Raadsvoorstel - Nota Grondbeleid gemeente Roermond 2025

0

~ •

»

gemeente Roermond

VOORSTEL AAN DE RAAD VAN DE GEMEENTE ROERMOND

Onderwerp: Nota Grondbeleid 2025 Zaaknummer: 88911-2025 Datum: 19 augustus 2025

Inleiding De ruimte in Roermond staat onder druk. We willen voldoende woningen bouwen, duurzame energie opwekken, werken aan klimaatbestendigheid en de stad leefbaar en bereikbaar houden. Dat vraagt om keuzes. De manier waarop we met grond omgaan speelt daarbij een belangrijke rol. Met deze nota geven we aan hoe we ons grondbeleid de komende jaren willen inzetten om die keuzes mogelijk te maken. In de nota grondbeleid hebben we regels opgenomen die we gebruiken bij het bepalen welke grond we willen aankopen, verkopen of ontwikkelen. Grondbeleid geeft ons als gemeente invloed op hoe, waar en wanneer ontwikkelingen plaatsvinden. Deze nota past binnen de actuele beleidskaders van o.a. de Omgevingswet, de gemeentelijke Omgevingsvisie, het coalitieakkoord en de behoefte aan strategisch grondbeleid. Voorstel Aan de raad wordt voorgesteld: 1. De Nota Grondbeleid gemeente Roermond 2025 vast te stellen als beleidsmatig kader voor de gemeentelijke inzet bij gebiedsontwikkeling en ruimtelijke initiatieven; 2. Het financieel kader voor verwerving, exploitatie, kostenverhaal, risicobeheersing en begrotingsverantwoording vast te stellen overeenkomstig bijgevoegde bijlage B: Financiële kaders grondbeleid; 3. Een revolverende investeringsruimte van € 5.000.000,- beschikbaar te stellen, bestaande uit€ 4.000.000 voor strategische verwervingen en € 1.000.000 voor voorbereidingskosten 4.

De reserve gebiedsontwikkeling uit te breiden met 2 claims (deelreserves), te weten 'risicobeheersing bij strategische verwervingen' en 'winstrisicoreserve' Argumenten 1.1 De nota sluit aan op bestaand beleid en wettelijke kaders De nota sluit aan op bestaand beleid, zoals de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, de Financiële Verordening en het BBV. De nota versterkt de uitvoeringskracht van ruimtelijke ambities. De nota markeert een koerswijziging: van veelal faciliterend naar strategisch adaptief beleid. De gemeente wil beter kunnen inspelen op situaties waar marktpartijen uitblijven of publieke meerwaarde onder druk staat. Niet elke gewenste ontwikkeling komt vanzelf van de grond. Daarom wil Roermond regie kunnen nemen wanneer dat nodig is, met passende inzet van instrumenten, eigendom en samenwerking. Regie kan variëren van actieve verwerving tot procesafspraken of toetsing.

Pagina 1 van 7

Pagina 2

Onderwerp: Grondbeleid

1.2 Strategisch grondbeleid maakt maatwerk mogelijk De gemeente Roermond beoordeelt ruimtelijke initiatieven op basis van de Nota Grondbeleid 2025 aan vier samenhangende aspecten, namelijk beleidsmatige wenselijkheid, juridisch-planologische uitvoerbaarheid, financiële haalbaarheid en organisatorische uitvoerbaarheid. De integrale beoordeling leidt tot een herziening, afwijzing, optimalisatie of verdere uitwerking van een plan. De gemeente maakt een afweging tussen vier mogelijke rollen zijnde: initiërend, verleidend, afwachtend of toetsend. De gekozen rol hangt af van de maatschappelijke opgave, de mate van regiebehoefte, de complexiteit en risico's en de beschikbare gemeentelijke middelen. Als blijkt dat de voorwaarden voor een voorkeursrol niet aanwezig zijn, wordt een alternatieve rol gekozen. Daarbij geldt: maatschappelijke waarde leidt, uitvoerbaarheid begrenst. Grondbeleid wordt ingezet met het oog op een zo hoog mogelijk maatschappelijk resultaat binnen een financieel haalbaar kader. De gemeente stuurt op uitvoering via een heldere taakverdeling en samenwerking met marktpartijen en initiatiefnemers. De nota introduceert rollen en koppelt dit aan een integrale beoordelingssystematiek. Dit versterkt transparantie en bestuurlijke uitlegbaarheid. De nota geldt o.a.

