Bijlage 1 Verweerschrift (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Verweerschrift
de raad
namens
van
de gemeente Roosendaal
Bezwaarmaker/eigenaar
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Naam:
Gemachtigde
bezwaarmaker
(geanonimiseerd) GN
Naam:
(geanonimiseerd) Verweerder/gemeente Raad
de gemeente Roosendaal Vertegenwoordigd door: (geanonimiseerd) van
(geanonimiseerd) Zaaknummer Nummer
1485360
Bestreden besluit Het
bezwaarschrift
heeft
besloten
is gericht tegen
de
collegebeschikking
20 mei 2025, waarbij het college vestigen. Dit voorkeursrecht is door van
gemeentelijk voorkeursrecht te d.d. 19 juni 2025 bestendigd. Dit heeft tot gevolg (gehad) dat de collegebeschikking van rechtswege is vervallen. Op grond van artikel 16.32c van de Omgevingswet wordt een bezwaar gericht tegen het voorkeursrechtbesluit van het college van burgemeester en wethouders vanaf de datum van inwerkingtreding van het raadsbesluit geacht gericht te zijn tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Om deze reden treedt de raad in deze bezwaarprocedure op als verweerder. middel
van
om
een
het raadsbesluit
Hieronder geven wij u een overzicht van de feiten c.q. het procesverloop. Daarna geven reacties op de bezwaren en zetten wij voor u uiteen hoe wij tot onze conclusie komen. 1.
Inleiding college van burgemeester
bij beschikking op grond Omgevingswet een voorkeursrecht als bedoeld in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (verder: ‘Ow’) te vestigen op het hierna te noemen perceel van GN. (geanonimiseerd) gelegen in het oude centrum aan de Het
van
20
mei
2025
besloten
en
wethouders
om
van van
Brugstraat te Roosendaal.
Het bezwaarschrift van
voorkeursrechtbeschikking
van
het
de gemeente Roosendaal artikel 9.1, tweede lid
wij onze
heeft
richt zich tegen (geanonimiseerd) B
de
college.
Bij beschikking van 19 juni 2025 (registratiecode: 1346176) heeft de gemeenteraad besloten om op het onderhavige perceel een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow en daarmee het door het college gevestigde voorkeursrecht te bestendigen. Het bezwaar van (geanonimiseerd) wordt, gelet op het bepaalde in artikel 16.32c, eerste lid Ow, thans geacht gericht te zijn tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad, nu door het geven van deze raadsbeschikking het door het college gevestigde voorlopige voorkeursrecht is vervallen. Om deze reden zal de raadsbeschikking van 19 juni 2025 hierna
worden
aangeduid
moeten
nemen
als
‘het de
over
bestreden
bezwaren
besluit’.
(geanonimiseerd) of ‘bezwaarmaker’. | Het voorkeursrecht
genoemd.
Hier
De
gemeenteraad
zal
(geanonimiseerd) nn.
van
derhalve hierna
beslissing
een
ook
te
noemen
is gevestigd op percelen op de locatie Centrum-oud, ook wel 't Oude Centrum leefbaarheid en veiligheid onder grote druk. Vooral in de Brugstraat,
staan
Hoogstraat
en
Molenstraat
onderdeel
van
de historische
zijn aangemerkt als sprake gevoelens van onveiligheid door verloedering, overbewoning en ongewenst gebruik van leegstaande panden. Het gebied maakt bovendien deel uit van het Nationaal Programma Roosendaal (NPR), waarvoor het Rijk financiële middelen beschikbaar heeft gesteld om de leefbaarheid te verbeteren. De gemeente wenst het gebied te herontwikkelen. Aan het gebied zijn toegedacht de functies wonen, verkeer, detailhandel, maatschappelijk, daghoreca, werken, natuur of groen, alle niet-agrarisch en alle -—
die
straten
buurten
-
in
het
is
Ontwikkelplan
van
R.O.O.S.
toenemende
nader uit te werken.
percelen zijn nader aangegeven op de bij het besluit behorende kadastrale tekening ‘tekening-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-molenstraat-tk-02’ en de bij de raadsbeschikking behorende lijst van eigenaren ‘perceelslijst-voorkeursrecht-brugstraathoogstraat-molenstraat-pl-02’. De
betreffende
is door middel van een collegebeschikking toegezonden aan belanghebbenden mei In de is dat de 23 2025. bekendmakingsbrief op bekendmakingsbrief beschikking opgenomen inclusief bijlagen voor een ieder fysiek en digitaal ter inzage ligt gedurende een periode van zes De
weken.
collegebeschikking getreden.
is ingeschreven in het Kadaster op 26 mei 2025
De
Gedurende
gesteld
24
mei tot
bezwaar te maken
de
periode
tegen de
en
op die datum
juli 2025 zijn belanghebbenden collegebeschikking.
