Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat nw

};' }}

u

gemeente « toermon

VOORSTEL AAN DE RAAD VAN DE GEMEENTE ROERMOND

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat Zaaknummer: 168987-2021 Datum: 7 juni 2022

Inleiding In oktober 2019 is met Van Appeven Fruitsappen een intentieovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de herontwikkeling van de huidige bedrijfslocatie van Van Appeven aan de Groeneweg te Ool. Het kader voor deze herontwikkeling, het Ruimtelijk Kwaliteitskader Ool, is op 18 februari 2020 door ons college vastgesteld. Op basis van dit kader is een stedenbouwkundig plan opgesteld, dat voorziet in 13 woonkavels, op de locatie waar zich voorheen de fruitbomen van het bedrijf bevonden. Het realiseren van de 13 woonkavels is niet toegestaan op grond van het momenteel ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Herten'. Ten behoeve van de ontwikkeling is daarom het nieuwe bestemmingsplan 'Groeneweg Maasstraat' opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van woensdag 2 februari 2022 tot en met dinsdag 15 maart 2022 ter inzage gelegen. Er zijn 5 zienswijzen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen is het vast te stellen bestemmingsplan aangepast ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. Diverse planregels zijn waar nodig verduidelijkt of aangescherpt, en het bouwvlak is aan de westelijke grens van het plangebied iets teruggeschoven ten opzichte van de bestaande woonkavels. Ten behoeve van de ontwikkeling is tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Dit beeldkwaliteitsplan zal, als onderdeel van het gemeentelijk welstandsbeleid, dienen als toetsingskader bij de beoordeling van bouwaanvragen in het plangebied. Dit ter verdere waarborging van de (toekomstige) omgevingskwaliteit.

)

Voorstel U wordt voorgesteld: 1.

2.

een standpunt in te nemen ten aanzien van de ingediende zienswijzen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan, het bestemmingsplan 'Groeneweg Maasstraat' gewijzigd vast te stellen, en geen exploitatieplan vast te stellen; het beeldkwaliteitsplan 'Omgeving Groeneweg Ool' vast te stellen.

Toelichting Beschrijving locatie en initiatief Het plangebied ligt aan de Groeneweg en Maasstraat in de kern Ool-Herten in de gemeente Roermond. Direct aan de overzijde van de Maasstraat ligt een waterkering, die in het beheer is van Waterschap Limburg. Deze waterkering dient ter bescherming tegen hoogwater van de Maas. Aan de zuidkant van de Groeneweg ligt de huidige bedrijfslocatie van Van Appeven fruitsappen. Aan de oostzijde sluit het plan aan op de woningbouw langs de Groeneweg en de Groenezijweg. In de huidige situatie zijn de gronden overwegend in agrarisch gebruik.

Pagina 1 van 5

Pagina 2

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat

Initiatiefnemer is voornemens om binnen het plangebied maximaal 13 woonkavels, en een nieuwe ontsluitingsweg tussen de Maasstraat en de Groenezijweg te realiseren. Het betreft ruime kavels waarop in beginsel vrijstaande woningen zijn toegestaan. In de punt van het plangebied, op de hoek van de Maasstraat en de Groeneweg, is ook de bouw van twee halfvrijstaande of vrijstaand geschakelde woningen mogelijk. Ter ontsluiting van de woningen langs de noordzijde van het plangebied en de (deels nog te realiseren) woningen langs de Groenezijweg, wordt een ontsluitingsweg aangelegd tussen de Maasstraat en de Groenezijweg. Deze ontsluitingsweg is mede op verzoek van omwonenden in de ontwikkeling opgenomen. Ruimtelijke afweging Vanuit ruimtelijk oogpunt is het passend de locatie te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het stedenbouwkundig ontwerp is in belangrijke mate een doorvertaling van het Ruimtelijk Kwaliteitskader Ool. De centrale insteek van het ontwerp is een dorpse, afwisselende uitbreiding van het aantal woningen binnen de bestaande omgevingskwaliteiten, als vervolmaking van het 'rondje' Ool op de landtong. Het stedenbouwkundig plan sluit aan op de omringende wegen, de Maasstraat en de Groeneweg. Een insteek wordt gerealiseerd aan de rand van de groene open, agrarische ruimte, welke als een ruime doorkijk vanaf de Maasstraat wordt vormgegeven.

De entree op de hoek van de Maasstraat en Groeneweg wordt voorzien van een groen voorplein. In afwijking van het Ruimtelijk Kwaliteitskader Ool, krijgt de noordelijke plangrens een iets andere invulling. Uit overleg met de omgeving is namelijk gebleken dat er een sterke behoefte bestaat om te komen tot een oplossing voor de bestaande ontsluiting van de woningen aan de Groenezijweg, die in de huidige situatie middels een smal pad tussen twee woningen aan de Groeneweg loopt. Door aan de noordzijde van het plangebied te voorzien in een nieuwe ontsluiting tussen de Maasstraat en de Groeneweg, wordt deze ongewenste situatie opgelost. Door de inpassing van de ontsluitingsweg aan de noordzijde van het plangebied, is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt logischer om de woningen ter plaatse met de voorzijde te richten op de nieuwe ontsluitingsweg. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt achten wij deze afwijking van het ruimtelijk kw aliteitskader dan ook verantwoord en aanvaardbaar. Het plan past ook binnen de overige relevante (beleids)kaders. Beeldkwaliteitsplan Voor het plangebied is naast het voorliggende bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing in het plangebied, en zal na vaststelling voor dit gebied fungeren als specifieke aanvulling op de Nota beeldkwaliteit.

Hierdoor worden de individuele bouwplannen niet alleen getoetst aan het bestemmingsplan, maar ook aan het beeldkwaliteitsplan. Specifiek zal het beeldkwaliteitsplan fungeren als toetsingskader voor artikel 2.10 lid 1 onder d. van de Wabo (een bouwplan moet voldoen aan de redelijke eisen van

welstand). De Commissie beeldkwaliteit is over het beeldkwaliteitsplan geconsulteerd. Uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan is dat de woningen in het plangebied een landelijke en/of agrarische bouwstijl krijgen met eventueel een eigentijdse vertaling. Aan het bestaande lint aan de Groeneweg dient deze bouwstijl ingetogen te zijn. Aan de open ruimte aan de 'achterzijde' mag de bouwstijl ook een mee expressief karakter krijgen. Langs de Maasstraat wordt een meer moderne, landelijke en open bouwstijl mogelijk. U wordt, gelet op het bepaalde in artikel 12a van de Woningwet, voorgesteld om het beeldkwaliteitsplan 'Omgeving Groeneweg Ool' als onderdeel van het gemeentelijk welstandsbeleid vast te stellen.

Pagina 3

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat

Omgevingsdialoog, ontwerpbestemmingsplan en resultaat zienswijzenprocedure De herontwikkeling van de locatie is niet mogelijk op grond van het huidige bestemmingsplan. Om het huidige bestemmingsplan ter plaatse te herzien, heeft initiatiefnemer het bestemmingsplan 'Groeneweg - Maasstraat' opgesteld. Op de voorbereiding en publicatie van het (ontwerp)bestemmingsplan is de wettelijke procedure als opgenomen in paragraaf 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. In het voortraject is het opgestelde Ruimtelijk Kwaliteitskader Ool reeds aan de omwonenden gepresenteerd en daarnaast heeft nadere afstemming plaatsgevonden met de omgeving. Dit heeft onder meer geresulteerd in het opnemen van een ontsluiting aan de noordzijde van het plangebied, ter ontlasting van de Groeneweg en de daaraan gelegen ontsluiting richting de Groenezijweg. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 2 februari 2022 tot en met dinsdag 15 maart 2022, na voorafgaande publicatie in het Elektronisch gemeenteblad op 1 februari 2022. Tijdens deze periode heeft initiatiefnemer op 8 februari 2022 een digitale informatiebijeenkomst gehouden, waarin de plannen zijn toegelicht. Uiteindelijk zijn er 5 zienswijzen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Er heeft na de ter inzagelegging nog overleg plaatsgevonden tussen de indieners van de zienswijzen, de initiatiefnemer en de gemeente.

De zienswijzen gaan met name over de hoogte van te toekomstige woningen in relatie tot het maaiveldverloop van het gebied, en de vrees voor wateroverlast als gevolg van de ontwikkeling ter plaatse van de bestaande, aangrenzende woonpercelen. In een zienswijze wordt verzocht tot aanpassing van het bouwvlak om meer afstand tot het bestaande woonperceel te creêren. Naar aanleiding van deze zienswijzen zijn diverse planregels waar nodig verduidelijkt of aangescherpt, en is het bouwvlak aan de oostelijke grens van het plangebied iets teruggeschoven ten opzichte van de bestaande woonkavels. In een zienswijze wordt om een geheel andere stedenbouwkundige invulling van het woningbouwplan gevraagd. Deze zienswijze heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Het nu beoogde bouwplan is vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt passend in de omgeving, en voldoet aan het Ruimtelijk Kwaliteitskader Ool.

