Advies bezwaar Streefkerk advocaat (Metterwoon en anderen) (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
ADVIES Commissie Advies Inzake
aan
de bezwaarschriften
voor
de raad
van
de gemeente Roosendaal
het bezwaarschrift van:
Streefkerk Advocaten namens Metterwoon Holding B.V, Metterwoon Beheer (geanonimiseerd) EN (geanonimiseerd) van B.V, Bouwmaatschappij 6 “Vettenoord” B.V, Bouw- en Exploitatiemaatschappij “Vondelstraat 'sGravenhage" B.V, Passage Exploitatiemaatschappij B.V, Haghestede B.V, Glawan Monumenten B.V en Home Castle Real Estate B.V, worden verder in dit advies aangeduid als: bezwaarmakers.
Tegen het besluit van: 11 juli 2023, van het college van de burgemeester en wethouders van de gemeente Roosendaal (hierna: het college), tot een voorlopige aanwijzing van percelen waarop de artikelen 10 toten met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) van toepassing zijn. Op 21 september 2023 is door de gemeenteraad een besluit hierover genomen. Dit besluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad op 29 september
2023.
Feiten
Op
11
juli 2023
de
artikelen
10
heeft tot
college een met
en
15,
24
besluit genomen 26
en
Gemeenteblad
op 14
Gemeenteblad
op 29 september 2023.
Wvg
van
tot een
voorlopige aanwijzing van percelen waarop toepassing zijn. Dit besluit is gepubliceerd in het
2023.
juli Op 21 september 2023 heeft de gemeenteraad dit besluit op grond van artikel 2 en 5, eerste lid, van de Wvg, bekrachtigd door een definitief aanwijzingsbesluit te nemen. Dit besluit is gepubliceerd in het Het
aanwijzingsbesluit houdt in dat er op de betreffende gronden voor de duur van drie jaar een voorkeursrecht is gevestigd en deze gronden bij een voorgenomen verkoop eerst aan de gemeente te koop dienen te worden aangeboden. Met het raadsbesluit is het besluit van het college van rechtswege vervallen. De
percelen waarop de aanwijzing van toepassing is, zijn gelegen aan de Laan Roselaarplein te Roosendaal, kadastraal bekend gemeente Roosendaal en
van
Brabant
Nispen,
en/of het
sectie
D
en
nummer(s): 2213, 2214, 2745, 5713, 7093, 7094, 7832, 7982, 8059, 8137, 8195, 8196, 8197, 9263, 9526 en 8061 (hierna: de percelen). dit besluit is een bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaarschrift is per brief van 12 december 2023 Tegen verder aangevuld. Het bezwaarschrift is, voor advies over de te nemen beslissing op bezwaar, aan de commissie voor de bezwaarschriften de (hierna: commissie). De commissie heeft voorgelegd het bezwaarschrift behandeld tijdens de op 15 januari 2024 gehouden hoorzitting. 9264, 9515, 9516,
Gevolgde procedure Op 15 januari 2024 zijn van
onze
commissie
bezwaarmakers
te laten
horen.
De
college in de gelegenheid gesteld zich ten overstaan «'s hoorzitting is gehouden door (geanonimiseerd) (MN (geanonimiseerd) mm (geanonimiseerd) ON en
het
ets tie van de commissie en mede(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) plaatsvervangend DN EN (geanonimiseerd) ON van de zijde van bezwaarmakers geadviseerd door (geanonimiseerd) EN en (geanonimiseerd) AN NN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) één bezwaarmakers de was HN en van (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geanonimise rd) zijn bij hoorzitting. Namens het college is (IJ MN verschenen. Van de is een (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN NN audio-opname an hoorzitting gemaakt. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Tijdens de hoorzitting is met MN NN afoesproken dat hij binnen twee weken kan reageren op het verweerschrift van GN (geanonimiseerd) EN (geanonimiseerd) ne EN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) AN eit verweerschrift niet van te voren had voorzitter
en
ontvangen. Op 29 januari 2024 is de schriftelijke schriftelijke reactie is meegenomen in dit advies. Welke Door
bezwaren
zijn
Deze
wordt, zakelijk weergegeven,
het
navolgende aangevoerd: -
naar wonen
3.
