Toelichting rvs aankoop kerk Sint Jan.pdf

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

Aanleiding De kerk Sint Jan vormt het hart van Roosendaal. ‘Onze' kerk is op initiatief van de lokale gemeenschap in de dertiende eeuw ontstaan en heeft aan de wieg gestaan van wat nu de gemeente Roosendaal is, ruim 750 jaar later. De Sint Jan heeft blijvend grote maatschappelijke waarde. De kerk heeft ook belangrijke cultuurhistorische en architectonische waarden en is daarom aangewezen als een rijksmonument. Hierna wordt uitgebreider het voorstel toegelicht om het volledige eigendom in de kerk Sint Jan voor de Roosendaalse gemeenschap definitief te verwerven. Of beter gezegd: de gemeente het eigendom in de kerk niet verliest. De huidige eigenaar is N.V. Monumenten Beheer Brabant (MBB). De gemeente Roosendaal is aandeelhouder van MBB en heeft daarmee de Sint Jan dus in indirect eigendom. MBB heeft daarentegen besloten al haar aandelen, en ook haar vastgoedportefeuille, aan BOEi te verkopen. BOEi is een private rechtspersoon zonder binding met Roosendaal. Het verliezen van het eigendom in de Sint Jan als hart van het Roosendaals erfgoed is onaanvaardbaar. Daarom is dit het moment om het directe eigendom te verwerven. Een belangrijke bijkomende reden is dat de gemeente reeds financiële investeringen in de kerk heeft gedaan, die met de eigendomsverwerving worden zekergesteld voor haar eigen bezit.

MBB is bereid tot de verkoop, tegen een bedrag van € 150.000,- en onder de voorwaarde van ‘as is where is'. Een kerk, zeker een rijksmonumentale kerk, is daarentegen geen (financieel) rustig bezit. Het voorstel is te voorkomen dat de kerk Sint Jan ‘blind’ wordt aangekocht. Daarom is er door de gemeente eerst gedegen vooronderzoek met behulp van externe deskundigen gedaan naar de aankoop en het beheren en onderhouden van de kerk. Daarmee heeft de gemeente zoveel als mogelijk duidelijkheid gekregen welke investeringen de komende tien jaar in de Sint Jan moeten worden gedaan, naast het feit dat de aankoop ook veel voor de gemeenschap betekent. De uitkomsten van dit vooronderzoek zijn hierna in deze toelichting bij het raadsvoorstel opgenomen. Al met al is er de wens om met de aankoop te borgen dat de Sint Jan voor de lengte der dagen in eigendom van onze eigen gemeenschap is. Daarmee wordt vol ingezet op het behoud van het erfgoed. Ter verdere toelichting het volgende. De huidige eigendomsstructuur van de kerk Sint Jan De kerktoren is al - van oudsher - in eigendom van de gemeente. De overige delen van de kerk zijn in eigendom van MBB. MBB bezit ook andere rijksmonumenten in de provincie Noord-Brabant. MBB is een private rechtspersoon met publiekrechtelijke aandeelhouders (op 1,6% van de aandelen in eigendom van CZ na). De gemeente Roosendaal heeft 17,4% van de aandelen.

De provincie Noord-Brabant is met 72,6% de meerderheidsaandeelhouder. De aandeelhouders van MBB beogen hun aandelen over te dragen aan de besloten vennootschap BOEi. Met deze aandelenoverdracht gaat ook de gehele vastgoedportefeuille van MBB naar BOEi. Zij is een private monumentenorganisatie. Vervolgens zal MBB zichzelf liquideren. Anders dan bij MBB is de gemeente geen aandeelhouder van BOEi. BOEi heeft helemaal geen publiekrechtelijke aandeelhouders. De geschetste omstandigheden geven aanleiding om het eigendom in de kerk Sint Jan definitief te verwerven: zo behoudt de gemeente zelfregie over het voor haar belangrijke erfgoed Gelet op de aanstaande overdracht van aandelen en vastgoedportefeuille zou de gemeente haar eigendomspositie verliezen, als daarop nu niet wordt geacteerd. Dit zou niet alleen betreurenswaardig zijn, omdat het een maatschappelijke en morele plicht van de gemeente jegens de lokale gemeenschap is om het voortbestaan van de Sint Jan te (kunnen) borgen en vol in te zetten op het behoud van het erfgoed. Er is ook een andere, meer zakelijke reden die aan de definitieve verwerving ten grondslag ligt.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

