1563772-E-AK ADVOCATEN-Huisvestingsverordening Roosendaal 2025 (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Geachte
Op
griffier,
agenda van de gemeenteraad van de Huisvestingsverordening Roosendaal
22 oktober 2025
Namens
brief. Cliënte verzoekt
de
de
mijn
cliënte stuur ik u bijgaande
gemeenteraad, opdat
de inhoud daarvan
Bij voorbaat vriendelijk bedankt. Met
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd) Advocaat
©
@
®
ak-advocaten.nl
t +31
76 502
20 80
Bezoekadres/Visiting Bredaseweg
161
4872
LA Etten-Leur
Disclaimer
Aanmelden
Address
AK nieuwsbrief
Erasmus School of Law
staat het voorstel
tot
vaststelling van
2025.
betrokken
u
kan worden
deze
brief te verstrekken
bij de raadsvergadering.
aan
AK
Advocaten
ak-advocaten.nl
UITSLUITEND PER E-MAIL Aan: De gemeenteraad van de
gemeente
Roosendaal
Per mail toegestuurd aan: Griffier E‚. van der Mark e.van.der.mark@roosendaal.nl Secretarieel medewerker griffie (geanonimiseerd) —
|
(geanonimiseerd) ee Datum:
21
Onderwerp:
Brief met
oktober 2025
betrekking [AK-224000804]
Kenmerk: E-mail:
de
Huisvestingsverordening
2025
(geanonimiseerd) |
Geachte
raadsleden,
Namens
meerdere
eigenaars in
legaal zijn omgezet (hierna: cliënte) schrijf 2025
tot
vast
te
en verhuurders van panden die 3 of meer woonruimtes onzelfstandige ik u naar aanleiding van de op 22 oktober
stellen
Huisvestingsverordening Roosendaal 2025 (hierna: Huisvestingsverordening 2025). Cliënte zal, net zoals vele andere van eigenaren/verhuurders bestaande, legaal benadeeld worden door de omgezette panden, ernstig 2025. Ik licht dit hieronder toe. Huisvestingsverordening 1.
ontbreekt in de Deugdelijk overgangsrecht 2025 Huisvestingsverordening De Huisvestingsverordening Roosendaal 2023-2027 in Tot relatief kortgeleden konden de gemeente Roosendaal worden zonder dat daarvoor een omgezet woningen omzettingsvergunning vereist was.
Op
“Huisvestingsverordening (hierna Roosendaal in Artikel Huisvestingsverordening 2023) werking getreden. 3, eerste lid, aanhef en onder b, van de Huisvestingsverordening is 2023 dat het verboden _om zonder bepaalt van het van omzettingsvergunning college burgemeester en wethouders van de Roosendaal een gemeente (college) zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, in Het is belangrijk om drie of meer onzelfstandige woonruimten. te benoemen dat deze daarbij omzettingsvergunningplicht slechts van toepassing is op panden die een lagere WOZ-waarde hebben dan de in artikel 2 van de 2023 Huisvestingsverordening 1
december
2023
echter
is
gemeente
opgenomen
2023-2027”
WOZ-waardes.
Om
deel van (een de) omzettingsvergunningvrij
Correspondentieadres: Postbus 301 4870 Postbus 149 AK Advocaten B.V.
| AH Etten-Leur | 5000 AC Tilburg
van eigenaren en rechtmatig
Bezoekadres:
Bredaseweg 161 _ | 4872 LA Etten-Leur Ringbaan West 195 | 5037 PB Tilburg
is de handelsnaam van Asselbergs & Klinkhamer Advocaten (KvK 52810852)
(KvK 2143631) en NeXT
de
Op
omgezet
die waren
info@ak-advocaten.nl +31 +31
(0) 76 (0) 13
502 20 80 465 12 10
—
—
dienstverlening zijn de algemene voorwaarden van toepassing gepubliceerd op: www.ak-advocaten.nl/algemene-voorwaarden/
onze
zoals
woonruimten
voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2023 tegemoet te komen , is in artikel 13 een overgangsregeling opgenomen. Samengevat bevestigt deze overgangsregeling dat de nieuwe omzettingsvergunningplicht ook geldt voor zelfstandige woonruimten die al omgezet waren vóór inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening en op dit moment nog steeds omgezet worden gehouden. Echter , wanneer: 1. woonruimte een rechtmatig omgezet is vóór 31 december 2022; 2. die woonruimte omgezet wordt gehouden; 3. de eigenaar van deze woonruimte vóór 31 december 2024 een omzettingsvergunning aanvroeg; en 4. aan de overige voorwaarden wordt voldaan , toetste het college de omzettingsvergunningaanvraag niet aan de weigeringsgronden van artikel 5b van de Huisvestingsverordening. Het omgezet
houden van een deel van de panden van cliënte is omzettingsvergunningplichtig geworden als gevolg van de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2023. Cliënte heeft voor deze panden omzettingsvergunningen aangevraagd (en ontvangen) op grond van de overgangsregeling van de Huisvestingsverordening 2023. Het omgezet houden van de overige panden van cliënte is niet omzettingsvergunningplichtig geworden omdat deze panden een hogere WOZ-waarde hebben dan de in artikel 2 vastgelegde WOZ-waardes. De Huisvestingsverordening 2025 Door in de verhoging van de WOZ-grenzen de Huisvestingsverordening 2025 tot 315.000 , 355. 000 of 405. 000
(afhankelijk van de wijk) worden deze panden alsnog Door omzettingsvergunningplichtig. het ontbreken van (deugdelijk) overgangsrecht de uitzonderlijk strenge en voorwaarden voor vergunningverlening , worden eigenaren en verhuurders van bestaande , legale woonruimtes zoals cliënte geconfronteerd met een vergunningplicht waaraan zij vrijwel onmogelijk kunnen voldoen. euro
In de door Wijgergans Advocaten op 8 oktober 2025 aan uw gemeenteraad verstuurde memo is reeds uitvoerig uiteengezet
dat de Huisvestingsverordening 2025 geen adequaat overgangsrecht bevat voor eigenaren die hun rechtmatig en vergunningvrij omgezette panden jarenlang legaal kamergewijs verhuurden. Tevens heeft Wijgergans Advocaten in haar memo uitgebreid toegelicht wat de gevolgen van het ontbreken van (deugdelijk) overgangsrecht zullen zijn.
2
In dat kader wil ik u aanvullend
wijze op de uitspraak van de hoogste bestuursrechter van Nederland , de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 23 juni 2021. 1 In die zaak , waar de weigering van een aanvraag om een omzettingsvergunning centraal stond , heeft de Afdeling overwogen wat een gemeente in acht dient te nemen wanneer bestaande , legale situaties aan een nieuwe vergunningplicht worden onderworpen.
oordeelt de Afdeling in rechtsoverweging 12 van bovengenoemde uitspraak dat het op zichzelf niet is uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij omgezette woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. Volgens de Afdeling zal het bestuursorgaan zich er in zulke gevallen wel zorgvuldig rekenschap van moeten geven welke gevolgen dit voor bestaande legale situaties heeft en zullen de belangen die zijn gediend bij het invoeren van een vergunningplicht voor het omgezet houden zorgvuldig moeten worden afgewogen tegen de belangen die hiermee worden geschaad. De Afdeling benadrukt verder dat het invoeren van een vergunningplicht voor dit soort gevallen betekent dat een situatie die voor lange tijd rechtmatig was , ongedaan wordt gemaakt , hetgeen financiële gevolgen heeft en ook gevolgen heeft voor de kamerbewoners die moeten verhuizen. Zo
Verder oordeelt de Afdeling in rechtsoverweging 14. 6 van de uitspraak dat het ontbreken van overgangsrecht in een Huisvestingsverordening ertoe leidt dat besluiten tot weigering van vergunningaanvragen voor bestaande legale situaties , voor vernietiging in aanmerking komen vanwege strijdigheid met het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2 , van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In rechtsoverweging 15 gaat de Afdeling ook daadwerkelijk over tot vernietiging van het weigeringsbesluit. Daarbij oordeelt de Afdeling dat het college de aanvraag om de omzettingsvergunning opnieuw inhoudelijk zal moeten beoordelen in een nieuw besluit op bezwaar en dat het college bij die nieuwe inhoudelijke beoordeling het feit dient te betrekken dat de kamerverhuur legaal is aangevangen en dat pas op een later moment het omgezet houden zonder vergunning is verboden.
1 ABRvS
23 juni 2021 , ECLI:NL:RVS:2021:1336 , https://uitspraken. rechtspraak. nl/details?id=ECLI:NL:RVS:2021:1336
3
Situaties zoals in de uitspraak van 23 juni 2021 aan de orde in de gemeente waren , zullen zich naar waarschijnlijkheid Roosendaal ook voordoen wanneer geen deugdelijk overgangsrecht wordt opgenomen voor bestaande , legale situaties. Besluiten tot weigering van aanvragen voor bestaande , legale situaties zullen met succes aangevochten kunnen worden in de rechtbank. Na vernietiging van het weigeringsbesluit (op bezwaar) zal het college vervolgens , met inachtneming van het feit dat sprake was van een legale , bestaande situatie die plots vergunningplichtig is geworden , een nieuw inhoudelijk besluit moeten nemen op de aanvraag. Het niet-opnemen van deugdelijk overgangsrecht in de Huisvestingsverordening 2025 zorgt niet daarmee alleen voor onnodige en kostbare procedures maar ook voor rechtsonzekerheid die het voeren van consistent beleid door uw gemeente in de weg staat. Tot slot merk ik op dat de hoeveelheid bestaande , legale situaties die vergunningplichtig worden jaarlijks in omvang zal toenemen
als gevolg van de jaarlijkse WOZ-indexatie. 2. Overige inhoud van de Huisvestingsverordening Gealarmeerd door het ontbreken van overgangsrecht heeft cliënte meermaals contact gezocht met medewerkers van uw gemeente. Tijdens deze contactmomenten is niet alleen gesproken over het ontbreken van (deugdelijk) overgangsrecht maar ook over de overige inhoud van de Huisvestingsverordening 2025. Cliënte geeft aan dat tijdens de gesprekken met de gemeentemedewerkers onder andere is uitgelegd hoe artikel 4 , lid 3 , van de Huisvestingsverordening 2025 toegepast zal worden. Artikel 4 , lid 3 , van de Huisvestingsverordening 2025 luidt als volgt: “Een vergunning is persoonsgebonden en kan niet worden overgedragen waarbij a. de vergunning van rechtswege vervalt op het moment waarop het eigendomsrecht op de woonruimte , waarop die betrekking heeft , wijziging ondergaat tenzij er sprake is van overdracht onder algemene titel zoals bij erfopvolging , boedelmenging en fusie: aan een b. indien de woonruimte rechtsopvolger wordt overgedragen , doet de vergunninghouder hiervan onmiddellijk schriftelijk mededeling aan het college. ”
Cliënte geeft aan dat haar door medewerkers van de gemeente is verteld dat , wanneer uit de nieuwe aanvraag zou blijken dat het pand op orde is , er geen klachten uit de buurt zijn en de nieuwe eigenaar een Bibob-toets doorstaat , de omzettingsvergunning aan de nieuwe eigenaar verleend zou worden. Toetsing aan zaaksgebonden criteria (lees: voorwaarden die betrekking hebben 4
geluidsonderzoeken , het parkeerbeleid , bouwkundige eisen , de afstand tot andere omgezette/gesplitste panden , etc. ) zou weliswaar plaatsvinden maar wel met inachtneming van de bestaande , legale situatie. op
Deze wijze van vergunningverlening zou , volgens de medewerkers van de gemeente , ingegeven zijn door het feit dat de vorige eigenaar in de aanvraag om een omzettingsvergunning al zou hebben aangetoond dat de woonruimte geschikt is voor omzetting. aangezien eigenaar Echter , de door de
eigendomsoverdracht wél verandert , zou hoofdzakelijk een beoordeling plaatsvinden aan de persoonsgebonden criteria (bijvoorbeeld d. m. v. een Bibob-onderzoek). Deze
uitleg van artikel 4 , lid 3 , vindt geen steun in de daadwerkelijke tekst van de Huisvestingsverordening 2025. Zoals hierboven reeds toegelicht , bevat de Huisvestingsverordening 2025 immers geen bepalingen die bescherming bieden voor bestaande , legale situaties. Indien het toetsen aan persoonsgebonden criteria inderdaad de hoofdreden is om nieuwe omzettingsvergunningen persoonsgebonden en niet-overdraagbaar te maken (en toetsing aan zaaksgebonden criteria uit de Huisvestingsverordening 2025 dus niet relevant is) , dan dient dit expliciet te worden vastgelegd. Dit
in de zelfs gerealiseerd kunnen worden door vast te nieuwe Huisvestingsverordening leggen dat omzettingsvergunningen zijn. Een zaaksgebonden zaaksgebonden omzettingsvergunning gaat , na overdracht van het eigendom , namelijk alleen automatisch over op de nieuwe eigenaar als dat wettelijk zo is bepaald. Omdat een dergelijke bepaling ontbreekt in de Huisvestingswet , betekent dit dat een zaaksgebonden omzettingsvergunning alleen overgedragen kan worden nadat een verzoek tot tenaamstelling is ingediend bij het college. In de verordening kan tevens worden vastgelegd dat bij de beoordeling van zo’n verzoek uitsluitend de persoonsgebonden criteria worden toegepast , en niet de zaaksgebonden criteria. zou
Door
te in een dergelijke bepaling op nemen de Huisvestingsverordening zou allereerst duidelijkheid gecreëerd worden voor toekomstige kopers wat betreft de voorwaarden waar omzettingsvergunning moet voldoen. Toekomstige een aan kopers weten dan immers vooraf dat na verkoop een overdracht van de omzettingsvergunning niet automatisch plaatsvindt , en dat daarvoor een verzoek tot tenaamstelling noodzakelijk is. Dit
5
voorkomt
onduidelijkheid eigendomsoverdracht.
en
juridische
geschillen
bij
Verder biedt het opnemen van een dergelijke bepaling het college de mogelijkheid om bij elke overdracht opnieuw te toetsen aan de persoonsgebonden criteria. Zo blijft de controle op de kwaliteit verhuur worden kenmerken
behouden, zonder dat telkens opnieuw getoetst hoeft of voldaan wordt aan de fysieke of ruimtelijke van de woonruimte (de zaaksgebonden criteria), die immers al eerder zijn beoordeeld. van
te
Mocht een alsnog verslechtering woonruimte optreden, dan kan op
Huisvestingsverordening nog omzettingsvergunning plaatsvinden. 3.
van
de
kwaliteit van artikel 7 van
grond intrekking van
van
de de de
Conclusie
Gelet op het bovenstaande verzoek ik u af te zien van de Huisvestingsverordening 2025.
Hoogachtend,
(geanonimiseerd) Advocaat
van
vaststelling