1 Concept omgevingsvergunning

Gemeente Roosendaal Aanvrager | e/o | Gemachtigde | van | onderstaande | aanvraag met | zaaknummer | 2023-004227 Contactpersoon: | Roosendaal: (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) Telefoonnummer: | 0165-579 | 111 | Ons | kenmerk: | 2023-004227 Onderwerp: | Omgevingsvergunning | (wabo) | voor | het veranderen | / | Bijlage | Ontwerpbeschikking | en verbouwen | van | 2 winkels | met | bovenwoningen | tot een | geweigerde hotel op | de | locatie | Markt | 91, 4701 | PD | Roosendaal, | ontwerpverklaring | van Markt | 91, | 4701PD | Roosendaal | geen | bedenkingen Geachte | heer/mevrouw, Inleiding Op | 27 | december | 2023 | hebben | wij uw | aanvraag | om | omgevingsvergunning | ontvangen | voor | het | project | het veranderen | / verbouwen | van | 2 winkels | met | bovenwoningen | tot een | hotel | op | het | perceel | gelegen | aan | de Markt | 91, | 4701 | PD | Roosendaal, | Markt | 91, | 4701PD | Roosendaal. | Met | betrekking | tot deze | aanvraag | delen wij u het | volgende | mee. Kennisgeving | ontwerpbeschikking Wij | zijn voornemens | de | omgevingsvergunning | voor | de | volgende | activiteiten | te weigeren: 1. Het | bouwen | van | een | bouwwerk | (artikel | 2.1. | lid 1 onder | a van | de | Wabo); 2.

Het | gebruiken | van | gronden | of | bouwwerken | in strijd | met | een | bestemmingsplan, | een beheersverordening, | een | exploitatieplan, | regels | gesteld | door | Rijk of | Provincie | of een voorbereidingsbesluit | (artikel | 2.1 | lid 1 onder | c van | de | Wabo). Terinzagelegging Uw | aanvraag | om | omgevingsvergunning | en | de ontwerpbeschikking | met | bijbehorende | stukken | worden | op grond | van | de | Algemene | wet | bestuursrecht | met | ingang | van | ter inzage | gelegd. | Ook | de | geweigerde ontwerpverklaring | van | geen | bedenkingen | wordt | gelijktijdig | ter inzage | gelegd. | Een | exemplaar | van | de ontwerpbeschikking | alsmede | de | daarbij | behorende | geweigerde | ontwerpverklaring | van | geen | bedenkingen treft u hierbij | aan. Zienswijze Tijdens | de | periode | van | terinzagelegging | kan | eenieder | een | zienswijze | kenbaar | maken | tegen | de ontwerpbeschikking | en | de | geweigerde | ontwerpverklaring | van | geen | bedenkingen.

| De | bij voorkeur schriftelijke | zienswijze | kunt | u sturen | naar | het | College | van | Burgemeester | en | wethouders, | HUIS | van Roosendaal, | Postbus | 5000, | 4700 | KA | Roosendaal Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000, | 4700 | KA Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet www.roosendaal.nl bladaanduiding: | 2/8 ons kenmerk | : _ 2023-004227 Nog | vragen? Voor | eventuele | vragen | kunt | u contact | opnemen | nen (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)op ma t/m do telefonisch bereikbaar | van 09.00 | -14.00 | uur op het | nummer | 0165-579 | 111. | Wij verzoeken | u om | bij alle verdere | correspondentie | en telefonisch | contact | ons | kenmerk | 2023-004227 | te vermelden.

Hoogachtend, Burgemeester | en | wethouders | van | Roosendaal, Namens | dezen, (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) Bijlage(n) =__Ontwerpbeschikking n Geweigerde | ontwerpverklaring | van geen | bedenkingen Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000, 4700 | KA Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet www.roosendaal.nl bladaanduiding: | 3/8 ons kenmerk | : _ 2023-004227 Ontwerpbeschikking Burgemeester | n op | 27 | december | 2023 | een | aanvraag | voor | omgevingsvergunning ontvangen | (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) | het | project | het | veranderen | / verbouwen | van | 2 winkels | met bovenwoningen | ar tot | een | hotel op | het perceel | gelegen | aan | de | Markt | 91, 4701 | PD | Roosendaal, | Markt | 91, 4701PD | Roosendaal. | De | aanvraag | is geregistreerd | onder | nummer | 2023-004227. Ontwerpbeschikking Burgemeester | en | wethouders | zijn voornemens, | gelet | op | artikel | 2.15 | van | de | Wet | algemene | bepalingen omgevingsrecht, | het | Besluit | omgevingsrecht, | de | Regeling | omgevingsrecht, | de | omgevingsvergunning | te weigeren | wegens | strijd | met | redelijke | eisen | van | welstand, | met | het | vigerende | bestemmingsplan | en | het bouwbesluit.

De | motivering | van | ons | besluit | is als volgt: Bestemmingsplan Uw | perceel | is getoetst | aan | het | geldende | bestemmingsplan | “Centrum | Noord” | en | heeft | hierin | de bestemming | “Gemengd-2”. | Conform | de | bestemming | “Gemengd-2” | zijn de | gronden | uitsluitend | bestemd voor: 1. kantoren | met | dien | verstande | dat | de | brutobedrijfsvloeroppervlakte | niet | meer | bedraagt | dan | 1500 | m2; 2. ambachtelijke | werkplaatsen, | voor | zover | vallend | in de | categorieën | 1 en | 2 van | de | bij deze | regels | als bijlage | gevoegde | Staat | van | bedrijfsactiviteiten; 3. dienstverlening; 4. detailhandel; 5. voorzieningen | ten | behoeve | van | algemeen | nut zoals | verkeers-, | water-, | nuts- | en | daarmee | vergelijkbare voorzieningen, | waaronder | voet- | en fietspaden, | ontsluitingswegen, | (onder)doorgangen, parkeervoorzieningen, | straatmeubilair, | abri's, | kunstobjecten, | transformatorhuisjes, | voorzieningen | ten behoeve | van | afvalinzameling, | alsmede | groen | en | water. De | aanvraag | betreft | het | veranderen | / verbouwen | van | 2 winkels | met | bovenwoningen | tot een | hotel. Derhalve | is de | aanvraag | in strijd | met | het | bestemmingsplan.

Gelet | hierop | is uw | omgevingsvergunning | ingevolge | artikel | 2.10 | lid | 2 Wabo | mede | aangemerkt | als | een aanvraag | om | vergunning | voor | een | activiteit | als | bedoeld | in artikel | 2.1 | lid 1 onder | c Wabo | (planologisch strijdig | gebruik). | Beoordeeld | is of we | medewerking | willen | verlenen | aan | een | omgevingsvergunning middels | een | afwijking | van | het | bestemmingsplan. De | omgevingsvergunning | ingevolge | artikel | 2.12 | lid 1 aanhef | en onder | a sub | 3° Wabo | slechts | kan | worden verleend | indien | de | activiteit | niet | in strijd | is met | een | goede | ruimtelijke | ordening | en | de | motivering | van | het besluit | een | goede | ruimtelijke | onderbouwing | bevat. Er | is geen | sprake | van | een | goede | ruimtelijke | ordening, | hiervoor | wordt | verwezen | naar | de | ruimtelijke onderbouwing | gedateerd | 22 | augustus | 2024. De | ontwikkeling | past | niet | binnen | het | bestemmingsplan/ | tijdelijk | omgevingsplan | en | het | vastgestelde Ruimtelijk | Raamwerk | Centrum | West | en | sluit | daarmee | onvoldoende | aan | bij de | ruimtelijke | en | economische koers | die | voor | dit gebied | is bepaald. Vanuit | het | domein | Economie | wordt | de | voorgestelde | functie | als | onwenselijk | beschouwd.

| Daarbij | is onduidelijk | of het | initiatief | een | hotel | voor | zakelijke | dienstverlening | of voor | recreatief | verblijf | betreft. | Deze onduidelijkheid | roept | vragen | op | over | de | doelgroep | en | de | geschiktheid | van | deze | locatie. | Voor | zakelijke hotelvoorzieningen | wordt | reeds | in voldoende | mate | voorzien, | die | naar | huidige | inzichten | voldoende capaciteit | bieden | om | aan | de | vraag | te voldoen. Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000, | 4700 | KA | Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet www.roosendaal.nl bladaanduiding: | 4 / 8 ons | kenmerk: | 2023-004227 Daarnaast | staat | de | gemeentelijke | ambitie | centraal | om | in dit gebied | te | sturen | op | wat | we | wél | op | deze | plek willen | realiseren | ; behouden | of renoveren | van | het | bestaande | pand | is nadrukkelijk | nog | geen | uitgangspunt in deze | ontwikkelingsrichting. | Het | huidige | initiatief | sluit | niet | aan | bij en | past | daardoor | niet | binnen | de beoogde | toekomstkwaliteit | van | Centrum | West. Hoewel | het | pand | een | markant | karakter | kent | , verkeert | het | in verwaarloosde | staat | en | verandert | dat | niets aan | de | integrale | overwegingen | die | zijn | benoemd—overwegingen | die | nog | steeds | volledig | actueel | en richtinggevend | zijn.

| Daarnaast | lijkt de | locatie | te | zijn | gelegen | in een | brand- | en | explosieaandachtsgebied. Voor | het | toestaan | van | een | dergelijke | functie | op | deze | plek | een | zwaarwegende | onderbouwing | vereist | , inclusief | toetsing | aan | veiligheid | , geluid | en | milieubelasting. | Op | dit moment | is onvoldoende | informatie aangeleverd | om | te kunnen | beoordelen | of deze | risico’s | aanvaardbaar | zijn | en | hoe | een | veilig | gebruik | kan worden | geborgd. | Onderzoek | is noodzakelijk | , maar | ontbreekt | volledig. | Hierdoor | kan | het | initiatief | niet | als verantwoord | worden | gezien. Op | grond | van | artikel | 2. 27 | Wabo | het | Bor | of een | bijzondere | wet | zijn | categorieën | van | gevallen | aangewezen waarvoor | geldt | dat | een | omgevingsvergunning | niet | wordt | verleend | dan | nadat | een | daarbij | aangewezen bestuursorgaan | heeft | verklaard | dat | het | daartegen | geen | bedenkingen | heeft. | Omdat | het | hier | een | geval betreft | als | vermeld | in artikel | 6. 5 van | het | Bor | , wordt | de | omgevingsvergunning | niet | verleend | dan | nadat | een daarbij | aangewezen | bestuursorgaan | heeft | verklaard | dat | het | daartegen | geen | bedenkingen | heeft.

| In | dit kader | hebben | wij | op | (datum) | van | de | gemeenteraad | van | de | gemeente | Roosendaal | een | verklaring ontvangen | waaruit | blijkt | dat | er | bedenkingen | zijn | tegen | het | verlenen | van | de | gevraagde omgevingsvergunning. | Deze | verklaring | is als | bijlage | bij dit | besluit | bijgevoegd. Redelijke | eisen | van | welstand De | Commissie | Ruimtelijke | Kwaliteit | beoordeelt | aanvragen | op | basis | van | de | ‘Welstandsnota | Roosendaal 2013’. | Daarbij | dient | bij de | beoordeling | van | het | voorliggende | plan | rekening | te | worden | gehouden | met | de gebiedsgerichte | criteria | ‘Centrum | Roosendaal’ | die | op | deze | locatie | van | toepassing | zijn. | Het | is een ‘bijzonder’ | welstandsgebied. Voorliggend | plan | betreft | de | herbestemming | van | Markt | 91-93 | tot hotel. | Het | pand | is later | kadastraal gesplitst | en | werd | als | één | pand | gebouwd | rond | 1870. | De | karakteristieke | gevel | is het | resultaat | van | een verbouwing | in 1928 | , waarbij | één | grote | winkelpui | ontstond | en | de | vensters | op | de | verdiepingen vervangen | werden. | Ondanks | latere | verbouwingen | is de | gevel | uit deze | periode | nog | grotendeels | intact. Het | initiatief | om | het | pand | te | renoveren | met | een | nieuwe | functie | als | hotel | wordt | gewaardeerd.

| Het | pand staat | op | een | goed | zichtbare | locatie | en | is van | betekenis | voor | de | ontwikkeling | van | de stedenbouwkundige | structuur | van | Roosendaal. In aansluiting | met | de | ambitie | van | de | gemeente | Roosendaal | om | cultuur | en | erfgoed | in de | stad | te versterken | , zoals | verwoord | in de | beleidsvisie | ROOS | , zou | de | CRK | het | wenselijk | achten | om | bij de ontwikkeling | van | het | pand | de | nodige | aandacht | te schenken | aan | de | cultuurhistorische | waarden | die | het pand | vertegenwoordigt | en | gebruik | te | maken | van | de | kwaliteiten | die | al aanwezig | zijn. Voorliggend | plan | is op | 14 | februari | 2024 | aan | CRK | voorgelegd | en | voorzien | van | negatief | advies. | Tevens werd | toen | geconstateerd | dat | de | tekeningen | niet | volledig | waren. | De | opdrachtgever | is in de | vergadering aanwezig | om | een | toelichting | te | geven. | Voorliggend | plan | is aangevuld | echter | ongewijzigd | t. o. v. het eerdere | plan. | De | CRK | constateert | ook | dat | een | aantal | aannames | ten | aanzien | van | de | bestaande | situatie niet | correct | in de | tekeningen | terug | te | zien | zijn. | Denk | aan | de | bestaande | houten | kozijnen | die | in de tekeningen | als | kunststof | worden | benoemd.

Het | voornemen | van | de | opdrachtgever | om | de | voorgevel | te | behouden | in originele | staat | , juicht | de | CRK toe. | Dit | moet | wel | in de | tekeningen | terug | te vinden | zijn. | Nu | is dat | nog | niet | het | geval. De | CRK | adviseert | om | een | complete | inventarisatie | van | de | het | pand | , met | nadruk | op | de | voorgevel. | Dit moet | goed | worden | weergegeven | in de | tekeningen | bestaande | toestand. | Het | toepassen | van | kunststof kozijnen | sluit | niet | aan | bij de | criteria | van | de | welstandsnota. Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000 | , 4700 | KA | Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet | www. | roosendaal. | nl bladaanduiding: | 5 / 8 ons kenmerk: | 2023-004227 De | CRK | verwijst | ook | naar | het | advies | van | 14 | februari | 2024 | daar | dit grotendeels | nog | niet | is verwerkt | in voorliggend | plan: De | tekeningen | van | de | voorgevel | komen | niet | met | de | werkelijke | bestaande | situatie | overeen. | Er | is onduidelijkheid | ten | aanzien | van | de | zichtbaarheid | van | de | lichtschacht. | Materialen | , kleuren | en aansluitdetails | ontbreken. De | ontbrekende | informatie | is noodzakelijk | om | tot een | zorgvuldig | afgewogen | advies | te komen. De | CRK | constateert | dat | de | nieuwe | functie | ‘hotel’ | niet | afleesbaar | is aan | de | gevels.

| Gezien | de bijzondere | zichtlocatie | , adviseert | de | CRK | om | deze | nieuwe | functie | meer | uit te dragen | in het | ontwerp van | de | gevel. | Zoals | een | meer | uitnodigende | entree | , geloofwaardiger | inpassing | van | incheckbalie | , lobby en | ontbijtruimte. | Graag | ziet de | CRK | ook | hoe | de | naam | (reclame) | wordt | ingepast. Het | voorliggende | plan | past | nog | niet | in de | hier | geldende | criteria | en | voldoet | daarmee | nog | niet | aan redelijke | eisen | van | omgevingskwaliteit. Bouwbesluit Uw | aanvraag | is getoetst | aan | het | Bouwbesluit. | De | volgende | gegevens | ontbreken | en | kan | niet | worden aangetoond | dat | uw | aanvraag | voldoet | aan | het | bouwbesluit. - De | trappen | , de | vloerafscheidingen | (inclusief | aan- | optrede | en | hoogte | van | de | vloerafscheiding alsmede | de | voorzieningen | ter voorkoming | van | de | doorvalbaarheid | en | overklauterbaarheid | bij vloerafscheidingen) | ; - De | vrije doorgang | van | de | binnenkozijnen | ; - Afwerking | vloer | , wand | en | plafond | sanitaire | ruimte | (n) ; - De | draairichtingen | van | de | beweegbare | constructieonderdelen | ; - De | ventilatievoorzieningen | (incl. merk | , type | en | capaciteit) | ; - Alle | relevante | principedetails | m. | b. t.

bouwdeelaansluitingen | , constructies | en | gezichtsbepalende bouwdelen | (thermisch | / akoestich | / brandwerendheid | / constructief | en | de | vochtwering) | , schaal | 1:10 | of 1:5. | Details | zijn | te summier | uitgewerkt | ; - Het | verloop | , de | doorsneden | en | de | materiaaltoepassing | van | de | riolering | ten | behoeve | van | de | opvang en | afvoer | van | afvalwater | en | hemelwater | , inclusief | plaats | , type | en | capaciteit | van | eventueel | benodigde afscheiders | ; - De | berekening | van | de | ventilatievoorzieningen | ; - Constructieve | berekeningen | en | tekeningen | ; - De | brandcompartimentering/subbrandcompartimentering/extra | beschermde | vluchtweg/ | zelfsluitendheid van | beweegbare | constructie | onderdelen | ; - Details | van | brandscheidingen | van | bijvoorbeeld | vloeren | , wanden | , aansluitingen | enz. - De | maximale | loopafstanden | i. v. m. het | vluchten | volgens | het | Bouwbesluit | (aanbrengen | extra brandscheiding | tussen | vluchtroutes) | ; - De | materialisatie | (denk | aan | brandklasse | , rookklasse | van | de | toegepaste | materialen | enz) | ; - Het | beslag | op | de | deuren | t. b. v.

de | ontvluchting | ; - In renvooi | benoemen | dat | de | brandmeld- | en | ontruimingsalarminstallatie | voldoet | aan | de | NEN | 2535 | en NEN | 2575 | ; - Een | PVE | (programma | van | Eisen) | van | de | brandmeldinstallatie | en | ontruimingsalarminstallatie | volgens NEN | 2535 | en | NEN | 2575 | ; Wij | op | basis | van | het | bovenstaande | van | oordeel | zijn , dat | de | gevraagde | omgevingsvergunning | niet | kan worden | verleend. Bijgevoegde | documenten De | volgende | stukken | behoren | bij het | besluit: 1. | 8314633_1703705809864_publiceerbareaanvraag | ontvangst | d. d. 27 | december | 2023 | ; 2. | H | 8144-1-RA-004 | (3) | ontvangst | d. d. 22 | augustus | 2024 | ; 3. | M | ontvangst | d. d. 22 | augustus | 2024 | ; 4. | nieuw | toestand_Roosendal | Hotel_01-07-2025 | ontvangst | d. d. 13 | mei | 2026 | ; 5. | bestaand | toestand_Roosendal | Hotel_01-07-2025 | ontvangst | d. d. 12 | maart | 2026. Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000 | , 4700 | KA Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet www. | roosendaal. | nl bladaanduiding: | 6 / 8 ons | kenmerk: | 2023-004227 Ontvankelijkheid Artikel | 2. 8 | van | de | Wabo | biedt | de | grondslag | voor | een | geharmoniseerde | regeling | van | de indieningsvereisten.

| Dit | betreft | de | gegevens | en | documenten | die | bij een | aanvraag | om | een omgevingsvergunning | moeten | worden | ingediend | om | tot | een | ontvankelijke | aanvraag | te komen. | De regeling | is uitgewerkt | in | paragraaf | 4. 2 van | het | Bor | , met | een | nadere | uitwerking | in de | Ministeriële regeling | omgevingsrecht | (Mor). Na | ontvangst | van | de | aanvraag | hebben | wij | deze | aan | de | hand | van | de | Mor | getoetst | op ontvankelijkheid. | Daarbij | is gebleken | dat | een | aantal | gegevens | ontbrak. | De | aanvrager | is d. d. 28 | februari 2024 | hierop | in de | gelegenheid | gesteld | om | aanvullende | gegevens | te | leveren | voor | 10 | april | 2024. | Op | 9 april 2024 | heeft | u | ons | per | email | verzocht | de | uiterlijke | termijn | voor | het | aanleveren | van | de | aanvullende gegevens | te | verlengen | tot | en | met | 15 | mei | 2024. | Op | 13 | mei | 2024 | heeft | u ons | per | email | verzocht | de uiterlijke | termijn | voor | het | aanleveren | van | de | aanvullende | gegevens | te | verlengen | tot | en | met | 19 | juni | 2024. Op | 17 | juni | 2024 | heeft | u ons | nogmaals | per | email | verzocht | de | uiterlijke | termijn | voor | het | aanleveren | van | de aanvullende | gegevens | te | verlengen | tot | en | met | 24 | juli 2024.

| We | hebben | de | aanvullende | gegevens ontvangen | op | 22 | augustus | 2024. Hierdoor | is de | wettelijke | beslistermijn | opgeschort | met | 147 | dagen. | Wij | zijn | van | oordeel | dat | de aanvraag | , alsmede | de | latere | aanvulling | daarop | , voldoende | informatie | bevat | voor | een | goede beoordeling | van | de | gevolgen | van | de | activiteit | op | de | fysieke | leefomgeving. | De | aanvraag | is dan | ook ontvankelijk | en | verder | in | behandeling | genomen. Terinzagelegging Gedurende | de | periode | van | datum | tot | en | met | datum | heeft | een | ontwerp | van | deze beschikking | terinzage | gelegen | en | is | eenieder | in | de | gelegenheid | gesteld | om | zienswijzen | naar | voren te brengen. | Van | deze | gelegenheid | is wel | / geen | gebruik | gemaakt. Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000 | , 4700 | KA | Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet | www. | roosendaal. | nl bladaanduiding: | 7/8 ons kenmerk | : _ 2023-004227 Inwerkingtreding De | beschikking | treedt | in werking | nadat | de | termijn | voor het | indienen | van | een | beroepschrift | is verstreken | of indien | gedurende | deze | termijn een | verzoek | om | voorlopige | voorziening | is gedaan, | nadat hierop | een | beslissing | is genomen.

Hoogachtend, Burgemeester | en wethouders | van | Roosendaal, Namens | dezen, (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) Gemeente | Roosendaal | Postbus 5000, 4700 KA Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet www.roosendaal.nl bladaanduiding: | 8 / 8 ons kenmerk: | 2023-004227 Zienswijzen | en | adviezen De | aanvraag | en | de | ontwerpbeschikking | met | bijbehorende | stukken | worden | op | grond | van | de | Algemene wet | bestuursrecht | met | ingang | van | datum | gedurende | een | periode | van | zes | weken | ter inzage | gelegd. Tijdens | de | periode | van | terinzagelegging | kan | eenieder | eventuele | zienswijzen | indienen | tegen | de ontwerpbeschikking. | Mocht | u zienswijzen | willen | indienen | , dan | kunt | u | dat | bij voorkeur | schriftelijk | doen. Een | schriftelijke | zienswijze | kunt | u | richten | aan | het | college | van | burgemeester | en | wethouders | , Postbus 5000 | , 4700 | KA | te Roosendaal Gemeente | Roosendaal | Postbus | 5000 | , 4700 | KA Roosendaal Telefoonnummer | 0165-579111 | Internet www. | roosendaal. | nl