Advies bezwaarschriftencommissie 3 E Vastgoed B.V (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
ADVIES Commissie Advies Inzake
het
aan
college
de bezwaarschriften
voor
de
van
burgemeester
en
wethouders
van
Roosendaal
het bezwaarschrift van:
(geanonimiseerd) Lv EN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Vastgoed B.V, Nenuwe Bv, EN NN A EN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) < (geanonimiseerd) n (geanonimiseerd) 3E
EN
Tegen het besluit van: 11 juli 2023, van het college van de burgemeester en wethouders van de gemeente Roosendaal (hierna: het college), tot een voorlopige aanwijzing van percelen waarop de artikelen 10 toten met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) van toepassing zijn. Op 21 september 2023 is door de gemeenteraad een besluit hierover genomen. Dit besluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad op 29 september
2023.
Feiten
Op
11
de
artikelen
juli 2023
heeft
college een
10 tot en
met
15,
besluit genomen
24 en 26
is gepubliceerd
in het Gemeenteblad
is, zijn gelegen
aan
gemeente
de
Laan
Roosendaal
en
van
Nispen,
tot een
voorlopige aanwijzing van percelen waarop gemeenten van toepassing zijn. Dit besluit De percelen waarop de aanwijzing van toepassing
Wet voorkeursrecht
op 14
juli 2023.
Brabant sectie
en/of het Roselaarplein D
en
dit besluit
is op
25
van
onze
commissie
2023
kadastraal
bekend
9526
en
8061.
ingediend. Omdat behandeling van het bezwaarschrift pas mogelijk was na het raadsbesluit wordt het bezwaar gelet op het bepaalde in artikel 6, derde lid, van de Wvg mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Het bezwaarschrift is, voor advies over de te nemen beslissing op bezwaar, voorgelegd aan de commissie voor de bezwaarschriften (hierna: de commissie). De commissie heeft het bezwaarschrift behandeld tijdens de op 15 januari 2024 gehouden hoorzitting. Gevolgde procedure Op 15 januari 2024 zijn
augustus
Roosendaal,
nummer(s): 2213, 2214, 2745, 5713, 7093, 7094, 7832,
7982, 8095, 8137, 8195, 8196, 8197, 9263, 9264, 9515, 9516,
Tegen
te
bezwaarmakers
te laten
horen.
De
een
bezwaarschrift
college in de gelegenheid gesteld zich ten overstaan «is hoorzitting is gehouden door (geanonimiseerd) (MN (geanonimiseerd) mm (geanonimiseerd) ON en
het
«ts tie van de commissie en medeplaatsvervangend (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) DN EN (geanonimiseerd) ON Van oe zijde van bezwaarmakers geadviseerd door (geanonimiseerd) NN en (geanonimiseerd) NN GN (geanonimiseerd) Nn (geanonimiseerd) EN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) dochter de heorzitting. Namens het waren BN en (geanonimiseerd) KN (geanonimiseerd) zijn (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) MN Nij (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) verschenen. Van de hoorzitting is een audio-opname college/ de raad is GN mn NN gemaakt. voorzitter
Welke Door
bezwaren
zijn
bezwaarmakers
1. 2.
Eris een
en
er?
wordt, zakelijk weergegeven,
het
navolgende aangevoerd:
intentieverklaring door de gemeente Roosendaal ondertekend. Op juni 2019 ontvangt 3E een schrijven van de Gemeente Roosendaal waarin wordt gesteld dat de gemeente terugkomt op de gemaakte afspraken en de deal afblaast. Ondanks de gesprekken is er geen anterieur overeenkomst vastgesteld. Bezwaarmakers beroepen zich op het vertrouwensbeginsel. 27
3.
4.
5.
6. 7.