De kerk wordt namelijk momenteel gerestaureerd en gerenoveerd om haar een toekomstbestendige bestemming te (kunnen) geven. Op deze manier wordt ons erfgoed uiteindelijk weer toegankelijk voor hoofdzakelijk lokale gebruikers en bezoekers en kan de kerk multifunctioneel worden gebruikt (zie ook het aanwijzingsbesluit DAEB Stichting St. Jan Roosendaal d.d. 25 mei 2021). Voor de huidige restauratie en renovatie – hierna te noemen: de werkzaamheden - heeft de gemeente eerder een garantstelling van € 3,2 miljoen respectievelijk een achtergestelde lening van € 400.000,- aan de Stichting St. Jan Roosendaal verstrekt (zie ook de raadsmededeling d.d. 21 december 2021, met het zaaknummer 481120). Deze Stichting huurt de kerk casco van MBB en deze huurrelatie zal met de gemeente worden voortgezet. De huurovereenkomst bevat op hoofdlijnen de volgende afspraken: 1. De huurprijs bedraagt € 87.000,--, die jaarlijks wordt geïndexeerd met 2,25%; 2. De huurperiode is 30 jaar; 3. De Sint Jan wordt casco verhuurd; 4. De indexering over de periode 2027 tot en met 2035 wordt betaald in de jaren 2036 tot en met 2040 i.v.m. opstarten benutting Sint Jan; 5. De huursom over het jaar 2026 wordt betaald in de periode 2027 tot en met 2035 in verband met de verbouwing die nog doorloopt in 2026.

De voorgenomen voorwaarden waaronder verwerving zal plaatsvinden Voor aankoop van de Sint Jan is mondelinge overeenstemming met MBB bereikt, onder alle denkbare voorbehouden zoals die van zorgvuldige besluitvorming door uw raad. De overeenstemming houdt in een aankoopprijs van € 150.000,-- tegen de voorwaarde ‘as is where is'. ‘As is where is’ houdt in dat de kerk in de huidige staat wordt overgenomen en betekent dat alle risico's in relatie tot de kerk en alle benodigde werkzaamheden inclusief daarmee gemoeide financiële investeringen na de datum van eigendomsoverdracht voor rekening van de gemeente zijn. Dit geldt ook voor de na die datum nog voortdurende werkzaamheden als hiervoor toegelicht. Verwerving betekent ook structureel beheer en onderhoud (instandhoudingsplicht) In het licht van het voorgaande heeft de gemeente duidelijkheid willen verkrijgen over wat zij nu precies aankoopt. Anders gezegd: wat zijn de te verwachten (financiële) lasten van aankoop, beheer en onderhoud van de Sint Jan in haar huidige staat (de toren buiten beschouwing gelaten, die immers buiten de verwerving valt). Dit beheer en onderhoud moeten ordentelijk kunnen worden uitgevoerd, mede vanwege de wettelijke instandhoudingsplicht van de gemeente als eigenaar van het rijksmonument. Voor dit moment geven de taxatie en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van externe deskundigen duidelijke inzichten.

Deze taxatie en het MJOP zijn onder geheimhouding aan uw raad overgelegd wegens de financiële en economische positie van de gemeente (artikel 5.1 Wet open overheid): 1. Het taxatierapport gaat uit van € 16.000,-- aan jaarlijks vaste kosten (zoals verzekering en zakelijke rechten) en € 7.500,-- aan jaarlijkse beheerkosten. 2. Uit het MJOP van november 2025 volgt dat naar de inschatting van dit moment nodig is een jaarlijkse storting van € 257.500,-- in de voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen. Hierin zit mede inbegrepen het (verder) wegwerken van achterstallige werkzaamheden. Er zijn al werkzaamheden verricht en er zijn ook verdere werkzaamheden nodig. Die waren al gepland of zijn nieuw gebleken. Dit laatste illustreert overigens de onzekerheid die gemoeid is met het instandhouden van een (rijksmonumentale) kerk. Voor een deel van de benodigde financiering kan de gemeente bij andere overheden subsidies aanvragen. Deze subsidies zijn grofweg in twee categorieën in te delen: subsidie voor verduurzaming en subsidie voor het onderhouden van een rijksmonument. De gemeente kan tot en met 2030 jaarlijks subsidie aanvragen ter bevordering van de duurzaamheid van haar maatschappelijk vastgoed (de DUMAVA-subsidie). Dit is een subsidie die afhankelijk van de aard van de kosten daarvan 20% tot 30% vergoed, met ook minimum- en maximumbedragen.

