Bijlage Roosendaal_Leisurepark_Gebiedsvisie.pdf

Gebiedsvisie Leisurepark Roosendaal 23.02.2022 1

Colofon De gebiedsvisie is opgesteld door Urban Synergy in opdracht van de Gemeente Roosendaal.

Team Gemeente Roosendaal Pascal Hendriks René van Gastel Saskia Brouwer

Team Urban Synergy Dirk Verhagen Raquel van Donselaar Roos Jeronimus

In het traject is gesproken met diverse lokale gebiedspartijen in de vorm van groepssessies en een stuurgroep. De volgende gebiedspartijen hebben zitting in de stuurgroep:

Lokale gebiedspartijen

Francois Peeters Koen Bakker Nicky Broos Pieter van Voorst Vader Xander Wynands

Urban Synergy Noordsingel 70B 3032 bg Rotterdam Info@urbansynergy.nl www.urbansynergy.nl

2

Designer Outlet Roosendaal Het Hooihuis / BRAVO24 Playdôme / Ondernemersvereniging De Stok McArthurGlen Boels Zanders Advocaten

De tekeningen in dit document zijn gemaakt door Urban Synergy. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, zonder voorafgaande toestemming van Urban Synergy. Foto’s zijn deels gemaakt door Urban Synergy, deels gevonden op internet. Mocht er toch bezwaar zijn tegen het gebruik van een afbeelding, neem dan contact op met de auteurs.

Inhoudsopgave 1. Aanleiding & opgave p. 4 2. Beleidskader p. 6 3. Urban Leisure in Roosendaal

p. 8

3.1 Compacte Binnenstad 3.2 Vlietpark 3.3 Leisurepark Roosendaal

4. Perspectief Urban Leisure in Roosendaal

p. 10

4.1 Huidig aanbod 4.2 Regionale aantrekkingskracht 4.3 Kansen voor de toekomst 4.4 Concurrentiekracht en groeipotentie Leisurepark Roosendaal

5. Initiatieven uit de markt p. 12 5.1 Zuidzijde 5.2 Noordzijde

6. Mobiliteit p. 14 6.1 Verkeersafwikkeling 6.2 Parkeerdruk 6.3 Duurzame mobiliteit

7. Visie Leisurepark Roosendaal p. 16 7.1 Toekomstbeeld 7.2 Pijlers voor ontwikkeling 7.3 Uitwerking deelgebieden 7.4 Fasering

3

1. Aanleiding & opgave Aan de westzijde van de stad Roosendaal, ten westen van de A17 en op- en afrit Roosendaal-West, ligt het Leisurepark Roosendaal. De gemeente Roosendaal heeft de ambitie om zich verder te ontwikkelen met Urban Leisure van bovenregionale betekenis. Naast ontwikkelingskansen in de binnenstad en het Vlietpark zijn er kansen om dit gebied verder te ontwikkelen tot een aantrekkelijk Leisurepark Roosendaal. Een gebied wat in samenhang wordt ontwikkeld met veel potentie voor toerisme, meerdaags verblijf, sport en horeca. Verschillende ondernemers hebben initiatieven ontwikkeld. Concreet ligt er de wens van het Designer Outlet Roosendaal om verder uit te breiden. Ook wordt er binnenkort gestart met de bouw van een hotel met casino en welness in het gebied. Ondernemers hebben deze toekomstwensen gebundeld in een Masterplan voor het gebied.

Op 17 mei 2021 hebben ondernemersvereniging De Stok, Outlet Rosada BV en gemeente een intentieovereenkomst ondertekend. Er is overeengekomen dat de gemeente in overleg met deze partijen en overige belanghebbenden in het gebied een gebiedsvisie opstelt. Onderhavige gebiedsvisie geeft dan ook een actueel perspectief voor de ontwikkelingsrichting van Leisurepark Roosendaal, rekening houdende met de ambities van marktpartijen. Naast de reguliere overleggen met de stuurgroep is er gesproken met met de ondernemers, rijkswaterstaat en het waterschap.

De initiatieven

Op dit moment spelen er de volgende initiatieven: • • • • • • • • •

Uitbreiding Designer Outlet Roosendaal Realisatie van Fitland hotel en casino Revitalisering vijvergebied Nieuwe parkeergarage en recreatiegebouw Nieuwe entreezone Leisurepark Roosendaal Herziening centrale boulevard Upgrade rotondes De Stok en Wouwbaan Touringcar en taxi standplaats Eenheid creëren in private buitenterreinen

Leisurepark Roosendaal

Binnenstad Roosendaal

4

Centrale as fraaie bomenlaan

groene uitstraling

hoogwaardige materialen

Huidige kwaliteiten Leisurepark Roosendaal 5

2. Beleidskader Sterke Steden

De West-Brabantse steden werken samen in het traject “Sterke Steden” om zich steviger te positioneren richting de Provincie en het Rijk. In onderlinge samenhang willen de steden zich verder ontwikkelen tot een sterke stedenas als drager of backbone van de regio. Daarmee willen ze proactief een bijdrage leveren aan de (nationale) verstedelijkingsopgave. In het position paper “Sterke Steden West-Brabant” (RWB, maart 2021) wordt de unieke Roosendaalse bijdrage, het Werkspoor Roosendaal, kort uiteengezet. In dit ontwikkelingsconcept gaat het o.a. over het toevoegen van verblijfskwaliteit, de verdere ontwikkeling van de retail in de binnenstad en het Designer Outlet Roosendaal én in het verlengde van het funshoppen de combinatie met de urban leisure functies, zoals aanwezig in o.a. Leisurepark Roosendaal.

Omgevingsvisie Roosendaal Verbonden Stad

Ook in de in voorbereiding zijnde “Omgevingsvisie Roosendaal Verbonden Stad” (Gemeente Roosendaal, juli 2021) zijn een aantal passages opgenomen die van belang zijn bij de mogelijke ontwikkeling van nieuwe leisurefuncties. Het huidige niveau van de leefbaarheid moet worden geoptimaliseerd. Nieuwe ontwikkelingen moeten hier dan ook aan bijdragen. Specifieke instrumenten om de leefbaarheid te vergroten zijn het stimuleren van ontmoeting, van sport en spel in de openbare ruimte en het bestrijden van eenzaamheid. Roosendaal heeft de ambitie uit te groeien tot een echte evenementenstad waarbij levendigheid en economische meerwaarde in balans zijn met de leefbaarheid. Voorwaarden daarvoor zijn dat bezoekers langer blijven en de verblijfskwaliteit verbetert. Vermaakfuncties in het stedelijk gebied worden gestimuleerd en in het buitengebied worden deze gefaciliteerd. Voor de

6

binnenstad ligt de focus op een compactere commerciële binnenstad met een functie voor de stad en omgeving. Het Designer Outlet Roosendaal daarentegen biedt complementair winkelaanbod met een belangrijke (boven) regionale functie. Ook Leisurepark Roosendaal trekt veel bezoekers van buiten de gemeentegrenzen. Er moet een betere koppeling tussen beide komen. Daarbij worden de volgende doelstellingen gehanteerd: • • • • • •

voldoende kritische massa in een heldere en aantrekkelijke structuur (circuitvorming); een eigen profilering en identiteit om voldoende aantrekkingskracht en beleving te creëren; de ruimtelijke component moet aansluiten op het functionele profiel; er moet verblijfskwaliteit worden gegenereerd door de aanwezigheid van o.a. rustpunten en horeca; goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid; mogelijk de uitbreiding van het Designer Outlet Roosendaal en het toevoegen van Leisure functies.

Perspectiefschets Urban Leisureontwikkeling

Vanuit deze opgave heeft de gemeente in 2021 het Bureau ZKA Leisure Consultants gevraagd om het Leisureperspectief voor Roosendaal te onderzoeken. In het eindrapport “Perspectiefschets Urban Leisureontwikkeling” (ZKA, november 2021) adviseert het bureau een ontwikkelingsprofiel voornamelijk gericht op retail, commerciële sport en avontuur. Het gebied heeft een bovenregionaal marktbereik. De uitbreiding van de capaciteit en het assortiment en de verbetering van de kwaliteit is een must. Verder adviseert men de samenwerking verder te versterken en meer als één gezicht naar buiten te treden als “Leisurepark Roosendaal”. Daarnaast richt het advies

zich op een gezamenlijke aanpak van het aanwezige leisureperspectief door de 3 onderzochte deelgebieden.

