Commissie advies RU 9 Bijlage 2b - Bijlagen bij de Toelichting bestemmingsplan Melickerveld 2022 (20220207) (nieuw) (digitaal ter inzage)
Tekst van het document
bestemmingsplan
Melickerveld 2022 Roermond
DATUM IMRO IDN
2022-01-26 NL.IMRO.0957.BP00000320-VG01
PROJECT PROJECTLEIDER
Bestemmingsplan Rho adviseurs
OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER
Leigraaf Midden-Limburg B.V. 20201716
AUTEUR STATUS
Rho adviseurs vastgesteld
Inhoudsopgave
Bijlagen toelichting
5
Bijlage 1
Raamwerk stedenbouwkundig model Melickerveld
7
Bijlage 2
Beeldregieplan Melickerveld
45
Bijlage 3
Laddertoets Melickerveld Roermond
77
Bijlage 4
Archeologische onderzoeken (gebundeld)
95
Bijlage 5
Mobiliteitstoets Melickerveld
763
Bijlage 6
Bodemonderzoeken-eerder uitgevoerd
779
Bijlage 7
Bodemonderzoek-actualiserend
991
Bijlage 8
Onderzoek wegverkeerslawaai, industrielawaai en inrichtingslawaai
1403
Bijlage 9
Geur- en luchtkwaliteit crematorium
1511
Bijlage 10
Onderzoek EV gasleiding - AVIV
1547
Bijlage 11
Waterhuishouding
1575
Bijlage 12
Quikscan Flora en Fauna
1599
Bijlage 13
Ecologisch onderzoek
1641
Bijlage 14
Stikstof Melickerveld 2022
1669
Bijlage 15
Explosieven
1699
Bijlage 16
Voortoets Natura 2000 - Melickerveld 2022
1723
Bijlage 17
Verslag regionale afstemming wonen
1771
Bijlage 18
Verantwoording groepsrisico EV Melickerveld 2022
1773
Bijlage 19
Participatie
1785
Bijlage 20
Verslag vooroverleg Melickerveld 2022
1927
Bijlage 21
Nota zienswijzen en wijzigingen Melickerveld 2022
1933
3/2003
4/2003
Bijlagen toelichting
5/2003
6/2003
Bijlage 1
7/2003
Raamwerk stedenbouwkundig model Melickerveld
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
Definitief concept raamwerk stedenbouwkundig model Melickerveld mei 2021
MODEL
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021 MODEL
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
Toelichting behorende bij definitief concept raamwerk stedenbouwkundig model Melickerveld mei 2021
MODEL
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Inleiding Aan de zuidelijke rand van het stedelijk gebied van de gemeente Roermond ligt de locatie Melickerveld. Voorlopig de laatste grote uitbreidingslocatie voor met name grondgebonden woningen in de stad. Hier ligt een kans om een bijzonder en onderscheidend woonmilieu en leefomgeving toe te voegen aan het aanbod in de stad, daarbij gebruikmakend van de landschappelijke elementen die het gebied al kent. Het raamwerk stedenbouwkundig model, opgesteld in opdracht van Leigraaf Midden-Limburg BV., is in nauwe samenwerking met de gemeente Roermond tot stand gekomen. Ook heeft een participatietraject plaatsgevonden met de directe omgeving, belangstellenden en belangenverenigingen en zijn gesprekken gevoerd met verschillende stakeholders. Het raamwerk stedenbouwkundig model is de basis voor verdere uitwerking van deze ontwikkeling. Dit raamwerk is een voorbeeld van duurzame en natuurinclusieve stedenbouw waarin woningbouw en landschap hand in hand gaan. Voor de verdere ontwikkeling en uitvoering van het model stedenbouwkundig raamwerk wordt een nieuw bestemmingplan voorbereid. Voor de uitwerking van de openbare ruimte en de architectuur van de verschillende woningtypen wordt ook een beeldkwaliteitsplan Melickerveld opgesteld.
