Bijlage 1 Verweerschrift (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Verweerschrift
de raad
namens
van
de gemeente Roosendaal
Bezwaarmaker/eigenaar
(geanonimiseerd)
Naam:
Adres:
Verweerder/gemeente Raad
van
de gemeente
Vertegenwoordigd BV (adviseur)
Roosendaal
GN
van
Overwater Grondbeleid Adviesbureau
Zaaknummer Nummer
1441116
Bestreden besluit Het
bezwaarschrift
is
gericht tegen de collegebeschikking van 20 mei 2025, waarbij het college heeft besloten om een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen. Dit voorkeursrecht is door middel van het raadsbesluit d.d. 19 juni 2025 bestendigd. Dit heeft tot gevolg (gehad) dat de collegebeschikking van rechtswege is vervallen. Op grond van artikel 16.32c van de Omgevingswet wordt een bezwaar gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college van burgemeester en wethouders vanaf de datum van inwerkingtreding van het raadsbesluit geacht gericht te zijn tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Om deze reden treedt de raad in deze bezwaarprocedure op als verweerder. Hieronder geven wij u een overzicht van de feiten c.q. het procesverloop. Daarna geven reacties op de bezwaren en zetten wij voor u uiteen hoe wij tot onze conclusie komen. 1.
Inleiding college van burgemeester
Het
bij beschikking op op 9.1, grond Omgevingswet een voorkeursrecht als bedoeld in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (verder: ‘Ow') te vestigen op de hierna te noemen percelen vann. (geanonimiseerd) gelegen in het oude centrum aan onder andere 20
mei
2025
PN
te
besloten
en
om
Roosendaal.
voorkeursrechtbeschikking
wethouders
van
Het
het
van
de gemeente
Roosendaal
van
artikel
tweede
wij onze
bezwaarschrift
heeft
lid
(geanonimiseerd) richt zich tegen de vann
college.
Bij beschikking van 19 juni 2025 (registratiecode: 1346176) heeft de gemeenteraad besloten om op de onderhavige percelen een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow en daarmee het door het college gevestigde voorkeursrecht te bestendigen. Het bezwaar vann (geanonimiseerd) wordt, gelet op het bepaalde in artikel 16.32c, eerste lid Ow, thans geacht gericht te zijn tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad, nu door het geven van deze raadsbeschikking de collegebeschikking is vervallen. Om deze reden zal de raadsbeschikking van 19 juni 2025 hierna worden aangeduid als ‘het bestreden besluit’. De gemeenteraad zal derhalve een beslissing moeten nemen over de bezwaren (geanonimiseerd)
(| geanonimise rd) hierna ook te noemen (geanonimiseerd) ef
‘bezwaarmaker’.
vann
Het voorkeursrecht is gevestigd het gebied te herontwikkelen.
detailhandel ,
maatschappelijk ,
nader uit te werken.
op percelen op de locatie het oude centrum. De gemeente wenst Aan het gebied zijn toegedacht de functies wonen , verkeer , daghoreca , werken , natuur of groen , alle niet-agrarisch en alle
De betreffende
percelen zijn nader aangegeven op de bij de beschikking behorende kadastrale tekening ‘tekening-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-molenstraat-tk-02’ en de bij de beschikking behorende lijst van eigenaren ‘perceelslijst-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraatmolenstraat-pl-02’. door middel van een collegebeschikking is toegezonden aan belanghebbenden bekendmakingsbrief op 23 mei 2025. In de bekendmakingsbrief is opgenomen dat de beschikking inclusief bijlagen voor een ieder fysiek en digitaal ter inzage ligt gedurende een periode van zes De
weken.
collegebeschikking is ingeschreven in het Kadaster getreden. De
op 26 mei 2025 en op die datum
Gedurende de periode 26 mei tot en met 6 juli 2025 zijn belanghebbenden gesteld bezwaar te maken tegen de collegebeschikking.
in werking
in de gelegenheid
gemeenteraad heeft bij beschikking van 19 juni 2025 het voorkeursrecht bestendigd. De is door middel aan van een raadsbeschikking toegezonden belanghebbenden bekendmakingsbrief op 23 juni 2025. Deze beschikking is op 24 juni 2025 door inschrijving in het Kadaster in werking getreden. De
Door bezwaarmaker
is bezwaar gemaakt tegen het collegebesluit van 20 mei 2025 bij brief van 27 mei 2025 , ontvangen door de gemeente op 28 mei 2025. Het bezwaar wordt op grond van artikel 16. 32c Ow (van rechtswege) geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit. De gemeenteraad zal daarom een beslissing moeten nemen op het ingediende bezwaar. Hieronder geven wij u een overzicht van de feiten c. q. het procesverloop. Daarna gaan wij onze reactie op de bezwaren en zetten wij voor u uiteen hoe wij tot onze conclusie komen 3. Feiten a.
b.
