Brief wethouder Theunis - Woonagenda.pdf

Aan de leden van de raad van de gemeente Roosendaal

contactpersoon

: C. Steendijk

Roosendaal

: 9 november 2021

onderwerp

: Woonagenda

bijlage

:

diversen

Geachte leden van de raad,

De behandeling van de woonagenda 2021-2025 in uw commissievergadering van 4 juni jl. heeft geleid tot een aantal vragen en opmerkingen, die u graag behandeld wilde hebben voordat de Woonagenda geagendeerd zou worden in de gemeenteraad. Op 29 september jl. is er voor leden van uw raad een algemene toelichting gegeven op de woonagenda en is er, mede op basis van door de raad aangedragen aandachtspunten, ingezoomd op diverse inhoudelijke onderwerpen die in de woonagenda zijn opgenomen. Graag wil ik in deze brief weergeven, wat aan de orde is geweest bij de bespreking op deze bijeenkomst en een aantal zaken nog eens nader duiden, ook omdat daar nog vragen over waren. Gegroepeerd naar onderwerp treft u die informatie hieronder aan. Instrumentarium In de woonagenda is een aantal instrumenten benoemd die een positieve uitwerking kunnen hebben op de leefbaarheid in wijken en buurten. In de actuele nota ‘Arbeidsmigranten in Roosendaal’ zijn deze instrumenten eveneens benoemd. Met het geamendeerd vaststellen van de nota arbeidsmigranten in de gemeenteraad van 7 oktober jl., is vastgelegd dat het opstellen van een huisvestingsverordening nuttig en noodzakelijk is.

Daarbij is ook besloten dat in het eerste kwartaal van 2022 een onderzoek naar nut en noodzaak van een verhuurdersvergunning dient te worden afgerond en wordt bekeken of het aanpassen van het paraplubestemmingsplan deels een oplossing kan vormen voor de leefbaarheid die in sommige wijken onder druk staat. In 2022 wordt landelijke wet- en regelgeving verwacht voor zelfbewoningsplicht in de bestaande woningvoorraad. Mogelijkheden voor invoering hiervan binnen de gemeente Roosendaal zullen daaropvolgend worden onderzocht. Tevens is er door de huidige marktsituatie de wens ontstaan om als gemeente meer regie te kunnen hebben op ontwikkelingen in de stad. In dat kader zal medio volgend jaar een herijkt grondbeleid aan uw raad worden voorgelegd. Sociale huurwoningen, middeldure huurwoning en goedkope koopwoningen. In het woonconvenant 2022 t/m 2025 worden prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties Alwel en Stadlander en de HuurdersAdviesRaad van Alwel. De speerpunten uit de Woonagenda; nl. differentiatie, doorstroming en duurzaamheid zijn hierbij leidend. Een belangrijke afspraak die in het woonconvenant wordt vastgelegd is dat we gezamenlijk streven naar een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over wijken (buurten) binnen de gemeente.

Dit betekent dat de woningcorporaties in wijken(buurten) waar nu sprake is van een hoger percentage sociale huur (> 30%) en waar dit mogelijk is, zich met name zal richten op toevoeging van, of transformatie naar middeldure huur en goedkope koopwoningen, eventueel met een koopgarantconstructie, zodat er een mogelijkheid blijft bestaan om ook in de toekomst te sturen

op de doelgroep. In wijken en buurten waar juist minder sociale huurwoningen aanwezig zijn (< 30%), willen we daar, met het oog op differentiatie, juist sociale huurwoningen (voor de primaire doelgroep) toevoegen. Dit zal per wijk/buurt verschillend zijn. In het nieuwe woningbouwprogramma en in het nieuwe woonconvenant (prestatieafspraken) wordt hier voor de komende jaren invulling aan gegeven. Inbreiding en uitbreiding De laatste jaren zijn in Roosendaal voornamelijk inbreidingslocaties gerealiseerd. In de dorpen Heerle, Moerstraten en Wouw zijn met Bamere, Gebrande Hoef en de Hoogt uitbreidingswijken in ontwikkeling gebracht. Met de extra ambitie voor woningbouw, zullen de komende jaren mogelijkheden voor uitbreidingslocaties in de hele gemeente worden uitgewerkt. Zoals ook al in de ontwerp-omgevingsvisie is aangegeven, wordt dan met name gekeken naar de Zuidoostrand en Westkant van Roosendaal en de dorpen. In de woningbouwprogrammering, die in december ter besluitvorming aan het college van B & W wordt voorgelegd, worden vooralsnog de meer concrete woningbouwontwikkelingen voor de komende jaren in beeld gebracht. Nieuwbouw in de dorpen Bij woningbouwlocaties in de dorpen wordt rekening gehouden met de toekomstige woningbehoefte en zal ook zoveel als mogelijk tegemoet worden gekomen aan de wens van jongeren om in het dorp te kunnen blijven wonen.