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Context model stedenbouwkundig raamwerk Een stedenbouwkundig raamwerk is de manier om voor een grote en meerjarige ontwikkeling kwaliteit te waarborgen waarbij het gebied organisch ontwikkeld wordt binnen hoogwaardige kaders. We ontwikkelden een stedenbouwkundig raamwerk dat door middel van groen, water, wegen en paden, de mogelijkheid biedt om een wijk te ontwerpen met telkens een eigen woonsfeer binnen de gewenste kwaliteit. Eerst de openbare ruimte en daarna pas de woningen en niet andersom.
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Inhoudsopgave • Locatie • Ambitie • Toolbox raamwerk openbare ruimte • Raamwerk stedenbouwkundig model • Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021 MODEL
MELICKERVELD
LOCATIE
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Locatie • Aan de rand van het stedelijk gebied van Roermond • Op fietsafstand van centrum Roermond en station • Bovenregionale ontsluiting via A73 • Nabij natuurgebieden Meinweg en Roerdal
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Voorzieningen
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Sport en recreatie
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Bereik per fiets en openbaar vervoer
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Bereik per auto
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Bestaande kwaliteiten •
Aanwezig reliëf
•
Landschappelijke waarden o.a. •
Bosstructuren
•
Graft
•
Flora en Fauna
•
Herkenbare wegenstructuur
•
Aansluiting op recreatieve routes
•
Vrij toegankelijk
•
Goed ontsloten
•
Gelegen nabij natuur gebieden
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021 MODEL
MELICKERVELD
AMBITIE
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Ambitie Gezonde leefomgeving • Omgeving waar mensen, dieren en natuur samen gaan • De eerste (natuur)inclusieve leefomgeving van Limburg •
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Waarom hebben wij deze ambitie? • Leefomgeving die inspireert en verwondert • Leefomgeving die uitnodigt tot ontmoeting en beweging • Leefomgeving die rust en ruimte geeft • Duurzaam en toekomstbestendig in meerdere opzichten
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Hoe realiseren we deze ambitie? • Een natuurlijk ontwerp, opgebouwd vanuit de aanwezig gebiedskwaliteiten • Groen raamwerk als drager en hoofdstructuur van de nieuwe wijk • Meer ruimte voor flora en fauna • Versterking van biodiversiteit en ecologische waarden • Zichtbaar en integraal waterbeheer • Wijk waar we anders omgaan met de ruimte • Minder uitgeefbaar, meer groen • Minder zichtbare ruimte voor de auto, meer zichtbare ruimte voor voetganger en fietser.
• Voor Roermond nieuwe en gevarieerde woonmilieus binnen het groene raamwerk Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021 MODEL
MELICKERVELD
RAAMWERK OPENBARE RUIMTE TOOLBOX
DE INGREDIËNTEN VOOR EEN GROEN RAAMWERK
Raamwerk openbare ruimte
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
•
De omgeving als inspiratie voor het raamwerk Elementen als bosranden, graften, landwegen, reliëf e.d. krijgen een nieuwe interpretatie in het raamwerk
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Sfeerbeelden raamwerk openbare ruimte
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Sfeerbeelden raamwerk openbare ruimte
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Sfeerbeelden raamwerk openbare ruimte
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
Strategie robuuste groenstructuur
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
Beplantingsstrategie voor een snel groen resultaat • Combinatie van snelle en langzamere groeiers (wijkers en blijvers) • Mix van soorten en maten, dichter op elkaar dan regulier
Referentiewijk Monnikenhuizen te Arnhem Bij oplevering
Na 5 jaar
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
De vallei •
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
• • •
• •
Centrale groene zone Ruimte voor inpassing ecologie Ruimte voor mens en dier Ruimte voor recreatie, ontspanning ontmoeten Nodigt uit tot bewegen Waterberging en infiltratie voor de hele wijk
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
De vallei
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
•
•
Ruimte voor water
Langzaam verkeersroute
Extensief gebruik zodat nieuwe ecologische waarden kunnen ontstaan Langzaamverkeer route langs de rand van de vallei Lineaire beplantingsstructuren voor begeleiding, voedsel en schuilplaats diverse fauna
