Bijlage visiedocument dr Brabersstraat.pdf

Visie Dr. Brabersstraat Transformatie opgave omgeving Centrum West

Definitief

Visiedocument Gemeente Roosendaal 2021.01.19

1

Spoorstraatzone

Stadsoevers en vlietpark

Oude binnenstad en Mariadal

Centrum en Laan van Brabant Visie Dr Brabersstraat

2

Inhoud 1. Aanleiding en Opgave 05 2. Beleidskader 07 2.1 Roosendaal gezonde stad voorkeursscenario 07 2.2 Woningmarkt onderzoek 09 2.3 Breder perspectief: Rondje Roosendaal en gebiedsuitwerkingen 11

3. Omgevingsanalyse 13 3.1 Historische ontwikkeling plangebied 13 3.2 economie 15 3.3 Mobiliteit 17 3.4 Klimaat en duurzaamheid 19

4. Initiatieven uit de markt 21 4.1 Locatie VenD 21 4.2 Halteplaats busvervoer 23 4.3 Roselaarplein 23 4.4 Van Oorschot 23 4.5 Conclusie 25

5.

Visie Dr. Brabersstraat en Roselaarplein

27

5.1 Toekomstbeeld 27 5.2 Ontwerpuitgangspunten 31 5.3 Vertaling eerste planinitiatieven 35

6. Participatie visie 40 6.1 participatie 40

3

4

1. Aanleiding en opgave Verschillende initiatieven vanuit de markt vragen op korte termijn een ruimtelijk stedenbouwkundige begeleiding op basis van de vastgestelde koers ‘Roosendaal Gezonde Stad’. ‘Roosendaal Gezonde stad’ uit 2014 blijft het beleidskader voor ontwikkelingen in de binnenstad. Sinds het vaststellen van deze visie, waarin ruimte wordt geboden aan marktpartijen om initiatief te nemen, is met name de behoefte aan ruimte voor detailhandel afgenomen. Onderhavige gebiedsvisie geeft dan ook een actueel perspectief voor de ontwikkelingsrichting in de Dr. Brabersstraat, op het Roselaarplein en het deel van het Roselaarplein wat grenst aan het busstation en het vierkantje, op basis van de koers ’Roosendaal Gezonde Stad’ en rekening houdende met de ambities van de marktpartijen. De initiatieven Op dit moment spelen er volgende initiatieven: • Ontwikkeling VenD-complex; • Ontwikkeling Roselaarplein Ontwikkeling Rooselaarplein (nieuwbouw op locatie huidig busstation i.c.m. gebouw op hoek Roselaarplein/Laan van Brabant) • Ontwikkeling pand Van Oorschot. De ontwikkelingen bevinden zich ieder in een andere fase van een planproces. In hoofdstuk 4 zijn de ontwikkelingen op hoofdlijnen beschreven.

5

Voorkeursscenario Roosendaal Gezonde Stad

Voorkeurscenario

4.11 Nieuwe s

De Markt en het Tong vormen de hernieuwd as ligt centraal tussen Emile van Loonpark e Door de verbeterde r in de binnenstad nieu wisselwerking tussen daardoor nieuwe kan ook voor de delen bu van de linten binnen onderdeel van de nie van de stad. Deze lev en biedt grote afwiss bezoekers.

6

2. Beleidskader 2.1

Roosendaal Gezonde Stad Voorkeursscenario

Riek Bakker heeft in 2013/2014 op onconventionele wijze de gangbare manier van werken tussen overheid en markt doorbroken. Zij heeft de ruimte gekregen om een proces te volgen vanuit de filosofie ‘de markt moet het doen’. De start bestond uit het opstellen van een voorkeurscenario door gebruik te maken van de kennis van externen op het vlak van verkeer en vervoer, parkeren, routering, soorten en maten winkels, branchering etc. Veel aandacht is uitgegaan naar het nieuwe winkelen, waardoor Roosendaal de status van “Smart Retail City” heeft gekregen. Ook is veel bedacht op het gebied van herkenning en consumentenbeleving. Het rapport ‘Roosendaal Gezonde Stad’ bevat een voorkeursscenario met daarin de ideeën over de plekken binnenstad. Deze ideeën zijn samengebracht in zogenaamde ‘mandjes’. Ondernemers, investeerders, pandeigenaren etc., ‘de Markt’ hebben deze ‘mandjes’ opgepakt om verder tot ontwikkeling en uitvoering te brengen. Ook de Dr. Brabersstraat is een ‘mandje’ in het rapport ‘Roosendaal Gezonde Stad’. De concrete projecten van ontwikkelende partijen voor deze straat zijn in dit rapport gebundeld.