)

Ten slotte wordt in een zienswijze gevraagd om afsluiting en een groene inrichting van een deel van de Groenezijweg, voor zover deze aanhaakt op de Groeneweg. Deze weg maakt geen onderdeel uit van het plangebied van het bestemmingsplan 'Groeneweg Maasstraat', en in zoverre kan de zienswijze dan ook niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan leiden. Het is mogelijk om op de (langere) termijn aan deze wens tegemoet te komen, maar vooralsnog wordt vastgehouden aan de huidige beoogde inrichting (klinkerverharding). Voor het volledige overzicht van de ontvangen zienswijzen, en de inhoudelijke reactie daarop, wordt verwezen naar bijlage 5 van dit voorstel. Grondexploitatieovereenkomst en exploitatieplan De ontwikkeling en realisatie van het vastgoed geschiedt voor rekening en risico van initiatiefnemer. In het plangebied dient nieuwe openbare ruimte te worden aangelegd. In dit verband zijn de rechten en plichten over en weer vastgelegd in een anterieure grondexploitatieovereenkomst.

Pagina 4

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat

In deze overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over de voorgestane ontwikkeling met de bijbehorende planvorming, planning en het kostenverhaal (o.a. aanpassingen openbare ruimte en planschade voor rekening van initiatiefnemer). Aangezien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie voor dit gebied hiermee anderszins is verzekerd en de economische uitvoerbaarheid van het plan is verzekerd, kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening. Procedure Na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt het raadsbesluit bekend gemaakt in het Elektronisch Gemeenteblad. Hierin wordt aangekondigd dat het plan weer gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Binnen deze termijn kunnen belanghebbenden beroep tegen de vaststelling van het bestemmingsplan instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Financlêle gevolgen Niet van toepassing. Historie • Het kader voor deze ontwikkeling, het Ruimtelijk Kwaliteitskader Ool, is op 18 februari 2020 door

•

ons college vastgesteld; op 22 oktober 2019 heeft ons college besloten een intentieovereenkomst aan te gaan met initiatiefnemer om de locatie van Van Appeven te herontwikkelen tot woningbouw; op 2 februari 2021 heeft ons college besloten deze intentieovereenkomst tot 30 november 2021

•

te verlengen; op 18 januari 2022 heeft ons college besloten een grondexploitatieovereenkomst ten behoeve

•

•

•

•

van de ontwikkeling te sluiten; op 25 januari 2022 heeft ons college besloten dat voor de herontwikkeling van het perceel geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld, en het bestemmingsplan 'Groeneweg Maasstraat' in procedure te brengen door het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage te leggen; het ontwerpbestemmingsplan heeft van woensdag 2 februari 2022 tot en met dinsdag 15 maart 2022 ter inzage gelegen; op 10 februari 2022 heeft wethouder Waajen de commissie Ruimte over de start van de procedure geïnformeerd door middel van een commissie informatiebrief.

Kanttekeningen en risico's Niet van toepassing. Uitvoering en evaluatie Niet van toepassing.

Burgemeester en wethouders van Roermond, D

Debu

Pagina 5

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat

Bijlagen:

Bijlage 1- concept raadsbesluit Bijlage 2- toelichting en regels bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat Bijlage 3- verbeelding bestemmingsplan Groeneweg Maasstraat Bijlage 4- bijlagen bij bestemmingsplantoelichting Bijlage 5 - concept nota van zienswijzen Bijlage 6- beeldkwaliteitsplan 'Omgeving Groeneweg Ool'

)

)

0 • ~

u

gemeente Roermond

Zaaknummer: 168987-2021

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ROERMOND, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 juni 2022; gezien het advies van de commissie Ruimte van 22 juni 2022

besluit : 1. overeenkomstig de nota van zienswijzen en wijzigingen een standpunt in te nemen op de ingekomen zienswijzen; 2. de analoge versie van het bestemmingsplan 'Groeneweg Maastraat' gewijzigd vast te stellen conform de bij dit raadsbesluit gevoegde toelichting, regels en verbeelding; 3. de digitale versie van het bestemmingsplan 'Groeneweg Maasstraat' (IMRO code: NL.IMRO.0957.BP00000317-VG01) gewijzigd vast te stellen, waarbij gebruik is gemaakt van een gecombineerde ondergrond Grootschalige Basiskaart Roermond (GBKR) en kadastrale ondergrond; 4. geen exploitatieplan vast te stellen voor het onder 1 en 2 genoemde bestemmingsplan. 5. het beeldkwaliteitsplan 'Omgeving Groeneweg Ool' vast te stellen. Aldus besloten door de raad van de gemeente Roermond in zijn openbare vergadering van 7 juli 2022.

De griffier,

De voorzitter,

J. Vervuurt

M.J.D. Donders - de Leest