Bijlage 3 - Ontwikkelkader uit de Gebiedsvisie.pdf

Ontwikkellocaties De ontwikkellocaties voegen een nieuwe tijdslaag aan de typologie en karakteristiek van de bestaande wijk toe. Hiermee wordt ook afstand gedaan van de traditionele strokenbouw en ontstaat ruimte voor typologie zoals het gesloten bouwblok en alzijdige gebouwen. Dit is een reactie op bestaande dichte plinten, naar binnen gekeerde oriëntatie en eenzijdige architectuur. De nieuwe tijdslaag mag geen afbreuk doet aan bestaande ruimtelijke kwaliteit en moet naadloos aansluiten op het bestaande stedelijke weefsel. De ontwikkelingen zijn naar buiten gericht en worden gepresenteerd aan doorgaande structuren en belangrijke openbare ruimtes. Op buurtniveau sluiten de ontwikkelingen aan op bestaande rooilijnen, routes en straten, waardoor een harmonieuze integratie in de omgeving wordt gewaarborgd. Deze randvoorwaarden zijn in onderstaande pagina’s per ontwikkellocatie verder uitgewerkt. Voor alle ontwikkellocaties wordt aanvullend op de gebiedsvisie een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan legt de criteria vast voor de ruimtelijke en visuele aspecten van de architectuur en openbare ruimte. De gebiedsvisie vormt de leidraad voor deze beeldkwaliteitsplannen. In de gebiedsvisie is de samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen, de massa en het volume, en de overgang naar de omgeving beschreven.

De beeldkwaliteitsplannen worden per locatie verder uitgewerkt en toegespitst om binnen de eenheid van de ontwikkellocaties toch ruimte te bieden voor differentiatie en variatie. Denk hierbij aan de vormgeving van overgangen tussen openbare en private ruimtes, entrees en specifieke architectonische kenmerken per locatie. Deze kenmerken worden afgestemd op de unieke eigenschappen en vereisten van de omgeving waarin ze zich bevinden. De beeldkwaliteitsplannen bieden duidelijke richtlijnen voor de ontwikkelende partijen en dienen als toetsingskader voor de commissie ruimtelijke kwaliteit. Zo wordt er gezorgd voor een consistent en kwalitatief hoogwaardig ontwerp van de nieuwe ontwikkelingen. De commissie ruimtelijke kwaliteit wordt betrokken bij het opstellen van de beeldkwaliteitsplannen.

B C

Permeke plein

BDO locatie

Liebeau locatie

37

Liebau locatie Ontsluiting en parkeren

Programma •

• • • •

Gedifferentieerd programma ten opzichte van het huidige aanbod in de wijk waarmee zowel doorstroming bediend wordt als nieuwe groepen van buiten aangetrokken kunnen worden. Middeldure huur, betaalbare koop en vrije sector. Geen woningen in de woonzorg, zonder een goed onderbouwd zorgconcept. Bandbreedte tussen de 150-200 wooneenheden, mits parkeren goed wordt opgelost. Het is wenselijk om ook een variatie in woningtypologieën aan te bieden op de locatie.

Massavolume en oriëntatie: •

• • •

• •

• •

• •

Bouwvlak ligt op afstand van de randen om een goede overgang naar de omgeving te maken. De confrontatie met de bestaande woningen aan de Wouwseweg is kwetsbaar en vraagt om een stevige ontwerpoplossing met groen en een uniforme uitstraling van de achterzijdes. Ter hoogte van bestaande zijstraten wordt het bouwvlak doorsneden zodat deze straat verbonden blijft met de groene ruimte tussen de blokken. Daar ontstaat een groene binnenruimte van minimaal 16 meter breed Fietsroute aan de noordzijde van locatie met aan weerzijde bomen blijft behouden. De groene zone tussen het fietspad aan de Burgemeester • Freijterslaan en de bebouwing is minimaal 10 meter. De blokken worden alzijdig ontworpen. De parkeerhub is opgenomen in het volume maar krijgt dezelfde verfijning in de gevel als aangrenzende woningen. Maximale bouwhoogte 6 lagen in het noordelijk deel en maximale bouwhoogte van 4 lagen op de overgang naar de Wouwseweg. Afwisseling in hoogte is vereist conform principe gevarieerd straatbeeld.Ten behoeve van stedenbouwkundige accenten is het mogelijk tot 8 lagen te gaan in het verlengde van de Jan Vermeerlaan. Plinten hebben voor woongebouwen een hogere verdiepingshoogte van 4 meter aan Burgemeester Freijterslaan. Open en toegankelijke plint geen plinten met of hoofdzakelijk slaapkamers, bergingen of andere gesloten functies grenzend aan de openbare ruimte.