Bezwaarmaker , in deze procedure rechtsgeldig vertegenwoordigd door een van haar statutair bestuurders , (geanonimiseerd) 's volgens de openbare registers van het Kadaster BEN eigenaar van de percelen kadastraal bekend als (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) De gemeenteraad eerste lid , aanhef
(geanonimiseerd)
de gemeente Roosendaal heeft op 19 juni op grond van artikel 9.1 , en onder c Ow besloten om een voorkeursrecht te vestigen op onder andere de onder a. genoemde percelen in Roosendaal , eigendom van bezwaarmaker. Deze voorkeursrechtbeschikking heeft betrekking op de onder sub a. genoemde percelen die zijn aangegeven op de bij het bestreden besluit behorende tekening ‘tekeningvoorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-molenstraat-tk-02’ en op de bij het besluit van
perceelslijst
behorende
c.
d.
‘perceelslijst-voorkeursrecht-brugstraat-hoogstraat-
molenstraat-pl-02’. De voorkeursrechtbeschikking van de raad is bij brief van 23 juni 2025 aan bezwaarmaker bekendgemaakt en op 24 juni 2025 om 09:30 uur ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, waarmee het voorkeursrecht op laatstgenoemde datum en tijdstip in is werking getreden. De kennisgeving van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking en de daarop betrekking hebbende stukken zijn gepubliceerd in het Gemeenteblad van 24 juni 2025.
4.
Ontvankelijkheid is, dat wil zeggen of er betrekking tot de vraag of het bezwaar (geanonimiseerd) te om het bezwaarschrift merken behandelen, belemmeringen zijn inhoudelijk wij op dat het bezwaar naar onze mening om de volgende redenen ontvankelijk is: a. (geanonimiseerd) zoals gezegd blijkens de kadastrale eigendomsinformatie eigenaar van de in het bestreden besluit opgenomen kadastrale percelen kadastraal bekend als
ar
Met
md
‚en
merken als b.
Het
belanghebbende bij het
bezwaarschrift is recent
een
namen
uittreksel
uit
bestreden
besluit in de zin
„eeciend (geanonimiseerd) SM het
handelsregister
van
is derhalve
aan
te
artikel 1:2 Awb. die
de
vennootschap
blijkens rechtsgeldig
vertegenwoordigt. a
d.
e.
Het
bezwaarschrift beantwoordt
genoemd in artikel 6:5 Awb. termijn voorkeursrechtbeschikking van het college van 20 mei 2025, bekend gemaakt bij brief van 23 mei 2025, liep van 26 mei 2025 tot en met 6 juli Het 2025 danwel in de Algemene termijnenwet bepaalde datum daarna. op de bezwaarschrift van (geanonimiseerd) Ns gedateerd op 27 mei 2025 en is op 28 mei 2025 door de gemeente ontvangen blijkens het op de brief vermelde stempel van de gemeente Roosendaal. Daarmee is het bezwaarschrift binnen de termijn als bedoeld in artikel 6:9 Awb ingediend. Gelet op het bepaalde in artikel 16.32c, lid 1 Ow wordt het bezwaarschrift van (geanonimise rd) (geanonimiseerd) thans geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad van 19 juni 2025. De
van
5.
Samenvatting van
De
bezwaren kunnen
-
reeds
aan
de eisen
bezwaar tegen de
de
gronden van bezwaar zakelijk als volgt worden samengevat.
ingediende
en
aangepaste ontwikkelingsplannen
Namens
bezwaarmaker wordt aangegeven dat zij reeds vóór de vestiging van het voorkeursrecht ontwikkelingsplannen heeft ingediend bij de gemeente die gericht zijn op de verbetering van de betreffende aansluiten
-
Verder
panden en de omgeving. Deze plannen zouden bijdragen bij de wensen van de gemeenschap, aldus bezwaarmaker.
beperking ontwikkelingsmogelijkheden wordt
namens
bezwaarmaker
ontwikkelingsmogelijkheden aanzienlijk benadeelt.