Op grond van de Subsidieregeling instandhouding

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

monumenten (de Sim-regeling) kan jaarlijks subsidie voor onderhoud van monumenten worden aangevraagd, tot maximaal 50% van de subsidiabele kosten met ook een maximumbedrag. De Simregeling bevat overigens tevens een (beperkt) extra budget voor kerken. Op aanvragen voor deze subsidie wordt jaarlijks voor 1 september beslist. Beoogd effect Er worden met het verwerven van direct eigendom twee effecten beoogd. Het eerste effect is dat de gemeente blijvend zelf de regie op de Sint Jan, als multifunctioneel en openbaar toegankelijk gebouw, houdt. Een tweede effect is dat de al eerder gedane investeringen van de gemeente in de kerk niet aan een andere private partij ten deel vallen. Argumenten 1.1 Met het verwerven van direct eigendom behoudt de gemeente voor de huidige en toekomstige generaties de maximale zelfregie over haar hart van de stad Met het verwerven van het directe eigendom van de Sint Jan behoudt de gemeente de zeggenschap over het voor de gemeenschap zo beeldbepalende en belangrijke rijksmonument. Zou de gemeente geen eigenaarschap (meer) hebben, dan resteren uitsluitend publiekrechtelijke bevoegdheden om sturing aan de instandhouding, het beheer en gebruik van de kerk te geven.

Als (enige) eigenaar kan de gemeente ook op een andere, privaatrechtelijke manier de instandhouding van het gebouw, de gewenste open inloopvoorziening van de kerk en haar sociaal-maatschappelijke functie definitief borgen. Zo verkrijgt de gemeente directe zeggenschap in de private relatie verhuurder - huurder. 1.2 Met verwerving van het eigendom komt een deel van de eerdere financiële investeringen door de gemeente in de kerk haarzelf ten goede De gemeente staat voor € 3,2 miljoen garant voor het verrichten van de huidige werkzaamheden in de kerk door Stichting St. Jan. De gemeente heeft verder een achtergestelde lening van € 400.000,- aan Stichting St. Jan verstrekt voor diezelfde werkzaamheden. Stichting St. Jan huurt de Sint Jan casco. Onder haar verantwoordelijkheid wordt de kerk op dit moment gebruiksklaar gemaakt. Nu de kans tot verwerving van het eigendom zich voordoet, is deze financieringsstructuur tussen de gemeente en huurder óók een reden om te verwerven. Een deel van de werkzaamheden dat de Stichting St. Jan momenteel in de kerk verricht, komt namelijk met de verwerving via natrekking ten goede van de eigenaar; dit is de gemeente na de verwerving. 1.3 Door aankoop van de kerk komt die volledig in eigendom van één (rechts)persoon Een bijkomend voordeel van verwerving is dat de kerk volledig in eigendom van één (rechts)persoon komt.

Een ongedeeld eigendom voorkomt eventuele vraagstukken of discussies over natrekking van zaken aan het ene of juist het andere eigendomsdeel van de Sint Jan. Een gedeelde eigendomssituatie vermindert ook in enige mate de courantheid van de kerk. Dit laatste wordt dus eveneens voorkomen met eigendomsverwerving van de gehele kerk door één (rechts)persoon. 1.4 De verwerving draagt bij aan diverse doelstellingen van het collegeprogramma (2022-2026) en past binnen de uitgangspunten van de Erfgoednota (2025) De verwerving van de Sint Jan draagt bij aan diverse doelstellingen van het collegeprogramma Zij aan Zij. De aankoop draagt bij aan de doelstelling Stimulans voor kunst en cultuur om met kunst en cultuur naast lokale, ook meer regionale en internationale kunstenaars en bezoekers te trekken; aan de doelstelling Op reis naar de stad en dorpen van de toekomst door aantrekkelijke eigentijdse voorzieningen te hebben voor (nieuwe) inwoners; en aan de doelstelling Leefbare en veilige buurten en dorpen door in het stadshart duurzaam te investeren in een plek waar onderlinge contacten en verbinding tussen (groepen) inwoners tot stand kan komen en op die manier de gemeenschapszin wordt bevorderd. Verder draagt de aankoop bij aan het beleidsmatige uitgangspunt Behoud door ontwikkeling zoals neergelegd in de nota Kerken in Beeld (2025), als onderdeel van de nota Erfgoed in positie (2025).

