1563771-E-LENAERS MAKELAARDIJ-Bezwaren tegen Huisvestingsverordening Roosendaal 2025–2029 en verzoek tot aanpassing (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Geachte Raadsleden ,
Zoals met diverse ambtenaren reeds besproken zet ik e. e. a. ook graag op de mail , onverlet dat ik het doel van de Gemeente zeker onderschrijf! Namens diverse betrokken eigenaren , ontwikkelaars en verhuurders binnen de gemeente Roosendaal breng ik hierbij onze bezwaren tegen de Huisvestingsverordening Roosendaal 2025– 2029 onder uw aandacht. Wij onderschrijven het doel om schaarste te bestrijden en leefbaarheid te borgen , maar constateren dat meerdere bepalingen onevenredig ingrijpen , juridisch onduidelijk zijn of uitvoeringsrisico’s kennen. Daarmee dreigt de verordening de woningmarkt verder op slot te zetten in plaats van te verbeteren. Hieronder lichten wij onze belangrijkste zorgen en verbetervoorstellen toe. Daarnaast achten wij het betreurenswaardig dat marktpartijen binnen de gemeentegrenzen niet zijn geconsulteerd of geïnformeerd over de voorgenomen aanpassingen. Dit geldt niet alleen voor ontwikkelaars , bouwbedrijven en makelaars , maar ook voor het notariaat dat verantwoordelijk is voor het opstellen van splitsingsakten. 1. Werkingsgebied & WOZ-drempels
proportionaliteit en rechtszekerheid Het koppelen van vergunningsplicht en opkoopbescherming aan wijkgebonden WOZ-grenzen leidt tot ongelijke behandeling en vergroot de onzekerheid voor transacties en financiering. Een eenduidige en objectieve drempelwaarde zou de rechtszekerheid beter dienen. –
2. 50-meterafstand – rigiditeit en stapeling van aanvragen
De 50-meterregel blokkeert nieuwe omzettingen of splitsingen zodra er één aanvraag in behandeling is. Dit leidt tot oneerlijke blokkades tussen initiatiefnemers en belemmert binnenstedelijke herontwikkeling. 3. Kwalitatieve eisen – te grofmazig en niet doelmatig
De eisen van minimaal 12 m² per kamer en 60 m² per zelfstandige woning sluiten innovatieve woonvormen uit. Flexibele functionele eisen zijn effectiever. Denk aan succesvolle concepten zoals KadeR en 48 Citylofts: hoogwaardig , maar kleiner dan 60 m² en met bewezen vraag vanuit de markt. De huidige regels ontmoedigen juist deze kwalitatieve projecten voor kleinschalig wonen , waar zoveel behoefte aan is. Een appartement van 60 m² is voor de gemiddelde starter met een gemiddelde koopsom (nieuwbouw) van € 300.000-, niet (bet) (h)aalbaar! 4. Parkeren
onevenredige last en strijd met binnenstedelijke realiteit De verplichting om extra parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren is voor binnenstedelijke transformaties vaak onuitvoerbaar. Het behoud van het parkeerfonds biedt een werkbaar alternatief. –
5. Sanctiestelsel en overgangsrecht – evenredigheid ontbreekt
De hoge boeteniveaus missen differentiatie naar ernst of verwijtbaarheid en ontmoedigen legalisatie. Bovendien ontbreekt overgangsrecht voor verhuurders die eerder geen aanvraag konden doen wegens te hoge WOZ-waarde. Hierdoor kunnen zij direct beboet worden zonder enige mogelijkheid tot regularisatie — een disproportionele uitkomst. 6. Stapeling van regelgeving – onnodige vertraging en kosten
De samenloop met Omgevingswet , Bbl en Bibob leidt tot extra administratieve lasten en langere doorlooptijden. Terwijl de Rijksoverheid juist inzet op deregulering , voegt deze verordening nieuwe obstakels toe. 7. Splitsing van bestaande complexen
–
inbreuk op eigendomsrecht , beperking verkoopbaarheid
en financiële lasten
De bepaling dat ook kadastrale splitsingen vergunningsplichtig zijn , zelfs zonder fysieke wijziging , vormt een directe inbreuk op het grondwettelijk beschermde eigendomsrecht (artikel 1 Eerste Protocol EVRM). Een zuiver juridische splitsing dient slechts om bestaande zelfstandige woonruimten afzonderlijk te kunnen verkopen , financieren of overdragen (bijvoorbeeld binnen een nalatenschap). Door ook deze handelingen onder de vergunningsplicht te brengen , wordt de verhandelbaarheid en financierbaarheid ernstig belemmerd , met directe waardedaling en economische schade tot gevolg. Daarnaast brengt dit aanzienlijke kosten en risico’s mee: •
Leges en administratieve lasten voor de vergunningsaanvraag;
•
Verplichte taxaties , bouwtekeningen en onderzoeken;
•
Aanpassingen om te voldoen aan niet-relevante eisen (zoals buitenruimte of parkeergelegenheid);
•
Vertraging en extra financieringslasten.
Het notariaat is bovendien niet geïnformeerd over deze nieuwe verplichting. Hierdoor lopen momenteel vele reguliere splitsingstrajecten — vaak al maanden in voorbereiding — tegen onverwachte obstakels aan. Projecten die zorgvuldig werden gepland , moeten nu met spoed worden afgerond vóór de inwerkingtreding om afwijzing en extra kosten te voorkomen. Dat leidt tot onnodige juridische onzekerheid en verstoring van het notarieel proces. Daarbij komt dat de landelijke politiek reeds een ‘uitpondgolf’ heeft veroorzaakt door fiscale verzwaringen , huurprijsregulering en hogere lasten voor particuliere beleggers. Deze verordening stapelt daar lokaal nog meer kosten en procedures bovenop , waardoor investeringen in betaalbare woningen verder ontmoedigd worden.
Wij verzoeken Een
e
daarom
nadrukkelijk
om:
vrijstelling op te nemen
voor
zuiver juridisch-kadastrale splitsingen zonder fysieke
ingreep; e
Lopende
dossiers die vóór de
regime
vallen;
te laten
Te erkennen
inwerkingtreding
in voorbereiding
zijn,
huidige bepaling een disproportionele inbreuk eigendomsrecht vormt en de woningmarkt verder verzwakt.
e
dat de
onder het oude
op het
Aanvullende verbetervoorstellen e
Vervang
de
50-meterregel door een
e
Maak
e
_Handhaaf het
e
Verruim
e
Introduceer getrapte
e
Publiceer transparante
minimale
parkeerfonds
uitzonderingen impactanalyse;
Wij verzoeken nodigen Alleen
u
u
graag
samen
de
flexibel
binnen
uit voor
kunnen
we
de
handhaving data
Makelaardij
Nispensestraat 4701
CR
0165
-
en
differentiatie met
9
Roosendaal
52 03 04
info@lenaers.nl
http://www.lenaers.nl
concepten toe;
eigen terrein;
op en
publiceer jaarlijks een
bij boetes;
onderbouwing
per
wijk.
bij een herziening van
komen
tot een
uitvoerbare
en
woningproductie, doorstroming
A:A
parkeren
leefbaarheidstoets;
met
de
verordening
en
overleg met marktpartijen.
Lenaers! Lenaers
voor
te betrekken
(geanonimiseerd)
KET
sta innovatieve
opkoopbescherming
kaarten
en
vriendelijke groet,
MA
en
als alternatief
genoemde punten
doelen bereikt zonder
Met
oppervlaktes
hardheidsclausule
RD
1d
evenredige regeling die de gewenste en
betaalbaarheid te schaden.