1553492-E-TOONDERS WIJDERGANS ADVOCATEN-Memo t.b.v. huisvestingsverordening (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Toonders | Wijgergans Advocaten
MEMO,
Van: Aan:
Toonders
Datum:
8 oktober 2025
Wijgergans
Raadscommissie
Onderwerp
en
INCLUSIEF
Advocaten
BV;
gemeenteraad
BIJLAGE
1
(geanonimiseerd)
van
de
gemeente
Roosendaal
_Huisvestingsverordening 2025 bevat ten onrechte geen afdoende overgangsrecht, is onrechtmatig en vatbaar voor onmiddellijke buitenwerkingstelling
:
Geachte commissie,
geachte raadsleden,
KERNSAMENVATTING 1.1
Op de agenda van de commissievergadering van 9 oktober 2025 en de agenda van van 22 oktober 2025 staat het voorstel tot van gemeenteraad vaststelling ‘Huisvestingsverordening Roosendaal 2025' voor de periode 2025-2029. Namens
de de
1.2
diverse
woningeigenaren vraag ik dringend uw aandacht voor het feit dat de voorgestelde ten onrechte niet voorziet in valide De huisvestingsverordening overgangsrecht. huisvestingsverordening houdt ten onrechte geen rekening met het feit dat er op dit moment woningen kamergewijs worden verhuurd zonder dat daarvoor nu een vergunning nodig is. De zittende huurders genieten huurbescherming op grond van het huurrecht. Een verhuurder is niet gerechtigd om deze huurovereenkomsten eenzijdig te wijzigen of te beëindigen.
1.3
Als
besloten
wordt
wordt
tot vaststelling en inwerkingtreding van verboden om de desbetreffende woningen
het
de
nieuwe
huisvestingsverordening,
alsnog kamergewijs te verhuren zonder dat verleend is. Doet een verhuurder dat toch, dan is dat direct in strijd met vergunning de huisvestingsverordening 2025. De verhuurder wordt ook direct boetes verschuldigd die zijn opgenomen in bijlage 3 bij de voorgestelde huisvestingsverordening. Deze boetes variëren tussen de € 15.000,00 en € 80.000,00 (!). daarvoor
14
een
Voor deze verhuurders ontstaat
Jegens
de
huurders
dient
de
dan
een
onmogelijke
situatie:
huurovereenkomst
gerespecteerd te worden. De verhuurders mogen de huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen of wijzigen. De verhuurders mogen de woningen op grond van de huisvestingsverordening niet meer verhuren. de huurders niet uit de kunnen worden kamergewijs Aangezien woningen gezet, kan de verhuurder niet anders dan handelen in strijd met de verordening (met boetes tot gevolg). 1.5
Nu
de
voorgestelde huisvestingsverordening niet beschikt over deugdelijk overgangsrecht dat bescherming biedt aan verhuurders die hun woning al lange tijd legaal kamergewijs verhuren, terwijl deze woningeigenaren geen mogelijkheid hebben om te voorkomen dat er boetes worden verbeurd, is de voorgestelde huisvestingsverordening in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel, onrechtmatig en in strijd met artikel 1 EP van het EVRM. Er vindt een ongerechtvaardigde in zal tot van de inmenging eigendom plaats, hetgeen nopen buitenwerkingstelling door de civiele rechter in kort De huisvestingsverordening (mogelijk geding). huisvestingsverordening is voorts in strijd met de catalogus van algemene beginselen van behoorlijke regelgeving, waarin het rechtszekerheidsbeginsel en rechtsgelijkheidsbeginsel als kernbeginselen zijn opgenomen (Van der Vlies 1991, p. 140 e.v). Bovendien zal de gemeente schadeplichtig worden jegens woningeigenaren.
1.6
Tegen de achtergrond van het voorgaande, vraag ik u dringend om de door het college voorgestelde huisvestingsverordening niet vast te stellen zonder daarbij te voorzien in afdoende overgangsrecht dat bescherming biedt voor verhuurders die hun woning al jaren legaal verhuren.
1.7
Het
voorgaande
wordt hierna
nader
uitgewerkt. Pagina
1
van
4
II.
NADERE UITWERKING
A.
