Toelichting rvs aankoop Hoogstraat 126

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Aanleiding De eigenaar van de locatie Hoogstraat 126 te Roosendaal heeft zijn eigendom te koop aangeboden aan de gemeente. Het pand betreft het Kellebeekcollege van Onderwijsinstelling Curio. Curio verzorgt middelbaar beroepsonderwijs op de betreffende locatie. Deze activiteiten zullen worden verplaatst naar een andere locatie binnen de gemeente Roosendaal, waardoor de betreffende loc atie te koop is aangeboden aan de gemeente. Het pand en de bijbehorende gronden zijn gelegen in het plangebied Stadsentree Oost, waarin naast de locatie Hoogstraat 124/126, locaties zijn gelegen zoals de Dunantstraat 80 en de zogenaamde Opelgarage, gelegen aan de Van Beethovenlaan. Voor dit gebied is een ontwikkelkader in voorbereiding. Het ontwikkelkader neemt de kwaliteitssprong als uitgangspunt. Het voegt woningen in de diverse segmenten toe, maar creëert eveneens een representatieve entree tot het stadscentrum. Het geeft rekenschap van de aanwezige economische functies (de supermarkten) maar voegt eveneens een nieuwe functie toe: de mobiliteit hub zoals al in Rondje Roosendaal benoemd. Voor de locatie Hoogstraat 126 wordt voorzien in een transformatie naar woningbouw. De Curio- locatie (Hoogstraat 126) is al in de woningbouwprogrammering opgenomen, maar heeft nu als schoollocatie een maatschappelijke bestemming.

Omdat het naastgelegen Hoogstraat 124 (is gemeentelijk eigendom) al braak ligt (hier is al eerder een voormalig schoolgebouw gesloopt), biedt dit concrete aanleiding om deze twee percelen in samenhang te bezien in de transformatie naar woningbouw. Vooruitlopend op het opstellen van het ontwikkelkader Stadsentree Oost heeft uw college op 4 mei 2026 besloten tot het doen van gericht onderzoek naar verwerving van de locatie Hoogstraat 126. Hiermee heeft de gemeente regie op het behalen van synergievoordelen tussen beide locaties. Vanuit gebiedsontwikkeling is het namelijk wenselijk beide locaties te koppelen ten behoeve van een transformatie naar woningbouw. Zo kunnen beide locaties op elkaar worden aangesloten (op het gebied van stedenbouw, mobiliteit, etc), wat positieve effecten heeft. In dat kader zijn dan ook de verkooponderhandelingen gestart met de eigenaar. Dat heeft geleid tot overeenstemming over de aankoop van deze locatie. Beoogd effect Het beoogd effect is de verwerving van Hoogstraat 126 (perceel Roosendaal en Nispen C6750) op korte termijn. Door te verwerven, breidt de gemeente haar positie aan de Hoogstraat uit.

Dit vergroot de gemeentelijke regie op - en het ontwikkelpotentieel van deze plek aanzienlijk, in zowel kwantitatief opzicht (hoger aantal toe te voegen woningen mogelijk) als kwalitatief (slimmere ruimtelijke opzet waardoor meer ruimte voor kwalitatieve inrichting van de buitenruimte en klimaatadaptatie ontstaat). Met verwerving kan actief gestuurd worden op toekomstige herinvulling van deze plek, o.a. met het uitgangspunt een deel van de bebouwing te houden voor transformatie naar woningen en wordt uitvoering gegeven aan het Masterplan. Argumenten 1.1 Met het beschikbaar stellen van het krediet wordt de aankoop van Hoogstraat 126 mogelijk gemaakt, waardoor kan worden bijgedragen aan Leefbare en veilige buurten en dorpen en uitvoering gegeven kan worden aan de motie ‘Erfgoed zichtbaar houden op nieuwe plekken’ Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd op grond van artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet koopovereenkomsten te sluiten. Het college kan slechts tot aankoop overgaan indien daarvoor voldoende financiële middelen beschikbaar worden gesteld. De gemeenteraad heeft immers het budgetrecht. Door Hoogstraat 126 te verwerven, draagt de gemeente bij aan Leefbare en Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal veilige buurten en dorpen.

