Bijlage 2 Advies commissie (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Advies Commissie Advies Advies
de
van
aan
de
de bezwaarschriften
voor
gemeenteraad
bezwaarschriftencommissie
de gemeente
van
(hierna:
de
Roosendaal
commissie)
inzake
de
te
nemen
ge! & Van Voskuilen Advocaten beslissing op het door (geanonimiseerd) van (hierna: gemachtigde) namens GN (geanonimiseerd) hierna: bezwaarmaker) ingediende bezwaarschrift gericht tegen het besluit van 20 mei 2025, van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roosendaal (hierna: het college) tot een voorlopige aanwijzing van percelen waarop hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (hierna: Ow) is door de gemeenteraad van de gemeente Roosendaal van toepassing is. Op 19 juni 2025 (hierna: de raad) een besluit hierover genomen. Dit besluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad op 24 juni 2025 (hierna: het bestreden besluit).
Procesverloop Op grond van de stukken en de behandeling navolgende feiten en omstandigheden. Op
20
mei
heeft
2025
Brugstraat, Hoogstraat
het
college
een
Molenstraat
en
zitting gaat
ter
besluit genomen
voorlopig
aan
tweede lid van de Ow
om
de
een
commissie
aantal
uit
van
de
percelen
aan
de
wijzen als gronden waarop artikel 9.1, percelen die zijn aangegeven op de bij grondtekening met kenmerk TK-02 en met kenmerk PL-02. Het perceel van te
van toepassing is. Het gaat om de behorende en gewaarmerkte kadastrale
de
beschikking de als zodanig op
perceelslijst zijnde (geanonimiseerd) is op betreffende perceelslijst aangegeven. Het besluit van (geanonimiseerd) het college is ingeschreven in het Kadaster op 26 mei 2025 en op die datum in werking getreden. bezwaarmaker,
Bij brief van 23 mei Bij
brief
van
bezwaarmaker
gewaarmerkte
kadastraal
4
2025
bekend
als
is dit besluit
bekendgemaakt
aan
bezwaarmaker.
juli 2025, door ons ontvangen op 7 juli 2025, hiertegen een bezwaarschrift ingediend.
heeft
gemachtigde
van
Bij besluit van 19 juni 2025, gepubliceerd op 24 juni 2025 in het Gemeenteblad, heeft de raad ingevolge artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow, besloten tot het definitief vestigen van een voorkeursrecht op voornoemd perceel. Dit besluit is op 24 juni 2025 door inschrijving in het Kadaster in werking getreden. Als
een
bezwaar
aanhangig
is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking
en
die
van de beschikking vervalt omdat raad in werking is getreden, wordt het bezwaar te geacht zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 16.32c, eerste lid, Ow. Het bezwaarschrift van 7 juli 2025 is, gelet hierop, gericht tegen het besluit van de raad.
Het bezwaarschrift
commissie.
is, voor advies
over
de te
nemen
beslissing op bezwaar, voorgelegd aan
de
Ontvankelijkheid Ingevolge artikel
6:7
bezwaarschrift
zes
weken.
Gedurende
periode 26 mei
bedraagt de termijn voor het termijn begint op de dag die volgt op besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt.
gesteld
de
de
van
Awb
Deze
tot en
bezwaar te maken tegen de
indienen de
dag
van
een
waarop
het
zijn belanghebbenden in de gelegenheid collegebeschikking. Het bezwaarschrift is tijdig ingediend. met
6 juli 2025
belanghebbende-begrip betrekking tot het besluit in relatie tot het belang zich allereerst voor de vraag gesteld of bezwaarmaker Awb kan worden aangemerkt. Het
Met
Ingevolge
artikel
rechtstreeks
1:2,
eerste
lid,
van
de Awb
is
een
bezwaarmaker, zie de commissie
als
belanghebbende
in de zin
belanghebbende degene
De
van
wiens
voorkeursrecht heeft tot
van
de
belang gevolg
bij vestiging eigenaren dan wel rechthebbenden van de aangewezen percelen worden beperkt in de mogelijkheid van vervreemding van hun percelen. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State! blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht voor eigenaren en rechthebbenden van de aangewezen percelen tot direct gevolg heeft dat zij worden beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van hun percelen. een
besluit is betrokken.
van
een
dat
Belanghebbende-begrip toegesneden op bezwaarmaker Bezwaarmaker is eigenaar van het perceel kadastraal bekend als zijnd (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) zodat het aannemelijk is dat hij een direct belang heeft dat rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken is. Als gevolg van het bestreden besluit wordt hij immers beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van zijn perceel. De commissie is daarom van oordeel dat bezwaarmaker als belanghebbende is aan te merken. Hiermee stelt de commissie niet direct en bij voorbaat vast dat bezwaarmaker hierdoor onevenredig wordt aangetast in zijn belangen, maar stelt wel vast dat hij hiervan gevolgen kan ondervinden en dat dat
hem
voldoende
bezwaarmaker
onderscheidt
ontvankelijk
van
te verklaren
anderen.
commissie
De
adviseert
de
Hoorzitting Gemachtigde commissie Gronden De
bezwaren
volgende -_
en bezwaarmaker hebben aangegeven niet te willen worden heeft het bezwaarschrift derhalve zonder hoorzitting beoordeeld.
van
Het
raad
om
gehoord.
