Bijlage 1 - Ontwikkelkader hart van Westrand.pdf

Ontwikkelkader Hart van Westrand

Colofon Het ontwikkelkader geeft invulling en richting aan de beoogde ruimtelijke kwaliteit voor het hart van Westrand.

Opdrachtgever Gemeente Roosendaal

Ontwerp en inhoud Urban Synergy (redactie en beelden) Mecanoo (renderbeelden) Miraf (redactie) Met bijdrage van de verschillende afdelingen van de gemeente Roosendaal

Datum December 2025

De samenstellers van dit document hebben hun uiterste best gedaan om bronnen en rechthebbenden van beeldmateriaal dat wordt gebruikt te achterhalen en te vermelden. Wanneer desondanks beeldmateriaal wordt getoond waarvan u (mede)rechthebbende bent en voor het gebruik waarvan u niet als bron of rechthebbende wordt genoemd, ofwel voor het gebruik waarvan u geen toestemming verleent, kunt u zich in verbinding stellen met de gemeente Roosendaal. Het document maakt gebruik van referenties. De beschreven tekst prevaleert boven de beelden, zodat referenties niet te ‘letterlijk’ worden genomen. Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Roosendaal en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Inhoudsopgave 1. Samenvatting

4

1.1 Ruimtelijk raamwerk 1.2 Inspiratiemodel

4 7

2. Introductie

8

3. Opgave en ambitie

10

2.1 Aanleiding en doelstelling 2.2 Betrokken partijen 2.3 Leeswijzer 

3.1 Locatie 3.2 Ruimtelijke beleidskaders 3.3 Proces en betrokkenheid 3.4 Ambitie

4. Stedenbouwkundig plan Snelkoppeling naar de inhoudsopgave op elke pagina

4.1 Ruimtelijke dragers stedenbouwkundig plan 4.2 Programma 4.3 Bebouwing 4.4 Ontsluiting en parkeren 4.5 Toekomstbestendig ontwikkelen

8 8 8

10 11 12 15

18

18 19 21 23 26

5. Inspiratiemodel

30

6. Beeldkwaliteitsplan

36

7. Financieel kader

48

8. Bijlage

50

5.1 Nieuw architectuurbeeld in Westrand 5.2 Eenheid in het palet 5.3 Verbindende plint 5.4 Gevarieerde bovenbouw 5.5 Verschillende zijden 5.6 Collectieve daktuinen en parkeerhoven 5.7 Natuurinclusief en klimaatadaptief 5.8 Technische installaties en duurzaamheid

36 36 38 39 40 45 46 47

1. Samenvatting

rl mee

aan

Deze uitgangspunten zijn vertaald naar een stedenbouwkundig plan. De vereisten binnen dit ruimtelijk raamwerk zijn getoetst aan een inspiratiemodel, dat een mogelijke uitwerking van het stedenbouwkundig plan laat zien.

Ver

• Wonen op maat

Jan

• Sterk voorzieningencluster voor Westrand

2

t traa ous

• Een veilig en toegankelijk wijkcentrum

1

G. D

• De openbare ruimte als drager voor het wijkleven

n plei

as Luc Het voorzieningenprogramma sluit aan op de t n i S behoefte van de bestaande wijk én de verwachte t traa ens groei door nieuwe ontwikkelingen in de omgeving, d y e an L as v c u zoals Stadsoevers, Spoor C en de Laan van Brabant.L Het programma voorziet in een volledig en toekomstbestendig aanbod dat de wijk versterkt, divers is en toegankelijk is voor een breed publiek. a rk ekep m r e Het stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan een P straat full-service supermarkt, een kleinere complemtaire n Dijck a v ie n Antho supermarkt en aanvullende commerciële functies en horeca. Lokale ondernemers blijven waar mogelijk traat behouden en ontbrekende voorzieningen worden Flincks Govert toegevoegd om het aanbod te versterken. Daarnaast is ruimte voor een cluster van maatschappelijke voorziening, waar het buurthuis, de Kruiskerk en overige sociale activiteiten gehuisvest kunnen worden. Naast voorzieningen worden nieuwe woningen Supermarkt laan s r toegevoegd, waardoor een levendig en Freijte r e t s e e Winkels Burgem toekomstbestendig wijkcentrum ontstaat. De Horeca woningbouw draagt bij aan de groeiopgave van Overige dienstverlening Roosendaal en sluit aan op de vraag naar betaalbare Supermarkt Maatschappelijke voorzieningen Supermarkt en kwalitatief goede woningen.

Er wordt duurzaam Maatschappelijke voorzieningen en toekomstbestendig gebouwd, met nadruk op Wonen Winkels Winkels Wonen woonkwaliteit, betaalbaarheid en een prettig Uitwisselbaar programma Horeca Horeca Uitwisselbaar programma woonklimaat. In totaal worden maximaal 150 Overige dienstverlening Overige dienstverlening woningen gerealiseerd, met een evenwichtige Maatschappelijke voorzieningen verdeling: 20% sociaal, 60% betaalbaar en 20% vrije Figuur 1.1: Programma sector. Deze mix bevordert doorstroming binnen de Wonen wijk en trekt tevens nieuwe bewoners aan, waarmee Uitwisselbaar programma het hart van de wijk versterkt wordt. Sint lein asp Luc

• Kloppend hart van en voor de wijk

Het kloppend hart van de Wijk wordt gevormd door de voormalige Rembrandtgalerij en het St. Lucasplein. Op deze locatie zal middels sloop nieuwbouw een nieuw winkelcentrum ontwikkeld worden. Dit worden levendige ontmoetingsplekken waar verbinding vanzelfsprekend is. Het centrumgebied krijgt een ruimtelijke en functionele impuls. In plaats van een introvert en verscholen gebied, transformeert het centrum tot een open en naar buiten gekeerd wijkcentrum met een alzijdig karakter en levendige plinten. Een divers en aantrekkelijk aanbod sluit in zowel kwalitatieve als kwantitatieve zin aan op de behoefte van de huidige en toekomstige bewoners en bezoekers. Het Lucasplein en de Rembrandtgalerij worden herontwikkeld met ruimte voor voorzieningen, kleinschalig werken en daghoreca. De voorzieningen worden gecombineerd met wonen. Een zorgvuldige ruimtelijke indeling is nodig om alle functies goed te combineren. Om de ruimtelijke puzzel goed te kunnen leggen, zijn voor vier thema’s verschillende kaders vastgesteld.

Programma

a at ustr

Bij het opstellen van het ontwikkelkader zijn de ambities eerst vertaald naar een aantal uitgangspunten (pijlers) waaraan het plan moet voldoen:

1.1 Ruimtelijk raamwerk

Do ard Ger

Het centrum van Westrand is belangrijk voor de wijk en aan vernieuwing toe. In de gebiedsvisie is dit gebied daarom ook aangewezen als sleutellocatie. De vernieuwing van het winkelcentrum moet zorgen dat het weer een vitaal, veilig en levendig winkelgebied wordt voor alle bestaande en toekomstige Westranders.

4

5

Samenvatting

lein

Ver rl mee aan

3

G. D

1

t traa ous

t traa ous

Bij de herontwikkeling van het gebied ligt de nadruk S op duurzame mobiliteit, met prioriteit voor het at stra stimuleren van lopen, fietsen, openbaar vervoer en den y e an L as v c u L deelmobiliteit. De centrale fietsstraat, de Anthonie van Dijckstraat, vormt daarmee een belangrijke verbindende as binnen de ontwikkeling. Langs deze straat bevinden ark ekep m r e zich veel voorzieningen en is gelegenheid voor P raat het stallen van fietsen. De Gerard Doustraat wordt Dijckst n a v ie Anthon geknipt, zodat het Permekepark doorloopt tot aan het centrum en een aantrekkelijke verbinding voor traat voetgangers ontstaat. De Jan Vermeerlaan fungeert Flincks Govert Hoofdstructuur ontsluiting als belangrijkste ontsluiting van het gebied voor de Hoofdstructuur Hoofdstructuur ontsluiting ontsluiting auto met toegangen via de Anthonie Dijckstraat en Knip Gerard Doustraat Knip Knip Gerard Gerard Doustraat Doustraat Lucasplein naar de bezoekersparkeerplaatsen. Het Busstation Busstation Busstation parkeren voor het wonen vindt plaats binnen de Laden en en lossen lossen inpandig inpandig bouwblokken of op het dak. Laden Sint lein asp Luc