7

8

2.2 Woningmarktonderzoek Springco heeft in februari 2020 het woningmarktonderzoek Roosendaal opgeleverd. Deze studie heeft de volgende conclusie : “ Roosendaal heeft een mooie opbouw van woonmilieus. Een kern met stedelijke woonmilieus en daaromheen suburbane woonwijken met de woonmilieus ‘Woonwijk Laag- en hoogbouw’ en ‘Woonwijk Laagbouw’. Aan de randen plekken met het woonmilieu ‘Luxe woonwijk’’ en in de dorpen duidelijk het woonmilieu ‘Dorps’. Wat opvalt is dat in het centrum van Roosendaal maar een klein gedeelte getypeerd kan worden als woonmilieu ‘Binnenstad’ of ‘Levendige Stadswijk’. Toevoegen van woningen gericht op 1 en 2 persoons huishoudens met meer stedelijke leefstijlen kan de aantrekkelijkheid van het centrum verhogen. Transformatie van bijzondere gebouwen of moderne nieuwbouw trekt deze groepen aan. Er is in de toekomst vooral een tekort aan koopappartementen in het centrum. Aanbevolen wordt daar waar mogelijk appartementen in het hogere prijssegment toe te voegen en daarmee de kwaliteit van woningen in het centrum te verhogen.”

9

De grote 5

Figuur: Rondje Roosendaal en de grote gebiedsopgaven

10

2.3

Breder perspectief: Rondje Roosendaal en gebiedsuitwerkingen

Visie Dr. Brabersstraat is het eerste product dat door de gemeente wordt opgesteld om de hoofddoelen van “Roosendaal gezonde stad” te verwezenlijken. Er volgen er méér. Op dit moment heeft het college een visie op de Spoorstraatzone en het Oude Centrum in voorbereiding. De visie wordt opgesteld naar aanleiding van een marktinitiatief van NS Stations en de zorgen die het college heeft voor het Oude Centrum. Het Binnenstadsbestuur zet in op een doorontwikkeling van de binnenstad met een uitgebreid actieprogramma met onder andere een uitwerkingsvisie op het compacte commerciële centrum. De provincie heeft aangegeven te willen participeren in de binnenstad van Roosendaal. De provincie denkt daarbij een verbrede visie die alle facetten van de binnenstad aanraakt. Daarnaast zijn er rondom de binnenstad, op het Vlietpark en Stadsoevers en het Kadegebied ook diverse activiteiten ontplooit. Deze ontwikkelingen, én deze uitwerking aan de westzijde van de binnenstad, zijn voor het college reden geweest om te starten met een Visie Rondje Roosendaal. In deze visie wordt één samenhangend toekomstbeeld opgetekend.

11

Figuur: kaart 1950

Figuur: kaart 1990

ONBEKEND

ONBENUT

ONHERKENBAAR

ONDERSCHAT

ONDERONTWIKKELD ONDERBENUT

ONGEWENST ONBEMIND

Vanaf 1960: verdriedubbeling oppervlakte kernwinkelgebied

LEGENDA Plangrens Trekker Overconcentratie trekkers Probleemgebied Breuklijn oud - nieuw Parken en tuinen Huidige centrumring

12

PROBLEEMKAART Probleemkaart

3. Omgevingsanalyse 3.1 Historische ontwikkeling plangebied Het gebied rondom de Dr. Brabersstraat is vanaf de jaren ’50 in de vorige eeuw in ontwikkeling gekomen in een periode van de groei van de bevolking en de welvaart. Het is opgespannen tussen de Markt, het spoor en het voormalige Mill Hill klooster. Maar met het groeien van de commerciële binnenstad werd de Dr. Brabersstraat het meest westelijke onderdeel van het kernwinkelgebied. Om de Dr. Brabersstraat heen ontwikkelde zich de Hendrik Gerard Dirckxstraat (HGD-straat) en Laan van Brabant zicht tot centrumrin, voor afwikkeling van verkeer. De VenD en de Roselaar werden op enig moment de grote trekkers in de commerciële binnenstad. Op het winkelcentrum komt een grote parkeergarage. Daarmee krijgt het gebied een groot bronpunt voor de instroom van bezoekers. Het gebied rondom de Dr. Brabersstraat wordt op dat moment volledig ingericht en monofunctioneel gebruikt als winkelgebied, in een omgeving met grote stevige massa’s. Alle panden zijn als winkelpand gebouwd, qua geveluitstraling en qua opvulling van het perceel (weinig ruimte en geen tuinen). De Dr. Brabersstraat zelf heeft een opmerkelijk breed profiel, dat terugvoert naar de tijd dat het als verbindingsweg tussen de Markt en de Nieuwe Markt in gebruik was.

Aan de oostkant staat het huidige VenD-gebouw dat het grootste deel van de bebouwingswand vormt, aan de westzijde van de straat staan winkels in 2 tot 3 bouwlagen. Op de kop van de Dr. Brabersstraat en Nieuwe Markt, het Roselaarplein, is een accent met 4 bouwlagen. Het gebied rondom de Dr. Brabersstraat heeft ook te maken met de breuklijn die “Roosendaal gezonde stad” beschrijft. Het is een gebied waar de oude en nieuwe stad zich los van elkaar ontwikkeld hebben.