Ook draagt de aankoop bij aan het uitgangspunt Benutten uit dezelfde Erfgoednota, omdat het erfgoed dat er al is meer moet worden benut ter bevordering van onder meer de leefbaarheid van de inwoners. Als

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

eigenaar behoudt/krijgt de gemeente de volledige regie op ontwikkeling van de Sint Jan en kan zij maximaal invulling geven aan de genoemde beleidsuitgangspunten. 2.1/3.1/4.1/5.1/6.1 Financiële aspecten bij de aankoop, het beheer en onderhoud van de Sint Jan Ter onderbouwing van deze beslispunten wordt verwezen naar het kopje ‘Financiën’ van deze toelichting. Kanttekeningen 1.1/2.1/5.1 In algemene zin: voor een groot rijksmonumentaal bijzonder bouwwerk zoals een kerk als de Sint Jan is het lastig een concreet en vastomlijnd financieel kader op te stellen. In algemene zin geldt dat het voor een rijksmonumentale kerk lastig is om een concreet en vastomlijnd of met zekerheid vaststaand financieel kader van de te verwachten kosten en investeringen te maken. De twee omstandigheden van (i) een kerk (ii) met een rijksmonumentale status maken de Sint Jan een uniek en onderhoudsintensief object. 2.2 In bijzondere zin: de afspraak ‘as is where is’ draagt in de basis bij aan de hiervoor geconstateerde financiële onzekerheid in algemene zin maar is grotendeels verdisconteerd met het opgestelde MJOP De overeenstemming over aankoop van de Sint Jan is gedaan onder de afspraak ‘as is where is'. Zo'n afspraak behelst in de kern onzekerheid. Om die onzekerheid zoveel als mogelijk weg te nemen is een MJOP opgesteld.

Dit MJOP geeft de gemeente alsnog de gewenste duidelijkheid over de bouwkundige en monumentale status van de kerk op dit moment. Een ander aandachtspunt is dat ambtelijke toezichthouders van de gemeente tijdens de werkzaamheden meerdere zogenaamde constateringen hebben gedaan. Deze constateringen zijn met de aannemer gedeeld, die hierop zijn werkzaamheden heeft aangepast. Evengoed is in bepaalde gevallen herstel nodig. Het MJOP geeft een algemeen beeld van de benodigde werkzaamheden, zodat in die zin ook dit specifieke onderdeel daarin (impliciet) vervat zit. 2.3 Aankoop van de Sint Jan vraagt aandacht voor de staatssteunregels Daarom zijn bij het mondeling overeenkomen van de aankoop van de Sint Jan nadrukkelijke voorbehouden gemaakt, zoals die van zorgvuldige gemeentelijke besluitvorming. Gelet op die vereiste zorgvuldigheid heeft het college eerst een externe, daartoe geëquipeerde taxateur de Sint Jan laten taxeren, alvorens tot een definitieve, schriftelijke overeenstemming te komen. De taxateur komt tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 400.000,--, inclusief overige waarde met bijzondere uitgangspunten. Voor deze methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde is gekozen, omdat de kerk mede vanwege het gedeelde eigendom als incourant vastgoed wordt gekwalificeerd.

Overigens is de verwerving van de Sint Jan in het licht van de staatssteunregels volgens het college een zuiver lokale aangelegenheid, mede vanwege de unieke aard en status van de Sint Jan met inmiddels haar culturele en sociaal-maatschappelijke, niet-commerciële bestemming voor de Roosendaalse gemeenschap. 2.4 Er gelden kwalitatieve verplichtingen in relatie tot de exploitatiemogelijkheden van de Sint Jan Het bisdom heeft kwalitatieve verplichtingen aan de exploitatiemogelijkheden van de Sint Jan verbonden. De kerk mag niet gebruikt worden voor het uitoefenen van een horecabedrijf, behoudens het hotel- en restaurantbedrijf, en het organiseren van zodanige activiteiten die strijdig zijn met c.q. verworpen worden door de Rooms-Katholieke leer in het algemeen en die van het Bisdom van Breda in het bijzonder. Ook mogen geen activiteiten van religieuze, godsdienstige of levensbeschouwelijke aard in het algemeen of de liturgie in het bijzonder worden georganiseerd, dan na verkregen schriftelijke ontheffing door de bisschop van Breda. Het toekomstig gebruik van de kerk moet conform deze verplichtingen geschieden. 2.5 Met de verwerving komt ook het orgel in eigendom, dat restauratie behoeft Met de verwerving van de kerk komt ook het bijbehorende orgel in eigendom van de gemeente. Zoals geconstateerd in de door uw raad aangenomen motie d.d. 5 juli 2025 behoeft het orgel restauratie.

