Bijlage 1 Verweerschrift (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Verweerschrift
namens
de raad
de gemeente Roosendaal
van
Bezwaarmaker/eigenaar
(geanonimiseerd) Adres (geanonimiseerd)
Gemachtigde
bezwaarmaker
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Naam:
Verweerder/gemeente Raad
de gemeente Roosendaal Vertegenwoordigd door (geanonimiseerd) van
(geanonimiseerd) Zaaknummer 1485354
Nummer
Bestreden Besluit
Op 20 mei 2025 tweede
college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 9.1, lid Omgevingswet (verder: ‘Ow’), een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op een aantal
percelen
in het oude
waaronder
heeft het
percelen
centrum,
aan
in eigendom
de Brugstraat, Hoogstraat van
en
de Molenstraat, te Roosendaal,
Namens (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) WN E's
tegen dit
besluit op 3 juli 2025 pro forma bezwaar
gemaakt. Bij brief van 8 juli 2025 heeft de gemeente een termijn gesteld tot 11 augustus 2025 voor het aanvullen van de gronden van bezwaar. Namens (geanonimise rd) (geanonimiseerd) zijn de gronden van bezwaar bij brief van 7 augustus 2025, door de gemeente
MN
ontvangen
op 11
augustus 2025, aangevuld.
Op 19 juni 2025 heeft de raad het voorkeursrecht onder
op
grond
van
artikel 9.1, eerste lid, aanhef
en
MEN
Ow op de eerder aangewezen percelen gevestigd. Namens (geanonimiseerd) 's ook tegen deze beschikking van de raad per brief van 1 augustus 2025, ontvangen door de gemeente op 11 c
augustus 2025, bezwaar gemaakt. Op grond het
van
college
artikel 16.32c Ow wordt
een
bezwaar
gericht tegen
het voorkeursrechtbesluit
van
burgemeester en wethouders vanaf de datum van inwerkingtreding van het geacht gericht te zijn tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Om deze reden treedt de raad in de bezwaarprocedure op als verweerder. Aangezien het bezwaarschrift van 1 augustus 2025 gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad vrijwel gelijkluidend is aan het bezwaarschrift van 3 juli/7 augustus 2025 gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college, worden deze beide bezwaarschriften in het voorliggende verweerschrift van een reactie voorzien. Gelet het in artikel 16.32c Ow worden de beide op bepaalde hierna tezamen in enkelvoud als ‘het bestreden besluit’. voorkeursrechtbeschikkingen aangeduid De gemeenteraad zal derhalve een beslissing moeten nemen op de bezwaren van (geanonimiseerd) van
raadsbesluit
(geanonimiseerd) hierna
ook te
of noemer (geanonimiseerd)
‘bezwaarmaker’.
Hieronder geven wij u een overzicht van de feiten c.q. het procesverloop. Daarna geven reacties op de bezwaren en zetten wij voor u uiteen hoe wij tot onze conclusie komen. 1.
wij onze
Inleiding
Het
voorkeursrecht
wenst
het
is
gevestigd
op
percelen
te herontwikkelen. Aan
op
het
de
gebied gebied maatschappelijk, daghoreca, werken,
detailhandel,
locatie
‘het oude
centrum’.
De
gemeente
zijn toegedacht de functies wonen, verkeer, natuur of groen, alle niet-agrarisch en alle
nader uit te werken.