5

4

3 4

3

4 3

Maximaal Maximaal toegestane toegestane bouwhoogte bouwhoogte Stadszijde Stadszijde Levendige Levendige pleinplein- en en winkelzone winkelzone Maximaal toegestane bouwhoogtebouwhoogte Luwe woonMaximaal toegestane Luwe woonLuwe woon- en en winkelzone winkelzone en winkelzone Stadszijde Logistieke Stadszijde Logistieke zijde zijde Logistieke zijde ijters ster Fre e e m e g Bur

laan

3 3

Levendige plein-pleinen winkelzone Levendige en winkelzone Luwe woon- en winkelzone Logistieke zijde

Figuur 1.2: Bebouwing

sp uca int L

Jan

aan

6

at

3

a at ustr

rl mee

4

tra Flincks Govert 3

d Do

Ver

3

G. D

De bouwblokken variëren van drie tot vier lagen, met accenten op hoeken en zichtlijnen voor subtiel hoogteverschil. Een samenhangend materiaal- en kleurpalet, een verbindende plint en gevarieerde bovenbouw zorgen voor een herkenbaar en eigentijds straatbeeld.

lein

Sint lein asp Luc

Het wijkcentrum is goed zichtbaar vanaf de Jan Vermeerlaan, met aan deze straat de grootschaligere functies zoals de supermarkt. De Anthonie van Dijckstraat en het nieuwe Sint Lucasplein vormen de ruimtelijke drager van het wijkcentrum, met levendige plinten, kleinschalige winkels en horeca, een groene inrichting, brede stoepen en voldoende ruimte voor fietsparkeren. Aan de westzijde liggen de rustige functies en het wonen voor een zorgvuldige overgang naar de bestaande woonwijk.

Sin

p cas t Lu

Jan

a at ustr

Voor de herontwikkeling wordt de bebouwing aan de Rembrandtgalerij en het Sint Lucasplein gesloopt t traa ens en vervangen door nieuwbouw. Er worden drie d y e an L as v c u nieuwe bouwblokken gerealiseerd, die aansluiten L op de bestaande wijkstructuur in maat, volume en oriëntatie. Het centrum transformeert van een naar binnen gekeerd gebied naar een open en uitnodigend a rk ekep m r e wijkcentrum. De plinten zijn transparant en levendig, P straat met duidelijke entrees die bijdragen aan een n Dijck a v ie n Antho toegankelijke en aantrekkelijke uitstraling.

Ontsluiting en parkeren

ar Ger

Do ard Ger

Bebouwing

Laden en lossen inpandig an Laden en en lossen lossen in beperkt tijdslot eijtersla r Frbeperkt e t s e Laden in tijdslot e m g r Bu Laden en lossen in beperkt tijdslot Laden en lossen op maaiveld maaiveld Laden en lossen op Laden en lossen op maaiveld Hoofdstructuur ontsluiting Parkeergebied Parkeergebied Hoofdstructuur ontsluiting Hoofdstructuur ontsluiting Parkeergebied Hoofdstructuur ontsluiting Parkeergebied Hoofdstructuur ontsluiting Ontsluiting per per parkeergebied parkeergebied Knip Gerard Doustraat Ontsluiting Ontsluiting per parkeergebied Knip Gerard Doustraat Knip Gerard Doustraat Knip Gerard Doustraat Knip Gerard Doustraat Ontsluiting per parkeergebied Busstation Busstation Busstation Fietsstraat Fietsstraat Busstation Busstation Fietsstraat Fietsstraat Laden en lossen inpandiginpandig Laden en lossen Verbeteren oversteekbaarheid Verbeteren oversteekbaarheid Laden en lossen inpandig Laden en lossen inpandig Laden en lossen inpandig Verbeteren oversteekbaarheid Verbeteren Laden en lossen in Fietsparkeren in oversteekbaarheid Laden en lossen in beperkt tijd Laden lossen in beperkt tijdslot Fietsparkeren in openbare openbare ruimte ruimte Laden en lossen in beperkt tijd beperkt en tijdslot openbare ruimte in Laden en lossen in beperkt tijd Fietsparkeren Fietsparkeren in openbare ruimte Laden en lossen maaiveld Laden lossen opop maaiveld Zoekgebied fietsenstalling

Laden enen lossen Zoekgebied fietsenstalling voorzieningen voorzieningen Laden en lossen op maaiveld Laden en lossen op maaiveld Zoekgebied fietsenstalling voorzieningen fietsenstalling voorzieningen Zoekgebied op maaiveld Inpandige fietsenstalling fietsenstalling woningen woningen Inpandige Inpandige fietsenstalling Parkeergebied Parkeergebied Inpandige fietsenstalling woningen Parkeergebied Parkeergebied woningen Ontsluiting per parkeergebied Ontsluiting per parkeergebied Ontsluiting per Ontsluiting per parkeergebied parkeergebied Figuur 1.3: Ontsluiting en parkeren Fietsstraat Fietsstraat Fietsstraat Fietsstraatoversteekbaarheid Verbeteren Verbeteren oversteekbaarheid Verbeteren Fietsparkeren in openbare ruimte Verbeteren oversteekbaarheid oversteekbaarheid Fietsparkeren in openbare ruim Fietsparkeren in openbare Zoekgebied fietsenstalling voorzie Fietsparkeren in openbare ruim ruim Zoekgebied fietsenstalling voo Inpandige fietsenstalling woninge Zoekgebied fietsenstalling voo Zoekgebied fietsenstalling voo Inpandige fietsenstalling woni Inpandige Inpandige fietsenstalling fietsenstalling woni woni

Samenvatting

Toekomstbestendig ontwikkelen De ambitie voor het hart van de wijk is een duurzame, toekomstbestendige ontwikkeling: netbewust, natuurinclusief, circulair en klimaatadaptief. Deze principes zijn integraal onderdeel van het gebied en vormen de basis voor zowel architectuur als inrichting van de openbare ruimte. Een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte vormt daarbij de drager van het plan. Rond de Anthonie van Dijckstraat en op het Sint Lucasplein is de ruimte gericht op ontmoeten en verblijven. Het plein biedt ruimte voor evenementen, markten en andere sociale voorzieningen en is volledig autovrij. Het Permekepark loopt tot aan het wijkcentrum en biedt ruimte aan sport en spel voor jong en oud. Het park vervult een belangrijke functie in biodiversiteit en wateropvang. In het overige gebied zorgen groene borders, hagen en bomen voor een aangenaam straatbeeld.

Figuur 1.4: Supermarkten en parkeren op maaiveld zichtbaar vanaf de Jan Vermeerlaan

Figuur 1.6: Sint Lucasplein met winkels, horeca en ruimte voor ontmoeten

Figuur 1.5: . Overgang naar bestaande wonen

Figuur 1.7: Ontmoetingsplein grenzend aan het Permekepark

6

7

Samenvatting Legenda

ar Ger

Groen

at stra n e d

Nieuwe boom Bloeiende boom Haag Mobiliteit Trottoir en pleinbestrating Hoofdpad park

3

Halfverharding Fietsstraat Autostraat

5

Parkeerplaatsen

4

s orch

t traa

Grasbeton parkeerplaatsen Drempel Drempelconstructie verbeteren oversteek langzaam verkeer Stapstenen

4

5

Fietsparkeren Gereserveerde ruimte voor de uitstalling van de supermarkt Openbare uimte Speelzone

3

Sportzone Zitrand

4

straat

A

n Dijck a v e i n nt h o

o G. D

Bebouwing Bestaande bebouwing

3

Nieuwe bebouwing Zonnepanelen

aat ustr

Boven de voorzieningen en in het meest zuidelijke blok is plek voor wonen. In totaal worden binnen het plangebied circa 135 woningen gerealiseerd. Het inspiratiemodel zoekt naar een balans tussen het aantal woningen, de voorzieningen, de parkeeroplossingen en de kwaliteit van de openbare ruimte, waarbij in een later stadium optimalisaties mogelijk zijn door alternatieve parkeeroplossingen of aanvullend beleid.

Bestaande boom

n rlaa

Luc

ey an L v s a

Wadi voor wateropvang

mee V er

Sint

in sple a c Lu

Groendak Vaste plantenborders en verblijfsplekken Dichtere vegetatie zones tegen tuinen

J an

en alternatieve verdeling van het programma, die in de verdere uitwerking kan worden onderzocht, is het verplaatsen van de Kruiskerk en het ‘huis van de wijk’ naar het noordelijke blok, direct grenzend aan het Permekepark. In dat scenario worden de supermarkten uit elkaar geplaatst een zogenoemd haltermodel. Hierdoor ontstaat een winkelroute langs de tussenliggende functies. In dat scenario is het ‘huis van de wijk’ met de Kruiskerk in het noordelijke blok ondergebracht, direct grenzend aan het Permekepark.

