Bijlage 2 Advies commissie (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Advies Commissie Advies Advies
de
gemeenteraad
van
de gemeente
Roosendaal
(hierna: de commissie) inzake de te nemen beslissing (geanonimiseerd) rechtsgeldig vertegenwoordigd door ingediende bezwaarschrift. Dit bezwaarschrift is gericht tegen het besluit van 20 mei 2025, van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roosendaal (hierna: het college) tot een voorlopige aanwijzing van percelen waarop hoofdstuk 9 van de Omgevingswet van toepassing is. Op 19 juni 2025 is door de gemeenteraad van de gemeente Roosendaal (hierna: de raad) het voorkeursrecht bestendigd. Dit besluit (hierna: het bestreden besluit) is gepubliceerd in het Gemeenteblad op 24 juni 2025. van
de
aan
de bezwaarschriften
voor
bezwaarschriftencommissie
op het door
Procesverloop Op grond van de stukken en de behandeling navolgende feiten en omstandigheden. Op
20
mei
2025
heeft
het
college
een
besluit
ter
zitting gaat
genomen
om
de
een
commissie
aantal
uit
van
de
percelen
aan
de
voorlopig aan te wijzen als gronden waarop artikel 9.1, Omgevingswet toepassing is. Het gaat om de percelen die zijn aangegeven op de bij de beschikking behorende en gewaarmerkte kadastrale grondtekening met kenmerk TK-02 en op de als zodanig gewaarmerkte perceelslijst met kenmerk PL-02. De percelen van bezwaarmaker, kadastraal bekend An Brugstraat, Hoogstraat
tweede
lid
Molenstraat
en
de
van
van
2:
NN perceelslijst aangegeven. 2025
en
op die datum
Bij brief van
Het besluit van
in werking
>
betreffende
het college is ingeschreven in het Kadaster op 26 mei
getreden.
23 mei 2025 is dit besluit
bekendgemaakt
Bij brief van 27 mei 2025, door de raad ontvangen hiertegen een bezwaarschrift ingediend.
aan
op
bezwaarmaker. 28 mei
2025,
heeft bezwaarmaker
Bij besluit van 19 juni 2025, gepubliceerd op 24 juni 2025 in het Gemeenteblad, heeft de raad, met toepassing van artikel 9.1, eerste lid, sub c‚ van de Omgevingswet, op basis van een voorkeursrechtbeschikking de percelen definitief aangewezen als gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is. Dit besluit is op 24 juni 2025 door inschrijving in het Kadaster in werking getreden. Bij brief van Als
een
23
juni 2025
bezwaar
is dit besluit
aanhangig
vervalt omdat
bekendgemaakt
aan
bezwaarmaker.
is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking
en
die
de beschikking raad in werking is getreden, wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de van de raad. Dit uit het in artikel eerste 16.32c, lid, voorkeursrechtbeschikking volgt bepaalde Omgevingswet. Het bezwaarschrift van 28 mei 2025 is, gelet hierop, gericht tegen het besluit van
de raad.
voor
van
Het bezwaarschrift
is , voor advies
over
de te nemen
beslissing op bezwaar , voorgelegd
aan
de
commissie.
Ontvankelijkheid Ingevolge artikel 6:7 van de Algemene
bestuursrecht (hierna: Awb) bedraagt de termijn het indienen van een bezwaarschrift zes weken. Deze termijn begint op de dag die volgt op de dag waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. wet
voor
Gedurende de periode 26 mei tot en met 6 juli 2025 zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld bezwaar te maken tegen de collegebeschikking. Het bezwaarschrift is tijdig ingediend. Het Met
belanghebbende-begrip betrekking tot het besluit in relatie tot het belang van bezwaarmaker , ziet de commissie zich allereerst voor de vraag gesteld of bezwaarmaker als belanghebbende in de zin van de Awb kan worden aangemerkt. Ingevolge artikel 1:2 , eerste lid , van de Awb is een belanghebbende degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. De vestiging van een voorkeursrecht heeft tot gevolg dat eigenaren dan wel rechthebbenden van de aangewezen percelen worden beperkt in de mogelijkheid van vervreemding van hun percelen. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State’ blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht voor eigenaren en rechthebbenden van de aangewezen percelen tot direct gevolg heeft dat zij worden beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van hun percelen. Belanghebbende-begrip toegesneden op bezwaarmaker Bezwaarmaker is eigenaar van de percelen kadastraal bekend
(geanonimiseerd) belang
(geanonimiseerd) An
odat het aannemelijk is dat hij een direct besluit betrokken is. Als gevolg van het
heeft dat rechtstreeks bij het bestreden bestreden besluit wordt hij inmers beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van zijn percelen. De commissie is daarom van oordeel dat bezwaarmaker als belanghebbende is aan te merken. Hiermee stelt de commissie niet direct en bij voorbaat vast dat bezwaarmaker hierdoor onevenredig wordt aangetast in zijn belangen , maar stelt wel vast dat hij hiervan gevolgen kan ondervinden en dat dat hem voldoende onderscheidt van anderen. De commissie adviseert de raad om bezwaarmaker ontvankelijk te verklaren in zijn bezwaren.
