Bijlage 6 Ladderonderbouwing

- RHO | ADVISEURS | MEMO DATUM | 7 juni | 2026 | PROJECT | Bulkstraat | Wouw | Woningbouw KENMERK | _ 20250313/44005818/)J VAN | (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) LADDER | VOOR | DUURZAME | VERSTEDELIJKING De | ladder | voor | duurzame | verstedelijking | is een | instructieregel | voor | zorgvuldig | ruimtegebruik | en | het | tegengaan | van | leeg- stand. | Artikel | 5.129g | Bkl | regelt | dat | bij een | wijziging | van | het | omgevingsplan | voor | een | nieuwe | stedelijke | ontwikkeling | toepas- sing | van | de | ladder | is vereist. Bij een | stedelijke | ontwikkeling | die | bestaat | uit de | ontwikkeling | of | uitbreiding | van | een | bedrijventerrein, | een | zeehaventerrein, een | woningbouwlocatie, | kantoren, | een | detailhandelsvoorziening | of | een | andere | stedelijke | voorziening | en | die | voldoende substantieel | is, wordt | met | het | oog | op | het | belang | van | zorgvuldig | ruimtegebruik | en | het | tegengaan | van | leegstand | rekening gehouden | met | de | behoefte | aan | die | stedelijke | ontwikkeling. | Artikel | 5.129g | Bkl | legt | geen | grens | vast | wat | voldoende | substan- tieel | is. In uitspraken | van | de | Afdeling | bestuursrechtspraak | van | de | Raad | van | State | zijn | wel | lijnen | uitgezet.

| Geldende | jurispru- dentie | onder | de | Wro/Bro | is vanaf | 12 woningen, | een | functiewijziging | met | een | oppervlak | groter | dan | 500 | m? | bvo, | meer | dan 500 | m? | bvo | bebouwing | of een | functie | die | gelet | op | de | ruimtelijke | uitstraling | een | stedelijke | ontwikkeling | is. De | geldende | pla- nologische | mogelijkheden | zijn vertrekpunt | bij de | beoordeling. | Leegstand | mag | volgens | jurisprudentie | niet | ‘onaanvaardbaar’ zijn. Als | die | stedelijke | ontwikkeling | is voorzien | buiten | het | stedelijk | gebied | of buiten | het | stedelijk | groen | aan | de | rand | van | de | be- bouwing | van | stedelijk | gebied | moet | ook | rekening | worden | gehouden | met | de | mogelijkheden | om | binnen | dat | stedelijk | gebied of binnen | dat | stedelijk | groen | aan | de | rand | van | de | bebouwing | van | stedelijk | gebied | in die | behoefte | te | voorzien. | De | grens | van het | stedelijk | gebied | wordt | bepaald | door | de | omstandigheden | van | het | geval, | de | specifieke | ligging, | de | feitelijke | situatie, | het omgevingsplan | en | de | aard | van | de | omgeving.

Als | wordt | voorzien | in de | vestiging | van | een | dienst | als | bedoeld | in artikel | 1 van | de | Dienstenwet | en | de | beoordeling | van | de | be- hoefte | aan | een | stedelijke | ontwikkeling | heeft | betrekking | op | de | economische | behoefte, | de | marktvraag | of de | mogelijke | of actuele | economische | gevolgen | van | die | vestiging, | heeft | de | beoordeling | alleen | tot | doel | na | te gaan | of | de | vestiging | van | een dienst | in overeenstemming | is met | een | evenwichtige | toedeling | van | functies | aan | locaties. De | geldende | planologische | mogelijkheden | zijn | vertrekpunt | bij de | beoordeling | of sprake | is van | een | nieuwe | stedelijke | ont- wikkeling. Toetsing Er worden | maximaal | 300 | woningen | mogelijk | gemaakt, | waarvan | 30% | sociale | huur | (gestapeld), | 40% | middensegment | (grond- gebonden) | en | 30% | vrije | sector | (grondgebonden). | In dit geval | gaat | het | om | meer | dan | 12 | woningen | op | een | locatie | buiten | be- staand | stedelijk | gebied | (gelet | op | de | grotendeels | agrarische | bestemming). | Het | project | is voldoende | substantieel. | Omdat sprake | is van | een | nieuwe | stedelijke | ontwikkeling, | is hierna | de | behoefte | beschreven | en | gemotiveerd | dat | niet | binnenstede- lijk in de | behoefte | kan | worden | voorzien.