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
Ruimte voor flora en fauna
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021 MODEL
MELICKERVELD
RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG MODEL
Groenstructuur als drager
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
De openbare ruimte is de dragende, groene structuur • Binnen de dragers ontstaan sfeergebieden, de bouwvelden met elk hun eigen karakter • De groene dragers zorgen voor inpassing van de bebouwing, ontsluiting en parkeren in de omgeving • Draagt bij aan de verbetering van de lokale biodiversiteit en natuurwaarden Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
Gedifferentieerde woonsferen binnen het raamwerk
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
•
•
Binnen de groene draagstructuur ontstaat de mogelijkheid om gedifferentieerde en unieke woonsferen te creëren Variatie tussen groene openbare ruimte en voor Roermond nieuwe woonsferen zoals: boswonen, valleiwonen en terraswonen Architectuur en materialisatie binnen woonsferen worden in het beeldkwaliteitsplan vastgelegd
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Raamwerk stedenbouwkundig model Aanpassingen naar aanleiding van participatieproces: • Wonen direct aan de vallei • Meer groen in profilering van wegstructuur • Parkeren uit het zicht • Betere inpassing recreatief verkeer • Meer woningdifferentiatie per fase • Betere positionering appartementengebouwen Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
Verkeersstructuur
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
• • • • • • • •
Goede fiets, auto en wandelverbinding met de stad Minder ruimte voor de auto, meer ruimte voor voetganger en fietser Ontsluiting via Heinsbergerweg en Eindstraat/Morgenstraat Geen gemotoriseerd verkeer richting Ratommerweg / Dirksbergerweg Eenrichting verkeer waar mogelijk Parkeren uit het zicht Meer groen in profilering van wegen Goede inpassing recreatief verkeer
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
Parkeren
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
Circa 525 parkeerplaatsen op eigen terrein • Circa 451 parkeerplaatsen in openbare ruimte • Gemiddeld 2 parkeerplaatsen per woning •
Parkeren zoveel mogelijk uit het straatbeeld tussen de bomen of in parkeerhofjes achter de woningen
•
Ontwerp conform actueel gemeentelijk parkeerbeleid
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
Watersysteem
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
•
Zichtbaar en integraal waterbeheer met functionele en recreatieve functie • Hemelwater wordt bovengronds en vertraagd afgevoerd via bermen en wadi’s naar de vallei • In de vallei is ca. 1600 m² beschikbaar voor waterberging en infiltratie • Ontwerp conform gemeentelijk rioleringsplan en in overleg met waterschap Limburg
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021 MODEL
MELICKERVELD
PRINCIPE PROFIELEN
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Principe profielen • • •
Boslaan noord Holle weg noord Aan de Vallei
• • •
Valleiweg zuid Holle weg zuid Bosweg zuid
Boslaan noord
Holle weg noord Aan de vallei Valleiweg zuid Holle weg zuid
Bosweg Zuid
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Principe profielen
Boslaan noord
Boslaan noord (parkeren)
Boslaan noord
Holle weg noord
Aan de vallei
Holle weg noord Aan de vallei
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
MODEL
Principe profielen
Valleiweg zuid
Boslaan noord Holle weg zuid (parkeren)
Valleiweg zuid Holle weg zuid
Bosweg zuid Bosweg Zuid
Locatie – Ambitie – Toolbox raamwerk openbare ruimte – Raamwerk stedenbouwkundig model – Principe profielen
MODEL
MELICKERVELD – TOELICHTING RAAMWERK CONCEPT - RAAMWERK STEDENBOUWKUNDIG STEDENBOUWKUNDIG MODEL MEI 2021
We hebben gekozen voor een andere aanpak, de woonwijk Melickerveld in Roermond wordt een inclusieve leefomgeving. Stad en landschappelijke waarde worden hier bij elkaar gebracht. Wonen aan de rand van de stad in een gezonde én groene leefomgeving, die uitnodigt tot ontmoeting, ontdekking en beweging. Maar waar je ook tot rust komt, waar verbinding ontstaat tussen mens en dier, tussen jong en oud, stedelijk wonen en buiten leven. Melickerveld voorziet in een behoefte: mensen die wel bij, maar niet midden in de stad willen wonen. Mensen die zich bewust zijn van hun omgeving, vitaliteit en gezondheid belangrijk vinden en verbonden willen zijn met de buurt waar zij wonen. Voor Roermond nieuwe woonmilieus, zoals boswonen, valleiwonen en terraswonen worden ingepast in het bestaande landschap.