van
aan
de lokale economie
en
bezwaarmaker
aangegeven dat de vestiging van het voorkeursrecht de bezwaarmaker ernstig belemmert en bezwaarmaker onterecht
Onvoldoende motivering voor vestiging voorkeursrecht Ten slotte wordt namens bezwaarmaker aangeven dat het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht onvoldoende gemotiveerd is. Hoewel bezwaarmaker begrijpt dat in de omgeving van het oude centrum , waaronder de Hoogstraat , sprake is van ‘probleempanden’ die gemeentelijke ingrijpen kunnen rechtvaardigen , geldt dit niet voor de panden van bezwaarmaker. Deze zijn reeds gerenoveerd , kennen geen klachten of overlastmeldingen , en bezwaarmaker heeft concrete voornemens tot herontwikkeling ten behoeve van starterswoningen. Deze plannen bestonden al geruime tijd vóór aankondiging van het voorkeursrecht. De ontwikkelplannen van bezwaarmaker vloeien volgens haar voort uit de wens tot vernieuwing vanwege de fysieke staat van de panden , en niet uit enige problematiek met huurders of de omgeving. -
6. Onze inhoudelijke reactie op het bezwaarschrift Algemeen De gemeente hecht eraan om het volgende voorop te stellen. De doelstelling van het voorkeursrecht is blijkens de wetgeschiedenis van de Wet voorkeursrecht gemeenten 1 als volgt. ‘Het voorkeursrecht beoogt in beginsel niet een toeneming van de gemeentelijke grondverwevingen als zodanig , maar de bevordering van een slagvaardig en vooruitziend aankoopbeleid , dat zo min mogelijk zal worden doorkruist door transacties met derden met de mogelijk gevolgen van dien , zoals prijsopdrijving of vrijheidsbeperking in de uitvoering van bestemmingsplannen. 2 ’ ‘Om de regie bij de samenwerking met de particuliere sector vlot te doen verlopen , blijft het echter noodzakelijk dat gemeenten zich ook actief kunnen opstellen op de grondmarkt. Garanties dat de uitvoering door derden tijdig en kwalitatief voldoende tot stand zal komen zijn in de praktijk lastig te bedingen. Door een gericht verwervings- en uitgiftebeleid zijn gemeenten beter in staat de noodzakelijke […] locaties tijdig te (doen) realiseren. De gemeente kan immers als eigenaar van de gronden zelf bepalen welke planonderdelen , onder welke condities , op welk tijdstip en door welke marktpartijen , kunnen worden uitgevoerd.
3 ’ De vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht strekt er derhalve in de eerste plaats toe de gemeente een voorrangspositie op de lokale grondmarkt te verschaffen. Het voorkeursrecht betekent niet meer en niet minder dan dat de eigenaar 4 , indien hij het voornemen heeft opgevat om het perceel , waarop het voorkeursrecht is gevestigd , te vervreemden (te verkopen) , dit eerst aan de gemeenten te koop moet aanbieden althans de gemeente moet uitnodigen om daarover met hem in onderhandeling te treden. Die verplichting vloeit voort uit het vervreemdingsvoornemen van de eigenaar zelf; het voorkeursrecht verplicht hem geenszins tot
verkoop. 1 De
voorkeursrechtregeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten is thans opgenomen in de per 1 januari 2024 inwerking getreden Omgevingswet. De wetgever heeft daarbij geen materiele wijzigingen beoogd. 2 Kamerstukken II 1976/77 , 13 713 , nr. 9 , p. 4. 3 Kamerstukken II 1994/95 , 24 235 , nr. 3 , p. 4. 4 In dit verweerschrift wordt voor het gemak steeds gesproken over de eigenaar. Degene die een beperkt recht op de onroerende zaak kan doen gelden – dat wil zeggen een recht van opstal , erfpacht , beklemming of vruchtgebruik – wordt met de eigenaar gelijkgesteld.
4
In de tweede plaats stelt de vestiging van een voorkeursrecht de betrokken overheid in staat om de regie te behouden over de beoogde gebiedsontwikkeling. En in de derde plaats gaat de
vestiging van een voorkeursrecht , die gewoonlijk in een vroeg stadium van planologische besluitvorming plaatsvindt , grondspeculatie (waaronder versnippering van eigendom) en (daardoor) prijsopdrijving tegen.