Wel plinten met voordeuren, keuken en kleinschalige voorzieningen. Formele overgang openbaar-privé aan de Burgemeester Freijterslaan en meer informele overgangen aan de andere zijden. Architectuur staat aan de stadsentree van Roosendaal en is hogere kwaliteit, wat betreft de uitstraling van het pand, de algemene ruimten, het afwerkingsniveau, en duurzaamheid van materialen.

Op de Liebau locatie wordt zowel in parkeren voor de eigen ontwikkeling als de BDO-locatie voorzien. Dit zal vorm krijgen in een collectieve parkeervoorziening, een hub. De algemene eisen ten aanzien van collectief parkeren moeten gevolgd worden. Aanvullend gelden voor de Liebau locatie de volgende randvoorwaarden: •

•

•

•

• • •

Parkeren in de collectieve garage vraagt om sturing op mobiliteit mogelijk te maken. Daarom is toekomstige parkeerregulering van de ontwikkellocatie en het direct omliggende invloedsgebied een harde randvoorwaarde. Toekomstige bewoners parkeren in de hub. De ontwikkelaar is daarvoor verantwoordelijk. Omdat alle nieuwe bewoners in principe kunnen beschikken over een parkeerplaats op eigen terrein hebben ze geen recht hebben op een bewoners- en bezoekersvergunning. Maaiveld parkeren wordt ingericht als voorziening voor bezoek (0,3 per woning) in combinatie met laden & lossen. Deze wordt ontsloten vanaf de Wouwseweg. Het maaiveld parkeren wordt zorgvuldig ingepast en voorzien van bomen en struiken. Indien de ontwikkeling laat zien dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan genoemde parkeernormen, dan gaat de ontwikkelende partij hierover in overleg met de gemeente Roosendaal. Op basis van een nadere inhoudelijke motivatie/onderbouwing van het programma en het aantoonbaar niet kunnen voldoen aan de normering met bijvoorbeeld een gebouwde of onderkelderde parkeervoorziening, wordt bezien of en in welke mate afgeweken kan worden van de parkeernorm en welke aanvullende maatregelen/voorzieningen daarvoor nodig zijn.

Te denken valt aan een aantoonbaar (blijvend) haalbare exploitatie van deelmobiliteit, het instellen van een parkeerregime of het verminderen van de bouwmassa (wat automatisch tot een lager aantal benodigde parkeerplaatsen leidt). Indien genoemde aanvullende maatregelen/ voorzieningen niet haalbaar blijken, is alsnog de onder punt 1) genoemde geldende parkeernormering van toepassing. In nieuwe ontwikkelingen is voldoende ruimte voor fietsparkeren, in gezamenlijke stallingen die direct vanaf de openbare ruimte toegankelijk zijn. Gebouwd parkeren is ontsloten op de Burgemeester Freijterslaan via de kruising met de Jan Vermeerlaan. Een goede en veilige oversteek voor fiets- en voetgangers via de huidige kruising naar het hart van de wijk en de BDO-locatie is randvoorwaardelijk.

Bouwvlakken met routes

Maximale bouwhoogtes

Duurzaamheid en klimaat: • Uitgangspunten voor duurzaamheid en klimaat zijn gelijk aan Permekeplein. Lees hier de geldende eisen.

Bekijk ruimtelijke uitgangspunten

B C

Ontsluiting parkeren

42

Maatregelen per sector Vanuit het Volkshuisvestingsfonds zijn extra middelen verkregen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) om te investeren in het versterken van de leefkwaliteit en veiligheid binnen de gemeente. Met de betrokken alliantiepartners wordt er gewerkt aan de concrete projectopdrachten. In Westrand vormt de gebiedsvisie hiervoor de basis. Middelen uit het Volkshuisvestingfonds geven een eerste impuls op de gebiedsvisie tot uitvoering te brengen. Op verschillende beleidsterreinen zijn randvoorwaarden en maatregelen nodig om de gebiedsvisie tot uitvoering te brengen.