Bijlage 2
45/2003
Beeldregieplan Melickerveld
september 2021
Beeldregieplan Aan de vallei Roermond 1
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Overkoepelende sfeer en kernkwaliteiten
3 5
BEELDREGIE OPENBARE RUIMTE
6
3. Raamwerk openbare ruimte
7
Inleiding
7
Inspiratieblad raamwerk openbare ruimte
8
1. De Vallei
10
2. Boslaan noord en zuid
11
3. Valleiweg noord en zuid
13
4. Landwegen
15
5. Boskamers
17
6. Groenwal
18
7. Parkeerhof
19
BEELDREGIE ARCHITECTUUR
20
4. Algemene architectonische en stedenbouwkundige principes
21
5. Stedenbouw vanuit de openbare ruimte
22
Landschappelijk wonen
23
Wonen in het landschap
24
2
6. Sfeergebied
26
Stedenbouwkundige en architectonische verschillen per sfeergebied
26
Materiaal en details
28
Overgangen openbaar-privé + erfafscheidingen
29
Inspiratieblad sfeergebieden
30
1. Inleiding Aan de Vallei Aan de Vallei wordt een inclusieve leefomgeving. Stad en landschappelijke waarde worden hier bij elkaar gebracht. Wonen aan de rand van de stad in een gezonde én groene leefomgeving, die uitnodigt tot ontmoeting, ontdekking en beweging. Maar waar je ook tot rust komt, waar verbinding ontstaat tussen mens en dier, tussen jong en oud, stedelijk wonen en buiten leven. Aan de Vallei voorziet in een behoefte: mensen die wel bij, maar niet midden in de stad willen wonen. Mensen die zich bewust zijn van hun omgeving, vitaliteit en gezondheid belangrijk vinden en verbonden willen zijn met de buurt waar zij wonen. Voor Roermond nieuwe woonmilieus, zoals boswonen, valleiwonen en terraswonen worden ingepast in het bestaande landschap. Belangrijke randvoorwaarden bij de totstandkoming van het raamwerk waren: • Potentiële woningbouwlocatie sinds 1994. • Overeenkomst om maximaal 468 woningen te realiseren. • Natuur- en landschapswaarden worden geïntegreerd: groene natuurinclusieve wijk; bestaande reliëf in het gebied behouden; leefgebied van de das compenseren. • Woningen Eindstraat en de bestaande landwegen worden in het plan ingepast • Eisen wat betreft de ontsluiting zijn: • Eén ontsluiting aan de Heinsbergerweg; • Geen doorgaand verkeer naar Kitskensdal. • Niet bouwen over hoge druk gasleiding. • Geluidwal langs de N293. • Passend binnen stikstofregelgeving.
• Passend binnen Woonvisie Midden-Limburg 2018 t/m 2021. Gefaseerde realisatie van +/-10 jaar.
Het stedenbouwkundig raamwerk is vastgesteld door de Raad op 8 juli 2021. Voorafgaand heeft een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden. De planontwikkeling vindt in de komende 10 jaar plaats. Daarbij is het raamwerk een vast gegeven en is -binnen de gestelde kaders- een flexibele invulling o.b.v. 468 woningen en gestelde verhoudingen voor de woningcategorieën mogelijk. De hiernaast getoonde afbeelding betreft een proefverkaveling en is nog een vaste verkaveling en is enkel bedoeld ter toetsing van het ruimtebeslag, parkeren, wateropgave e.d.