Hoorzitting Op 6 oktober 2025 heeft
een
hoorzitting plaatsgevonden.
Bij de hoorzitting
waren
aanwezig
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) hebben na de hoorzitting als derde , vierde en vijfde lid deelgenomen
de beraadslagingen. Bezwaarmaker was aanwezig bij de hoorzitting. Namens de raad is (geanonimiseerd) oviseur gebiedsontwikkeling/vastgoed verschenen alsmede (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) Overwater Grondbeleid van Adviesbureau B. V. Van de hoorzitting is een audio-opname gemaakt.
Î
aan
zie bijvoorbeeld de uitspraak
van
8 april 2015 , ECLI:NL:RVS:2015:1083
Gronden van bezwaar De bezwaren staan uiteengezet in het bezwaarschrift van 28 mei 2025. Samengevat zijn de volgende bezwaren naar voren gebracht: Bezwaarmaker heeft op 28 januari 2025 een verzoek ingediend om bestaande opstallen aan (geanonimiseerd) te slepen en vervolgens 15 nieuwbouw studio’s te dE realiseren. Dit verzoek is afgewezen waarna bezwaarmaker aangepaste tekeningen heeft overgelegd die vervolgens op 27 mei 2025 eveneens zijn afgewezen. Bezwaarmaker is van mening dat bij de tweede beoordeling niet goed gekeken is naar de aangepaste tekening omdat er is van verkamering. Het is de bedoeling dat er negen geen sprake worden voor de nieuwbouwappartementen gerealiseerd vrije sector. De vestiging van een voorkeursrecht belemmert de ontwikkelingsmogelijkheden ernstig waardoor bezwaarmaker onterecht aanzienlijk wordt benadeeld. De motivering voor het vestigen van een voorkeursrecht is onvoldoende onderbouwd omdat de panden van bezwaarmaker volgens hem geen druk op de leefbaarheid van de wijk geven. De panden zijn reeds gerenoveerd en bovendien zijn er geen klachten van buurtbewoners. Daarnaast zijn de ontwikkelplannen bedoeld voor starters. Bezwaarmaker wil vernieuwing aan de panden aanbrengen wegens de staat van de panden , en niet omdat huurders en klachten veroorzaken of omdat er gevaar dreigt.
problemen Uit de mailwisselingen met de gemeente blijkt dat de ontwikkelingsplannen ter verbetering van de panden van bezwaarmaker er al waren vóórdat het voorkeursrecht is gevestigd.
Inhoudelijke overwegingen De commissie is nagegaan of de raad terecht en op goede gekomen. Tevens gaat de commissie in op de bezwaren.
gronden
tot het bestreden
besluit is
Grondslag De voorkeursrechtbeschikking is een besluit in de zin van artikel 1:3 lid 3 Awb. Daarop zijn de toepasselijke bepalingen van de Awb van toepassing. Daarnaast bevatten de Ow en het Omgevingsbesluit diverse eisen over de motivering , vormgeving en voorbereiding van een voorkeursrechtbeschikking. belangrijkste vereisten staan in artikel 9.1 , eerste lid , sub c‚ Ow. Een voorkeursrecht kan gevestigd op een onroerende zaak , die deel uitmaakt van een locatie , waaraan 1. een niet-agrarische functie is toegedeeld of toegedacht; en 2. waarvan het (huidige) gebruik afwijkt van die functie. De
alleen worden
Het is de commissie
gebleken dat de vestiging
het voorkeursrecht tot stand is gekomen op basis van artikel 9.1 , eerste lid , sub c , van de Omgevingswet (hierna: Ow). De betreffende functies zijn nog niet toegedeeld in het omgevingsplan of toegedacht in de omgevingsvisie of een programma , waardoor de raad door middel van een voorkeursrechtbeschikking de functies aan het gebied heeft toegedacht. In onderhavig geval heeft de raad de functies wonen , verkeer , detailhandel , maatschappelijk , daghoreca , werken , natuur of groen , alle nietagrarisch en alle nader uit te werken toegedacht aan het gebied. De raad heeft deze toekomstige beoogde situatie in algemene zin beschreven in zijn toelichting op het raadsvoorstel. Hiermee is voldaan aan het eerste vereiste van artikel 9.1 , eerste lid , sub c‚ , Ow. van
percelen van bezwaarmaker liggen in het Omgevingsplan gemeente Roosendaal , waarvan het bestemmingsplan ‘Kalsdonk’ deel uitmaakt , en hebben ingevolge artikel 7. 1 van de De