De
zijn
de
in zijn bezwaren.
bezwaar staan
bezwaren
uiteengezet naar
voren
in het
bezwaarschrift
van
7
juli
2025.
Samengevat
gebracht:
heeft ingevolge B perceel (geanonimiseerd)
Î
Zie bijvoorbeeld de uitspraak
van
deze
artikel 7.1 is het
van
de
planregels
8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1083
bestemd
de
bestemming
meer Gemengd-3. Op grond bestemming perceel wonen en heeft het perceel een functieaanduiding Horeca tot en met categorie 2. Horeca is toegestaan op de begane grond. Het pand aan de MN (geanonimiseerd) is in gebruik overeenkomstig de bestemming en functieaanduiding. Dit betekent dat het feitelijk gebruik van de gronden niet afwijkt van de toegedachte bestemming wonen en horeca, maar dat dit in overeenstemming is met elkaar. van
voor
onder
-_Het
begrip ‘daghoreca’' beleidsstuk
een
daghoreca
van
komt niet in de
de gemeente
legenda
op de kaart voor
Roosendaal.
Daarnaast
en
is het
ook
overigens niet in onduidelijk wat onder
wordt verstaan.
is geen
onderbouwing van een van het huidig gebruik afwijkende, toegedachte nietagrarische bestemming. De beleidsstukken bevatten geen enkele vorm van ruimtelijke keuzes met betrekking tot de percelen aan de Brugstraat. -_In de integrale aanpak Molenstraat, Brugstraat en Hoogstraat wordt uitsluitend gedoeld op transformatie van leegstaande winkelvoorzieningen naar woningen en transformatie van winkelpanden naar wonen of andere voorzieningen. Het pand aan (geanonimiseerd) staat niet leeg en is geen winkel, maar betreft horeca (op de begane grond). -_Uit het Ontwikkelplan R.O.O.S. blijkt niet van enige wijziging van de bestemming van het pand. -_Uit bovenstaande bezwaren blijkt dat er geen sprake is van een wettelijke basis voor het vestigen van voorkeursrecht. -_Er
Tot slot verzoekt
gemachtigde
om
een
proceskostenvergoeding.
Wettelijk kader De voor de beoordeling van het bezwaarschrift opgenomen in de bijlage bij dit advies.
van
belang zijnde
wet-
en
regelgeving
is
Inhoudelijke overwegingen De commissie
gekomen.
is nagegaan of de raad terecht
Tevens
en
op
goede gronden
tot het bestreden
besluit is
gaat de commissie in op de bezwaren.
Grondslag De voorkeursrechtbeschikking is een besluit in de zin van artikel 1:3 lid 3 Awb. Daarop zijn de toepasselijke bepalingen van de Awb van toepassing. Daarnaast bevatten de Ow en het Omgevingsbesluit diverse eisen over de motivering, vormgeving en voorbereiding van een voorkeursrechtbeschikking. De belangrijkste eis staat in artikel 9.1 Ow. Een voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd op een
onroerende zaak, die deel uitmaakt
1.
een
2.
waarvan
niet-agrarische functie is toegedeeld of toegedacht; het (huidige) gebruik afwijkt van die functie.
Het is de commissie
basis
van
toegedeeld
artikel in het
gebleken
9.1,
eerste
dat de
waardoor de raad door middel heeft
een
locatie,
waaraan en
vestiging van het voorkeursrecht tot stand
lid, onder
omgevingsplan
van
c,‚ van
de Ow.
De
betreffende
functies
is gekomen
zijn
nog
op
niet
of
toegedacht in de omgevingsvisie of een programma, van een voorkeursrechtbeschikking de functies aan het gebied
toegedacht.
Afwijkend
gebruik onderhavig geval heeft de raad de functies wonen, verkeer, detailhandel, maatschappelijk, daghoreca, werken, natuur of groen, alle niet-agrarisch en alle nader uit te werken toegedacht aan het gebied. De raad heeft deze toekomstige beoogde situatie in algemene zin beschreven in de toelichting op zijn raadsvoorstel. Hiermee is voldaan aan artikel 9.1, eerste lid, sub c Ow. In
percelen van bezwaarmaker liggen in het Omgevingsplan gemeente Roosendaal, waarvan het bestemmingsplan ‘Kalsdonk’ deel uitmaakt, en hebben ingevolge artikel 7.1 van de De
3’. Deze gronden zijn onder meer bestemd omgevingsplanregels de bestemming ‘Gemengd voor dienstverlening, kantoren, wonen, detailhandel, horeca, verkeer, parkeren en groen. -
afwijkend gebruik kan ook sprake zijn indien het gaat om een met het bestaande gebruik vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik? Het bestaande feitelijke gebruik van de percelen (geanonimiseerd) > Van
met
horeca.