Daktuin

B Ter

Binnen het plangebied worden drie bouwblokken gerealiseerd die samen een mix van voorzieningen en woningen vormen. In het inspiratiemodel is ervoor gekozen de supermarkten – een fullservicesupermarkt en een kleinere complementaire supermarkt – in het noordelijk blok naast elkaar te positioneren, zodat faciliteiten zoals laden en lossen, kantines en koelinstallaties efficiënt gedeeld kunnen worden. De supermarkten zijn goed zichtbaar zijn vanaf de Jan Vermeerlaan. Rond het Sint Lucasplein en

langs de Anthonie van Dijckstraat zorgen kleinschalige winkels en horecagelegenheden voor een levendig straatbeeld. Op de kruising van de Anthonie van Dijckstraat en de Gerard Doustraat ligt het ‘huis van de wijk’ (maatschappelijke voorzieningen), waaronder een buurthuis en de Kruiskerk, met daarboven ruimten voor zorg- en welzijnsprofessionals. ard Ger

Op basis van de uitgangspunten en randvoorwaarden uit het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiemodel uitgewerkt. Het inspiratiemodel laat een verweving van stedelijke functies zien, waarbij wonen, winkelen, ontmoeten en maatschappelijke voorzieningen op vanzelfsprekende wijze samenkomen in balans met een goede bereikbaarheid, hoogwaardige openbare ruimte en voldoende aanbod aan parkeren. De indeling van de drie bouwblokken draagt bij aan een levendig en toekomstbestendig hart van de wijk. Het inspiratiemodel geeft een richting voor de verdere planuitwerking. Wijzigingen zijn mogelijk binnen de kaders van het stedenbouwkundig plan en mits deze bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

aat ustr d Do

1.2 Inspiratiemodel

Laangroen aan de Jan Vermeerlaan Parkgroen: open veld met parkbomen en bloeiende bomen als accent

at nckstra i l F t r e Gov

Entree voorzieningen Entree woningen

3 3 4 3

n terslaa j i e r F r eeste Burgem

Figuur 1.8: Inspiratiemodel

2. Introductie

8

2.1 Aanleiding en doelstelling

2.2 Betrokken partijen

2.3 Leeswijzer

Roosendaal is volop in ontwikkeling en heeft de ambitie om verder te groeien. Ten westen van het centrum verrijzen nieuwe ontwikkelingen in Spoor C, Stadsoevers en Westrand. Het winkelcentrum van Westrand speelt daarin een sleutelrol. Het zal uitgroeien tot het kloppend hart van de ontwikkelingen, met een vernieuwd winkelcentrum, supermarkten, maatschappelijke voorzieningen en nieuwe woningen. De nadruk ligt op het creëren van een plek waar oude en nieuwe buurtbewoners elkaar ontmoeten en zich betrokken en veilig voelen.

Het ontwikkelkader is tot stand gekomen in samenwerking met en na consultatie van diverse partijen. Het document is opgesteld door stedenbouwkundig bureau Urban Synergy in opdracht van de gemeente Roosendaal. Het planologisch bureau Miraf heeft input geleverd over de beleidsmatige haalbaarheid en werkt toe naar een wijziging van het Omgevingsplan. Het architectenbureau Mecanoo heeft geholpen bij de 3D-visualisaties en input gegeven op de beeldkwaliteit.

Het ontwikkelkader kent de volgende opbouw.

De gemeente Roosendaal werkt in het Nationaal Programma Roosendaal samen om de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare wijken van Roosendaal te verbeteren. Westrand is daarbij benoemd als een van de belangrijkste focusgebieden in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). In april 2024 is de gebiedsvisie Westrand vastgesteld door de gemeenteraad. Het hart van de wijk is een van de sleutellocaties binnen deze gebiedsvisie. Daarom is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten toegepast, zodat de gemeente regie kan voeren over deze locatie. Dit ontwikkelkader bouwt voort op de eerdere gebiedsvisie en vormt de opmaat naar de wijziging van het Omgevingsplan. In het ontwikkelkader worden de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het hart van de wijk vastgelegd. Het ontwikkelkader vormt de bijlage van het TAMOmgevingsplan en is daarmee verankerd in de omgevingsbesluiten van de gemeente.

Tijdens het proces is nauw samengewerkt met verschillende gemeentelijke domeinen en zijn externe partijen geconsulteerd, waaronder diverse supermarkten, huidige ondernemers en de Kruiskerk. Ter verificatie zijn marktconsultaties gehouden en is een DPO-onderzoek verricht. Op verschillende momenten zij ook bewoners uit de wijk betrokken via participatiebijeenkomsten. Tot slot zijn in aanloop naar de wijziging van het Omgevingsplan aanvullende onderzoeken verricht onder andere op het gebied van ecologie, mobiliteit, marktbehoefte, milieu-effecten en stikstof.

In het hoofdstuk ‘Opgave en ambitie’ worden de locatie geïntroduceerd, de relevante ruimtelijke beleidskaders behandeld en het doorlopen proces toegelicht. Het hoofdstuk sluit af met een uitwerking van de ambitie in vijf pijlers. Het hoofdstuk ‘Stedenbouwkundig plan’ beschrijft de uitgangspunten en richtlijnen voor de ruimtelijke opzet en inrichting van de gebouwde omgeving. Eerst komen de ruimtelijke dragers aan bod, gevolgd door de individuele thema’s: programma, bebouwing, ontsluiting en parkeren en toekomstbestendige ontwikkeling. Het hoofdstuk ’Beeldkwaliteitsplan’ gaat specifiek in op de kwaliteit van de bebouwing, met aandacht voor architectuur, gevels, plinten en materiaalgebruik. Het hoofdstuk ‘Toelichting van het inspiratiemodel’ toont een mogelijke uitwerking van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan en laat zien dat de beoogde ruimtelijke ontwikkeling haalbaar is. Tot slot bevat het document een financiële paragraaf en een ontwikkelstrategie ter onderbouwing van de realisatie.

9

3. Opgave en ambitie

3.1 Locatie Het plangebied ligt centraal in Westrand, een wijk die grenst aan de binnenstad en het stationsgebied. Het wordt begrensd door de Jan Vermeerlaan en het Jan van Eijckplein aan de oostzijde, het Lucasplein in het noorden en de Burgemeester Freijterslaan in het zuiden. Binnen dit gebied bevinden zich onder andere een supermarkt, de Rembrandtgalerij met winkels, een kerk, een buurthuis en enkele maatschappelijke voorzieningen. De Rembrandtgalerij, een winkelstrip uit de jaren ’60, vormt de kern van het gebied, maar mist momenteel de uitstraling en aantrekkingskracht van een volwaardig wijkcentrum. De opzet is introvert, met veel achterkanten gericht op het openbaar gebied.

Figuur 3.1: Positie hart van de Wijk (Google Maps, bewerking)

10

Het hart van de wijk is goed bereikbaar per auto, met verbindingen naar de snelweg, het centrum en andere stadsdelen. Tegelijkertijd zorgt deze goede ontsluiting voor veel doorgaand verkeer. De gebiedsvisie formuleert daarom de opgave om het wijkhart veiliger en beter toegankelijk te maken voor langzaam verkeer. Voor de herontwikkeling wordt alle bestaande bebouwing binnen de plangrenzen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Alleen op deze manier kan het wijkwinkelcentrum opnieuw worden geïntegreerd in het stedelijk weefsel. Kruiskerk en jong erfgoed De gemeenteraad heeft in juni 2025 unaniem de motie ‘Erfgoed zichtbaar houden op nieuwe plekken’ aangenomen, waarin is vastgelegd dat ook bij niet-beschermd erfgoed – zoals kerken, scholen en fabrieken – gestreefd wordt naar blijvende zichtbaarheid of herkenbaarheid van de geschiedenis op de plek zelf. De Kruiskerk behoort tot dit jong erfgoed en is een beeldbepalend voorbeeld van de wederopbouwperiode (1940-1965). Uit de pilotstudie blijkt dat het gebouw cultuurhistorische en architectuurhistorische waarde heeft, maar geen juridische bescherming geniet. Tegelijkertijd wegen de sociale en economische opgaven, de sociale veiligheidsaspecten en de uitgangspunten voor een nieuw, vitaal hart van de wijk zwaarder in de herontwikkeling.

Indien de Kruiskerk wordt gesloopt, dient de betekenis van deze plek zichtbaar te blijven in het nieuwe plan, bijvoorbeeld door het terugbrengen van kenmerkende elementen (zoals de naamletters, het glas-in-beton kunstwerk of de klokkentoren), aangevuld met maatregelen zoals een plaquette,

QR-code of verwijzende straatnaam. Zo wordt recht gedaan aan de motie én blijft de geschiedenis van de plek beleefbaar voor toekomstige generaties.

3.2 Ruimtelijke beleidskaders De hieronder genoemde ruimtelijke en gemeentelijke beleidsdocumenten hebben de basis gevormd voor de opgave in het hart van de wijk en hebben geleid tot het ontwikkelkader. Bij de uitvoering van de uiteindelijke ontwikkeling is het van belang dat de volgende beleidsstukken eveneens nagevolgd worden: Roosendaalse Maatlat, Water Riolerings Programma 2024-2027, Het Nieuwe Normaal, Visie Circulair Roosendaal, Uitvoeringsprogramma Circulaire Economie, Roosendaal Natuurstad gekeken te worden. Detailhandelsnota (2015) In de detailhandelsnota (2015) staat dat het aanbod in de dagelijkse sector iets lager is dan in referentiegemeenten, terwijl het aanbod in de nietdagelijkse sector juist iets hoger ligt. De focus ligt dan ook op behoud van dagelijkse voorzieningen, waarbij nabijheid belangrijk wordt geacht. De gemeente streeft een fijnmazige structuur na. De Rembrandtgalerij (Westrand) wordt specifiek in het beleid benoemd. Het centrum heeft de uitstraling van een buurtcentrum en biedt zowel dagelijkse als niet-dagelijkse voorzieningen. Ruimtelijk gezien is het centrum sterk verouderd en introvert.

Het centrum is duidelijk toe aan zowel een ruimtelijke als een functionele impuls. De Rembrandtgalerij is onderdeel van Het Hart van de Wijk. Met dit planvoornemen worden de doelen nagestreefd om voorzieningen te behouden en de ruimtelijke en functionele structuur te verbeteren. Daarbij is geen onderscheid gemaakt in dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen. In Hart van de Wijk is ruimte voor twee supermarkten, waarbij één van de twee supermarkten een full-servicesupermarkt is. Hiermee wordt het behoud van de dagelijkse voorzieningen in de wijk gestimuleerd. Woonagenda Roosendaal 2021-2025 De woonagenda heeft als doel te komen tot een aantrekkelijke woningmarkt, toegankelijk voor alle Roosendaalers, en aandacht voor alle inwoners en doelgroepen in het bijzonder. Naast voldoende (betaalbare) woningen zijn ook goede voorzieningen, een aantrekkelijke openbare ruimte en een veilige leefomgeving van groot belang. Om dit doel te bereiken wordt de komende jaren ingezet op differentiatie, doorstroming en duurzaamheid. Het uitgangspunt is dat de focus in eerste instantie ligt op inbreiding, transformatie en herstructurering. Door de enorme druk op de woningmarkt is het nodig om eerder en nieuw geplande woningbouw versneld tot ontwikkeling te brengen.

De woningvoorraad is 35.172 woningen (2020) en zal in 2040 gezien de groei van huishoudens toe moeten nemen naar 39.275 (woningbouwbehoefteprognose provincie 2020). De gemeente Roosendaal gebruikt dit prognosecijfer als basis voor het nieuwbouwprogramma. De

11

Opgave en ambitie

afgelopen jaren zijn er gemiddeld 200 woningen per jaar gebouwd. Met de actuele ontwikkelingen wil de gemeente de woningproductie in de komende jaren ruim verdubbelen. De gemeente Roosendaal heeft een aantal locaties als kansrijke woningbouw aangemerkt, waaronder het hart van Westrand. De locatie past daarmee binnen de Woonagenda als ontwikkellocatie voor woningbouw. Omgevingsvisie Roosendaal – De Verbonden Stad (2022) Roosendaal heeft de ambitie zich de komende 10 tot 15 jaar verder te ontwikkelen tot een ‘Verbonden stad’. Daarbij zijn stad en dorpen goed met elkaar verbonden. Roosendaal richt zich daarbij op de fysieke infrastructuur binnen de gemeente en regio, zoals het verbeteren van autowegen, het trein- en openbaar vervoersnetwerk, en veilige fiets- en wandelpaden ter bevordering van duurzame mobiliteit, evenals groene verbindingen, zoals parken en ecologische corridors, die de stad verbinden met het omliggende landschap. Westrand staat beschreven als een van de structurele en bekende wateroverlastlocaties. Ook is vermeld dat het DER (Duurzaam Energiebedrijf Roosendaal) in samenwerking met de afvalverbranding van SUEZ een warmtenet realiseert in de wijk. Gebiedsvisie Westrand (2024) De gebiedsvisie voor de Westrand is gericht op het verbeteren van de leefbaarheid, op duurzaamheid en sociale samenhang in de wijk.

De belangrijkste voorgestelde ontwikkelingen zijn in deze visie samengevat onder drie speerpunten; Fijn (t)huis, Geef de wijk een kloppend hart en Investeren in toekomstige generaties. Met name het tweede speerpunt vormt de basis van de herontwikkeling van de Rembrandtgalerij en het Lucasplein. Bij een wijk om trots op te zijn hoort

een aantrekkelijk, vitaal en veilig wijkhart. Het centrale gebied rondom de Rembrandtgalerij, Lucasplein tot aan het Permekeplein vormt het voorzieningengebied voor de gehele Westrand inclusief de nieuwe ontwikkelingen in Stadsoevers en Spoor C. Het huidige centrum is toe aan een ruimtelijke en functionele impuls. Het kloppend hart biedt straks een divers en aantrekkelijke aanbod dat zowel in kwalitatief als kwantitatief aansluit op behoefte van de huidige en toekomstige bewoners en bezoekers. Het hart van Westrand is dan ook aangewezen als sleutellocatie en staat in nauwe relatie tot de structuurdrager ‘centrale as’ met de fietsverbinding en het park. In de gebiedsvisie is een aanzet gedaan tot de nadere uitwerking van het hart van de wijk. Zo is opgenomen dat het centrumgebied een ruimtelijke en functionele impuls krijgt. In plaats van een introvert en verscholen gebied keert het centrum zich om. Het centrum heeft een alzijdig karakter en is naar buiten gekeerd met levendige plinten. Het Lucasplein wordt het nieuwe middelpunt van de wijk. In het buurtcentrum 2.0 komen jong en oud samen. Er is specifiek aandacht voor een ontmoetingsplek voor jongeren binnen het centrumgebied. Naast de kwalitatieve doelen zijn ook kwantitatieve richtlijnen opgenomen, zoals het metrage aan voorzieningen en het aantal te realiseren woningen.

Dit is het vertrekpunt geweest voor de ontwikkeling van het hart van Westrand. In dit ontwikkelkader zijn de plannen verder uitgewerkt.

mobiliteit en economie samenkomen. De gemeente wil niet alleen voldoen aan de toenemende vraag naar woningen en voorzieningen, maar ook een hogere levenskwaliteit realiseren en staat daarmee voor de volgende opgaven: ruimtelijke indeling, woningnood, sociale ontwikkeling, duurzaamheid & klimaat, mobiliteit en economie & onderwijs. Het hart van Westrand wordt ontwikkeld met een toekomstbestendige en hoogwaardige inrichting, afgestemd op de wensen van vandaag en morgen. Deze opgaven worden eveneens behandeld in dit ontwikkelkader. In boek 6 ‘de gebiedspaspoorten’ komt Westrand bovendien specifiek aan bod. Er is behoefte aan een veiligere leefomgeving, meer sociale cohesie, verbeterde fiets- en voetpaden, goed onderhouden buitenruimte, beter openbaar vervoer en een gerichte aanpak van dakloosheid, verkamering en verloedering. Verdichting vindt voornamelijk plaats door inbreiding en juist daarom wordt ingezet op een kwalitatief betere openbare ruimte met groene, aantrekkelijke wandelroutes die het buurtgroen en de parken verbinden. Straatprofielen worden omgevormd tot linten voor langzaam verkeer en barrières worden overbrugd. Er wordt onderzocht of woningen kunnen worden aangesloten op het warmtenet om de wijk verder te verduurzamen.

Kwaliteitssprong Roosendaal RSD40 (2025) Roosendaal staat voor een ingrijpende kwalitatieve transformatie naar een centrumgemeente met 100.000 inwoners, waarbij ruimte, natuur,

Figuur 3.2: De drie speerpunten uit gebiedsvisie Westrand 2024

Opgave en ambitie

Het wijkcentrum vormt een belangrijk speerpunt: de Rembrandtgalerij wordt gesloopt en herontwikkeld om de structurele leegstand en verloedering aan te pakken. De combinatie van maatschappelijke en commerciële functies geeft het centrum een nieuwe impuls. Er is aangegeven dat er ruimte is

Hart van de wijk, centrum met maatschappelijke commerciële voorzieningen Scholencampus Concrete ontwikkellocaties woningbouw Zoekgebied herstructurering en verdichting Wijkpark ontmoeten en verblijven

voor woningen op en rondom het wijkcentrum in combinatie met een mobiliteitshub. De mobiliteitshub voorziet in geclusterd parkeren, deelmobiliteit het liefst met aanvullende voorzieningen zoals een fietsenmaker, pakketmuur en wasserette.

3.3 Proces en betrokkenheid

Veilig en aantrekkelijk wijkwinkelcentrum

Er wordt al geruime tijd gewerkt aan plannen voor de herontwikkeling van het hart van de wijk Westrand. Tijdens een iteratief proces van rekenen en tekenen zijn verschillende ruimtelijke modellen opgesteld. Gedurende het proces is input verzameld voor de uitgangspunten van het wijkcentrum. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met specialisten, marktpartijen, ondernemers in het gebied en omwonenden. Via de projectwebsite van de gemeente zijn de getoonde posters en de participatieverslagen te vinden. Tijdens de gesprekken kwamen drie hoofdthema’s naar voren:

Alle partijen geven aan dat veiligheid een van de belangrijkste thema’s is voor het wijkwinkelcentrum. Dit is ingegeven door zowel het college en de marktconsultatie als door bestaande ondernemers en bewoners. Het bestaande winkelcentrum is steeds meer in verval en veel mensen voelen zich er niet veilig. Daarom zijn een kwalitatieve openbare ruimte, hoge beeldkwaliteit en voldoende sociale veiligheid gewenst, gerealiseerd door een mix van voorzieningen en woningen.

Centrale ontmoetingsplaats Energieke en veerkrachtige buurten Westrandpark met ruimte voor natuur en water Fietsroutes Snelfietsroute

Behoud groene buffer aan de Jan Vermeerlaan Behoud bomen in de hoofdstructuur waar mogelijk (domein milieu en

(domein stedenbouw gemeente)

stedenbouw gemeente)

Wandelroutes

Stedenbouwkundig (hoogte) accent in lijn met de Wethouder Lanenstraat vanuit Stadsoevers (domein stedenbouw gemeente)

Woningen boven voorzieningen voor een continue mate van levendigheid en voorzien in de woningbehoefte van Roosendaal (domein sociaal en wonen gemeente)

Veilige voetgangersoversteek Hoofdroute auto Collectieve parkeervoorziening

Een kwalitatieve openbare ruimte met levendig plein en ruimte voor ontmoeten en verblijven (domein stedenbouw en milieu gemeente, marktconsultatie)

Diverse mix aan woningen (domein wonen gemeente)

Figuur 3.3: Plankaart gebiedsvisie Westrand 2024

Figuur 3.4: Participatie-uitkomsten: veilig en aantrekkelijk wijkwinkelcentrum

12

13

Opgave en ambitie

Comfortabel winkelcentrum De gesprekken met huidige en potentiële ondernemers, de marktconsultaties en het DPOonderzoek hebben ingegeven dat het winkelcentrum comfortabel en goed toegankelijk moet zijn. Dit betekent dat zowel de wijkbewoners als mensen uit de omgeving er makkelijk moeten kunnen komen. Het winkelcentrum moet goed zichtbaar zijn vanaf de Jan Vermeerlaan en de parkeerplaatsen voor voorzieningen bevinden zich bij voorkeur op maaiveld. Ook wordt aangegeven dat er gezocht moet worden naar een juiste balans in metrages voor

de verschillende functies: supermarkten, overige commerciële voorzieningen en maatschappelijke functies en parkeren, zodat qua maat en schaal aansluit op de bestaande wijk.

Voorzieningen die aansluiten op de wijk Tijdens de participatie is met bewoners en belanghebbenden gesproken over de gewenste invulling van zowel het wijkcentrum als het aangrenzende park. Er is behoefte aan een grotere en/of extra supermarkt en het behoud van bestaande voorzieningen zoals de kapper, bakker en slager. Daarnaast is de wens uitgesproken om ontbrekende functies toe te voegen, zoals een drogist, speciaalzaken, gemaks-horeca en discountwinkels. Ook is belangstelling getoond voor maatschappelijke en sociale activiteiten, waaronder sport en bewegen,

Twee supermarkten (waarvan één full-service- en één kleinere complementaire supermarkt) voor een grotere toestroom (DPO onderzoek

Maaiveld parkeren bij de (supermarkt)voorzieningen voor een toegankelijk, betaalbaar en goedwerkend wijkcentrum (domein economie gemeente, supermarkten, DPO onderzoek Sweco, marktconsultatie)

creatieve workshops, ruil- en weggeefinitiatieven, kook- en eetactiviteiten, buurtverhalen, muziekavonden, taalondersteuning en educatie. Voor het park is de wens uitgesproken voor een gevarieerde inrichting met ruimte voor avontuurlijk spelen en een sportveldje. Dicht bij het winkelcentrum is ruimte gewenst voor evenementen, zoals markten en theatervoorstellingen, en voor diverse zit- en ontmoetingsplekken.

Sweco, domein economie gemeente, supermarkten, participatie WeetKeet)zoals drogist, bloemenwinkel, kaasboer, frietzaak en discounterwinkels (participatie WeetKeet)

Een zichtbaar wijkwinkelcentrum vanaf de Jan Vermeerlaan (participatie

huidige ondernemers, supermarkten, domein stedenbouw gemeente)

Effectieve inrit tot het wijkwinkelcentrum

(domein verkeer gemeente, supermarkten)

Ruimte voor fietsparkeren dicht bij de voorzieningen (domein verkeer gemeente, supermarkten)

Behoud van huidige voorzieningen zoals kapper, bakker en slager en aanvullen met ontbrekende voorzieningen zoals drogist, bloemenwinkel, kaasboer, frietzaak en discounterwinkels (participatie WeetKeet) Ruimte voor evenementen en voldoende zit- en ontmoetmogelijkheden op het plein (participatie WeetKeet)

Inpandige oplossing voor laden en lossen (domein stedenbouw gemeente)

Goede fietsverbinding van de Wethouder Lanenstraat naar de Anthonie van Dijckstraat (domein stedenbouw en verkeer gemeente)

Sport en spel in het park (participatie WeetKeet)

Minimaal behoud metrage overige voorzieningen en mogelijkheden voor huidige ondernemers om terug te keren (domein economie gemeente, DPO

Een laagdrempelig en inclusief ontmoetings-/inloophuis (sociaal domein gemeente, Kruiskerk Protestantse Gemeente Roosendaal)

onderzoek Sweco, participatie ondernemers)

Afremmen autoverkeer op de Anthonie van Dijckstraat en verbeteren oversteekbaarheid

In de luwte ruimte voor voorzieningen die minder in de loop hoeven te liggen (participatie ondernemers)

(participatie WeetKeet)

Figuur 3.5: Participatie-uitkomsten: comfortabel winkelcentrum

Figuur 3.6: Participatie-uitkomsten: voorzieningen die aansluiten op de wijk

Opgave en ambitie

2024

2025

2026 Input ophalen aan de hand van de maquette

Droompark knutselen op basisschool de Appel

Informeren en consulteren bij de WeetKeet

December 2023 April 2024 Wet Gebiedsvisie Voorkeursrecht Westrand Gemeenten vastgesteld opgelegd door gemeenteraad

November 2025 Ontwikkelkader gereed en voorleggen aan gemeenteraad

REKENEN & TEKENEN AAN HET HART VAN WESTRAND Oktober 2024 Uitgangspunten ophalen bij de verschillende domeinen binnen de gemeente (sociaal, stedenbouw, milieu en groen, duurzaamheid, verkeer, economie, wonen)

Juli - augustus 2025 Marktconsultatie Mei 2025 Werksessie supermarkten (AH, Jumbo, Lidl, Nettorama)

Maart 2025 Participatie met zittende ondernemers: input ophalen op eerste ontwerpgedachtegangen Maart 2025 Voorleggen voorkeursmodel bij de verschillende domeinen binnen de gemeente

Figuur 3.7: Tijdlijn proces Hart van Westrand

Juni 2025 Presentatie college

Juni 2025 Afstemming Kruiskerk (Protestantse Gemeente Roosendaal)

Juli - oktober 2025 DPO onderzoek door SWECO

September 2025 Participatie WeetKeet met buurt: ophalen wensen voorzieningen en ontwerp Permekepark

Oktober 2025 Presentatie college

Oktober 2025 Voorleggen voorkeursmodel en ontwikkelkader bij de verschillende domeinen binnen de gemeente

November 2025 Participatie met zittende ondernemers en buurt: voorleggen ontwikkelkader en wijziging omgevingsplan en input ophalen invulling speelplekken Permekepark

Februari 2026 Concept wijziging Omgevingsplan voorleggen aan college

14

15

Opgave en ambitie

3.4 Ambitie

Kloppend hart van en voor de wijk Een wijkcentrum voor de buurt

De wijk Westrand wordt gekenmerkt door veel groen, verouderde bebouwing en achterstallig onderhoud. In de gebiedsvisie is het gebied reeds aangeduid als sleutelproject voor de ontwikkeling van de gehele wijk. Op basis van gesprekken met ondernemers, bewoners, supermarkten en andere partijen, zijn de uitgangspunten uit de gebiedsvisie vertaald naar enkele pijlers voor het gebied. In het nieuwe hart van Westrand staat kwaliteit centraal. Het hoofddoel is het realiseren van een centrum dat goed functioneert voor de buurt. Het plangebied is compact en vraagt om een zorgvuldige invulling binnen de beschikbare ruimte. Dit standpunt wordt ondersteund door het DPO-onderzoek, de marktconsultatie, de financiële haalbaarheidsanalyse en het stikstofonderzoek. De ambitie is vertaald in vijf pijlers die richting geven aan de beoogde kwaliteit.

• De wijk transformeert van een introvert en gesloten gebied naar een open en transparant centrum. • Een uitnodigend en laagdrempelig wijkcentrum (transparant en aantrekkelijk aan het park gelegen) dat bewoners met elkaar verbindt. • Een veelzijdig aanbod van activiteiten voor iedereen, van kook- of eetactiviteiten, creatieve workshops, sport of beweging, taal of educatie, ruil- of weggeefinitiatieven, buurtverhalen of muziekavonden, Repair Café en vraagbakens op het gebied van energie, schulden etc.

Figuur 3.8: Kloppend hart van en voor de wijk

• Het vergroten van de verblijfskwaliteit, passend bij de centrumfunctie, versterkt de leefbaarheid in de hele wijk. • Een sterke identiteit: een wijk waar bewoners trots op zijn.

Opgave en ambitie

De openbare ruimte als drager voor het wijkleven De buitenruimte als motor voor identiteit, sociale cohesie en toekomstbestendigheid • Een groene en functionele openbare ruimte die uitnodigt tot spelen, ontmoeten en ontspannen. • Ruimte voor buurtactiviteiten zoals markten, feesten en kleinschalige evenementen die sociale cohesie versterken.

• Voldoende kwalitatieve verblijfsruimte bieden in een gebied dat verdicht wordt. Dit draagt bij aan een gezonde leefomgeving en creëert mogelijkheden voor rust en ontspanning. • Toekomstbestendig: hoogwaardige, klimaatadaptieve, natuurinclusieve en fijnstof reducerende inrichting

Een veilig en toegankelijk wijkcentrum Een zichtbaar hart dat goed aansluit op Westrand

• Transparante, levendige, zichtbare plinten en entrees voor een uitnodigende uitstraling.

• De nieuwe bouwblokken sluiten aan op structuur van de wijk in bouwvlak en hoogte.

• Veilige en toegankelijke routes naar het wijkcentrum voor voetgangers, fietsers en autogebruikers. Door voorzieningen zoveel mogelijk lopend of fietsend bereikbaar te maken, worden bewoners minder afhankelijk van de auto. Een goede inpassing in het stedelijk weefsel is daarbij essentieel om het wijkcentrum beter te verbinden met de omliggende buurten.

• Van een naar binnen gekeerd centrum, naar een naar buiten gekeerd centrum.

• Een plek voor iedereen (van jong tot oud, van inwoners met en zonder migratieachtergrond, van gevestigden tot nieuwkomers).

• 24/7 levendigheid door combinatie van maatschappelijke, commerciële voorzieningen en woningen. De voortdurende aanwezigheid van ogen op de straat draagt bij aan de sociale veiligheid voor jong en oud.

Figuur 3.9: De openbare ruimte als drager voor het wijkleven

Figuur 3.10: Een veilig en toegankelijk wijkcentrum

• Integreren van een gezonde en veilige leefomgeving

16

17

Opgave en ambitie

Sterk voorzieningencluster voor Westrand Divers en aantrekkelijk aanbod • Een volledig aanbod voor de buurt en de nieuwe aanwas (ontwikkellocaties, Stadsoevers, Spoor C, Centrum West). • Ruimte voor een full-service supermarkt, complementaire supermarkt, overige detailhandel, horeca, persoonlijke dienstverlening en kleinschalig werken. De omvang en samenstelling sluiten aan bij de schaal van de wijk en de omliggende delen van Roosendaal.

Figuur 3.11: Sterk voorzieningencluster voor Westrand

• Een inclusieve mix van voorzieningen voor uiteenlopende doelgroepen: divers in aanbod, aanvullend in functie en uitnodigend voor iedereen. • Combinatie van bestaande ondernemers met nieuwe bedrijvigheid. • Parkeren voor auto’s en fietsen vindt primair op maaiveld plaats, met aanvullende oplossingen waar nodig en voorzieningen voor deelmobiliteit en oplaadpunten.

Wonen op maat Diversificatie van de woningvoorraad

• Een betaalbare en prettige woonomgeving met een intiem en menselijk karakter.

• Het toevoegen van nieuwe woningen die inspelen op de groeiopgave van Roosendaal.

• Duurzaam en toekomstbestendig gebouwd, met aandacht voor betaalbaarheid en woonkwaliteit.

• Variatie en differentiatie ten opzichte van de huidige woningvoorraad, passend bij verschillende levensfasen en doelgroepen.

• Woningen en voorziening zijn toekomstig aanpasbaar aan nieuwe behoeften en bewoners.

• Combinatie van wonen met voorzieningen draagt bij aan een levendig en gemengd wijkcentrum.

Figuur 3.12: Wonen op maat

4. Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan beschrijft de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ruimtelijk opzet en de inrichting van de gebouwde omgeving. Eerst komen de ruimtelijke dragers van het stedenbouwkundig plan aan bod. Vervolgens wordt ingegaan op de thema’s: programma, bebouwing, ontsluiting en parkeren, toekomstbestendige ontwikkeling.

4.1 Ruimtelijke dragers stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan is opgebouwd rond een aantal ruimtelijke dragers die het hart van de wijk verbinden met het omliggende stedelijk weefsel. Deze dragers zorgen ervoor dat het gebied goed toegankelijk en zichtbaar is en dragen bij aan de identiteit en levendigheid van de wijk.

18

1. Hoofdadres aan de Jan Vermeerlaan

2. Fietsstraat als identiteitsdrager

Het huidige introverte winkelcentrum keert zich naar buiten en krijgt een nieuw gezicht aan de Jan Vermeerlaan. Het centrum van de wijk is vanaf deze locatie goed zichtbaar en presenteert zich nadrukkelijk aan de stad en voorbijgangers. Via de doorsteek bij de Anthonie van Dijckstraat ontstaat een aantrekkelijk zicht op de winkels, het Permekepark en het Permekeplein. De Jan Vermeerlaan fungeert als belangrijkste ontsluiting van het gebied voor de auto met toegangen via de Anthonie Dijckstraat en Lucasplein naar de bezoekersparkeerplaatsen. Aan de Jan Vermeerlaan bevinden zich de grotere voorzieningen zoals supermarkt.

De centrale fietsstraat vormt een belangrijke as binnen de ontwikkeling en is rechtstreeks afgeleid uit de gebiedsvisie. Deze route verbindt alle deelgebieden van Westrand met elkaar met een veilige, doorgaande fietsverbinding. De straat is levendig dankzij de aanwezigheid van winkels aan beide zijden en de groene inrichting, brede stoepen en voldoende ruimte voor fietsparkeren. De fietsstraat draagt sterk bij aan de herkenbaarheid en beleving van het gebied.

Figuur 4.1: Hoofdadres aan de Jan Vermeerlaan

Figuur 4.2: Fietsstraat als identiteitsdrager

19

Stedenbouwkundig plan

3. Centraal Sint Lucasplein: ruimte voor ontmoeting en ontspanning Aan de westzijde van het winkelcentrum, op de overgang naar het Permekepark, ligt het centrale plein. Dit plein is ontworpen als een intieme ontmoetingsplek waar bewoners kunnen ontspannen en samenkomen. Om levendigheid te waarborgen en een echte ontmoetingsplek te creëren, is het noodzakelijk om aan het plein en de fietsstraat de belangrijkste publieke en commerciële functies te concentreren. Winkels, horeca en het huis van de wijk en de Kruiskerk zijn rondom het plein gesitueerd en maken actief gebruik van de openbare ruimte voor hun activiteiten. Het plein biedt ruimte voor evenementen, markten en andere sociale voorzieningen en is volledig autovrij, wat bijdraagt aan de kwaliteit van verblijf.

Figuur 4.3: Centraal Sint Lucasplein: ruimte voor ontmoeting en ontspanning

4. Zachte westelijke rand Langs de gehele westrand sluit de herontwikkeling aan op de bestaande woongebieden. Deze overgang is zorgvuldig vormgegeven en waar mogelijk worden nieuwe woonfuncties toegevoegd om de aansluiting te verzachten. In dit deel van het gebied is ook een tweede cluster van parkeerplaatsen voorzien, bedoeld voor bezoekers van de overige winkels. Dit helpt om parkeerdruk in de omliggende straten te beperken. De bestaande woningen blijven goed bereikbaar en functies zoals laden, lossen en keren worden op een groene en zorgvuldige manier ingepast in het ontwerp.

Figuur 4.4: Zachte westelijke rand

4.2 Programma

zoals een afhaalchinees, snackbar, ijssalon en donergrill of pizzeria met enkele zitplaatsen buiten.

Het nieuwe hart van Westrand heeft een divers en aantrekkelijk aanbod en sluit daarmee in kwalitatieve en kwantitatieve zin aan op de behoefte van huidige en toekomstige bewoners. Binnen het plangebied is ruimte voorzien voor supermarkten, overige detailhandel en publieke voorzieningen. Hieronder wordt het programma uiteengezet.

Programma:

4.2.1 Supermarkten en overig commercieel aanbod

• Full service supermarkt van ca. 1.800-2.000 m² BVO • Complementaire supermarkt van ca. 1.000-1.200 m² BVO • Ondersteunend commercieel aanbod en horeca (ca. 1.900 tot 2.100 m² BVO)

Momenteel zit er in het hart van de wijk een kleine Jumbo en een Poolse supermarkt. Gekeken naar de distributieve mogelijkheden, ruimtelijke inpasbaarheid, verdringingseffecten én het inwonerpotentieel naar de toekomst is het advies slechts één full service supermarkt te realiseren met mogelijkheden voor het verder versterken van het winkelcluster met een tweede complementaire supermarkt (DPO onderzoek van Sweco). Voor het overige commercieel aanbod wordt de omvang van het huidige aanbod behouden (DPO onderzoek van Sweco). Dit komt neer op circa 2.000 m² BVO. Dit commercieel aanbod kan bestaan uit dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen, horeca en dienstverlening. Uit de participatie blijkt dat de bestaande kapper, bakker, slager en afhaalchinees veel bezochte en gewaardeerde voorzieningen zijn. Bewoners geven daarnaast aan behoefte te hebben aan aanvullende functies zoals een drogist, bloemenwinkel, kaasboer, frietzaak en discounterwinkels. De horecavoorzieningen zullen voornamelijk bestaan uit kleinschalige eetgelegenheden

Figuur 4.5: Groeiende aantrekkingskracht Hart van Westrand door naastgelegen ontwikkelingen

Stedenbouwkundig plan

4.2.2 Maatschappelijke voorziening De maatschappelijke voorziening vormt het kloppend hart van en voor de wijk: een buurtcentrum 2.0 dat een thuis biedt voor alle inwoners. Hier krijgen bewoners en zorg- en welzijnsprofessionals samen een plek, waar zij in samenwerking met andere sociale dragers in de wijk, zoals de scholen, SDW Dagcentrum De Plataan en Woonzorgcentrum St Elisabeth, verbinding leggen tussen verschillende doelgroepen. Daarbij wordt ingezet op community building en het opbouwen van een sterke infrastructuur van maatschappelijke dienstverlening. Het uitgangspunt is

om voor te bouwen op het huidig gebruik, met ruimte voor ontmoeting van verschillende doelgroepen, een inloopspreekuur, werkplekken voor zorg- en welzijnsprofessionals, aangevuld met ruimte voor buurtevenementen. Dit is een basis voor het verder uitbouwen van nieuwe activiteiten, waarbij het initiatief voornamelijk bij bewoners en de buurt ligt. Uit de participatie is naar voren gekomen dat er behoefte is naar sport- en beweegactiviteiten, creatieve workshops en ruil- of weggeefinitiatieven.

Om het buurtcentrum 2.0 te kunnen huisvesten, is er behoefte aan een publieke voorziening van minimaal 2.250 m² BVO. Daarvan is minimaal 750 m² gereserveerd voor het buurthuis met ontmoetingsfuncties en 750 m² voor zorg- en welzijnsprofessionals. Binnen dit programma is ook ruimte voor de Kruiskerk.

Grenswaarden 2026 Verhouding in (te actualiseren het Hart van bij verdere Westrand concretisering van de ontwikkeling)

WESTRAND 2030

Sociaal segment

tot €900,07 per maand

20% (min.)

Betaalbaar segment

Huur:

tussen €900,08 en €1.184,82 per maand Koop: tot € 405.000

60%

Vrije sector

Huur:

€1.184,83 of hoger per maand

20% (max.)

Huur:

OP NAAR EEN KANSRIJK EN COMPLEET WESTRAND

Figuur 4.6: Buurtcentrum 2.0 (beeld door Gemeente Roosendaal)

Figuur 4.7: Tabel verhouding woningsegmenten (op basis van de wet betaalbare huur)

4.2.3 Woningen Westrand draagt bij aan de woningbouwopgave van de stad door ruimte te bieden aan doorstromers, senioren, starters. Het toevoegen van woningen, naast voorzieningen, zorgt bovendien voor meer sociale controle en meer levendigheid doordat er 24 uur per dag, 7 dagen per week activiteit is, wat bijdraagt aan een grotere sociale veiligheid en een prettiger woonklimaat. De nieuwe woningvoorraad krijgt een evenwichtige opbouw met 20 procent sociale woningen, 60 procent betaalbare woningen en 20 procent in de vrije sector. Dit percentage geldt voor alle nieuw toe te voegen woningen. Hiermee ontstaat in Westrand als totaal een betere balans. Voorwaarde is dat gewaarborgd wordt dat in de gehele wijk 30 procent van de woningen tot het sociale segment blijft behoren. De nieuwbouw bestaat hoofdzakelijk uit appartementen. Het merendeel van de woningen zal huur zijn, maar in het betaalbare segment zijn ook koopwoningen mogelijk. De oorspronkelijke gebiedsvisie ging uit van 100 tot 200 woningen, maar uit de nadere uitwerking is gebleken dat 150 woningen het maximaal haalbare is in relatie tot het gewenste programma aan voorzieningen, de bouwhoogte en het benodigde aantal parkeerplekken. Om de transformatie mogelijk te maken, zullen ongeveer 29 woningen moeten worden gesloopt. Netto kunnen er daarom rond de 121 woningen gerealiseerd worden.

20

21

Stedenbouwkundig plan

1

aan

2

Sint lein asp Luc

t traa ous

t traa ous

G. D

Anth

Blok 3 begeleidt de hoek van de Govert Flinckstraat en Gerard Doustraat. Het L-vormig bouwvolume rondt samen met de bestaande rijwoningen aan Paulus Potterstraat en het appartementengebouw aan Burgemeester Freijterslaan het bouwblok af.

rl mee

aan

G. D

Blok 1 is het meest noordelijke en tevens het grootste kstraat bouwblok. Dit blok heeft een gezicht aan de Jan an Dijc v ie n o 2 Anth Blok Vermeerlaan waar het winkelcentrum zich presenteert aan bezoekers en voorbijgangers. Het bouwvlak heeft een maximale bouwgrens tot aan de roolijn van de traat Flincks Govert bestaande bebouwing aan de Jan Vermeerlaan aan de Blok 3 oostzijde. Aan de noordzijde een grens parallel aan het Lucasplein op voldoende afstand van de weg om de bomen te behouden. Aan de westzijde bepaalt het centrale ontmoetingsplein de bebouwingsgrenzen. Aan west- en zuidzijde ligt de bebouwing tegen de Figuur 4.8: Stedenbouwkundig plan: Bouwblokken laan s maximale grens. Aan de andere zijden kan in de r e t ij e Fr eester Burgem uitwerking de optimale balans tussen ruimte voor parkeren en ruimte voor bebouwing gezocht worden.

