81-2026 Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal

Raadsmededeling Datum: | 2 september 2026 | Zaaknummer: | 1689341 Van: | het college van burgemeester en wethouders Aan: | de raad van de gemeente Roosendaal Onderwerp: | Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal 2026-2030 Bijlage: | Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal Kennisnemen van Het vastgestelde Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal 2026-2030. Kernboodschap Anticiperend op de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting is de gemeente Roosendaal in 2025 gestart met het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma. Met dit wettelijk verplichte | beleidsinstrument neemt de gemeente de regie in handen als het gaat om gerichte maatregelen voor betaalbare woningen en de huisvesting van aandachtsgroepen. Met de vaststelling van het Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal 2026 | -2030 geeft het College richting aan de keuzes die we maken en aan de manier waarop we samen bouwen aan de toekomst van Roosendaal. Het volkshuisvestingsprogramma is opgebouwd uit drie pijlers: Een plek voor iedereen, Stad en dorpen in balans en Toekomstbestendig wonen. Zo bouwt de gemeente aan een duurzame woningmarkt die toegankelijk is voor alle inwoners. Deze wet is op 1 juli 2026 gefaseerd in werking getreden en met de vaststelling van dit Volkshuisvestingsprogramma geeft de gemeente tijdig invulling aan deze wettelijke verplichting.

De prioriteit ligt bij het uitvoeren van de landelijke prestatieafspraken en de wettelijke kaders uit de Wet versterking regie volkshuisvesting. Concreet betekent dit dat minimaal twee derde (66%) van de totale nieuwbouwopgave in het betaalbare segment moet vallen, om zo te voorzien in de huisvesting van mensen met een laag of middeninkomen. Binnen dit betaalbare segment is vastgelegd dat ten minste 30% uit sociale huurwoningen moet bestaan. Met deze normen wordt de sociale huurvoorraad structureel versterkt en beschermd. Het Volkshuisvestingsprogramma is een bevoegdheid van het college en staat niet op zichzelf, maar bouwt voort op bestaande beleidskaders zoals de Omgevingsvisie, Kwaliteitssprong RSD40 en regionale afspraken uit de Woondeal West-Brabant, waaronder de Regionale Woonzorgvisie. Het programma vormt de uitwerking van de volkshuisvestelijke ambities die zijn vastgelegd in gemeentelijk en regionaal beleid en vertaalt deze naar concrete acties en maatregelen. Het college acht het van belang dat uw raad wordt geïnformeerd over de voortgang van de uitvoering van het programma. Dit zal jaarlijks in Q1 worden gedaan. Resultaat ter inzagelegging Het ontwerp volkshuisvestingsprogramma heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzage termijn zijn geen zienswijzen ingediend. Het volkshuisvestingsprogramma is vastgesteld door het College.

Consequenties Het volkshuisvestingsprogramma koppelt acties en maatregelen aan onderwerpen zoals woningbouw, het beheer van de bestaande woningvoorraad en huisvesting van doelgroepen. Verschillende visiestukken en ambitiedocumenten liggen hierbij ten grondslag en zijn met het programma verder uitgewerkt richting | de uitvoering. Communicatie Het vastgestelde volkshuisvestingsprogramma Roosendaal is bekendgemaakt via het Gemeenteblad (officiële bekendmakingen) en de Roosendaalse Bode. Het programma wordt digitaal beschikbaar gesteld via officiële bekendmakingen en op de site van de gemeente Roosendaal. Vervolg Met het Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal 2026-2030 beschikt de gemeente over een helder kader om haar woonbeleid effectief uit te voeren. Afsluiting en ondertekening Wij vertrouwen erop U hiermede voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Roosendaal, De secretaris, De waarnemend burgemeester, Henk Klaucke Erik van Merrienboer

VOLKS- HUISVESTINGS- PROGRAMMA ROOSENDAAL 2026-2030 SEPTEMBER 2026 VOORWOORD Het is een boeiende tijd als het om wonen gaat. Er spelen op dit gebied namelijk grote opgaven waar we als gemeente met veel energie aan werken. Met dit Volkshuisvestingsprogramma leggen we daarvoor een stevige basis. Het programma vervangt de Woonagenda 2021-2025 en geeft een verdere uitwerking aan onze Omgevingsvisie, de Kwaliteitssprong RSD40 en de Regionale Woonzorgvisie op het gebied van wonen. De drie pijlers Een plek voor iedereen, Stad en dorpen in balans en Toekomstbestendig wonen vormen het hart van dit programma. Zij geven richting aan de keuzes die we maken en aan de manier waarop we samen bouwen aan de toekomst van Roosendaal. De woningnood staat landelijk hoog op de agenda, met een tekort van circa 400.000 woningen en een grote bouwopgave voor de komende jaren. Ook in Roosendaal voelen we deze druk. Daarom pakken wij de woonopgave lokaal en voortvarend aan. Dat doen we met projecten als Stadsoevers - waar in het Beekkwartier al de eerste woningen zijn opgeleverd - de Spoorzone, het Vlietkwartier en met veelbelovende plannen voor onze dorpen. Met plannen voor circa 10.500 woningen hebben we ruimte om te voorzien in de huidige én toekomstige woonbehoefte. We bouwen aantrekkelijke en passende woningen: voor gezinnen, voor starters en jongeren, en betaalbare appartementen voor senioren.

We stimuleren doorstroming, zodat bestaande eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen die daarop wachten. Daarnaast zorgen we voor een evenwichtige spreiding en goede huisvesting van aandachtsgroepen, zoals statushouders, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. We bouwen door, met focus op wat echt nodig is: minimaal 2/3e betaalbare koop- en huurwoningen in elk project, minimaal 30% sociale huur, en meer variatie in woningtypen. Startersleningen, koopstart en flexibele woonvormen maken het mogelijk dat ook mensen met een smalle beurs of bijzondere woonwensen en met of zonder zorgondersteuning een plek vinden. We versterken de variatie in onze woningvoorraad, onder meer door in de NPR-wijken meer (betaalbare) koop- en huurwoningen te realiseren. Daarbij hebben we nadrukkelijk oog voor kwaliteit: groen en water, natuurinclusief en circulair bouwen en een leefomgeving die klaar is voor de toekomst. Want toekomstbestendig wonen begint vandaag. Met dit Volkshuisvestingsprogramma zetten we samen een belangrijke stap om Roosendaal een nog fijnere plek te maken om te wonen - voor iedereen. Laten we daar samen vol voor gaan.

Martijn de Kort - Wethouder Wonen 2 3 ONTWIKKELINGEN EN OPGAVEN 17 DE WOONOPGAVEN VAN ROOSENDAAL ACTIES EN MAATREGELEN 31 35 WONINGBOUW- PROGRAMMA 45 KRITISCHE SUCCESFACTOREN PROCES BIJLAGEN 53 57 62 INLEIDING 11 SAMENVATTING 7 INHOUD 4 5 1 SAMENVATTING Het Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal 2026-2030 is de uitvoerings- agenda op wonen en vormt de schakel tussen visie en uitvoering. Het vervangt de Woonagenda 2021-2025 en werkt de vastgestelde visies Omgevingsvisie, Kwaliteitssprong RSD40 en Regionale Woonzorgvisie 2025 verder uit. DRIE CENTRALE THEMA’S Uit de visiestukken is een rode draad ten aanzien van wonen naar voren gekomen die uiteen is gezet in drie thema’s: 1. Een plek voor iedereen Dit thema focust zich op het huisvesten van doelgroepen. De grootste (toekomstige) woonbehoefte is afkomstig van gezinnen (5.750 woningen tot 2040). Daarnaast zien we ook een vraag naar (betaalbare) appartementen voor jongeren/starters en senioren (2.850 woningen tot 2040). Verder ligt er een opgave om aandachtsgroepen (inwoners met zorgvraag, statushouders, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners) te huisvesten, verspreid over de gemeente en de regio. 2.

Stad en dorpen in balans Dit thema richt zich op het aanpakken van de NPR-wijken (Kalsdonk, centrum, Langdonk, Westrand, Groot Kroeven) door meer variatie binnen de woningvoorraad aan te brengen, woningen te verduurzamen en regie te nemen op verkamering. Daarnaast worden de dorpen vitaal gehouden door middel van kleinschalige woningbouw gericht op behoud en aantrekken van gezinnen en voor de lokale doorstroming. 3. Toekomstbestendig wonen Een extra groei - door middel van 2.200 woningen - kan mogelijk gemaakt worden met de ontwikkeling van de Spoorzone. Daar realiseren we een meer stedelijk woonmilieu. We voorzien hier voldoende woningen voor gezinnen en appartementen voor jongeren, starters en ouderen. Bij woningbouwontwikkelingen gaat er aandacht uit naar klimaatadaptieve maatregelen door ruimte te geven aan meer groen en blauw, waarbij we streven naar natuur inclusief en circulair bouwen. 1 6 7 NPR-wijken: 2.300 woningen, gericht op differentiatie woningvoorraad. Woningbouw voorziet in gewenste doorstroming van ouderen die in hun wijk willen blijven wonen. Daarnaast ook woningbouw voor gezinnen. Spoorzone: 4.400 woningen. Gericht op stedelijke woonmilieu. Aandacht gaat uit naar huisvesten van zoveel mogelijk verschillende doelgroepen, waarbij belangrijk is dat er ook woningen worden gebouwd die aantrekkelijk zijn voor gezinnen vanwege de omvangrijke vraag bij deze groep.

Overige wijken: 3.100 woningen. Met name gericht op eengezinswoningen. Ook appartementen t.b.v. doorstroming van ouderen. KRITISCHE SUCCESFACTOREN Er zijn een aantal kritische succesfactoren benoemd die bepalend zijn voor het slagen van de verschillende opgaven. Een kritische succesfactor is de bereidwilligheid van ouderen om al dan wel of niet te verhuizen. De praktijk laat zien dat ouderen namelijk niet snel verhuizen waardoor er onvoldoende eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen. Het is daarom belangrijk om bij projecten de (lokale) wensen van ouderen goed in beeld te krijgen zodat een aantrekkelijk woonalternatief wordt geboden aan ouderen. Om de aantrekkelijkheid van Roosendaal te vergroten is het verlevendigen van de binnenstad belangrijk. Een levendige binnenstad vereenvoudigt het aantrekken van nieuwe inwoners. Omdat we als gemeente niet zelf woningen bouwen is intensieve samenwerking met corporaties en ontwikkelaars essentieel. Tot slot zijn ook rijkssubsidies, een oplossing voor het stikstofprobleem en netcongestie plus voldoende gemeentelijke capaciteit belangrijke succesfactoren. BELANGRIJKSTE ACTIES & MAATREGELEN De wachtlijst voor een sociale huurwoning is lang.

Om de druk op de sociale huurmarkt aan te pakken bouwen we diverse woningtypen: zo stimuleren we niet alleen de door- stroming van ouderen in dit huursegment, maar realiseren we ook direct nieuwe sociale huurwoningen. Door actief in te zetten op doorstroming van ouderen maken we bestaande eengezins- woningen weer beschikbaar voor gezinnen. Gezien de grote vraag bij gezinnen wordt er naast de bouw van eengezinswoningen ook andere type nieuwbouwwoningen voor deze doelgroep aantrekkelijk gemaakt. Woningtypologieën zoals ruime appartementen, maisonnettes of stadsvilla’s krijgen een plek in de meer stedelijke ontwikkelingen zoals de Spoorzone. Bij nieuwbouw in de NPR-wijken richten we ons op betaalbare koop- en middenhuur- woningen, omdat er in deze buurten al een ruim aanbod aan sociale huur aanwezig is. Om de landelijke ambitie van 30% sociale huur te realiseren, voegen we deze woningen toe in de meer veerkrachtige wijken. We houden grip op de verkamering binnen de particuliere woningvoorraad via juridische regels en handhaving. Voor het huisvesten van aandachtsgoepen vallend onder wonen en zorg is nieuwbouw belangrijk. Het vrijkomend bestaande sociale huuraanbod is namelijk onvoldoende om deze groepen te huisvesten. Om overconcentratie in wijken te voorkomen zetten we in op spreiding van groepen over stad én dorpen.

We blijven voor de groepen verder regionale afstemming zoeken via de Regionale Woonzorgvisie West-Brabant. We monitoren de opgave via een centraal transferpunt en maken prestatieafspraken met corporaties. Arbeidsmigranten huisvesten we voornamelijk op grootschalige locaties buiten woonwijken. We breiden woonwagenstandplaatsen uit met 25 extra plekken tot 2030, waarvan de eerste 3 plekken in 2026 worden gerealiseerd. WONINGBOUWPROGRAMMA De plancapaciteit van 10.500 woningen is voldoende om in de woningbehoefte van 8.650 woningen tot 2040 te voorzien. Om in deze behoefte te voorzien en gebieden sterker te maken dan wel vitaal te houden krijgen de deelgebieden randvoorwaarden mee: Dorpen: Tot 1.000 woningen, gericht op behoud en aantrekken van gezinnen. Waar mogelijk ook appartementen t.b.v. doorstroming. 1 8 9 2 INLEIDING 2.1 WAAROM EEN VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA? Er zijn een aantal redenen voor dit Volkshuisvestingsprogramma. Deze worden hieronder uiteengezet. Actualisatie Woonagenda 2021-2025 In 2021 is de Woonagenda 2021-2025 vastgesteld. Dit document heeft de afgelopen jaren de koers bepaald op het gebied van wonen. De looptijd van de agenda loopt af en is deels achterhaald door nieuwe ontwikkelingen. Als vervanger van de Woonagenda 2021-2025 is dit Volkshuisvestingsprogramma opgesteld.

In dit volkshuisvestingsprogramma staan maatregelen waar we de komende jaren aan gaan werken om onze doelen ten aanzien van wonen te bereiken. Volkshuisvestingsprogramma: uitwerking van de omgevingsvisie Met de invoering van de Omgevingswet (in 2024) zijn visie- en uitvoeringsonderdelen van thema’s van de fysieke leefomgeving gepositioneerd in de beleidscyclus van de Omgevingswet (figuur 1). Binnen de beleidscyclus beslaat de Omgevingsvisie van een gemeente het integrale visiedeel en werken programma’s de visie verder uit richting maatregelen. Dit (verplichte) Volkshuisvestingsprogramma is dus onderdeel van de beleidscyclus en vormt de verbinding tussen de Omgevingsvisie en verdere uitvoering. Anders gezegd: het Volkshuisvestingsprogramma is het uitvoeringskader voor wonen. Het geeft richting aan gebiedsontwikkelingen, woningbouw, afspraken met partners (prestatieafspraken, anterieure overeenkomsten) en beleidskeuzes ten aanzien van wonen. Visie op wonen vraagt integraal uitvoeringskader Met de Omgevingsvisie De verbonden stad (2021) en recentelijk met de Kwaliteitssprong RSD40, Visie wonen in en om de dorpen en de Regionale woonzorgvisie (allen vastgesteld in 2025) streeft onze gemeente naar een toekomst waarin Roosendaal een aantrekkelijke woonstad is. Deze visie resulteert in verschillende woonopgaven waarbij een integraal uitvoeringskader gewenst is.

2 Figuur 1: Beleidscyclus onder de omgevingswet 1010 11 2.2 VAN VISIE NAAR WOONTHEMA’S Drie thema’s Uit de belangrijkste visiestukken 1 is een rode draad ten aanzien van wonen naar voren gekomen die uiteen is gezet in drie thema’s: 1. Een plek voor iedereen Dit thema richt zich op de woonbehoefte van verschillende doelgroepen. Als gemeente willen we voor iedereen een plek bieden. Denk aan ouderen, jongeren, starters, gezinnen en huishoudens met verschillende inkomens. Voor kwetsbare inwoners zorgen we voor voldoende passende woningen, op geschikte locaties en evenwichtig verdeeld. Dit geldt ook voor arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. 2. Stad en dorpen in balans Dit thema richt zich op de woonomgeving. In onze gemeente vind je een variatie aan woonmilieus die we behouden, versterken of ontwikkelen. Voor de vitaliteit van de dorpen is het behoud van (maatschappelijke) voorzieningen een belangrijk opgaven. Om de aantrekkelijkheid van Roosendaal als woon- en verblijfstad te verbeteren pakken we de NPR-wijken aan. Voor de leefbaarheid van onze wijken vinden we het belangrijk dat er gedifferentieerd gebouwd wordt. Daarbij kijken we wat de locatie en de buurt kan dragen en wat het beste aansluit om in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod te krijgen.

Daarbij willen we inzetten op een mix van typologieën en segmenten wat goed werkt voor die buurt en daarmee bijdraagt aan bewonersdifferentiatie. Onderzoek laat zien dat objectieve kenmerken van de woonomgeving op buurtniveau van invloed zijn op het woongenot van mensen. Er is al meermalen aangetoond dat de bevolkingssamenstelling van een buurt of woon- complex een kwaliteit is die, naast de kwaliteit van de woning zelf, iets wezenlijks toe- voegt aan de woonbeleving en dit een grote zelfstandige invloed uitoefent op het welbe- vinden van mensen. 3. Toekomstbestendig wonen Dit thema richt zich op Roosendaal als woonstad voor de toekomst. Om een breder voorzieningenaanbod te ontwikkelen werken we aan extra groei naast de natuurlijke bevolkingsgroei. Dit helpt om een breder voorzieningenaanbod te ontwikkelen. Naast woningbouw en herontwikkeling in de bestaande stad kijken we daarom ook naar toekomstige ontwikkeling rondom het stationsgebied. We verduurzamen woningen. Voor een klimaat adaptieve woonomgeving investeren we in meer groen (bomen, parken) en blauw (water) in de stad. Dit draagt bij aan het woongenot en maakt wijken leefbaarder. De drie thema’s tezamen kan worden gezien als onze visie op wonen. Dit programma werkt dit verder uit richting maatregelen.

2.3 OPBOUW VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA Om voor de visie op wonen te komen tot gerichte uitvoeringsmaatregelen is het belangrijk om de woonopgaven scherp te stellen. Hoofdstuk 3 staat daarom eerst stil bij verschillende opgaven en ontwikkelingen ten aanzien van wonen. Onderdelen zoals de woningvoorraad, de demografische ontwikkeling en de woningbehoefte worden hier beschreven. In dit hoofdstuk wordt ook de huisvesting van aandachtsgroepen die onder het thema wonen en zorg vallen beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de woonopgaven verder scherp gesteld door de conclusies (opgaven) uit hoofdstuk 3 te koppelen aan de drie thema’s: Een plek voor iedereen, Stad en dorpen in balans en Toekomstbestendig wonen. Dit resulteert in een verduidelijking van de woonopgaven voor Roosendaal waarvoor acties en maatregelen kunnen worden benoemd. In hoofdstuk 5 worden de acties en maatregelen beschreven. Dit hoofdstuk vormt de kern van het Volkshuisvestingsprogramma en zet uiteen waaraan de gemeente gaat werken om visiedoelen ten aanzien van wonen te behalen. Hoofdstuk 6 gaat in op het woningbouwprogramma. Veel opgaven en daaruit voort- komende maatregelen hebben namelijk betrekking op woningbouw. Daar komt bij dat onze gemeente een hoge ambitie heeft ten aanzien van het bouwen van woningen. Hoofdstuk 7 worden kritische succesfactoren benoemd.

Kritische succesfactoren zijn specifieke factoren of omstandigheden die een sterke invloed hebben op het slagen van een project, plan of behalen van een doel. Tot slot zijn er bijlagen waarin achtergrondinformatie te vinden is ten aanzien van dit Volkshuisvestingsprogramma. 1 Omgevingsvisie De verbonden stad (2021), Kwaliteitssprong RSD40 (2025), Visie wonen in en om de dorpen (2025) en de Regionale woonzorgvisie (2025). 2 1312 2 WONEN IN ROOSENDAAL Woningvoorraad Huishoudens Leefstijlen Woningbehoefte tot 2040 Dromen en Rondkomen Jong en Hoopvol Volks en Uitgesproken Bescheiden Ouderen Stedelijke Dynamiek Gewoon Gemiddeld Gezellige Emptynesters Landelijke Vrijheid Plannen en Rennen Zorgeloos en Actief Luxe Leven Zeer onvoldoende Ruim onvoldoende Onvoldoende Zwak Voldoende Ruim voldoende Goed Zeer goed Uitstekend WELSTAND LEEFTIJD Leefbaarometerklasse, schaalafhankelijk, 2024 Gemeentegrenzen 2024 14 15 3 ONTWIKKELINGEN EN OPGAVEN 3.1 WONEN IN EEN DORP EN LEVEN IN EEN STAD Onze gemeente wordt in de Omgevingsvisie als volgt omschreven: Roosendaal is als wonen in een dorp en leven als in een stad. Je voelt er nog de ruimte. Het is een gezellige, gemoedelijke gemeente in het warme Brabantse land. Inwoners zijn onderling sterk verbonden en zorgen ervoor dat niemand er alleen voor staat.

Met een rijk verenigingsleven en actieve burgers en organisaties is Roosendaal een stad van de menselijke maat - en dat geldt zeker ook voor de vijf dorpen. Verschil stad, dorpen en omliggende gemeenten Onze gemeente bestaat uit een stad (Roosendaal) en vijf dorpen (Wouw, Wouwse Plantage, Heerle, Moerstraten en Nispen). Hierdoor is er een variatie aan woonmilieus binnen onze gemeente. In de dorpen is er ruimte, een lage woningdichtheid en zijn er relatief betaalbare koopwoningen (ten opzichte van de Randstad). De stad Roosendaal heeft in verhouding meer huurwoningen en appartementen, maar de woningvoorraad bestaat ook daar grotendeels uit eengezinswoningen. Dankzij de diversiteit aan woonmilieus en de gevarieerde woningvoorraad onderscheidt Roosendaal zich als aantrekkelijke woongemeente. Kansen om te ontwikkelen De gemeente heeft kansen om zich door te ontwikkelen als woonstad door gebruik te maken van bestaande woonkwaliteiten zoals de betaalbare woningvoorraad (vergeleken met de Randstad), goede bereikbaarheid ten opzichte van Rotterdam, Antwerpen en de Zeeuwse kust, en een historische binnenstad met potentie voor wonen en leisure. Tegelijkertijd zijn er ook uitdagingen op het gebied van wonen. Denk hierbij aan de NPR-wijken met een opeenstapeling van problemen die te vergelijken zijn met die van een grote stad 2.

3 16 17 2 Bron: Omgevingsvisie “Roosendaal, verbonden stad” 16 17 3. 2 | VERGRIJZING EN HUISHOUDENSVERDUNNING | Van de woningvoorraad is 33% (12.052) een huurwoning en 65% (23.639) een koopwoning. DEMOGRAFISCHE TREND | De gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2025 bedraagt 323.000 euro, fors | 3 lager dan het landelijk gemiddelde van 398.000 euro4. Dit maakt wonen in Roosendaal Op demografisch gebied verwachten we dat de bevolking van Roosendaal groeit van | relatief betaalbaar. bijna 78.000 in 2025 naar ongeveer 85.000 in 2040. Het aantal huishoudens stijgt daarbij van ca. 36.500 naar 42.000. Het aantal huishoudens groeit relatief sneller dan het aantal | Aantal (ca.) | Opmerking inwoners. We zien daardoor een huishoudensverdunning optreden hoofdzakelijk vanwege | Totaal woningen | 36.550 | 32.000 in stad, rest in dorpen de vergrijzing van de bevolking 3. | Appartementen | 8.800 (24%) | Vooral in de stad Eengezinswoningen | 26.000 (71%) | Relatief veel in de dorpen Belangrijke vraag hierbij is hoe we om moeten gaan met de vergrijzing op het gebied van | Overig (zorg, woonwagen etc.) | 1.900 (5%) | - wonen. Je zou namelijk denken dat deze ontwikkeling de bouw van gelijkvloerse woningen | Huurwoning | 12.050 (33%) | - broodnodig maakt. Tegelijkertijd weten we dat veel ouderen steeds langer in hun een- | Koopwoning | 23.650 (65%) | Gem.

WOZ: 323.000 euro (Roosendaal) gezinswoningen blijven wonen. Dit komt omdat een groot deel van deze groep nog vitaal | vs. 398.000 euro (landelijk) is en omdat hun koopwoning is afbetaald. Om die redenen hoeft er geen noodzakelijke verhuisstap gemaakt te worden. | Tabel 1. Woningvoorraad Roosendaal 2025 Betaalbaarheid De betaalbaarheid van een woning kan op twee manieren worden bezien. Zo hanteert het Rijk in 2026 ten aanzien van betaalbaarheid een bovengrens bij een koopwoning van 420.000 euro en bij een huurwoning 1.287,07 euro per maand. Deze koopgrens ligt daarmee hoger dan wat middeninkomens maximaal kunnen lenen voor een hypotheek (zie ook tabel 2). Volgens de betaalbaarheidsdefinitie van het Rijk zijn ca. 72% van de Roosendaalse woningen betaalbaar. Als we kijken naar wat middeninkomens maximaal kunnen lenen dan is slechts 36% voor deze groep betaalbaar. Beide benaderingen liggen dus ver uit elkaar. Ca. 10.000 woningen (28%) vallen onder de sociale huurgrens van 932,93 euro (prijspeil 2026). Dit percentage is in lijn met de doelstelling van het Rijk om iedere gemeente te laten toegroeien richting 27% sociaal binnen de woningvoorraad 5. Van de ca. 10.000 sociale huurwoningen zijn er ca. 9.000 in het bezit van Alwel.

Huur | Inkomenseis | Aantal woning- voorraad (ca.) Sociaal | < 933 euro | < 56.910 euro < 51.537 euro 10.000 Midden | 934 t/m 1.287 euro | < 93.531 euro < 70.149 euro 2.100 Vrije sector | > 1.287 euro 3. 3 | WONINGEN ZIJN REL ATIEF BETAALBAAR | Koop Goedkoop* | < 285.000 euro | < 63.000 euro** | < 2.800 In totaal telt onze gemeente 36.560 woningen: Daarvan staan er 32.060 in de stad | Middelduur* | 285.000 t/m 420.000 euro | 63.000 t/m 87.000 euro** | < 8.900 Roosendaal. In verhouding staan er in de stad veel appartementen, terwijl er in de dorpen | Duur | > 420.000 euro | > 78.000 euro** | < 16.000 relatief meer eengezinswoningen staan. Wel heeft de stad Roosendaal relatief weinig appartementen ten opzichte van steden zoals Breda (40%), Tilburg (38%) en Eindhoven 42%. | Tabel 2. Betaalbaarheidsgrenzen (2026) *Tezamen betaalbaar | **Alleenstaand, 30 jaar vast. Bron: www.hypotheker.nl, 5-1-2026 3 Voor dit onderdeel is gebruikt gemaakt van het Woningbehoefteonderzoek Roosendaal dat door | 4 Bron: CBS.nl 18 | 19RIGO in 2025 is uitgevoerd.5 Het beleidsuitgangspunt toe te groeien richting 27% wordt vastgelegd in de (aanstaande) Wet versterking regie volkshuisvesting. 3 .4 | WOONVRAAG BIJ GEZINNEN | 3.

5 | KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 3 Om de woningbehoefte goed in beeld te krijgen kijken we naar het huidig tekort aan | De kwalitatieve behoefte richt zich op uitstraling en gebruik van een woning. Naast prijs woningen, de verwachte trendmatige woonbehoefte tot 2040 en een extra groeiscenario | en type zijn dit namelijk belangrijke factoren die meespelen bij bijvoorbeeld woningbouw. in lijn met de ambities van onze gemeente 6. | Om een beeld te krijgen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we gebruik van de Whize-segmentatie. Huidig tekort Het huidige tekort aan woningen vertaalt zich in totaal in 950 woningen. Ongeveer de | De segmentatie laat zien dat veel groepen wonen in Roosendaal maar dat de groepen helft daarvan betreft woningen behorende tot de sociale huur (460) en een kwart tot de | Jong en Hoopvol (geel), Stedelijke dynamiek (donkerblauw), Landelijke vrijheid (groen) betaalbare koopgrens van 405.000 euro (230). Er is vooral behoefte aan appartementen | en Luxe leven (rood) ondervertegenwoordigd zijn. Verklaringen hiervoor zijn o.a. dat veel (570), maar zeker ook behoefte aan eengezinswoningen (230). | jongeren verhuizen naar de stad van hun studie en omdat Roosendaal geen stedelijk woonmilieu heeft. Trendmatige behoefte De behoefte tot 2040 omvat in totaal 5.480 woningen.

Hierbij is er vooral behoefte aan | Door de vergrijzing zien we een (logische) verschuiving optreden richting de senioren- eengezinswoningen (3.710) maar ook nog steeds aan appartementen (1.770). Voor wat | groepen vanuit met name Volks en uitgesproken (paars), gewoon gemiddeld (roze) en betreft de prijsverdeling is er behoefte aan sociale huur (1.470) en betaalbare koop (1.320) | dromen en rondkomen (turquoise). maar valt de grote vraag naar vrijesectorwoningen op (1.960). In de dorpen zien we hoofdzakelijk een vraag naar eengezinswoningen (390). Alleen in Wouw is er ook behoefte | De groepen Dromen en rondkomen (laag inkomen), Jong en Hoopvol (jongeren/starters), aan appartementen (100). | Bescheiden Ouderen en in zekere mate Gezellige emptynesters en Zorgeloos en actief (50+) hebben belang bij betaalbare woningen. De groep gezellige emptynesters en Extra groei | Zorgeloos en actief woont nu nog over het algemeen prettig maar zouden verleid kunnen De ruimte die we het afgelopen decennium hebben gelaten voor nieuwbouw willen we | worden naar een gelijkvloerse woning, maar lang niet allemaal. benutten. Hiervoor is een extra groeiscenario opgesteld van 2.200 extra huishoudens (tot 2040) waarvoor dan hetzelfde aantal woningen nodig zijn 7. Ook hier zien we dan een | Behouden en aantrekken doelgroepen hoofdzakelijke vraag naar eengezinswoningen (1.670).

| De groepen Jong en Hoopvol, Stedelijke dynamiek, Landelijk leven en Luxe leven zijn belangrijk om te behouden dan wel interessant om aan te trekken. De groep Landelijk Huidig | Trend scenario | Extra groei | Totaal | leven is interessant voor onze dorpen (en daarbuiten). Deze groep voelt zich namelijk tekort | Stad Dorpen | scenario | aangetrokken tot deze woonomgeving en zoeken woningen vanaf het hogere betaalbare EGW | 380 | 3.320 390 | 1.670 | 5.760 | segment. De andere groepen hebben specifieke woonwensen die nog niet volwaardig APP | 570 | 1.670 100 | 550 | 2.890 | aanwezig zijn in Roosendaal. Daarvoor is meer nodig dan alleen een woning. Voor deze Totaal | 950 | 4.990 | 490 | 2.200 | 8.650 | groepen is de woonomgeving minstens zo belangrijk. Met name een aantrekkelijke Sociaal (<900) | 460 | 1.470 100 | 580 | 2.610 | binnenstad met een rijk voorzieningenaanbod is een belangrijke voorwaarden. Middenhuur | 80 | 230 20 | 90 | 420 Betaalbare koop | 230 | 1.320 110 | 610 | 2.270 Vrije sector (huur/koop) 190 | 1.960 | 260 | 940 | 3.350 | Dromen en Rondkomen Tabel 3. Woningbehoefte tot 2040 gemeente Roosendaal | Jong en Hoopvol Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn aantallen afgerond op tientallen.

Hierdoor kunnen kleine | Volks en Uitgesproken verschillen voorkomen tussen totalen | Bescheiden Ouderen Stedelijke Dynamiek Gewoon Gemiddeld Gezellige Emptynesters Landelijke Vrijheid Plannen en Rennen Zorgeloos en Actief Luxe Leven 6 Voor dit onderdeel is gebruikt gemaakt van het Woningbehoefteonderzoek Roosendaal dat door RIGO in 2025 is uitgevoerd. | LEEFTIJD 7 Voor het aantal van 2.200 is aangenomen dat de gemeente erin slaagt om jaarlijks 400 extra inwoners aan te trekken dan wel vast te houden. Dit is een twee keer zo groot positief saldo als waar | Figuur 2. Whize-segmentatie Roosendaal 20 | 21 Primos op uitkomt. Bron: Woningbehoefteonderzoek RIGO, 2025. Nationaal Programma Roosendaal (NPR) De stad Roosendaal kampt met een opeenstapeling van problemen in de wijken Kalsdonk, ‘t Oude Centrum, Langdonk, Westrand en Groot Kroeven die te vergelijken zijn met problemen van een grote stad. Sinds 2022 maakt Roosendaal daarom onderdeel uit van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). 3.6 KWALITEIT WOON- EN LEEFOMGEVING VAN UITERSTEN Als we het over wonen hebben dan is naast de woning de leefbaarheid van de woon- en leefomgeving minstens belangrijk. De leefbaarheid meten we aan de hand van de Leef- baarometer 8. Op buurtniveau zien we daarbij grote verschillen.

Zo scoren het centrum van Roosendaal en een deel van de daaraan omliggende wijken zwak, onvoldoende of ruim onvoldoende. Met name de score met betrekking tot overlast en onveiligheid is zeer onvoldoende. Ook de staat van de woningvoorraad scoort slecht. Eén van de oorzaken van de slechte leefbaarheid is de verkamering van de particuliere woningvoorraad, wat tot veel tijdelijke en kwalitatief slechte bewoning heeft geleid. Niet voor niets is voor dit deel van de gemeente het Nationaal Programma Roosendaal (NPR) in het leven geroepen. De vijf dorpen scoren op het gebied van de leefbaarheid goed tot zeer goed. Ook de andere wijken in Roosendaal scoren goed. Dit in tegenstelling tot de NPR wijken. 8 De Leefbaarometer is een instrument van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om tot op laag schaalniveau (100 x 100 meter) en voor geheel Nederland een inschatting te geven van de leefbaarheid. Dat is gedaan aan de hand van een groot aantal kenmerken van de woonomgeving, zoals type voorzieningen, lokale geluidsbelasting en onveiligheid. Van deze kenmerken is onderzocht hoe sterk ze samenhangen met hoe prettig mensen het vinden om ergens te wonen en hoeveel ze daarvoor over hebben.

3 Leefbaarometerklasse, schaalafhankelijk, 2024 I Gemeentegrenzen 2024 Zeer onvoldoende Ruim onvoldoende Onvoldoende Zwak Voldoende Ruim voldoende Goed Zeer goed Uitstekend Wijken vallend onder het NPR22 23 Waar het gaat om water- en bodemsturend zorgen we er zoveel mogelijk voor dat we niet afwentelen op andere gebieden, van privaat naar publiek en op toekomstige generaties. Regenwater Verharding van (particuliere) percelen is van grote invloed op de kans van water op straat in het openbaar gebied. Voor ontwikkelingen in zowel nieuw te ontwikkelen als bestaand gebied wordt van de perceeleigenaar verlangd dat deze zijn/haar verantwoordelijkheid neemt om water op straat te voorkomen en waterhinder of overlast op het perceel niet afwentelt op openbaar gebied. 3.8 WONEN VOOR AANDACHTSGROEPEN De gemeente Roosendaal heeft steeds meer te maken met kwetsbare inwoners met een woonvraag. Dit vraagt om een goede spreiding en voldoende passende huisvesting voor aandachtsgroepen binnen de gemeente. Aandachtspunt bij huisvesting van aandacht- groepen is de balans en veerkracht binnen de gemeente. Regionale Woonzorgvisie Aan de hand van de regionale Woonzorgvisie willen wij samen met de gemeenten binnen de regio West-Brabant kwetsbare inwoners ondersteunen. Dit doen we met voldoende geschikte woningen, op een passende plek en evenwichtig verdeeld over de regio en binnen onze gemeente.

Daarbij is de juiste zorg en ondersteuning belangrijk zodat deze inwoners kunnen meedoen aan de samenleving. De regionale Woonzorgvisie maakt duidelijk dat er een ontbrekend huisvestingsaanbod is voor personen met een complexe zorgvraag. Denk hierbij onder andere aan Skaeve Huse, maatschappelijke opvang of 24-7 begeleid wonen. Binnen het uitvoeringsprogramma van de Woonzorgvisie worden door de regiogemeenten afspraken gemaakt over huisvesting en spreiding van aandachtgroepen in de regio voor de komende jaren. We zoeken hierbij naar de juiste balans. De Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting introduceert verplichte aandachts- groepen die gemeenten moeten prioriteren, waaronder mensen met een medische urgentie, uitstromers uit maatschappelijke opvang/zorginstellingen (dakloos, GGZ, jeugdzorg, detentie), mantelzorgers/ontvangers, en sekswerkers die uitstromen uit de branche, naast andere kwetsbare groepen zoals ouderen, mensen met beperkingen en starters. Gemeenten moeten deze groepen erkennen in hun huisvestingsverordening en zorgen voor passende (sociale) huisvesting en regio- nale afspraken over wonen, welzijn en zorg. Binnen het NPR zijn drie doelstellingen geformuleerd die betrekking hebben op wonen: 1. Voldoende passende, duurzame woningen Veel inwoners kunnen niet zelf investeren in het verduurzamen van hun huis.

Het NPR zet daarom in op het verduurzamen van woningen om enerzijds de leefkwaliteit te verbeteren en anderzijds het woonklimaat te verhogen. 2. Veerkrachtige en gevarieerde buurten Er wordt ingezet op veerkrachtige buurten waar samenredzaamheid van inwoners en organisaties voldoende zijn om te voorkomen dat problemen toenemen. Hiervoor is een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad en sturen op instroom noodzakelijk. 3. Meer mogelijkheden voor wooncarrière in de wijk Veel woningen in het NPR-gebied vallen binnen de goedkope woningvoorraad met lage kwaliteit. Met een gedifferentieerd woningaanbod kunnen inwoners vaker in hun eigen wijk blijven wonen, wat een sterkere binding met de woonomgeving oplevert. Dit maakt wijken sterker. 3.7 DUURZAAMHEID Als gemeente werken we aan het Klimaatakkoord via verschillende thema’s op het gebied van duurzaamheid. Daarbij is een sterke relatie met wonen en dan met name op het gebied van nieuwbouw. Het gaat om: Circulaire ambitie Circulariteit bevordert duurzaamheid, maar verlengt ook de levensduur van gebouwen en minimaliseert de impact op het milieu. We beoordelen dit via de milieuprestatie van een gebouw, uitgedrukt in een score, berekend met de Bepalingsmethode Milieuprestatie Bouwwerken (MPG). De methode is breed geaccepteerd in de bouwsector.

Wettelijk geldt voor nieuwbouwwoningen een maximale MPG-score van 0,8 om circulair bouwen te stimuleren. Streven naar natuurinclusief bouwen Natuurinclusieve bouwmethoden zijn vaak eenvoudig toe te passen en leveren veel ecologische winst op. Het gaat hierbij om het beperken van de verstoring van micro- habitats (stenen, boomwortels, waterpartijen) en maatregelen zoals nestkasten voor vogels en vleermuizen, inheemse beplanting, insectenhotels en groene gevels. Roosendaalse Maatlat We hebben de Roosendaalse Maatlat ontwikkeld om ten aanzien van groen en water te werken aan een klimaatbestendige gemeente in 2050. De maatlat geeft per buurt en op postcodeniveau wat de grootste klimaatissues zijn. Dit betreft de thema’s: hitte, droogte, wateroverlast, biodiversiteit en overstroming. Concreet betekent dit dat waar we aan de gang gaan om de leefomgeving te verbeteren we gelijk kunnen zien waar we op moeten investeren. 3 24 25 Dit terwijl gemeenten met de invoering van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting verplicht worden deze doelgroepen met urgentie te huisvesten. Veel van deze doelgroepen stromen uit vanuit een intramurale setting, waarbij ze geen eigen woning achterlaten. Hierdoor neemt de druk op de sociale huursector, en dan met name tot en met de eerste aftoppingsgrens (713,02 euro), alleen maar toe. Ook voor regulier woningzoekenden.

Dit zien we terug in de toename van het gemiddelde aantal reacties en de gemiddelde zoek- tijd. Dit maakt het toevoegen van nieuwe woningen cruciaal: het levert directe uitbreiding van de voorraad op zonder extra druk op de positie van reguliere woningzoekenden. Hierbij dient er rekening te worden gehouden met het voorkomen van eenzijdigheid in bewoning vanuit mensen met een ondersteuningsvraag, een woonomgeving die gericht is op herstel, een buurt waar inwoners naar elkaar omzien, en met ruimte voor regulier woningzoekenden. Inwoners met woonzorgvraag Voor inwoners met een psychische kwetsbaarheid is een passende woonvorm essentieel om zelfstandig én veilig te kunnen wonen. Deze woonvormen zijn vaak geclusterd of gespikkeld waar men zelfstandig woont met begeleiding in de nabijheid, of waar zorg flexibel wordt aangeboden aan inwoners met vergelijkbare ondersteuningsbehoeften. Voor inwoners met een psychische kwetsbaarheid is er behoefte aan zo’n 20-tal woon- plekken binnen onze gemeente 9. Een belangrijk onderdeel daarbij is dat woonvormen tijdig kunnen worden aangepast aan veranderende zorgvragen. Het is van belang dat de woonvormen passend zijn ingebed in een woonomgeving met oog voor leefbaarheid en inclusie. Jeugd Binnen de verschillende aandachtsgroepen bevinden zich ook jongeren (<18 jaar) met een begeleidingsvraag.

Regionaal werken we aan voldoende beschikbaarheid voor specifiek deze groep. Een geclusterd woonaanbod (kamerbewoning) is nodig waarbij 24-uurs zorgbeschikbaarheid aanwezig is. Statushouders Ieder half jaar krijgt de gemeente een taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Met de woningcorporaties maken we afspraken om deze taakstelling te behalen. Huisvesting arbeidsmigranten Arbeidsmigranten vormen al jarenlang een essentieel onderdeel van de economie in Roosendaal en Regio West-Brabant. Tegelijkertijd leidt huisvesting van deze tijdelijke inwoners in met name kwetsbare woonwijken, steeds vaker tot problemen. De druk op de leefomgeving neemt toe door overbewoning, misstanden in kamerverhuur en een toename van overlast en onveiligheid. Arbeidsmigranten zijn hierin vaak zelf slachtoffer, maar ook omwonenden kunnen hiervan nadelen ondervinden. Dit zet de leefbaarheid en veiligheid in wijken onder druk. De gemeente Roosendaal heeft als uitgangspunt dat we grootschalige, goed georganiseerde huisvestingslocaties buiten woonwijken faciliteren. Deze collectieve woonvoorzieningen bieden internationale werknemers veilige en kwalitatief goede huisvesting, zodat tegelijker- tijd de druk op reguliere woonwijken kan worden verlicht.

Aandachtsgroepen Binnen de Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting wordt een aantal groepen benoemd als aandachtgroep waarvoor gemeenten verplicht afspraken moeten maken voor huisves- ting, zodat zij een betere kans hebben op passende huisvesting. Binnen de woonzorgvisie wordt nader ingegaan op de aandachtgroepen: • Ouderen; • Mensen met een lichamelijke of verstandelijk e beperking; • Mensen die wonen in een beschermde woonvorm; • Daklozen o f dreigend dakloze inwoners. Overige aandachtsgroepen: • Sta tushouders; • Woonwagenbewoners; • Mantelzorgers o f ontvangers van mantelzorg; • Ernstig chronische zieken; • Stoppende sekswerk ers; • Personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven; • Personen uit detentie. Ouderen Bij de huisvesting van ouderen vormden de leidende principes, welke we gezamenlijk met samenwerkingspartijen op het gebied van wonen-welzijn-zorg hebben opgesteld, het uitgangspunt: Een volwaardig thuis: De doelgr oep voelt zich veilig in praktisch en sociaal opzicht en kan zelfstandig en betaalbaar wonen. Samenredzaamheid: Een zorgzaam complex, galerij of buurt waarin mensen naar vermogen iets voor elkaar betekenen. Divers en inclusief: Goed wonen voor iedereen – bewoners met en zonder zorgvraag. We sturen bewust op instroom om gemengd wonen te bevorderen.

Bijdragen aan kwaliteit van leven: We z etten begeleiding en zorg effectief in, bieden ondersteuning bij sociale binding en veiligheid, en nodigen uit tot meedoen aan de leef- gemeenschap. Krachtige buurt: We stimuler en initiatieven die bijdragen aan krachtige buurten en stimuleren eigen kracht en regie. We maken verbinding met bewoners en andere partners in de buurt. Toekomstgericht samen werken: We kijken naar wonen met welzijn en zorg voor de langere termijn door in te zetten op duurzaamheid, technologie en levensloopbestendige woningen. We betrekken waar relevant nieuwe partijen. De vraag naar woningen bij senioren is velerlei. Daarbij weten we dat senioren moeilijk te verleiden zijn om door te stromen van een eengezinswoning naar een appartement. Vanuit de r egionale woonzorgvisie is - naast de in dit hoofdstuk eerdergenoemde behoefte aan gelijkvloerse woningen - het realiseren van voldoende geclusterde woonvormen voor deze doelgroep een belangrijke opgaven. Uitstroom naar reguliere woningmarkt Er zijn veel aandachtsgroepen die steeds meer in de knel komen vanwege het beperkte aan- bod aan vrijkomende sociale huurwoningen. 3 9 Bron: Regionale Woonzorgvisie 26 27 De gemeente Roosendaal gaat aan de slag met het opstellen van een convenant met marktpartijen.

Hierin worden onder andere afspraken gemaakt over de doorstroming van (kwetsbare) wijken naar grootschalige, goed georganiseerde huisvestingslocaties. Woonwagenbewoners De afgelopen jaren hebben Wet- en regelgeving, maatschappelijke inzichten en de erkenning van de woonwagencultuur zich verder ontwikkeld. Er is nu zowel nationaal als internationaal erkenning dat het wonen in een woonwagen een essentieel onderdeel is van de culturele identiteit van woonwagenbewoners. Als gemeente willen we recht doen aan de woonwagencultuur en voldoen aan de nationale en internationale verplichtingen. We streven daarom naar een evenwichtigere verhouding tussen vraag en aanbod van woonwagenstandplaatsen, met oog voor culturele binding, uitvoerbaarheid en gelijke kansen op passend wonen. Daarnaast werken we aan een veilige, goed onderhouden woonomgeving. Dit doen we nauw samen met de direct betrokken partijen en de bewoners. Woonwagenbewoners moeten binnen een redelijke termijn kans maken op een standplaats. Een redelijke termijn houdt in dat dit gelijk is aan de gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Roosendaal. Op dit moment zijn er in de gemeente Roosendaal 11 locaties met totaal 85 standplaatsen: Plaats Naam locatie 2025 Roosendaal Beetslaan 6 Chaletberg 4 Chr.

Huygenstraat 3 Damastberg 5 Iepenberg 12 Lariksberg 10 Scherpdeel 5 Sportstraat 15 Van Coothlaan 6 Zundertseweg 9 Wouw Boterstraat 10 Totaal aantal standplaatsen 85 Wat betr eft de kwalitatieve invulling zie we zowel vraag naar huur- en koopplaatsen als naar huur- en koopwoonwagens. Een analyse van het aantal standplaatsen, de wachtlijst en het feit dat er niet vaak een standplaats beschikbaar komt maakt duidelijk dat er op dit moment sprake is van een directe uitbreidingsbehoefte. We streven ernaar het aanbod voor huisvesting van woonwagenbewoners tot 2030 te vergroten met 25 plaatsen. In 2026 realiseren we als eerste stap het toevoegen van 3 nieuwe woonwagenstandplaatsen aan de Chr. Huijgensstraat in Roosendaal. Voor verdere uitbreiding van woonwagenstandplaatsen worden nieuwe ontwikkellocaties onderzocht. 3 28 29 4 WOONOPGAVEN ROOSENDAAL In dit hoofdstuk koppelen we bevindingen uit het vorige hoofdstuk aan de drie thema’s: Een plek voor iedereen, Stad en dorpen in balans en Toekomstbestendig wonen. Dit resulteert in een duidelijke woonopgaven voor Roosendaal. Met deze opgaven werken we gericht aan het behalen van de ambities en doelen die staan in de verschillende visiedocumenten. THEMA 1: EEN PLEK VOOR IEDEREEN Dit thema richt zich op de woningbehoefte van groepen. De kernopgaven hierbij is het behoud en aantrekken van (toekomstige) gezinnen.

De vraag naar geschikte woningen voor dit type huishouden is groot, tot 2040 ca. 5.750 woningen. Er is ook behoefte aan woningen voor één of tweepersoonshuishoudens. Denk aan jongeren, starters en senioren. In totaal gaat het om ca. 2.850 woningen tot 2040. Voor deze groepen is betaalbaarheid belangrijk. Ook de huisvesting van de verschillende aandachtsgroepen (senioren met zorg, kwetsbare inwoners, statushouders, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners) is een kernopgave. Daarbij is spreiding over de wijken en dorpskernen volgens het fair share-principe nood- zakelijk om overconcentratie te voorkomen. OPGAVEN • Beschikbaar maken van passende woningen voor gezinnen (ca. 5. 750) • Realiseren van betaalbare appartementen 10 (ca. 2.850); • Huisvesting aandachtsgroepen, verspreid over wijk en en dorpskernen. THEMA 2: STAD EN DORPEN IN BALANS Dit thema richt zich op de woonomgeving. Roosendaal is aantrekkelijk door combinatie van stad, dorpen, landelijke omgeving, betaalbare woningen en goede bereikbaarheid. Deze aspecten zetten we in ten gunste van de woonopgaven en brengen we in balans. Het leefbaar maken van de NPR-wijken en het vitaal houden van de dorpen zijn hierbij de kernopgaven. Bij de NPR-wijken gaat het ten aanzien van wonen om het realiseren van variatie in de woningvoorraad om sociale menging en doorstroming te bevorderen.

Daarnaast is het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad een belangrijke opgave. 4 30 10 Hieronder vallen ook andere gelijkvloerse woningen 30 31 De verkamering van de particuliere woningvoorraad heeft een negatief effect op de leefbaarheid. Om die reden is er meer regie op verkamering noodzakelijk. Onze dorpen bieden een woonomgeving die aantrekkelijk is voor gezinnen. Woningbouw voor gezinnen in de dorpen kan daarmee de vitaliteit en het voorzieningenniveau waar- borgen. OPGAVEN • Differentiëren en verduurzamen woningvoorraad NPR-wijken • Regie nemen op verkamering particuliere woningvoorraad • Woningbouw in dorpen THEMA 3: TOEKOMSTBESTENDIG WONEN Dit thema richt zich op Roosendaal als toekomstbestendige woonstad. Er liggen binnen de gemeente ruimtelijke mogelijkheden om nieuwe inwoners middels woningbouw aan te trekken. De kernopgaven is dan ook deze mogelijkheden optimaal te benutten, waarbij we inzetten op een extra bouwopgave van ca. 2.200 woningen en het ontwikkelen van nieuwe woonmilieus. Wij zien met name de Spoorzone als locatie waar we de extra woningen kunnen realiseren. Deze extra woningen gaan gepaard met de ontwikkeling van een nieuw (stedelijk) woonmilieu waarbij de nabijheid van het station hiervoor kansen biedt. Toekomstbestendig wonen betekent ook aandacht voor het klimaat en duurzaamheid.

Hierbij zijn het integreren van ‘groen’ en ‘water’ in gebiedsontwikkelingen kansen om klimaatadaptatie verder te brengen, de leefbaarheid te vergroten en zodoende een duurzaam woonmilieu te creëren. De autonome en extra groei vormen een vliegwiel voor opgaven van andere thema’s zoals economie, mobiliteit en duurzaamheid. Tegelijkertijd zijn de opgaven van deze thema’s voorwaarden voor het behouden en aantrekken van inwoners. Een aantrekkelijk voorzieningen-aanbod en goede verbinding met de Randstad zijn daarom belangrijke voorwaarden voor een toekomst bestendige woonstad. OPGAVEN • Extra groei van 2.200 woningen waarbij focus op de Spoorzone • Integreren van ‘ groen’ en ‘blauw’ bij gebiedsontwikkelingen • Realiseren opgaven ander e thema’s (o.a. economie, mobiliteit, duurzaamheid) als voorwaarden voor groei 4 32 33 5 ACTIES EN MAATREGELEN In dit hoofdstuk worden acties en maatregelen ten aanzien van de in het vorige hoofd- stuk beschreven woonopgaven benoemd. 5.1 EEN PLEK VOOR IEDEREEN OPGAVEN Beschikbaar maken van passende woningen voor gezinnen (ca. 5.750) Acties en maatregelen Om in de (toekomstige) vraag van gezinnen te voorzien streven we naar het beschikbaar maken van 5.750 passende woningen voor deze doelgroep. Er is op dit moment een tekort van ca. 400 gezinswoningen en een toekomstige vraag bij gezinnen van 3.700 woningen.

Daarbovenop voorzien we een extra groei van 1.650 woningen voor deze doelgroep. Omdat gezinnen de grootste vraag met zich meebrengen, creëren we bij iedere woning- bouwontwikkeling voldoende aanbod voor deze groep. Het gaat daarbij dan niet alleen om het programmeren van eengezinswoningen. Het programmeren van ruime apparte- menten waarbij rekening wordt gehouden met kindvriendelijkheid, sociale controle en een passend voorzieningenaanbod behoort ook tot de mogelijkheden. Ook realiseren we appartementen voor ouderen, zodat deze doelgroep doorstroomt en een eengezins- woning beschikbaar komt voor gezinnen. Deze opeenstapeling van maatregelen zorgt ervoor dat we nu en in de toekomst voldoende gezinnen kunnen huisvesten. Gezinnen zijn er in alle inkomensklassen. Daarom ontwikkelen we voor deze doelgroep woningen in alle prijscategorieën. We houden daarbij rekening met de afspraken rondom betaalbare woningbouw; programmeren 2/3 betaalbaar (Woondeal) en de ambities om in de NPR- wijken meer diversiteit in de woningvoorraad aan te brengen. OPGAVEN Realiseren van betaalbare appartementen (ca. 2.850) Acties en maatregelen We streven ernaar om 2.850 betaalbare appartementen te realiseren. Daarmee voorzien we in de (toekomstige) woonbehoefte van iedereen. De betaalbaarheid van deze wonin- gen is noodzakelijk omdat jongeren en starters vaak geen hoog inkomen hebben.

Onder betaalbaarheid verstaan we de definitie die het Rijk voorstelt. 5 34 35 Daarnaast willen we daarmee ouderen verleiden om hun eengezinswoning - met relatief lage lasten -te verruilen voor een meer passende woning. Hierdoor komt tegelijkertijd een eengezinswoning beschikbaar voor een gezinshuishouden. We optimaliseren deze mogelijkheid waar mogelijk waardoor we nog meer bestaande eengezinswoningen kunnen inzetten voor de (toekomstige) vraag van gezinnen 11. Op dit moment is er een tekort van zo’n 550 woningen voor deze doelgroepen. De toekomstige vraag (tot 2040) omvat 1.750 woningen. Daarbovenop is er een extra groei mogelijk van 550 appartementen. Vanzelfsprekend gaat het bij gelijkvloerse woningen om appartementen maar dit kunnen ook grondgebonden woningen zijn. Voor jongeren en starters is de grote van de woning ondergeschikt aan de betaalbaarheid. Wel volgen we als het om oppervlakte bij woning- bouw gaat de normering van de Huisvestingsverordening en hanteren we de uitgangs- punten van de Woonstandaard. Voor ouderen is de grootte van de woning even belangrijk als de betaalbaarheid. Met het bouwen van appartementen behouden we inwoners behorende tot de doelgroep Jong en Hoopvol. Met een ruimer gebruiksoppervlak zijn dit soort woningen ook interessant voor de doelgroep Zorgeloos en Actief.

BELEIDSMATIGE DUWTJES IN DE RUG Om jongeren, starters en ouderen te helpen bij het verkrijgen van een passende woning zetten we ook in op beleidsmaatregelen. Zelfbewoningsplicht/opkoopbescherming Om ervoor te zorgen dat betaalbare woningen niet worden opgekocht door verhuur- ders speculanten hebben we ingezet op een zelfbewoningsplicht en anti-speculatie- beding bij nieuwbouwwoningen voor particuliere kopers. Dit maken we generiek door dit privaatrechtelijk standaar d in anterieure overeenkomsten op te nemen. In de huisvestingsverordening zijn met de opkoopbescherming beleidsregels opgenomen voor bescherming van de bestaande woningvoorraad tegen bewoning anders dan eigen bewoning. Starterslening Om starters een financieel duwtje in de rug te geven continueren we de Starters- lening. De starterslening blijft een succes en zo blijven we ook op deze manier starters mogelijkheden geven op de woningmarkt. Doorstroommakelaar Om senioren te ondersteunen bij doorverhuizing naar een meer passende woning onderzoeken we samen met de woningcorporatie de mogelijkheden van een door- stroommakelaar. Dit doen we omdat ouderen de groep is die het minst verhuist maar wel veel kan betekenen als zij doorstr omen en een woning achterlaten.

INZET BESTAANDE WONINGVOORRAAD Naast nieuwbouw zijn er zeker ook mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad om met name jongeren en ouderen te helpen aan woonruimte. Langer Thuis Veel senioren willen zo lang mogelijk in hun woning blijven wonen. Deze wens, gepaard met de omvang van de vergrijzing, maakt dat we de mogelijkheid bieden om bestaande woningen levensloopbestendig te maken. Dit doen we middels ons WMO beleid. Optoppen en bijplaatsen Optoppen en bijplaatsen op erven kan helpen om in de bestaande woningvoorraad slim om te gaan extra woonruimte te creëren voor starters/senioren. Voor beide maatregelen onderzoeken we de mogelijkheden. Pre-mantelzorgwoningen (familiewoningen) We willen het mogelijk maken om pre-mantelwoningen te plaatsen op een erf. Daarvoor volgen wij de landelijke instructieregels ten aanzien van het plaatsen van een familiewoningen. Dit biedt meer mogelijkheden om familieleden te huisvesten. Ons Omgevingsplan biedt nu al de ruimte om vergunningsvrij een mantelzorg- woning te plaatsen. OPGAVEN Huisvesting aandachtsgroepen. Acties en maatregelen Woonlocaties voor aandachtsgroepen worden gezocht binnen wijken en dorpskernen Geclusterde woonvormen voor ouderen We voorzien in voldoende geclusterde woonvormen voor senioren. We blijven daarom inzetten op bijvoorbeeld de woningbouwprojecten Roosenboom (44 appartementen) en Viertien (150 appartementen).

Uitstroom naar reguliere woningmarkt Regionaal hanteren we het uitgangspunt dat personen die uitstromen vanuit beschermd wonen of maatschappelijke opvang met voorrang een woning krijgen toegewezen in de gemeente van herkomst. Uitstroom wordt geregeld en gemonitord via een regionaal transferpunt waardoor we de omvang van de huisvestingsopgaven van aandachtsgroe- pen scherp in beeld hebben en er kan worden gestuurd op uitstroom naar een passende woonplek waarbij rekening wordt gehouden met veerkracht in de wijk of dorp. 11 Bij een optimalisatie worden er meer appartementen gerealiseerd dan de gevraagde 2.850. De plus (woningen voor ouderen) op de 2.850 is namelijk pas uitwisselbaar met de 5.750 woningen voor gezinnen. 5 36 37 Inwoners met woonzorgvraag | sociale woningbouw toegepast. De focus komt te liggen op betaalbare koop, middenhuur We zetten in op een 24 uurs voorziening voor mensen met een psychische kwetsbaarheid | en vrije sector koop. Zo ontstaat de beweging naar een meer gedifferentieerde woning- | 5 binnen de gemeente Roosendaal. We houden binnen de gemeente regie op huisvesting | voorraad. van aandachtsgroepen. We maken afspraken en stemmen intern af welk woonzorgaanbod voor welke doelgroepen we binnen onze gemeente willen laten landen en waar.

| Om het gemeentelijke aandeel sociale huur niet onder het landelijk gemiddelde te laten komen wordt er bij nieuwbouw in andere wijken en de dorpen voldoende sociale huur Spreiding kwetsbare personen | geprogrammeerd om dit te voorkomen. We streven bij de spreiding van woningen voor kwetsbare personen naar een verhouding van 70% veerkrachtige personen en 30% kwetsbare personen in complex of buurt. Zowel | Om de woningvoorraad in de NPR-wijken te verduurzamen werken we aan het Volks- nieuwbouw als bestaande woningbouw worden hierbij meegenomen. | huisvestingsfonds renoveren en verduurzamen. De focus ligt op het verbeteren van het wooncomfort door verduurzaming en betere ventilatie, aangevuld met renovatie om de Huisvesting arbeidsmigranten | leefbaarheid en kwaliteit van het straatbeeld te versterken. Binnen het Volkshuisvestings- Ten aanzien van huisvesting van arbeidsmigranten zetten we voornamelijk in op groot- | fonds renoveren en verduurzamen is er voor 455 woningen 25.000 euro stapelbare subsidie schalige, goed georganiseerde huisvestingslocatie buiten woonwijken. In Roosendaal | beschikbaar zonder eigen bijdrage. De subsidie is vooralsnog beschikbaar tot 2033. Hier zijn daar nu enkele voorbeelden van.

Er wordt ook ingezet op een integrale aanpak met | zetten we vooral in op woningen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE’s) dit betreft ketenpartners, met aandacht voor registratie, informatievoorziening en zullen afspraken | 85% van de doelgroep. De overige 15% zijn grondgebonden particuliere koopwoningen. hierover worden vastgelegd in convenanten met betrokken partijen. | De doelgroep betreft woningen met een zeer lage WOZ-waarde en een laag energielabel (D of slechter) in de NPR-wijken. Woonwagens Met nieuwe beleidskaders werkt de gemeente Roosendaal aan een toekomstbestendig | Voor de hele gemeente is het Roosendaals Isolatieprogramma. Het Roosendaals Isolatie- en inclusief woonwagenbeleid. In dit beleid worden voorwaarden opgenomen voor | programma helpt inwoners met het verduurzamen van hun woning. Het Roosendaals toewijzing van woonwagenstandplaatsen die rekening houden met cultuurbinding en de | Isolatieprogramma heeft als doel om tot en met 2028 isolatie en andere energiebesparende onderlinge familiebanden. Met het realiseren van voldoende woonwagenstandplaatsen | maatregelen te stimuleren. Hiermee draagt Roosendaal bij aan de ambitie om uiterlijk in wordt in de lokale behoefte voorzien.Voor verdere uitbreiding van woonwagenstand- | 2050 aardgasvrij te zijn en helpt het huishoudens om hun energierekening te verlagen.

plaatsen worden nieuwe ontwikkellocaties onderzocht. | Het programma richt zich ook op het bestrijden van energiearmoede op de lange termijn, door slecht geïsoleerde woningen te verduurzamen met behulp van subsidies. De woningcorporatie is de aangewezen partij voor het bouwen en verhuren van stand- plaatsen en woonwagens en daarover maken we prestatieafspraken voor zover woon- | Verder worden er bij sloop-nieuwbouw projecten pilots uitgevoerd op het gebied van wagenbewoners qua inkomen tot de doelgroep van de woningcorporaties behoren 12. | biobased bouwen. Bij nieuwe uitbreidingen van woningbouwlocaties nemen wij het realiseren van woon- wagenstandplaatsen mee in de plannen als er sprake is van een concrete behoefte. Voor de bestaande woonwagenlocaties werken we aan veilige en leefbare woonwagen locaties, | OPGAVEN waarbij wordt gekeken naar verbeteringen van brandveiligheid, beheer en fysieke kwaliteit. | Regie nemen op verkamering particuliere woningvoorraad Acties en maatregelen 5.2 STAD EN DORPEN IN BAL ANS | We pakken de regie op (het tegengaan) van de verkamering van de particuliere woning- voorraad. Door het beperken van het opsplitsen van woningen in de binnenstad gaan we de gepaarde leefbaarheidsproblemen tegen.

Via instrumenten als de Huisvestingsverordening, OPGAVEN | Wet Betaalbare Huur, Wet Goed Verhuurderschap, het Paraplubestemmingsplan Wonen Differentiatie en verduurzamen woningvoorraad NPR-wijken | als onderdeel van het (tijdelijke) omgevingsplan en de inzet van de pandbrigade pakt de gemeente ongewenste verkamering en misstanden actief aan. Bijkomende effect is dat bestaande grote woningen beschikbaar blijven of komen voor gezinnen. Acties en maatregelen In de NPR-wijken werken we toe naar meer variatie in prijs en koop/huur verhouding. In deze wijken blijven we 2/3 betaalbaar programmeren, maar wordt niet overal 30% 12 Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, Ministerie van Binnenlandse 38 | 39Zaken en Koninkrijkrelaties (2018) OPGAVEN Woningbouw in dorpen Acties en maatregelen Om de vitaliteit van de dorpen te waarborgen en het aantrekkelijke dorpse woonmilieu te benutten streven we in de dorpen naar kleinschalige ontwikkelingen van eengezinswoningen. Daarbij realiseren we ook voldoende appartementen om lokale doorstroming op gang te brengen. In het buitengebied realiseren we alleen woningbouw als een dergelijke ontwik- keling een maatschappelijke doelstelling heeft en is in te passen als schakel tussen dorp en landschap. Woningbouw in de dorpen wordt uitgevoerd om draagvlak van lokale voorzieningen te waarborgen.

Voor deze ontwikkelingen is het aantrekken van de groep Landelijk Vrijheid en Luxe Leven (als sterke schouders) kansrijk. 5.3 TOEKOMSTBESTENDIG WONEN OPGAVEN Extra groei van 2.200 woningen waarbij focus op de Spoorzone Acties en maatregelen Om de extra groei van 2.200 woningen te accommoderen koppelen we deze groei aan de Spoorzone. De nabijheid van het station als (mobiliteitshub) biedt hierbij kansen om woningzoekenden van buiten de gemeente aan te trekken. Het gebied biedt kansen om woningbouw te realiseren voor de groepen Jong en Hoopvol en Stedelijke Dynamiek. Ook voor deze opgaven bieden we voldoende plek voor gezinnen om aan de vraag van deze doelgroep te voldoen. Bij deze nieuwe gebiedsontwikkeling is 2/3 van het woningbouwprogramma betaalbaar. Hierbij is aandacht voor sociaal noodzakelijk om ruimte te creëren voor de beoogde balans in de woningvoorraad in de NPR-wijken. OPGAVEN Integreren van ‘groen’ en ‘blauw’ bij gebiedsontwikkelingen Acties en maatregelen Om de leefbaarheid en de potentie van de stad Roosendaal te versterken dan wel te benutten wordt er voldoende ruimte gehouden voor groen en blauw bij ontwikkelingen. Dit kan woningbouwontwikkelingen onderscheidend maken en voor een brede groep woningzoekende aantrekkelijk maken. 5OPGAVEN Realiseren opgaven andere thema’s (o.a. economie, mobiliteit, duurzaamheid) als voorwaarden voor groei.