Inmiddels is hierover een oriënterend gesprek geweest met de jongeren in Wouw; de gebiedsvisie Geerhoek die binnenkort zal verschijnen, zal hier tevens op inspelen. Op korte termijn is ook met de jongeren uit Nispen een oriënterend gesprek ingepland. Door het langer zelfstandig thuis wonen van de ouderen wordt in de dorpen ook met deze doelgroep rekening gehouden, en verwachten we dat met de nieuwbouw voor deze ouderen een doorstroming op gang gebracht kan worden. In de nieuwe woningbouwprogrammering en in de nieuwe prestatieafspraken (woonconvenant) zal verder op de woningbehoefte in de dorpen worden ingegaan. Nieuwe woonvormen / flexwonen In de vragen van de diverse fracties worden verschillende ideeën benoemd als alternatief voor reguliere woningbouw. Bouwen in lintbebouwing, tiny houses, kleine buurtschappen, passende woonvormen voor ouderen en jongeren of een combi daarvan, prefab, Knarrenhof, Peel Natuurdorpen om er een aantal te noemen. In de woonagenda is aangegeven dat bij het opstellen van de woningbouwprogrammering, dan wel het nader invullen van woningbouwlocaties, mogelijkheden voor nieuwe woonvormen zijn en/of in de afwegingen worden meegenomen. We staan positief tegenover plannen van initiatiefnemers voor nieuwe woonvormen en zullen dit soort initiatieven, daar waar mogelijk, faciliteren. Uiteraard is hierbij altijd sprake van maatwerk.

Huisvesting van kwetsbare doelgroepen / urgentie In onze samenleving hebben we te maken met diverse aandachtsgroepen zoals dreigend dak- en thuislozen, sociaal en / of medisch urgenten, statushouders, ouderen, spoedzoekers etc. Al deze inwoners zijn aangewezen op een reguliere woning in de sociale huurvoorraad, waarbij vaak ook sprake is van een ondersteuningsvraag. Met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt om deze aandachtsgroepen zo snel en zo goed mogelijk te kunnen huisvesten. Het met voorrang moeten huisvesten en de draagkracht van de woon- en leefomgeving speelt een belangrijke rol bij de toewijzing van woningen aan kwetsbare doelgroepen. De wachttijd voor regulier woningzoekenden kan hierdoor oplopen en ook keuzemogelijkheden worden daardoor meer beperkt. Zo kan het bijvoorbeeld gebeuren dat woningzoekenden een woning krijgen toegewezen in een wijk of buurt die minder gewenst dan wel geschikt is. Regulier woningzoekenden bepalen overigens zelf of ze een woning in een bepaalde wijk accepteren of niet. Over onderwerpen zoals urgentie voeren we met Alwel en Stadlander het gesprek.

Studentenwoningen Zoals in de woonagenda is aangegeven zullen studenten in Roosendaal, vanuit het uitvoeringsprogramma studenten, jaarlijks worden bevraagd op een aantal onderwerpen, waarbij ook specifiek wordt ingegaan op de wens om in Roosendaal te wonen. Momenteel wordt een nieuw jaarlijks onderzoek met vragen voorbereid en zullen de resultaten van het onderzoek inzichtelijk maken of er op korte termijn specifiek ingezet moet worden op studentenhuisvesting in Roosendaal. Uit het onderzoek van 2020 blijkt namelijk dat de ondervraagde studenten nauwelijks de behoefte hebben om in Roosendaal te wonen. Starterslening Door de krapte op de woningmarkt en de enorm stijgende prijzen van de woningvoorraad is het voor starters steeds lastiger om een “goedkope” woning te kopen. Het ligt voor de hand om de maximale aankoopsom bij de starterslening aan te passen zodat zij beter op weg kunnen worden geholpen naar de aankoop van een eerste woning. Om de starterslening te laten meebewegen met de actuele situatie op de koopwoningmarkt is het denkbaar om de maximale aankoopprijs te koppelen aan de NHG-grens (nationale hypotheek garantie). Een percentage van 70% van de huidige NHG-grens (€ 325.000,=) komt daarmee op dit moment overeen met de huidige maximale aankoopprijs uit de regeling. De NHG wordt per 1 januari 2022 verhoogd naar € 355.000,=.