in sple

Ver

rl mee

1

S

uca int L

Jan

Ver

Blok

Blok 2 wordt rondom het bestaande appartementengebouw van Alwel aan de Jan Vermeerlaan gepositioneerd. Het bouwblok vormt aat nstr zowel een wand van het centrale plein als een e d ey an L v s a nieuwe gevel aan de Govert Flinckstraat. Met de Luc positionering van het bouwblok is afstand gecreëerd tot de naastgelegen bestaande rijwoningen. Aan de binnenzijde blijft ruimte over om te voorzien in de parkeeropgave voor de bovenliggende woningen en ark k ep e m een deel van de winkelvoorzieningen en ook laden en Per straat lossen. n Dijck a v ie n o

a at ustr

lein

Sint lein asp Luc

a rk ekep m r Pe

S

sp uca L t in

Jan

a at ustr

Het stedenbouwkundig plan voor het hart van de aat nstr e d Ley wijk bestaat uit drie bouwblokken met elk een eigen van s a Luc relatie met de omgeving. De nieuwe bouwblokken zijn zodanig gepositioneerd dat ze bijdragen aan een zichtbaar en naar buiten gericht wijkcentrum, met voldoende sociaal toezicht voor een veilige omgeving.

d Do

d Do

ar Ger

ar Ger

4.3 Bebouwing

at

tra Flincks Govert

Supermarkt Winkels Horeca Overige dienstverlening Supermarkt Supermarkt

Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen an la s r e t ij Fre eester Wonen Winkels Burgem Winkels Wonen Uitwisselbaar programma Horeca Horeca Uitwisselbaar programma Overige dienstverlening Overige dienstverlening

Maatschappelijke voorzieningen Wonen Uitwisselbaar programma

Figuur 4.9: Stedenbouwkundig plan: Programma

Stedenbouwkundig plan

4.3.1 Positionering voorzieningen Op de begane grond van blok 1 en 2 is zo veel mogelijk ruimte voor supermark, maatschappelijke voorzieningen en winkels. De plinten hebben daar een hogere verdiepingshoogte zodat ook als ze niet gevuld worden met voorzieningen wel zo flexibel zijn om dat later mogelijk te maken. Vanaf de eerste verdieping is ruimte voor wonen en/of maatschappelijke functies. De woningen en eventuele functies op verdiepingen worden op maaiveld ontsloten zodat er levendigheid op straat ontstaat. De entrees vormen markante plekken in de plint en zijn duidelijk afleesbaar. Gekoppeld aan de entrees liggen ook de collectieve fietsenberging op de begane grond. De individuele bergingen worden op de verdiepingen bij de woningen gerealiseerd om dichte plinten te voorkomen. In blok 3 zijn naast maatschappelijke voorzieningen en ruimte voor ondernemerschap (kantoren) ook woningen op de begane grond toegestaan. Hier is een mogelijkheid voor grondgebonden woningen, beneden-bovenwoningen of portiekwoningen, om een kleinschalige en gevarieerde woonomgeving te realiseren. Binnen het stedenbouwkundig plan is enige ruimte om te schuiven met de locaties van de voorzieningen. Sommige voorzieningen liggen vast, zoals de full service supermarkt, die vanwege het grote vloeroppervlak in blok 1 moet worden gerealiseerd. De supermarkt bevindt zich op de begane grond.

Benodigde kantoor- en kantinevoorzieningen behorende bij de supermarkt liggen bij voorkeur op de eerste verdieping.

Aan de Anthonie van Dijckstraat en het Sint Lucasplein is ruimte voor overige commercieel aanbod, maatschappelijke voorzieningen dienstverlening. Deze locaties zijn geschikt voor kleinere winkels en aan het plein is een horecagelegenheid wenselijk. Hier kan bijvoorbeeld ook een foodcorner van een supermarkt komen. De zuidzijde van het plangebied is geschikt voor woningen en dienstverlening die niet in de loop hoeven te liggen. Hierbij kan gedacht worden aan afhaalhoreca, speciaalzaken en kantoorplekken. De positie van de complementaire supermarkt en de maatschappelijke voorziening kunnen in de verdere uitwerking zowel in blok 1 als in blok 2 worden gesitueerd. 4.3.2 Bouwlagen en zichtlijnen In de bijbehorende kaart zijn de maximale bouwlagen per blok aangegeven, zodat de nieuwe bebouwing goed aansluit op de schaal van de bestaande omgeving. Over het algemeen geldt een maximale basishoogte van drie bouwlagen en een minimale hoogte van twee bouwlagen. Blok 1 vormt hierop een uitzondering en krijgt een stedelijker karakter met een basishoogte van vier lagen, vanwege de zichtbaarheid en prominente ligging aan de zijde van de Jan Vermeerlaan en het Permekepark. De bouwblokken hebben minimaal twee bouwlagen zodat er altijd woningen boven voorzieningen zitten. Bovendien zorgt het voor een samenhangend en stedelijk straatbeeld.

Ter hoogte van parkeren op het dak of daktuinen kan de tweede laag ook gedeeltelijk uitgevoerd worden als schijngevel.

Binnen het plangebied kunnen op strategische plekken hoogteaccenten worden toegepast om aan te sluiten op belangrijke zichtlijnen of prominente punten te markeren. • Verplicht accent van maximaal 6 lagen in lijn met de Wethouder Lanenstraat (blok 1). Waar de andere accenten optioneel zijn, is een stedenbouwkundig accent in lijn met de Wethouder Lanenstraat als entree vanuit Stadsoevers nadrukkelijk gewenst. Het hoogteaccent is in het midden van het profiel gepositioneerd en verspringt minstens één bouwlaag. Er moet nog gezocht worden naar de juiste hoogte breedte verhouding, zodat het accent een slanke en evenwichtige uitstraling behoudt. Het accent mag nooit breder dan 22,5 meter zijn. • Accent van 4 en 5 lagen op de hoek van het Sint Lucasplein (blok 1 en 2) om het plein te omsluiten. • Accent van 4 lagen op de hoek in belangrijke zichtlijnen vanaf de Burgemeester Freijterslaan en de Gerard Doustraat (blok 2, 3)

De bouwblokken hebben platte daken. Alleen eventuele beneden-bovenwoningen en grondgebonden woningen die mogelijk zijn in blok 3 mogen worden voorzien van een kap. Binnen de verschillende bouwblokken worden subtiele hoogteverschillen in dakranden toegepast om variatie in schaal en ritme te creëren. In het hoofdstuk beeldkwaliteit ‘plinten en gevels’ is dit verder uitgewerkt.

3

4 6 5

3 4 1 3 4 3

3

4 3

Figuur 4.10: Stedenbouwkundig plan: Bouwlagen

22

23

Stedenbouwkundig plan

4.4 Ontsluiting en parkeren 4.4.1 Duurzame mobiliteit als vertrekpunt Bij de herontwikkeling van het gebied wordt nadrukkelijk ingezet op duurzame mobiliteit, gezondheid en een gezonde leefomgeving. Dit betekent dat de inrichting en voorzieningen gericht zijn op het stimuleren van lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Door het beperken van parkeerruimte en het verbeteren van alternatieve vervoersopties, wordt een mobiliteitssysteem gecreëerd dat past bij de stedelijke context en de ambities voor een leefbare, toekomstbestendige wijk. Het wijkvoorzieningencentrum bedient Spoor C, Stadsoevers en Westrand. Het verzorgingsgebied ligt volledig binnen een straal van circa één kilometer,

wat overeenkomt met 3–5 minuten fietsen of 10–15 minuten lopen. De dichtheid van de bebouwing is relatief hoog, en met nieuwe ontwikkelingen zoals Permekeplein, Liebeau en de BDO-locatie zal het aantal inwoners in de directe nabijheid verder toenemen. De nabijheid van het centraal station en andere voorzieningen maakt het mogelijk om autogebruik te verminderen zonder in te leveren op bereikbaarheid. Een groot deel van het gebied wordt autoluw en de voetganger en de fietser krijgen voorrang. Het hart van de wijk ligt direct aan de doorgaande fietsroute, waardoor het centrum comfortabel en veilig te bereiken is. Toekomstige bewoners moeten actief meegenomen worden in deze transitie. Door heldere communicatie over mobiliteitsvoorzieningen, het aanbieden van

Figuur 4.11: Fietsstraat in een winkelgebied met groenborders, fietsparkeren en doorsteekjes aan weerzijden (Winkelhart Valkenswaard, DCI Media)

deelmobiliteit en het creëren van aantrekkelijke alternatieven voor de auto, ontstaat een nieuw mobiliteitsgedrag. In de gebiedsvisie werd ingespeeld op de ontwikkeling van een mobiliteitshub. Uit nadere uitwerking is gebleken dat een gebouwde hub nabij de voorzieningen, niet haalbaar is en maaiveld parkeren voor de supermarkt de voorkeur heeft. Het parkeerterrein aan de Jan Vermeerlaan gaat wel functioneren als overstappunt, door de aanwezigheid van een bushalte, voldoende fietsparkeren en deelmobiliteit. De inrichting kan toekomstbestendig worden vormgegeven, bijvoorbeeld door duurzame voorzieningen zoals de integratie van zonnepanelen op een pergola.