en
met
4
in de
in werking
gelegenheid
gemeenteraad heeft bij beschikking van 19 juni 2025 het voorkeursrecht bestendigd. De is door middel aan van een raadsbeschikking toegezonden belanghebbenden 2025. Deze is 2025 door in de 23 24 bekendmakingsbrief op juni beschikking op juni inschrijving openbare registers in werking getreden. De
Door bezwaarmaker
is bezwaar
gemaakt tegen
het
collegebesluit
van
20 mei
2025
bij brief van 4
7
juli 2025, ontvangen door de gemeente op juli 2025. Het bezwaar wordt op grond van artikel 16.32c Ow (van rechtswege) geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit. De gemeenteraad zal daarom
een
beslissing moeten
nemen
op het
ingediende
bezwaar.
Hieronder geven wij u een overzicht van de feiten c.q. het procesverloop. Daarna gaan reactie op de bezwaren en zetten wij voor u uiteen hoe wij tot onze conclusie komen.
wij onze
3. Feiten a.
Bezwaarmaker
perceel
is
volgens
openbare
registers
van
het
Kadaster
eigenaar
van
het
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De
kadastraal
de
gemeenteraad
lid, aanhef
en
het onder
a.
bekend als
van
onder
Roosendaal
c Ow
besloten
heeft op 19 juni 2025 op grond van artikel 9.1, eerste om een voorkeursrecht te vestigen op onder andere
genoemde perceel in Roosendaal, dat is aangegeven op de bij het bestreden tekening ‘tekening-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraatbesluit molenstraat-tk-02’ de bij het besluit behorende en op perceelslijst ‘perceelslijstvoorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-molenstraat-pl-02’. De voorkeursrechtbeschikking is bij brief van 23 juni 2025 aan bezwaarmaker bekendgemaakt en op 26 juni 2025 om 09:30 uur ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, waarmee het voorkeursrecht op laatstgenoemde datum en tijdstip in werking is getreden. De kennisgeving van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking en de daarop betrekking hebbende stukken is gepubliceerd in het Gemeenteblad van 24 juni 2025. behorende
Ontvankelijkheid betrekking tot de vraag of het bezwaar van bezwaarmaker ontvankelijk is, dat wil zeggen of er belemmeringen zijn om het bezwaarschrift inhoudelijk te behandelen, merken wij op dat het bezwaar naar onze mening om de volgende redenen ontvankelijk is:. Bezwaarmaker is zoals gezegd blijkens de kadastrale eigendomsinformatie eigenaar van a. het in het bestreden besluit opgenomen kadastrale perceel kadastraal bekend als 4.
Met
(geanonimiseerd) en is derhalve aan te merken belanghebbende bij het bestreden Het bezwaarschrift
besluit in de zin
aan
de eisen
van
genoemd
artikel
1:2 Awb.
in artikel 6:5 Awb.
bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college van 20 mei bekend 2025, gemaakt bij brief van 23 mei 2025, liep volgens de bekendmakingsbrief van 26 mei 2025 tot en met 6 juli 2025 danwel op de in de Algemene termijnenwet bepaalde De
termijn
beantwoordt
als
van
datum daarna.
ingevolge artikel 6:8, eerste lid, Awb vangt de bezwaartermijn aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Aangezien het besluit op 23 mei 2025 is bekendgemaakt aan belanghebbenden, is de termijn derhalve aangevangen op 24 mei 2025 en geëindigd op 4 juli 2025. Het bezwaarschrift van bezwaarmaker is gedateerd op 4 juli 2025 en is op 7 juli 2025 door de gemeente ontvangen, blijkens de op de brief vermelde stempel van de gemeente. Daarmee is het bezwaarschrift binnen de termijn als bedoeld in artikel 6:9 Awb ingediend. Gelet op het bepaalde in artikel 16.32c, lid 1 Ow wordt het bezwaarschrift van bezwaarmaker thans geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad van 19 juni 2025. 5.
Samenvatting
De bezwaren
van
kunnen
De
gemeente merkt
op dat
de
gronden van bezwaar zakelijk als volgt worden samengevat.
Namens
bezwaarmaker
conform
het
wordt
bestemmingsplan
aangevoerd
dat
Kalsdonk
de daarin opgenomen
en
het
pand
aan
de
in zebruik (geanonimiseerd) B
functieaanduiding
is
horeca tot
categorie 2. Op de begane grond bevindt zich een (geanonimiseerd) restaurant en op de verdiepingen woningen. Volgens bezwaarmaker komt dit feitelijke gebruik overeen met de in het voorkeursrechtbesluit toegedachte functies ‘wonen’ en ‘daghoreca’, zodat niet is voldaan aan het wettelijke criterium dat het feitelijke gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Daarbij wordt bezwaarmaker gesteld dat het begrip ‘daghoreca’ niet in de legenda van de kaart namens behorende bij de beschikking voorkomt en dat er geen beleidsmatig voornemen bestaat om horeca te beperken tot daghoreca. Verder wordt er namens bezwaarmaker op gewezen dat de aangehaalde beleidsstukken geen ruimtelijke keuzes bevatten die zien op een wijziging van de bestemming van dit pand, dat het pand in gebruik is en geen leegstaand winkelpand betreft. Het Ontwikkelplan voorziet volgens bezwaarmaker enkel in herinrichting van het openbare gebied, waarvoor vestiging van een voorkeursrecht niet nodig zou zijn. en
met
6. Onze
inhoudelijke Algemeen
reactie op het bezwaarschrift
volgende voorop te stellen. De doelstelling van het blijkens wetgeschiedenis van de Wet voorkeursrecht gemeenten! als volgt. ‘Het voorkeursrecht beoogt in beginsel niet een toeneming van de gemeentelijke als grondverwevingen zodanig, maar de bevordering van een slagvaardig en vooruitziend aankoopbeleid, dat zo min mogelijk zal worden doorkruist door transacties met derden met de mogelijk gevolgen van dien, zoals prijsopdrijving of vrijheidsbeperking in de uitvoering van De
gemeente
hecht
voorkeursrecht is
eraan
om
het
de
bestemmingsplannen.” ‘Om de
regie bij de samenwerking met de particuliere sector vlot te doen verlopen, blijft het echter noodzakelijk dat gemeenten zich ook actief kunnen opstellen op de grondmarkt. Garanties dat de uitvoering door derden tijdig en kwalitatief voldoende tot stand zal komen zijn in de praktijk lastig te bedingen. Door een gericht verwervings- en uitgiftebeleid zijn gemeenten beter in staat de noodzakelijke […] locaties tijdig te (doen) realiseren. De gemeente kan immers als eigenaar van de gronden zelf bepalen welke planonderdelen, onder welke condities, op welk tijdstip en door welke marktpartijen, kunnen worden uitgevoerd.” gemeentelijk voorkeursrecht strekt er derhalve in de eerste plaats toe de gemeente voorrangspositie op de lokale grondmarkt te verschaffen. Het voorkeursrecht betekent niet meer en niet minder dan dat de eigenaar, indien hij het voornemen heeft opgevat om het perceel, waarop het voorkeursrecht is gevestigd, te vervreemden (te verkopen), dit eerst moet uitnodigen om daarover aan de gemeente te koop moet aanbieden althans de gemeente met hem in te treden. Die vloeit voort uit het onderhandeling verplichting vervreemdingsvoornemen van de eigenaar zelf; het voorkeursrecht verplicht een eigenaar geenszins tot (aanbieden tot) verkoop. De
vestiging van
een
een
voorkeursrechtregeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten is thans opgenomen in de per 1 januari inwerking getreden Omgevingswet. De wetgever heeft daarbij geen materiele wijzigingen beoogd.
1
De
?
Kamerstukken Il 1976/77, 13 713,
nr.
9, p. 4.
3
Kamerstukken Il 1994/95, 24 235,
nr.
3, p. 4.
$
In dit verweerschrift wordt voor het
gemak steeds gesproken
onroerende zaak kan doen gelden dat wil zeggen wordt met de eigenaar gelijkgesteld. -
een
over
recht
2024
de eigenaar. Degene die een beperkt recht op de
van
opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik
—
In de tweede
plaats stelt de vestiging van een voorkeursrecht de betrokken overheid in staat om over de beoogde regie gebiedsontwikkeling. En in de derde plaats gaat de vestiging van een voorkeursrecht, die gewoonlijk in een vroeg stadium van planologische besluitvorming plaatsvindt, grondspeculatie (waaronder versnippering van eigendom) en (daardoor) prijsopdrijving tegen. de
behouden
te
gemeentelijk voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid van de gemeente. wetgever heeft bij de totstandkoming van de Wet voorkeursrecht gemeenten (zie ook voetnoot 1) het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang afwogen tegen het (individuele) financiële belang van de betrokken grondeigenaar, zodat dit laatste niet meer afzonderlijk in de afweging hoeft te worden betrokken.” De verdere dient uiteraard wel te dat heeft de vinden, maar belangenafweging plaats gemeente, zo blijkt uit het raadsvoorstel bij het bestreden besluit, gedaan. De
vestiging
van
het
De
elk
vestigingsbesluit dient te worden aangegeven dat de vestiging van het voorkeursrecht geschiedt met het oog op een niet-agrarische functie en dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte (of toegedeelde) functie. Daarbij is van belang dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook wanneer een bestemming/functie voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande, ook van een afwijkend gebruik kan worden gesproken.® Dit is ook meermaals in de rechtspraak bevestigd. In
gebied in het oude centrum waarin de in de voorkeursrechtbeschikking opgenomen percelen gelegen zijn, zijn de functies ‘wonen, verkeer, detailhandel, maatschappelijk, daghoreca, werken, natuur of groen, alle nader uit te werken’, toegedacht. Voor de vestiging op grond van (thans) artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow wordt voldaan aan de formele vestigingscriteria van een niet-agrarische functie en een huidig gebruik dat afwijk van die toegedachte functie. Bovendien is van belang om op te merken dat in dit prille stadium van omgevingsrechtelijke besluitvorming kan worden volstaan met een globale aanduiding van de functie, en dat niet vereist is dat de uiteindelijke functie nu reeds op voorgenomen perceelsniveau vaststaat. Deze vestiging van het voorkeursrecht loopt immers vooruit op de komende planvorming. Aan
het
in reactie op bezwaar gemeente merkt over het bezwaar onderstaande op.