Op 28 maart 2021 wordt de gebiedsvisie Dr. Brabersstraat unaniem goedgekeurd door de raad. Hierin zit volgens bezwaarmakers het project vervat. Bezwaarmakers zijn van mening dat de raad achter hun invulling van het busstation staat. Door het voorkeursrecht/onteigening van de gemeente Roosendaal worden bezwaarmakers in hun belangen geschaad. Het voorkeursrecht geldt voor 3 jaar, en heeft direct negatieve gevolgen voor de bedrijfsvoering. Geen enkele huurder zal een langdurige overeenkomst aangaan voor een pand waarvan de toekomst onzeker is of misschien wel helemaal zal verdwijnen. Er wordt beroep gedaan op het evenredigheidsbeginsel. Door het Besluit worden bezwaarmakers onevenredig benadeeld. Bezwaarmakers zetten in op nakoming van de in het verleden gemaakte afspraken, tegen de afgesproken bedragen, en met vergoeding van de gemaakte kosten. Bezwaarmakers hebben sterk de indruk dat sprake is van vermenging van belangen. Er is sprake van willekeur. Het is niet duidelijk waarom het voorkeursrecht enkel op de percelen van bezwaarmakers is gevestigd en niet op de naast gelegen percelen.
Kan het bezwaar in behandeling worden genomen? Het bezwaarschrift is ingediend binnen de in de Awb genoemde termijn en voldoet aan de eisen die de Awb stelt. Het bezwaarschrift kan daarom inhoudelijk worden behandeld. Voor zover het bezwaarschrift ook tegen het besluit van het college is gericht, acht de commissie dit bezwaarschrift niet- ontvankelijk. Met het raadsbesluit is namelijk het besluit van het college van rechtswege vervallen. Wettelijk kader Op het bestreden besluit en daartegen gerichte bezwaar is een aantal wettelijke voorschriften van toepassing. Voor zover relevant zijn deze door de commissie opgenomen in de bij dit advies gevoegde bijlage. Per 1 januari 2024 is de Wvg komen te vervallen. De artikelen 4. 1 en 4. 2 van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet regelen het overgangsrecht voor het voorkeursrecht. Voorkeursrechtprocedures die zijn gestart vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet worden afgerond op basis van het oude recht. Dit betekent dat voor het huidige bezwaarschrift de Wvg geldt.
Overwegingen De commissie is nagegaan of de raad terecht en op goede gronden tot het bestreden besluit is gekomen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt voldoende dat de wetgever met de invoering van de Wvg heeft beoogd de positie van gemeenten te versterken bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid. De wet geeft de gemeente een middel waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.1 Het is de commissie duidelijk gebleken dat het college en de raad tot vestiging van dit voorkeursrecht hebben besloten vanwege de ontwikkeling in het centrum. Artikel 5, eerste lid, van de Wvg bepaalt dat: a. voor aanwijzing in aanmerking komen gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie; b. in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt 1
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332.
c.
toegedacht; het gebruik afwijkt van die bestemming;
Intentieverklaring en afspraken uit het verleden Bezwaarmakers voeren aan dat in het verleden afspraken met bezwaarmakers en de gemeente zijn gemaakt. De commissie constateert dat deze afspraken niet tot het sluiten van een overeenkomt hebben geleid. Voor het vestigen van het voorkeursrecht is dit naar het oordeel van de commissie niet relevant. Deze bezwaren kunnen bovendien niet worden beoordeeld in het kader van deze procedure. De commissie dient enkel te beoordelen of de gemeenteraad het voorkeursrecht op goede gronden heeft gevestigd en dient zich te houden aan de toetscriteria uit de wet. De commissie is dan ook van mening dat deze bezwaren niet leiden tot herroeping van het besluit. De commissie heeft wel geconstateerd dat aan het besluit van de gemeenteraad geen legitieme onderbouwing ten grondslag lag. Het is namelijk niet gemotiveerd of onderbouwd dat het feitelijke gebruik van de bestemming afwijkt. Omdat de wet dit wel uitdrukkelijk stelt, is de commissie van oordeel dat het besluit op dit punt niet voldoende is gemotiveerd, maar de commissie is tevens van oordeel dat dit gebrek in het besluit op bezwaar kan worden hersteld. Bezwaarmakers worden met dit gebrek niet onevenredig benadeeld. Er is dan ook geen aanleiding het bestreden besluit te herroepen. De commissie is dan ook van mening dat uw bezwaren vooralsnog niet leiden tot herroeping van het besluit.