percelen zijn nader aangegeven op de bij het besluit behorende kadastrale tekening ‘tekening-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-molenstraat-tk-01’ en de bij de raadsbeschikking behorende lijst van eigenaren ‘perceelslijst-voorkeursrecht-brugstraathoogstraat-molenstraat-pl-O1’. De
betreffende
is door middel van een collegebeschikking toegezonden aan belanghebbenden 23 mei 2025. In de is dat de bekendmakingsbrief op bekendmakingsbrief beschikking opgenomen inclusief bijlagen voor een ieder fysiek en digitaal ter inzage ligt gedurende een periode van zes De
weken. In die brief is vermel 2025
in de
gelegenheid
collegebeschikking getreden. De
(geanonimiseerd)
worden
gesteld
de
is ingeschreven in het Kadaster op 26 mei 2025
gemeenteraad heeft bij besluit is raadsbeschikking toegezonden 23 bekendmakingsbrief op juni 2025. Kadaster in werking getreden. De
Gedurende
bezwaar te maken tegen
collegebeschikking. en
op die datum
in werking
juni 2025 het voorkeursrecht bestendigd. De door middel aan van een belanghebbenden De beschikking is op 24 juni 2025 door inschrijving in het 19
van
periode van 24 juni 2025 tot en met 4 augustus 2025 zijn belanghebbende gelegenheid gesteld bezwaar te maken tegen de raadsbeschikking. Namens
de
bezwaarmaker
is
per
brief
van
3
juli
2025
pro
forma
bezwaar
gemaakt tegen
in de
het
collegebesluit van 20 mei 2025. De gemeente heeft de ontvangst van het pro forma bezwaar per brief op 8 juli 2025 bevestigd en daarbij een termijn gesteld om uiterlijk 11 augustus 2025 de gronden van bezwaar aan te vullen. Bij brief van 7 augustus 2025, door de gemeente ontvangen op 11 augustus 2025, zijn de gronden van bezwaar namens bezwaarmaker aangevuld. Daarnaast is namens bewaarmaker op 1 augustus 2025 pro forma bewaar gemaakt tegen de voorkeursrechtsbeschikking van de raad d.d. 19 juni 2025. Eveneens bij brief van 1 augustus 2025 heeft de gemachtigde van de (geanonimiseerd) aanvulling van gronden opgesteld, welke brief op 11 augustus 2025 door de gemeente is ontvangen. Hieronder geven wij u een overzicht van de feiten c.q. het procesverloop. Daarna gaan reactie op de bezwaren en zetten wij voor u uiteen hoe wij tot onze conclusie komen. 3. Feiten
wij onze
Bezwaarmaker is volgens de kadastraal
bekend
openbare register van
het kadaster
eigenaar
van
de
percelen
als
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) de gemeente Roosendaal heeft op 19 juni 2025 op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow besloten om een voorkeursrecht te vestigen onder andere de onder a genoemde De op percelen. genoemde percelen zijn De
gemeenteraad
van
op de
bij het bestreden besluit behoren tekening ‘tekening-voorkeursrechtbrugstraat-hoogstraat-molenstraat-tk-02’ en op de bij het besluit behorende perceelslijst ‘perceelslijst-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-molenstraat-pl-02'. De voorkeursrechtbeschikking van de raad is bij brief van 23 juni 2025 aan bezwaarmaker bekendgemaakt en op 24 juni 2025 om 11:30 uur ingeschreven in de openbare register van het Kadaster, waarmee het voorkeursrecht op laatstgenoemde datum en tijdstip in werking is getreden. aangegeven
Ontvankelijkheid betrekking tot de vraag of het bezwaar van bezwaarmaker ontvankelijk is, dat wil zeggen of er belemmeringen zijn om het bezwaarschrift inhoudelijk te behandelen, merken wij op dat het bezwaar naar onze mening ontvankelijk is, om de volgende redenen. Bezwaarmaker is blijkens de kadastrale eigendomsinformatie eigenaar van de in het a. bestreden besluit opgenomen kadastrale percelen kadastraal bekend als (geanonimiseerd) 4.
Met
(geanonimiseerd) n is derhalve aan te merken belanghebbende bij
het bestreden
De bezwaarschriften
beantwoorden
besluit in de zin aan
de eisen
van
artikel
genoemd
als
1:2 Awb.
in artikel 6:5 Awb.
bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college van 20 mei termijn 2025, bekend gemaakt bij brief van 23 mei 2025, ving op grond van artikel 6:8, eerste lid De
Awb
van
ingang van 24 mei 2025 (zijnde de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze is bekend gemaakt). De bezwaartermijn eindigde derhalve op 4juli 2025. In de evenwel dat de bekendmakingsbrief was abusievelijk vermeld bezwaartermijn liep van 26 mei 2025 tot en met 6 juli 2025. Het pro forma bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college is zowel per aangetekende post als per email verzonden en door de gemeente ontvangen op 3 juli 2025. De gemeente heeft de ontvangst van het pro forma bezwaar bij brief van 8 juli 2025 bevestigd en daarbij en termijn gesteld om uiterlijk 11 augustus 2025 de gronden van bezwaar aan te vullen. Namens bezwaarmaker zijn de gronden van bezwaar brief van 7 per aangetekende augustus 2025, ontvangen door de gemeente op 11 augustus 2025, aangevuld. Daarmee is dit bezwaar (schrift) tijdig ingediend. De termijn van bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad van 19 juni 2025, aan bezwaarmaker bekend gemaakt bij brief van 23 juni 2025, liep van 24 juni 2025 tot en met 4 augustus 2025. In de bekendmakingsbrief was evenwel abusievelijk vermeld dat de bezwaartermijn liep van 24 juni 2025 tot en met 6 augustus 2025. Namens bezwaarmaker is op 1 augustus 2025 zowel per aangetekende brief als per e-mail pro forma bezwaar gemaakt tegen deze voorkeursrechtsbeschikking.
De gronden van bezwaar zijn namens bezwaarmaker aangevuld zowel per aangetekende brief als per eis ook dit mail, op 11 augustus 2025 bij de gemeente ontvangen. Daarmee bezwaar(schrift) tijdig ingediend. aan
met
e.
f.
Het bezwaarschrift van 1 augustus 2025 is gericht aan het college van burgemeester en
wethouders , hoewel het naar zijn inhoud betrekking heeft op de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Deze foutieve adressering is kennelijk gebaseerd op een onjuiste interpretatie van de bekendmakingsbrief , die is uitgegaan van het college als bestuursorgaan dat de besluiten van de raad uitvoert (art. 160 , eerste lid , aanhef en onder b Gemeentewet). Deze onjuiste adressering wordt gepasseerd en het bezwaarschrift wordt geacht te zijn geadresseerd aan de raad als het bestuursorgaan dat de voorkeursrechtbeschikking heeft genomen waartegen het bezwaar gericht is. Gelet op het bepaalde in artikel 16.32c , eerste lid Ow wordt het bezwaarschift van bezwaarmaker tegen het de voorkeursrechtbeschikking van het college geacht zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad van 19 juni 2025.
5. Samenvatting van de gronden van bezwaar De bezwaren kunnen zakelijk als volgt worden samengevat
Onbevoegdheid college Bezwaarmaker stelt dat de bevoegdheid tot het nemen van de voorkeursrechtbeschikking op grond van artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c Ow bij de gemeenteraad ligt. In dit geval is de beschikking echter genomen door het college van burgemeester en wethouders , zonder dat daarvoor een wettelijke grondslag of mandaat bestond. In het “Algemeen mandaat- , volmachten machtigingsbesluit gemeente Roosendaal” is aan het college slechts gemandateerd de kennisgeving en terinzagelegging van de beschikking te verzorgen (artikel 16. 32b Ow) , maar niet de bevoegdheid tot het nemen van de beschikking zelf. Volgens de bezwaarmaker is de beschikking daarom onbevoegd genomen , hetgeen strijd oplevert met het attributiebeginsel en de mandaatregels van de Awb. -
Summiere motivering besluit Bezwaarmaker geeft aan dat gezien de ingrijpende gevolgen van de vestiging van een voorkeursrecht voor een eigenaar , artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht met zich brengt dat dit besluit berust op een deugdelijke en draagkrachtige motivering. In dit geval ontbreekt het volgens de bezwaarmaker aan een voldoende concrete onderbouwing , nu slechts verwezen wordt naar algemene ambities van de gemeente Roosendaal ten aanzien van het deelgebied “Historische buurten” in het ontwikkelplan R. O. O. S. Daarbij is aangegeven dat pas in een later stadium nadere (planologische) besluitvorming over de herontwikkeling zal plaatsvinden. De precieze toegedachte functie aan de percelen is volgens bezwaarmaker daarom niet of onvoldoende kenbaar. -
Onduidelijkheid toegedachte functie Uit het ontwikkelplan zelf blijkt volgens bezwaarmaker niet duidelijk welke functie aan zijn percelen is toegedacht. Het plan bevat een globale beschrijving van de beoogde ontwikkelingen in de historische buurten , zoals intensivering van wonen en werken , opwaardering van het openbaar gebied en toevoeging van mobiliteitshubs. Deze omschrijving is volgens bezwaarmaker te algemeen om als concrete (toegedachte) functie te kwalificeren.
-
Geen afwijking huidig gebruik
Bezwaarmaker stelt dat niet is voldaan aan het wettelijke vereiste dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte functie. De percelen zijn volgens het omgevingsplan van de gemeente Roosendaal , waarin het bestemmingsplan “Kalsdonk” is opgenomen , bestemd als “Gemengd – 3”. Op grond van artikel 7. 1 van dat bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd voor onder meer wonen en werken (dienstverlening , kantoren e. d. ). De panden zijn feitelijk in gebruik voor wonen en dat gebruik wijkt volgens de bezwaarmaker niet af van de toegedachte functie. Daarmee ontbreekt volgens bezwaarmaker de wettelijke grondslag om het voorkeursrecht te vestigen. Ontbreken belangenafweging Bezwaarmaker voert aan dat een deugdelijke belangenafweging ontbreekt.
6. Onze inhoudelijke reactie op het bezwaarschrift. Algemeen De gemeente hecht eraan om het volgende voorop te stellen. De doelstelling van het voorkeursrecht is blijkens de wetgeschiedenis van de Wet voorkeursrecht gemeenten 1 als volgt. ‘Het voorkeursrecht beoogt in beginsel niet een toeneming van de gemeentelijke grondverwevingen als zodanig , maar de bevordering van een slagvaardig en vooruitziend aankoopbeleid , dat zo min mogelijk zal worden doorkruist door transacties met derden met de mogelijk gevolgen van dien , zoals prijsopdrijving of vrijheidsbeperking in de uitvoering van 2 bestemmingsplannen. ’ ‘Om de regie bij de samenwerking met de particuliere sector vlot te doen verlopen , blijft het echter noodzakelijk dat gemeenten zich ook actief kunnen opstellen op de grondmarkt. Garanties dat de uitvoering door derden tijdig en kwalitatief voldoende tot stand zal komen zijn in de praktijk lastig te bedingen. Door een gericht verwervings- en uitgiftebeleid zijn gemeenten beter in staat de noodzakelijke […] locaties tijdig te (doen) realiseren. De gemeente kan immers als eigenaar van de gronden zelf bepalen welke planonderdelen , onder welke condities , op welk tijdstip en door welke 3 marktpartijen , kunnen worden uitgevoerd.
’ De vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht strekt er derhalve in de eerste plaats toe de gemeente een voorrangspositie op die lokale grondmarkt te verschaffen. Het voorkeursrecht betekent niet meer en niet minder dan dat de eigenaar 4 , indien hij het voornemen heeft opgevat om het perceel , waarop het voorkeursrecht is gevestigd , te vervreemden (te verkopen) , dit eerst aan de gemeenten te koop moet aanbieden althans de gemeente moet uitnodigen om daarover met hem in onderhandeling te treden. Die verplichting vloeit voort uit het
vervreemdingsvoornemen van de eigenaar zelf; het voorkeursrecht geenszins tot (aanbieden tot) verkoop.