Toeristisch-Recreatief Actieplan

Eerder is een vergelijkbare opgave geformuleerd in het gemeentelijke Toeristisch-Recreatief Actieplan “De Reis naar Roosendaal” (VisitBrabant in opdracht van Gemeente Roosendaal, 2017). Op basis van analyses van het aanbod en de toeristisch recreatieve markt blijkt dat de interesses van de toeristen en recreanten perfect aansluiten op het aanbod, de trekpleisters van Roosendaal. Op basis hiervan zijn drie centrale thema’s bepaald die de basis vormen van de nieuwe positionering van het aanbod, te weten Shopping, Natuur en Avontuur. Het thema Shopping heeft betrekking op het grote winkelaanbod van de binnenstad in combinatie met McArthurGlen Designer Outlet Roosendaal. Het thema Avontuur is een combinatie van Leisurepark Roosendaal en de overige ondernemingen op het gebied van toerisme en recreatie. Deze thema’s vormen de onderscheidende toeristische producten die centraal staan in het operationele actieplan.

Provinciaal Beleid

De ontwikkeling past in het Provinciaal Beleid gericht op een levendig Brabant met veel investeringen in de vrijetijdsector. Men zet in op een Brabant waar je fijn kunt wonen, werken én recreëren. Een Brabant dat bezoekers aantrekt voor een toeristisch bezoek én aantrekkelijk is voor bedrijven om zich te vestigen. Meer bezoekers betekent meer bestedingen en meer banen in de vrijetijdssector en bij toeleverende bedrijven. Daarmee draagt toerisme en recreatie bij aan een sterke economie in Brabant. Door bestedingen van bezoekers is het leisure-aanbod in Brabant voor inwoners omvangrijker en van betere kwaliteit. Voor de

geasfalteerde parkeerplaatsen op centrale plekken

bebouwing naar binnen gekeerd

Brabantse vrijetijdssector is het belangrijk dat er nieuw en onderscheidend aanbod wordt ontwikkeld en dat wat goed is wordt behouden.

Detailhandelsbeleid

Bovenstaand kader en de daarin geschetste ontwikkelingen in de periferie staat nog enigszins in contrast met het vigerende detailhandelsbeleid. Hierin staat het behoud van de centrumfunctie centraal en zijn perifere toevoegingen ongewenst. De provincie, de Brabantse regio’s en gemeenten hebben afspraken gemaakt over de gewenste detailhandelsontwikkeling. In de notitie “Richtinggevende principes detailhandel”(provincie Noord-Brabant, 2017) is o.a. aangegeven dat: •

•

•

nieuwe (perifere) detailhandelsontwikkelingen moeten bijdragen aan de versterking van de (beoogde/ gewenste) detailhandelsstructuur, nieuwe detailhandelsontwikkelingen alleen in of aansluitend aan perspectiefrijke winkelgebieden plaats kunnen vinden en hiermee ruimte wordt geboden aan innovatieve concepten en nieuwe detailhandelsontwikkelingen die bijdragen aan het versterken van de (beoogde/ gewenste) detailhandelsstructuur en/of centrum.

onduidelijke entree, slechte zichtbaarheid

Regionale afsprakenkader

In het regionale afsprakenkader (RWB) is voor (boven) regionale plannen een proces vastgelegd dat met de omliggende gemeenten en de regio moet worden gevolgd.

Huidige aandachtspunten Leisurepark Roosendaal 7

3. Urban Leisure in Roosendaal Roosendaal kent drie belangrijke grote leisurelocaties die sterk van elkaar verschillen in aanbod en doelgroep: de Compacte Binnenstad, het Vlietpark en het Leisurepark Roosendaal.

3.1 Compacte Binnenstad

Het unieke programma van de compacte binnenstad van Roosendaal is cultuur en historie. De binnenstad kent twee centrale pleinen met voornamelijk horeca; de markt bij het oude stadhuis en de Nieuwe Markt. De centrale winkelfunctie bevindt zich aan de zuidzijde van de Markt. Het aanbod op het Tongerloplein zorgt voor een aantrekkelijk cultuur en vermaakcluster. De onderscheidende kwaliteiten zorgen echter niet voor een aantoonbare autonome aantrekkingskracht. Op dit moment staat de winkelfunctie onder druk door veel leegstand en is de compacte binnenstad minder goed verbonden met de andere deelgebieden. Daarnaast is er een positieve transformatie naar meer wonen. De gemeente Roosendaal en marktpartijen hebben de ambitie om met Roosendaal: Gezonde Stad van de compacte binnenstad een kloppend hart te maken. Dit doen zij door het terugbrengen van een concentratie van winkels, het terugdringen van leegstand en meer ruimte te creëren voor groen en beleving. Het leisure profiel van de Compacte Binnenstad is informeel (winkelen, cultuur, horeca, uitgaan en evenementenbezoek). Het uitgangspunt voor ontwikkeling is: “van place to buy naar place to meet”.

8

3.2 Vlietpark

Het Vlietpark is een onderdeel van de ontwikkeling van Stadsoevers en ligt ten noordwesten van de compacte binnenstad. Hier wordt een nieuw stadsdeel gerealiseerd inclusief een nieuwe woonwijk, ingericht als open groene ruimte waarbinnen ruimte is voor leren, werken en wonen. Een gebied met aantrekkingskracht op functies van bovenstedelijk niveau. Het gebied heeft een gunstige ligging ten opzichte van de compacte binnenstad en de omliggende stadsdelen. Binnen het gebied zijn diverse leisure functies gerealiseerd waaronder een waterplein met toeristische kansen en een urbansports- en speelpark met uitkijktoren. Ook is er een school gevestigd (het Curio College). Binnen het gebied worden op dit moment ook festivals en evenementen georganiseerd en zijn er diverse tijdelijke functies en horeca. Het Herstaco-stadion is een belangrijk element in de ontwikkeling. Naast sport, opleidingen en netwerken is ook het organiseren van evenementen een belangrijke pijler. Daarnaast wordt er gedacht aan een combinatie met de gaming industrie door bijvoorbeeld de organisatie van het WK FIFA. Het leisure profiel van het Vlietpark is een accent op (publieke) sport, onderwijs en (zakelijke) evenementen. Het uitgangspunt voor ontwikkeling is: “unieke locatie met rafelrandje en hoge groeipotentie”.

3.3 Leisurepark Roosendaal

Leisurepark Roosendaal bevat verschillende typen leisureaanbod voornamelijk gericht op retail, commerciële sport en avontuur. Uniek aan het gebied is dat er voor elke leeftijd een passend aanbod is. Ook versterken de verschillende typen leisure elkaar, waardoor bezoekers zich met meer dan één activiteit kunnen vermaken. Dit komt de verblijfsduur en aantrekkingskracht ten goede. Ook de Designer Outlet Roosendaal is uniek in de regio en wordt steeds vaker als attractie gezien. De combinatie van outdoor en leisure op deze schaal is uniek in Nederland. Bezoek is vooral doelgericht en gepland en vaak in groepsverband (gezinnen, families, vriendengroepen, collega’s). De duikwinkel en het zwembad passen minder goed in het profiel. Horeca is kleinschalig en ondersteunend aan de hoofdfuncties. Het advies is om niet nog meer nieuwe, grote autonome horeca toe te voegen bovenop de plannen die al in uitvoering zijn. Horeca zou in dit deelgebied vooral moeten samengaan met, en ondersteunend moeten zijn aan, de hoofdfuncties. Het potentiële marktbereik van het gebied is bovenregionaal: West-en deels Midden-Brabant, Zuidelijk Metropoolregio Rotterdam, Zeeland en de provincie Antwerpen. Daarnaast vormen verblijfsgasten in de regio en Duitsers op weg van of naar Zeeland kansrijke doelgroepen.

Het leisure profiel van Leisurepark Roosendaal is voornamelijk gericht op retail, commerciële sport en avontuur. Het uitgangspunt voor ontwikkeling is: “groeipotentie naar een van de grootste leisurelocaties van Brabant”.