voor verwerving en uitgifte van locaties ten behoeve van een ontwikkeling, kostenverhaal bij ruimtelijke initiatieven, grondexploitaties en bij samenwerking in gebiedsontwikkeling. De nota introduceert verder een driedelige procesaanpak van analyseren naar definiëren en adviseren. Deze methodiek ondersteunt beleidsmatige afwegingen bij ruimtelijke initiatieven en vormt de basis voor de inzet van het grondinstrumentarium. 1.3 De nota vervangt de nota grondbeleid 2021 Met de vaststelling van de nieuwe nota wordt de Nota Grondbeleid 2021 vervangen en daarmee ingetrokken. De beoogde ingangsdatum van het nieuwe beleid is 1 oktober 2025. 1.4. en 2.1 De gemeenteraad stelt de (financiële) kaders voor het grondbeleid De raad stelt de kaders voor het grondbeleid vast in de nota. Het grondbeleid raakt direct aan de financiële positie van de gemeente. Daarom zijn in bijlage B (Financiële kaders grondbeleid) de financiële kaders die voortvloeien uit de beleidsmatige keuzes uitgewerkt. Het biedt houvast voor de praktische toepassing in projecten en gebiedsontwikkelingen. Met de vaststelling van de Financiële kaders grondbeleid (bijlage B) en de investeringsruimte worden de kaders en budgetten vastgesteld voor verwerving, exploitatie, kostenverhaal en risicoafdekking.

Faciliterend grondbeleid Bij gebiedsontwikkelingen zonder gemeentelijke grondpositie past de gemeente faciliterend grondbeleid toe. Dit betekent dat de gemeente kosten verhaalt op initiatiefnemers zonder zelf actief te ontwikkelen. Om dit te realiseren sluiten we privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten af. In artikel 8 van de Financiële Verordening is bepaald dat de gemeenteraad vooraf wordt geïnformeerd en in de gelegenheid wordt gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken bij het aangaan of aanpassen van kostenverhaalsovereenkomsten waarin afspraken zijn opgenomen met een gezamenlijke waarde groter dan€ 750.000.

Pagina 3

Onderwerp: Grondbeleid

Om faciliterend grondbeleid en met name verleidend en toetsend grondbeleid effectief te kunnen uitvoeren, is er een structureel uitvoeringsbudget noodzakelijk. Dit structurele exploitatiebudget is reeds opgenomen in de gemeentebegroting. Verwervingen Bij dit voorstel wordt de raad gevraagd om een investeringsruimte beschikbaar te stellen voor voorbereidingskosten en strategische verwervingen. De investeringsruimte kan uitsluitend ingezet worden als het gaat om aankopen die op een later moment zullen worden ingebracht in een grondexploitatie t.b.v. een gebiedsontwikkeling. Voor de aankoop van vastgoed die niet is bedoeld voor een gebiedsontwikkeling, maar voor bijvoorbeeld een duurzaam gebruik voor maatschappelijke functies geldt het vastgoedbeleid. Binnen het verwervingsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen aankopen: • Planeigen verwervingen zijn aankopen die onderdeel uitmaken van een bestaande grondexploitatie. De raad heeft hiervoor bij het openen of gewijzigd vaststellen van de exploitatie al budget beschikbaar gesteld. • Strategische verwervingen zijn aankopen zonder direct gekoppeld project, maar die van belang zijn voor toekomstige opgaven. Hiervoor wordt een revolverende ruimte voorgesteld, zodat de gemeente snel kan inspelen op kansen.

In geval van een strategische verwerving wordt de inrichting van het investeringsbudget via de reguliere P&C cyclus ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. In de Financiële Verordening (artikel 8) is verder bepaald dat - bij aankoop- of verkoopovereenkomsten met een aankoop- of verkoopwaarde groter dan € 750.000 - de gemeenteraad vooraf geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld wordt om wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Reserve gebiedsontwikkeling De gemeente Roermond beschikt over de Reserve Gebiedsontwikkeling. Binnen deze reserve werden twee functionele doelen onderscheiden, namelijk bovenwijkse voorzieningen en afdekking van risico's van grondexploitaties. Daar worden nu twee nieuwe deelreserves aan toegevoegd. De eerste is een winstrisicoreserve voor tussentijdse winsten op grondverkopen in grondexploitaties. Indien tussentijds winst wordt gerealiseerd, maar nog onzekerheid bestaat over het definitieve resultaat, wordt de winst gereserveerd in deze deelreserve. Na tussentijdse winstneming moet de omvang hiervan namelijk jaarlijks geactualiseerd worden conform het BBV. De tweede heeft betrekking op het afdekken van risico's van strategische verwervingen voor toekomstige grondexploitaties. Bij elke mogelijke verwerving wordt een risico inschatting gemaakt, welke op basis van de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen wordt geclassificeerd.

