81-2026 Volkshuisvestingsprogramma Roosendaal

Acties en maatregelen Deze maatregel geldt als voorwaardelijk om de ambities van wonen waar te maken. Voor het aantrekken van nieuwe inwoners zijn er naast aantrekkelijke woningen ook andere aspecten van een woonstad noodzakelijk. Als gemeente is het belangrijk om ook daar maatregelen voor te nemen. Denk hierbij aan een aantrekkelijke binnenstad met een breed aanbod aan voorzieningen. Blijvende goede bereikbaarheid met bijvoorbeeld de Randstad, maar ook met het landschap wat rondom de stad Roosendaal is te vinden. 40 41 5.4 OVERZICHT ACTIES EN MAATREGELEN Geactiveerde actie of maatregel. Dient gecontinueerd te worden. Onvoldoende geactiveerde actie of maatregel. Meer aandacht nodig. Niet bestaande actie of maatregel. Nieuw en maakt verschil. Moet geactiveerd worden. 1. EEN PLEK Beschikbaar maken van woningen voor gezinnen V OOR IEDEREEN 5.750 woningen Realiseren zowel eengezinswoningen als (ruime) appartementen Realiseren van appartementen voor ouderen t.b. v. vrijkomen bestaande eengezinswoningen Woningbouwprogramma’s wor den hiervoor geoptimaliseerd Woningen voor gezinnen worden in alle prijsca tegorieën gerealiseerd Realiseren van betaalbare appartementen 2.850 woningen Optimaliseren de realisa tie van appartementen voor ouderen t.b.v.

(een plus op) vrijkomen bestaande eengezinswoningen Woningbouwprogramma’s wor den hiervoor geoptimaliseerd De Huisvestingsverordening en de Woonstandaard geven randvoorwaarden aan het woonoppervlak Hanteren zelfbewoningsplicht en opk oopbescherming Continueren Starterslening, optimaliser en inzet doorstroommakelaar Onderzoeken mogelijkheden voor bijplaa tsen en optoppen Huisvesting voor aandachtsgroepen Woonlocaties voor aandachtsgr oepen worden gezocht binnen wijken en dorpskernen Geclusterde woonvormen voor ouderen Uitstromers met voorrang naar regulier e woning, monitoren daarbij de uitstroom We zetten in op een 2 4 uurs voorziening voor mensen met een psychische kwetsbaarheid Bij de spreiding van woningen voor kwetsbare personen str even we naar de verhouding van 70/30 in complex of buurt Bij de huisvesting van arbeidsmigranten zetten we in op grootschalige, goed geor ganiseerde huisvestingslocatie buiten woonwijken We streven ernaar het aanbod voor huisvesting van woonwagenbewoners tot 2030 te ver groten met 25 plaatsen Volgen instructieregels van het Rijk om familiewoningen (pr e-mantelwoningen) te plaatsen WMO beleid voor langer thuiswonen ouderen 2.

ST AD EN Differentiatie en verduurzamen woningvoorraad NPR-wijk en DORPEN IN In de NPR-wijken werk en we toe naar meer variatie in prijs en koop/huur verhouding BALANS Programmeren 2/3 betaalbaar , maar niet overal 30% sociaal Focus op betaalbare koop, middenhuur en vrije sector k oop Bij nieuwbouw in andere wijken voldoende sociaal om diff erentiatie in NPR-wijken mogelijk te maken Het Roosendaals Isolatieprogramma voor bestrijding ener giearmoede op lange termijn d.m.v. verduurzaming woningvoorraad Het renoveren en ver duurzamen van de meest kwetsbare particuliere woningvoorraad d.m.v. het volkshuisvestingsfonds r enoveren en verduurzamen. Bij sloop-nieuwbouw projecten worden pilots uitgevoer d op het gebied van biobased bouwen Regie op verkamering particuliere woningvoorraad Hanteren Huisvestingsveror dening waarmee splitsingsvergunning nodig is voor het opsplitsen van woningen in de binnenstad Pandbrigade pakt ongewenste ongewenste verkamering en misstanden actief aan Woningbouw in dorpen Kleinschalige ontwikkelingen van eengezinswoningen Ontwikkelen voldoende appartementen voor lokale doorstr oming In het buitengebied alleen woningbouw als schakel tussen dorp en landschap 3. T OEKOMST- Extra groei van 2.200 woningen waarbij focus op de Spoorzone BESTENDIG Woningbouw voor de groepen Jong en Hoopvol en S tedelijke Dynamiek 13.

WONEN Ook voldoende woningen voor gezinnen 2/3 betaalbaar, aandacht voor sociaal om ruimte te creëren voor balans woningvoorraad NPR-wijken. Integreren van ‘groen’ en ‘blauw’ in gebiedsontwikkelingen Houden voldoende ruimte voor groen en blauw bij ontwikkelingen Realiseren opgaven andere thema’s (o.a. economie, mobiliteit, duurzaamheid) als voorwaarden voor groei Voor het aantrekken van nieuwe inwoners ook noodzakelijk maatregelen te nemen rondom andere thema’s. 13 Bovenop de reeds benodigde 2.850 appartementen. 42 43 6WONINGBOUW- | 6 PROGRAMMA Veel opgaven en daaruit voortkomende maatregelen hebben betrekking op woningbouw. Als gemeente ligt de ambitie op dit gebied dan ook hoog. Dit hoofdstuk gaat daarom in op het woningbouwprogramma en beschrijft een integraal programma welke is afgeleid van verschillende maatregelen. Het woningbouwprogramma is het beleidskader voor de verschillende woningbouwprojecten en gebiedsontwikkelingen in Roosendaal. Het gewenste woningbouwprogramma voor Roosendaal valt uiteen over verschillende deelgebieden: dorpen, NPR-Wijken, Spoorzone en overige wijken Roosendaal. Deze deelgebieden krijgen een kwantitatief als kwalitatief kader mee waarmee op gebieds- en/of projectniveau verdere invulling aan wordt gegeven. Tabel 4 laat zien dat er voldoende plancapaciteit is om in de (toekomstige) behoefte, inclusief extra groei, te voorzien.

BEHOEFTE | 5.760 | 2.890 | 2.610 | 420 | 2.270 | 3.350 (gezinnen) | (ouderen, jongeren) PROGRAMMA | EGW APP | SOCIAAL MIDDEN- BETAAL- | VRIJE HUUR BARE KOOP | SECTOR Dorpen | 730 | 250 | 210 | 127 | 127 | 516 NPR-wijken | 514 | 670 1.100 | 546 | 494 | 414 | 830 Spoorzone | 2.200 2.200 | 1.320 | 264 | 1.056 | 1.760 Overig Roosendaal 1.670 | 360 | 1.122 | 852 | 541 | 535 | 1.224 Totaal | 2.914 | 7.902 | 2.928 | 1.426 | 2.132 | 4.330 Tabel 4 Programma en behoefte Dorpen 1.000 woningen >25% appartementen, 75% eengezinswoningen Voor de dorpen is het huisvesten van gezinnen belangrijk om in de vraag te voorzien en het voorzieningenniveau op peil te houden. Doelgroepen als Landelijk Vrijheid en Luxe Leven voelen zich aangetrokken tot het aanwezige dorpse en landelijke woonmilieu. Ook werken we aan de doorstroming middels het bouwen van gelijkvloerse woningen voor ouderen. Voor een goede balans in de woningvoorraad wordt er 2/3 betaalbaar geprogrammeerd in woningbouwprojecten. 44 | 45 NPR-wijken 2.300 woningen >75% appartementen, 25% eengezinswoningen | WELKE SOORTEN WONINGEN KUN JE BOUWEN? | 6 Voor de NPR-wijken is het doel om meer variatie aan te brengen in de woningvoorraad. Dit | • | Stapelwoningen / maisonnettes betekent dat er meer nadruk komt op betaalbare koop, midden huur en vrije sector koop/ | Dit zijn appartementen over twee verdiepingen met een eigen voordeur op de huur.

Gezien de vraag ligt de focus op het bouwen van eengezinswoningen, maar ook het | begane grond. toevoegen van appartementen in bijvoorbeeld de binnenstad kan ruimtelijk logisch zijn. | • | Grote gezinsappartementen Ruim, met 3 of 4 slaapkamers, veel bergruimte en een groot balkon of dakterras. Woningbouw is bedoeld om in de (toekomstige) behoefte van inwoners van Roosendaal | • | Stadsvilla’s of patiowoningen te voorzien. Het gaat dan hoofdzakelijk om het toevoegen van woningen voor gezinnen | Kleine grondoppervlakte, maar meerdere lagen met tuin of patio aan de in alle prijscategorieën en appartementen voor starters en ouderen. Kwalitatief gezien | binnenkant. gaat het bij gezinnen om de groepen Dromen en Rondkomen, Gewoon Gemiddeld en Volks en Uitgesproken. Bij starters gaat het (ook) om de groep Jong en Hoopvol. Bij ouderen gaat het om de groepen Bescheiden Ouderen en Gezellige emptynesters. De NPR- wijken kennen een overconcentratie aan aandachtsgroepen en de huisvesting | Aan welke voorwaarden moeten deze woningen voldoen? van aandachtsgroepen in deze gebieden wordt naar beneden bijgesteld. Voorwaarde | Waarom belangrijk voor gezinnen? Minimaal 3 slaapkamers | Ouders + kinderen hebben eigen kamers Spoorzone | nodig. 4.400 woningen >Nadruk op appartementen, 50% woningen voor gezinnen | Veel opbergruimte | Speelgoed, fietsen, kinderwagen, etc.

Eigen buitenruimte (groot balk | on, Kinderen kunnen veilig spelen. Het Spoorzonegebied maakt woningbouw ten behoeve van extra groei mogelijk. Vanwege | dakterras of patio) de ligging naast het treinstation is de bouw van stadswoningen voor de groepen Jong | Eigen voordeur op straatniveau | Geen gedeelde hal, voelt als echt huis. en Hoopvol en Stedelijke Dynamiek goed te voorstellen. Tegelijkertijd zien we dat de | (of lift naar eigen etage) (toekomstige) vraag zich blijft richten op woningen voor gezinnen. De ontwikkeling van | Veilig spelen dichtbij (speelplek, | Ouders kunnen kinderen in de gaten het gebied dient dus met diverse doelgroepen en woningtypologieën rekening te houden. | binnentuin, hofje) | houden. Daarnaast zal in dit gebied ook 2/3 betaalbaar worden geprogrammeerd waarbij ook 30% | Goede bereikbaarheid (dicht bij school, | Handig voor school, werk en sociaal wordt gehanteerd. | openbaar vervoer, winkels) | boodschappen. Betaalbaar (huur of k | oop) Gezinnen hebben vaak middeninkomens. Overige wijken Roosendaal 3.150 woningen >50% appartementen, 50% eengezinswoningen | Versnellen procedures rondom woningbouw Woningbouw kent lange procedures. Hierdoor is het lastig om acuut op de woningnood In de overige wijken van Roosendaal zijn er kansen om de aanwezige woonmilieus verder | in te spelen.

Het versnellen van procedures rondom het bouwen van woningen kan dus uit te breiden om gezinnen te behouden en aan te trekken. | wezenlijk bijdragen aan de woningnood. Versnelling kan op drie manieren: 1. | Vereenvoudiging van vergunningprocedures WONINGEN VOOR GEZINNEN | Woningbouwprojecten worden vaak vertraagd door complexe en langdurige In Nederland en in Roosendaal is veel vraag naar woningen voor gezinnen. Omdat | vergunningstrajecten, zoals omgevingsplanwijzigingen en milieuvergunningen. de praktijk laat zien dat bestaande eengezinswoningen veelal bewoond blijven | Met een Omgevingsplan wat flexibel genoeg is kunnen er versneld nieuwe door emptynesters en deze woningen dus lang niet allemaal beschikbaar komen | woningbouwprojecten worden toegestaan. voor (toekomstige) gezinnen, moet ook onze gemeente woningen bouwen voor gezinnen. Anders trekt deze doelgroep weg uit onze gemeente waardoor de levens- | 2. Regionale afspraken modulaire bouw vatbaarheid van verschillende voorzieningen onder druk komt te staan. | In de regio werken we aan het één keer vergunnen van een vorm van modulaire woningbouw, waardoor dit type woningbouw niet telkens opnieuw vergund hoeft te Traditioneel bouwen we voor gezinnen eengezinswoningen. Maar op sommige | worden en dus versneld kan worden gerealiseerd.

Er wordt overleg gevoerd met de plekken – zoals dicht bij een treinstation – past dat niet. Dan kun je andere soorten | woningcorporaties en marktpartijen om hierbij de landelijke Woonstandaard te volgen. woningen bouwen die toch goed zijn voor gezinnen. 46 | 47 3. Minimaliseren weerstand Zienswijzen of ber oep kunnen procedures en daardoor projecten vertragen. Om weerstand te minimaliseren is het betrekk en van omwonenden en belanghebbenden in belangrijk. Transparante communicatie over plannen en voor delen (zoals betaalbare woningen) kan bezwaren verminder en. De (aanstaande) Wet versterking regie volkshuisvesting maakt het verder mogelijk om ber oepsprocedures te verkorten. 48 49 6 WONINGBOUWPROGRAMMA ROOSENDAAL 50 51 5.4 OVERZICHT ACTIES EN MAATREGELEN Geactiveerde actie of maatregel. Hier wordt voldoende op ingezet en dient geconti- nueerd te worden. Onvoldoende geactiveerde actie of maatregel. Meer aandacht noodzakelijk Niet bestaande actie of maatregel. Nieuw en maakt verschil. Moet geactiveerd wor- den. 1. EEN PLEK Beschikbaar maken van woningen voor gezinnen V OOR IEDEREEN 5.750 woningen Realiseren zowel eengezinswoningen als (ruime) appartementen Realiseren van gelijkvloerse woningen voor ouderen t.b. v.

vrijko- men bestaande eengezinswoningen Woningbouwprogramma’s wor den hiervoor geoptimaliseerd Woningen voor gezinnen worden in alle prijsca tegorieën gereali- seerd Realiseren van betaalbare gelijkvloerse woningen 2.850 woningen Optimaliseren de realisa tie van gelijkvloerse woningen voor ou- deren t.b.v. (een plus op) vrijkomen bestaande eengezinswoningen Gelijkvloerse woningen werken we uit richting appartementen of indien passend richting grondgebonden woningen Woningbouwprogramma’s wor den hiervoor geoptimaliseerd De Huisvestingsverordening en de Woonstandaard geven rand- voorwaarden aan het woonoppervlak Hanteren zelfbewoningsplicht en opk oopbescherming Continueren Starterslening, optimaliser en inzet doorstroomma- kelaar Huisvesting voor aandachtsgroepen, verspreid over wijken en dorpskernen Onderzoeken mogelijkheden voor bijplaa tsen en optoppen Volgen instructieregels van het Rijk om familiewoningen (pr e-mantelwoningen) te plaatsen WMO beleid voor langer thuiswonen ouderen 2.

ST AD EN Differentiatie en verduurzamen woningvoorraad NPR-wijk en DORPEN IN In de NPR-wijken werk en we toe naar meer variatie in prijs en koop/huur verhouding BALANS Programmeren 2/3 betaalbaar , maar niet overal 30% sociaal Focus op betaalbare koop, middenhuur en vrije sector k oop Bij nieuwbouw in andere wijken voldoende sociaal om diff erentia- tie in NPR-wijken mogelijk te maken Het Roosendaals Isolatieprogramma voor bestrijding ener giear- moede op lange termijn d.m.v. verduurzaming woningvoorraad 77 KRITISCHE SUCCESFACTOREN Kritische succesfactoren zijn specifieke factoren of omstandigheden die een sterke invloed hebben op het slagen van een project, plan of behalen van een doel. Met onvoldoende aandacht hiernaar is de kans op succes veel kleiner of zelfs onmogelijk. Dit hoofdstuk benoemt de belangrijkste kritische succesfactoren ten aanzien van de woonopgaven van Roosendaal. INTEGRALE AANPAK BINNENSTAD NOODZAKELIJK VOOR GROEI Om als stad te kunnen groeien is een integrale aanpak noodzakelijk op de fysieke leef- omgeving en samenleving. Woningbouw alleen gaat er namelijk niet voor zorgen dat we (nieuwe) inwoners aan Roosendaal binden. Een belangrijke voorwaarde hieromtrent is een sterkere economie. Dit creëert meer werkgelegenheid, vergroot de vrijetijdbesteding en daarmee deze sector. Dit vergroot de aantrekkelijkheid van de stad.

Ook het vergroten van de veiligheid en leefbaarheid van de binnenstad en omliggende wijken is een belangrijke voorwaarde. Een binnenstad is immers het visitekaartje van een stad en moet een prettige plek zijn om te vertoeven. Als gemeente moeten we dan ook blijven investeren in sociale voorzieningen zoals buurthuizen, speelplekken en zorg- faciliteiten. DOORSTROMING VAN OUDEREN T.B.V. BESCHIKBAARHEID EENGEZINSWONINGEN De praktijk laat zien dat ouderen niet snel verhuizen waardoor er onvoldoende eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen. Het is daarom belangrijk om bij projecten de (lokale) wensen van ouderen goed in beeld te krijgen zodat een aantrekkelijk woonalternatief wordt geboden aan ouderen. Er wordt ook een verhuismonitor opgesteld. Deze is gericht op ouderen en gezinnen om scherp in beeld te krijgen in hoeverre maatregelen effect hebben op de huisvesting van gezinnen. 52 53 SAMENWERKING MET PARTNERS BELANGRIJK OM DOELEN TE BEREIKEN Als gemeente bouwen we zelf geen huizen maar maken daarover afspraken met partijen zoals woningcorporaties en projectontwikkelaars. Goede afspraken waardoor de juiste woningen worden gebouwd zijn daarom belangrijk. Met de woningcorporaties maken we Prestatieafspraken waarin we onder andere afspraken maken over betaalbare woningbouw, met name rondom sociale huur.

Met buurgemeenten, provincie en Rijk maken we afspraken via de Woondeal over onze gewenste woningvoorraadontwikkeling. De Woondeal helpt ons om problemen aan te pakken die de gemeente niet alleen kan oplossen. Zo is daarvoor de provinciale bouwtafel in het leven geroepen. Om de gewenste woningen te bouwen maken we met bouwbedrijven en project- ontwikkelaars afspraken door middel van anterieure overeenkomsten. MOBILITEIT BEPALENDE FACTOR De gemeente heeft een parkeerbeleidsplan en nota parkeernormen. Daarmee maken we een betere omgang voor straatparken en parkeren op eigen terrein bij woningbouw- ontwikkeling mogelijk. Het toevoegen van parkeerplaatsen bij woningbouw is namelijk duur en draagt niet bij aan betaalbaar wonen. De eindgebruiker kan met de (verplichte) huur van een parkeerplaats in de kosten worden gejaagd. Zodoende kan de binnenstad tot een belangrijke locatie voor betaalbare woningen worden gezien vanwege het treinstation als mobiliteitshub. Daardoor hoeft het toevoegen van parkeerplaatsen geen pré te zijn. Mobiliteit heeft over het algemeen een faciliterende rol bij ontwikkelingen waarbij de STOMP 14-gedachte het leidende principe is. Dit principe biedt o.a. mogelijkheden om een herindeling van smalle straatprofielen t.b.v. meer groen en ruimte te realiseren. Dit kan resulteren in een prettigere woon- en leefomgeving in straten.

SUBSIDIES Om de ambities qua woningbouwaantallen, betaalbaarheid, leefbaarheid en verduurzaming mogelijk te maken is de beschikbaarheid van rijkssubsidies essentieel. De ontvangen gelden van de Woontop (meer dan 30 miljoen euro voor 800 versnelde woningen) maakt dit duidelijk. Ook het Volkshuisvestingsfonds (met 30% gemeentelijke cofinanciering) voor 14 STOMP staat voor stappen, trappen, openbaar vervoer, mobility as a service en privé auto. de aanpak van leefbaarheid in de NPR-wijken is belangrijk om onze doelstellingen waar te kunnen maken. Voor realisatie van woningbouwprojecten blijven we oplettend op subsidies zoals de Startbouwimpuls, Woningbouwimpuls (WBI) of Realisatiestimulans. STIKSTOF- EN ENERGIEPROBLEMATIEK De stikstofproblematiek is een belangrijk aandachtspunt bij het realiseren van de (woningbouw) ambitie. Voor Roosendaal is de impact hiervan vooralsnog beperkt gebleven. De uitspraak van de Raad van State van december 2024 maakt wel duidelijk dat de wijze waarop landelijk de voortoets tot dan toe werd uitgevoerd, niet langer wordt toegestaan. Daarbij spelen onder meer de afstand tot het stikstofgevoelige Natura 2000-gebied de Brabantse Wal en stikstofdepositie een rol. Afhankelijk van de projectlocatie kan een ‘passende beoordeling’ worden vereist waardoor meer tijd en middelen nodig zijn voor diepgaander ecologisch onderzoek.

Via deze passende beoordeling wordt per project gewogen onder welke condities de ontwikkeling verantwoord vorm kan krijgen. De druk op het elektriciteitsnet vraagt om een gerichte aanpak. Hoewel de aansluit- capaciteit voor de geplande woningen momenteel is geborgd, vraagt de stroom- voorziening voor bijbehorende faciliteiten - zoals maatschappelijke voorzieningen en laadinfrastructuur - om extra aandacht. In samenwerking met Enexis en andere stakeholders bouwen we tot 2030 aan een robuust, veerkrachtig en flexibel energie- systeem en elektriciteitsnetwerk met meer eigen opwek, opslag en onderlinge uitwisseling om de beschikbare energie efficiënter in te zetten. Bij nieuwbouw- ontwikkeling wordt zoveel mogelijk gekozen voor netneutrale nieuwbouw. GEMEENTELIJKE CAPACITEIT BEPERKT De gemeentelijke capaciteit is beperkt en daardoor bepalend bij het realiseren van de diverse maatregelen. Wat hierbij kan bijdragen is het benutten van expertise bij de Provincie Noord-Brabant of Regio West-Brabant Vliegende Brigade). 7 54 55 88 PROCES 8.1 HOE IS HET VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA TOT STAND GEKOMEN? Bestaande visies als basis Dit volkshuisvestingsprogramma gaat verder waar verschillende visies zijn gestopt. Veelvuldig refereert het ook naar deze stukken.

Vandaar dat we bij de inleiding direct zijn ingegaan op de bestaande visies op wonen en deze vervolgens hebben uiteengezet in de drie thema’s Een plek voor iedereen, Stad en dorpen in balans en Duurzame toekomst. Het volkshuisvestingsprogramma schrijft dus geen nieuwe visie ten aanzien van wonen voor. Het legt de nadruk op uitvoering. Data en analyse Naast het gebruik van verschillende visies is er ook een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd om de laatste cijfers over de woningvoorraad en de woningbehoefte te kunnen gebruiken. Daarnaast is data gebruikt uit het gemeentelijke Datalab; denk onder andere aan de doelgroepkwalificatie van Whize. Verder zijn de woningbouwaantallen van het woningbouwprogramma 2025 en de Woondeal overgenomen. Participatie met diverse partijen Participatie is een vast onderdeel bij de totstandkoming van kerninstrumenten zoals dit Volkshuisvestingsprogramma. Er is gekozen om de inhoud van het (concept) volkshuis- vestingsprogramma met diverse partijen uit de gemeente te bespreken. Denk aan woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen en huurdersorganisatie. Daarnaast hebben de woonwensen van inwoners uit Roosendaal als basis gediend om te komen tot de woningbehoefte. Er is een participatieverslag opgesteld en bijgevoegd als stuk ten behoeve van de besluitvorming.

Terinzagelegging ontwerp Volkshuisvestingsprogramma Het ontwerp Volkshuisvestingsprogramma heeft van 27 april 2026 tot en met 8 juni 2026 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen geregistreerd. In juli is het definitieve Volks- huisvestingsprogramma Roosendaal 2026 - 2030 ter vaststelling voorgelegd aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Roosendaal. Het programma is zelfbindend voor de gemeente. Er is daarom na vaststelling van het programma geen mogelijkheid tot bezwaar en beroep. 8.2 JURIDISCHE EN PROCEDURELE KADERS De afgelopen jaren heeft het Rijk, samen met provincies en gemeenten de regie gepakt op volkshuisvesting. Daaruit zijn een aantal juridische en procedurele kaders en afspraken uit voortgekomen waarbinnen ons woonbeleid moet plaatsvinden of in tegemoet moet zien. Dit hoofdstuk gaat hierop in. 56 57 Wet/Agenda | Beschrijving | Relatie tot anderen | Wie beslist wat? Omgevingswet | Eén wet voor de fysieke | Bij de Nationale Woon- en bouw- | Omgevingsvisie | Gemeenteraad | De omgevingsvisie is een politiek | 8 (1 januari 2024) | leefomgeving die wet- | agenda en de Woondeals moet | bestuurlijk integraal beleidsdocument geving en regels bundelt. | de Omgevingswet en andere | op strategisch niveau. De visie bevat Daarmee vormt de wet | wetgeving in acht worden | fundamentele beleidskeuzen. de basis voor een samen- | genomen.

| In de omgevingsvisie legt de gemeente hangende benadering | haar ambities en beleidsdoelen voor de van de fysieke leef- | fysieke leefomgeving voor de lange omgeving. | termijn vast. Nationale Woon- en | Nationaal plan om | Stuurt Woondeals (lokale | Volkshuisvestings- | College van B&W | Het volkshuisvestingsprogramma heeft bouwagenda | 900.000 woningen te | uitvoering). Beïnvloedt | programma | als doel om concrete maatregelen en (2022-2030) | bouwen. Focus op | Wet Regie Versterking | plannen uit te werken voor woning- betaalbaar wonen | Volkshuisvesting. | bouw en beheer van de bestaande en verdichting. | voorraad, op basis van actuele woon- Woondeal | Afspraken tussen Rijk, | Gebaseerd op Nationale Woon- | behoefteonderzoeken. (regionaal/lokaal) | provincies, gemeenten | en bouwagenda (voor concrete en corporaties over | locaties en knelpunten). woningbouw. | Nationale Woon- en Bouwagenda (2022) Wet Regie Versterking | Geeft Rijk meer grip op | Vult omgevingswet aan via | Het Rijk heeft de regie genomen op het aanpakken van de woningcrisis. Daarvoor is de Volkshuisvesting (2026) | woningcorporaties, | Volkshuisvestingsprogramma. | Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Dit is een actieplan van de overheid met stimuleert betaalbare | Volgt Nationale Woon- en | zes punten om de woningmarkt te verbeteren.

Het doel van de agenda is om sneller woningbouw en | Agenda (focus op betaalbaarheid). | (betaalbare) woningen te bouwen, duurzamer te wonen, prettige wijken te realiseren en huisvesting aandachts- | Ondersteunt Woondeals (met | voldoende passende huisvesting voor ouderen en aandachtsgroepen. groepen | afspraken over corporaties). | De zes punten zijn: Programma | Doel | Aanpak Omgevingswet (sinds 1 januari 2024) | 1 | Versnellen van de | 900.000 nieuwe huizen | Sneller vergunningen afgeven, De Omgevingswet is op één januari 2024 in werking getreden. De Omgevingswet (Ow) | woningbouw | tot 2030. | procedures korter maken. bundelt wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. | 2 | Een thuis voor iedereen | Huisvesting voor o.a. | Gemeenten krijgen taak om Daarmee vormt de wet de basis voor de samenhangende benadering van de fysieke leef- | daklozen, statushouders, | deze groepen op te vangen. omgeving. Doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: | arbeidsmigranten. 3 | Betaalbaar wonen | Meer sociale huur en | 2/3 van nieuwe woningen 1. | Een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit bereiken | middenhuur | is betaalbaar en in stand houden; | 4 Verduurzaming | Huizen beter isoleren | Vanaf 2030 alle nieuwbouw 2.

De fysieke leefomgeving doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen om er maat- | en energieneutraal. | gasvrij. Subsidies via ISDE- schappelijke behoeften mee te vervullen. | regeling. 5 | Leefbaarheid en | Meer groen, speeltuinen, | Extra geld voor kwetsbare De doelen van de wet zijn gesteld met het oog op duurzame ontwikkeling, bewoonbaar- | veiligheid | minder criminaliteit in | wijken. heid van het land en het beschermen en verbeteren van het leefmilieu. | wijken. 6 | Wonen en ouderen | Voldoende levensloop- | Toevoegen van 250.000 De Omgevingswet kent een aantal kerninstrumenten waarmee uitvoering gegeven kan | bestendige woningen | seniorenwoningen worden aan de wet. Voor de gemeente zijn de kerninstrumenten onder de Omgevingswet: | (gelijkvloers, lift, brede | tot 2030. • | De omgevingsvisie; | deuren). • | Het programma (verplicht en niet-verplicht) • | Het omgevingsplan | Wet versterking regie volkshuisvesting • | De omgevingsvergunning. | De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV) is een nieuwe wet die de overheid meer grip geeft op het bouwen van betaalbare woningen. De wet is een aanvulling op de Het volkshuisvestingprogramma is een verplicht programma onder de Ow. | Omgevingswet op het thema Wonen. 58 | 59 Met de wet worden (oude) woonvisies vervangen door een lokaal volkshuisvestings- programma. Dit programma is verplicht voor elke gemeente.

Kortgezegd staat er in een volkshuisvestingsprogramma hoeveel woningen, waar ervoor wie (bijv. starters, gezinnen, ouderen) worden gebouwd. Met de wet wordt er ook regionale afstemming geregeld ten behoeve van de woonzor- gopgave. Dit gebeurt met een regionale woonzorgvisie welke gemeenten lokaal verder uitwerken in het volkshuisvestingsprogramma. Woondeal West-Brabant Onze gemeente neemt deel aan de regionale Woondeal. Daarin maken we samen met de provincie, regiogemeenten, woningcorporaties over (het bouwen van) voldoende betaal- bare woningen. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten van toepassing: • Bij nieuwbouw met 20+ woningen: minstens 2/3 betaalbaar; • Streven naar het landelijk gemiddelde sociale huur in woningvoorraad (27%); • De bouwopgave is een minimale opgave, we moeten meer doen als het k an. De Woondeal is in 2025 geactualiseerd. Monitoring voortgang Om de voortgang van de maatregelen te monitoren volgt dit Volkshuisvestingsprogramma de cyclus van de Omgevingswet (PDCA-cyclus): 1. Plannen 2. Doen 3. Controler en 4. Aanpassen Goede afstemming tussen de a fdelingen RO (omgevingsvisie), Wonen en Projecten binnen de gemeente is daarom belangrijk. Hierbij speelt de aanjager Woningbouw een belangrijk rol om de voortgang van het woningbouwprogramma te monitoren. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) speelt hierbij ook een belangrijke rol.

Daarin staan namelijk alle plannen en vergunningen als wel de status van de voortgang online. In het DSO kan iedereen meekijken, wat het een transparant monitoringsinstrument maakt. Regionaal wordt de voortgang ten aanzien van de betaalbare woningbouw gemonitord via de Woondeal. Daarnaast bieden de wachtlijsten van woningzoekende voor een sociale woning en woonwagens een goede kijk op hoe goed de onderkant van de woningmarkt werkt. Daarnaast bieden de wachtlijsten van woningzoekende voor een sociale woning en woonwagens een goede kijk op hoe goed de onderkant van de woningmarkt werkt. 8.3 PLAN-MER BEOORDELING Een plan-MER is een rapport dat de milieueffecten van een vastgesteld plan of programma beschrijft. Bij een programma - zoals dit volkshuisvestingsprogramma - kan het opstellen van een plan-MER noodzakelijk zijn als het programma kaders stelt voor toekomstige besluiten voor projecten waarvoor een project-MER of project-mer-beoordeling verplicht is. Vanwege bovenstaande is er ook voor dit programma beoordeeld of een plan-MER nodig is. Er is geconcludeerd dat de meerwaarde van een plan-MER bij dit volkshuis- vestingsprogramma zeer beperkt is en daarom is er besloten om geen plan-MER op te stellen.

Hieraan liggen de volgende redenen ten grondslag: Er is een Omgevingseffectrapport (OER) uitgevoerd bij de Omgevingsvisie Roosendaal Het OER gaat daarbij ook in op de woningbouwambities uit de Omgevingsvisie. Dit volks- huisvestingsprogramma is een verdere uitwerking van (keuzes uit) de Omgevingsvisie. Dit maakt dat het OER (bij de Omgevingsvisie) alle relevantie milieu informatie biedt voor dit volkshuisvestingsprogramma. Er is geen sprake van concrete integrale planuitwerking Het volkshuisvestingsprogramma werkt de ambities uit de Omgevingsvisie verder uit richting concrete opgaven, acties, maatregelen en woningbouwprogramma. Deze zijn alleen niet dusdanig concreet en kaderstellend dat er sprake is van een planuitwerking waar een plan-MER van toegevoegde waarde is. Het programma blijft daarvoor op een te hoog abstractieniveau. Roosendaal voert MER beoordelingen bij gebiedsontwikkelingen uit, waarbij ook de OER van de Omgevingsvisie wordt betrokken Het milieubelang wordt op deze manier op een lager uitwerkingsniveau verder geborgd, naast de borging op omgevingsvisieniveau. Deze dubbele borging maakt een plan-MER bij het volkshuisvestingsprogramma van zeer beperkte waarde. Er is een memo opgesteld met betrekking tot de MER beooordeling en deze is als bijlage toegevoegd bij het programma.

8 60 61 BIJLAGE 1 MEMO Datum 23 Februari 2026 Betreft Advies memo MER Volkshuisvestingspr ogramma gemeente Roosendaal INLEIDING In deze memo wordt ingegaan op het verband tussen een volkshuisvesting- programma en mer. Centrale vraag is welke afwegingen relevant zijn in de keuze om wel of geen plan-MER op te stellen bij het volkshuisvestingsprogramma en welke keuze Roosendaal kan maken. In de onderstaande paragrafen is eerst kort relevante context opgenomen. Vervolgens zijn diverse afwegingen rondom mer bij het volkshuisvestingsprogramma in Roosendaal opgenomen met daarbij een conclusie en aanbevelingen voor de toekomst. 1.1 ACHTERGROND Ter context wordt eerst wat achtergrondinformatie gegeven over het volkshuisvesting- programma in het algemeen en de relatie tussen mer en een omgevingsprogramma (lees volkshuisvestingprogramma). Voor meer achtergrondinformatie over deze onderwerpen zijn ook de websites van IPLO en de commissie mer waardevol om te raadplegen. 1.1.1 Volkshuisvestingsprogramma De woonvisie, zoals die voorheen gemaakt werd, vervalt en wordt vervangen door ambities te stellen in een omgevingsvisie en maatregelen te formuleren in een volks- huisvestingsprogramma (omgevingsprogramma). De omgevingsvisie en het omgevings- programma zijn instrumenten uit de Omgevingswet.

Het volkshuisvestingsprogramma is geïntroduceerd middels het wetsvoorstel regie op de volkshuisvesting, een verplicht omgevingsprogramma dat wordt opgenomen in de Omgevingswet. Het wetsvoorstel regie op de volkshuisvesting heeft tot doel het oplossen van het woningtekort en het creëren van een evenwichtigere woningvoorraad. Het volkshuisvestingprogramma is een middel om te werken aan het bereiken van die doelen. 1.1.2 Mer en omgevingsprogramma • Kaderstelling voor mer-plichtige projecten Een omgevingsprogramma wordt in licht van mer beschouwd als een ‘plan’. Bij een programma is het opstellen van een plan-MER verplicht als het plan (hier: het volkshuis- vestingsprogramma) kaders stelt voor toekomstige besluiten (lees: omgevingsplan- wijzigingen, BOPA’s, omgevingsvergunningen) voor projecten waarvoor een project-MER of project-mer-beoordeling volgens het Omgevingsbesluit verplicht is. Dan is een plan- MER verplicht. Dit is bijvoorbeeld het geval als het programma locaties voor woningbouw concretiseert. Daarnaast kunnen er negatieve effecten op Natura 2000-gebieden zijn. • Aanzienlijke effecten t.b.v.

Natura 2000 Als de uitvoering van het kaderstellend plan of programma in de praktijk significant negatieve effecten kan hebben op omliggende Natura 2000-gebieden is volgend uit de Habitatrichtlijn een Passende Beoordeling vereist en daarmee volgend uit de Omgevings- wet een plan-MER plicht. 1.1.3 Volkshuisvestingprogramma en mer • Stuurt het plan op concrete bouwprojecten? Een volkshuisvestingsprogramma kan zich in principe richten op het planmatig vastleggen van aantallen, categorieën en locaties van woningbouwprojecten, inclusief doelgroepen en betaalbaarheid. Daarmee kan het plan dan ook in theorie kaders stellen voor besluiten voor (woningbouw)projecten en geldt een plan-mer-plicht. Passende beoordeling belangrijk vanwege mogelijke effecten op Natura 2000-gebieden Woningbouw kan leiden tot significante effecten op omliggende Natura 2000 gebieden. Tot 25 km afstand kan sprake zijn van een toename van stikstofdepositie. Dichterbij Natura 2000-gebieden kan ook sprake zijn van andere negatieve effecten, zoals verstoring, verdroging/vernatting, toename recreatiedruk e.d. Gezien de ligging van Natura 2000-gebieden rond Roosendaal en omvang van de woningbouwopgave in het volkshuisvestingsprogramma, bestaat er een kans dat een Passende Beoordeling moet worden uitgevoerd en daarmee een plan-MER plicht geldt.

1.1.4 Relatie omgevingsvisie en OER bij omgevingsvisie Het volkshuisvestingprogramma en dus ook een eventuele plan-MER bij dit programma staan niet op zich en moeten zo ook niet worden beschouwd. Het volkshuisvesting- programma is in theorie namelijk een nadere uitwerking van (keuzes uit) een omgevings- visie. Wanneer er een plan-MER is opgesteld bij een omgevingsvisie, zoals het OER 15 bij de Omgevingsvisie Roosendaal, gaat die plan-MER ook in op gemaakte keuzes en dus ook woningbouwambities uit de omgevingsvisie. De vraag is dan ook of het volkshuis- vestingsprogramma andere of concretere kaders stelt dan de omgevingsvisie. 1.2 ROOSENDAALSE OMGEVINGSVISIE, OER EN VOLKSHUISVESTINGPROGRAMMA Omgevingsvisie Roosendaal en OER De omgevingsvisie Roosendaal spreekt over diverse woningbouwambities. Het meest relevant is de in de omgevingsvisie opgenomen ambitie om een totaal aantal van 4.500 woningen te realiseren, in de binnenstad en een aantal daaromheen gelegen ontwikkel- locaties. Daarbij is aangegeven dat jaarlijks een overaanbod in de woningbouwprogram- mering wordt opgenomen om te voorkomen dat de woningbouwproductie stagneert en om tegenvallers in de realisatie of procedures te ondervangen. Het overaanbod moet ervoor zorgen dat er steeds voldoende locaties beschikbaar zijn. 15 OER staat voor omgevingseffectrapport, een plan-MER bij een omgevingsvisie.

62 63 • Met de omgevingsvisie en bijbehorend OER is de benodigde milieu-informatie gegeven die relevant was voor de besluitvorming, waaronder besluiten r ondom locaties ten behoeve van volkshuisvesting. Er vindt met het volkshuisvestingspr ogramma geen concretere duiding plaa ts op locatie en planniveau. Inhoudelijk is en wordt er geen afbreuk gedaan aan da t wat nodig is voor een goede besluitvorming. De meerwaarde van een plan-MER bij het volk shuisvestingsprogramma beperkt zich tot de verschillen wat betreft aantallen. De a fwegingen die betrekking hebben op de hogere aantallen kunnen wor den betrokken bij de verdere uitwerking op locatie- en planniveau en bij de actualisatie van de Omgevingsvisie en daarbij behorende actualisatie van het OER. Gelet op bovenstaande overwegingen en op de specifieke mer-beoordelingen bij omgevingspr ogramma’s als Centrum-West is er voldoende motivatie aanwezig om geen specifiek plan-MER op te stellen bij het volk shuisvestings programma voor Roosendaal. Gebruikte bronnen • Regie op hoeveel, waar en voor wie we bouwen | Home | Volkshuisvesting Nederland • Wet versterking regie volk shuisvesting (36.512) - Eerste Kamer der Staten-Generaal • wetten.nl - Regeling - Omgevingswet - BWBR0037885 • Programma - Commissie mer Dit document is vertr ouwelijk.

Bezoek onze website voor de volledige disclaimer: Algemene voorwaarden en privacyverklaring Antea Nederland B.V. - statutaire zetel Heerenveen - handelsregister 29021830 BTW nr. NL003662317B01 In het OER bij de omgevingsvisie zijn de globale woningbouwambities en locaties globaal op effecten beschouwd. Hierbij zijn conclusies getrokken en zijn adviezen opgesteld ter borging van het milieubelang en het treffen van mitigerende maatregelen. Hierin is ook (globaal) aandacht besteed aan de potentiële effecten op Natura 2000-gebieden. Inhoud volkshuisvestingprogramma Het volkshuisvestingprogramma benoemt opgaven, acties en maatregelen en doet uitspraken over het woningbouwprogramma. De aantallen in het volkshuisvesting- programma zijn groter dan in de Omgevingsvisie is opgenomen. De opgaven, acties en maatregelen zijn echter niet locatie gebonden. Het woningbouw- programma is wel een stuk gedetailleerder. Er worden uitspraken gedaan over aantallen, type en prijscategorieën op deelgebiedniveau. Echter worden er geen uitspraken gedaan op locatie- of op planniveau en er worden geen concrete integrale planuitwerkingen getoond.

1.3 MER BIJ VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA ROOSENDAAL Afwegingen rond plan-MER bij volkshuisvestingprogramma • Bij een programma is het opstellen van een plan-MER verplicht als het plan (hier: het volkshuisvestingsprogramma) k aderstellend is voor toekomstige besluiten, projecten waarvoor een project-MER o f project mer beoordeling volgens het Omgevingsbesluit verplicht is en/of als een Passende Beoordeling moet wor den opgesteld omdat significant negatieve effecten op omliggende Na tura 2000-gebieden te verwachten zijn. • Een programma bindt alleen de gemeente z elf. Een plan-MER helpt bij het maken van keuzes r ondom alternatieven en locaties, maar leidt ook tot extra inzet en kosten. • Afwegingen van alternatieven en locaties zijn in Roosendaal al bij beleidsplannen vóór het omgevingsvisietraject, dan wel tijdens het omgevingsvisietraject gemaakt. Bij de omgevingsvisie is een OER opgesteld. Daarmee biedt de omgevingsvisie alle informa tie rondom het afwegen van milieueff ecten. • Het woningbouwprogramma uit de omgevingsvisie is nu geduid op deelgebiedniveau en voorzien van aantallen (groter dan in de Omgevingsvisie is benoemd), type en prijs categorieën. De locaties en aantallen zijn daarentegen niet uitgewerkt in meer concrete duiding van gebiedsontwikkeling. Het is niet aannemelijk dat er andere conclusies zouden worden getrokk en dan in het OER bij de Omgevingsvisie.

• In het kader van de Omgevingsvisie is een globale Passende Beoordeling opgesteld. Het is de vraag of een nieuwe Passende Beoordeling in het k ader van het volkshuis- vestingsprogramma andere conclusies gaa t geven. • De opgaven, acties en maatr egelen in het woningbouwprogramma zijn niet zodanig concreet of loca tie gebonden dat deze nu met de mer systematiek zouden moeten worden getoetst. • Voor Centrum-W est, onderdeel van het achterliggende woningbouwprogramma, is een ruimtelijk raamwerk opgesteld. Het ruimtelijk raamwerk wordt vastgelegd in een omgevingsprogramma met daarbij een mer beoordeling, waarbij ook het OER bij de omgevingsvisie wordt betrokk en. Voor deze gebiedsontwikkeling wordt het milieu- belang dan ook geborgd en dit zou voor ander e ontwikkelingen op een vergelijkbare manier uitkomst kunnen bieden.64 65 de gemeente aan werkt. Zo komen we erachter waar uitdagingen zitten en of er licht zit BIJLAGE 2 | tussen de opgaven van de gemeente en de opgaven van de belanghebbenden. In die zin gebruiken we participatie ook om advies in te winnen. PARTICIPATIEVERSL | AG | We willen de opgaven mede vormgeven door hetgeen inwoners belangrijk vinden. Bij het volkshuisvestingsprogramma betekent dit dat wij rekening willen houden met de woon- wensen van onze inwoners. Woonwensen zijn dan ook opgehaald en zo is participatie 1 AANLEIDING | gebruikt om te consulteren.

Als gemeente werken we aan een volkshuisvestingsprogramma voor Roosendaal. | Twee uitwerkingen Het programma borduurt voort op verschillende gemeentelijke visies zoals de Omgevings- | Bovenstaande heeft geresulteerd in twee uitwerkingen van participatie. Allereerst hebben visie en de Kwaliteitssprong Roosendaal 2040. Daarom concentreert het programma zich | wij aan de hand van een woningbehoefteonderzoek de (toekomstige) woningbehoefte voornamelijk op de uitwerking van opgaven richting acties en maatregelen. | van onze inwoners in kaart gebracht. Bij dit onderzoek is er onder andere gebruik gemaakt van het WoonOnderzoek Nederland (2024). De basis van het WoON is een Om tot goede uitvoerbaarheid van acties en maatregelen te komen is het betrekken van | zeer uitgebreid enquêteonderzoek onder in Nederland wonende personen van 18 jaar belanghebbenden bij de totstandkoming van het volkshuisvestingsprogramma belangrijk. | en ouder. Voor het WoON 2024 zijn bijna 41.300 personen ondervraagd waaronder ook We zetten daarom participatie in om belanghebbenden op de hoogte te stellen van de | inwoners uit Roosendaal. De enquêtevragen van het WoonOnderzoek Nederland 2024 voorgenomen acties en maatregelen.

Ook bespreken we de rollen van belanghebbenden | omvatten onder andere vragen over de huidige en gewenste woonsituatie, woonlasten en en wat er van hen wordt verwacht bij de verschillende maatregelen. Daarbij toetsen we of | inkomens. Deze vragen zijn ontworpen om een beter beeld te krijgen van de woonsituatie deze aansluiten bij de opgaven en mogelijkheden van stakeholders. | van huishoudens en om te bepalen wat de mensen belangrijk vinden en wat hun ervaringen zijn. Aan de hand van onder andere de uitkomsten van het woningbehoefte- Ter onderbouwing van de verschillende acties en maatregelen is het met name belangrijk | onderzoek hebben we de woonopgaven voor Roosendaal met bijpassende acties en dat wij de stem van woningzoekende meenemen in het traject. Voor deze groep inwoners | maatregelen kunnen vormgegeven. staan we namelijk als gemeente aan de lat om te zorgen voor goede huisvesting. De woonopgaven en de acties en maatregelen hebben wij daarnaast via een stakehol- dersbijeenkomst doorgenomen met professionele partijen. De opgaven is hierbij beproeft. Feedback is geïnventariseerd en het programma is hierop (waar mogelijk) aangepast. 2 PARTICIPATIENIVEAU EN ROLLEN Bewonersparticipatie bij visiedocumenten Als gemeente Roosendaal hanteren wij de Roosendaalse Participatiebrug.

Daarmee wordt | Naast bovenstaande vormen van participatie is er ook gebruik gemaakt van visie- onderscheid gemaakt tussen de verschillende participatieniveaus. Op onderstaande | documenten 16 waarbij bewoners direct betrokken zijn geweest. Deze bronnen dienen als afbeelding staat een toelichting van deze participatiebrug. | vertrekpunt voor het volkshuisvestingsprogramma. Deze vorm kan worden gezien als een indirecte manier van bewonersparticipatie, waarbij we voorkomen dat we inwoners niet opnieuw bevragen over een onderwerp waar ze recentelijk over zijn bevraagd. Met name bij de Kwaliteitssprong Roosendaal 2040 is een sterke relatie tussen participatie en wonen gemaakt. Daaruit blijkt dat inwoners naast woningen een prettige woonomgeving minstens zo belangrijk vinden en dat de gemeente zich ook daarop moet richten. Verder komt de vitaliteit van dorpen naar voren. Zorg ervoor dat (middels woningbouw) voor- zieningen instant blijven, maar bouw passend en met mate. Verder begrijpen inwoner de inzet van hoogbouw, maar vragen ze ook aandacht voor kleinschalige woonoplossingen. Denk aan hofjes voor senioren en rijwoningen met tuin voor starters en gezinnen. Bij het volkshuisvestingsprogramma hebben we professionele partijen benaderd en ze geïnformeerd over de inhoud van het programma. Ook hebben we ze geconsulteerd en gevraagd om advies.

Dit laatste is wenselijk omdat wij als gemeente niet zelf woningen bouwen. Het is dan ook belangrijk dat partijen die dit wel doen op de hoogte zijn waar 66 | 67 16 | Kwaliteitssprong Roosendaal 2040, Visie wonen in en om de dorpen, Omgevingsvisie Roosendaal Passages uit het deeldocument Het Gesprek van de Kwaliteitssprong Roosendaal 2040 68 69 Ontwikkelaars en bouwers De ontwikkelaars en bouwers zijn uitgenodigd omdat zij met name de bouw van woningen in het midden en hoge prijssegment voor hun rekening nemen. Woningbouw is een belangrijk thema voor Roosendaal en krijgt dus ook veel aandacht in het volkshuisvestings- programma. Om de opgave rondom woningbouw te toetsen is het dus ook belangrijk om dit te bespreken met de ontwikkelaars en bouwers om te achterhalen waar zij bijvoorbeeld uitdagingen zien. Zorgpartijen Wonen en zorg, met daaraan gekoppeld aandachtsgroepen is een belangrijk thema in het volkshuisvestingsprogramma. Om die reden zijn ook zorgpartijen uitgenodigd om onze opgaven en uitvoering rondom dit thema te toetsen. Regiopartijen We hebben ook de provincie Noord-Brabant en regiogemeenten uitgenodigd. Deze partijen zijn belangrijk als het gaat om de regionale woonopgaven. Het volkshuisvestings- programma is daarbij zowel basis als uitwerking. 4.

PARTICIPATIEVORM(EN) Als participatievorm is er een bijeenkomst met professionele partijen (stakeholdersbij- eenkomst) georganiseerd om de inhoud van het concept volkshuisvestingsprogramma te bespreken. Deze bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 18 december 2025 op het stads- kantoor en duurde in totaal 2 uur. Daarnaast is de inhoud van het concept volkshuisvestingsprogramma met één partij via de mail doorgenomen en met één partij (Alwel) is er intensiever overleg (geweest) omdat het programma op verschillende manieren betrekking heeft op hun werk. 3. WIE ZIJN ER UITGENODIGD OM TE PARTICIPEREN EN W AAROM (IMPACT ONTWIKKELING) We hebben voor de Stakeholdersbijeenkomst de volgende professionele partijen uitgenodigd: Woningcorporatie Aanwezig bij Stakeholdersbijeenk omst Alwel Ja Stadlander Ja HAR (huurdersor ganisatie) Ja Ontwikkelaars en bouwers BVR Ja ADSR Ja Van Agtmaal Ja Maas Jacobs Nee, wel via mail feedback gegeven. BPD Ja Zorgpartijen Wijzijn Ja TWB Nee Stg. Gr oenhuysen Ja Regiopartijen Provincie Nee Bergen op Z oom Nee Halderberge Nee Moerdijk Nee Rucphen Nee Steenber gen Nee Woensdr echt Nee Woningcorporaties De woningcorporaties hebben wij uitgenodigd omdat zij een breed (gedeelde) volkshuis- vestelijke opgaven hebben gelijk aan die van de gemeente Roosendaal.

Als toegelaten instelling hebben zij bovendien het overgrote deel van de sociale huurwoningvoorraad in hun bezit. Bovendien werken wij binnen het Nationaal Programma Roosendaal (NPR) nauw met ze samen om de leefbaarheid van wijken - vallend onder het NPR - naar een hoger niveau te tillen. De woningcorporaties staan aan de lat als het gaat om de bouw van de sociale huuropgave, maar worden ook steeds belangrijker bij het ontwikkelen van woningen in het brede betaalbare segment. Het is om die reden belangrijk dat er overeenstemming is over de opgaven die hierbij komt kijken en in beeld te krijgen welke uitdagingen we daarbij voor ons zien. HAR (huurdersorganisatie) De HAR (huurdersorganisatie) is uitgenodigd om ook de mening van huurders aan tafel te hebben. Als gebruikers van woning en leefomgeving is hun kijk op onderwerpen namelijk zeer belangrijk. 70 71 6. OVERZICHT PARTICIPATIEREACTIES Tijdens de stakeholdersbijeenkomst zijn er veel gedachten, meningen en adviezen naar voren gekomen. Hieronder is er een overzicht van te vinden. Eén partij heeft via de mail gereageerd en Alwel heeft een meer uitgebreide reactie gegeven. Waar mogelijk is er ook een toelichting gegeven (cursief) hoe de gemeente is omgegaan met de reactie. Gezinnen en ouderen 1 Het belang van de inzet van de bestaande woningvoorraad is benoemd. (Alleenstaanden) ouderen wonen vaak in een eengezinswoning.

Als we ze k unnen laten doorstromen naar een gelijkvloerse woning dan k omt er een eengezinswoning vrij voor een gezin en zodoende zet je de bestaande voorraad in. De gemeente onderschrijft dit en dit is als maatregel ook benoemd in het volkshuisvestingsprogramma. 2 Er zijn veel ouderen die als alleenstaande graag in een eigen [eengezins]woning wonen. Waarom z ou je dat niet willen? Een eengezinswoning is ook goed voor de vitaliteit. Je gebruikt een trap, onderhoud een tuin. Mooi perspectief en geeft een positieve kijk op ouderen die in een eengezinswoning wonen. De uitspraak leidt niet direct tot een aanpassing in het programma, maar dit inzicht nemen wij ter harte. 3 Voor veel mensen is het een grote stap (waar onder een financiële stap) om van een grondgebonden woning naar een appartement te gaan. De gemeente ziet dit ook zo. In het volkshuisvestingsprogramma gaa t daarom ook aandacht uit naar de complexe opga ven rondom doorverhuizen van ouderen. 4 Bij een gelijkvloerse woning wordt er direct gedacht aan een appartement. Maar er zijn zeker ook ander e woningtypen zoals patiowoningen. Vooral in de dorpen kan dit passend zijn. Er is een grote behoefte (en schaarste) aan patiowoningen. Dus we moeten niet alleen appartementen bouwen. Indien mogelijk kijkt de gemeente ook zeker naar andere soorten gelijkvloerse woningen.

Hieraan is aandacht besteed in het volkshuisvestingsprogramma. 5 Partijen zijn benieuwd hoe we de hoogte in kunnen voor gezinnen waarbij de woning en de woonomgeving aansluit bij hun behoefte. 6 In de Randstad is een maisonnettewoning meer ingeburgerd dan in Brabant. Het bouwen daarvan blijkt ingewikkeld: de wens is er wel. Belangrijk om goede refer entieprojecten op te zoeken die aantrekkelijk zijn voor gezinnen. Aandachtgroepen 7 Het spreiden van aandachtsgroepen mag wel nadrukkelijker in het volkshuisvestings- programma terugkomen. Het huisvesten van aandachtsgr oepen in de dorpen is (namelijk) belangrijk zodat de stad k an worden ontzien. Als gemeente vinden wij de spreiding van aandachtsgroepen ook belangrijk. Daarbij geven wij wel de nuance dat het laten landen van dez e groepen in de dorpen niet het verschil gaat maken. Daar voor is in de dorpen een te kleine woningvoorraad aanwezig t.o.v. de stad Roosendaal. 8 Het werken aan bewonersdiversiteit in de kwetsbare wijk en wordt breed gedragen. 5. INHOUD STAKEHOLDERSBIJEENK OMST Waarover ging de stakeholdersbijeenkomst (en waarover niet)? De stakeholderbijeenkomst draaide om de inhoud van het concept volkshuisvestings- programma. De gedachte hierachter was om de inhoud te toetsen bij professionele partijen.

Inhoudelijk vaart het concept geen andere koers dan de als basis dienende visiedocumenten, maar er zit wel een belangrijk nieuw accent in het programma. Dat accent gaat over het voldoende bouwen van woningen voor gezinnen. Bij deze groep zit namelijk de grootste (toekomstige) woningbehoefte. Uit de bewonersparticipatie van bijvoorbeeld de Kwaliteitssprong Roosendaal 2040 is deze woonwens ook naar voren gekomen. Deze woningbehoefte wordt nu overschaduwd door het bouwen van woningen voor starters en senioren, wat ook zeker een noodzakelijke opgave is. Als gemeente willen we niet dat er meer eengezinswoningen worden gebouwd dan nu gepland staan, maar sturen we op de bouw van ruime appartement die aantrekkelijk zijn voor gezinnen. Andere onderwerpen die ook waren besproken zijn de woningbouwopgaven in de NPR-wijken; waar meer variatie in de woningvoorraad een belangrijke ambitie is, en de woonzorgopgaven; waarbij een behoefte is aan specifiek huisvesting voor én spreiding van aandachtsgroepen. De bijeenkomst ging niet over de opzet en het proces van het programma omdat deze grotendeels zijn bepaald door hetgeen de Wet regie versterking volkshuisvesting en de Omgevingswet ons voorschrijft. Ook blijft de woningbehoefte onaangetast (maar is er wel over gesproken).

De woningbehoefte is namelijk afkomstig uit een onderzoek wat is uitgevoerd door een gerenommeerd onderzoeksbureau (RIGO) waarbij een onderzoek waar bewoners bij zijn ondervraagd als belangrijke basis diende. Wanneer en tot wanneer konden participanten participeren en hoe? Genodigden konden tijdens de stakeholdersbijeenkomst participeren. Het was ook mogelijk om via de mail gedachten over het concept volkshuisvestingsprogramma mee te geven. Belanghebbende konden dit in princiep tot 9 januari 2026 doen. Deze deadline hebben we niet als hard gesteld maar wenselijk. Hoe is informatie beschikbaar gesteld? Een week van tevoren is het concept volkshuisvestingsprogramma Roosendaal naar genodigden verstuurd. In de uitnodiging voor de stakeholdersbijeenkomst is dit aange- kondigd zodat partijen zich goed konden voorbereiden op de stakeholdersbijeenkomst. 72 73 Spoorzone 17 Er wordt een oproep gedaan om meer te focussen op het aantrekken van mensen buiten Roosendaal. Het aantrekken van mensen van buiten Roosendaal is z eker een belangrijke opgaven. Daarnaast moeten we ook zeker niet vergeten da t er een grotere opgaven ligt om (draagkrachtige) inwoners te behouden.

18 Wanneer er rondom de Spoorz one een soortgelijk (stedelijk) woonmilieu wordt ontwikkeld als in de andere gr otere (Brabantse) steden dan wordt dat niet als aantrekkelijk genoeg bevonden om mensen van buiten Roosendaal aan te tr ekken. 19 Roosendaal moet onderscheidend zijn van andere steden. Dat is een weg om draagkrachtige mensen aan te trekken. Dez e mensen delen namelijk ook mee aan het maatschappelijk leven. Bij het aantrekk en van nieuwe inwoners gaat het dus over meer dan alleen maar wonen. 20 De bouwambitie ten aanzien van de Spoorzone kan op spanning staan met de ambities van omliggende gemeenten. Belangrijk dat de verschillende woningbouw- opgaven regionaal wor dt afgestemd. De gemeente onderschrijft dit. Dit wordt verder uitgewerkt en gemonitord binnen de regionale Woondeal. 21 Er wordt meegegeven dat het lastig is om op de hoogte te blijven van door de gemeente verschillende vastgestelde beleidsstukken waaraan een woningbouw- ontwikkeling moet voldoen. Daarom de wens om op de hoogte te blijven van dit traject. Goed dat dit wordt aangegeven en er is afgesprok en dat de gemeente de genodigden op de hoogte houdt van dit traject. Woningbouwprogramma 22 De vraag-aanbod verbinding wordt als kwetsbaar gezien. Je k an e.e.a. wel goed aan elkaar koppelen en stellen da t het goed op elkaar aansluit maar papier is geduldig.

Er kan veel veranderen waar door ook de vraag-aanbod verbinding moet worden bijgesteld. Als gemeente houden wij zek er oog voor veranderingen en sturen bij indien de situatie daar om vraagt. Daarnaast monitoren wij de voortgang van woningbouw om bijvoorbeeld scherp te krijgen welke maatregelen effect hebben z oals voorzien en welke maatregelen moeten worden bijgestuurd. Vervolgprocedure 23 Er wordt aangegeven dat 8 januari vanwege de Kerstvakantie kort dag is en of daarom opmerkingen ook wat later k unnen worden gemaild. De deadline blijft in principe staan op 8 januari, maar is niet hard. Afsluitende opmerkingen 24 Inhoudelijk is veel herkenbaar. De inz et op huisvesting voor gezinnen is wel opvallend. Inderdaad opvallend, want daar lees je t.a.v . woningmarkt weinig van. Toch voor de gemeente Roosendaal het huishouden waar we het van moeten hebben. 25 Graag blijvend aandacht voor verwarde personen. 9 Voorzieningen in bijvoorbeeld de dorpen moeten voldoende aanwezig zijn zoda t er door bepaalde aandachtsgroepen goed gewoond kan wor den. Als belangrijke voor- zieningen er nog niet zijn dan is het belangrijk om dit bij een ontwikkeling aan de voorkant te regelen en niet achtera f, na de woningbouw. De gemeente onderschrijft dit.

10 Het doorbreken van een concentra tie van aandachtsgroepen in sommige wijken kan ook via het sturen op de instroom o f het toevoegen van andere woningtypen in kwetsbare wijken. De gemeente onderschrijft dit en hierover is aandacht besteed in het volkshuisvestingsprogramma. 11 Huisvesting van arbeidsmigranten wordt gezien als een belangrijke opga ve. Arbeidsmigranten hebben een grote impact op de ontwikkeling van de particulier e huurwoningvoorraad maar ook op de leefbaarheid van buurten. Ze zijn belangrijk voor de economie dus moeten zeker wor den gehuisvest. Het is belangrijk dat er meer grip komt op de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarbij is het belangrijk om de huisvesting in kwetsbare wijken in te perk en. Er wordt ook meegegeven dat onder- nemers vaak niet weten wat er aan de hand is vanwege de uitzendconstructies. De gemeente werkt/heeft beleid t.a.v . huisvesting van arbeidsmigranten en werkt aan huisvesting aan de randen van de stad. Hierover is geschreven in het volkshuisvestings- programma. 12 Het verkameren van een woning op ander e plekken in Roosendaal dan in de binnenstad kan ook jongeren en starters helpen aan een woonplek. Om die r eden is Alwel voorstander van woningsplitsing en experimenteert Alwel ook met zogenaamde friends contracten. Deze mogelijkheid vindt Alwel belangrijk en daarvoor moet ruimte zijn.

Wij nemen het onderzoeken van friendscon tracten op in het volkshuisvestings- programma. NPR-wijken 13 Ten behoeve van meer variatie binnen de woningvoorraad van de NPR-wijken worden er door Alwel ook woningen uitgepond (verkocht). 14 De NPR-aanpak, en daarbij meer balans in de woningvoorraad door minder sociaal in wijken, mag er scherper in komen. Het volkshuisvestingsprogramma gaat wat de gemeen te betreft voldoende in op de NPR-aanpak. Het hoeft er niet scherper in om de daarbij gewenste maatregelen to t uitvoering te brengen. 15 Er wordt aandacht gevraagd voor huurders die hur en in het middeldure segment. Dit is een vluchtige doelgroep, ze wonen tijdelijk in een wijk. Dez e groep kan een zwakke schakel zijn ten aanzien van de sociale cohesie van een wijk. 16 De HAR vraagt aandacht voor verwarde personen. Alwel onderschrijft dit. Het is helaas de dagelijkse realiteit. Dez e mensen hebben hulp nodig. Het evenwicht moet terug in de wijken komen. Als gemeente onderschrijven we dit en is het belangrijk de we werken aan spreiding van aandachtsgroepen met daarbij voor hen goede huisvesting. 74 75 26 Duidelijke presentatie 27 Maak de aanpak integraal [met andere thema’s], zoals bij de koppeling wonen-zorg. | 37 | Op een bepaald moment wordt er aangeven wat een groot gezinsappartement moet Inderdaad belangrijk. Met woningbouw alleen worden er namelijk geen inwoners | zijn.

3-4 slaapkamers, veel bergruimte en groot balkon of terras. Echter staat er 100- aangetrokken. Ook een vitale binnenstad is daarbij voorwaardelijk. | 130m2 bij, ik vraag me af waarom er m2 genoemd wordt. Een goed ingedeeld 28 Belangrijk dat de woon-zorg opgaven er duidelijk in terugkomen. | appartement van 90m2 kan mogelijk veel beter zijn dan een slecht ingedeeld Voor de gemeente is dit ook belangrijk en daarom zijn er aparte onderdelen aan gewijd. | appartement van 100+m2, ik zou volstaan met benoemen van waar een dergelijk 29 Bijeenkomst heeft een mooie samenstelling van partners opgeleverd. Het volkshuis- | appartement aan moet voldoen zonder concreet de m2 te noemen. Bijvoorbeeld: vestingsprogramma biedt een goede basis om mee verder te gaan. | groot gezinsappartement, goede woonkamer met minimaal 3 slaapkamers, voldoende 30 Belangrijk om goed te sturen op het sterker maken van gebieden. | bergruimte en een groot balkon of dakterras. 31 | Integraliteit van thema’s is belangrijk om stappen te maken op het gebied van wonen | Het aantal oppervlaktemeters is uit de tekst gehaald. en het sterker maken van de stad. Denk ook aan citymarketing wat veel andere gemeenten al doen. | Reactie Alwel 32 Benieuwd hoe de verdere uitwerking (op projectniveau) zal zijn.

| Alwel heeft in het concept volkshuisvestingsprogramma verschillende kanttekeningen 33 Benadrukking van belangrijkste opgaven: stedelijke omgeving en leefbaarheid. | geplaatst. Sommige waren feitelijke correcties over bijvoorbeeld hun bezit, deze zijn Deze zijn voorwaardelijk voor woningbouw. | gecorrigeerd. Andere kanttekeningen vroegen om meer toelichting. Hierover is het 34 Hoog ambitieniveau. Iets meer aandacht naar focus en prioriteiten. Wat is vandaag het | gesprek gevoerd en blijven we dat doen. De brede mededeling van de kanttekeningen allerbelangrijkste? | betreft de bouw van eengezinswoningen (in het sociale) huursegment. Alwel richt zich Op dit moment kunnen de NPR-aanpak en de nieuwbouwontwikkelingen in de | nu namelijk op de bouw van (kleine) appartementen. In de gesprekken is toegelicht dat binnenstad gezien worden als voorwaardelijk om andere nieuwbouwontwikkelingen | in de gemeente niet opeens alleen maar eengezinswoningen moeten worden gebouwd. zoals de rond de Spoorzone mogelijk te maken. | Wel is het zo dat we tot 2040 in het sociale segment 600 eengezinswoningen hebben geprogrammeerd, tegenover 2.400 appartementen. Het overgrote deel van het sociale Suggesties opgehaald via de mail | programma is en blijft een appartement.