7. Verweer De
In het oude
centrum, waaronder de Brugstraat, is sprake
door onder
meer
het Nationaal
ongewenst gebruik, overbewoning
$
ABRvS
$
Kamerstukken Il 1976/77, 13 713,
en
het
en
Ontwikkelplan R.O.O.S., waarin voor de historische buurten een integrale gebiedsaanpak wordt voorzien. Aan het deelgebied waarin het perceel zijn de functies “wonen, verkeer, detailhandel, maatschappelijk, daghoreca, (geanonimiseerd) et. werken, natuur of groen, alle nader uit te werken” toegedacht. Daarbij is daghoreca nadrukkelijk onderdeel van de toekomstige programmering, als onderdeel van een kwalitatieve en intensieve herinvulling. Programma
Roosendaal
druk op leefbaarheid en veiligheid verloedering. Het gebied is onderdeel van van
15 december 2010, ECLI:NL:RV5:2010:B07340. nr.
9, p. ó.
Afwijkend gebruik Inzake het bezwaar dat in casu geen sprake zou zijn van afwijkend gebruik , wordt voorop gesteld dat de term ‘afwijkend gebruik’ volgens vaste jurisprudentie zo dient te worden opgevat dat het daarbij gaat om de vraag of de aan het gebied als geheel toegedachte functies afwijken van het huidige , feitelijke gebruik; het is dus niet relevant of ten aanzien van een bepaald aangewezen perceel dat in dat gebied gelegen is , sprake is van afwijkend gebruik. 7 Voorts zij erop gewezen dat , zoals hiervóór in paragraaf 6 al vermeld , ook dan van een afwijkend gebruik kan worden gesproken indien de toegedachte functie leidt tot een vergelijkbaar , maar intensiever of beter gebruik. 8 Toegedachte functies Of het feitelijke gebruik van het onderhavige perceel afwijkt van de aan het gebied als geheel toegedachte functies , is dus niet van belang. Overigens wijkt het huidige gebruik (horeca in combinatie met wonen) wel af van de toegedachte functie(s) , omdat de planvorming op dit moment voorziet in herprogrammering van horeca naar daghoreca , en in een kwalitatieve verbetering en herinrichting van het pand en de directe omgeving. Dat het begrip “daghoreca” niet afzonderlijk in de legenda van de kaart staat , doet daar niet aan af; de kaart geeft slechts een globale aanduiding , terwijl de nadere invulling volgt uit de motivering van het besluit en de beleidsdocumenten.
Globale aanduiding en gebiedsaanpak Bovendien gaat het bij de toegedachte functies in alle gevallen om functies die nader moeten worden uitgewerkt. Het is niet vereist dat de beleidsstukken thans reeds een gedetailleerd plan bevatten voor elk individueel perceel dat binnen het voorkeursgebied is aangewezen. In dit 9 stadium volstaat een globale aanduiding van de beoogde functies binnen de gebiedsaanpak. De herinrichting van het openbaar gebied maakt deel uit van deze integrale aanpak en kan de vestiging van een voorkeursrecht mede rechtvaardigen , omdat ook private eigendommen in het gebied een rol spelen in het behalen van de doelstellingen. Gelet hierop voldoet de vestiging van het voorkeursrecht aan de wettelijke criteria en is de motivering toereikend. 8. Conclusie – bestuursorgaan Wij zijn van mening dat de ingebrachte bezwaren ontvankelijk doch ongegrond zijn en er derhalve geen reden vormen het bestreden besluit geheel of gedeeltelijk te herroepen. Met dit verweerschrift hebben wij ons voorlopig standpunt voor u uiteengezet. Wij verzoeken u , voordat wij op de bezwaarschriften beslissen , ons hierover te adviseren. De raad van de gemeente Roosendaal
7 8 9
ABRvS 26 september 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BX8248. ABRvS 25 april 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BW3871. ABRvS 28 maart 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BW0295.