Wonen en voorzieningen • De opgaven uit de Woonagenda 2021-2025 differentiatie, doorstroming en verduurzaming worden vertaald naar Westrand. De bestaande buurt bestaat uit een woningvoorraad met veel sociale huurwoningen en de veerkracht staat onder druk. De veerkracht van de wijk is niet gebaat bij het toevoegen van een groter aandeel sociale huurwoningen. Door het bestaande aanbod te differentiëren en te variëren kan de veerkracht van de wijk worden versterkt. • De wijk kenmerkt zich door een hoog percentage sociale huurwoningen, namelijk 41%, waardoor de veerkracht van de wijk onder druk staat. Dit sluit niet aan bij de ambities zoals verwoord in de Woonagenda 2021-2025. Het aandeel sociaal wordt in Westrand niet per ontwikkeling maar voor de wijk als totaal bekeken. Het aandeel in de totale wijk mag dalen tot minimaal 30% in de sociale huurklasse. De bestaande verdeling van 30 sociaal, 30% betaalbaar en 40% vrije sector geldt niet voor losse ontwikkelingen in Westrand. De wijk Westrand kent in sommige gebieden een hoog aandeel sociale huurwoningen. Er is behoefte aan een betere balans binnen de wijk aan aangaande de verdeling van sociale huurwoningen. Hierbij moet in het oog gehouden worden dat minimaal 30% in de sociale huurklasse moet vallen in de gehele wijk. • Bovenstaande past binnen de afspraken van de Woondeal en landelijke beleidsafspraken.

Op plekken waar een hoog percentage sociale huur bestaat is het wenselijk om woningen in het betaalbare segment toe te voegen (middeldure huur en goedkope koop). Het verplicht de gemeente echter wel om samen met de woningcorporatie op andere locaties woningen in het sociale huursegment toe te voegen. Met het oog op differentiatie wordt er gewerkt

B C

aan een evenredige verdeling op wijkniveau. • In 2024 komt de gemeente samen met Alwel en bijbehorende partners met een visie op de toekomstige verdeling op wijk- en buurtniveau van sociale huurwoningen binnen de gemeente Roosendaal. Deze afspraken bestendigen het streven van alle partners om het niveau van sociale huurwoningen in de gemeente Roosendaal op minimaal 30% te houden. • Door een gedifferentieerd aanbod binnen de wijk aan te bieden kan er doorstroming binnen de wijkgrenzen plaatsvinden. Dit voorkomt dat bewoners die zich verbonden voelen met de wijk deze moeten verlaten bij veranderingen in hun persoonlijke situatie. Op dit moment biedt de Westrand weinig mogelijkheden voor doorstroming naar betaalbare koopwoningen of woningen in de middeldure huursector. Door het toevoegen van woningen in andere prijsklassen zal de wijk Westrand een bredere doelgroep aantrekken en voor de huidige bewoners meer kansen bieden tot doorstroming. Dit kan worden bereikt door kwalitatieve en ruimere woningen toe te voegen met een prijsklasse net boven de sociale huurgrens, door in de bestaande woningvoorraad meer woningen in de middeldure huursector en betaalbare koop te creëren, bijvoorbeeld door samenvoegen van woningen, en andere woonvormen te onderzoeken zoals tiny-houses. • Voor de Westrand is volhuisvestelijk nog een verdiepingsslag nodig.

De focus ligt daarbij op de bestaande woningvoorraad, met aandacht voor programma, typologieën, vierkante meters en toekomstige ontwikkelingen van de stad. De verdiepingsslag moet plaatsvinden in nauwe samenwerking met de woningbouwcorporatie. Bovendien zal de woningbouwcorporatie worden betrokken bij de uitwerking van maatschappelijke, mobiliteits- en onderwijsvraagstukken, ten behoeve van haar huurders en daarmee de bewoners van de Westrand.

Mobiliteit • Om de leefbaarheid, veiligheid en luchtkwaliteit in Westrand te verbeterenis het van belang dat het verkeer, en met name het vrachtverkeer, richting Borchwerf niet meer door de wijk rijdt en er gehandhaafd wordt op het verbod. Ook dat de Westranders geen hinder ondervinden van het (toenemende) verkeer, door onder andere de ontwikkelingen buiten de wijk. Verder onderzoek zal hiernaar nog plaatsvinden, onder andere in het kader van de nog op te stellen visie #RSD2040.