13

Figuur: Foto huidig straatbeeld. Oostwand van de Dr. Brabersstraat (VenD) staat volledig leeg. Weinig voetgangers en fietsers maken gebruik van de straat. Het straatprofiel is stenig ingericht.

14

3.2 Economie Zoals hierboven beschreven waren de Dr. Brabersstraat en Roselaarplein voornamelijk gericht op commerciële functies in het kernwinkelgebied en de bijbehorende verkeerskundige oplossingen (zie paragraaf mobiliteit). Sinds het verdwijnen van de VenD heeft de verhuurder van het pand geen nieuwe contracten voor winkelfuncties aangeboden. De leegstand pré-corona (2019) bedraagt in Roosendaal 14% van de totale retail-voorraad (170 van de 1244 panden). Gemiddeld in Brabant is dit in dezelfde periode 8%. Sinds 2005 is sprake van een stijgende trend, waarbij Roosendaal landelijk op de 10e plaats staat wat betreft hoogste winkelleegstand centrumgebied (gemeenten met tenminste 10.000 inwoners en tenminste 200 winkelpanden). De verwachting in Nederland is dat er nog meer winkelmeters gesaneerd worden. Dit brengt ons tot de conclusie dat in lijn met het reeds ingezette beleid in het rapport ‘Roosendaal Gezonde Stad (2014)’ we heden ook in deze compacte binnenstad winkelpanden dienen te transformeren. Daarbij blijft uitgangspunt dat het (kern)winkelgebied geclusterd blijft, wat betekent dat solitaire winkelpanden aan de rand van dit (kern) winkelgebied bij voorkeur verplaatsen naar leegstaande panden binnen dit (kern)winkelgebied. De afbakening van een (kern)winkelgebied gebeurt op natuurlijke wijze door marktwerking.

Er werden geen nieuwe contracten voor winkelfuncties aangeboden na het verdwijnen van VenD, met als gevolg een toenemende leegstand in de Dr. Brabersstraat en daaraan gekoppeld een lagere intensiteit van passanten. Dit blijkt ook uit de passantentellingen van Locatus (maart 2019), waarbij de intensiteit van de passanten in de Dr.Brabersstraat laag is in vergelijking met winkelcentrum Roselaar en de Nieuwe Markt. Deze passantentelling door Locatus laat zien dat de passanten goed hun weg vinden in het kernwinkelgebied en er bijgevolg minder passanten in de Dr. Brabersstraat zijn als gevolg van een lager aantal winkels.

15

Figuur: Foto huidig straatbeeld. Aan de westzijde van de straat zijn nog enkele winkels aanwezig. Paaltjes en stoplicht (pollers) markeren het autoluwe centrumgebied.

16

3.3 Mobiliteit Het gebied van de Dr. Brabersstraat en Roselaarplein is qua mobiliteit er vooral op gericht om een vriendelijk voetgangersklimaat aan te bieden en het drukke verkeer om het gebied heen te leiden. De Dr. Brabersstraat behoort tot het autoluwe gebied en is afgesloten met pollers. Het autoluwe gebied omvat ook het Roselaarplein en de Markt. Verder kenmerkt de Dr. Brabersstraat zich als een brede verharde omgeving, met een duidelijke rijloper voor het gemotoriseerd verkeer. Aan de oostzijde is er ruimte voor het stallen van fietsen en is er een loper voor voetgangers. Er is ruimte voor bevoorrading en voor hulpdiensten. Er wordt niet geparkeerd in het gebied. Parkeren wordt opgevangen in grote parkeergarages aan de randen van de binnenstad. De dichtstbijzijnde parkeergarage is parkeergarage De Roselaar. Op de kop van de Dr. Brabersstraat ligt een busstation dat als bronpunt voor bezoekers van de binnenstad dienst doet. Aan de randen van het gebied ligt met de Laan Brabant, het Markttunnelviaduct/Burgemeester Freijterslaan en de HGD-straat er een zware verkeersinfastructuur. De kruispunten Laan van Brabant/ Burgemeester Freijterslaan en “De Schuiven” zijn zwaarbelast. Fietsstructuur De centrumring heeft een vrijliggend fietspad. Vanuit verschillende invalswegen wordt aangehaakt op het fietsrondje rond het centrum.

Om het fietsgebruik in het centrum te stimuleren zijn naast de fietsnietjes op verschillende plekken, overdekte fietsenstallingen aanwezig op de Markt en in de parkeergarage De Roselaar (zijde Laan van Brabant). Fietsers vanuit de noordzijde van het centrum die het winkelcentrum De Roselaar als bestemming hebben of richting de zuid-westelijke woonwijken, gebruiken in de huidige situatie de Dr. Brabersstraat als route.

17

Figuur: Illustratie van ‘het duurzame gebouw’ komend uit de geleverde documentatie van de herontwikkeling VenD Locatie.