verplicht de eigenaar
1
De voorkeursrechtregeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten is thans opgenomen in de per 1 januari 2024 inwerking getreden Omgevingswet. De wetgever heeft daarbij geen materiele wijzigingen beoogd. 2 Kamerstukken II 1976/77 , 13 713 , nr. 9 , p. 4. 3 Kamerstukken II 1994/95 , 24 235 , nr. 3 , p. 4. 4 In dit verweerschrift wordt voor het gemak steeds gesproken over de eigenaar. Degene die een beperkt recht op de
onroerende zaak kan doen gelden – dat wil zeggen een recht van opstal erfpacht beklemming of vruchtgebruik – wordt met de eigenaar gelijkgesteld. ,
,
In de tweede plaats stelt de vestiging van een voorkeursrecht de betrokken overheid in staat om de regie te behouden over de beoogde gebiedsontwikkeling. En in de derde plaats gaat de
vestiging van een voorkeursrecht , die gewoonlijk in een vroeg stadium van planologische besluitvorming plaatsvindt , grondspeculatie (waaronder versnippering van eigendom) en (daardoor) prijsopdrijving tegen. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid van de gemeente. De wetgever heeft bij de totstandkoming van de Wet voorkeursrecht gemeenten (zie ook voetnoot 1) het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang afwogen tegen het (individuele) financiële belang van de betrokken grondeigenaar , zodat dit laatste niet meer afzonderlijk in de afweging hoeft te worden betrokken. 5 De verdere belangenafweging dient uiteraard wel plaats te vinden , maar dat heeft de gemeente , zo blijkt uit
het raadsvoorstel bij het bestreden besluit , gedaan. In elk vestigingsbesluit dient te worden aangegeven dat de vestiging van het voorkeursrecht geschiedt met het oog op een niet-agrarische functie en dat het huidige gebruik afwijkt van de
toegedachte (of toegedeelde) functie. Daarbij is van belang dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook wanneer een bestemming/functie voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande , van een afwijkend gebruik kan worden gesproken. 6 Dit is ook meermaals in de rechtspraak bevestigd. Aan het gebied in het oude centrum waarin de in de voorkeursrechtbeschikking opgenomen
percelen gelegen zijn , zijn de functies ‘wonen , verkeer , detailhandel , maatschappelijk , daghoreca , werken , natuur of groen , alle nader uit te werken’ , toegedacht. Voor de vestiging op grond van (thans) artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c Omgevingswet wordt voldaan aan de formele vestigingscriteria van een niet-agrarische functie en een huidig gebruik dat afwijkt van die toegedachte functie. Bovendien is van belang om op te merken dat in dit prille stadium van omgevingsrechtelijke besluitvorming kan worden volstaan met een globale aanduiding van de voorgenomen functie , en dat niet vereist is dat de uiteindelijke functie nu reeds op perceelsniveau vaststaat. Deze vestiging van het voorkeursrecht loopt immers vooruit op de komende planvorming. 7. Verweer in reactie op bezwaar De gemeente merkt over het bezwaar het volgende op.
Onbevoegdheid college Bezwaarmaker voert aan dat de voorkeursrechtbeschikking onbevoegd is genomen , omdat het college van burgemeester en wethouders - en niet de gemeenteraad – de beschikking heeft vastgesteld. De standpunt mist feitelijke grondslag. Uit artikel , 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c Ow , volgt dat de bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen voor een functie die nog niet is opgenomen in een omgevingsvisie , een programma
of een omgevingsplan aan de gemeenteraad is toegekend. Van die bevoegdheid heeft de gemeenteraad in dit geval ook gebruikgemaakt. 5 6
ABRvS 15 december 2010 , ECLI:NL:RVS:2010:BO7340. Kamerstukken II 1976/77 , 13 713 , nr. 9 , p. 6.
De bestreden
beschikking is door de raad vastgesteld, hetgeen expliciet blijkt uit: |___De tekst van de raadsbeschikking d.d. 19 juni 2025, ondertekend door de burgemeester en de griffier,’ zoals gepubliceerd op de website van de gemeente; IL De bekendmakingsbrief aan belanghebbenden van 23 juni 2025, waarin eveneens is vermeld dat de raad de beschikking heeft gegeven op 19 juni 2025; en IL De publicatie in het Gemeenteblad van 24 juni 2025, waarin eveneens is vermeld dat de gemeenteraad de beschikking heeft gegeven op 19 juni 2025.