Raamwerk en proefverkaveling 3
Beeldregieplan & Kwaliteitsteam Dit beeldregieplan is de kwalitatieve borging van het Raamwerk stedenbouwkundig model Melickerveld 2021 in Roermond. Het raamwerk zorgt ervoor dat duurzame en natuurinclusieve stedenbouw hand in hand gaan en waarin woningbouw en stadsnatuur elkaar versterken. Het beeldregieplan vormt de basis voor de toetsing van de kwaliteit van de afzonderlijke bouwplannen en de openbare ruimte. Het beeldregieplan is één van de belangrijke instrumenten om de beoogde kwaliteit te borgen. Overige kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten van het stedenbouwkundig raamwerk zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Na vaststelling door de gemeenteraad maakt het beeldregieplan onderdeel uit van de Nota Beeldkwaliteit van de gemeente Roermond en vormt daarmee een formeel toetsingskader. Het Beeldregieplan is opgesteld door Buro Lubbers in opdracht van Leigraaf Midden-Limburg BV. Anticiperend op de nieuwe omgevingswet is het beeldregieplan opgesteld in samenspraak met de omgeving. Het beeldregieplan is in nauwe samenwerking met de ambtelijke organisatie van de gemeente Roermond tot stand gekomen en afgestemd met belanghebbenden. Uitgangspunt voor de invulling van de sfeergebieden voor Leigraaf MiddenLimburg BV is een flexibele ontwikkeling in de tijd. Dit kan betekenen dat in de loop van de uitvoeringsperiode van Aan de Vallei het bouwprogramma wijzigt.
Bij eventuele wijziging moet de architectuur en de verkaveling blijven passen bij het huidige karakter van het landschap. Een dergelijk flexibel plan vraag daarom om een alternatieve borging van de beeldkwaliteit. Daarom is gekozen voor een beeldregie- in plaats van een beeldkwaliteitplan. Het beeldregieplan is geen klassiek toetsingsdocument, maar dient als inspiratie voor en onderlinge afstemming tussen de verschillende architecten. Het beeldregieplan is geen defensief document om slechte architectuur te voorkomen, maar heeft als doel: • basissfeer en toon vastleggen (hoogst noodzakelijke onderdelen) • inspiratie en onderlinge kruisbestuiving • uitnodiging aan de architecten om gezamenlijk invulling te geven aan de kwaliteit, het samen naar een nóg hoger plan te tillen
4
Om dat te bereiken is ervoor gekozen om te werken met een Kwaliteitsteam. Het kwaliteitsteam heeft gezamenlijk de supervisie over het project en neemt daarmee de rol over van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. In het kwaliteitsteam zit één afgevaardigde van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, de stedenbouwkundige/ landschapsarchitect van Buro Lubbers en een externe architect. Het kwaliteitsteam stimuleert, stuurt en zorgt voor de onderlinge samenhang tussen de ontwerpen van de verschillende architecten. Het kwaliteitsteam heeft daardoor ook een belangrijke rol in het borgen van de samenhang en de overkoepelende identiteit en kwaliteit. De ontwikkelaars en architecten zijn verantwoordelijk voor het voldoen aan de eisen zoals gesteld in het bestemmingsplan, beeldregieplan en stedenbouwkundig plan. Het kwaliteitsteam heeft een belangrijke sturende rol met betrekking tot onderwerpen uit het beeldregieplan die aan interpretatie onderhevig zijn. Het kwaliteitsteam bepaalt de reikwijdte van de interpretatie van de geformuleerde kwaliteit zodat ruimte voor verbetering en interpretatie mogelijk is, mits er geen tegenstrijdigheid is met bijvoorbeeld het bestemmingsplan of het bouwbesluit. De gemeente Roermond zal bij de bouwaanvraag de plannen formeel toetsen aan de gestelde eisen.
