114p. geheime bijlage poolse super 160524 (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
GEHEIM
Bijlage raadsvoorstel Scenario's Gastelseweg Inleiding Op dit dossier is op grond van artikel 25 van de Gemeentewet geheimhouding opgelegd door uw gemeenteraad. Dit omdat dit van belang is in het kader van de economische positie van de gemeente. Om
uw
raad goed
mee
te kunnen
nemen
de gesprekken, is ervoor gekozen Bovendien kan in het kader van onze van
in de verschillende
oplossingsrichtingen
en
de resultaten
geheime bijlage toe te voegen aan het voorstel. onderhandelings positie niet alles openbaar worden gedeeld. om
een
Vooraf Tijdens een gesprek op 11 apriljl. heeft de exploitant aangegeven in de leegstaande kiosk (voormalige poolse super) een tabakswinkel te willen exploiteren, vanaf junias. Per 1 juli 2024 tabakswaren niet meer verkocht worden in de supermarkt, zoals nu het geval is. Op basis van de huidige lokale regels kan de gemeente dit niet tegenhouden.
mogen
Financiën
voorgestelde ingrepen zijn veelal financieel complex van aard en mede afhankelijk van te bereiken onderhandelingsresultaten. Hieronder is per scenario een grove inschatting gegeven van de financiële consequenties. Dit overzicht is opgesteld om de scenario’s ten opzichte van elkaar financieel te vergelijken. De bedragen zijn geenszins de maximale kosten per scenario. Bij de uitwerking van één van de scenario’s zal ook een verdergaande financiële analyse worden opgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad. De
Uitkoop van de Poolse supermarkt via minnelijke verwerving en herontwikkeling van de
Scenario 1.
gehele plot Op basis van de waardebepaling door onze taxateur voor het vastgoed en de exploitatie is de eigenaar van de Poolse supermarkt en het aanpalend vastgoed een bod gedaan van De herontwikkeling van de plot (sloop, BRM en WRM versus opbrengsten) kent een negatief saldo (geanonimiseerd) Dit is het gevolg van het beperkte programma (8 appartementen en 3 grondgeboden woningen) dat gerealiseerd kan worden op de beschikbare plot.
(geanonimiseerd)
ar
“Uitkoop van de Poolse supermarkt via minnelijke verwerving gehele plot” kent daarmee een totaal negatief saldo van Het scenario
en
herontwikkeling
van
(geanonimiseerd)
Een variant op dit scenario is sec het twee appartementen. Dit levert ca
uitkopen
van
(geanonimiseerd) EE:
bedraagt daarmee (geanonimiseerd) negatief. De
eigenaar van het vastgoed heeft het bod
van
de Poolse supermarkt en deze transformeren tot in de herontwikkeling. Het saldo van deze variant
de gemeente op het gehele vastgoed afgeslagen.
richtinggevend voorstel gedaan van MN (geanonimiseerd) voo: de verwerving van het vastgoed en de afkoop van de exploitatie van de winkel. Voor het aanpalend vastgoed vragen zij (geanonimiseerd) verwerving van de totale plot komt daarmee op (geanonimiseerd) Op een aantal punten mist een onderbouwing van de bedragen. Bovendien wijken de kengetallen voor herontwikkeling (sterk) af van onze eigen kengetallen. Zij hebben
een
de
heeft tevens een voorstel gedaan voor gezamenlijke herontwikkeling van de gronden. overleg op 11 apriljl. heeft de exploitant laten weten dat hiervoor geen belangstelling is.
De gemeente
Tijdens
een
In onderstaande tabel
zijn de resultaten van de verschillende scenario’s van verwerving
en
herontwikkeling samengevat: BOD GEMEENTE
(geanonimise rd) (geanonimise rd)
Verwerving gehele plot inclusief waarde exploitatie en goodwill Herontwikkeling Resultaat ontwikkeling gemeente Saldo gemeente *
herontwikkeling supermarkt naar 2 appartementen herontwikkeling gehele plot: 2 appartementen in supermarkt
**
Het
BOD TEGENPARTIJ
+
6 nieuwbouw appartementen en 3
grondgebonden woningen
(geanonimiseerd) or
laatstelijk voorstel van de eigenaar (datum 8 mei 2024) bedraagt van de supermarkt en aankoop van het aanpalend vastgoed.
de exploitatie Informatie
commissiebehandeling
uitkoop van
8 mei 2024
de behandeling in de commissievergadering van 8 meijl. was de volgende informatie bekend: Het bedrag gemoeid met de verwerving van het vastgoed en uitkoop van de exploitatie van de supermarkt op basis van aanvullende informatie, was door onze adviseur begroot op (geanonimiseerd)
Ten behoeve
van
Op basis hiervan en daarover uitgebracht advies van AKD, werd een afkoopsom van (geanonimiseerd) miljoen mogelijk geacht en passend binnen de regels van staatssteun. Het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde en beoogde koopprijs (ad (geanonimiseerd) kon (volgens AKD) als deminimissteun worden verstrekt. Op verzoek van de burgemeester zou hiervoor nog een cijfermatige check worden uitgevoerd.
Aanvulling ten behoeve van behandeling in de gemeenteraad d.d 16 mei 2024. Bevindingen cijfermatige check Uit de cijfermatige controle komt naar voren dat het, gelet op de eigendomssituatie, logisch is om de aankoop van het vastgoed en de uitkoop van de supermarkt in drie afzonderlijke overeenkomsten/ transacties te laten plaatsvinden. Op basis van de door onze adviseur vastgestelde waarden ziet dit er dan als volgt uit: Aankoop van het vastgoed en uitkoop van de exploitatie van de huidige Poolse supermarkt Gastelseweg 31, eigendom van Chata B.V., vooreen bedrag van (geanonimiseerd) nciuser maximaal de1.
minimissteun 2, Aankoop
van
van
MN
(geanonimiseerd)
de woning Gastelseweg 33a, particulier eigendom
van
de eigenaar van de supermarkt
(geanonimiseerd) 3. Aankoop
het vastgoed Gastelseweg 35a, eigendom van Chata B.V, voor een bedrag van € van de voorgenomen exploitatie van een tabakswinkel op Gastelseweg 35. uitkoop (geanonimiseerd) van Chata Eigendom B‚V., tegen een bedrag van van n
(geanonimiseerd)
De totale berekende waarde De
eigenaar
is voornemens
35a. Formeel is er nog geen
bedraagt hiermee om
per 1 juli a.s.
sprake
van
een
(geanonimiseerd) NN
een
tabakswinkel te exploiteren
exploitatie. Afkoop
van
aan de Gastelseweg die exploitatie is in die zin strikt
dus niet van toepassing. Echter, gelet op het feit dat deze ontwikkeling op zeer korte termijn plaats vindt en planologisch is toegestaan, kan het opportuun worden geacht om deze genomen
toekomstige exploitatie
te vergoeden.
Indien de rechter, in het kader van een eventuele procedure, tot het oordeel zou komen dat er met betrekking tot uitkoop van de voorgenomen toekomstige exploitatie van de tabakswinkel, sprake is van staatssteun, dan zal in beginsel alleen die transactie nietig zijn. Scenario 2.
Verplaatsing van de Poolse supermarkt
opzichte van het eerste scenario kan de exploitatie van de winkel na verhuizing worden gecontinueerd. De financiële consequenties van dit scenario zien toe op het verwerven van vastgoed ten behoeve van de verplaatsing. De inschatting is dat verwerven van vastgoed en het verplaatsen
Ten
van
de winkel
voor
(geanonimiseerd) Mmogelijk is.
ca
(geanonimiseerd) Scenario 3. Overlast ervarende omwonenden
faciliteren om
te verhuizen
Als direct omwonenden worden in dit geval aangemerkt de adressen gelegen aan de Gastelseweg (even en oneven nummers). Tussen de Willem Barentszstraat en de Jacob van Heemskerckstraat liggen 14 woonadressen en 2 bedrijven. Om de huishoudens te kunnen laten verhuizen worden de woningen aangekocht tegen marktconforme prijzen inclusief een premie (voor o.a. verhuis- en
inrichtingskosten
en
kosten koper voor de nieuwe woning). Voor deze rekenexercitie is uitgaan
van
(geanonimiseerd)
Scenario 4. Inzet
van
volledig planologisch en juridisch instrumentarium
In dit scenario worden
om
overlast te elimineren
aantal juridische instrumenten genoemd die ingezet kunnen worden. Voor instrumenten, volgt puntsgewijs een overzicht van de juridische implicaties. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de juridische haalbaarheid van onderstaande maatregelen niet is een
wat betreft deze
bewezen a.
en
onzeker is.
Vestigen
van
een
Wet
voorkeursrecht gemeenten/onteigening
(geanonimise rd) b.
Wegbestemmen detailhandelsbestemming
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) c.
_Vergunningplicht gebouw Op grond
van
activiteiten
ogv de APV
artikel 2:40î, tweede lid, kan de burgemeester
aanwijzen
waarvoor
een
vergunningplicht geldt.
gebouwen
en
bedrijfsmatige
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Dit betreft de bevoegdheid aan
een
op te
om
een
vergunningplicht op te leggen om een vergunningplicht
bedrijfsmatige activiteit. De APV kent ook mogelijkheden
leggen
aan
een
gebouw.
(geanonimiseerd) d.
Alcoholwet
Op grond van artikel 25f Alcoholwet kan bij gemeentelijke verordening in geval van ernstige aantasting van de openbare orde, de leefomgeving of de volksgezondheid een gebied worden aangewezen als alcoholoverlastgebied. (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Er moet worden voldaan o
o o
aan
de volgende criteria:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) subsidiariteit (geanonimiseerd) _noodzakelijkheid
__proportionaliteit (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) o
geschiktheid
om
het doel te bereiken.
Bij het aanwijzen van een alcoholoverlastgebied moet tevens worden bepaald welke maatregelen er gelden in dat gebied (25f lid 2 Alcoholwet). Ook bij de keuze van die specifieke maatregelen, moeten alle bovenstaande eisen in acht worden genomen. Er
zijn in Nederland nog niet veel gebieden aangewezen als alcoholoverlastgebied. Deze bevoegdheid bestaat ook nog niet zo lang. Ook hiertegen staat bezwaar en beroep open.
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Scenario 5.
Herinrichting Gastelseweg
herinrichting van de straat moet in een grotere context worden bezien als integraal mobiliteitsvraagstuk, waarbij alle aspecten in één keer worden aangepakt. Zowel de toestroom, doorstroom van het autoverkeer, de verkeersveiligheid en bereikbaarheid in zijn totaliteit worden De
hierin meegenomen. Dat kan op twee
manieren, namelijk herinrichten van de straat waarbij de supermarkt, en de bijbehorende voorzieningen, worden ingepast (b), of we zetten bij de herinrichting in op het inrichten als woonstraat met veel ruimte voor groen en het langzame verkeer, het aanzienlijk beperken van de doorstroom en toestroom van verkeer. Met deze maatregel wordt het minder aantrekkelijk gemaakt voor de ondernemers om hier gevestigd te blijven en dwingen we een functieverandering af van de straat naar meer een woonstraat (a). a.
De
voorgestelde herinrichting in dit scenario beslaat het gedeelte van de Gastelseweg tussen en Voltastraat, een lengte van circa 250 meter. Het profiel is circa 18 meter
de Parklaan
breed. Dit resulteert in circa 4.500 m2 te herinrichten straatprofiel.
(geanonimiseerd) b.
is
Een alternatief op het herinrichten van de Gastelseweg tot woonstraat de variant waarin de bestaande planologische situatie middels herinrichting wordt gefaciliteerd en de Gastelseweg
wordt heringericht als straat voor gemengde functies. Hiermee wordt ingezet op het wegnemen van parkeeroverlast, wordt de verkeersveiligheid verbeterd en klimaatadaptie
doorgevoerd.
De kosten
zijn vergelijkbaar
met de
herinrichting
tot woonstraat
(scenario 5a).
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
G Art. 5.1 lid 2 sub b Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen
K Art. 5.1 lid 2 sub f Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de bescherming van andere dan in art. 5.1 lid 1 sub c genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens
N Art. 5.1 lid 2 sub i Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van het goed functioneren van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen
R Art. 5.2 lid 1 De informatie uit documenten betreft persoonlijke beleidsopvattingen. Onder persoonlijke beleidsopvattingen worden verstaan ambtelijke adviezen, visies, standpunten en overwegingen ten behoeve van intern beraad, niet zijnde feiten, prognoses, beleidsalternatieven, de gevolgen van een bepaald beleidsalternatief of andere onderdelen met een overwegend objectief karakter