• Om de verkeersveiligheid in de wijk te waarborgen en lopen en fietsten te stimuleren worden korte autoritten binnen de wijk teruggedrongen. Om dit te bevorderen worden autoverbindingen tussen buurten minder aantrekkelijk gemaakt. Met name in het groene middengebied rondom de centrale as krijgen fietsers en voetgangers voorrang. Doormiddel van een lusstructuur wordt iedere buurt afzonderlijk ontsloten op de twee hoofdverbindingen de Burgemeester Freijterslaan of de Jan Vermeerlaan. • Op een aantal belangrijke punten is het wenselijk de oversteekbaarheid van de Burgemeester Freijterslaan en Jan Vermeerlaan te verbeteren, zodat alle delen van de Westrand met elkaar en het hart van de wijk verbonden worden. Wenselijke oversteekpunten zijn de kruising met de Rubenslaan, Jan Vermeerlaan en oversteek ter hoogte de de Wethouder Lanenstraat. • Bij verder onderzoek naar de verkeersbelasting van de route en eventuele alternatieven voor openbaar vervoer worden deze oversteken meegenomen. • Het profiel van de Burgemeester Freijterslaan wordt, in relatie tot de uitkomst van deze onderzoeken, zoveel mogelijk vergroend. Het is wenselijk, op termijn, als er openbaar vervoer voor handen is of het parkeren ergens anders opgelost kan worden de parallelroutes te transformeren tot groene fietsstraten. Parallelroutes bieden dan ruimte voor klimaatadaptatie en verhoging van de biodiversiteit.

Op een aantal belangrijke punten wordt onderzocht hoe de oversteekbaarheid van de Freijterslaan verbeterd kan worden, zodat het zuidelijk deel van de Westrand ook met het middengebied verbonden wordt • Voor alle ontwikkelingen die voortkomen uit c.q. ingediend worden na vaststelling van de Gebiedsvisie Westrand is de parkeernormering van de gemeente Roosendaal van toepassing. Deze is te raadplegen via https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR145477. Andere normen of richtlijnen, bijvoorbeeld algemene CROW-richtlijnen, zijn niet van toepassing. • Indien een ontwikkeling in het gebied laat zien dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan genoemde parkeernormen, dan gaat de ontwikkelende partij hierover in overleg met de gemeente Roosendaal over een maatwerk oplossing. Op basis van een nadere inhoudelijke motivatie/onderbouwing van het programma en het aantoonbaar niet kunnen voldoen aan de normering met bijvoorbeeld een gebouwde of onderkelderde parkeervoorziening, wordt bezien of en in welke mate afgeweken kan worden van de parkeernorm en welke aanvullende maatregelen/voorzieningen daarvoor nodig zijn. Te denken valt aan een aantoonbaar (blijvend) haalbare exploitatie van deelmobiliteit, het instellen van een parkeerregime of het verminderen van de bouwmassa (wat automatisch tot een lager aantal benodigde parkeerplaatsen leidt).

Indien genoemde aanvullende maatregelen/ voorzieningen niet haalbaar blijken of het college niet instemt met de maatwerkoplossing, dan is alsnog de onder het vorige punt genoemde geldende parkeernormering van toepassing. • Het onderzoeken van parkeren in collectieve voorzieningen is wenselijk om de parkeerdruk

54

Maatregelen per sector in de wijk te verlagen en verdichting mogelijk te maken. In Westrand zijn verschillende type collectieve parkeervoorzieningen wenselijk. Openbare voorzieningen in buurten aan de randen van de wijk en gebouwde voorzieningen in het hart van de wijk en bij de ontwikkellocaties. De openbare parkeervoorzieningen (hubs) vragen om investering van de gemeente. Parkeerhubs gekoppeld aan ontwikkellocaties dienen door de ontwikkeling gefinancierd en beheerd te worden. Parkeren voor nieuwe ontwikkelingen oplossen in een collectieve parkeervoorziening is alleen mogelijk als er aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan: – Zo vraagt het om sturing op mobiliteit mogelijk te maken. Daarom is toekomstige parkeerregulering van de ontwikkellocatie en het direct omliggende invloedsgebied een mogelijke randvoorwaarde. – Toekomstige bewoners parkeren in de hub. De ontwikkelaar is daarvoor verantwoordelijk. Omdat alle nieuwe bewoners in principe kunnen beschikken over een parkeerplaats op eigen terrein hebben ze geen recht hebben op een bewoners- en bezoekersvergunning. – Een goede en veilige bereikbaarheid van de hub binnen 150 meter voor bewoners en 250 meter voor bezoekers. • In nieuwe ontwikkelingen is voldoende ruimte voor fietsparkeren, bij voorkeur in gezamenlijke stallingen die direct vanaf de openbare ruimte toegankelijk zijn.