| Er | is geen | sprake | van | diensten. an RHO | ADVISEURS Beschrijving | behoefte De | woningbehoefte | blijkt | uit diverse | bronnen, | die | hierna | worden | behandeld. Provinciale | bevolkings- | en | woningbehoefteprognose Voor | het | woningbouwprogramma | van | de gemeente | Roosendaal | is de | provinciale | 'Bevolkings- | en woningbehoefteprognose Noord-Brabant | van | de | provincie | Noord-Brabant | richtinggevend. | Hierin | wordt | de | kwantitatieve | woningbehoefte | geraamd op | het | toevoegen | van | 3.625 | woningen | in de | periode | 2023 | tot | en | met | 2035. | Versnelling | van | de woningbouw | en | (vervolgens) vasthouden | van | het | bouwtempo | is een | belangrijke | doelstelling | van | de | Brabantse | Agenda | Wonen. Monitor | Bevolking | en Wonen | (maart | 2025) De | provincie | Noord-Brabant | heeft | in haar | laatste | monitor | Bevolking | en | Wonen | een | update | gegeven | wat | betreft | de | beno- digde | woningbouwcapaciteit. | De | gemeente | Roosendaal | heeft | volgens | deze | monitor | per | 1 januari | 2024 | een | benodigde | ca- paciteit | van | 3.520 | woningen | (inclusief | sloop) | in de | periode | 2024-2033 | en | slechts | harde | plancapaciteit | voor | 1.985 | woningen.

Woondeal | West | Brabant-West De | provinciale | woningbouwopgave | is als basis | genomen | en | binnen | de | regio | vertaald | naar | concrete | locaties | en | afspraken over | de | versnelde | uitvoering | van | de woningbouw | en | de | betaalbaarheid | van | nieuwe | woningen. | Per | gemeente | wordt | een deel | van | de | regionale | opgave | opgepakt, | passend | bij de | lokale | opgave | van | de | gemeente. | In de | woondeal | is afgesproken | dat de | gemeente | Roosendaal | tot | en met | 2030 | netto | (inclusief | sloop) | minimaal | 2.940 | woningen | toevoegt | aan | de | woningvoor- raad. | Het | voorliggende | plan | draagt | bij aan | het | behalen | van | die | doelstelling. | De | harde | plancapaciteit | was | op | dat | moment circa | 1.700 | woningen. In de | Woondeal | is afgesproken | dat | elk | project | voor | tweederde | uit betaalbare | woningen | bestaat, | waarvan | minimaal | 30% sociale | huurwoningen. | Betaalbare | woningen | zijn | huurwoningen | met | een | huurprijs | tot | € 1.000 | (prijspeil | 2022) | en | koopwo- ningen | met | een | koopprijs | tot | € 355.000. | Het | minimum | aantal | woningen | per | project | waarvoor | deze | afspraak | geldt | is 20 | wo- ningen. | In dit project | wordt | voldaan | aan | de | regionale | afspraken.

Woonagenda | 2021-2025 | gemeente | Roosendaal De | woonagenda | heeft | als doel | te | komen | tot | een | aantrekkelijke | woningmarkt, | toegankelijk | voor | elke | Roosendaler, | en | aan- dacht | voor | alle | inwoners, | en | doelgroepen | in het | bijzonder. | Met | woningmarkt | wordt | niet | alleen | bedoeld | dat | er voldoende (betaalbare) | woningen | beschikbaar | zijn, maar | ook | een | woonomgeving | met | goede | voorzieningen, | een | aantrekkelijke | open- bare | ruimte | en | een | veilige | leefomgeving | spelen | hierbij | een | heel | belangrijke | rol. Om | dit doel | te | bereiken | wordt | de | komende jaren | ingezet | op | differentiatie, | doorstroming | en | duurzaamheid. | De | uitgangspunten | uit deze | woonagenda | worden | vertaald naar | een | nieuwe | bouwprogrammering. Met | dit | project | wordt | invulling | gegeven | aan | de | behoefte | aan | woningen | voor | diverse | doelgroepen | en | diverse | segmenten, met | een | accent | op | betaalbare | woningen | (70% | betaalbaar, | waarvan | 30% | sociaal | en | 30% | vrije | sector). In 2025 | stelt | de | gemeente | een | nieuwe | woonvisie | op. Woningbouwprogrammering | 2025 | gemeente | Roosendaal In de | woningbouwprogrammering | 2025 | zijn de | verwachte | nieuwbouwontwikkelingen | tot | 2040 | in | beeld | gebracht.