voorkeursrechtbeschikking dient op grond van artikel 3:41, eerste lid Awb te worden bekend gemaakt door toezending of uitreiking van de beschikking aan belanghebbenden. Bekendmaking behoort op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en van een besluit van de gemeenteraad onder b van de Gemeentewet tot de uitvoerende taak en bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Bij brief van 23 juni 2025 heeft het college aan (geanonimiseerd) bekend gemaakt dat de raad op 19 juni 2025 een voorkeursrechtbeschikking had genomen; de desbetreffende voorkeursrechtbeschikking werd, tezamen met de perceelslijst en de grondtekening, als bijlage bij die brief aan de geadresseerde toegestuurd. Er is dus geen sprake geweest van een onbevoegdelijk door het college genomen besluit, en evenmin van een besluit of handeling waarvoor expliciete mandatering door de raad vereist was, De
zoals bezwaarmaker Summiere
-_
stelt.
toelichting
besluit
bevoegdheid om het voorkeursrecht te vestigen is een zogenoemde discretionaire bevoegdheid van de gemeente, die terughoudend wordt getoetst. Weliswaar is vestiging van het voorkeursrecht een belastend besluit dat inbreuk maakt op het eigendomsrecht, maar daar staat tegenover dat de raad bij vestiging van het voorkeursrecht beleidsvrijheid toekomt, terwijl de algemene belangen van aanzienlijk gewicht zijn. Het voorkeursrecht maakt een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht omdat het alleen tot gevolg heeft dat de eigenaar zijn eigendom niet De
zonder tussenkomst
Volgens
van
de gemeente
Afdeling heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wet gemeenten algemene belang, dat wordt gediend met het vestigen van een voorkeursrecht, afgewogen tegen het individuele belang van de grondeigenaren. De rechtspraak de Afdeling over het evenredigheidsbeginsel geeft geen van aanleiding voor een ander uitgangspunt.® De wetgever heeft de nadelige effecten van het vestigen van het voorkeursrecht nadrukkelijk onder ogen gezien. De Omgevingswet heeft (ook) op dit punt geen inhoudelijke wijziging beoogd. vaste
rechtspraak
kan vervreemden.
voorkeursrecht
van
de
het
plannen voor het gebied zullen nog worden uitgewerkt, wat kan betekenen dat omvang en invulling van de beoogde ontwikkeling nog kunnen wijzigen. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling is dat inherent aan de vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (thans artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow).” De
7
Artikel 32a lid 1 Gemeentewet.
8
ABRvS 21
?
Zie onder
augustus 2002, ECLI:NL:RVS:AE6739. Rechtbank Oost-Brabant 8 september 2023,
meer
ECLI:NL:RBOBR:2023:4450.
Onduidelijkheid toegedachte functie Inherent aan de toepassing van artikel 5 Wvg , thans artikel 9. 1 , eerste lid , aanhef en onder c Ow , is dat van de toegedachte bestemming/functie nog slechts een globaal beeld bestaat. In dit stadium van de planvoorbereiding kan en hoeft niet op perceelsniveau te worden aangegeven welke bestemming/functie zal worden toegekend. Voorts behoeft nog niet voor elk in de 10 aanwijzing betrokken perceel duidelijk te zijn of het kan worden ingepast. Daarnaast is van belang dat de vestiging van een voorkeursrecht juist is bedoeld om in een vroeg stadium van planvorming de gemeentelijke regie over gronden veilig te stellen. Het systeem van de wet veronderstelt dat in dit stadium kan worden volstaan met een globale aanduiding van de voorgenomen functie. -
-
Geen afwijking huidig gebruik
In dit geval zijn aan de gronden in het oude centrum , waarin ook de percelen van bezwaarmaker
zijn gelegen , de functies “wonen , verkeer , detailhandel , maatschappelijk , daghoreca , werken , natuur of groen , alle nader uit te werken” toegedacht. Daarmee staat vast dat is voorzien in een niet-agrarische functie. Dat het huidige gebruik van de percelen feitelijk bestaat uit wonen , doet er niet aan af dat dit gebruik afwijkt van de toegedachte functie , nu de toekomstige functie voorziet in een bredere en meer intensieve invulling van de gronden dan het enkele huidige gebruik ten behoeve van wonen. De raad was bevoegd tot vestiging van het voorkeursrecht , nu de toegedachte bestemmingen niet-agrarisch zijn en de toegedachte bestemmingen als geheel afwijken van het huidige gebruik. 11
Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar , maar intensiever gebruik dan het bestaande , 12 zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Gelet op voorgaande is voldaan aan het criterium afwijkend gebruik en de toegedachte functie(s) is (zijn) niet-agrarisch. Ontbreken belangenafweging Het voorkeursrecht heeft tot gevolg dat het aangewezen perceel niet langer geheel vrij overdraagbaar is in de zin van artikel 3:83 , eerste lid BW. In die zin ondervindt bezwaarmaker inderdaad enige beperking in zijn eigendomsrecht als gevolg van de vestiging van een voorkeursrecht. Maar die beperking heeft de wetgever aanvaardbaar geacht en juist gewild om daarmee het beoogde doel te bewerkstelligen , namelijk het verlenen van een voorrangspositie van de desbetreffende overheid op de grondmarkt. Het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht weegt zwaarder dan het individuele belang van de eigenaar. Het vestigen van een voorkeursrecht maakt dat de eigenaar bij een voorgenomen verkoop zijn perceel eerst aan de gemeente moet aanbieden , althans de gemeente dient uit te -
10 11 12
ABRvS 28 maart 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BW0295. ABRvS 26 september 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BX8248. ABRvS 25 april 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BW3871.
nodigen om in onderhandeling te treden. De eigenaar is dus niet vrij om te vervreemden aan wie hij of zij wil. Deze beperking voor de eigenaar weegt echter niet op tegen het algemene belang van de gemeente om regie te houden op de ontwikkeling en realisatie van de locatie. De gevolgen van de voorkeursrechtvestiging zijn voor de betrokken eigenaren beperkt omdat de eigenaar pas met het voorkeursrecht wordt geconfronteerd op het moment dat hij vrijwillig het voornemen heeft opgevat om de grond te vervreemden en bovendien wettelijk verzekerd is dat de eigenaar , als de gemeente besluit van haar voorkersrecht gebruik te maken , altijd de werkelijke waarde van de grond als koopprijs ontvangt. Tegen deze achtergrond is in de jurisprudentie meermaals uitgemaakt dat de vestiging van een voorkeursrecht niet onevenredig is in verhouding tot de belangen , die met de vestiging worden gediend. 13 De wetgever heeft de mogelijkheid geboden een (vervroegd) voorkeursrecht te vestigen en heeft van te voren onder andere nagedacht over de uitzonderingen op de zogeheten ‘aanbiedingsplicht’ (onder de Omgevingswet: de plicht om de gemeente uit te nodigen in onderhandeling te treden etc.) , een met waarborgen omklede vervreemdings- en prijsbepalingsprocedure.
Er worden in het bezwaarschrift geen wettelijke uitzonderingen genoemd of dermate uitzonderlijke omstandigheden genoemd , dat deze in de weg staan aan een
vervroegde vestiging van een voorkeursrecht. 14 8. Conclusie – bestuursorgaan Wij zijn van mening dat de ingebrachte bezwaren ontvankelijk doch ongegrond zijn en er derhalve geen redenen zijn het bestreden besluit geheel of gedeeltelijk te herroepen. Dit betekent tevens dat er geen aanleiding is om aan bezwaarmaker de kosten te vergoeden die hij in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Met dit verweerschrift hebben wij ons voorlopig standpunt voor u uiteengezet. Wij verzoeken u , voordat wij op de bezwaarschriften beslissen , ons hierover te adviseren. De raad van de gemeente Roosendaal
13
Zie onder meer ABRvS 21 augustus 2002 ECLI:NL:RVS:2002:AE6739 en Rechtbank Oost-Brabant 8 september 2023 ECLI:NL:RBOBR:2023:4450. 14 Zie onder meer Rechtbank Oost-Brabant 20 mei 2022 ECLI:NL:RBOBR:2022:2011. ,
,
,