omgevingsplanregels de bestemming ‘Gemengd – 3’. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor dienstverlening , kantoren , wonen , detailhandel , horeca , verkeer , parkeren en groen. Gelet op het voorgaande constateert de commissie dat er geen sprake is van een duidelijk afwijkend gebruik ten opzichte van de toegedachte functies omdat de toegedachte functies nagenoeg dezelfde zijn als de huidige functies. Hierdoor is er niet voldaan aan het tweede vereiste van artikel 9. 1 , eerste lid , sub c , Ow. Tijdens de hoorzitting stelt de raad dat er aan het vestigingsgebied een aantal functies zijn toegedacht waaraan in nadere planvorming nadere invulling zal worden gegeven. De raad is voorts van mening dat het afwijkend gebruik niet zo beperkt hoeft te worden opgevat dat er sprake moet zijn van een wezenlijk ander gebruik. Ook als de toegedachte functie voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan kan er van afwijkend gebruik worden gesproken. De raad stelt vervolgens dat , wanneer de functies zijn opgenomen in de omgevingsvisie of omgevingsplan , concreet duidelijk zal zijn welke functies aan het gebied zullen worden toebedeeld. Ook zal dan blijken of het gebruik intensiever wordt. De vestiging van het voorkeursrecht loopt vooruit op de planvorming van de gemeente.
De motivering van de voorkeursrechtbeschikking is daarom beperkt als het gaat om de functies en waar ze komen. Volgens de raad is het niet vereist om op het moment van het vestigen van voorkeursrecht de toegedachte functie reeds te concretiseren. De commissie volgt deze redenering niet en is van oordeel dat de beoogde planologische functie van de gronden niet wezenlijk anders is dan de huidige functie. De commissie is het met de raad eens dat de toekomstige functies niet exact hoeven te worden geconcretiseerd. In
het kader van de rechtszekerheid is echter een algemene notie van de toekomstige situatie wel noodzakelijk om te kunnen beoordelen of voldaan is aan artikel 9. 1 , eerste lid sub c van de Ow. De toegedachte functies zijn nagenoeg dezelfde als de huidige functies. Het is de commissie ook niet gebleken dat er sprake zal zijn van intensiever gebruik. Er is geen sprake van bijvoorbeeld een aanzienlijke uitbreiding van het aantal woningen of een algehele herinrichten van het openbaar gebied. Aldus is het voorkeursrecht naar het oordeel van de commissie niet gevestigd in overeenstemming met artikel 9. 1 , eerste lid , sub c , Ow.
Bezwaarmaker voert tijdens de hoorzitting aan dat zijn belang om de panden te ontwikkelen niet is meegewogen waardoor hij onterecht wordt benadeeld. Bovendien heeft hij zijn ontwikkelplannen ingediend alvorens de gemeente voornemens was voorkeursrecht te vestigen. Bezwaarmaker geeft aan dat hij dezelfde ontwikkelplannen heeft als de raad. Echter door het vestigen van het voorkeursrecht kunnen zijn plannen geen doorgang vinden. Daarnaast is bezwaarmaker van mening dat het lastig is om percelen te verkopen waar voorkeursrecht op gevestigd is. Hij was voornemens om op eigen initiatief de bestaande opstallen te slopen , nieuwe appartementen te ontwikkelen en deze in eigen beheer te houden. Ook vraagt bezwaarmaker zich af waarom er voorkeursrecht is gevestigd op zijn panden terwijl hij tegelijkertijd altijd bezig is geweest met renoveren en verhuren van de panden volgens de van toepassing zijnde regels. Voorts geeft hij aan dat hij zijn panden niet kan ontwikkelen omdat er kans bestaat dat de panden worden gesloopt als de gemeente de panden opkoopt. De raad stelt dat het vestigen van voorkeursrecht hierop geen betekenis heeft zolang de panden niet worden overgedragen. Er is slechts sprake van een eerste recht van koop voor de gemeente vanwege het behoud van de regie op de ontwikkeling. In beginsel gaat het om een
4
te herontwikkelen gebied , in dit geval het Oude Centrum waar oudere panden zijn gesitueerd die herontwikkeld moeten worden. Het voorkeursrecht is niet op alle panden in het Oude Centrum gevestigd , maar is gevestigd op een aantal individuele panden. De raad heeft