| De | pro- grammering | laat zien | hoeveel | woningen | Roosendaal | jaarlijks | maximaal | verwacht | toe | te voegen | en | kijkt terug | naar | de | pro- ductie | van | de | afgelopen | jaren. 2/5 RHO | ADVISEURS De | druk | op | de | woningmarkt | in Roosendaal | blijft onverminderd | hoog. | De | realisatie | van | woningen | loopt, | net | als in andere delen | van | het | land, | achter | op | de | ambitie | die | Roosendaal | heeft | uitgesproken. | Een | ambitie | die | gerealiseerd | dient | te | worden om | de | grote | groep | woningzoekenden | binnen | en | buiten | Roosendaal | onderdak | te | bieden. | De | hoge | druk | heeft | zich | vertaald | in een | nieuwe | verhoogde | ambitie | van | de | provincie. | Binnen | de | Woondeal | West-Brabant | West | zijn deze | ambities | uitgemond | in nieuwe | afspraken | over | het | minimaal | te | bouwen | woningen | per | gemeente. | Voor | Roosendaal | geldt | een | minimale | opgave | van bruto | 2.770 | woningen | tot | en | met | 2030. | Omdat | de | druk | op | de | woningmarkt | enorm | hoog | is heeft | de | gemeente | maatregelen genomen | om | versneld | tot | realisatie | te komen. | In regionaal | verband | is er aan | de | regionale | versnellingstafel | een | Nieuwe Werkwijze | Versnelling | (100-dagen | aanpak) | opgesteld.

Op | basis | van | de | woningbouwprogrammering | worden | in de | periode | 2024-2040 | ruim | 4.400 | woningen | opgeleverd. | Een | forse versnelling | in de | woningproductie | is noodzakelijk. | Dit | project | geeft | daar | mede | invulling | aan. | Het | project | is in de | planning opgenomen | (De | Hoogt | fase | 3) voor | de | periode | 2028-2031. In de | woningbouwprogrammering | zijn | al diverse | woningbouwontwikkelingen | opgenomen | die | voorzien | in de | woonbehoefte van | senioren. | Ook | woningbouwcorporaties | onderschrijven | de | ambitie | om | een | versnellingsopgave | te | realiseren | en | willen (sociale) | huurwoningen | toevoegen | aan | de | bestaande | woningvoorraad. | In de | woonagenda | is vastgesteld | dat | op | de | Roosen- daalse | woningmarkt | ruimte | wordt | geboden | voor | nieuwe | woonconcepten. | Met | de | woningbouwprogrammering | wordt | ook gestreefd | naar | het | op | gang | brengen | van | doorstroming | op | de | Roosendaalse | woningmarkt, | zodat | er | meer | kansen | ontstaan voor | o.a. jongeren, | starters | en | studenten. Visie | Wonen | in en | om | de | Dorpen | (februari | 2025) Op | 13 | juli 2023 | heeft | de | gemeenteraad | unaniem | de | motie | ‘Aanbreiding | bij de | dorpen’ | aangenomen.

| Om | de | mogelijkheden voor | woningbouw | in de | dorpen | en | de | effecten | daarvan | in beeld | te | krijgen | presenteert | het | college | in de | eerste | helft | van 2025 | de | visie | Wonen | in en | om | de | Dorpen. | Deze | visie | brengt | nieuwe | en | bestaande | zoekgebieden | in beeld | waar | woning- bouw | op | termijn | plaats | zou | kunnen | vinden. | De | visie | Wonen | in en | om | de | Dorpen | moet | een | gedragen | beeld | geven | waarin integraal | afgewogen | wordt | welke | ontwikkelingen | de | gemeente | in de | toekomst | aannemelijk | acht. De | dorpenvisie | is in april | 2025 | unaniem | vastgesteld | door | de | gemeenteraad. | Hierin | is het | toekomstperspectief | voor | woning- bouw | in en | om | Wouw, | Heerle, | Wouwse | Plantage, | Nispen | en | Moerstraten | beschreven. | Per | dorp | is bepaald | waar | de | ruimte kan | worden | gezocht | om | uit | of in te | breiden | en | zijn | er meerdere | kansrijke | locaties | benoemd. | Vervolgens | zijn | er voor | ieder dorp | één | of meerdere | ontwikkellocaties | aangegeven | op | de | visiekaart | per | dorp. Wouw | kent | een | redelijk | evenwichtige | huishoudensverdeling, | maar | een | deel | van | de | bevolking | vergrijst. | Voor | hen | zijn | mo- menteel | onvoldoende | passende | woningen.