Urban leisure in Roosendaal

Compacte Binnenstad

Vlietpark

Leisurepark Roosendaal

Analysekaart grote schaal 9

4. Perspectief Urban Leisure in Roosendaal Eind 2021 heeft ZKA een perspectiefschets opgesteld voor de verschillende urban leisure locaties in de gemeente Roosendaal. Hierin is onder andere gekeken naar het huidige aanbod en de doelgroepen. Daarnaast is er een vergelijking gemaakt met andere steden en zijn de trends en ontwikkelingen rondom de drie leisurelocaties in kaart gebracht.

aansluiting bij de eigen inwoner is hierdoor perfect, maar dit trekt weinig bovenregionale bezoekers. De horeca scoort verder goed. Er wordt geadviseerd om niet in te zetten op sterke groei, maar op horeca als instrument voor langer en aangenamer verblijf en extra bestedingen en ervoor te zorgen dat er wordt ingezet op meer differentiatie en bijzonder aanbod ook voor groepen.

4.1 Huidig aanbod

Tot slot scoort Roosendaal gemiddeld op het gebied van vermaak en cultuur. Er is veel concurrentie in de regio, daarom wordt er geadviseerd om vooral in te zetten op de eigen lokale vraag alhoewel er wel kansen zijn voor niches zoals theater (-programma’s) en evenementen met een onderscheidend karakter. Het aanbod verblijfsrecreatie (hotels, kamperen, etc.) blijft achter. Door de plannen voor het Fitland hotel en casino (in Leisurpark Roosendaal) en vakantiepark Wouse Tol komt dit aanbod verder op peil, hoewel er wordt geadviseerd om te blijven inzetten op een geleidelijke toename van toeristische verblijfsmogelijkheden.

Kijkend naar de cijfers van het aanbod in de gemeente Roosendaal ten opzichte van benchmarkgemeenten en de regio, staat Roosendaal er prima voor. Voornamelijk op het gebied van detailhandel en sport & avontuur scoort Roosendaal (bovengemiddeld) goed. Er is een groot en divers assortiment, uitstekende bereikbaarheid en het aanbod is goed betaalbaar. De hoge cijfers in het aanbod detailhandel zijn mede te verklaren door de Designer Outlet Roosendaal. Met circa 1,7 miljoen bezoekers per jaar en na uitbreiding zelfs 2,5 miljoen bezoekers per jaar, kan de Designer Outlet Roosendaal een onderscheidende kwaliteit van Roosendaal genoemd worden met het karakter van een dag-attractie. Met het aanbod op Leisurepark Roosendaal en verder verspreid in de stad, heeft Roosendaal een sterk aanbod sport & avontuur, wat door bezoekers ook nog eens heel hoog gewaardeerd wordt. Het aanbod aan evenementen is gericht op de eigen regio. Voor de eigen inwoners is het aanbod goed en passend, maar er ontbreekt wel een bovenregionale trekker om nog meer bezoekers te trekken. Hetzelfde geldt eigenlijk voor de horeca, die zich met name richt op het middensegment. De

10

ZKA ziet vermaak en cultuur niet als USP (Unique Selling Point) voor de stad met name door de hoge regionale concurrentie van andere steden.

4.2 Regionale aantrekkingskracht

Met name voor het Leisurepark Roosendaal is het belangrijk dat er ook voldoende bovenregionale vraag is omdat dit type inwoner in mindere mate aanwezig is in Roosendaal. Dit is nu ook het geval. De verwachting is dat de mogelijke uitbreiding van het Designer Outlet Roosendaal hier in nog grotere mate voor gaat zorgen. Door het wandel-en

fietsnetwerk te verbeteren kan nog beter aangesloten worden op de leisure behoeften vanuit de eigen inwoners. Ook zal de toeristische aantrekkingskracht van Roosendaal hierdoor vergroten. Desondanks ontbreekt het in Roosendaal aan enige regionale aantrekkingskracht. Roosendaal is als stad bij velen onbekend en de regionale verzorgingsfunctie is te bescheiden. Het inzetten op Roosendaal als eigentijdse leisurestad met onderscheidende kwaliteiten als detailhandel en sport, het promoten en versterken van het toeristisch en dagrecreatief aanbod, het versterken van verblijfsrecreatie, het verbeteren van de kwaliteit en diversiteit van het programma en het verbinden van de verschillende leisure deelgebieden kan Roosendaal zichzelf duidelijker positionering en de zichtbaarheid vergroten.

4.3 Kansen voor de toekomst

In de toekomst zijn er uitbreidingsmogelijkheden voor het leisure aanbod in alle drie de leisurelocaties. In het gebied Stadsoevers/Vlietpark kunnen volledig nieuwe concepten worden neergezet, voor het Leisurepark Roosendaal zijn de plannen voor van de Designer Outlet Roosendaal om uit te breiden al grotendeels rond en in de Compacte Binnenstad wordt het hoge leegstandspercentage aangepakt. Daarnaast zorgen toekomstige trends als veranderende bevolkingssamenstelling, de economische groeisector toerisme, groei in betekenisvol recreëren (zoals sport, leisure, kunst, cultuur, rust en natuur) en digitalisering voor nieuwe kansen. Ook kan het inzetten op leisure programma een oplossing bieden voor leegstand in middelgrote binnensteden zoals Roosendaal.

Selectie programma

4.4 Concurrentiekracht en groeipotentie Leisurepark Roosendaal

Uitbreiding van de capaciteit/het assortiment (voornamelijk het Designer Outlet Roosendaal) en verbetering van de kwaliteit van het aanbod is een must om als gebied toekomstbestendig te blijven. Hiervoor is het ook belangrijk dat de samenwerking versterkt wordt en meer als één gezicht naar buiten getreden wordt en dat ontsluiting en parkeren perfect georganiseerd zijn. In potentie is het Leisurepark Roosendaal met het Designer Outlet Roosendaal één van de grootste leisurelocaties van Brabant. Hierop moet geprofileerd en gepositioneerd worden. Momenteel liggen de bezoekersaantallen in het gebied op circa 2,5 miljoen per jaar. Met alle geplande ontwikkelingen kan dit doorgroeien tot 3,0-4,0 miljoen bezoeken per jaar. Daarmee bevindt het gebied zich in de groeifase van de Product-Life-Cycle. In principe zal de markt nog zorgen voor groei in het aantal bezoekers. Voorwaarde hierbij is dat de parkeermogelijkheden en het aanbod mogen worden uitgebreid waardoor er een kwaliteitsimpuls komt in het gebied. Ook is belangrijk om in de toekomst de verbinding en de synergie met de Compacte Binnenstad te versterken. Op het Leisurepark Roosendaal ligt ook groeipotentie in het inzetten op de Bleisuremarkt.

11

5. Initiatieven vanuit de markt In het Masterplan De Stok zijn de ontwikkelingswensen en initiatieven van ondernemers in het gebied gebundeld.

5.1 Zuidzijde

Het Designer Outlet Roosendaal wil de bestaande retail uitbreiden. Aan de noordzijde van het Designer Outlet Roosendaal worden op de plek van de bestaande parkeergarage nieuwe winkelstraten met winkels en horeca toegevoegd. In totaal gaat het om een uitbreiding van 6000 m2 VVO retail en 600 m2 VVO bijbehorende horeca. Hiermee wil het Designer Outlet Roosendaal ook in bezoekersaantallen doorgroeien. Het doorgroeien in bezoekersaantallen heeft invloed op de parkeersituatie. Om te blijven voldoen aan de parkeerbehoefte worden nieuwe parkeerplekken gerealiseerd bij de parkeergarage in het zuiden van het gebied. Deze parkeergarage wordt opgehoogd met 2 bouwlagen, er kan

12

dan op vijf lagen worden geparkeerd. Daarnaast wordt het bouwvlak van de bestaande parkeergarage uitgebreid aan de noordzijde. In de omgeving zal moeten worden gezocht naar geschikte plekken om in de grote parkeerdruk tijdens incidentele piekmomenten te voorzien.