Dit bepaalt de minimumpositie van deze deelreserve. Indien het totaal van de reserve Gebiedsontwikkeling hoger is dan benodigd voor de vier genoemde doelen, dan zal het overschot weer vrijvallen ten gunste van de Algemene Reserve. De gemeenteraad wordt op meerdere momenten per jaar geïnformeerd over de voortgang, resultaten en risico's van het gemeentelijk grondbeleid. Het gaat daarbij om de paragraaf Grondbeleid bij de begroting en bij de jaarrekening, het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG) en de projectenrapportage bij de tussenrapportages.

Pagina 4

Onderwerp: Grondbeleid

2.2 Verdere uitwerking van het kader is van belang voor uitvoerbaarheid. Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2025 worden kaders vastgesteld voor het gemeentelijk grondbeleid. Enkele onderdelen vragen nog om verdere uitwerking. Het college bereidt hiervoor de volgende stappen voor: 1.

Kostenverhaal en programma (Omgevingswet) De gemeente werkt aan een beleidsmatige en juridische uitwerking van het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Dit kan worden gekoppeld aan een zogenoemd programma: een instrument waarmee de gemeente toekomstige ontwikkelingen en bijbehorende publieke voorzieningen plant en bekostigt. Hierover volgt een separaat voorstel. Uitgangspunt is dat de gemeente gebruik blijft maken van het verhalen van plankosten, bovenwijkse voorzieningen en een kwaliteitsbijdrage voor het buitengebied. Het college is op grond van de Omgevingswet bevoegd om het programma kostenverhaal vast te stellen. De raad wordt hierover vooraf geïnformeerd en krijgt de gelegenheid om wensen en bedenkingen mee te geven, zodat het programma goed aansluit op de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven van de gemeente. Indien het college zou overwegen om nieuwe categorieën van financiële bijdrage te gaan invoeren, dan zal bijlage B met de financiële kaders voor het grondbeleid daarop worden aangepast. De gewijzigde bijlage zal dan opnieuw ter besluitvorming worden voorgelegd.

2.

Grond prijzenbrief 2025 Met deze nota grondbeleid stelt de raad tevens het grondprijsbeleid vast. Daarin is opgenomen hoe de gemeente grondprijzen berekent. Het college werkt dit jaarlijks verder uit in een zogenoemde grond prijzenbrief, die uiterlijk in het vierde kwartaal door het college wordt vastgesteld. Daarin staan bandbreedtes en uitgangspunten voor de prijzen bij uitgifte van gemeentelijke gronden. Deze brief past binnen de kaders van het vastgestelde beleid. De raad wordt hierover geïnformeerd via een Raadsinformatiebrief.

3.1 De investeringsruimte wordt revolverend ingericht De voorgestelde investeringsruimte voor strategische verwervingen is afgestemd op de ambities van de gemeente Roermond en is getoetst aan het beleid van andere grotere Limburgse gemeenten. Uit deze vergelijking blijkt dat deze gemeenten allen een vergelijkbaar of hoger investeringsbudget beschikbaar stellen voor strategische inzet van grondbeleid. De beschikbare budgetten staan weergegeven in het onderstaande overzicht.

Gemeente Weert Sittard-Geleen Maastricht Heerlen Venlo

Aankoopbedrag per locatie €500.000€ 1.000.000 €750.000€ 1.250.000 €2-3 miljoen variabel, projectmatig 2,5 miljoen

Totaal beschikbaar budget € 5 miljoen ca. € 4 miljoen €25 miljoen € 15-20 miljoen € 5 miljoen per jaar met daarnaast strategisch investeringsfonds met 75% dekking uit rekeningresultaten ter dekking van onrendabele investeringen.

Pagina 5

Onderwerp: Grondbeleid

Het voorgestelde budget sluit hiermee aan bij gangbare bestuurlijke en financiële kaders in de provincie. Binnen de gemeente Roermond wordt een investeringsruimte gecreëerd. Inrichting van het investeringsbudget zal per aanvraag via de P&C cyclus ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Na iedere verwerving wordt de ruimte ingeperkt. De ruimte komt weer opnieuw beschikbaar zodra de verwerving wordt ingebracht in een grondexploitatie. Hiermee is er sprake van een revolverend karakter. De inzet wordt gemonitord via het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling (MPG) en financieel verantwoord conform BBV. 3.2 De investeringsruimte is voor zowel verwerving als voorbereiding Van de totale investeringsruimte van € 5.000.000,- is € 4.000.000,- beschikbaar voor verwervingen en€ 1.000.000 voor voorbereidingskosten. Dat betekent dat de boekwaarde in de jaren na de verwerving nog kan oplopen met maximaal € 1.000.000,- aan voorbereidingskosten. Door dit te maximaliseren ontstaat een stimulans om de voorgenomen gebiedsontwikkeling tijdig en tegen zo gering mogelijke kosten in te brengen in een aan de gemeenteraad voor te leggen grondexploitatie.

4.1. Nieuwe deelreserves om de risico's rondom het grondbeleid te beheersen Tussentijdse winsten door grondverkopen in lopende grondexploitaties zijn nog niet definitief zolang begrote kosten en opbrengsten nog kunnen wijzigen. Om die reden wordt een risicoreserve voorgesteld om mutaties in tussentijdse winsten te kunnen beheersen. Daarnaast brengen strategische verwervingen voor toekomstige grondexploitaties aanvullende risico's met zich mee. Om die reden wordt voorgesteld om ook hiervoor een extra deelreserve in te voeren, waarbij een buffer wordt gevormd op basis van de nota risicomanagement en weerstandsvermogen. Kanttekeningen en risico's 1.1 Extra capaciteit wordt zoveel mogelijk gedekt via grondexploitaties en kostenverhaal Met het nieuwe beleid ontstaan meer mogelijkheden om beter sturing te kunnen geven aan maatschappelijke opgaven en gemeentelijke ambities. In bepaalde situaties leidt dit tot behoefte aan aanvullende kennis en capaciteit. In hoeverre deze inzet financieel gedekt kan worden via grondexploitaties en het kostenverhaal, is afhankelijk van de aard van de opgave en de juridische en financiële mogelijkheden. Dit vraagt om nadere uitwerking en vormt een aandachtspunt in de implementatie.

Als blijkt dat structurele of incidentele aanvullende middelen nodig zijn die niet via grondexploitaties of plankosten kunnen worden verantwoord, zal dit aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. 3.1 Strategische verwervingen zijn niet zonder risico Niet iedere aankoop leidt tot directe ontwikkeling. Sommige gebiedsontwikkelingen vragen meer voorbereidingstijd dan anderen. In het MPG worden per project en per verwerving de risico's in beeld gebracht en berekend op basis van kans x impact. Dit bedrag wordt in de deelreserve 'risicobeheersing bij strategische verwervingen' als buffer aangehouden. Een strategische verwerving en de bijbehorende voorbereiding leidt dus tot een

Pagina 6

Onderwerp: Grondbeleid

benodigde hogere buffer binnen de Reserve Gebiedsontwikkeling. Het aanvullen van de benodigde claim zal via de reguliere P&C-cyclus ten laste van de algemene reserve worden gebracht. Via het MPG wordt gerapporteerd over zowel de voortgang als de risico's. Tijdens de planvoorbereiding na geactiveerde verwervingen kan blijken dat een afwaardering of voorziening nodig is. Deze zal dan ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Dan kan ook worden besproken of planoptimalisatie nog mogelijk is ter voorkoming of beperking van de afwaardering. In het kader van het risico op afwaardering zal ook aandacht worden besteed aan een evenwichtige projecten portefeuille. Historisch overzicht • Nota Grondbeleid 2021; • MPG 2025-2029; • Paragraaf grondbeleid (begroting en jaarrekening); • Voorbereiding nieuwe nota gestart in 2024; concept gereed in juli 2025; • Raadsbijeenkomst d.d. 4 juni 2025 Financiële gevolgen De afwegingskaders die in de nota grondbeleid zijn opgenomen, dienen gevolgd te worden om bij elk project te komen tot een gedegen afweging en risico inschatting, die passend is bij de dan geldende financiële positie. Hierbij worden ook andere kaders getoetst, zoals uitvoerbaarheid. Met de vaststelling van de nota grondbeleid wordt het beleid rondom ruimtelijke ontwikkeling vastgesteld. T.a.v.