name
Volgens gemachtigde van bezwaarmaker wijkt het feitelijke gebruik niet af van de toegedachte bestemming. Het pand is op dit moment en lange tijd ervoor in gebruik voor horeca. Dit gebruik wijkt niet af van de toegedachte functie. Hierdoor kan er geen voorkeursrecht worden gevestigd. vestigingsgebied een aantal functies zijn toegedacht waaraan in planvorming invulling zal worden gegeven. De raad is voorts van mening dat het afwijkend gebruik niet zo beperkt hoeft te worden opgevat dat er sprake moet zijn van een wezenlijk ander gebruik. Ook als de toegedachte functie voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan kan er van afwijkend gebruik worden gesproken. De raad stelt vervolgens dat, wanneer de functies zijn opgenomen in de omgevingsvisie of omgevingsplan, concreet duidelijk zal zijn welke functies aan het gebied zullen worden toebedeeld. Ook zal dan blijken of het gebruik intensiever wordt. De vestiging van het voorkeursrecht loopt vooruit op de planvorming van de gemeente. De motivering van de voorkeursrechtbeschikking is daarom beperkt als het gaat om de functies en waar ze komen. Volgens de raad is het niet vereist om op het moment van het vestigen van voorkeursrecht de toegedachte functie reeds De
raad stelt dat
er
aan
nadere
het
nadere
te concretiseren.
De
raad stelt voorts dat de
toekomstige
functie voorziet
in
een
bredere
en
meer
intensieve
invulling van de gronden dan het enkele huidige gebruik ten behoeve van horeca en is van mening dat de raad bevoegd was tot vestigen van het voorkeursrecht omdat de toegedachte bestemmingen niet-agrarisch zijn en de toegedachte bestemmingen als geheel afwijken van het huidige gebruik. Zowel het afwijkende gebruik als de intensivering zullen blijken uit toekomstige planvorming. volgt deze redenering niet en is van oordeel dat de beoogde planologische gronden niet wezenlijk anders is dan de huidige functie. Het is de commissie ook niet gebleken dat er sprake is van intensiever gebruik. De commissie geeft hierover aan dat het beoogde gebruik niet als intensiever kan worden aangemerkt omdat niet is gebleken dat de toegedachte functies breder of intensiever zijn dan wat nu planologisch al mogelijk is. Aldus is het voorkeursrecht naar het oordeel van de commissie niet gevestigd in overeenstemming met artikel 9.1, eerste lid, onder c,‚ van de Ow. De
commissie
functie
van
de
Conclusie De commissie
mening dat de raad onterecht heeft besloten om ingevolge artikel 9, eerste lid, onder c Ow, een voorkeursrecht te vestigen op de gronden van bezwaarmaker. Bij de vestiging van het voorkeursrecht is geen rekening gehouden met de individuele belangen en persoonlijke omstandigheden van bezwaarmaker op grond van artikel 3:4, lid 1, van de Awb. Daarnaast is de motivering onvoldoende en onzorgvuldig tot stand gekomen omdat de aanleiding, noodzaak en juridische gronden ontbreken. Bovendien is het 2
ABRvS 21
is, gelet
augustus 2002,
op
bovenstaande,
van
ECLI:NL:RVS:2002:AE6739.
afwijkend gebruik
dan
wel
intensivering
commissie
adviseert
derhalve
bestreden
besluit te
herroepen.
de
raad
onvoldoende het
gebleken
bezwaarschrift
uit het bestreden
gegrond
te
besluit. De
verklaren
en
het
Het advies De commissie 1.
2. 3.
4,
ingediende
Roosendaal, De
adviseert de raad:
gegrond te verklaren. Het bestreden besluit van 19 juni 2025 te herroepen. Een nieuw, heroverwogen besluit te nemen omdat het bestreden besluit niet voldoet aan de vereisten van artikel 9.1, eerste lid, onder c Ow, waarbij rekening wordt gehouden met de overwegingen van de commissie. Het verzoek om proceskostenvergoeding toe te kennen. Het
bezwaar
3 november
secretaris,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
2025 De
plaatsvervangend voorzitter,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Bijlage Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet , op 1 januari 2024 , is de Wet voorkeursrecht komen te vervallen. De regels uit deze wet zijn grotendeels ongewijzigd overgegaan in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. De wet geeft de gemeente een middel waarmee kan worden voorkomen dat bij
geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. Ook overigens wordt voorkomen dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren. Op grond van artikel 9.1 , eerste lid , onder b , van de Omgevingswet kan het voorkeursrecht
worden gevestigd op gronden die in een omgevingsvisie zijn opgenomen en waarbij het huidige gebruik afwijkt van de daarin toegedachte bestemming. Op grond van artikel 9.1 , eerste lid , sub c , van de Omgevingswet kan het voorkeursrecht ook worden gevestigd als gronden nog niet in een omgevingsvisie zijn opgenomen , maar uit het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht zelf blijkt dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Op grond van 3. 1 en 3. 2 van de Omgevingswet stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied een of meer omgevingsvisies vast waarin de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid worden
vastgelegd.
6