Het kwaliteitsteam brengt in de fase van het Structuurontwerp, het Voorontwerp en het Definitieve Ontwerp formeel advies uit aan de Commissie Beeldkwaliteit, die het advies overneemt. Het advies wordt door de architect bijgevoegd bij de indiening van de omgevingsvergunning. Bovengenoemde aanpak vergt een ander proces. Daarom worden aan het begin van elke ontwikkelingsfase 1 á 2 gezamenlijke workshops georganiseerd met de architecten van de betreffende ontwikkelingsfase, de stedenbouwkundige/landschapsarchitect van het plan en het Kwaliteitsteam. Hierin wordt op basis van het beeldregieplan, de toon gezet voor de uitwerking. Het betreft o.a.: • stedenbouwkundige aspecten (verkaveling, accenten e.d.) • afstemmen kleur- en materiaalpalet • bepalen samenhang en uniciteit Ontwerpteams in latere ontwikkelingsfasen borduren voort op de reeds gezette toon in eerder fasen. Het Kwaliteitsteam stuurt en begeleidt dit vanuit haar overkoepelende perspectief.
Pijlers Pijlers Pijlers
2. OVERKOEPELENDE SFEER EN KERNKWALITEITEN Buiten Buiten Buiten Samen Samen Samen Omgevingskwaliteiten
Genieten Genieten Genieten
Melickerveld ligt in het zuidoosten van Roermond op de grens met het dorp Melick. Ten oosten en westen van het plangebied liggen twee natuurgebieden; Nationaal Park de Meinweg en het Roerdal. Het gebied heeft momenteel de bestemming agrarisch met landschapswaarden. In het gebied ligt een drietal bestaande woningen. Het gebied is doorsneden door enkele onverharde landwegen. Het terrein is licht glooiend en kenmerkt zich door open landbouwgronden afgewisseld met bosranden, houtwallen en graften. Het gebied heeft een beperkte ecologische waarde. De landwegen door het gebied worden veelvuldig gebruikt door recreatief verkeer richting Melick, het buitengebied en de aangrenzende natuurgebieden. In het gebied worden maximaal 468 woningen gerealiseerd. De locatie biedt de unieke kans om een onderscheidend woonmilieu te realiseren. Een nieuw gebied dat aansluit op de omgevingskwaliteiten en de landschappelijke en ecologische waarden versterkt. Belangrijke kernwaarden voor dit nieuwe woonmilieu zijn:
Buiten • Wonen met landschappelijke kwaliteiten • De eerste natuur inclusieve woonomgeving in Limburg, versterking van stadsnatuur en biodiversiteit • Zichtbaar en integraal waterbeheer • Een gezonde woonwijk die ontmoeting en beweging stimuleert • Toepassing van duurzame materialen met een natuurlijke uitstraling
Buiten
Samen
Genieten
Samen • Samenhang: architectuur die aansluit bij de natuurlijke omgeving • Sociaal inclusief: brede mix van woningtyplogieën en woningmarktsegmenten die inspelen op de omgevingskwaliteiten en woonbehoeften en die voor meerdere levensfasen toegankelijk zijn • Flexibiliteit voor een toekomstbestendig programma • Samen: mens en dier • Voor levensgenieters, sportievelingen en natuurbewuste mensen, mensen die hier samen een prettige leefomgeving willen maken • Ontmoeting: voor mensen uit Roermond en bewoners uit de wijk
Genieten • Een wijk waar mensen en dieren zich thuis voelen. Enerzijds ruimte voor leven en ontmoeten, anderzijds ruimte voor ontspannen en rust. 5
BEELDREGIE OPENBARE RUIMTE
6
3. RAAMWERK OPENBARE RUIMTE Inleiding
Bestaande landschappelijke elementen ter inspiratie voor het raamwerk
In een wijk waarin landschappelijk wonen centraal staat, past een andere kijk op de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Het landschap staat voorop, daarom formuleren we eerst de dragers van de openbare ruimte. Voor de dragende structuren in het plan, putten we inspiratie uit de bestaande situatie. Bosranden, houtwallen, hagen, fruitgaardjes, laagtes en bestaande onverharde landwegen dienen als voorbeeld om bosrijke lanen te maken, of voor begroeide houtwallen rondom bouwvelden. Dankzij het aanwezige reliëf is een centrale laagte in het gebied aanwezig. Dit is een unieke kans voor het maken van een grote open en natuurlijke ruimte, waar al het regenwater van de wijk opgevangen wordt en waar mens en natuur gebruik van kunnen maken; de Vallei. De contramal van het raamwerk van de openbare ruimte definieert een aantal bouwvelden met een eigen karakter, de sfeergebieden. De architectuur in elk sfeergebied reageert op het raamwerk, in bijvoorbeeld materiaalkeuze of het maken van specifieke elementen als vlonders en veranda’s.