financiën spelen de volgende elementen een rol: Door deze beleidswijziging, waarbij een verschuiving van veelal faciliterend grondbeleid naar strategisch adaptief grondbeleid plaatsvindt, verandert het risicoprofiel. Hierbij kan in voorkomende gevallen de gemeente een actievere rol aannemen bij ruimtelijke ontwikkeling. Dit brengt (financiële} risico's met zich mee, aangezien ruimtelijke ontwikkelingen vaak langlopende projecten zijn die onderhevig zijn aan bijv. marktontwikkelingen en economische ontwikkelingen. Dit risico zit met name in strategische verwervingen en grondexploitaties. Door de aanpassing van de reserve gebiedsontwikkeling blijven de risico's van het grondbeleid beheersbaar. Strategische verwervingen Bij het vaststellen van de nota, wordt de gemeenteraad gevraagd een strategische investeringsruimte beschikbaar te stellen. Het gaat om €1 miljoen voor voorbereidingskosten en € 4 miljoen voor strategische verwervingen. Dit is nog geen investeringsbudget, maar biedt het college tot het genoemde bedrag de bevoegdheid om de verwervingsbeslissing te nemen. De inrichting van het investeringsbudget wordt via de reguliere P&C cyclus ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Daarbij geldt dat indien van toepassing de voorhangsprocedure (artikel 8, financiële verordening) nageleefd wordt.

Per voorbereidend project/ verwerving wordt een inschatting van het risico gemaakt. In de (nieuw te vormen) deelreserve binnen de reserve gebiedsontwikkeling, wordt op basis van kans x impact conform de Nota Risicomanagement en weerstandsvermogen bepaald welk bedrag in de deelreserve 'risicobeheersing bij strategische verwervingen' dient te worden gestort. Bij elke strategische verwerving wordt de dekking in de deelreserve verhoogd t.l.v. de algemene reserve middels besluitvorming door de raad via de reguliere P&C cyclus. Deze deelreserve wordt toegevoegd aan de bestaande reserve gebiedsontwikkeling en is bedoeld ter dekking van de risico's bij strategische verwerving.

Pagina 7

Onderwerp: Grondbeleid

De structurele financiële effecten van deze investeringsruimte op het begrotingssaldo zijn nihil. Bij het omzetten van de investeringsruimte in een daadwerkelijk investeringsbudget, wordt de BBV nageleefd. Voor voorbereidingskosten en verwervingen die nadien naar verwachting in een grondexploitatie worden opgenomen, geldt dat activering van toepassing is. De rente is onderdeel van de kostensoortenlijst en maakt om die reden onderdeel uit van de te activeren voorbereidingskosten. Er is in beginsel gedurende 5 jaar geen sprake van jaarlijkse rente en afschrijving ten laste van de exploitatie. Als er binnen deze periode geen grondexploitatie wordt geopend, dient door de raad een verlengingsbesluit te worden genomen of er dient een besluit te worden genomen over een afwaardering op basis van een actuele taxatie. Dekking vindt dan plaats ten laste van de deelreserve 'risicobeheersing bij strategische verwervingen' van de Reserve Gebiedsontwikkel ing. Grondexploitaties In geval van gemeentelijke grondexploitaties vindt dekking van het risico plaats middels de deelreserve 'risico's bij gemeentelijke grondexploitaties en wordt gebaseerd op de IFLO methode. De benodigde dekking wordt minimaal jaarlijks herrekend. De deelreserve wordt gevuld vanuit boekwinsten die ontstaan bij de verkoop van gronden die geen onderdeel uitmaken van een grondexploitatie.

Communicatie en participatie • De nota wordt na vaststelling gepubliceerd en gecommuniceerd via gemeentelijke kanalen; • Externe communicatie vindt plaats via de gemeentelijke website. • Er heeft ook afstemming plaatsgevonden met woningcorporaties Uitvoering en evaluatie • Toepassing van de nota start op 1 oktober 2025 na vaststelling; • Jaarlijkse monitoring via MPG en paragraaf grondbeleid; • Evaluatie van de nota bij majeure beleidswijzigingen. • In 2026 wordt een programma kostenverhaal opgesteld. Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders, a

'

de burgemeester,

Y.F.W. Hoogtanders

Ter inzage: Bijlage(n): 1. Raadsbesluit 2. Nota Grondbeleid gemeente Roermond 2025 3. Bijlage A: Procesaanpak grondbeleid 4. Bijlage B: Financiële kaders grondbeleid 5. Bijlage C: Veelgestelde vragen