bekeken welk pand hiervoor in aanmerking kwam op basis van bestaande functies in relatie tot de toegedachte functies en op basis van de staat van de panden. Indien bezwaarmaker de panden in eigen beheer sloopt en herontwikkelt en/of vernieuwt , zal de staat van de panden verbeteren en voldoen ze volgens de raad niet meer aan de criteria om voorkeursrecht te vestigen. Aangezien artikel 9. 1 , eerste lid , sub c , Ow geen afweging toestaat die verband houdt met de staat van onderhoud van panden of gronden is de commissie van mening dat bepaalde criteria leiden tot oneigenlijk gebruik van het voorkeursrecht. De raad geeft aan dat er geen sprake is van intensivering , maar van een ander gebruik. De vestiging van het voorkeursrecht loopt vooruit op de planvorming van de gemeente en heeft
niet op elk individueel pand een functie toegedacht , maar aan een aantal functies aan het vestigingsgebied. Uit de planvorming zal moeten blijken of er sprake is van intensivering. Uit de aard van deze voorkeursrechtbeschikking die vooruit loopt op de planvorming , kan er nog niets gezegd worden over individuele percelen. Ook hierdoor is de motivering relatief beperkt. De commissie overweegt dat het vestigen van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht is. Uitsluitend bij het overgaan tot vervreemding moet eerst de gemeente in de gelegenheid worden gesteld de panden te kopen.
Bezwaarmaker kan derhalve zijn eigendomsrecht blijven uitoefenen waarbij hij niet wordt beperkt in het ontwikkelen van de panden omdat het vestigen van een voorkeursrecht daar los van staat. Dit houdt in dat bezwaarmaker een aanvraag in kan dienen voor een omgevingsvergunning om de panden te verbouwen conform de planregels van het vigerende omgevingsplan. De commissie is van oordeel dat bezwaarmaker hierom niet onterecht wordt benadeeld door de vestiging van het voorkeursrecht. Dat zijn ontwikkelplannen reeds waren ingediend voordat de gemeente voornemens was voorkeursrecht te vestigen , doet hier niet aan af. Motivering voorkeursrechtbeschikking Ingevolge hoofdstuk 9 van de Omgevingswet dient de motivering te bestaan uit een beschrijving van de aanleiding en de noodzaak voor het vestigen van voorkeursrecht. Ook dient het algemeen belang te worden afgewogen ter rechtvaardiging van het vestigen van voorkeursrecht. De commissie is van oordeel dat de voorkeursrechtbeschikking onvoldoende is gemotiveerd
omdat niet is onderbouwd of de toegedachte functie en het daarvan afwijkende gebruik ook daadwerkelijk rechtvaardigt dat wordt ingegrepen in de vrije overdraagbaarheid van de onroerende zaak. Er heeft volgens de commissie geen evenredigheidsafweging plaatsgevonden. Hierdoor is de commissie van oordeel dat de raad ten onrechte een voorkeursrecht heeft gevestigd op de percelen van bezwaarmaker. Conclusie De commissie is , gelet op bovenstaande , van mening dat de raad onterecht heeft besloten om ingevolge artikel 9 , eerste lid , sub c Omgevingswet , een voorkeursrecht te vestigen op de gronden van bezwaarmaker. De commissie adviseert de raad het bezwaarschrift gegrond te verklaren en het bestreden besluit te herroepen.
5
Het advies De commissie 1.
2.
adviseert de raad: Het ingediende bezwaar gegrond te verklaren; Het bestreden besluit van 19 juni 2025 te herroepen vestigen van voorkeursrechten.
Roosendaal , |
3 november
_
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
vanwege
het oneigenlijk gebruik van het
2025
(geanonimiseerd) E (geanonimiseerd)
7
Bijlage Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet , op 1 januari 2024 , is de Wet voorkeursrecht komen te vervallen. De regels uit deze wet zijn grotendeels ongewijzigd overgegaan in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. De wet geeft de gemeente een middel waarmee kan worden voorkomen dat bij
geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. Ook overigens wordt voorkomen dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren. Op grond van artikel 9. 1 , eerste lid , sub c , van de Omgevingswet kan het voorkeursrecht
worden gevestigd als gronden nog niet in een omgevingsvisie zijn opgenomen , maar uit het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht zelf blijkt dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Op grond van 3. 1 en 3. 2 van de Omgevingswet stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied een of meer omgevingsvisies vast waarin de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid worden
vastgelegd.
8