De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid van de gemeente. De wetgever heeft blijkens de parlementaire geschiedenis het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang afwogen tegen het (individuele) financiële belang van de betrokken grondeigenaar , zodat dit laatste niet meer afzonderlijk in de afweging hoeft te worden betrokken. 5 De verdere belangenafweging dient uiteraard wel plaats te vinden , maar dat heeft de gemeente , zo blijkt uit het raadsvoorstel bij het bestreden besluit , gedaan. In elk vestigingsbesluit dient te worden aangegeven dat de vestiging van het voorkeursrecht geschiedt met het oog op een niet-agrarische functie en dat het huidige gebruik afwijkt van de
toegedachte (of toegedeelde) functie. Daarbij is van belang dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook wanneer een bestemming/functie voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande , ook van een afwijkend gebruik kan worden gesproken. 6 Dit is ook meermaals in de rechtspraak bevestigd. Aan het gebied in het oude centrum waar de in de voorkeursrechtbeschikking
opgenomen
percelen gelegen zijn , zijn de functies ‘wonen , verkeer , detailhandel , maatschappelijk , daghoreca , werken , natuur of groen , alle nader uit te werken’ , toegedacht. Voor de vestiging op grond van (thans) artikel 9. 1 , eerste lid , aanhef en onder c Ow wordt voldaan aan de formele vestigingscriteria van een niet-agrarische functie en een huidig gebruik dat afwijkt van die toegedachte functie(s). Bovendien is van belang om op te merken dat in dit prille stadium van omgevingsrechtelijke besluitvorming kan worden volstaan met een globale aanduiding van de voorgenomen functie , en dat niet vereist is dat de uiteindelijke functie nu reeds op perceelsniveau vaststaat. Deze vestiging van het voorkeursrecht loopt immers vooruit op de komende planvorming. 7. Verweer in reactie op bezwaar De gemeente merkt over het bezwaar onderstaande op. 1. Reeds ingediende en aangepaste ontwikkelingsplannen Dat namens bezwaarmaker reeds ontwikkelingsplannen zijn aangepast en ingediend , doet niet af aan de mogelijkheid en bevoegdheid tot vestiging van het voorkeursrecht. Zoals toegelicht onder ‘6. Onze inhoudelijke reactie op het bezwaarschrift’ ‘algemeen’ van dit verweerschrift , strekt het voorkeursrecht primair tot het verschaffen van een voorrangspositie aan de gemeente en het
behouden van regie over de beoogde ontwikkeling van het gebied waarin de aangewezen percelen gelegen zijn , ongeacht individuele ontwikkelinitiatieven met betrekking tot één of meer van die aangewezen percelen. De ingediende plannen van bezwaarmaker maken geen onderdeel uit van het wettelijk toetsingskader voor vestiging van het voorkeursrecht , zij worden in het kader 5 ABRvS 15 december 2010 , ECLI:NL:RVS:2010:BO7340. 6 Kamerstukken II 1976/77 , 13 713 , nr. 9 , p. 6.
5
van
het
voorkeursrecht tot
bevoegdheid
vestiging
niet
inhoudelijk
van
een
beoordeeld
en
zij
staan
aan
de
uitoefening
van
de
voorkeursrecht niet in de weg.
2.
Beperking ontwikkelingsmogelijkheden bezwaarmaker De vestiging van het voorkeursrecht beperkt de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de eigenaar niet; hij blijft bevoegd om het perceel overeenkomstig het geldende planologische regime te gebruiken en te ontwikkelen. Het voorkeursrecht heeft uitsluitend gevolgen voor het geval de eigenaar het voornemen opvat de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaken te verkopen/vervreemden en brengt geen verplichting tot verkoop met zich. Zoals in ‘6. Onze inhoudelijke reactie op het bezwaarschrift’ ‘algemeen’ van dit verweerschrift is toegelicht, is het individuele financiële belang van de eigenaar door de wetgever reeds afgewogen tegen het met het voorkeursrecht te dienen algemene belang. 3.
Onvoldoende
motivering voor vestiging voorkeursrecht De stelling dat de motivering voor de vestiging van het voorkeursrecht onvoldoende is, wordt niet gevolgd. Zoals onder ‘6. Onze inhoudelijke reactie op het bezwaarschrift’ ‘algemeen’ van dit verweerschrift toegelicht, is het voorkeursrecht een instrument om de gemeente een voorrangspositie te verschaffen op de grondmarkt, regie te houden over de gebiedsontwikkeling en ongewenste prijsopdrijving en eigendomsversnippering tegen te gaan. Het individuele staat karakter of de huidige van afzonderlijke panden is voor de toepassing van het voorkeursrecht niet doorslaggevend. De raad heeft het besluit gemotiveerd in het licht van de beoogde integrale aanpak van het gebied ‘het oude centrum’, waarin leefbaarheid en veiligheid onder druk staan, met namen in de Brugsstraat, Hoogstraat en Molenstraat. Deze problematiek, met de doelstellingen uit het Ontwikkelplan R.O.O.S. en het Nationaal Programma samen Roosendaal, maakt gemeentelijke regie op de herontwikkeling noodzakelijk. Het voorkeursrecht is daarbij een wettelijk instrument om grip te krijgen en te houden op toekomstige ontwikkelingen; de inzet van dit instrument is naar het oordeel van de raad essentieel om de gestelde gebiedsdoelen te bevorderen. 8. Conclusie
bestuursorgaan Wij zijn van mening dat de ingebrachte bezwaren van (geanonimiseerd) ontvankelijk doch ongegrond zijn en er derhalve geen redenen zijn het bestreden besluit geheel of gedeeltelijk te herroepen. Met
-
dit verweerschrift hebben
wij ons voorlopig standpunt
voordat
wij op de bezwaarschriften beslissen,
De
van
raad
de gemeente
Roosendaal
ons
voor
u
uiteengezet. Wij verzoeken
hierover te adviseren.
u,