18

3.4. Klimaat en Duurzaamheid Duurzaamheid is te verdelen in milieutechnische eisen zoals energie, materialen en isolatie en kwalitatieve waardes. Het gebied is op dit moment erg versteend, zowel op blok- als op straatniveau. Dit betekent dat situatie voor wat betreft klimaatadaptatie en hittestress slecht is. Gebouwen in het gebied zijn in veel gevallen gedateerd en/of staan leeg. De bebouwing kenmerkt zich door het toepassen van veel glas, beton en staal. Dit versterkt het stenig karakter van het gebied. De initiatieven zorgen voor een functionele wijziging van het gebied. Winkels verdwijnen en woningen worden in het gebied toegevoegd. Dit geeft de kans om van de Dr. Brabersstraat en Roselaarplein een nieuwe stadsstraat te maken waar bewoners en bezoekers met veel plezier wonen, werken en verblijven. Het gaat dan om kwalitatieve waardes zoals verblijfskwaliteit en identiteit van zowel openbare ruimte als privéruimte en gebouw. Er ontstaat de mogelijkheid om de straat te laten vergroenen en verkoelen en ruimte te geven aan biodiversiteit.

19

Figuur: Foto (archief West Brabant) Roselaarplein voor de hoofdingang VenD

Figuur: Foto (archief West Brabant) Dr. Brabersstraat als winkelstraat

20

4. Initiatieven uit de markt In dit hoofdstuk worden de voorlopige plannen en ideeën voor de locaties in de Dr. Brabersstraat beschreven. De initiatieven worden verder geconcretiseerd en uitgewerkt tot concrete plannen. 4.1 Locatie VenD De locatie VenD omvat het complex aan gebouwen aan de westzijde van de Dr. Brabersstraat en noordzijde van het Rooselaarplein (oude VenD). De ontwikkelaar gaat slopen en nieuw bouwen. De nieuwe bebouwing heeft vrijwel zelfde footprint als het oude complex. Op de hoek van de Dr. Brabersstraat/Rooselaarplein krijgt de nieuwe bebouwing een rechte hoek en vervalt de huidige ronde vorm waar tot enkele jaren geleden De Kijkshop was gevestigd. De openbare ruimte wordt op dat punt vergroot. De nieuwbouw bestaat uit verschillende massadelen die met elkaar verbonden zijn. In het nieuwe complex wordt een mix van huuren koopwoningen gerealiseerd voor verschillende doelgroepen (starters, ouderen, gezinnen etc.). Een deel van de woningen is levensloopbestendig. In de plint van de nieuwe massadelen is er ruimte voor commerciële functies en niet-woonfuncties. De hoogte van de massadelen in het complex wisselt. Op verschillende plekken, zoals op de hoek Dr. Brabersstraat/Roselaarplein en aan de zijde van de Nieuwe Markt worden hogere massa’s gerealiseerd (tot maximaal 16 bouwlagen). In totaal worden circa 240 wooneenheden in het nieuwe complex gerealiseerd.

In de nieuwe situatie bedraagt de commerciële ruimte circa 2.200 m2. Met de herontwikkeling verdwijnt er circa 11.000 m2 aan winkelruimte in dit deel van de binnenstad van Roosendaal. Parkeren vindt in een beperkte vorm op eigen terrein plaats (maximaal 50 parkeerplaatsen). Boven het parkeren op maaiveld is een daktuin voorzien. Deze daktuin is overdag openbaar en wordt verbonden met de bestaande binnenruimte tussen de panden Markt 31 en 35. Hierdoor ontstaat er een dwaalmilieu voor voetgangers. De initiatiefnemer werkt alternatieven voor het autogebruik (zoals deelauto’s) verder uit. De overige parkeerbehoefte wordt opgevangen in de bestaande parkeergarages. Hiervoor worden met de gemeente nadere afspraken gemaakt.

21

Figuur: Foto links (archief West Brabant) Het Busstation en op de achtergrond VenD Figuur: Foto rechts(archief West Brabant) Het Roselaarplein voor de hoofdentree VenD

STRAATBEELD DOKTER BRABERSTRAAT

Figuur: Foto (Studio 412) impressie beelden transformatie pand van Oorschot 483 29102020 STRUCTUURONTWERP VISUALISATIE 12