De maximale aankoopprijs zou met een percentage van 70% NHG automatisch worden opgehoogd naar ongeveer € 250.000,=. Ouderen / woonzorgvisie De woonzorgvisie is een belangrijke basis om te werken aan concrete acties om de groeiende groep ouderen, maar ook mensen die uitstromen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, statushouders en dak- en thuislozen, voldoende te faciliteren in hun woon-en zorgbehoeften. Als gevolg van de vergrijzing is er sprake van een sterk groeiende behoefte aan zorg en ondersteuning in wijken en buurten, een toenemende vraag naar geschikte woningen en behoefte aan woonvormen die het midden houden tussen zelfstandig thuis wonen en wonen in een verpleeghuis of instelling. Nieuwe woonzorgconcepten, waarbij ontmoeting één van de basisuitgangspunten is, moeten een plaats krijgen binnen het woningbouwprogramma. Op dit moment wordt een onderzoek voorbereid waarmee een vervolgstap wordt gemaakt met de woonzorgvisie. De resultaten van het onderzoek zullen inzicht geven in de getalsmatige en kwalitatieve behoefte op het gebied van wonen en zorg in Roosendaal. Het einddoel is om een instrument te maken waarmee inzichtelijk is aan welke ontwikkeling behoefte is op welke locatie in de gemeente. In februari verwachten we de eerste resultaten van dit onderzoek. Mantelzorgwoningen.

Verwacht wordt dat er in de komende jaren sprake zal zijn van een toenemend aantal aanvragen voor mantelzorgwoningen. De huidige gemeentelijke toetsingscriteria zijn beschikbaar, maar voldoen wellicht niet meer aan de eisen van deze tijd. Deze criteria zullen in 2022 dan ook worden geactualiseerd. Statushouders Gemeenten hebben een wettelijke taak als het gaat om de huisvesting van statushouders. Over het aantal te huisvesten statushouders worden via het woonconvenant afspraken gemaakt met Alwel. Afhankelijk van de (half)jaarlijkse opgelegde taakstelling vanuit het COA, stelt Alwel woningen beschikbaar. De stichting Vluchtelingenwerk verzorgt voor de gemeente Roosendaal de uitvoering van de taakstelling. Op dit moment is de taakstelling voor de huisvesting van statushouders erg hoog en is het lastig adequate huisvesting te verzorgen voor de groep statushouders die in Roosendaal komt te wonen. Dit heeft uiteraard ook effect op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Woonwagenstandplaatsen Momenteel wordt de aanpassing van bestaande bestemmingsplannen voor de uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen voorbereid. We zitten op dit moment in de fase van het verwerken van de inspraakreacties op deze plannen. De Stichting Woonwagenbeheer verzorgt voor de gemeente de toewijzing van de woonwagenstandplaatsen.

De bestaande beleidsregels voor de toewijzing van de woonwagenstandplaatsen zullen na afronding van de uitbreiding, in de afspraken met de Stichting, worden herbevestigd.