De gebiedsontwikkeling geeft een kwaliteitsimpuls aan een kwetsbaar gebied en voegt een gevarieerd woningaanbod toe, zodat sociale cohesie en doorstroming in de wijk bevorderd worden. Het project draagt ook bij aan de kwaliteitssprong van de stad. Stadsentree Oost ligt in het masterplangebied. Het originele gebouwdeel van het scholencomplex aan de Hoogstraat stamt uit de jaren ’50 en is karakteristiek voor de naoorlogse periode. Het bevat nog veel originele elementen, is beeldbepalend op deze plek aan het historisch lint en staat bij veel Roosendalers in het geheugen gegrift. Hoewel er nu vanuit cultuurhistorie meer aandacht uitgaat naar wederopbouw-erfgoed en scholenbouw, heeft dit gebouw geen beschermde status. Door het gebouw aan de Hoogstraat 126 te verwerven kunnen we kijken hoe het gebouw karakter aan de herontwikkeling van de hele plot Hoogstraat 124 -126 kan geven. In de huidige Nota grondbeleid is bepaald dat de gemeente een actief grondbeleid voert wanneer de in ontwikkeling te brengen locatie naar verwachting een positief resultaat heeft en marktpartijen geen grondpositie hebben verworven. De herontwikkeling van de locatie Hoogstraat 124 samen met Hoogstraat 126 laat naar een verwachting een positief resultaat zien. Gelet op de vigerende Nota grondbeleid past dan een actieve verwerving.

1.2 Een krediet is nodig voor de kosten voor de aankoop Voor de aankoop is een investeringskrediet van € 2.120.000 benodigd. Conform artikel 6 van de Financiële verordening van de gemeente Roosendaal moet uw raad een krediet dat is gekoppeld aan een investering die groter is dan € 250.000 en niet in de begroting is opgenomen, autoriseren. De koopovereenkomst is gesloten onder de voorwaarde dat uw raad besluit om het krediet te verstrekken. De kosten bestaan uit de aankoopsom van € 2.100.000 en de bijkomende kosten van € 20.000. 2.1 Er zullen exploitatiekosten gemaakt worden In de periode tussen de levering van het pand en de herontwikkeling zullen er naast de kapitaallasten ook nog exploitatiekosten gemaakt worden. Deze bedragen naar verwachting € 15.000 per jaar. Deze kosten kunnen opgevangen worden binnen Strategisch bezit onder product E119 en zullen na opening van de grondexploitatie hierin verantwoord worden. 3.1 De investering moet worden geactiveerd Dergelijke investeringen (waarde pand) moeten op grond van de regelgeving worden geactiveerd en worden afgeschreven. In de financiële verordening is opgenomen dat voor het pand een afschrijvingstermijn geldt van 25 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. 4.1 Er is een begrotingswijziging nodig, want er is geen budget voor deze aankoop De voorgenomen aankoop van het pand was niet voorzien bij het opstellen van de begroting.

Op grond van artikel 189 van de Gemeentewet kunnen uitgaven uitsluitend worden gedaan binnen de door de raad vastgestelde begroting of na vaststelling van een begrotingswijziging. Kanttekeningen 1.1 Het College heeft besloten tot aankoop van Hoogstraat 126 maar er geldt nog een totstandkomingsvoorwaarde. In de koopovereenkomst is een totstandkomingsvoorwaarde opgenomen dat uw raad het benodigde krediet ter beschikking stelt. Eerst dan komt de koopovereenkomst tot stand. 1.2 Aankopen van vastgoed brengt een financieel risico met zich mee. De koopsom is marktconform (de koopsom is lager is dan wel gelijk aan de getaxeerde waarde). Dat wil zeggen dat wanneer de gemeente de Hoogstraat 126 zou verkopen, de aankoopprijs verkregen kan worden. Het voornemen is echter de Hoogstraat 126 (in samenhang met Hoogstraat 124) te herontwikkelen. Dit kan consequenties hebben voor de waarde van Hoogstraat 126. Echter voordat tot herontwikkeling kan worden overgegaan krijgt uw gemeenteraad de gebiedsvisie en de grondexploitatie ter besluitvorming voorgelegd. Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal 2.1 Zonder budget kan Curio aan een andere partij verkopen Curio beëindigt dit schooljaar haar activiteiten op deze locatie en wil de locatie afstoten in september 2027. Zij heeft de gemeente gevraagd de locatie over te nemen.