483 29102020 STRUCTUURONTWERP

22

BIRDSEYE VIEW

VISUALISATIE 14

4.2 Halteplaats busvervoer Ter vervanging van het busstation worden aan de rand van de binnenstad nieuwe halteplaatsen gerealiseerd. De binnenstad blijft straks met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Verschillende locaties voor bushalten zijn onderzocht. Ter plaatse van spoorwegovergang ‘De Schuiven’, aan de rand van het Emile van Loonpark is ruimte om bushalten in te passen. Voor studenten van de Avans en bezoekers van het winkelcentrum De Roselaar blijft op loopafstand ook een halteplaats beschikbaar. Aan de Laan van Brabant, ten zuiden van de kruising Laan van Limburg, worden halteplaatsen ingericht. De uitwerking van de nieuwe bushalteplaatsen wordt op dit moment afgestemd met de busvervoerders en de provincie Noord-Brabant. 4.3 Roselaarplein De ontwikkeling van het Roselaarplein omvat naast de sloop van het busstation de sloop van het zogenaamde Halve Maantje (halfronde gebouw ter hoogte van het busstation) en het gebouw op de hoek Roselaarplein/Laan van Brabant (grenzend aan de zuidzijde van het huidige busstation). Tegen de bestaande parkeergarage De Roselaar wordt een nieuw woongebouw gerealiseerd van 12 bouwlagen met circa 40 wooneenheden. In het gebouw komt een mix van appartementen en woningen met werkruimte. Er is een toenemende vraag aan woningen met een aparte werkruimte.

Deze werkruimte krijgt een eigen ingang en kan worden gebruikt voor een dienstverlenende functie of een beroep aan huis. Deze specifieke woningen worden in de plint van het nieuwe woongebouw voorzien. De entree wordt gesitueerd aan de nieuwe pleinruimte. Met de initiatiefnemers van het nieuwe woongebouw worden de plannen de komende tijd verder uitgewerkt. Ook voor deze ontwikkeling geldt dat er winkel- en kantoorruimte wordt ingeruild voor woningbouw (afname circa 450 m2 winkelvloeroppervlakte). 4.4 Van Oorschot De nieuwe eigenaar van het pand Van Oorschot (Walther vastgoed) heeft aangegeven dit winkel- en kantoorpand te gaan herbestemmen naar woningbouw. Uitgangspunt is dat het karakteristieke pand zoveel mogelijk in oorspronkelijke staat blijft. Er wordt een bouwlaag aan het bestaande pand toegevoegd. In het voormalige winkelpand worden huurwoningen voor starters gerealiseerd. Ook hier is het de bedoeling om woningen in het pand te realiseren.

23

Figuur: Beeldimpressies Herontwikkeling VenD locatie (Document Syntrus Achmea)

24

4.5 Conclusie Vanuit de markt zijn er concrete initiatieven om tot herontwikkeling van bestaand vastgoed te komen. Woningbouw wordt gezien als goede alternatieve functie voor de op dit moment veelal leegstaande panden. De initiatieven bestaan voor het overgrote deel aan toevoegen van huur- en koopappartementen op de verdiepingen. Op de begane grond is naast wooneenheden een mix met andere functies als detailhandel, horeca en dienstverlening. De ontwikkelingen laten zien dat de markt kansen ziet om de Dr. Brabersstraat tot binnenstedelijke woonstraat te transformeren. Het Roselaarplein blijft een belangrijke entree naar de binnenstad maar is tevens een overgangszone van de woonstraat naar het kernwinkelgebied. Een ontwikkelingsrichting die het kernwinkelgebied verkleint, maar de binnenstad verder transformeert naar moderne woon- en werkstad. Met de ontwikkelingen in de Dr. Brabersstraat verdwijnt er circa 12.500 m2 aan winkeloppervlak in dit deel van de binnenstad van Roosendaal.

25

234 050

060 024

-11

26

5. Visie Dr. Brabersstraat en Roselaarplein 5.1 Toekomstbeeld De Dr. Brabersstraat is een groene woonstraat waaraan woningen liggen. Het groen domineert in de straat en is naast verblijfsgebied een aantrekkelijke voetgangersverbinding tussen Oude en Nieuwe Markt. Er zijn beperkte voertuigbewegingen in de straat. Auto’s rijden vanuit de Laan van Brabant over het Roselaarplein richting de parkeerplaatsen van het VenD-complex. De overige woningen aan de Dr. Brabersstraat hebben geen parkeerplaatsen op eigen terrein of deze zijn verbonden met de HGD-straat. De nieuwe bewoners maken gebruik van fietsen, openbaar vervoer en deelauto’s. De parkeerbehoefte is opgevangen in de bestaande parkeervoorzieningen in de binnenstad. Aan de Dr. Brabersstraat is nieuwbouw gerealiseerd of zijn panden gerenoveerd. De architectuur van de panden hebben de Dr. Brabersstraat een eigen gezicht gegeven en de breuklijn tussen de oude en nieuwe stad hersteld. De nieuwe bebouwing is duurzaam en ondersteunt het groene karakter van de woonstraat. Het groen in de openbare ruimte loopt over naar de gevels richting de daken. Dit nieuwe stukje binnenstad heeft een flinke bijdrage geleverd in de klimaatdoelstellingen en de biodiversiteit vergroot. In de openbare ruimte zijn voorzieningen aangebracht om regenwater op de vangen en de binnenstad te verkoelen. Tijdens warme dagen is het aangenaam vertoeven in de Dr.

Brabersstraat. Bewoners ontmoeten elkaar voor de voordeur of in het openbare gebied. Ook bezoekers aan de binnenstad gebruiken de straat om even te pauzeren. Het woningtype van de bebouwing aan de westzijde van de Dr. Brabersstraat is gemengd. Naast bovenwoningen en appartementen zijn er onder andere stadswoningen en splitlevelwoningen voorzien. Op verschillende plekken zijn er werkruimten voor zakelijke dienstverlening en persoonlijke verzorging of wordt een beroep aan huis uitgevoerd. Dit zorgt voor de nodige levendigheid in de straat, aanvullend op de detailhandel in het kernwinkelgebied.

27

050

050

024

024

-11

-11

01

02

semi openbare daktuin 050

050

Winkelcentrum 024

024

-11

03 28

-11

04

Het Roselaarplein is net als de Dr. Brabersstraat vergroend en aantrekkelijke entree van de binnenstad. Voor voetgangers en fietsers liggen er goede routes vanuit de Laan van Brabant-Burg. Freijterslaan richting de Nieuwe Markt en Dr. Brabersstraat. Net als in de Dr. Brabersstraat is er veel groen. Ook hier loopt het groen in de openbare ruimte over naar de gevels richting de daken van de bebouwing VenD en Roselaarplein. Het Roselaarplein is het scharnierpunt tussen de woonstraat Dr. Brabersstraat en het kernwinkelgebied. Op de verdiepingen zijn er woningen, op de begane grond in de plint zijn er verschillende functies die zorgen voor een levendig plein en goede overgang naar het kernwinkelgebied. In het nieuwe woongebouw aan Roselaarplein is in de plint en bovenliggende verdieping het wonen en werken gecombineerd. Figuren: Figuur 01: Mobiliteit De Dr. Brabersstraat gaat in transformatie. Van winkelstraat naar een straat met wonen, werken en een leefomgeving. De straat ligt in het autoluwe gebied. We zorgen ervoor dat de locatie VenD als overige bebouwing bij uitzondering bereikbaar zijn. Figuur 02: Scharnierpunt woonstraat Dr. Brabersstraat en het kernwinkelgebied Figuur 03: Vergroening De Dr. Brabersstraat kent nog geen kwalitatieve leefomgeving en is bovendien grotendeels verhard. Het straatprofiel zal getransformeerd worden naar een parkzone.

De nieuwe woningen alsook de bestaande bebouwing grenzen aan een collectief groen gebied. Daarnaast sluit de grote groene binnentuinen aan het pocketpark zodat er een grote groene collectieve ruimte ontstaat waar bewoners, bezoekers en werkenden elkaar kunnen ontmoeten. Figuur 04: De verharding gecombineerd met de lage ligging en de bestaande gebouwde omgeving zorgt ervoor dat water een opgave is voor dit gebied. Door te vergroenen, waterretentiezones in te richten en wellicht bestaande niet gebuikte kelders in te zetten voor de waterrententievraag kan een oplossing worden geboden voor dit nieuwe stukje binnenstad.

29

Figuur: Referentie. Vergroening van een straatprofiel. Door de infrastructuur minimaal en ondergeschikt in te passen (bijvoorbeeld door een karrenspoor) ontstaat een fraai parkje in de straat waaraan gewoond en gerecreerd kan worden, maar ook dat de bestaande verbindingen ingepast worden.

Figuur: Referentie. Vergroening van een straatprofiel. Prive en openbaar moeten zorgvuldig worden ontworpen en aangelegd.

30

5.2 Ontwerpuitgangspunten a. Herstellen breuklijn tussen de oude en de nieuwe stad. Daarbij is de historische lijn Markt – Kade dominant. Werken aan een onderliggend stelsel van kleiner en groene ruimtes in de binnenterreinen. De individuele ontwikkelingen vormen gezamenlijk een logisch en vloeiend stelsel van straatwanden en stedenbouwkundige massa’s. b. De gebouwen zijn georiënteerd op de openbare ruimte (Dr. Brabersstraat en Roselaarplein) om levendigheid en sociale veiligheid te bevorderen. c. De individuele ontwikkelingen houden rekening met elkaar en de bestaande woningen. Er is maar een minimale impact van schaduwwerking bij nieuwe ontwikkelingen op de openbare ruimte en woningen. d. Voorkomen van een monotoon bebouwingsbeeld. Aantrekkelijkheid door afwisseling in bouwhoogten en architectuur. Bebouwing heeft zijn eigen uitstraling maar vormt een eenheid met elkaar. e. Ontwikkelen van een groene en duurzame binnenstad. Ontstenigen en verkoelen van de openbare ruimte door toevoegen van groen en opvang regenwater. Groen op en aan de bebouwing ondersteunt het vergroening van de binnenstad met vergroten van de biodiversiteit. f. Ontwikkelingen dragen bij aan de ontwikkeling van een compacte binnenstad. De Dr. Brabersstraat transformeert naar een binnenstedelijke woonstraat en verkleint daardoor de compacte commerciële binnenstad.

Het Roselaarplein wordt qua ruimtelijke opzet, inrichting en functionaliteit integraal onderdeel en de afronding van het westelijk kernwinkelgebied. g. Transformeer incourant commercieel vastgoed naar woningen. Creëer echter geen monofunctioneel woongebied maar een gemengd binnenstedelijk gebied. h. Transformeer het incourante monofunctioneel winkelgebied naar een leefbaar woon-werkgebied met woongerelateerde voorzieningen en een veilige woonomgeving.

31

Figuur: Referentie. Extremer voorbeeld van het vergroenen van gevels, onderdeel van de ambitie Dr. Brabersstraat en omgeving.

Figuur: Referentie. Gebruiken van dakvlakken kan meer zijn. Zonnepannelen en groene daken kunnen gecombineerd worden met collectieve ruimtes. (bijvoorbeeld urban farming en daktuinen).

Figuur: Referentie. Voorbeeld van een waterretentie zone. Water kan hier zichtbaar naar toe stromen en worden opgevangen, waarna het rustig kan infiltreren in de grond.

32

i. Het totaal aan ontwikkelingen de straat is een goede mix aan huur- en koopwoningen in zowel het goedkope als het duurdere segment. j. De Dr. Brabersstraat is in hoofdzaak een woonstraat. Het Roselaarplein een gemengd woon-werkmilieu. Uitgangspunt is levendigheid in de plint van de nieuwe en bestaande gebouwen. De ondersteunende functies mengen zich met de woonfunctie. Voor levendigheid in de plinten denken wij vooral aan zakelijke dienstverlening, persoonlijke verzorging, zorg of zorggerelateerde functies. Kleinschalige ambachten zijn ook wenselijk, en kunnen door hun vaak zeer specifieke aantrekkingskracht het aanbod van het (kern) winkelgebied versterken. Wonen mag absoluut ook op begane grond. k. Er is vanuit oogpunt van sociale veiligheid een helder verschil tussen openbare en private ruimtes. Wel sluiten openbaar en privaat naadloos op elkaar aan. De richting van de openbare ruimte is overzichtelijk en met voldoende verlichting. l. De Dr. Brabersstraat en Roselaarplein zijn onderdeel van het autoluwe gebied. Dat betekent een beperkt aantal autoverkeersbewegingen op straat. m. Parkeren op eigen terrein sluit niet goed aan bij het autoluw houden van de binnenstad. Stimuleren van gebruik fiets, openbaar vervoer en gedeeld autogebruik. Parkeerbehoefte opvangen in de parkeervoorzieningen in de binnenstad of op alternatieve locaties. n.

Beschikbaar houden van voldoende stallingsmogelijkheden voor fiets in openbare ruimte of in de overdekte stallingsruimten.

33

234 050

060 024

-11

34

5.3 Vertaling eerste planinitiatieven

Westgevel Dr. Brabersstraat De westzijde van de Dr. Brabersstraat wordt getransformeerd naar een gevel waar wonen en af en toe werken een plekje zal krijgen. Winkelpanden mogen getransformeerd worden. Belangrijk onderdeel hierin is de relatie van de bouwlaag op de begane grond en het openbaar gebied. Deze relatie moet zorgvuldig worden vormgegeven. Alle woningen/ werkruimtes/ateliers hebben de hoofdorentatie aan de straatzijde. Hier zijn ook de hoofdontsluitingen georganiseerd. Door zorgvuldig ontworpen plattegronden en gevelindelingen wordt interactie tussen buiten en binnen georganiseerd. Alleen in specifieke situaties is woningbouw aan de achterzijde mogelijk op de begane grond laag als hier volgende woon-/ leeklimaat wordt georganiseerd. Dakvlakken worden optimaal gebruikt voor waterretentie, groene daken, energiedaken en/of collectieve buitenruimtes.

35

234 050

060 024

-11

36

Oostgevel Dr. Brabersstraat De Oostzijde van de Dr. Brabersstraat wordt getransformeerd naar een gevel met wonen, naar een gevel met verschillende woningtypen voor verschillende doelgroepen en enkele winkelpanden. Belangrijk onderdeel hierin is de relatie van de bouwlaag op de begane grond en het openbaar gebied. Deze relatie moet zorgvuldig worden vormgegeven. Alle woningen/werkruimtes/ateliers hebben de hoofdorientatie aan de straatzijde. Hier zijn ook de hoofdontsluitingen georganiseerd. Door zorgvuldig ontworpen plattegronden en gevelindelingen wordt interactie tussen buiten en binnen georganiseerd. Dakvlakken worden optimaal gebruikt voor waterretentie, groene daken, energie daken en/of collectieve buitenruimtes.

37

234 050

060 024

-11

38

Zuidgevel Dr. Brabersstraat De zuidzijde van de Dr. Brabersstraat wordt getransformeerd naar een gevel met wonen, werkruimmtes en ateliers. Belangrijk onderdeel hierin is de relatie van de bouwlaag op de begane grond en het openbaar gebied. Deze relatie moet zorgvuldig worden vormgegeven. Alle woningen/werkruimtes/ateliers hebben de hoofdorientatie aan de straatzijde. Hier zijn ook de hoofdontsluitingen georganiseerd. Door zorgvuldig ontworpen plattegronden en gevelindelingen wordt interactie tussen buiten en binnen georganiseerd. Dakvlakken worden optimaal gebruikt voor waterretentie, groene daken, energie daken en/of collectieve buitenruimtes.

39

6. Participatie 6.1 participatie Een concept van de visie is in het 4e kwartaal van 2020 met omwonenden besproken. Er is een digitale straatsessie en een buurtsessie georganiseerd. Daarnaast is er met de gemeenteraad in een themabijeenkomst gesproken over de inhoud van de visie en de projecten. Straatsessie Tijdens de straatsessie zijn de overige pandeigenaren in de Dr. Brabersstraat en het Rooselaarplein bijgepraat over de ontwikkelingen op de locaties Van Oorschot, V&D en Rooselaarplein (voormalig busstation/OFI-gebouw). Net als de ontwikkelaars van de genoemde locaties delen de overige pandeigenaren de mening dat een woonfunctie een toekomstbestendige invulling is voor de nu veelal leegstaande panden aan de Dr. Brabersstraat. Er wordt in de huidige situatie op de verdiepingen gewoond, die functie kan wat de pandeigenaren betreft verder geïntensiveerd worden. Wonen op de begane grond wordt aantrekkelijk als het voorgestelde vergroende straatprofiel van de Dr. Brabersstraat wordt uitgevoerd. Op enkele plekken in de straat (o.a. op de hoek met het Rooselaarplein) moet het mogelijk blijven om op de begane grond een winkel, een beroep aan huis o.i.d. te starten. De voorgestelde inrichting van de straat wordt positief ontvangen. Dit is een stimulans om er een onderscheidende en aantrekkelijke woonstraat van te maken.

De overige pandeigenaren hebben aangegeven gezamenlijkheid te onderzoeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn van de westwand van de Dr. Brabersstraat. Ze kijken of het mogelijk is een gezamenlijk plan te ontwikkelen. Buurtsessie Voor de buurtsessie (een webinar) zijn bewoners, ondernemers en pandeigenaren in het gebied Hendrik Gerard Dirckxstraat (HGD-straat), Markt Tussen de Markten, Nieuwe Markt en Rooselaarplein uitgenodigd. Net als bij de straatsessie zijn de aanwezigen bijgepraat over de concrete plannen in de Dr. Brabersstraat en de visie op het gebied. De tijdens het webinar gestelde vragen zijn uiteenlopend. Afhankelijk van de plek waar men woont/onderneemt zijn er vragen over hoogte van gebouwen, invloed op daglichttoetreding en privacy.

40

In zijn algemeenheid gaan de vragen over het parkeren van de nieuwe woningen (waar gaat dat gebeuren?), de vervolgprocedure en hoe gemaakte op- en aanmerkingen over de verschillende initiatieven worden verwerkt/meegenomen. De aanwezigen gaven aan de verkleuring van het gebied naar een ‘stedelijke woonstraat’ logisch te vinden. Ze zien het als een goede ontwikkeling dat met de voorgenomen ontwikkelingen de leegstaand van de huidige panden in de straat wordt opgelost. Ook het vergroenen van de straat en de panden zorgt voor enthousiasme bij omwonenden. Aangeven is dat de gemaakte opmerkingen (tijdens de webinar of per mail gestuurd n.a.v. deze sessie) worden verzameld en betrokken bij de uitwerking van de verschillende projecten. Ook bewoners, ondernemers en pandeigenaren die hebben aangegeven in gesprek te willen over deze ontwikkelingen worden straks, na vaststelling van de visie, betrokken bij de planvorming van deze deelprojecten. Conclusie De visie Dr. Brabersstraat is met enthousiasme ontvangen. Het ‘verkleuren’ van de straat naar wonen wordt bewoners, ondernemers en pandeigenaren als een logische stap gezien. Ook de plannen voor de verschillende deellocaties zijn voor de meeste omwonenden een goede basis voor nadere concretiseren en gesprekken over invloed op daglichttoetreding en privacy, parkeren etc.

Het daarbij vergroenen van de straat en de bebouwing wordt gezien als een positieve ontwikkeling om daarmee de woon- en verblijfskwaliteit in de binnenstad te verbeteren. Men spreekt dat de ontwikkelingen daar een positieve bijdrage aan leveren.

41

Visiedocument

Gemeente Roosendaal DEFINITIEF 2021.01.19

42