De huidige huisvestingsverordening 2023-2027 en het daarin opgenomen overgangsrecht
2. 1
Bij besluit van 23 november 2023 is door de gemeenteraad van Roosendaal de huidige huisvestingsverordening 2023-2027 vastgesteld. Die huisvestingsverordening voorziet in een vergunningenstelsel voor de kamergewijze verhuur van woningen in bepaalde delen van Roosendaal. Daarbij zijn grenzen opgenomen van WOZ-waarden. Voor de verhuur van woningen met een WOZ-waarde van boven de grens is geen vergunning nodig. ,
2. 2
De vereisten voor vergunningverlening waren streng. Daar kon niet zomaar aan worden voldaan. Omdat er woningen zijn die al legaal verhuurd werden hadden de verhuurders van die woningen recht op valide overgangsrecht. Dat is in de huidige huisvestingsverordening ook opgenomen in artikel 13 van de verordening (zie bijlage 1). Kort samengevat kwam het erop neer dat een woningeigenaar een vergunning kon krijgen als de woningeigenaar kon aantonen dat de woning op het moment van de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit al kamergewijs werd verhuurd en zodoende reeds was onttrokken dan wel omgezet. De weigeringsgronden die voor reguliere vergunningverlening van toepassing waren waren voor de toepassing van dit overgangsrecht niet van toepassing. Als aangetoond werd dat de woning reeds kamergewijs werd verhuurd werd de vergunning verleend. Met dit overgangsrecht werd dus voorkomen dat verhuurders in de onmogelijke situatie werden gebracht dat ze de legale verhuur van hun woning niet konden voortzetten. ,
,
,
,
2. 3
Woningeigenaren zoals de woningeigenaren waar ik voor optreed zijn op basis hiervan in staat gesteld om de verhuur van hun woning voort te zetten en de huurrechten van huurders te respecteren (waartoe zij ook wettelijk verplicht zijn). Zij liepen niet het risico boetes te verbeuren.
2. 4
Er zijn veel woningeigenaren die vergunningen hebben aangevraagd op grond van het overgangsrecht uit artikel 13. Hoewel de vergunningverlening heel veel tijd in beslag heeft genomen vanwege te weinig behandelend ambtenaren zijn de vergunningen in de meeste gevallen verleend. Er zijn woningeigenaren die ook vergunningen hebben aangevraagd voor woningen die een hogere WOZ-waarde hadden. Die vergunningen zijn positief geweigerd omdat het college oordeelde dat voor de kamergewijze verhuur van die duurdere woningen geen vergunning nodig was.
,
,
,
,
B.
De voorgestelde huisvestingsverordening 2025 en het ontbreken van overgangsrecht
2. 5
De thans aan de gemeenteraad voorgelegde huisvestingsverordening voorziet niet in overgangsrecht zoals dat is opgenomen in artikel 13 van de huidige huisvestingsverordening (zie randnummer 2. 1 van dit memo en bijlage 1). In de nieuwe huisvestingsverordening worden de WOZ-grenzen echter verhoogd. Hierdoor wordt het alsnog nodig om een vergunning te hebben voor kamergewijze verhuur van woningen met zo’n hogere WOZ-waarde legaal te kunnen verhuren.
2. 6
De woningeigenaren die hun woning al jaren legaal verhuren worden bij inwerkingtreding van de voorgestelde nieuwe huisvestingsverordening geconfronteerd met de volgende situatie: -
Op grond van de voorgestelde huisvestingsverordening hebben ze een vergunning nodig voor de kamergewijze verhuur van woningen. Zonder die vergunning verbeuren ze direct een bestuurlijke boete van minimaal € 15.00000 oplopend tot € 80.00000. De woningeigenaar hoefde op grond van de huidige huisvestingsverordening 2023-2027 geen vergunning aan te vragen. Deed de woningeigenaar dat toch dan werd die vergunning geweigerd omdat de vergunning niet nodig was; ,
,
-
,
,
,
,
Pagina 2 van 4
Toonders | Wijgergans Advocaten
De
woningeigenaar kan de huurders niet uit de huizen zetten. De huurders hebben namelijk huurbescherming. Civielrechtelijk moet de woningeigenaar de huurovereenkomst respecteren. De woningeigenaar kan proberen een vergunning aan te vragen. De voorwaarden in de huisvestingsverordening brengen mee dat die vergunning niet zomaar verleend kan worden. Bovendien duurt de behandeling van een vergunningsaanvraag vlot een half jaar (is op basis van de huidige huisvestingsverordening gebleken). In de tussentijd is verhuur illegaal en verbeurt de woningeigenaar bestuurlijke boetes.
-
-
2.7
De
voorgestelde huisvestingsverordening
De
thans
aan
de
gemeenteraad
zoals
2025 is in
voorgelegde
recht
en
onrechtmatig
huisvestingsverordening voorziet niet dus in huidige huisvestingsverordening. rechtszekerheidsbeginsel.
is opgenomen in artikel 13 van de overgangsrecht Hierdoor is de huisvestingsverordening evident in strijd met het 2.8
Het
besluit
tot
overgangsrecht, 2.9
Daarbij
wijs
dat
strijd met het
vaststelling
2.10
dat
huisvestingsverordening onrechtmatige daad in de
zonder zin
van
voorzien
in
artikel 6:162
te
BW.
afdoende
de
Tegen
dat
deze kan niet anders worden dan dat de Tegen achtergrond, geconcludeerd Huisvestingsverordening 2025 onrechtmatig is. Nu verhuurders in een onmogelijke situatie worden zullen om in kort van de gebracht, zij genoodzaakt zijn buitenwerkingstelling vorderen. Die de evident aard te Huisvestingsverordening vordering ligt vanwege onrechtmatige van de Huisvestingsverordening voor toewijzing gereed.
Mocht Indien
er
behoefte
nodig
ben
zijn aan
een
nadere
ik beschikbaar
om
geven. Mocht u voor die tijd vragen via onderstaande contactgegevens. Met
een
Huisvestingsverordening 2025 kwalificeert als een algemeen vaststellingsbesluit staat geen bezwaar of bestuursrechtelijk De heeft zodoende beroep open. burger geen mogelijkheid om de Huisvestingsverordening via de verbindendheid te laten toetsen. Vanwege het ontbreken van een bestuursrechtelijk weg op bestuursrechtelijke rechtsgang, zullen woningeigenaren zich tot de civiele rechter moeten wenden met een vordering strekkende tot buitenwerkingstelling van de Huisvestingsverordening (zie in dit kader bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 11 oktober 1996, ECLI:NL:HR:1996:2C2169 (Leenders/Ubbergen)). Van een woningeigenaar kan niet worden gevergd dat hij of zij eerst een boetebesluit uitlokt, om vervolgens tegen dat boetebesluit te ageren (zie bijvoorbeeld Rechtbank Den Haag 16 augustus 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:9248, rov. 4.2). verbindend
ik u erop voorschrift.
de
van
kwalificeert als
toelichting op het bovenstaande, dan verneem ik dat graag. tijdens de vergadering op 22 oktober 2025 een toelichting te hebben, dan verneem ik dat ook graag. U kunt mij bereiken
vriendelijke groet,
Toonders
Wijgergans Advocaten
(geanonimiseerd)
Deze zaak wordt Toonders
behandeld
door:
Wijgergans Advocaten
B.V.
(geanonimise rd) Pagina
3
van
4
Bijlage 1: Artikel 13 van de huidige Huisvestingsverordening 2023-2027
LET OP: dit is artikel 13 uit de huidige huisvestingsverordening. In de voorgestelde huisvestingsverordening 2025 is een dergelijke overgangsregeling niet opgenomen.
Pagina 4 van 4
(geanonimiseerd) Hierbij stuur alsmede
ik u de brief ten behoeve
ten behoeve
van
de
commissievergadering van morgenavond 9 oktober 2025, raadsvergadering op 22 oktober 2025. Mochten er aanvullende vragen zijn, dan van
de
hoor ik dat graag.
Kunt
u
mij bevestigen
dat het
memo
nog
tijdig wordt gedeeld
met
de raadscommissie
raadsleden?
Ik verneem
Met
graag van
u.
vriendelijke groet,
Toonders
Wijgergans Advocaten
(geanonimise rd) Toonders | Wijgergans Advocaten
Toonders
Wijgergans Advocaten
BV.
Postbus 383 5500 AJ Veldhoven
Dorpstraat 5504
HM
158
Veldhoven
www.toonderswijgergans.nl info@toonderswijgergans.nl
(geanonimiseerd) Verzonden:
woensdag 8 oktober 2025 14:20 (geanonimiseerd) Onderwerp: RE: Inspreken t.b.v. huisvestingsverordening
(geanonimiseerd)
alsmede
met
de
Het is niet
mogelijk
Zoals ik in
mijn
Het uw
in te
om
spreken tijdens een raadsvergadering.
eerdere bericht al
aangaf,
is er wel de
mogelijkheid
schriftelijke reactie
een
zou fijn zijn als wij uw reactie vandaag of uiterlijk morgen ontvangen, zodat de raad kennis schriftelijke reactie tijdens het debat van morgenavond (de commissievergadering).
Wanneer
de raadscommissie
morgenavond
over
het
onderwerp
debatteert
acht, wordt het een zogenoemd A-stuk in de raad. Dat betekent dat alleen
Op
om
besluit wordt genomen, zonder verdere
een
dit moment
Met
er
kan
nemen
van
behandeling nodig raadsvergadering (22 oktober) en
in de
in te dienen.
geen verdere
bespreking.
kan ik echter nog niet inschatten of dat het
geval zal zijn.
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd) Gemeente Roosendaal
À
Stadserf
NK Roosendaal
4701
&
van
@
www.roosendaal.nl
@®
info@roosendaal.nl
=( zj
Gemeente
Roosendaal
an
0165-579111
(geanonimiseerd)
Verzonden: Aan
1
n ö oktober (geanonimiseerd) woens
Onderwerp:
RE:
ag
Inspreken
t.b.v.
huisvestingsverordening [DMS-D20240112]
(geanonimiseerd) Dank
voor
onderstaande
e-mail.
spreken? Wat is de deadline
voor
Helder.
Kan ik tijdens de
het indienen
van
raadsvergadering alsnog
stukken ten behoeve
van
een
de raad?
gelegenheid krijgen
in te
Ik verneem
Met
graag van
u.
vriendelijke groet,
Toonders
Wijgergans Advocaten
(geanonimise rd) Toonders | Wijgergans Advocaten
Toonders
Wijgergans Advocaten
B.V.
Postbus 383 5500 AJ Veldhoven
Dorpstraat 5504
HM
158
Veldhoven
www.toonderswijgergans.nl info@toonderswijgergans.nl
Van:
(geanonimiseerd)
Verzonden: Aan:
8 oktober
2025
14:04
(geanonimiseerd)
Onderwerp:
Beste
woensdag RE:
Inspreken
t.b.v.
huisvestingsverordening
(geanonimiseerd)
Bedankt
voor
uw
bericht.
Het
onderwerp waar u naar verwijst stond op 25 september op de agenda van de inspraakavond. Aanmelden inspraak was mogelijk tot en met 24 september. Omdat er geen insprekers waren aangemeld, is het onderwerp van de inspraakagenda gehaald en wordt het nu in de commissie besproken.
voor
Dit
onderwerp wordt morgenavond raadsvergadering van 22 oktober.
in de commissie
behandeld
en
zal
vervolgens aan
de orde komen
in de
U kunt nog wel de raad.
een
schriftelijke
reactie indienen. Deze reactie wordt dan
opgenomen
bij de ingekomen
stukken
van
De
agenda’s
van
de
inspraakavonden
worden
gepubliceerd
in de Bode
en
zijn
ook te vinden op
raad.roosendaal.nl
Met
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd) Gemeente Roosendaal
&
&.
Van:
Stadserf1
B
_www.roosendaal.nl
4701
@
info@roosendaal.nl
NK Roosendaal
=(_ el
Gemeente
Roosendaal
a:
0165-579111
(geanonimiseerd)
Verzonden:
woensdag
8 oktober
2025 09:13
Aan:
Griffie <Griffie@roosendaal.nl> Onderwerp: Inspreken t.b.v. huisvestingsverordening
[DMS-D20240112]
Urgentie: Hoog
Geachte
mevrouw,
geachte heer,
Onlangs werd mij bekend dat er binnenkort een besluit genomen zal worden over het al dan niet vaststellen van een nieuwe huisvestingsverordening ten behoeve van de gemeente Roosendaal. Het college van B&W heeft in dat kader al een concept vastgesteld.
Graag zou ik hierover willen inspreken en/of een schriftelijke reactie hierop indienen. Uit de thans agenda’s van de raad kan ik niet opmaken wanneer op dit punt vergaderd en beslist zal worden.
Graag verneem
ik dit kader
van
u.
beschikbare
Bij voorbaat dank.
Met
vriendelijke groet,
Toonders
Wijgergans Advocaten
(geanonimise rd) Toonders | Wijgergans Advocaten
Toonders
Wijgergans Advocaten
Postbus 383 5500 AJ Veldhoven
Dorpstraat 5504
HM
158
Veldhoven
www.toonderswijgergans.nl info@toonderswijgergans.nl
B.V.