5.2 Noordzijde

Op dit moment is er sprake van uiteenlopende initiatieven voor Leisurepark Roosendaal, waarbij er ook door de ondernemers gewenste (functionele) verbeteringen van het gebied gewenst zijn. Sommige nog in een pril, ander in een ver gevorderd stadium. Het betreft onder andere de realisatie van het Fitland Hotel & Casino ten noorden van de visvijver, wat gepaard gaat met een revitalisatie van het vijvergebied met ruimte voor recreatie en het faciliteren van activiteiten zoals wandelen, picknicken, vissen en varen (1). Golfcentrum Roosendaal is zich aan het oriënteren op uitbreiding van de golfbanen richting het noorden (2) en er

wordt gezocht naar een inpassing voor een parkeergarage in het noorden van Leisurepark Roosendaal (3). Daarnaast hebben de ondernemers de wens uitgesproken voor het realiseren van een touringcar- en taxistandplaats ten noorden van de Designer Outlet Roosendaal (4), een herziening van de centrale boulevard (5), een transformatie van het kruispunt De Stok naar een rotonde (6), een upgrade van de rotonde aan de Wouwbaan (7), een nieuwe entreezone voor Leisurepark Roosendaal (8) en een eenheid in het private buitenterreinen (9). Daar waar de initiatieven in lijn zijn met de uitgangspunten zijn deze zoveel mogelijk opgenomen in de visie. De visie geeft handvatten om deze en andere toekomstige initiatieven te kunnen beoordelen.

Uitbreiden parkeergarage Designer Outlet & upgrade rotonde Wouwbaan

Touringcar- en taxiplaats, entree & rotonde 2

3 1 5

9

8

4 6

Herziening hoofdweg

7 Fitland Hotel & Casino

Noordelijke parkeergarage

Initiatievenkaart

13

6. Mobiliteit Het Leisurepark Roosendaal ligt op een strategische locatie bij knooppunt de Stok, aan de westzijde van de A17. De entree van het gebied ligt direct aan op- en afrit 19 van de A17, de invalsweg richting de binnenstad (Burgemeester Freijterslaan) en het dorp Wouw (Wouwbaan). Voor het functioneren van het gebied en de aansluiting van Roosendaal op de omgeving is een goede verkeersafwikkeling essentieel. Op basis van de bekende en de toekomstige ontwikkelingen is door een verkeerskundig bureau, gekeken naar de verkeersafwikkeling ter plaatse van het kruispunt Burg. Freijterslaan en de rotonde Wouwbaan. Met behulp van verkeersmodellen en regelscenario’s voor de verkeerslichten is inzicht verkregen of er knelpunten te verwachten zijn. Voorafgaand aan de berekeningen zijn de aanwezige verkeersstromen geteld (november 2021), zodat er gerekend kon worden met een reëele verkeerssituatie. Daarnaast heeft het verkeerskundig bureau met behulp van parkeertellingen de parkeerdruk en wijze van gebruik van de parkeervakken inzichtelijk gemaakt. Het geeft inzicht in de bezetting van het aantal parkeerplaatsen in relatie tot de toekomstige vraag. De tellingen zijn verricht in een periode dat er geen beperkende coronamaatregelen actief waren.

Toch is te zien dat er ten tijde van de telling (nov 2021) minder geparkeerd werd dan in 2019, wat waarschijnlijk toch een effect is van de coronasituatie. Dit heeft gevolgen voor de representativiteit van de tellingen en het verdient aanbeveling de parkeersituatie in de gaten te houden.

14

6.1 Verkeersafwikkeling Er wordt een toename van verkeer verwacht op zowel de Wouwbaan, De Stok als de rijkswegen A17 en A58, als gevolg van de ontwikkelingen op Leisurepark Roosendaal. De verkeersafwikkeling op de onderzochte kruispunten is goed. De (maximale) wachtrijen zijn beperkt. Verwacht wordt dat de groei in verkeerkeersbeweging door de uitbreiding van het Designer Outlet Roosendaal en het nieuwe leisureprogramma deels teniet wordt gedaan door de afname van verkeer als gevolg van verplaatsing van het Bravis ziekenhuis naar locatie De Bulkenaar, in combinatie met de nieuwe ontsluitingsweg vanaf de snelweg richting de wijk Tolberg. Beiden zullen ongeveer gelijktijdig gerealiseerd worden waardoor er in de tijd geen problemen optreden.

verkeersonderzoek meer inzicht geven in de te verwachten verkeerswikkeling en de eventuele noodzakelijke ingrepen voor een vlotte doorstroming en afwikkeling.

Zowel het kruispunt (1) als de rotonde (2) kunnen het verkeer in zowel de huidige als in de te verwachte toekomstige situatie goed afwikkelen. Het is vanuit verkeerstechnisch oogpunt dan ook niet noodzakelijk om het kruispunt ruimtelijk aan te passen. Het is aan te bevelen om bij de vervanging van de verkeerslichten rekening te houden met een slim systeem, waardoor er gestuurd kan worden bij calamiteiten. Ook zullen er regelscenario’s worden ingeregeld waardoor de verkeerslichten voorbereid zijn op de piekdagen. Binnen de berekeningen is sprake van restcapaciteit waardoor een toename mogelijk is op de tak van/naar Leisurepark Roosendaal. Hierdoor is een extra ontsluiting tussen het westelijk kruispunt en de rotonde Wouwbaan vooralsnog niet noodzakelijk (als mogelijk alternatief voor verkeersafwikkeling vanaf de snelweg naar het Designer Outlet Roosendaal). Bij de verdere concretisering van de plannen voor uitbreiding van het Designer Outlet Roosendaal kan een nader

6.2 Parkeerdruk Het openbaar parkeren binnen het Leisurepark Roosendaal bevindt zich langs de hoofdweg, op het noordelijk parkeerterrein en op het (parkeer-)hof (noordwestzijde). Daarnaast zijn er nog enkele parkeerplaatsen op private kavels, waaronder Playdôme, het Kinderspeelparadijs, golfcentrum etc. Het parkeren voor het Designer Outlet Roosendaal vindt plaats op eigen terrein, in de bestaande parkeergarage. Met het Designer Outlet Roosendaal heeft de gemeente afspraken over een reservering van 200 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en 600 parkeerplaatsen in het openbaar gebied in te zetten ten tijde van piekbelasting. Hierbij moet in acht worden genomen dat deze parkeerplaatsen ver van het Designer Outlet Roosedanaal zijn gesitueerd. Veel bezoekers zullen niet bereid zijn om 600 meter te lopen, waardoor parkeerplaatsen in de nabije omgeving aantrekkelijker worden voor deze doelgroep.

Voor het langzame verkeer van, naar en door het gebied zijn verkeerskundige verbeteringen gewenst. Daarmee kan het fiets- en wandelnetwerk aan de westzijde van het Leisurepark op een betere manier worden verbonden met het gebied en het netwerk aan de oostzijde. Fietsers worden gestimuleerd om gebruik te maken van de snelfietsroute F58. Via het fietstunneltje onder de A17 en de fietsstraat op de Wouwbaan wordt er ruim baan gemaakt voor de fietser in de richting van Bergen op Zoom, uiteraard met een logische aansluiting op het Leisurepark Roosendaal.

Huidige verkeersstructuur

Op basis van de uitgevoerde telling in november 2021 wordt geconstateerd dat er, op basis van een theoretisch maximale bezetting van 85%, een restcapaciteit van 520 parkeerplaatsen in het gebied aanwezig is. Op zaterdagmiddag tussen 14:00 en 15:00 uur zijn de meeste openbare parkeerplaatsen bezet. Rekenend met de reservering voor het Designer Outlet Roosendaal loopt dit aantal terug naar 351 parkeerplaatsen. Ondanks dat de telling is uitgevoerd tijdens de coronapandemie is op dat moment geconstateerd dat met de liggende afspraken, de restcapaciteit slechts 11 parkeerplaatsen is als op dat moment sprake zou zijn van een piekmoment bij het Designer Outlet Roosendaal. Met de bekende toekomstige ontwikkelingen kan er op dat piekmoment een groter knelpunt ontstaan in het hebben van voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Op dit moment is er geen ruimte voor het toevoegen van extra parkeerplaatsen op maaiveld. In een nadere studie wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om een gebouwde parkeervoorziening in het gebied toe te voegen of de parkeercapaciteit op piekmomenten op andere plekken te faciliteren.

normale dagdagelijkse situatie is er voldoende restcapaciteit om deze parkeerplaatsen op te heffen ten behoeve van meer ruimtelijke kwaliteit op het Leisurepark Roosendaal. Dit is randvoorwaardelijk voor het ontwikkelen van het Leisurepark Roosendaal als één samenhangend geheel.