maar
niet op transformatie
Uit de kaart indicatief programma
blijkt
Brabant niet ziet op
van
het
van
kantoren
dat de
de Laan
naar
wonen.
beoogde schaalsprong van
Brabant
waar
de
van
de Laan
van
gedeelte Ontwikkelplan Rondje Roosendaal gaat voor wonen in combinatie met zorg uit van nieuwe bebouwing aan de Laan van Brabant, niet van transformatie van bestaande kantoren. De gemeente zal nooit tot verwerving van perceel 8059 met het kantoorgebouw overgaan. Voor het toekomstige gebruik is de aanwijzing/het besluit volstrekt disproportioneel. Een deugdelijk ruimtelijk plan of zelfs maar een ruimtelijke visie voor het vestigen van een
4.
percelen zijn gelegen.
Het
5.
6.
voorkeursrecht 7.
op de percelen
Uitde
ontbreekt.
Omgevingsvisie Ontwikkelplan Rondje Roosendaal blijkt niet dat de percelen (mogelijk) een andere bestemming zullen krijgen. Het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal voorziet niet in een transformatie van dit gedeelte van de Laan van Brabant van overwegend kantoor en/of detailhandel naar met name (zorg)wonen in hogere dichtheden. Er heeft geen belangenafweging plaatsgevonden. Met de ingediende zienswijze van bezwaarmakers is geen rekening gehouden.
8.
in
behandeling
artikel
6:7
van
Ingevolge
Deze
bekend
Het besluit
het
en
het bezwaar
weken.
wijze
(geanonimiseerd) MN (geanonimiseerd) MM ontvangen.
Op de naast/nabijgelegen percelen met de bestemming Bedrijf 3 respectievelijk Kantoor (zoals gemeente Roosendaal en Nispen sectie D nummer 9712 en sectie D nummer 9713) wordt geen voorkeursrecht gevestigd. Het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal zet wel in op transformatie van (leegstaande) winkels
2.
Kan
van
er?
bezwaarmakers
1.
reactie
de
termijn begint gemaakt.
worden
genomen? bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes de dag die volgt op de dag waarop het besluit op de voorgeschreven
Awb
op
is
is op 29
september
2023
bekendgemaakt
in het Gemeenteblad.
Het
bezwaarschrift is tijdig
ingediend. Het
belanghebbende-begrip
Met
betrekking
allereerst voor
tot
het
de vraag
besluit
in
relatie
tot de
belangen van bezwaarmakers, ziet de gesteld of bezwaarmakers als belanghebbenden in de zin van
commissie de Awb
zich
kunnen
worden
aangemerkt. Ingevolge artikel 1:2, eerste lid, van de Awb is een belanghebbende degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State’ blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht voor eigenaren en rechthebbenden van de aangewezen percelen tot direct gevolg heeft, dat zij worden beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van hun percelen. B.V.
Bouwmaatschappij
8061.De
andere
bezwaarmakers
“Vettenoord”
is
eigenaar van zijn geen eigenaren
de
8
de van
percelen
nummer
percelen waarop
gevestigd.
1
Zie
bijvoorbeeld
uitspraak
van
april 2015, ECLI:NL: RVS:2015:1083.
8059, 9263, een
9264
en
voorkeursrecht
is
Belanghebbende begrip toegesneden op bezwaarmakers Het bestreden besluit betreft percelen op de locatie Laan van Brabant/Roselaarplein, Specifieker (voor zover deze percelen een adres hebben) aangeduid als de percelen plaatselijk bekend Laan van Brabant 18, 20, 22, 24, 28, 30, 32, 36, 52, 54, 56, 58, 70, 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86 en Roselaarplein1a, 1c, 1d, 9, 10, 12, 13, 15, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 26, 26B, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 37a en 38 en kadastraal bekend als gemeente Roosendaal en Nispen, sectie D de nummers 2213, 2214, 2745, 5713, 7093, 7094, 7832, 7982, 8095, 8137, 8195, 8196, 8197, 9263, 9264, 9515, 9516, 9526 en 8061. B. V. Bouwmaatschappij " Vettenoord " is eigenaar van de percelen nummer 8059, 9263, 9264 en 8061, zodat aannemelijk is dat zij een direct belang heeft dat rechtsreeks bij het bestreden besluit betrokken is. Als gevolg van het bestreden besluit wordt zij immers beperkt in de mogelijkheid tot vervreemding van haar percelen. De commissie is daarom van oordeel dat B. V. Bouwmaatschappij " Vettenoord " als belanghebbende is aan te merken. Hiermee stelt de commissie niet direct en bij voorbaat vast dat B. V. Bouwmaatschappij " Vettenoord " hierdoor onevenredig wordt aangetast in haar belangen, maar stelt wel vast dat zij hiervan gevolgen kan ondervinden en dat dat haar voldoende onderscheidt van anderen.
De commissie adviseert de raad B. V. Bouwmaatschappij " Vettenoord " om ontvankelijk te verklaren in haar bezwaren. Ten aanzien van het college besluit is de commissie van oordeel dat de B. V. Bouwmaatschappij geen proces-belang meer heeft bij de behandeling van het bezwaarschrift. Voor zover het bezwaarschrift betrekking hierop heeft, adviseert de commissie het college om dit bezwaarschrift niet- ontvankelijk te verklaren. Metterwoon Holding B. V, Metterwoon Beheer B. V, Bouw- en Exploitatiemaatschappij " Vondelstraat 'sGravenhage " B. V, Passage Exploitatiemaatschappij B. V, Haghestede B. V, Glawan Monumenten B. V en Home Castle Real Estate B. V, hebben niet aangetoond dat zij rechtstreeks in hun belangen zijn geraakt door het bestreden besluit en onderscheiden zich niet van anderen. Het belang van een aandeelhouder is in dit geval een te ver verwijderd verband tussen het mogelijke geschade belang en het bestreden besluit. De Commissie constateert verder dat bezwaarmakers niet genoemd worden op de formele lijst “Aangewezen gronden voor vestiging van het voorkeursrecht gemeenten inzake Laan van Brabant/Roselaarplein”, dat als bijlage bij het raadsbesluit van 21 september 2023 is gevoegd, waardoor er geen sprake is van een direct belang van bezwaarmakers dat rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken is.
De commissie is gelet hierop ook van oordeel dat Metterwoon Holding B. V, Metterwoon Beheer B. V, Bouw- en Exploitatiemaatschappij " Vondelstraat 's-Gravenhage " B. V, Passage Exploitatiemaatschappij B. V, Haghestede B. V, Glawan Monumenten B. V en Home Castle Real Estate B. V niet als belanghebbenden in de zin van artikel 1:2, lid 1, van de Awb kunnen worden aangemerkt.
Conclusie De commissie is van mening dat B. V. Bouwmaatschappij " Vettenoord " ontvankelijk is in haar bezwaren. Metterwoon Holding B. V, Metterwoon Beheer B. V, Bouw- en Exploitatiemaatschappij " Vondelstraat 'sGravenhage " B. V, Passage Exploitatiemaatschappij B. V, Haghestede B. V, Glawan Monumenten B. V en Home Castle Real Estate B. V, zijn niet ontvankelijk in hun bezwaren. Hun bezwaren zullen hierna dan ook niet inhoudelijk worden beoordeeld.
Wettelijk kader Op het bestreden besluit en daartegen gerichte bezwaar is een aantal wettelijke voorschriften van toepassing. Voor zover relevant zijn deze door de commissie opgenomen in de bij dit advies gevoegde bijlage. Per 1 januari 2024 is de Wvg komen te vervallen. De artikelen 4. 1 en 4. 2 van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet regelen het overgangsrecht voor het voorkeursrecht. Voorkeursrechtprocedures die zijn gestart vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet worden afgerond op basis van het oude recht. Dit betekent dat voor het huidige bezwaarschrift de Wvg geldt.
Overwegingen De commissie is nagegaan of de raad terecht en op goede gronden tot het bestreden besluit is gekomen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt voldoende dat de wetgever met de invoering van de Wvg heeft beoogd de positie van gemeenten te versterken bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid. De wet geeft de gemeente een middel waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.2 Het is de commissie duidelijk gebleken dat het college en de raad tot vestiging van dit voorkeursrecht hebben besloten vanwege de ontwikkeling in het centrum. Artikel 5, eerste lid, van de Wvg bepaalt dat: a. voor aanwijzing in aanmerking komen gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie; b. in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht; c. het gebruik afwijkt van die bestemming; d. in het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.
Ontwikkelplan Rondje Roosendaal en omgevingsvisie Betreffende gronden zijn op basis van het vigerende bestemmingsplan bestemd voor onder andere horeca, kantoor- en detailhandel. De toekomstige bestemming is bestemd voor wonen, maatschappelijk, verkeer, groen, een en ander verder uit te werken bestemming maar niet agrarisch. De commissie is van oordeel dat de Wvg gemeenten de mogelijkheid geeft om gronden aan te wijzen ten behoeve van een gemeentelijk voorkeursrecht van koop. Voorwaarde is dat een niet-agrarische bestemming is toegedacht of opgenomen, en dat het feitelijke gebruik van die bestemming afwijkt. De commissie is van oordeel dat aan deze vereisten van artikel 5 van de Wvg is voldaan en dat het college en later de gemeenteraad op goede gronden hebben besloten het voorkeursrecht te vestigen. De commissie constateert dat in het besluit van de gemeenteraad onder punt vier is vermeld dat er geen structuurvisie zal worden vastgesteld. Er zal in plaats daarvan een omgevingsplan worden voorbereid. De uitwerking en de definitieve begrenzing van het gebied zal hierin worden uitgewerkt. Hiermee wordt ook voldaan aan artikel vijf onder d van de Wvg. Bezwaarmaker geeft aan dat uit de Omgevingsvisie en het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal niet blijkt dat de percelen (mogelijk) een andere bestemming zullen krijgen. De percelen van 2
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL: RVS:2018:2332.
bezwaarmaker (De Laan van Brabant) vallen onder een van de zes deelgebieden waaruit het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal bestaat. Uit dit Ontwikkelplan blijkt dat voor dit deelgebied een schaalsprong en transformatie is voorzien van kantoor- en detailhandel naar (zorg)wonen in een hogere dichtheid in een groene omgeving. Ook is dit aangegeven in het bestreden besluit. Gelet hierop is de commissie van oordeel dat deze gronden wel een andere bestemming zullen krijgen. Het feit dat voor dit gebied nog geen omgevingsvisie is opgesteld maakt dit niet anders. Het opstellen van een omgevingsvisie is namelijk op grond van artikel 5 niet vereist. In het verweerschrift is namens de raad aangegeven dat het de bedoeling is om binnen de drie jaarstermijn één of meerdere omgevingsplannen voor dit gebied vast te stellen. Dit komt de commissie niet onredelijk voor. Uit vast jurisprudentie van de Afdeling volgt dat de systematiek van de Wvg met zich brengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de beoogde uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd.3 Bezwaarmakers geven aan dat op de naast/nabijgelegen percelen geen voorkeursrecht wordt gevestigd. Tijdens de hoorzitting is door verweerder toegelicht dat in dit geval percelen zijn aangewezen en geen gebieden.
Dit maakt dat het in de toekomst niet uit te sluiten dat andere percelen worden aangewezen. Van een ongelijke behandeling is naar het oordeel van de commissie geen sprake. De commissie heeft wel geconstateerd dat aan het besluit van de gemeenteraad geen legitieme onderbouwing ten grondslag lag. Het is verder ook niet gemotiveerd of onderbouwd dat het feitelijke gebruik van de bestemming afwijkt. Omdat de wet dit wel uitdrukkelijk stelt, is de commissie van oordeel dat het besluit op dit punt niet voldoende is gemotiveerd, maar de commissie is tevens van oordeel dat dit gebrek in het besluit op bezwaar kan worden hersteld. Bezwaarmakers worden met dit gebrek niet onevenredig benadeeld. Er is dan ook geen aanleiding om het bestreden besluit te herroepen. De commissie is dan ook van mening dat uw bezwaren niet leiden tot herroeping van het besluit.
Geen belangenafweging Bezwaarmaker is van mening dat er geen belangenafweging heeft plaatsgevonden en dat met de ingediende zienswijze van bezwaarmaker is geen rekening gehouden. De Afdeling heeft in meerdere uitspraken geoordeeld dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaar. 4 Dit individuele financiële belang hoeft dus niet opnieuw in een belangenafweging te worden betrokken. De commissie is verder van oordeel dat het gevestigde voorkeursrecht niet tot gevolg heeft dat de grondeigenaar zijn eigendomsrecht niet meer kan uitoefenen. Het voorkeursrecht heeft uitsluitend tot doel dat de gemeente, indien de grondeigenaar wenst te verkopen, een eerste recht van koop te verschaffen op de gronden.
Conclusie De commissie is, gelet op bovenstaande van mening dat het college en de raad, terecht hebben besloten een voorkeursrecht te vestigen op de gronden van bezwaarmaker. De commissie adviseert de raad de grondslag van het bestreden besluit verder te motiveren en te onderbouwen hoe het feitelijke gebruik van de bestemming afwijkt. Het verzoek om proceskostenvergoeding dient te worden afgewezen omdat er geen sprake is van herroeping van het bestreden besluit.
3 4
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 22 mei 2019, ECLI:NL: RVS:2019:1638. Zie de uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL: RVS:2018:2332.
Het advies De commissie
1.
adviseert de raad:
Het
ingediende bezwaar van Metterwoon Holding B.V, Metterwoon Beheer B.V Bouw- en Exploitatiemaatschappij "Vondelstraat 's-Gravenhage" B.V, Passage Exploitatiemaatschappij B.V, Haghestede B.V, Glawan Monumenten B.V en Home Castle Real Estate B.V niet ontvankelijk te verklaren.
2.
Het
ingediende
bezwaar
van
besluit van
21
B.V.
Bouwmaatschappij
“Vettenoord”
ontvankelijk
en
ongegrond
te
de
in stand te laten.
verklaren. 3.
Het bestreden
4.
Het verzoek
Roosendaal,
De
tot vergoeding
september van
de
2023
onder
verbetering proceskosten af te wijzen.
van
motivering
13 februari 2024
secretaris,
Plaatsv
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Drs.
zitter,
(geano0nimise rd) (geanonimiseerd)
Bijlage bij het advies van de bezwaarschriftencommissie Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). In artikel 1:2, eerste lid, van de Awb is bepaald dat onder een belanghebbende wordt verstaan, degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. In artikel 2 van de Wvg is bepaald dat de gemeenteraad gronden kan aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn. In artikel 3, eerste lid, van de Wvg is bepaald dat voor aanwijzing in aanmerking komen gronden waaraan bij het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. In artikel 5, eerste lid, van de Wvg is bepaald dat in afwijking van artikel 3, eerste lid, voor aanwijzing ook in aanmerking komen gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.
In artikel 6 van de Wvg is bepaald dat burgemeester en wethouders gronden voorlopig kunnen aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt.