Bijlage 2 Advies commissie (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Advies Commissie Advies
aan
de
de bezwaarschriften
voor
gemeenteraad
van
de gemeente
commissie) inzake de te nemen (hierna: gemachtigde) namens beslissing bezwaarmaker) ingediende bezwaarschrift gericht tegen het (geanonimiseerd) besluit van 20 mei 2025, van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roosendaal (hierna: het college) tot een voorlopige aanwijzing van percelen waarop hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (hierna: Ow) van toepassing is. Op 19 juni 2025 is door de gemeenteraad van de gemeente Roosendaal (hierna: de raad) een besluit hierover genomen. Dit besluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad op 24 juni 2025 (hierna: het bestreden besluit). Advies
de
van
bezwaarschriftencommissie
(hierna:
Roosendaal
de
op het door (geanonimiseerd) van AK Advocaten
(hierna:
Procesverloop Op grond van de stukken en de behandeling navolgende feiten en omstandigheden. Op 20 mei
2025
heeft
het
Brugstraat, Hoogstraat
en
tweede lid van de Ow
van
college
een
zitting gaat
besluit genomen
23 mei 2025
Bij
3
brief
is dit besluit
aan
bekendgemaakt
te
om
de
een
commissie
aantal
als
uit
van
de
percelen
aan
de
voorlopig wijzen gronden toepassing is. Het gaat om de percelen die zijn aangegeven op de bij de beschikking behorende en gewaarmerkte kadastrale grondtekening met kenmerk TK-02 en de als zodanig gewaarmerkte op perceelslijst met kenmerk PL-02. De percelen van kadastraal bekend als bezwaarmaker, zijnde nn (geanonimiseerd) op betreffende perceelslijst aangegeven. Het zijn (geanonimiseerd) besluit van het college is ingeschreven in het Kadaster op 26 mei 2025 en op die datum in werking getreden. Bij brief van
Molenstraat
ter
aan
waarop artikel 9.1,
bezwaarmaker.
juli 2025, door het college ontvangen op 8 juli 2025, heeft gemachtigde van hiertegen een pro formabezwaarschrift ingediend. Vervolgens zijn bij brief van 7 augustus 2025, door het college ontvangen op 13 augustus 2025, de aanvullende gronden ingediend door de gemachtigde van bezwaarmaker. van
bezwaarmaker
Bij besluit van 19 juni 2025, gepubliceerd op 24 juni 2025 in het Gemeenteblad, heeft de raad ingevolge artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow, besloten tot het definitief vestigen van een voorkeursrecht op voornoemde percelen. Dit besluit is op 24 juni 2025 door inschrijving in het Kadaster in werking getreden. Bij brief van
23
Bij brief van
1
juni 2025
is dit besluit
bekendgemaakt
augustus 2025, door de raad ontvangen
bezwaarmaker.
op 5 augustus
2025, heeft gemachtigde
hiertegen pro formabezwaarschrift ingediend, en op 1 augustus 2025, door de raad ontvangen op 14 augustus 2025, de aanvullende gronden. van
bezwaarmaker
aan
een
Als
een
bezwaar
aanhangig
is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking
en
die
van de beschikking vervalt omdat raad in werking is getreden, wordt het bezwaar te geacht zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 16.32c, eerste lid, Ow. Het pro formabezwaarschrift van 8 juli 2025 en de aanvullende gronden van 5 augustus 2025 zijn, gelet hierop, gericht tegen het besluit van de raad.
Het bezwaarschrift
is, voor advies
over
de te
nemen
beslissing op bezwaar, voorgelegd aan
de
commissie.
Ontvankelijkheid Ingevolge artikel
bedraagt de termijn voor het bezwaarschrift zes weken. Deze termijn begint op de dag die volgt op besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. Gedurende
gesteld
de
6:7
de
van
periode 26 mei
bezwaar te maken
Awb
indienen de
dag
van
een
waarop
het
zijn belanghebbenden in de gelegenheid tegen de collegebeschikking. Het bezwaarschrift is tijdig ingediend. tot en
6 juli 2025
met
belanghebbende-begrip betrekking tot het besluit in relatie tot het belang van bezwaarmaker, ziet de commissie zich allereerst voor de vraag gesteld of bezwaarmaker als belanghebbende in de zin van de Awb kan worden aangemerkt. Het
Met
Ingevolge
artikel
rechtstreeks
1:2,
bij een
lid,
eerste
van
de Awb
besluit is betrokken.
De
is
een
belanghebbende degene
vestiging van
een
wiens
voorkeursrecht heeft tot
belang gevolg
dat
eigenaren dan wel rechthebbenden van de aangewezen percelen worden beperkt in de mogelijkheid van vervreemding van hun percelen. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State! blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht voor eigenaren en rechthebbenden van de aangewezen percelen tot direct gevolg heeft dat zij worden beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van hun percelen. Belanghebbende-begrip toegesneden op bezwaarmaker Bezwaarmaker is eigenaar van de percelen kadastraal bekend als zijnde (geanonimiseerd) het aannemelijk is dat hij een direct belang heeft dat rechtstreeks bij het (geanonimiseerd) zodat bestreden besluit betrokken is. Als gevolg van het bestreden besluit wordt hij inmers beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van zijn percelen. De commissie is daarom van oordeel dat bezwaarmaker als belanghebbende is aan te merken. Hiermee stelt de commissie niet direct en bij voorbaat vast dat bezwaarmaker hierdoor onevenredig wordt aangetast in zijn belangen, maar stelt wel vast dat hij hiervan gevolgen kan ondervinden en dat dat hem voldoende
onderscheidt
ontvankelijk te verklaren
van
anderen.
De
commissie
adviseert
de
raad
om
bezwaarmaker
in zijn bezwaren.
Hoorzitting
aanwezig (geanonimise rd) voorzitter (geanonimiseerd) plaatsvervangend (geanonimiseerd) B ers lid van de commissie, (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) hebben na de hoorzitting als derde, vierde en vijfde lid Op 6 oktober 2025 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Bij de hoorzitting waren
deelgenomen
aan
Í
de
Zie
bijvoorbeeld
de
beraadslagingen.
uitspraak
van
8 april 2015,
ECLI:NL:RVS:2015:1083.
Gemachtigde
en
bezwaarmaker
aanwezig bij de hoorzitting. is (geanonimiseerd) adviseur gebiedsontwikkeling/vastgoed NN waren
Namens
de raad
alsmede
(geanonimiseerd) (geanonimise rd) er (geanonimiseerd) NE
van
Overwater
verschenen Grondbeleid
Adviesbureau B.V. Van
de
hoorzitting is een audio-opname gemaakt.
Tijdens de hoorzitting heeft de gemachtigde bijlage bij het advies gevoegd. Gronden
van
pleitnotitie uitgereikt.
Dit
document
is als
bezwaar
uiteengezet in de bezwaarschriften van 13 en 14 augustus 2025. Samengevat zijn de volgende bezwaren naar voren gebracht: -_Het is niet of onvoldoende duidelijk welke functie precies aan de percelen is toegedacht omdat slechts wordt verwezen naar het ontwikkelplan R.O.O.S. (hierna: ontwikkelplan) en dan met name naar het deelgebied Historische buurten. Daarnaast wordt in het bestreden besluit vermeld dat in een later stadium nadere (planologische) besluitvorming plaatsvindt. -_Uit het ontwikkelplan kan de toegedachte functie niet duidelijk genoeg worden afgeleid waardoor het onduidelijk is welke functie er aan de percelen zijn toegedacht. Hierdoor is het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd. -__Gemachtigde is van mening dat ingevolge artikel 9.1, lid 2 van de Ow het gebruik moet afwijken van de toegedachte functie. Omdat het onduidelijk is welke functie er aan de percelen zijn toegedacht is het onduidelijk of en waarom het gebruik van de toegedachte functie zou afwijken. -_Op de betreffende percelen rust ingevolge het “Omgevingsplan gemeente Roosendaal” waarvan het bestemmingplan “Kalsdonk” deel uitmaakt, de bestemming “Gemengd-3”. Gelet op artikel 7.1 van dit bestemmingsplan zijn de gronden onder meer bestemd voor wonen en werken. Omdat de aangewezen panden op dit moment en lange tijd ervoor in voor het niet af van de toegedachte functie.
Dit betekent wonen, wijkt gebruik zijn gebruik volgens gemachtigde dat er geen voorkeursrecht kan worden gevestigd. Er ontbreekt er een deugdelijke belangenafweging. De
bezwaren
een
staan
-_
Tijdens de hoorzitting trekt gemachtigde het bezwaar in strijd zou zijn met artikel 9.1, lid 1 onder c Ow verweer
van
bevoegdheid van het college dat naar aanleiding van het schriftelijke
over
in
de
de raad.
Tot slot verzoekt
gemachtigde
om
een
proceskostenvergoeding.
Inhoudelijke overwegingen De commissie
gekomen.
is nagegaan of de raad terecht
Tevens
en
op
goede gronden
tot het bestreden
besluit is
gaat de commissie in op de bezwaren.
Grondslag De voorkeursrechtbeschikking is een besluit in de zin van artikel 1:3 lid 3 Awb. Daarop zijn de toepasselijke bepalingen van de Awb van toepassing. Daarnaast bevatten de Ow en het Omgevingsbesluit diverse eisen over de motivering, vormgeving en voorbereiding van een voorkeursrechtbeschikking.
belangrijkste vereisten staan in artikel 9.1 Ow. Een voorkeursrecht kan alleen gevestigd op een onroerende zaak, die deel uitmaakt van een locatie, waaraan 1. een niet-agrarische functie is toegedeeld of toegedacht; en 2. waarvan het (huidige) gebruik afwijkt van die functie. De
Het is de commissie
basis
artikel
van
toegedeeld
gebleken
9.1,
in het
dat de
c,‚ van
de Ow.
De
betreffende
is gekomen
functies
op
zijn nog toegedacht in de omgevingsvisie of een programma, van een voorkeursrechtbeschikking de functies aan het gebied
omgevingsplan
waardoor de raad door middel heeft
vestiging van het voorkeursrecht tot stand
lid, onder
eerste
worden
niet
of
toegedacht.
Afwijkend
gebruik onderhavig geval heeft de raad de functies wonen, verkeer, detailhandel, maatschappelijk, daghoreca, werken, natuur of groen, alle niet-agrarisch en alle nader uit te werken toegedacht aan het gebied. De raad heeft deze toekomstige beoogde situatie in algemene zin beschreven in de toelichting op zijn raadsvoorstel. Hiermee is voldaan aan artikel 9.1, eerste lid, sub c Ow. In
percelen van bezwaarmaker liggen in het Omgevingsplan gemeente Roosendaal, waarvan bestemmingsplan ‘Kalsdonk’ deel uitmaakt, en hebben ingevolge artikel 7.1 van de 3’. Deze gronden zijn onder meer bestemd omgevingsplanregels de bestemming ‘Gemengd voor dienstverlening, kantoren, wonen, detailhandel, horeca, verkeer, parkeren en groen. De
het
-
afwijkend gebruik kan ook sprake zijn indien het gaat om een met het bestaande gebruik vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik? Het bestaande feitelijke gebruik van de Van
(geanonimiseerd) met name wonen en werken. (betreft geanonimise rd) Volgens gemachtigde van bezwaarmaker wijkt het feitelijke gebruik niet af van de toegedachte bestemming. De panden zijn op dit moment en lange tijd ervoor in gebruik voor wonen. Dit gebruik wijkt niet af van de toegedachte functie. Hierdoor kan er geen voorkeursrecht worden gevestigd. Bovendien is er geen maximum gesteld aan het aantal woningen waardoor er geen sprake is van intensivering. Tijdens de hoorzitting stelt de raad dat er aan het vestigingsgebied een aantal functies zijn toegedacht waaraan in nadere planvorming nadere invulling zal worden gegeven. De raad is voorts van mening dat het afwijkend gebruik niet zo beperkt hoeft te worden opgevat dat er sprake moet zijn van een wezenlijk ander gebruik. Ook als de toegedachte functie voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan kan er van afwijkend gebruik worden gesproken. De raad stelt vervolgens dat, wanneer de functies zijn opgenomen in de omgevingsvisie of omgevingsplan, concreet duidelijk zal zijn welke functies aan het gebied zullen worden toebedeeld. Ook zal dan blijken of het gebruik intensiever wordt. De vestiging van het voorkeursrecht loopt vooruit op de planvorming van de gemeente. De motivering van de voorkeursrechtbeschikking is daarom beperkt als het gaat om de functies en waar ze komen.