Gelijkheidsbeginsel Bezwaarmakers geven aan dat voor hun niet duidelijk is waarom het voorkeursrecht is enkel gevestigd op hun percelen en niet op de naastgelegen percelen. De commissie is van oordeel dat het vestigen van voorkeursrecht heeft in beginsel betrekking op gronden die in de toekomst nodig kunnen zijn voor de uitvoering van publieke doelen en ruimtelijke plannen. Het feit dat op de naastgelegen percelen geen voorkeursrecht is gevestigd leidt niet tot ongelijke behandeling. Bezwaarmakers hebben niet duidelijk aangegeven om welke percelen het gaat en of ze hetzelfde ligging en belang hebben. Het is gelet hierop ook niet aangetoond dat het hier om gelijke gevallen gaat. De commissie constateert verder dat de begrenzing van het ontwikkelgebied planologisch nog niet definitief is. In het verweerschrift en tijdens de hoorzitting is op dit punt gemotiveerd aangegeven dat het voorkeursrechtinstrument tijdens het uitwerkingsproces nog op andere percelen zal worden ingezet.
Belangenafweging/ evenredigheidsbeginsel Bezwaarmaker is van mening dat er geen belangenafweging heeft plaatsgevonden en dat met de ingediende zienswijze van bezwaarmaker geen rekening is gehouden. De Afdeling heeft in meerdere uitspraken geoordeeld dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaar. 2 Dit individuele financiële belang hoeft dus niet opnieuw in een belangenafweging te worden betrokken.
2
Zie de uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332.
De commissie
is verder van
oordeel
dat het
gevestigde
niet meer
voorkeursrecht
kan
uitoefenen. grondeigenaar zijn eigendomsrecht doel dat de gemeente, indien de grondeigenaar wenst te verkopen, verschaffen op de gronden.
niet tot
gevolg
Het voorkeursrecht een
eerste
heeft dat de
heeft uitsluitend tot
recht van
koop
te
Conclusie De commissie besloten de
een
is, gelet op
bovenstaande
voorkeursrecht
raad de
te
vestigen
van
op de
mening dat het college en de raad, terecht hebben gronden van bezwaarmaker. De commissie adviseert
besluit verder te motiveren en te onderbouwen grondslag de feitelijke gebruik van bestemming afwijkt. Met het herstel van het motiveringsgebrek bestreden besluit in stand blijven. van
het bestreden
hoe het kan
het
Het advies De commissie
adviseert de raad:
1.
Het
2.
Het bestreden
ingediende
Roosendaal,
De
bezwaar besluit
ongegrond
van 21
te verklaren.
september
2023
onder
verbetering
van
de
motivering
1 februari 2024
secretaris,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Plaatsvervangende voorzitter,
(geanonimise rd) Drs.
(geanon0imise rd) (geanonimiseerd) nn
in stand
te laten.
Bijlage bij het advies van de bezwaarschriftencommissie Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). In artikel 1:2, eerste lid, van de Awb is bepaald dat onder een belanghebbende wordt verstaan, degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. In artikel 2 van de Wvg is bepaald dat de gemeenteraad gronden kan aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn. In artikel 3, eerste lid, van de Wvg is bepaald dat voor aanwijzing in aanmerking komen gronden waaraan bij het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. In artikel 5, eerste lid, van de Wvg is bepaald dat in afwijking van artikel 3, eerste lid, voor aanwijzing ook in aanmerking komen gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.
In artikel 6 van de Wvg is bepaald dat burgemeester en wethouders gronden voorlopig kunnen aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt.