Document · PDF

110ADE~1.PDF

Gemeenteraad 20 augustus 2025, gemeente RoosendaalBij agendapunt: a: 02-2025 Beschikking 9178528.276 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport Gastelseweg 31-33A-35-35A, Roosendaal Rapportdatum: 15 maart 2024

Opdrachtgever Swojska Chata B. V. Brouwersdijk 30 C 3314GR Dordrecht

Waardepeildatum 31 januari 2024

aers MAKELAARDIJ

menvatting

Gastelseweg

31-33A-35-3DA

Roosendaal

Dossiernummer Plaats

Roosendaal

Adres

Gustelseweg.3S3A-55

Postcode

KALE

Soort

Overig

object

Eigendomsvorm

Gezelschapsdierenkliniek Roosendaal

35A

Q ©

overig

Tin Q

Volledig eigendom

appartementsrecht{en)

Perceel

Eigenaar (kadastraal)

Sowska Kadastrale

& 8437

Chata

Roosendaal

gemeente

F5 Zj

Al:

Nispen

Nummer(s)

8437, 5986, 5987

Appartementsindices

Perceel

600

Marconistrat

Ché

B.V.

Sectie

grootte (totaal)

EN voiska

(geanonimiseerd) Perceel 5987

(geanonimiseerd) NN

Willem

Barentszstraat

oogle

Erfpacht

nvt.

Type object

Overig

Bouwjaar

31:1950

33-334:

Map

1936

35: 1920 Monument

Nee

Gebruik

Deels

leegstand

verhuurd

deels

eigen

gebruik Verhuurbare

vloeroppervlak (VVO)

1.280

Parkeerratio

m2?

Nvt.

Waardering Opdrachtgever

Swojska

Chata

Doel

Het maken

van

B.V.

Huuropbrengst (excl.

leegstand)

een

Huuropbrengst (incl.

leegstand)

verkoopbeslissing

Markthuur

Waardepeildatum

Exploïtatielasten (Incl. erfpacht) %

Opname

Intern

januari 2024 en

Aantal

extern

KOSTEN

KOPER

0,00 %

huurders

Kosten

(EUR)

(geanonimiseerd)

per jaar (EUR)

Leegstand MARKTWAARDE

per jaar (EUR) per jaar (EUR)

in %

v/d

markthuur

0,00 %

Koper percentage

10,90 %

(geanonimiseerd) Beoordeling Object

Locatie

Redelijk

Ligging

Functionaliteit

Goed

Stand

Parkeren

Redelijk

Bereikbaarheid

Goed

Parkeren

Goed

Staat

van

onderhoud

(op eigen terrein)

Gebruik

Goed t.b.v.

huidig gebruik

(openbare weg)

Goed

Markt

Verhuursituatie

Goed

Courantheid

verhuur/gebruik

Goed

Alternatieve

Goed

Courantheid

verkoop

Goed

gebruiksmogelijkheden

Pagina

2/123

15 maart 2024

Bijzondere uitgangspunten Er zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Pagina 3/123

15 maart 2024

Inhoudsopgave 1. Waardering.

2. Opdracht. Specificatie.

7 7 7

... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. . .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Taxatie. Uitgangspunten.

3. Object. Juridisch. Milieuaspecten. Duurzaamheid. Specificatie. Gebruikssituatie.

12 12 13 13

.. .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

. ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. . ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

4. Locatie.

5. Markt. Visie.

Referenties.

6. Beoordeling. SWOT-analyse. Courantheid. Toelichting Waardering.

.... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

21 21 21 22

. ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

7. Standaarden.

8. Definities.

18 18 18

9. Algemene uitgangspunten.

. ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Bijlagen. BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE. BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING. BIJLAGE 3 - REKENMODEL. BIJLAGE 4 - FOTO'S. BIJLAGE 5 - KADASTRALE GEGEVENS. BIJLAGE 6 - EIGENDOMSAKTE. BIJLAGE 7 - BESTEMMINGSPLAN. BIJLAGE 8 - BODEMINFORMATIE. BIJLAGE 9 - HUUROVEREENKOMST 35. BIJLAGE 10 - HUUROVEREENKOMST GASTELSEWEG 33A. BIJLAGE 11 - OPDRACHTBEVESTIGING.

.. ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

33 34 36 38 43 61 67 84 86 108

. .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

114

. ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

118

. ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

. ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. ... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

. ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Pagina 4/123

15 maart 2024

aers MAKELAARDIJ

Waardering

Marktwaarde

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Waardematrix

Omschrijving

Marktwaarde

Oppervlakte

Gastelseweg

200 m?

Gastelseweg

35A

120 m?

Gastelseweg

33A

141 m?

Gastelseweg

819 m?

Kubieke

meter

(geanonimise rd)

Pagina

5/123

15 maart 2024

Lenaers MAKELAARDIJ

Ondergetekende: Naam

(geanonimiseerd)

Registratienummer

Verbonden

Lenaers

Adres

Nispensestraat 9

Postcode/plaats

4701CR

Telefoonnummer

;

0165520304

Website

www.lenaers.nl

aan

verklaart het

taxatierapport

met

dossiernummer

31-33A-35-35A, Roosendaal, getaxeerd Roosendaal, 15

maart

Makelaardij Roosendaal

van

te hebben

een

overig object gelegen

aan

Gastelseweg

op de bovenstaande waarde.