Als het college besluit niet tot verwerving over te gaan of uw raad besluit geen krediet te voteren voor eind 2026, heeft Curio aangegeven op zoek te gaan naar een andere partij, waarmee de gemeente grip op de locatie verliest. Door nu snel te acteren, kan dit voorkomen worden. Mocht de gemeente besluiten niet tot de aankoop over te gaan, bemoeilijkt dat de gewenste integrale herontwikkeling samen met Hoogstraat 124, heeft de gemeente minder regie op de herontwikkeling niet alleen inhoudelijk maar ook wat betreft planning. Bovendien is het streven het karakteristieke pand van Hoogstraat 126 geheel of gedeeltelijk te behouden bij de transformatie naar woningbouw. Omdat het pand niet is aangewezen als rijks- dan wel gemeentelijk monument is het behoud niet publiekrechtelijk af te dwingen. Financiën Er wordt een krediet gevraagd voor de aankoop van het pand, de grond en de bijkomende kosten. De aankoop van het pand, de grond en de bijbehorende kosten kunnen worden gedekt uit het gevraagde krediet. De aankoop vindt plaats vooruitlopend op de vaststelling van een grondexploitatie voor het betreffende gebied. Een grondexploitatie is een begroting van alle verwachte kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling. Het voornemen is om het pand en de grond na vaststelling van de grondexploitatie, tegen de dan geldende boekwaarde, in te brengen in de grondexploitatie.

Ook de gemaakte kosten in het voorbereidingskrediet Hoogstraat 126 worden dan ingebracht in de grondexploitatie. De kosten van verwerving maken vanaf dat moment onderdeel uit van de exploitatieopzet van het gebied. Volgens de huidige verwachtingen en inzichten zal de grondexploitatie een positief saldo hebben, waardoor de kosten van aankoop terugverdiend zullen worden. Kosten van de aankoop: • Investeringskrediet: Aankoop pand € 1.472.625 Afschrijving Aankoop grond € 627.375 Geen afschrijving Kosten aankoop € 20.000 Afschrijving • Exploitatielasten: Jaarlijkse exploitatielasten van het pand € 15.000 De totale koopsom bestaat uit enerzijds het pand en anderzijds de grond. Zoals opgenomen in de financiële verordening schrijft de gemeente op gebouwen af. Dat betekent dat de kosten van aankoop over een periode van 25 jaar worden verdeeld. Op de grond wordt niet afgeschreven. Kosten totdat de grondexploitatie is vastgesteld Zolang de grondexploitatie nog niet is vastgesteld, komen de kosten van het bezit van het pand en de grond voor rekening van de gemeentelijke begroting. Het gaat daarbij om de volgende kosten: • Afschrijvingslasten De afschrijvingslasten van deze aankoop bedragen vanaf 2028 jaarlijks € 59.705. Deze kosten komen ten laste van het begrotingssaldo en worden verantwoord onder het product E119 Strategisch bezit.

• Rentelasten De rentelasten voor deze aankoop bedragen voor het eerste jaar (2027) € 10.600 (1/2 jaar rente van 1%) en voor het tweede jaar en volgend € 21.200 en komen ten laste van het product Rente (E158). • Jaarlijkse exploitatielasten Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Aan het eigendom van het pand en de grond zijn kosten verbonden voor de gemeente, zoals waterschapsbelasting, OZB en overige beheerkosten. Deze kosten bedragen circa € 15.000 per jaar en worden tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie verantwoord onder het product E119 Strategisch bezit. Na vaststelling van de grondexploitatie Naar verwachting wordt in 2027 een grondexploitatie met een positief resultaat aan de gemeenteraad voorgelegd. Nadat de grondexploitatie is vastgesteld worden het pand, de grond en de bijbehorende kosten in de grondexploitatie opgenomen. Vanaf dat moment komen de kosten niet meer ten laste van de gemeentelijke begroting , maar worden deze verwerkt binnen de grondexploitatie. Hierdoor drukken de lasten niet langer op het begrotingssaldo van de gemeente. Omdat verwacht wordt dat het pand en de grond al in 2027 in de grondexploitatie worden opgenomen, zullen er waarschijnlijk geen afschrijvingslasten ten laste van de gemeentelijke begroting komen.

Op basis van de huidige inzichten en ramingen zal sprake zijn van een positief resultaat op de grondexploitatie. Via de ontwikkeling van het gebied zal daarmee de aankoop worden terugverdiend. In de bijgevoegde begrotingswijziging zijn de hiervoor genoemde lasten wel opgenomen. Dit is de juiste verwerking op basis van het nu voorliggende besluit. Op het moment dat de grondexploitatie ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden en de inbreng van het pand en de grond daarin worden verwerkt, zal ook de begrotingswijziging hierop worden aangepast. Communicatie en Participatie Deze zijn beide niet van toepassing t.a.v. dit voorstel. De aan- en verkoop geldt alleen tussen partijen bij de koopovereenkomst. Bijlagen 1. Begrotingswijziging