningen 1. 1Tegen de beslissing op bezwaar is beroep mogelijk De beslissing op het bezwaar is vatbaar voor beroep. Dit betekent dat tegen deze besluiten beroepschriften kunnen worden ingediend.
Financiën n. v. t.
Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal
Communicatie
Na het vaststellen door uw raad van de beslissing op het bezwaarschrift wordt deze naar de bezwaarmaker of de gemachtigde verstuurd. ,
Bijlagen
1. 2. 3.
Verweerschrift d. d. 24 september 2025 Advies van de commissie voor de bezwaarschriften d. d. 3 november 2025 Volledige onderbouw beslissing op bezwaar