Volgens de raad is het niet vereist om op het moment van het vestigen van voorkeursrecht de toegedachte functie reeds te concretiseren. De
raad stelt voorts dat de
invulling 2
ABRvS 21
van
de
gronden
augustus 2002,
toekomstige
dan
het enkele
functie voorziet
in
huidige gebruik
ten
ECLI:NL:RVS:2002:AE6739.
een
bredere
behoeve
en
meer
van
wonen
intensieve en
is
van
mening dat de raad bevoegd was tot vestigen van het voorkeursrecht omdat de toegedachte bestemmingen niet-agrarisch zijn en de toegedachte bestemmingen als geheel afwijken van het huidige gebruik. Zowel het afwijkende gebruik als de intensivering zullen blijken uit toekomstige planvorming. De commissie volgt deze redenering niet en is van oordeel dat de beoogde planologische functie van de gronden niet wezenlijk anders is dan de huidige functie. De commissie is het met de raad eens dat de toekomstige functies niet exact hoeven te worden geconcretiseerd. In
het kader van de rechtszekerheid is echter een algemene notie van de toekomstige situatie wel noodzakelijk om te kunnen beoordelen of voldaan is aan artikel 9.1 , eerste lid , sub c Ow. De toegedachte functies zijn nagenoeg dezelfde als de huidige functies. Het is de commissie ook niet gebleken dat er sprake zal zijn van intensiever gebruik. Er is geen sprake van bijvoorbeeld een aanzienlijke uitbreiding van het aantal woningen of een algehele herinrichting van het openbaar gebied. Aldus is het voorkeursrecht naar het oordeel van de commissie niet gevestigd in overeenstemming met artikel 9.1 , eerste lid , onder c , van de Ow. Evenredige belangenafweging Gemachtigde van bezwaarmaker stelt dat er een deugdelijke belangenafweging ontbreekt. Sinds de inwerkingtreding van de Ow moet het bestuursorgaan een evenredige belangenafweging maken. Dit in verhouding tot de huidige functie van de percelen waar het voorkeursrecht op is gevestigd. De raad is van mening dat het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht zwaarder weegt dan het individuele belang van bezwaarmaker. Deze belangenafweging heeft de raad in haar beschikking gezet. Er zijn geen individuele of specifieke belangen afgewogen van een eigenaar. De gemeente wil regie houden bij de herontwikkeling en bij toekomstige planvorming.
Tevens versnippering van eigendom en prijsopdrijving tegengaan. De commissie
is het eens met gemachtigde van bezwaarmaker en geeft aan dat het bestuursorgaan een evenredige belangenafweging moet maken. De belangenafweging moet blijken uit het bestreden besluit , waarbij de nadruk ligt op de individuele en persoonlijke omstandigheden van de eigenaar versus het algemene belang dat het voorkeursrecht rechtvaardigt (artt. 3:2 en 3:46 Awb).3 De commissie stelt dat hiervan niet is gebleken en dat derhalve een deugdelijke belangenafweging ontbreekt. Motivering Gemachtigde van bezwaarmaker geeft tijdens de hoorzitting aan dat de motivering in het bestreden besluit uitermate beperkt is te noemen omdat het niet duidelijk is welke functie precies aan de percelen van bezwaarmaker is toegedacht. Primair is leidend de insteek van de Ow zoals de wetgever die heeft geschetst in de Memorie van Toelichting. Voorkeursrecht is een zwaar instrument en kan beperkend zijn waardoor het bestuursorgaan goed moet motiveren waarom er voorkeursrecht wordt gevestigd. Regie houden is niet toereikend als motivering. Tijdens de hoorzitting geeft de raad aan dat de plannen voor het gebied nog worden uitgewerkt wat kan betekenen dat de omvang en invulling van de beoogde ontwikkeling nog 3 Memorie van
Toelichting ontwerp Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet Kamerstukken II 2018/2019 ,
35133 , p. 75
5
,
kunnen
wijzigen. Dit is volgens de raad inherent aan de vestiging van het voorkeursrecht. De aanleiding en noodzaak zijn volgens de raad voldoende onderbouwd in het bestreden besluit. De commissie was,
is van oordeel dat dit onder de Wet voorkeursrecht gemeenten van 9 van de Ow en op grond van de Awb op grond van hoofdstuk
maar
toepassing dient
een
voorkeursrechtbeschikking zorgvuldig te worden voorbereid en deugdelijk te worden gemotiveerd. Een deugdelijke motivering houdt onder meer in dat de aanleiding en de noodzaak van de voorkeursrechtbeschikking worden beschreven en de juridische gronden waarop de beschikking rust. De
commissie
stelt
dat
hiervan
motivering onzorgvuldig tot stand De
is
niet
gebleken. is gekomen.
commissie is
van
oordeel
dat het
lid, onder
c Ow
voldoet
en
eerste
besloten
het voorkeursrecht te
De commissie
bestreden
is dan ook
van
bestreden
dat het
college
De
commissie
besluit niet en
aan
oordeelt
voorts
de vereisten
van
later de raad op
onjuiste gronden
dat
de
artikel
9,
hebben
vestigen.
mening
dat de bezwaren dienen te leiden tot
herroeping van
het
besluit.
Conclusie De commissie
is, gelet
mening dat de raad onterecht heeft besloten om voorkeursrecht te vestigen op de gronden van Ow, ingevolge bezwaarmaker. Bij de vestiging van het voorkeursrecht is geen rekening gehouden met de individuele belangen en persoonlijke omstandigheden van bezwaarmaker op grond van artikel 3:4, lid 1, van de Awb. Daarnaast is de motivering onvoldoende en onzorgvuldig tot stand gekomen omdat de aanleiding, noodzaak en juridische gronden ontbreken. Bovendien is het afwijkend gebruik dan wel intensivering onvoldoende gebleken uit het bestreden besluit. De commissie adviseert derhalve de raad het bezwaarschrift gegrond te verklaren en het bestreden besluit te herroepen. op
bovenstaande,
artikel 9, eerste lid, onder
c
van
een
Het advies De
commissie adviseert de raad:
1.
Het
ingediende
bezwaar
2.
Het
bestreden
besluit
3.
4,
gegrond te verklaren. 19 juni 2025 te herroepen. Een nieuw, heroverwogen besluit te nemen omdat het bestreden besluit niet voldoet aan de vereisten van artikel 9.1, eerste lid, onder c Ow, waarbij rekening wordt gehouden met de overwegingen van de commissie. Het verzoek om proceskostenvergoeding toe te kennen.
Roosendaal, De
3 november
secretaris,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
van
2025 De
plaatsvervangend voorzitter,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Bijlage Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet , op 1 januari 2024 , is de Wet voorkeursrecht komen te vervallen. De regels uit deze wet zijn grotendeels ongewijzigd overgegaan in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. De wet geeft de gemeente een middel waarmee kan worden voorkomen dat bij
geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. Ook overigens wordt voorkomen dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren. Op grond van artikel 9.1 , eerste lid , onder b , van de Omgevingswet kan het voorkeursrecht
worden gevestigd op gronden die in een omgevingsvisie zijn opgenomen en waarbij het huidige gebruik afwijkt van de daarin toegedachte bestemming. Op grond van artikel 9.1 , eerste lid , sub c , van de Omgevingswet kan het voorkeursrecht ook worden gevestigd als gronden nog niet in een omgevingsvisie zijn opgenomen , maar uit het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht zelf blijkt dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Op grond van 3. 1 en 3. 2 van de Omgevingswet stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied een of meer omgevingsvisies vast waarin de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid worden
vastgelegd.
7