Stedenbouwkundige kwaliteit In de Woonagenda 2015-2019 is opgenomen dat bij vertaling in een nieuw woningbouwprogramma en bij aanpassingen in de bestaande woningvoorraad, de stedenbouwkundige kwaliteit een belangrijk uitgangspunt vormt. In de omgevingswet is in de centrale doelstelling naast veiligheid en gezondheid 'een goede omgevingskwaliteit' opgenomen. De tekst uit de voorgaande Woonagenda sluit uiteraard volledig aan bij de uitgangspunten van de Woonagenda 2021-2025 en kan als vigerend worden beschouwd. Daarnaast wordt er in het kader van de verstedelijkingsstrategie Brabant een stedenbouwkundig adviesbureau ingezet om te komen tot een stedelijke visie voor Roosendaal. Van belang is om zowel lopende als toekomstige ruimtelijke projecten in Roosendaal in samenhang te bezien zodat de stedelijke transformatieopgave kan leiden tot een signatuur voor de stad. Dit beperkt zicht niet enkel tot het stedelijk gebied; dit raakt onder andere ook de inrichting van het buitengebied en de klimaatadaptatie opgave. Ik ga ervan uit dat ik in deze brief voldoende duiding heb kunnen geven aan de behandelde thema’s en ook uw vragen naar aanleiding van de woonagenda, hiermee zijn beantwoord. Mochten er op dit moment nog vragen of onduidelijkheden zijn, dan nodig ik u uit om deze nog vóór de behandeling van de Woonagenda in uw raadscommissie te delen.

Indien u het op prijs stelt, wordt er begin 2022 een themabijeenkomst met uw raad georganiseerd, waarin een toelichting gegeven wordt op de nieuwe woningbouwprogrammering en de prestatieafspraken uit het nieuwe woonconvenant. Hiermee krijgt u concreet inzicht in een vertaling van de woonagenda voor de komende jaren.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Roosendaal, namens dezen,

T. Theunis, wethouder Ruimtelijke Ordening, Financiën, Wonen en Cultuur

woonagenda 2021 – context

Verstedelijkingsstrategie Brabant

Samenwerkingsagenda RWB PNB

ruimtelijke strategie, in samenhang met opgaven water, duurzaamheid, gezondheid, landbouw, natuur en ruimte voor duurzame economie, mobiliteit, energie en klimaat

gebiedsgerichte aanpak binnen de regio op ruimtelijk-economisch vlak. Accent op agglomeratiekracht en innovatiekracht

Ontwikkelplan West-Brabant West plan met gedragen ambities, focus en kansenperspectieven voor de sub-regio, met concrete uitwerking in Uitvoeringsagenda

RES Regionale Energie Strategie

Sterke Steden

Omgevingsvisie Rdaal samenhangende visie fysieke leefomgeving (2021)

RIA West-Brabant-West voorstel aan provincie/Rijk voor partnership; vertaling strategie in ruimtelijk plan + concrete projecten

Woonagenda

positionpaper: bevorderen stedelijke transformaties. Complementariteit steden onderling. Aanbod aan Rijk actieve bijdrage (nationale) verstedelijkingsopgave

• voldoende woningen • passend wonen • goed wonen

Woonzorgvisie Programma Duurzaamheid DER

beleidsvisie

Prestatieafspraken Arbeidsmigranten

Grondbeleid beleidsvisie

convenant

beleidsvisie

Rondje Roosendaal ruimtelijk ontwikkelplan + uitvoeringsagenda

Wijkaanpak

Natuurstad

beleidsvisie

Binnenstad beleidsvisie

beleidsvisie

Vitaal Buitengebied beweging + ruimtelijk ontwikkelplan Vitaal platteland

© 2021

woonagenda 2021 - woningmarkt onderzoek Bron: provinciale prognoses (2020)

Bron: woningmarktonderzoek (2020)

woonagenda: behoefte aan (betaalbare) woningen voor kleinere huishoudens (koopappartementen) + leefbaarheid dorpen (goedkope koop/huur EG)

WONINGTYPES

AANDACHTSGEBIEDEN

MISMATCH

WOONMILIEUS

groen = hoge belevingswaarde en hoge toekomstwaarde oranje = lage belevingswaarde en hoge toekomstwaarde

DORPEN: HEERLE, MOERSTRATEN, NISPEN, WOUW, WOUWSE PLANTAGE

rood = lage belevingswaarde en lage toekomstwaarde

© 2021

woonagenda 2021 – instrumentarium (sturing) Omgevingsvisie

Woonzorgvisie

Wijkaanpak

Woonagenda • -voldoende woningen • passend wonen • goed wonen

integrale wijkaanpak aandachtsgebieden

woonagenda: inzet instrumentarium beleid

regelingen

HUISVESTINGSVERORDENING

STARTERSLENING

ARBEIDSMIGRANTENBELEID

STIMULERINGSREGELING

Het aantal arbeidsmigranten gaat de komende jaren stijgen. Voor de gemeenteraad van Roosendaal was dit onder andere aanleiding om het thema arbeidsmigratie op te pakken als eerste onderwerp van de raadsagenda. Daarbij is gesteld dat arbeidsmigratie niet alleen gaat over wonen en werken maar ook het samen leven, participatie en integratie. Dit beleid is eind 2020 vastgesteld.

PARAPLU (BESTEMMINGS)PLANNEN

VERZILVERLENING

PRESTATIEAFSPRAKEN

WONINGBOUWPROGRAMMERING Jaarlijks door B&W op te stellen programmering van woningen, met opgave locatie, type, prijsklasse en aantal.

…

GRONDBELEID

WET BIJZONDERE MAATREGELEN GROOTSTEDELIJKE PROBLEMATIEK …

AANPAK VERLOEDERING (HANDHAVING)

© 2021

woonagenda 2021 - programmering OPLEVERING BRON: WOONAGENDA (2020)

BRON: WONINGMARKTONDERZOEK (2020)

woonagenda: behoefte aan (betaalbare) woningen voor kleinere huishoudens (koopappartementen) + leefbaarheid dorpen (goedkope koop/huur EG)

PROCES (JAARLIJKSE UPDATE) inventarisatie (ruimtelijke) mogelijkheden (omgevingsvisie) inventarisatie behoeftes partners (gesprekken) inventarisatie woningmarktanalyse & wijken

particuliere initiatieven/grondeigenaren

programmering [differentiatie, doorstroming, verduurzaming]

Roosendaal & dorpen: Heerle, Moerstraten, Nispen, Wouw, Wouwse Plantage

TYPES

grondgebonden of appartementen

PRIJSCATEGORIE koop of huur goedkoop: < € 210.000,middelduur: € 210.000,- – € 320.000,duur: > € 320.000,-

BIJZONDERE AANDACHT DOELGROEPEN zorgwoningen sociale sector

WOONMILIEUS © 2021

woonagenda 2021 – voorbeeld Josephwijk AANLEIDING De 229 huurwoningen in de Josephwijk in Roosendaal zijn bijna 100 jaar oud. In de afgelopen decennia zijn de woningen een aantal keer gerenoveerd. De laatste renovatie was ongeveer 35 jaar geleden. Inmiddels is de wijk aan vernieuwing toe. De indeling van de wijk en de woningen zijn verouderd en de kwaliteit voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarom wordt de wijk geherstructureerd. De woningen liggen in de St. Josephstraat, Voorstraat, Gildenbondstraat, Maxburgh, Valkenburgstraat, Rozestraat, Julianastraat en Tulpstraat.

Alwel wil samen met de huurders, omwonenden en de gemeente Roosendaal de Josephwijk een nieuw jasje geven. Prettig en betaalbaar wonen voor jong en oud. De Josephwijk, groen, duurzaam en met een eigen karakter. TOEGEPASTE PRINCIPES: DIFFERENTIATIE, DOORSTROMING, VERDUURZAMING -VERDUNNING (UPGRADE KWALITEIT) -VERGROENING -BETAALBARE WONINGEN (DIFFERENTIATIE)

© 2021

woonagenda 2021 – samenvatting VOLDOENDE WONINGEN

NIEUW WONINGBOUWPROGRAMMA

PASSEND WONEN

NIEUW WOONCONVENANT

NIEUWBOUW IN DORPEN PASSENDE MIX

GOED WONEN

INCLUSIEF SAMENLEVEN

DIVERSITEIT IN WIJKEN EN BUURTEN

RONDJE ROOSENDAAL SOCIALE HUURWONINGEN

STATUSHOUDERS

SPREIDING EN WOONRUIMTEBEMIDDELING HUISVESTINGSVERORDENING

GOEDKOPE KOOPWONINGEN

STUDENTEN PARAPLUBESTEMMINGSPLAN

NIEUWE WOONVORMEN / FLEXWONINGEN WOONWAGENSTANDPLAATSEN WOONWENSEN STARTERS EN JONGEREN KWETSBARE OUDEREN

CAMPAGNE WONEN MET GEMAK VERGROENEN (RDAAL NATUURSTAD) DUURZAAMHEID

© 2021

WOONZORGOPGAVE