De daarvoor benodigde financiële middelen vallen buiten de reikwijdte van deze adviesnota; de investeringen die nodig zijn om het orgel te restaureren en weer werkend te laten zijn, kunnen los worden gezien van het onderhoud aan de kerk. Uw raad zal over het orgel een apart raadsbesluit

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

voorgelegd krijgen. Mocht in die andere besluitvorming blijken dat er geen financiële dekking voor restauratie van het orgel wordt gevonden, heeft dat als consequentie dat er (gedurende een bepaalde periode) in de Sint Jan een niet-werkend orgel is. 6.2 De aankoop vraagt om een extra opgave tot het sluitend krijgen van de begroting in 2028 Voor het jaar 2028 wordt er al een negatief begrotingssaldo voorzien. Met de aankoop en de te onderhouden Sint Jan komt er voor dat jaar een extra opgave bij om de begroting sluitend te krijgen. Financiën Aankoop kerk Sint Jan en exploitatie De totale verwervingskosten van de Sint Jan bedragen € 155.000,-- (€ 150.000,-- aankoopbedrag en € 5.000,-- bijkomende kosten). De afschrijvingstermijn wordt conform de Financiële verordening gesteld op 25 jaar. De hierbij behorende afschrijvingslast bedraagt € 6.200,-- per jaar. Volgens de taxatie bedragen de vaste kosten (o.a. verzekering en zakelijke rechten) € 16.000,-- per jaar. De beheerkosten van de kerk worden in de taxatie bepaald op € 7.500,-- per jaar. De Sint Jan zal ook na verwerving worden verhuurd aan Stichting St. Jan Roosendaal. Met deze Stichting zijn afspraken gemaakt over de huur vanaf 2026. In 2026 brengt de gemeente bij de Stichting geen huur in rekening, omdat de kerk in de huidige situatie onbruikbaar is.

Deze huur zal vervolgens over de periode 2027 tot en met 2035 worden ingelopen. Ook zal over de jaren 2027 tot en met 2035 de huur niet geïndexeerd worden. De “achterstallige” huur als gevolg van het niet indexeren zal in de jaren 2036 tot en met 2040 ook worden ingelopen. MeerJarenOnderhoudsPlan(MJOP) Er is voor de kerk een MJOP opgesteld. Voor de jaren 2026 tot en met 2035 is voor groot onderhoud een bedrag benodigd van in totaal € 2.210.254,--. Om deze onderhoudskosten op te kunnen vangen wordt jaarlijks € 257.500,-- in de voorziening groot onderhoud gestort. Omdat in de eerste jaren van het MJOP de hoogste kosten (kozijnen en dak) gemaakt zullen worden, is de gerechtvaardigde verwachting dat vanaf 2034 de storting in de voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen structureel verlaagd kan worden naar jaarlijks € 100.000,--. In onderstaande tabel zijn de financiële gevolgen van de aankoop van de Sint Jan weergegeven: 2026

Afschrijving kerk St. Jan Exploitatiekosten kerk St. Jan Beheerkosten St. Jan Storting in vz onderh gem geb

16.000 7.500 257.500

Huuropbrengst kerk St. Jan Ten laste van begrotingssaldo

281.000

2027 t/m 2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

6.200 16.000 7.500 257.500

6.200 16.000 7.500 100.000

6.200 16.000 7.500 100.000

6.200 16.000 7.500 100.000

6.200 16.000 7.500 100.000

6.200 16.000 7.500 100.000

6.200 16.000 7.500 100.000

6.200 16.000 7.500 100.000

-96.667

-96.667

-96.667

-127.39 8

-129.84 3

-132.34 3

-134.90 0

-137.51 4

190.533

33.033

33.033

2.302

-143

-2.643

-5.200

-7.814

Communicatie Geen bijzondere communicatie vereist. Participatie Er is geen sprake van participatie. Vervolg Na een positief raadsbesluit wordt uitvoering gegeven aan deze besluitvorming.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

Bijlagen - Concept koopovereenkomst; - Taxatie; - MJOP; - Begrotingswijziging 2026-2.