125a. Adviesnotitie vertrek supermarkt-03 (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
OVE RWATE R Grondbeleid CC 2D
GRONDBELEID
ADVIESBUREAU
Kerkstraat 54 3291 AM
STRIJEN
Tel. 078-3030336
info@ overwater-grondbeleid.nl www.overwater-grondbeleid.nl
ADVIESNOTITIE Aan
:
Gemeente
Van
:
E‚ Pekelder
Datum
:
6 mei 2024
Kenmerk
:
Z30479355
Betreft
1
Indicatie
Dit
document
is
opgesteld
bestuursorganen niet bestemd
van
Roosendaal
| N03 | (geanonimiseerd) afkoopsom vertrek supermarkt
uitsluitend
ten
behoeve
de gemeente Roosendaal
en
openbaar te worden gemaakt uitsluitend, gelet op de uitzonderingsgronden als om
van
bevat
intern
beraad
binnen
de
organisatie
persoonlijke beleidsopvattingen.
op basis
van
bedoeld
in artikel
de
Wet
open
5.1,
lid 2 en
overheid, mede, lid 5,
en
de
en
Dit document doch
niet
artikel 5.2, lid 1
Wet open overheid.
1.
INLEIDING
In verband
doelstelling van de gemeente Roosendaal om de overlast in de omgeving het pand van de Poolse supermarkt Swojska Chata aan de Gastelseweg 31 in Roosendaal te beëindigen en deze winkelonderneming ook niet elders in Roosendaal te laten terugkeren, heeft de gemeente aan ondergetekende gevraagd om een mogelijke onderbouwing te geven van de daarmee gemoeide afkoopsom voor de eigenaar/exploitant van de supermarkt.
2. De
de
met
UITGANGSPUNTEN VOOR afkoopsom
HET
UITKOOPSCENARIO
eindigen van de supermarktactiviteiten te Roosendaal van de exploitant Swojska Chata B.V. (verder: ‘de afkoopsom’) wordt op basis van het volgende scenario bepaald: a) metde exploitant worden schriftelijke afspraken gemaakt over het staken en niet elders binnen de grenzen
voor
van
het doen
de gemeente
bindende overeenkomst
b)
het
dat de
c) d)
de gemeente
koopt
van
supermarktactiviteiten,
het
in de
vorm
van
een
boeteclausules;
vastgoed exploitant in eigendom heeft op de locaties Gastelseweg 35 en 35a (woningen) wordt door de gemeente verworven; winkelvastgoed
31
(supermarkt), 33a,
in de
huidige staat, vrij van huur en gebruik; van de woningen worden geen aanvullende eisen gesteld, wat wil zeggen dat verkoop de gemeente ook in verhuurde staat mogelijk is, zonder consequenties voor de waardering;
ten aanzien aan
e)
Roosendaal voortzetten met
is
(geanonimiseerd)
BV
(geanonimiseerd) afkoopsom wordt de ondernemer eventueel een periode van voortgezet gebruik om mien aangeboden van bijvoorbeeld één jaar na de datum van levering, die dient om een naadloze overgang naar een alternatieve locatie danwel de aankoop van bijvoorbeeld een beleggingspand mogelijk te maken en waarmee schade in de vorm van stagnatie en het teloorgaan van voorraad
f)
naast een
g)
voorkomen
kan worden;
het uitgaan
van
betalen
de
voor
een
naadloze overgang maakt het tevens
winkelinrichting,
de inventaris
en een
noodzakelijk
deel
van
om
een
vergoeding
te
de voorraad;
(geanonimiseerd)
h)
3.
WAARDERING
EN
AFKOOPSOM
Een
volledige taxatie van de supermarkt en de bovenwoning is op dit moment en in het kader van dit advies niet mogelijk en is ook niet uitgevoerd. Daarvoor ontbreken gegevens en de mogelijkheid een gedegen opname van het vastgoed te doen. Er heeft in het kader van de uitvoering van de opdracht geen opname plaats gevonden. 3.1.
INDICATIE
Voor de
WAARDE
waardering
van
WINKEL
de winkel
gelden
de
volgende uitgangspunten:
Gastelseweg 31, perceel kadastraal bekend Roosendaal en Nispen B38731A1 1) er wordt gerekend met een huurwaarde van € 160,-/m? per jaar exclusief BTW voor winkelvastgoed, welke waarde is gebaseerd referenties van verhuur ten behoeve van supermarkten; 2) een bruto aanvangsrendement (BAR) van 6,25% levert een marktwaarde op van circa € 2.560,- per m? verhuurbaar vloeroppervlak (VVO); 3) voor winkelvastgoed wordt veelal gerekend met een hoge vormfactor van 0,90 0,95; 4) de begane grond, in gebruik als winkel/showroom/opslag en meterkasten heeft volgens de BAGviewer van het Kadaster een oppervlakte van 963 m?; het verhuurbaar vloeroppervlak wordt -
m? te bedragen;
aangenomen circa 900
5)
volgens Bouwkostenkompas bedragen € 407,- per m2;
6)
volgens voorraad
7)
de
bij de
aan
met
Kamer een
de kosten
van
een
inbouwpakket
Koophandel gedeponeerde balans (verkoop-) waarde van € 229.047-;
uitgangspunt is dat 50%
van
van
zal als verloren beschouwd
de winkelvoorraad
kan worden
hield de
verplaatst
voor
supermarkten
onderneming
circa
in 2020 een
of
leeg verkocht,
circa 50%
2024
| Z30479355 | N03
(geanonimiseerd) Pagina 2 mr
worden;
OVERWATER Grondbeleid
CC
—
>
>»
Adviesnotitie
| 6 mei
van
4
8)
supermarkten geldt volgens branchegegevens een inkoopwaarde van circa 72%; in verband met het noodzakelijke importeren van veel verkochte artikelen wordt deze waarde licht hoger gesteld, op 75%. voor
Deze
uitgangspunten leiden
inventaris
en
tot de
volgende
indicatieve
schatting van
de waarde
van
de
supermarkt,
de
de verloren voorraad.
(geanonimiseerd) 3.2.
INDICATIE
Bij de bepaling
WAARDE
van
WONINGEN
de waarde
van
de woning zijn de
volgende uitgangspunten gehanteerd.
Gastelseweg 33a, perceel kadastraal bekend Roosendaal volgens de BAG-viewer van het Kadaster is het bouwjaar
en
Nispen B8731A1
1936
en
is de
gebruiksoppervlakte
141
m?.
Gastelseweg 35, perceel kadastraal bekend Roosendaal en Nispen B3987 Volgens de BAG-viewer van het Kadaster is het bouwjaar 1920 en is de gebruiksoppervlakte
131 m?.
Gastelseweg 35a, perceel kadastraal bekend Roosendaal en Nispen B3987 Volgens de BAG-viewer van het Kadaster is het bouwjaar 1950 en is de gebruiksoppervlakte
238
m?.
(geanonimiseerd) 3.3.
INDICATIE
AFKOOPSOM
De bovenstaande indicatief
afkoopsom,
geven
bepaalde waarden en de in hoofdstuk 2 gegeven uitgangspunten de volgende indicatie voor de afkoopsom (bedragen afgerond):
Supermarkt vastgoed Supermarkt inventaris en Woningen 33a, 35/35a
voorraad
voor
de
(geanonimiseerd)
OVERWATER Grondbeleid
CC
—
>
>»
Adviesnotitie
| 6 mei
2024
| Z30479355 | N03
(geanonimiseerd) Pagina 3 mm
van
4
4.
Risico’s
4.1.
STAATSSTEUN
aankopen van de supermarkt en de woning vindt niet plaats in het kader van onteigening of aankoop ter voorkoming van onteigening. Het door een overheid meer betalen dan de marktwaarde voor een object kan leiden tot het verlenen van ongeoorloofde staatssteun, voor zover deze de dé minimis-grens gespreid over een periode van drie jaar overschrijdt. In het onderhavige geval kan daar sprake van zijn, indien de gemeente meer betaalt dan de marktwaarde maar niet zou kunnen overgaan tot inzet van dwingend instrumentarium (onteigening). Inzetten op onteigening kan mogelijk zijn indien aan het vastgoed een nieuwe bestemming/functie wordt gegeven, waarvan het huidige gebruik afwijkt. Het
Dat vereist
adequate ruimtelijke onderbouwing van deze wijziging, die niet voort kan vloeien uit de wens een bepaalde onderneming te beëindigen. De gemeente dient zich hiervan bewust te zijn. Het financiële risico dat samenhangt met staatssteun ligt in principe bij de ontvanger ervan, die mogelijk kan worden gedwongen tot terugbetaling. een
(geanonimiseerd)
OVERWATER Grondbeleid
CC
=>»
Adviesnotitie
| 6 mei
2024
| Z30479355 | N03
(geanonimiseerd) Pagina |
4
van
4
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
G Art. 5.1 lid 2 sub b Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen
J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen
R Art. 5.2 lid 1 De informatie uit documenten betreft persoonlijke beleidsopvattingen. Onder persoonlijke beleidsopvattingen worden verstaan ambtelijke adviezen, visies, standpunten en overwegingen ten behoeve van intern beraad, niet zijnde feiten, prognoses, beleidsalternatieven, de gevolgen van een bepaald beleidsalternatief of andere onderdelen met een overwegend objectief karakter