2024

(geanonimiseerd)

Pagina

6/123

15 maart 2024

aers MAKELAARDIJ

Opdracht

Specificatie Opdrachtgever

Swojska

Chata

Brouwersdijk

B.V.

30 C

3314GR

Dordrecht

Opdrachtnemer

Lenaers

Makelaardij

Taxateur

(geanonimiseerd)

Doel Taxatie

Het maken

Te taxeren

Volledig eigendom

belang

van

verkoopbeslissing

een

appartementsrecht({en)

taxatie

Taxatietype

Volledige

Betrokkenheid

Gastelseweg

Standaarden

De taxateur verklaart zich te hebben beschreven

zijn

33A

reeds eerder

getaxeerd

in 2021.

gehouden

de standaarden

aan

zoals

in het hoofdstuk Standaarden.

Extra instructies

op deze taxatie

Opdrachtbrief

In het kader

geen extra instructies

deze taxatie heeft

van

opdrachtbrief

Waardepeildatum

januari

Inspectiedatum

januari

Mate

Intern

is als

toepassing.

van

opdrachtgever

bijlage aangehecht

aan

opdrachtbrief getekend.

een

de rapportage.

Taxatie

van

inspectie

2024 2024 extern

Taxatiewaarde

Marktwaarde

Taxatiemethodes

BAR/NAR-methode De

BAR/NAR-methode

betreft

markthuur of

een

kapitalisatie wordt

methode.

huurherzieningshuur exploitatielasten (netto markthuur) gekapitaliseerd tegen na

aftrek

van

ingeschatte

ingeschatte bepaald

een

netto

aanvangsrendement (NAR). Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd o.a.

leegstandsperiode, verhuurkosten,

de contante

waarde

van

huur

contract de contracten. Deze

gecorrigeerde waarde

(v.o.n) waarde

(indien

overige

hier dienen

transactiekosten op

Pagina

7/123

van

mindering

voor

overige correcties, alsmede gedurende de looptijd van het

incentives

meer-/minder

bruto

betreft

een

vrij op

naam

toepassing) overdrachtsbelasting te worden

gebracht.

15 maart 2024

Comparatieve methode De comparatieve methode is gebaseerd op het vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te waarderen object. De fundamentele gedachte achter deze methode is dat de waarde van een object gelijk wordt verondersteld aan de prijzen van vergelijkbare objecten +/- aanpassingen voor verschillen. Rationele kopers zullen niet met een hogere prijs genoegen nemen dan de prijs van een substituut. Deze methode is het meest geschikt voor homogeen en courant onroerend goed. Naargelang minder vergelijkingen beschikbaar zijn, is de verkoopprijs moeilijker te voorspellen. Deze methode vereist om die reden voldoende transactiegegevens van vergelijkbare objecten. Valuta HaBU richtlijn

Euro De marktwaarde van een object is een weerspiegeling van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (HaBU) binnen de huidige fysieke, wettelijke en financiële mogelijkheden op de waardepeildatum. De taxateur is van mening dat het huidige gebruik van het object, zoals vermeld in dit taxatierapport, ook het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik is voor de toekomst.

Gebeurtenissen

Er zijn geen noemenswaardige gebeurtenissen na de inspectiedatum en voor de waardepeildatum, en na de waardepeildatum en voor de rapportdatum. De taxateurs hebben de educatie gevolgd zoals genoemd wordt in het hoofdstuk Standaarden. Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het, sinds 1 januari 2016, de taxateur, niet toegestaan meer dan zes jaar achtereenvolgend de taxatie van hetzelfde vastgoedobject uit te voeren. Voor het taxatiebedrijf geldt een maximum van negen achtereenvolgende jaren.

Educatie Roulatie

De taxateur en Lenaers Makelaardij verklaren afgelopen jaar niet betrokken te zijn geweest bij de taxatie van onderhavig object.

Pagina 8/123

15 maart 2024

Uitgangspunten De algemene uitgangspunten zijn beschreven in het hoofdstuk 'Algemene Uitgangspunten'. De overige uitgangspunten zijn: •

•

in het kader van deze taxatie geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik de taxateur ten behoeve van de waardering een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object aan het vormen. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen) de gehanteerde metrage een benadering van de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde oppervlaktes conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever.

Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Indien deze niet voorhanden waren is het object door taxateur opgemeten. Aan de hand van deze bouwtekeningen c. q. metingen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat. Metrages als genoemd in dit rapport mogen niet worden aangemerkt als een meetcertificaat op grond van NEN 2580. BVO is bruto vloer oppervlakte. VVO is verhuurbare vloer oppervlakte de taxatie samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever c. q. eigenaar. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde-oordeel af te geven het object gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. Indien de waardepeildatum afwijkt van de inspectiedatum, wordt de waardering gebaseerd op de situatie per waardepeildatum; de waardering is onder meer gebaseerd op door de opdrachtgever/ eigenaar verstrekte gegevens. De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens er onder meer van de door de opdrachtgever/ eigenaar verstrekte gegevens uitgegaan.

De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens

•

de aanwezige apparatuur/installaties niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de waardering wordt uitgegaan van normaal en volledig functioneren van aanwezige apparatuur/installaties er op het object op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkend recht en/of erfdienstbaarheid van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn de vigerende bestemming van het taxatieobject conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn

Pagina 9/123

15 maart 2024

•

de bouwkundige staat en onderhoudstoestand zijn globaal beoordeeld op basis van visuele waarneming: dit rapport heeft derhalve niet de status van een bouwkundig rapport. Tevens wordt er vanuit gegaan dat de gebouwen voldoen aan de overheids-voorschriften en dat het gebruik geschiedt overeenkomstig wet- en regelgeving, tenzij anders vermeld. Voor technische en/of bouwkundige gebreken wordt door ondergetekende geen aansprakelijkheid aanvaard

Bijzondere uitgangspunten Er zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Pagina 10/123

15 maart 2024

Object

Gastelseweg 31-33A-35-35A RGoaostseelnsdewaaelg 31-33A-35-35A Roosendaal Objecttype Overig - overig GOebbjercutitkype Gebruik Te taxeren belang Te taxeren belang Bouwjaar Bouwjaar Renovatiejaar Renovatiejaar

DOeveelrsig l e-e ogvsetaringd - deels vDeerehlus ulerde g-s dtaenelds -e idgeeenlsgebruik Vveorlhleuduigrde -igdeenedlso meigeenn gebruik aVpoplleadrtiegmeeignetnsdreocmht e(enn) 3a1p:p 1a9rt5e0m e n 3ts3r-e3c3hAt(e: n1)936 35: 13912: 10950 33-33A: 1936 35: i1n9 220020 is de winkel oinm2g0e2b0o iuswdde nwainakr eelen soumpgeerm boaurwktdm neataor. ae.e nnieuwe tseugpeelrvmloaerrk, ts ymsetet eom.ap. lnaifeounwde. Een gteegdeelvellotee rv, asny sntuememmpelra 3fo5n ids. bEiejn dgee dweienltkee lv baent rnoukmkemner 35 is bij de winkel betrokken

Omschrijving object Appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een winkel op de begane grond (nummer 31) alsmede een winkel/woonhuis met garage (35-35A) welke is verhuurd aan derden, ten slotte een woonhuis (33A) welke eveneens is verhuurd. De winkel is intern geheel vernieuwd en aangrenzend aan de winkel bevindt zich een opslagruimte met diverse parkeerplaatsen. Indeling Ruime winkel voorzien van inpandig kantoor, toiletgroep, opslagruimte. De 1e verdieping doet eveneens dienst als opslagruimte. De woningen hebben een normale indeling. Samenstelling Gebruik

V. v. o. (m²)

Winkel/supermarkt (31)

711 m²

Garage/schuur (31)

108 m²

Woonhuis (33A)

141 m²

Winkel (35)

200 m²

Woonhuis (35A)

120 m²

Totaal

1. 280 m²

Pagina 11/123

15 maart 2024

aers MAKELAARDIJ

Juridisch Kadaster Gemeente

Grootte

Roosendaal

Nispen

8437

Roosendaal

Nispen

5986

157

Roosendaal

Nispen

5987

443

600

Totaal Eigenaar / Eigenaren Ten

tijde van

de taxatie is het

vastgoed

Perceel 5986:

(geanonimiseerd)

Perceel 5987

& 8437

Vereniging

eigendom

van:

Al: Sowska

Chata

B.V.

Eigenaren

van

VVE

Actief

Kapitaal WE

toelichting

supermarkt

nummer

31 valt onder de VVE. Huisnummer 33A-35-35A

vallen hier niet onder.

Actuele VVE

documenten

07-02-2022

nummer

zijn niet ingezien.

ingezien. Toen bedroegen

31 € 200,-- per maand.

Maandfactuur VVE

kosten

van

maandelijkse

kosten

voor

Per 01-03-2024

zijn

VVE

de VVE

kosten

met

d.d.

20%

verhoogd volgens opgaaf eigenaar. Titelonderzoek Er heeft geen

volledig

erfdienstbaarheden

titelonderzoek

plaatsgevonden. Uitgangspunt

en/of kwalitatieve

verplichtingen

rusten

op het

is dat

geen waardeverminderende

getaxeerde.

Eigendomsrecht Volledig eigendom

appartementsrecht{en)

Milieuaspecten Bodemloket Zie bodeminformatie

in de

bijlage.

Milieuonderzoek Er heeft geen

milieuonderzoek

plaatsgevonden.

Bodemonderzoek Er is informatie

ingewonnen bij www.bodemloket.nl

bodemverontreiniging

en/of

(ondergrondse)

tanks.

omtrent

Volgens

de eventuele deze website

aanwezigheid zijn

geen

van

dossiers bekend

onderhavig(e) perce(ljel(en).

Pagina

12/123

15 maart 2024

Asbestonderzoek Bij de inspectie van het object is niet onderzocht of tijdens de bouw materialen zijn gebruikt, die naar de huidige inzichten en maatstaven een gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid, zoals in het bijzonder asbest en asbesthoudende materialen. Bij deze taxatie is er derhalve van uitgegaan dat hiervan geen sprake is.

Duurzaamheid Energielabel Toelichting Energielabel

Meerdere Energielabels aanwezig. Gastelseweg 31: energielabel C Gastelseweg 33A: energielabel C Gastelseweg 35: energielabel G Gastelseweg 35A: energielabel G

Specificatie Inspectiedatum Mate van inspectie

31 januari 2024 Intern en extern

Technische specificatie Onderdeel

Materiaal

Kwalificatie

Fundering

Onbekend

Goed

Constructie

Traditioneel

Goed

Gevels

Metselwerk

Goed

Vloeren

Beton

Goed

Ramen/kozijnen

Hout

Goed

Dak/dakbedekking

Bitumen en Dakpannen

Redelijk

Alle objecten zijn traditioneel gebouwd voorzien van betonnen- en houten vloeren, opgetrokken uit steens- en spouwmuren en met pannen respectievelijk bitumen bedekt. Bouwkundige staat Door ons is geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd. Onderhoudsstaat De staat van onderhoud van de supermarkt is goed te noemen. De verhuurde woningen kan de staat van onderhoud als redelijk betiteld worden. Diverse bouwdelen zijn gedateerd.

Pagina 13/123

15 maart 2024

Installaties Aansluitingen en voorzieningen Verwarming Koeling Brandpreventieve middelen Elektrische deuren / bedrijfsdeuren Bestemmingsplan Naam Gemeente Geldend plan

Gas, Water, Elektriciteit, Telefonie, Krachtstroom, (druk)riolering en cai Centrale verwarming Airconditioning units Brandblussers, rookmelders en Brandslanghaspels Handbediende deur(en)

Kalsdonk Roosendaak Enkelbestemming Wonen-5 met functieaanduiding 'detailhandel' De voor 'Wonen - 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor: aaneengebouwde, twee-aaneen gebouwde, geschakelde en vrijstaande grondgebonden woningen; b. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' tevens gestapelde woningen; c. ter plaatse van de aanduding 'detailhandel' tevens detailhandel; a.

Huidig gebruik

d. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens dienstverlening; e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' tevens een industrieel en ambachtelijk bedrijf voor zover deze voorkomt in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; f. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' tevens een onderdoorgang ten behoeve van de ontsluiting van het achterliggende terrein; g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' uitsluitend een parkeerterrein; h. voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling; i. an-huis-gebonden-beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten; j. ter plaatse van de aanduiding 'garages' uitsluitend garages en/of bergingen Het huidig gebruik is toegestaan conform dit plan.

Pagina 14/123

15 maart 2024

MAKELAARDIJ

Gebruikssituatie Gebruikssituatie

Deels

Huursituatie

Goed

leegstand

deels verhuurd

deels

eigen gebruik

Incentives

Huurder(s)

_ Huursom p/j

Opper

Ingangsdatum

Expiratiedatum

Bijzonderheden

vlakte

(m2)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Totaal

Huurinkomsten

Leegstand Markthuur

Percentage leegstand De

0,00 %

woningen zijn verhuurd

woningen toegestaan

wonen

een

met

aan

twee

huishouden

meer

Er in

onderhavige

Het is conform

vormen.

dan 2 personen

Oppervlak

Onderdeel

particulieren. in

een

huis te

Markthuur

het

wonen

per

{

200 m?

35) Gehele

120 m?

woning

(35A)

Winkelruimte

711 m?

(31) Garage/schuur

108 m?

(31) Woonhuis

141 m?

Totaal Huurovereenkomsten

1.280 m?

van

niet

bestemmingsplan

gecheckt van

die geen huishouden

Markthuur

Winkelruimte

situatie

per

de gemeente

die in de

Roosendaal

niet

vormen.

Verhuurtermijn

_ Opmerkingen

jaar

(geanonimise rd)

woningen zijn ingezien en toegevoegd

Pagina

of de personen

15/123

als

bijlage

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) aan

het

taxatierapport.

15 maart 2024

Locatie Gastelseweg 31-33A-35-35A RGoaostseelnsdewaaelg 31-33A-35-35A Roosendaal

Omschrijving locatie Het object is gelegen aan een doorgaande weg in de woonwijk Kalsdonk ten oosten van het centrum Roosendaal.

van

Stand en Ligging In de nabije omgeving bevinden zich voornamelijk woningen en enkele winkels. Planologie Geen van belang zijnde planogische ontwikkelingen in de nabije omgeving.

Pagina 16/123

15 maart 2024

Bereikbaarheid Auto Openbaar Vervoer Algemeen

Goed Goed Goed Dichtstbijzijnde halte (bus/tram/metro): Roosendaal, Spoorstraat Loopafstand: 0,4 km Looptijd: 6 min Dichtstbijzijnde treinstation: Roosendaal Loopafstand: 1,3 km Looptijd: 18 min

Parkeren - eigen terrein Parkeren - openbaar

De dichtstbijzijnde opritten van de snelweg: A58 op 1,0 km hemelsbreed met 5 min reistijd over een route van 1,9 km A17 op 1,9 km hemelsbreed met 8 min reistijd over een route van 3,3 km A4 op 11,0 km hemelsbreed met 18 min reistijd over een route van 13,7 km Redelijk Goed

Pagina 17/123

15 maart 2024

Markt

Visie • De winkelmarkt kijkt terug op een goed kwartaal. Hoewel het opnamevolume 6% lager ligt dan in Q1 2022, is het aantal winkels (673) dat in gebruik is genomen 6% hoger. We registreerden dan ook veel opnames van kleinere winkeloppervlakten tot 100 m² en tussen 100 m² en 200 m². De vraag naar grotere oppervlakten boven 1. 000 m² zakte weg. • Na drie relatief stabiele kwartalen is het aanbod van winkelruimte afgenomen. Vergeleken met het vorige kwartaal ligt het aanbod 4% lager. Het aantal aangeboden winkels (4. 157) is met 3% afgenomen, maar is nog altijd 4% hoger dan een jaar geleden. • Steeds meer winkelpanden krijgen een andere functie. Het aantal winkelpanden (in winkelgebieden) is met een recordaantal van bijna 2. 500 gedaald. • Ondanks de verbeterde balans in de winkelmarkt staan huurprijzen onder druk. Door hogere kosten voor huurders (o. a. energie en medewerkers) kunnen zij minder huur opbrengen. Meer huurders zetten in op verlaging van de huurkosten. • In Q1 lag de mediaan van de gerealiseerde huurprijs op €116,-/m². Dit niveau daalt omdat we relatief meer transacties registreren buiten de hoofdwinkelstraten. Bovendien dalen de gerealiseerde huren in de betere winkelgebieden. • Amsterdam was goed voor 9. 000 m² aan winkelopnames verdeeld over 38 transacties.

In Utrecht (28 transacties), Den Haag (24) en Rotterdam (20) registreerden we hoofdzakelijk kleinschalige opnames. Grote winkelketens hebben weinig winkels in gebruik genomen. • In verschillende provincies is het aanbod van winkelruimte fors gedaald in een jaar tijd. Vooral in Noord-Brabant (-15%), Groningen (-25%) en Gelderland (-14) zagen we een flinke afname. In Overijssel was sprake van een substantiële stijging van het aanbod (+6%) door toevoeging van enkele grote winkelunits.

Bron NVM Q1 2023

Referenties Huurtransacties Adres: Zevenbergen, Zuidhaven 45a Datum: 5 oktober 2022 Objecttype: Winkelruimte Oppervlakte: 540 m² Huurprijs: € 40. 000 Huurprijs/m²: € 74,07 per m² Toelichting: n. v. t. Object Locatie Ouderdom Grootte Onderhoud 0 + 0 0 0

Markt 0

Totaal 0

Adres: Roosendaal, Mill Hillplein 15 Datum: 18 november 2021 Objecttype: Winkelruimte Oppervlakte: 520 m² Huurprijs: € 52. 800 Huurprijs/m²: € 101,54 per m² Toelichting: Een vergelijkbaar detailhandel object. Object Locatie Ouderdom Grootte Onderhoud 0 + + 0 0

Markt 0

Totaal 0

Pagina 18/123

15 maart 2024

aers MAKELAARDIJ

Adres:

Hoeven, Roosendaalseweg

Datum:

8 december

Objecttype: Oppervlakte:

eengezinswoning(en) 147

Toelichting:

Een

Object

Locatie

0) Adres:

8 maart 2023

Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs:

Winkelruimte

[e)

vergelijkbaar

commercieel

Object

Locatie

Een

Ouderdom

Grootte

Onderhoud

Markt

Totaal

)

object.

Rucphen, Schuitvaart 72 1 januari 2024 eengezinswoning(en) 130

(geanonimiseerd)

Huurprijs:

Huurprijs/m?: Toelichting:

het

Totaal

_ € 60,00 per m?

Objecttype: Oppervlakte:

van

Markt

790 m?

Datum:

per m?

Onderhoud

€ 47.400

Adres:

Een

vergelijkbaar woonhuis, geschikt voor de verhuur.

Object

Locatie

Ouderdom

Grootte

Onderhoud

Markt

Totaal

afwijken

(globale) vergelijking gemaakt

Grootte

Breda, Ettensebaan 19

Datum:

Toelichting:

marktwaarde

vergelijkbaar woonhuis, geschikt voor de verhuur.

Ouderdom

Huurprijs/m?:

De referentie transacties kunnen

(geanonimiseerd)

Huurprijs: Huurprijs/m?:

er een

2023

van

worden

grootte tussen

locatie ten

de huursom

opzichte

per m?

van

het

getaxeerde.

Desondanks

de bovenstaande transacties

van

kan de

getaxeerde object.

Kooptransacties Adres:

Bergen Op Zoom, 8 juli 2022

Datum:

Objecttype: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

Zuivelstraat 31

Winkelruimte 653 m? € 520.000 € 796,32

vergelijkbaar

detail handel

Object

Locatie

Een

Ouderdom

Grootte

Onderhoud

Markt

Totaal

Noordhaven

90-90A-92

Adres:

Zevenbergen,

Datum:

16 augustus

Objecttype: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

winkel-/woonobject

object.

2023

500 m? € 525.000 € 1.005,00 Een vergelijkbaar

Object

Locatie

Pagina

Ouderdom -

19/123

object en geschikt voor herontwikkeling. Grootte 0

Onderhoud -

Markt

Totaal

15 maart 2024

aers MAKELAARDIJ

Adres:

Wagenberg, Dorpsstraat

Datum:

3 mei 2023

Objecttype: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

Winkelruimte

Object

960 m? € 590.000 € 614,58

vergelijkbaar object, gelegen gebied. Een

Locatie

Ouderdom

Grootte

Objecttype: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

Winkelruimte

september

Ouderdom

Grootte

5 juli 2023

Objecttype: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

nvt.

referenties

vormen

een

€ 2.295,92

Beleggingsobject

met

5 verhuurde

Raadhuisstraat

104, bj.1900

ca.83m2,

verhuurd

netto

voor

Raadhuisstraat

108, bj.1938

ca./5m?2,

verhuurd

netto

110, bj.1965

ca.98m2,

verhuurd

netto

gerenoveerd appartement maand. (geanonimiseerd) gerenoveerd appartement

voor

(geanonimiseerd) per maand.

voor

Raadhuisstraat

112b,b.j.1965

ca./7m?2,

verhuurd

netto

(geanonimiseerd)

112, bj.1965 verhuurd

woningen:

gerenoveerd appartement maand.

voor

Raadhuisstraat

Locatie

gerenoveerd appartement maand.

(geanonimiseerd)

gerenoveerd appartement maand.

(geanonimiseerd) voor

jaarhuur: (geanonimiseerd) 5

Ouderdom

Grootte

Onderhoud

Markt

Totaal

Bergen Op Zoom, Van 4 september 2023

Objecttype: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

Bovenstaande

Totaal

402 m?

Datum:

het

Markt

€ 922.960

0) Adres:

van

Roosendaal, Raadhuisstraat 104

Totale

per m?

Onderhoud

Datum:

Object

markt/huurwaarde

(0)

gelegen object, zeer geschikt voor herontwikkeling.

ca.69m2,

Totaal

2022

Raadhuisstraat

(globale) vergelijking gemaakt

Markt

€ 799,09 Een centraler

Dedemstraat

111

nvt.

61 m? € 145.000 € 2.377,05 Verkochte woning

Object

Locatie

Ouderdom

van

Onderhoud

verzorging

438 m?

Locatie

worden

kleiner

€ 350.000

Object

afwijken

een

Roosendaal, Dokter Brabersstraat 20

Datum:

Adres:

De referentie transacties kunnen

Adres:

er een

grootte tussen

koop/huur

opzichte

som

van

per m?

van

staat.

jaarhuur: (geanonimiseerd)

Onderhoud

Markt

Totaal

locatie ten

in verhuurde Grootte

het

getaxeerde.

Desondanks

de bovenstaande

kan

transacties

getaxeerde object. selectie

beogen

geen

volledigheid

Pagina

20/123

te bieden.

15 maart 2024

Beoordeling

SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Hierna worden deze voor het getaxeerde object weergegeven: Intern Sterkte - Bereikbaarheid - Diversiteit - Goede ligging in woonwijk Zwakte - Deels energielabel G - Deels verouderd - Lage isolatiewaarde Extern - Renovatie/modernisatie Kansen - Verduurzaming - Herontwikkeling Bedreigingen - Strengere regelgeving vanuit gemeente Roosendaal inzake woning verhuur - Stijgende rente - Concurrerend aanbod winkelruimte

Courantheid Locatie

Goed Het object is gelegen Roosendaal.

op een

goed bereikbare locatie in de wijk Kalsdonk in

Object

Redelijk De winkel is recentelijk gerenoveerd en heeft nu een moderne uitstraling. Het platte dak en de aangrenzende opslagruimte verkeren in een mindere staat en hebben onderhoud nodig. De woningen worden intensief bewoond, zijn deels verouderd, met achterstallig onderhoud.

Alternatieve aanwendbaarheid

Goed

Verhuurbaarheid

Goed, 0-3 maanden De woningen zijn ondanks de mindere onderhoud staat goed te verhuren gezien de vraag in de markt naar huurwoningen. De winkel is redelijk te verhuren vanwege de locatie en het beperkt aantal parkeerplaatsen.

Verkoopbaarheid

Goed, 6-9 maanden De verkoopbaarheid van het gehele object is redelijk te noemen, echter zijn de objecten ook gesplitst te verkopen gezien het feit dat ze eigen huisnummers hebben en ze uit 3 kadastrale objecten bestaan, hierdoor kan de verkoopbaarheid als goed betiteld worden.

Pagina 21/123

15 maart 2024

Conclusie

Redelijk Het totale object is redelijk courant te noemen vanwege de omvang, locatie, beperkte parkeermogelijkheden, echter gesplitst kan het als couranter betiteld worden.

Toelichting Waardering De getoonde huurreferenties variëren tussen de € 60 en € 102 per m2. De markthuur is bepaald per m2. Op winkel ruimte niveau.

gemiddeld € 76

De koopreferenties variëren tussen € 615 per m2 en € 1005 per m2. Taxateur bepaalt de waarde vrij van huur en gebruik gemiddeld op € 834 per m2. Op winkelruimte niveau. De woningen zijn getaxeerd in verhuurde staat.

Pagina 22/123

15 maart 2024

Standaarden

Educatie De taxatie is uitgevoerd door een taxateur in dienst bij Lenaers Makelaardij, waarbij minimaal één taxateur is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De taxateur heeft voldoende theoretische en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren en zijn ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedragsen Beroepsregels NRVT. De taxateur heeft voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. Onafhankelijkheid De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid metde opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.

Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit Artikel 11. 6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT Standaarden Op deze taxatie zijn de EVS 2020 en/of IVS 2020 van toepassing. In geval van strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de IVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. Richtlijn De volgende richtlijn is van toepassing: •

Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, vastgesteld op 10 oktober 2019

Pagina 23/123

15 maart 2024

Definities

Basis van Waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. (EVS 2020)

Pagina 24/123

15 maart 2024

Overige Definities Met de hierna in dit rapport gebruikte termen in de beschrijving van de onderhoudssituatie: uitstekend, goed, voldoende, matig, onvoldoende en niet waargenomen, wordt het volgende bedoeld: Uitstekend zo goed als nieuw Goed op peil Voldoende onderhoud is afdoende en zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn onderhoud op korte termijn noodzakelijk Matig Slecht achterstallig onderhoud Niet waargenomen bij oppervlakkige waarneming niet gezien, maar mogelijk wel aanwezig De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Tabel voor woningen: Energieklasse A++ A+ A B C D E F G

Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen Kleiner of gelijk aan 0,60 0,61 - 0,80 0,81 - 1,20 1,21 - 1,40 1,41 - 1,80 1,81 - 2,10 2,11 - 2,40 2,41 - 2,70 Groter dan 2,70

Tabel voor energieklassen en utiliteitsgebouwen: Energieklasse Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen A++ Kleiner of gelijk aan 0,60 0,61 - 0,80 A+ A 0,81 - 1,20 B 1,21 - 1,40 C 1,41 - 1,80 D 1,81 - 2,10 E 2,11 - 2,40 F 2,41 - 2,70 G Groter dan 2,70 Bron: www. rijksoverheid. nl B. V. O. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. V. V. O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de " correctie glaslijn." Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.

Pagina 25/123

15 maart 2024

Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling

van

het vastgoedobject ter plaatse.

Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Waardepeildatum De datum waarop de Schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen.

Bijzonder object Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt, vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken. Bedrijfsgerelateerd object Elk type vastgoedobject dat is ontworpen voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.

Pagina 26/123

15 maart 2024

Begrippenlijst NAR BAR DCF Disconteringsvoet Internal Rate of Return (IRR) HABU EVS IVS IVSC RICS TEGoVA NRVT

Netto Aanvangs Rendement Bruto Aanvangs Rendement Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows Yield waarmee de netto kasstromen van de kapitaalscorrecties in de BAR/NAR berekening contant worden gemaakt Het verwachte rendement op basis van de ingeschatte kasstromen (investering, kasstromen en eindwaarde) Highest And Best Use European Valuation Standards 2020 International Valuation Standards 2020 International Valuation Standards Committee Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Valuers Association Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

Pagina 27/123

15 maart 2024

Algemene uitgangspunten

Onderstaande algemene uitgangspunten zijn vermeld in deze rapportage.

deze waardering

van

toepassing tenzij uitdrukkelijk anders

Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, en dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de " NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen." Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten.

Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf " Milieu " onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.

Pagina 28/123

15 maart 2024

6 7

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiksof vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde.

5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

Huurrecht 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. Publieksrecht 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e. d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen.

6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden.

Pagina 29/123

15 maart 2024

7 8

9 10

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de eigenaar is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden is niet vastgesteld conform het wettelijk kader (woningwaarderingsstelsel). " " In de waardering is erderhalve vanuit gegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.

Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. Plaatselijke voorschriften 1

Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen.

het gebruik

Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn " kosten koper " tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder " kosten koper " verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. Toekomstige wetgeving 1 Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden 1 Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Tijd 1 Een taxatie is tijdafhankelijk.

De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

Pagina 30/123

15 maart 2024

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandse Bank. Tevens zullen de nadere afspraken omtrent verstrekking en aansprakelijkheid in de dienstenovereenkomst worden gerespecteerd. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van Lenaers Makelaardij. 2 Iedere aansprakelijkheid van Lenaers Makelaardij is beperkt tot het bedrag waarop in het betreffende geval de gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering aanspraak geeft en vervalt één jaar na het uitbrengen van dit rapport. 3 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden.

Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 4 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. 4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als juridisch expert. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn.

6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons en/of aangeleverde gegevens dan wel gegevens afkomstig zijn van plattegronden huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens volledig en correct zijn. 7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen. Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Pagina 31/123

15 maart 2024

Copyright 1 Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Lenaers Makelaardij. Taxatieonzekerheid 1 Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.

Pagina 32/123

15 maart 2024

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Geraadpleegde Informatie Plausibiliteitsverklaring Rekenmodel Foto's Kadastrale gegevens Eigendomsakte Bestemmingsplan Bodeminformatie Huurovereenkomst 35 Huurovereenkomst Gastelseweg 33A Opdrachtbevestiging

Pagina 33/123

15 maart 2024

BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE

Soort informatie

Geraadpleegd

Bron

Kadastrale gegevens

Overheidsinstantie

Koopovereenkomst

Nee

Niet van toepassing

Leveringsakte

Overheidsinstantie

Splitsingsakte

Nee

Niet van toepassing

Erfpachtakte

Nee

Niet van toepassing

Erfpachtgegevens

Nee

Niet van toepassing

Huuroverzicht

Opdrachtgever

Huurovereenkomst(en)

Opdrachtgever

Allonges

Nee

Niet van toepassing

Plattegrondstekeningen

Opdrachtgever

Meetcertificaat(en) NEN 2580

Nee

Niet van toepassing

Bodemrapport(en)

Nee

Niet van toepassing

Asbestinventarisatie(s)

Nee

Niet van toepassing

Bouwkundige rapportage(s)

Nee

Niet van toepassing

Onderhoudsrapportage(s)

Nee

Niet van toepassing

Energielabel

Openbaar

Bestemmingsplan(nen)

Openbaar

WOZ-beschikking

Nee

Niet van toepassing

VVE stukken

Opdrachtgever

Pachtovereenkomst

Nee

Niet van toepassing

BAG

Openbaar

Funderingsviewer

Nee

Niet van toepassing

WWS punten

Nee

Niet van toepassing

Bodemloket

Nee

Niet van toepassing

Opmerking

BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING

PLAUSIBILITEITSVERKLARING

Plausibiliteitsverklaring: Ondergetekende,

(geanonimiseerd)

Naam:

Bedrijfsnaam: Adres: Vestigingsplaats: NRVT

Verder

Makelaardij B.V.

Antwerpsestraat

(geanonimiseerd)

nummer:

De VIERWINDEN

noemen

“taxateur”,

verklaart: .

heeft het taxatierapport van het object Gastelseweg 31-33A-35-35A, 4702 SZ Roosendaal bekend: gemeente Roosendaal en Nispen sectie B. nummer(s) 5986, 5987, 8437 Al beoordeeld op plausibiliteit van de waarde én de getaxeerd door onderbouwing van de waarde. Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 31-01-2024 beoordeeld. Taxateur heeft geen interne en / of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport

Taxateur

(geanonimiseerd)

plausibel Aldus

door

is.

taxateur, Bergen

op Zoom,

(geanonimiseerd)

14-03-2024

BIJLAGE 3 - REKENMODEL

MAKELAARDIJ

adres

Gastelseweg 33A, 47025Z

EAEFAES

N 2-feb-24

latum is} a

waardering le} 5

le} ® ®D 5 je MD N 5 Ei En

erhuurd

woonhuis

adastraal bekend

oosendaal

erceelsgrootte,

57 m?

circa

VVO, circa

Nispen, sectie M‚

nummer:

5986

A1 m?

Ea uurwaarde afgerond

(geanonimiseerd)

oralalternatieve) aanwendbaarheid

9} ®D D 5

Ke]etaalde

Roosendaal

huur

Lal

ea estemming

Woonhuis

(geanonimiseerd)

IN > 2

bruto huurwaarde

afgerond

bel

waterschapslasten

N nn

opstalverzekering

eheer Beheer Onderhoud

Netto

huurwaarde

(geanonimise rd) bel

Netto Netto

huuropbrengst aanvangsrendement

Netto marktwaarde V.O.N. kosten

koper

(geanonimise rd) (geanonimiseerd) K

MAKELAARDIJ

adres

Gastelseweg 31, 4702SZ

latum

waardering

[s-

[4 S jeg e) s 3 S ® 5 ® pen adastraal

2®

VVO,

N@ @

Winkelruimte

bekend

erceelsgrootte,

ol e

circa

oosendaal <=

Eed

(geanonimiseerd)

Winkelruimte

pg =

uurwaarde

Geen Wonen

Garage/schuur bruto

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://raad.roosendaal.nl/api/v1/meetings/1864/documents/49929