Langsparkeren langs De Stok De langsparkeerplaatsen langs de centrale hoofdweg (De Stok) hebben de hoogste bezetting. Deze parkeerplaatsen worden op dit moment nagenoeg allemaal gebruikt door bezoekers van het Designer Outlet Roosendaal. Dit verkeer hoort in principe niet op deze locatie te parkeren maar op de locaties die daarvoor bestemd zijn, de parkeergarage van het Designer Outlet Roosendaal of het overloopterrein op de noordelijke parkeerplaats. Daarnaast hebben ze nagenoeg geen toegevoegde waarde voor de leisure functies. In een

De bereikbaarheid per openbaar vervoer vanuit de regio en vanuit station Roosendaal is niet optimaal. Van de huidige haltes nabij het Leisurepark Roosendaal maakt dan ook slechts een handvol bezoekers per dag gebruik. Met het verplaatsen van de bushaltes richting de huidige ingang van het Leisurepark Roosendaal kan al een impuls gegeven worden aan de bereikbaarheid van het Leisurepark met het OV. Ook een goede Kiss & Ride voorziening draagt bij aan een duurzaam mobiliteitsconcept.

6.3 Duurzame mobiliteit Het grootste gedeelte van de bezoekers van Leisurepark Roosendaal komen uit de directe omgeving van Roosendaal. De grootste concentratie bezoekers komt uit een straal van 50km. Opvallend is dat binnen de straal van 5-15 km een groot aantal bezoekers met de auto komen. Dit zijn afstanden die gemakkelijk met een fiets of elektrische fiets te overbruggen zijn. In de gebiedsvisie wordt voorgesteld om de recreatieve verbindingen tussen het Leisurepark Roosendaal en de omgeving te versterken door een transitie naar een duurzamere vorm van mobiliteit. Daarnaast kan de verblijfsduur in het gebied verlengd worden door, met behulp van een aantal mobiliteitshubs waar bijvoorbeeld een fiets of elektrische scooter kan worden gehuurd, de overstap naar het recreatieve netwerk mogelijk te maken.

1

2

15

7. Visie Leisurepark Roosendaal Vier pijlers voor een levendig, samenhangend, aantrekkelijk en verbonden gebied.

16

17

7.1 Toekomstbeeld

In potentie is Leisurepark Roosendaal een van de grootste leisurelocaties van Brabant. Hiervoor is een duidelijke profilering en het fungeren van het gebied als één samenhangende gebiedsontwikkeling een must. Om dit te bereiken geeft ZKA in haar perspectiefschets voor urban leisure locaties een aantal belangrijke uitgangspunten mee die vanuit profilering en positionering belangrijk zijn voor een samenhangende ontwikkeling: • • •

• • •

Gezamenlijke marketing activiteiten (als gebied, maar óók op niveau van de hele gemeente Roosendaal) Één herkenbare naam voor het hele gebied die ook recht doet aan de belangrijkste spelers in het gebied Één organisatie van eigenaren/ exploitanten voor het hele gebied met heldere afspraken over aanbod/ ‘assortiment’ en randvoorwaarden als service en veiligheid Doorontwikkeling succesvolle en vervanging of vernieuwing slechtlopende of niet passende activiteiten Uitbreiding en verbetering ontsluiting en parkeren alsmede een betere bereikbaarheid met OV en fiets Aantrekkelijker en groenere ambiance voor het hele gebied

Pijlers van de gebiedsvisie Op dit moment is er een ruimtelijke en programmatische tweedeling in het gebied. Daarnaast zijn het vermaak en de beleving slecht zichtbaar doordat het met name binnen de gebouwen of achter een aarden wal plaatsvindt en de gevels weinig representatief zijn. Dit draagt niet bij aan de uitstraling en herkenbaarheid van het gebied. De eerste twee pijlers van de gebiedsvisie spelen hierop in: het transformeren van het gebied van introvert naar extrovert (1) en het verbinden van noord en zuid tot één samenhangend geheel met een unieke verbindende identiteit (2). Hierin komen de eerste vier uitgangspunten vanuit de perspectiefschets urban leisure aan bod: gezamenlijke marketing, een herkenbare naam, een organisatie van eigenaren/exploitanten en doorontwikkeling of vervanging van het programma. Ook de ondernemers spreken een voorkeur uit voor een gezamenlijke gebiedsontwikkeling met een gezamenlijke identiteit en een duidelijke entree. Daarnaast wordt, zowel vanuit de ruimtelijke analyse, de perspectiefschets en de wensen van de ondernemers aangegeven dat een aantrekkelijke en groenere ambiance voor het gehele gebied belangrijk is. De grote stenige

parkeervelden en sleetse openbare ruimte is op dit moment echter weinig aantrekkelijk. Er zijn verschillende kwaliteiten te vinden in en rondom Leisurepark Roosendaal. Een van de meest opvallende is de historische Enge Beek die langs het gebied loopt. Deze fraaie beek is onderdeel van de ecologische hoofdstructuur en draagt hierdoor bij aan de natuurwaarde voor Roosendaal. De beekzone zorgt samen met de centrale bomenlaan, de visvijver, de noordelijke groene kop met de golfbaan, de zuidelijke groene omranding van het Designer Outlet Roosendaal en de boomrijke inplanting van de snelweg voor een robuust groen raamwerk met veel potentie. Deze kwaliteiten worden verzilverd in de derde en vierde pijlers van de gebiedsvisie: gebruiken van de omgevingskwaliteiten door het landschap te gebruiken als basis (3) en het verbeteren van ontsluiting, parkeren en bereikbaarheid door het beter toegankelijk maken van het gebied (4). Hierin komen de laatste twee uitgangspunten uit de perspectiefschets aan bod: uitbreiding en verbeteren ontsluiting, parkeren en bereikbaarheid en een aantrekkelijke en groene ambiance voor het gebied.

De doelen van de gebiedsvisie zijn gevat in vier pijlers voor ontwikkeling. Ze beschrijven de kracht van Leisurepark Roosendaal. Hierin wordt ingespeeld op zowel programmatische als ruimtelijke kwaliteiten, aandachtspunten en wensen.

A 18

B

B

A

Huidige tweedeling

Visiekaart: 1 gebied!

19

Pijler 01: Van introvert naar extrovert Uitgangspunt is het gebied meer de relatie aan te laten gaan met de omgeving, waardoor een levendig gebied ontstaat waarin de afzonderlijke leisurefuncties goed herkenbaar zijn.

De openbare ruimte rondom de bebouwing wordt een centraal onderdeel van de belevingswaarde van het gebied als geheel. De belevingswaarde van het gebied om de twee succesformules van de Designer Outlet Roosendaal en het noordelijk deel is daarom onderdeel gemaakt van de gebouwen, waarbij er onderling meer samenhang is en toekomstige ontwikkelingen zich richten naar de landschappelijke omgevingskwaliteiten. Gebouwen gaan de relatie aan met het openbaar gebied en de buitenruimte wordt opgewaardeerd met hogere natuur- en belevingswaarde, een verhoogde verblijfskwaliteit en een aantrekkelijke entree. Zicht op het Leisurepark Roosendaal vanaf de snelweg speelt daarbij een belangrijke rol. Waar nu het zicht wordt geblokkeerd door groen, spelen het maken van enkele openingen en representatieve gevels een rol in het zichtbaar maken van het gebied. Zicht op de bebouwing vanuit het agrarisch landschap aan de westzijde is juist minder wenselijk. Aan deze zijde is het de uitdaging om te zoeken naar interactie tussen de gebouwen en het groen, waarbij de natuurwaarden leidend zijn.

Branding en signing

20

Om meer interactie tussen binnen en buiten te creëren wordt er voorgesteld om het gebied te branden en een kunst-/ identiteitsobject te ontwerpen waarmee ondernemers in de buitenruimte hun (gezamenlijke en individuele) identiteit aan bezoekers kunnen tonen, naast de eigen branding van de Designer Outlet Roosendaal.

Visiekaart 01

branding en interactie

21

Pijler 02: Eén samenhangend gebied Uitgangspunt is om de huidige tweedeling in het gebied te verzachten en het gebied als één geheel te laten functioneren en op de kaart te zetten.

A

B

Een uitbreiding en intensivering van het gebied verstevigt de regionale concurrentiepositie van Roosendaal wat betreft recreatie. Dit vraagt om een overkoepelende visie voor transformatie van een functionele inrichting naar een aantrekkelijk groen gebied waarbinnen ontwikkelingen in samenhang plaatsvinden. Dit is gerealiseerd door het ontwikkelen van een duidelijke centrale entree met Recreatief Transferium en het opwaarderen van de centrale laan, de Leisure Boulevard, tot robuuste groene en kwalitatieve boulevard die het Designer Outlet Roosendaal en het programma in het noordelijk deel met elkaar verbindt.

Placemaking

Het Recreatief Transferium bij de entree markeert de plek. Door het te ontwerpen als landmark, en in de uitwerking onderdeel te laten zijn van de signing en branding, wordt het Leisurepark Roosendaal als entiteit herkenbaar en op de kaart gezet. De exacte locatie van dit Recreatief Transferium zal onderzocht moeten worden in relatie tot het zwembad en de gronden eromheen. Het profiel van het Leisurepark Roosendaal richt zich voornamelijk op retail, commerciële sport en avontuur. Het zwembad richt zich vooral op de lokale vraag. Afhankelijk van de toekomstige ontwikkelingsrichting van het zwembad geeft dit gebied kansen rondom het creëren van een goede entree.

22

Visiekaart 02

placemaking en verbinding

23

Pijler 03: Het landschap als basis Uitgangspunt is een stevig ruimtelijk raamwerk met kwalitatieve natuur- en esthetische waarde dat een robuuste basis biedt voor toekomstige ontwikkelingen.

Door de landschappelijke onderlegger als basis te gebruiken voor de herstructurering wordt er ingespeeld op een hogere verblijfskwaliteit en belevingswaarde in het gebied. Een herkenbare uitstraling en uniforme groenstructuur dragen bij aan de aantrekkelijkheid van het gebied en de ervaring van bezoekers. Een groen raamwerk komt de naam van het Leisurepark Roosendaal ten goede. Een belangrijke kans hiervoor ligt in het activeren van de ecologische verbindingszone rondom de Enge Beek en het activeren van de visvijver. Door beiden middels een aantal oost-west dwarsverbindingen (groene laantjes) met elkaar, en met de opgewaardeerde Boulevard, te verbinden ontstaat een robuust groen raamwerk voor het gehele gebied. Daarnaast ligt er een kans om het water van de Enge Beek recreatief te koppelen naar de Vliet/Stadsoevers.

Klimaatadaptatie

Een groene inrichting draagt bij aan een aantrekkelijke omgeving om te recreëren, verblijven en ondernemen én het draagt bij aan het opwaarderen van de biodiversiteit in het gebied. Daarnaast creeër je een omgeving die bestendig is tegen klimaatveranderingen, met periodes met intensere regenbuien, langdurig droge en ook hete periodes. Hemelwater kan langer vastgehouden in de openbare ruimte, waardoor het riool minder wordt belast en extra onderbeplanting en bomen zorgen voor verkoeling op de warmere dagen in het jaar. 24

Visiekaart 03

waterberging

natuurinclusief

25

Pijler 04: Gebied beter toegankelijk Uitgangspunt is het gebied beter te verbinden met de directe en grotere omgeving zodat zowel het programma als de buitenruimte beter en vaker gebruikt kunnen worden. Een duurzame (mobiliteits-) hub kan een bijdrage leveren aan het nog toegankelijker maken van het gebied.

A

B

Nieuwe wandel- en fietspaden in de Beekzone en langs de Leisure Boulevard zorgen voor een grotere beleving van het Roosendaals landschap en een groter aanbod aan lange afstand fietsroutes in Roosendaal. Daarnaast wordt een betere bereikbaarheid vanuit het centrum en de dorpskern vanuit Wouw gecreëerd door mensen te stimuleren via het oude dorpslint, de Wouwseweg, richting het gebied te rijden. Een langere termijn ambitie is om een nieuwe directe verbinding over de A17/onder de A58 te realiseren.

Mobiliteitshubs

In het gebied zijn vier locaties opgenomen die dienen als zoekgebied waar parkeren op een efficiëntere manier kan worden ingericht om meer capaciteit te creëren in combinatie met een vergroening. Een goede landschappelijke inpassing is hierbij van essentieel belang en biedt een scala aan mogelijkheden. De ecologie wordt versterkt, hittestress wordt verminderd en de connectie tussen mens en natuur kan worden hersteld. Locaties nabijheid bij de entree hebben de potentie om ook als overstapplek/hub naar het recreatieve netwerk gebruikt te worden. Hier kunnen op de lange termijn fietsen, electrische scooters/-stepjes, etc. worden gehuurd. Er zijn mogelijkheden om nabij de A17, aan de noordzijde van het gebied aangeduid als waterbergingsopgave, een uitstapplek voor touringcars te creëren en deze te combineren met de bushalte. Stalling vindt elders plaats. 26

Visiekaart 04

duurzame mobiliteit

Toegankelijkheid grote schaal

27

Uitwerking deelgebieden Randvoorwaarden, ontwerpvoorstellen, verbeelding en vervolgstappen per deelgebied.

28

29

Deelgebied 01: Beekzone De Enge Beek is al eeuwen een herkenbare waterloop in het landschap. De Enge Beek liep in zuidwestelijke richting door tot aan de Wouwse Plantage bij Bergen op Zoom, en sloot aan de noord-oostzijde aan bij de Nieuwe Vliet. In de huidige situatie is de beek onderdeel van de ecologische hoofdstructuur, waarbij het gedeelte langs het Leisurepark Roosendaal recentelijk ecologisch is heringericht. De Enge Beek is echter niet beleefbaar voor bewoners onderweg van en naar Wouw, en bezoekers van het Leisurepark Roosendaal. Door gebruik te maken van bestaande landschappelijke kwaliteiten en structuren ontstaan er kansen om de zone rondom de Enge Beek te activeren. Dit doen we door middel van; • • •

het gedeeltelijk toegankelijk maken van het gebied voor wandelaars en fietsers; het zichtbaar maken van de landschappelijke kwaliteiten; het creëren van een groen raamwerk.

als wandelroute (1). Aan de westzijde van de Enge Beek is de bestaande waterwandelroute te vinden. Hier zal op de plek van het in de toekomst te verplaatsen kV tracé een fietspad worden aangelegd (2). Daarnaast liggen er in de beekzone kansen voor extensieve recreatie. De ecologische kwaliteit wordt aan de westzijde van de Enge Beek aangevuld met ecologie gecombineerd met recreatief gebruik (geen EHS). Zichtbaar maken van de kwaliteiten Ondernemers zullen zich meer moeten gaan richten naar de Beek om het gebied beleefbaarder te maken (3). De activiteiten van de Stok en de Designer Outlet worden meer naar de beekzone toe georiënteerd om de verbinding met de Enge Beek en aangrenzende zones aan te gaan. Hierbij is het belangrijk om extra aandacht te besteden aan de randvoorwaarden die gesteld worden vanuit de ecologie. Dit kan betekenen een ander soort verlichting, de invloed

van geluid op de natuurwaarden, en het toevoegen van specifieke plantensoorten. Daarnaast wordt de kwaliteit van de Enge Beek zichtbaar gemaakt ter plaatse van het Recreatief Transferium (4) en het Toeristisch Overstappunt (5). Creëren van een groen raamwerk Om de Enge Beekzone onderdeel te laten zijn van het totale groene raamwerk voor het Leisurepark Roosendaal wordt deze middels groen laantjes (6) verbonden met de Boulevard en de Visvijver. Dit betekend transformatie en mogelijk intensivering van het meest noordelijke parkeerterrein. De precieze positie en afmeting van deze groene laantjes is afhankelijk van; ondergrondse kabels en leidingen, eigendomsgrenzen en de beschikbare ruimte op de parkeerterreinen. Een goede oversteek van de laantjes met de Leisure Boulevard is in de uitwerking essentieel.

Toegankelijkheid voor wandelaars en fietsers

Nieuwe wandel- en fietspaden door en/of direct langs het Leisurepark Roosendaal zorgen voor een grotere beleving van het Roosendaals landschap, inclusief de beekzone. De bestaande onverharde routes door de Enge Beek worden uitgebreid met wandel- en fietsroutes die verbonden worden met de fietsroutes over de Heirweg richting Wouw en met de binnenstad via de Burgemeester Freijterslaan. Op de lange termijn kan worden aangesloten op de fietsroutes in de noordelijke en zuidelijke koppen van het gebied (zie hiervoor desbetreffende deelgebieden). De Enge Beek is onderdeel van de ecologische hoofdstructuur. Aan de oostzijde van de Enge Beek kan de bestaande onverharde onderhoudsstrook worden ingericht 30

Enge Beek en historisch natuurbad

5

Vervolgstudie Ecologie:

6

prin cip

Advies is om in overleg met het waterschap randvoorwaarden op te stellen voor de private buitenruimte direct grenzend aan de Enge Beek, de groene laantjes en een mogelijke verbreding van de beekzone aan de oostzijde.

e pr ofie

l

1

3

2

4

31

Bestaande situatie de Enge Beek

Principe profiel bestaande situatie

32

Inspiratiebeelden activeren zone rondom Enge Beek

Principe profiel nieuwe situatie

33

Deelgebied 02: Entree en Recreatief Transferium Bezoekers komend vanaf de A17 hebben alleen ter plaatse van de entree goed zicht op Leisurepark Roosendaal. De entree is echter slecht herkenbaar en minder aantrekkelijk. Op korte termijn zal de entree dienen als poortfunctie en herkenningspunt voor het Leisurepark, waar ook activiteiten plaatsvinden in de sfeer van het gebied. Landmark De entree zal in eerste instantie bestaan uit het realiseren van een gebiedskarakteriserend landmark op de locatie van het Recreatief Transferium. Dit kan bijvoorbeeld een klimtoren, uitkijktoren of poort zijn. De landmark wordt uitgewerkt als onderdeel van de branding en signing opgave. De buitenruimte rondom het object wordt ingericht met een aansluitende leisurefunctie zoals een picknickplek,

34

natuurspelen, parcours, boomkronen verbindingspad op hoogte of een calisthenics plek en voorzien van informatieborden over de omgeving. Recreatieve routing Belangrijk bij de inpassing is dat de buitenruimte aantrekkelijk, representatief en overzichtelijk wordt en dat de fietsroutes (zoals de Heirweg) herkenbaar en bewegwijzerd zijn. De entree is daarnaast een schakelpunt in de nieuwe Leisure Boulevard en zal in samenhang daarmee worden ontworpen. Hierbij blijft het groene karakter van de plek als belangrijke kwaliteit voor de entree gehandhaafd waardoor het zicht vanaf de snelweg naar het achterliggende landschap is gewaarborgd.

Verkeerskundige ingrepen Om de aansluiting op de verschillende wandel- en fietsroutes verkeerskundig veilig vorm te geven dient de kruising tussen de boulevard en de Wouwbaan mogelijk nader ontworpen te worden. Dit dient in samenhang te worden gedaan met een mogelijke parkeerroute voor het gehele gebied. Daarnaast liggen er kansen om het terrein rondom het zwembad zo te ontwerpen dat het onderdeel wordt van de groene omgeving (de Beekzone en de ruimte rondom het Recreatief Transferium) en het transformeren van het parkeerterrein tot mobiliteitshub. Hiermee wordt tegelijkertijd de kwaliteit rondom de entree van het gehele Leisurepark Roosendaal vergoot.

Vervolgstudie Landmark en buitenruimte Advies is om met het Waterschap in overleg te gaan wat er mogelijk is aan recreatief programma in het aansluitend deel van de beekzone (maaiveld en landmark). Verkeerkskundig Landmark

pri

nci p

ep

rofi e

l

Advies is om de kruising opnieuw vorm te geven ivm de nieuwe fietsoversteek en bij de vervanging van de verkeerslichten rekening te houden met een slim systeem. Mobiliteitshub Advies is om een vervolgstudie te doen wat de kansen en randvoorwaarden zijn voor de transformatie van het terrein rondom het zwembad, al dan niet in combinatie met een mobiliteitshub.

Hub met recreatie

Buitenruimte met recreatief programma 35

Deelgebied 03: Boulevard, Leisurehof en Visvijver Boulevard De hoofdweg wordt getransformeerd naar een groene Leisure Boulevard (1). Waar in de huidige situatie de auto domineert, zal de toekomstige boulevard groen zijn ingericht met genoeg ruimte voor voetgangers en fietsers. Het (gele) wandelpad vanuit het Designer Outlet Roosendaal wordt doorgetrokken over deze boulevard om uiteindelijk uit te monden in het ‘Toeristisch Overstappunt’ (2) ten westen van de Skydive. Een afsplitsing van de groene boulevard komt uit op het Leisurehof (3). Het fietspad aan de westzijde langs de visvijver wordt verbreed tot een tweerichtingen fietsverbinding. Hiervoor dient het kruispunt bij de entree (4) verkeerskundig te worden aangepast. Leisurehof Deze plek dient als centraal middelpunt van de activiteiten in het noordoostelijke gedeelte van de Stok en vraagt om een uniformiteit op het plein en langs de entrees van de

36

activiteiten, waarbij een groene inpassing centraal staat. De gebouwen aan de Leisure Boulevard krijgen representatieve gevels naar de boulevard om interactie zoveel mogelijk te stimuleren. Naast de representatieve gevel zorgt een gebiedseigen systeem van kunst/identiteitsobjecten (5) ervoor dat iedere ondernemer binnen de huisstijl van het Leisurepark Roosendaal direct aan de Leisure Boulevard danwel het Leisurehof kan laten zien wat er zich binnen in het gebouw afspeelt zonder dat de openbare ruimte gedomineerd wordt door reclame. Snelwegzijde Bij toekomstige nieuw- of uitbouw langs de snelweg zullen de gebouwen een representatieve gevel aan de snelwegzijde hebben en aan deze zijde het leisure karakter van het gebied uitdragen. Door het toevoegen van grote raampartijen wordt beter zichtbaar wat er in de gebouwen gebeurt, wederom zonder dat de gevels gedomineerd worden door reclame.

Ook hoogte accenten zijn mogelijk mits in beperkte mate en mits niet boven de bouwhoogtes van de binnenstad (6). Visvijver Net als de Enge Beek, is het voormalig natuurbad uit de jaren ’60, de huidige visvijver (7), niet beleefbaar in de huidige situatie. De waterplas ligt naast de snelweg en vlakbij de entree naar het Leisurepark Roosendaal, maar ligt verscholen achter bosschages. Reeds geplande ontwikkelingen zijn de bouw van een hotel, als onderdeel van het huidige wellnessresort. Langs de looproute ten westen van de visvijver zullen verblijfsplekken zitmogelijkheden bieden langs het water. Hierbij worden doorkijkjes gecreëerd vanaf de Leisure Boulevard. De oostzijde van de vijver is in gebruik door de visvereniging. Het viswaterbeheer is gericht op het zijn van een karpervijver, wat meer mogelijkheden biedt voor recreatief medegebruik van de vijver.

2

Vervolgstudie Branding Advies is om, in samenwerking met Roosendaal Citymarketing, de branding uit te werken. Het gaat hierbij om de branding van het gebied, de overige urban leisure in Roosendaal (Compacte Binnenstad en Vlietpark) en de individuele bedrijven in het gebied. Advies is om een huisstijl te ontwerpen die in zowel de identiteitsobjecten aan de Boulevard/ Leisurehof, als in het Recreatief Transferium en de reclame uitingen (digitaal/drukwerk/etc.) terugkomt.

3

Verkeerskundig Kwalitatieve buitenruimte

6

princ

ipe p

rofie l

7

Advies is om te onderzoeken of de Boulevard doorgezet kan worden over de parkeerplaats tot aan Indoor Skydive Roosendaal, richting het Toeristisch Overstappunt. Recreatief Advies is om samen met de ondernemers van het Wellnessresort en de Visvijver te onderzoeken welk gezamenlijk recreatief programma er toegevoegd kan worden en een buitenruimte ontwerp te maken voor gehele vijver.

5

Stalling salonwagens 1

4

Bij het ontwikkelen van een hub, toeristisch overstappunt, of groene vinger op de noordelijke parkeerplaats is het noodzakelijk om te onderzoeken of dat mogelijk is in combinatie met behoud van de stallingsmogelijkheden van salonwagens van de kermis. Beeldkwaliteitsplan

Openstellen visvijver

Advies is om een beknopt beeldkwaliteitsplan te maken voor mogelijke toekomstige aanpassingen aan de bebouwing, met name rondom de visvijver. 37

Deelgebied 04: Noordelijke kop In de huidige situatie is het noordelijk deel van het gebied ontoegankelijk. Daarnaast oriënteert het Golfcentrum Roosendaal zich om mogelijk aan de noordzijde uit te breiden. Dit vraagt om een ontwikkelingsrichting en gesprek met de eigenaren van de aangrenzende gronden. Toeristisch Overstappunt De kop van het gebied wordt getransformeerd naar een Toeristisch Overstappunt (1) door de beëindiging van de boulevard en de splitsing van verschillende routes. Deze plek krijgt meer betekenis door het toevoegen van recreatief programma, vergelijkbaar aan maar kleinschaliger dan het programma rondom het Recreatief Transferium bij de entree. Hierbij valt te denken aan functies zoals een picknickplek, natuurspelen, bewegwijzering etc. Deze functies kunnen, in overleg, op eigendom van de Skydive worden geplaatst. Hierdoor wordt bij de Skydive een aantrekkelijke entree voor het langzame verkeer gecreëerd,

38

waarbij het huidige hekwerk een upgrade krijgt, maar waarbij het Toeristisch Overstappunt ‘s avonds afgesloten kan worden om eventuele ongewenste activiteiten te voorkomen. Nieuwe recreatieve routes Het recreatieve routenetwerk kan op de lange termijn worden uitgebreid door vanaf het Toeristisch Overstappunt een wandel- en fietsroute naar het noorden te creëren. Deze nieuwe routes verbinden het Leisurepark Roosendaal op een hoger schaalniveau. Daarnaast is er de mogelijkheid om naar het westen, richting Kruisland, te gaan. In de visie zijn twee mogelijke toekomstige opties opgenomen voor de noordelijke routes richting de Hogeweg; A. B.

een route ten westen van de leidingenstrook (2); een route ten oosten van de leidingenstrook (3);

Daarnaast ligt er een kans om het water van de Enge Beek aan de noordzijde recreatief te koppelen naar de Vliet/ Stadsoevers (4). Hierbij is het belangrijk om de ecologische kwaliteit te behouden en verstoring van flora en fauna te voorkomen. Vloeivelden De vloeivelden (5) zijn bijzondere elementen in het landschap. De grote bassins deden dienst om het in het proceswater opgeloste sediment van de vroegere suikerfabriek te laten bezinken. Met de oriëntatie van het Golfcentrum Roosendaal om uit te breiden in noordelijke richting komen de vloeivelden ingebed te liggen in een recreatief landschap. Hier ligt een grote kans om de vloeivelden een nieuwe betekenis te geven door ze te transformeren naar landart, natuur of recreatie.

Vervolgstudie Golfcentrum Advies is om met name voor route B intensief overleg te voeren met het Golfcentrum in verband met de veiligheidsmarges. Kansen en belemmeringen routes 5 2

pr

Toeristisch overstappunt

B

A inc

ipe

pr ofi

el

Bij de realisatie van de routes dient nauwkeurige afstemming plaats te vinden met de beheerder van de nabijgelegen kabels en leidingen tracés, het Waterschap en diverse grondeigenaren. Vloeivelden Advies is om het gesprek aan te gaan met de eigenaar van de vloeivelden. Bespreken welke mogelijkheden er zijn om het gebied recreatief en ecologisch te herontwikkelen.

3

4 Zitvoorziening op eigendom Skydive

1

Landart 39

Uitwerking deelgebied 05: Zuidelijke kop In het zuidelijke deel van het Leisurepark, ten oosten van het Designer Outlet Roosendaal, vinden verschillende ontwikkelingen plaats. Ten eerste is er een zoeklocatie voor het realiseren van een groen ingepaste waterberging (compensatie van de reconstructie Wouwseweg) tussen de snelweg en Wouwbaan (1) ter plaatste van het Designer Outlet Roosendaal. Deze strook zal landschappelijk moeten worden ingepast zodat het enerzijds onderdeel is van het Leisurepark Roosendaal, en anderzijds aansluit bij de gewenste inpassing van de F58, snelfietsroute tussen Roosendaal en Bergen op Zoom (2). Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn de sociale controle in verband met de naar binnen gerichte oriëntatie van het Designer Outlet Roosendaal en het opwaarderen van de onderdoorgangen onder A17 bij de Burgemeester Freijterslaan (3) en de F58 (4). Ondanks de aanleg van de F58 is er nog geen directe

fietsverbinding met de zuidelijke wijken van Roosendaal (Tolberg, Weihoek, etc.) Onderzocht wordt of op de lange termijn een directe verbinding voor langzaam verkeer mogelijk is middels een onderdoorgang onder de A58 of een oversteek van de A17 langs de Enge Beek. Zoekgebieden mobiliteit De locatie van de groen ingepaste waterberging is tevens zoekgebied voor het vergroten van de parkeercapaciteit in combinatie met een overstapmogelijkheid naar het recreatief netwerk. Ook liggen hier kansen voor het creëren van een plek waar touringcars bezoekers kunnen afzetten die vervolgens via een veilige oversteek de Wouwbaan kunnen oversteken, bijvoorbeeld via een brede oversteek of voetgangersbrug. Daarnaast dient de zuidelijke parkeergarage bij het Designer Outlet Roosendaal tevens als zoekgebied voor het vergroten en efficiënter inrichten van het parkeren.

Interactie met de omgeving Het Designer Outlet Roosendaal dient een betere interactie met de omgeving aan te gaan maar met behoud van de verzachtende aarden wal. Dit kan door op een aantal strategische plekken in te zetten op actieve uitwisseling. Dit kan bijvoorbeeld ter plaatse van de Beekzone (5) door bij eventuele uitbreiding van de Designer Outlet Roosendaal activiteiten in de buitenruimte mogelijk te maken, een uitkijkpunt met zicht op de omgeving eventueel gecombineerd met een horecavoorzieningen. Ter plaatse van de entree (6) gebeurt dit door het doortrekken van het groen en de gele bestrating naar buiten over de Leisure Boulevard om een betere verbinding met het noordelijke deel te realiseren. Daarnaast kan het Designer Outlet Roosendaal beter zichtbaar worden gemaakt vanaf de snelweg. Op deze manier wordt het Designer Outlet Roosendaal onderdeel van het gehele leisure gebied. Toekomstige uitbreidingen van het Designer Outlet Roosendaal dienen qua maat en schaal aan te sluiten bij de karakteristieke opgedeelde bebouwing van 2 lagen met een kap. Uitzonderingen zijn mogelijk mits zorgvuldig ingepast en geen monoliet. Hoogteaccenten zijn denkbaar als markering langs de Enge Beek en aan de rotonde op de Wouwbaan mits qua hoogte en afmeting vergelijkbaar aan de bestaande accenten.

40

Vervolgstudie Mobiliteitshub Advies is om een vervolgstudie te doen wat de kansen en randvoorwaarden zijn voor een mobiliteitshub. Onderzoeken combinatiemogelijkheden hub en waterbergingsopgave. Beeldkwaliteitsplan Advies is om daarnaast een beknopt beeldkwaliteitsplan te maken voor de uitbreiding van het Designer Outlet Roosendaal aan de westzijde. Ondoorgang opwaarderen

3

6 5 pr

Interactie met landschap

2

in cip

ep

ro fi

1

el

4

Hub met recreatie 41

Gefaseerde aanpak Uitvoeringsparagraaf met onderverdeling in “Quick win” ingrepen en opgaven die meer investeringskracht vragen.

42

43

Korte termijn Op de korte termijn is het al mogelijk om te starten met de realisatie van een aantal eenvoudige voorstellen uit de visie. Deze “Quick Wins” zijn bijvoorbeeld de punten die vanuit beheer meegegeven kunnen worden zoals het flink uitdunnen van groen bij de visvijver en de afslag vanaf de snelweg. Overige ingrepen die iets minder eenvoudig uitgevoerd kunnen worden maar waarmee wel op de korte termijn kan worden gestart zijn: •

• • • • •

• •

concretiseren fietsroute langs de Enge Beek en gebruik maken van bestaande onderhoudsstrook & waterwandelroute concretiseren Laantje van Sieben en het creëren van ommetjes tussen de Enge Beek en de Boulevard realiseren van een landmark bij de entree en uitwerking als onderdeel van branding/signing transformeren centrale as naar Leisure Boulevard onderzoeken en uitwerken alternatieven parkeren in het gebied uitwerking en concretiseren waterberging (incl. onderzoek mogelijkheid parkeervoorziening, touringcar afzetplek in het gebied) verbinden fietsroutes in het gebied met tracé F58 realiseren toeristisch overstappunt