• Particuliere grondeigenaren worden meegenomen in de transitie. Via educatieve programma’s zoals het Roosendaals Isolatie Programma (RIP) en financiële bijdragen uit het volkshuisvestingsfonds worden particulieren huiseigenaren geholpen in het verduurzamen en isoleren van hun woningen. • Op het moment dat de straten open moeten voor een collectieve warmtevoorziening wordt door de gezamenlijke disciplines vanuit energie, groen, beheer en verkeer gekeken welke koppelkansen er liggen. Bij herinrichting van het profiel wordt vaker gekozen voor groen, klimaat en water dan de auto. • Om de zogenaamde ‘koppelkansen’ met de wijkaanpak ook werkelijkheid te laten worden én een vlotte uitvoering te realiseren is stevige regie nodig, dwars door diverse sectoren heen. • Als er extra warmtestation of middenspanningsruimte nodig is vanwege de nieuwbouw dient die in de gebouwde volume opgenomen te worden. Overige energie-infrastrctuur welke de komende jaren nodig is wordt zorgvuldig ingepast en zoveel mogelijk gecombineerd met andere programma’s zoals parkeerhubs en sluit in vormgeving en verschijningsvorm aan op de wijk.

Duurzaamheid en klimaat

Duurzame (collectieve) energie

De groenvoorziening in de wijk is sober en doelmatig. Investeringen in het groen zijn nodig voor een wijk waar bewoners trots op zijn en waar ontmoeting, sport en spel kan plaatsvinden. Vanuit het volkshuisvestingsfonds zijn middelen beschikbaar voor verbetering van de openbare ruimte.

• De eerste stap in de transitie naar een duurzame samenleving is het besparen van energie. Door compact te bouwen, goed te isoleren, groen en water in te zetten voor koeling en slim te ventileren wordt de energievraag beperkt. • De hoge dichtheid aan woningen en veel sociaal bezit maken een collectieve warmtevoorziening kansrijk. Westrand zet daarom in op het uitrollen van een collectieve warmtevoorziening voor alle nieuwe ontwikkellocaties en het huidige bezit van Alwel. Als collectieve warmtevoorzieningen onverhoopt niet door kunnen gaan moet onderzocht worden welke andere collectieve voorzieningen wel mogelijk zijn.

• In en rondom het centrumgebied wordt ingezet op een hoogwaardige inrichting. Uit de impactanalyse komt naar voren dat wanneer de onderhoudskwaliteit en het groen in een wijk verbeterd de waarde van woningen kan stijgen met 2,5 procent. Onderzocht moet worden of het beheersniveau omhoog kan. In de wijk wordt samen met bewoners gekeken wat wensen en kansen zijn. Onderzocht wordt of een deel van het beheer overgedragen kan worden aan de wijk en hoe dit te organiseren (medebeheer/bouwteams). Inwoners gaan samen met de beheerder in gesprek hoe het groen aan te passen en te onderhouden, binnen de financiële kaders.

B C

• Randvoorwaardelijk bij nieuwbouw en inrichten van het openbare gebied is de Ministersbrief Bodem en Water Sturend. • De visie Belevend Beheer, waarin de opgaves zitten van de inrichtingskaders Roosendaal Natuurstad zijn van toepassing op de inrichting van het openbare gebied. De nog uit te werken klimaatplannen per wijk zijn onderdeel van de gebiedsvisie. • Maatregelen ten aanzien van natuurinclusief bouwen zijn verplicht en worden integraal onderdeel van de architectuur. Dit betekent dat ze meegenomen worden in het ontwerp. • Gezonde volwassen inheemse bomen worden in beginsel gehandhaafd. • Voor alle bewoners zijn koele plekken op maximaal 300 meter loopafstand beschikbaar. De definitie van een koele plek is beschreven in de Klimaateffectatlas • Alle regenwater dat er valt, moet worden vastgehouden, geborgen en vertraagd worden afgevoerd om zo geen wateroverlast te veroorzaken. • Inrichting van het openbaar gebied zo vormgeven dat een bui van 60 mm/uur zonder wateroverlast kan worden verwerkt. Dit dient te worden getoetst door middel van een stresstest. Wanneer uit deze stresstest blijkt dat de eis niet wordt gehaald dan neemt de initiatiefnemer aanvullende maatregelen. • Parkeren vindt plaats op waterpasserende bestrating.

• We pakken de buitenruimte aan, zodat mensen zich veiliger voelen en de leefbaarheid en sociale cohesie verbeteren en dat mensen minder snel ongewenst gedrag vertonen. • We gaan wateroverlast en hitte tegen, we zorgen voor meer biodiversiteit én we gebruiken zo veel mogelijk duurzame en circulaire materialen. • Voor alle nieuwbouw en herstructurering gelden op het gebied van circulariteit de normen zoals opgenomen HNN (Het Nieuwe Normaal). Deze normeringen hebben betrekking op zowel woningen, gebied en infrastructuur.

55