| Voor | een | evenwichtige | opbouw | in de | toekomst | is het | belangrijk | dat | meer | huur- en | koopwoningen | worden | gebouwd | die | geschikt | zijn | voor | senioren | en | kleinere | huishoudens. | Dit | kan | doorstroming | op | gang brengen. | Nieuwe | typologieën | zoals | een | ‘Knarrenhof’ | kunnen | mogelijk | bijdragen | aan | woonruimte, | betrokkenheid | en | de | so- ciale | samenhang. | Het | accent | ligt op | grondgebonden | programma, | afgewisseld | met | appartementen. | Het | toe | te | voegen | van woonprogramma | moet | evenwichtig | over | het | dorp | worden | verdeeld | en | mag | geen | nadelige | gevolgen | hebben | voor | de | leef- baarheid. | Bijvoorbeeld | door | de | toename | van | verkeer. Het | dorp | Wouw | biedt | ruimte | aan | twee | ontwikkellocaties | voor | woningbouw: | Roosendaalse | baan | 12 | (maximaal | 60 | wonin- gen) | en | De | Hoogt | fase | III (125 | woningen). | Beide | locaties | liggen | aan | de | rand | van | de | bebouwde | kom | en | op | de | overgang | naar het | aanliggende | landschap, | respectievelijk | aan | de | noord- | en | zuidzijde. | Ten | zuiden | van | de | ontwikkellocatie | De | Hoogt | 3 zijn de | gronden | aangewezen | als | onderzoekslocatie | 4 “De | Hoogt | Zuid”. 3/5 RHO ADVISEURS Woningbouw is hier mogelijk als uit onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn.

Inmiddels is duidelijk dat hier meer ruimte beschikbaar is, waardoor maximaal 300 woningen kunnen worden gerealiseerd. Het programma sluit aan bij de ty- pologieën die in de dorpenvisie staan. Sport(velden) Catharinapark on Park Landeweel Lopende ontwikkelingen: 1 Geerhoekgebied (supermarkt en woningen) Ul De Hoogt fase 2 (woningen) II Brandweerkazerne Ontwikkolingslocatios: A Roosendaalsebaan 12 (woningen) B. Do Hoogt faso 3 (woningen) 2 Onderzookslocaties: 1 Waterstraat 4 (woonzorg) 2 Roosendaalsebaan (woningen) waterretentie 3. Plantagebaan 44-56 (woningen) 4,De Hoogt Zuid (woningen) Recreatieve fietsroute Ontsluiting met eventuele inprikkers Langzaamverkoersverbindingen Randen: Groene overgang naar het landschap Soeooesoooee:;: ra Lal tte Zachte overgang met achterkanten raar het tanascnap Sen ereen sa 4 Harde overgang met voorkanten naar het Visiekaart Wouw (Bron: Visie wonen in en om dorpen) Woonzorgvisie Gezond wonen en leven in Roosendaal (2021) In de woonzorgvisie schetst de gemeente hoe ervoor gezorgd kan worden dat inwoners van Roosendaal gezond kunnen wonen en leven en hoe zij oud kunnen worden in een geschikt huis.De visie beschrijft de kaders die een opmaat zijn naar een inclusievere leefomgeving voor de inwoners.

Met geschikte woningen waar mensen zich thuis kunnen voelen en waar mensen voldoende ondersteuning krijgen om mee te kunnen doen en een gezond en zinvol bestaan te kunnen leiden, daar heeft de gemeente een belangrijke rol in. Uitgangspunten als levensloopbestendige woningen, gelegenheid voor ontmoeting, en voorzieningen in de buurt worden vertaald in woningbouwprogramma's en -plannen. Zo wordt ook het samenspel tussen gemeente, zorgaanbieders, woning- bouwcorporaties, projectontwikkelaars, enz, geoptimaliseerd. 4/5 RHO ADVISEURS Roosendaal is een gemeente waar iedereen zich thuis moet kunnen voelen. Dat vraagt om maatwerk dat inspeelt op speci- fieke wensen van inwoners. De opgave is enerzijds kwantitatief: genoeg aanbod van geschikte woningen. Maar ook kwali- tatief. Inclusief samenleven geldt natuurlijk voor meer mensen dan alleen ouderen. In dit plan wordt ingezet op een breed aanbod voor diverse doelgroepen. Motivering locatiekeuze (waarom niet binnenstedelijk) Voor de beoogde 300 woningen is in een passende dorpse dichtheid een oppervlakte van ruim 10 hectare benodigd (circa 30 woningen per hectare). Uit de Visie Wonen in en om de Dorpen en het woningbouwprogramma 2025 blijkt dat er binnen de kern op inbreidings- en herontwikkelingslocaties onvoldoende ruimte beschikbaar voor het substantieel toevoegen van woningen.

Om het ka- rakter van het dorp te behouden is hoogbouw niet gewenst. En er is veel vraag naar grondgebonden woningen, waarvoor in het dorp geen plek is. Daarom is ervoor gekozen om ook uit te breiden. Met de Hoogt fase 3 kan worden voorzien in de grote behoefte, aansluitend aan de kern Wouw. Conclusie Met het toevoegen van maximaal 300 woningen op deze uitbreidingslocatie in Wouw wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. 5/5