bos(rand)
hagen, bosjes, struweel
landweg
houtwallen
fruitgaardjes
bestaande glooiingen, sfeer van een vallei 7
INSPIRATIEBLAD OPENBARE RUIMTE
Groen raamwerk
Zo min mogelijk verharding
Zichtbaar watersysteem
Gebiedseigen beplanting
Parkeren in het groen
Dragende openbare ruimte
Onderdeel van het landschap
Natuurinclusief en biodiversiteit
Natuurlijk spelen
Het raamwerk bestaat uit de volgende elementen
1• 2• 3• 4• 5• 6•
1
De Vallei Boslaan noord en zuid Valleiweg noord en zuid Holle wegen en landwegen Boskamers Groenwal
5 4
2
5
3
2 4
5
4
6
1
3 3 4 2
6
9
1. De Vallei • Centrale natuurlijke laagte in het gebied, afwisselling tussen laag en open groen en opgaand groen • Opvang, berging en infiltratie van al het regenwater van de wijk • Bloemrijk grasland als basisingrediënt • Verspreide clumbs (groepjes) met bomen aan de noordzijde van de vallei • Kleine groepen fruitgaardjes langs de zuidrand van de vallei voor seizoensbeleving en voedselvoorziening voor kleine dieren • Extensief gebruik, ruimte voor versterking ecologie • Recreatieve route langs de noordzijde, verbinding met bestaande routes • Fietsroute wordt begeleid door een gemengde haag en groepjes heesters als afscherming en begeleiding voor kleine zoogdieren door de vallei • Fietsroute in asfalt of beton (eventueel met afstrooilaag) voor comfortabel gebruik
10
Valleiweg zuid
De Vallei
Valleiweg noord
natuurlijke laagte, afwisselend lage beplanting en opgaand groen
boomgaardjes langs de zuidrand
wadi als speelelement
recreatieve fietsroute langs de noordrand
2. Boslaan noord • Bomen in onregelmatig patroon en verschillende soorten langs de greppel en in de bermen • Overgang openbaar privé: noordzijde straat: met bomen en heesters begroeide lage grondwal zuidzijde straat: gemengde haag • Watersysteem via groene greppels • Heesters en bomen • Ruig gras in bermen • Eenzijdig voetpad • Huisbomen (bomen op eigen kavel) versterken het groene karakter van de openbare ruimte • Voetpad en rijbaan van gebakken klinkers of asfalt; tweerichtingsverkeer • Incidenteel parkeerplaatsen langs de laan in grasbetonstenen • Verlichting eenzijdig langs zuidzijde
Boslaan Noord
beboste grondwal
huisboom
begroeide grondwal langs noordzijde straat; bosrijk karakter 11
2. Boslaan zuid • • • • • • • • • •
Afwatering via groene greppels Bomen in onregelmatig patroon en verschillende soorten in de greppel Ruig gras in greppel Overgang openbaar privé: haag (gebiedseigen soort(en)) Eenzijdig voetpad Huisbomen in haag Voetpad en rijbaan van gebakken klinkers of asfalt Bomen 1e grootte bij doorsteken naar grondwal Tweerichtingsweg Verlichting eenzijdig langs noordzijde
Aan de wal
bomen, heesters en bloembollen de greppel doorlopende groene bermen metlangs greppels en ruig gras. 12
Boslaan Zuid
3. Valleiweg noord • Autovrij • Afwatering direct op vallei • Strategisch geplaatste bomen en heesters in groene berm. Zicht op vallei waarborgen • Ruig gras in bermen • Voetpad van gebakken klinkers, met strook van grasbetonstenen aan weerszijden voor calamiteitenverkeer • Verlichting aan noordzijde van voetpad • Zone hoort visueel bij de vallei • Fietsroute en Valleiweg noord, gescheiden van de vallei door een begeleidende haag vanwege ecologie
Vallei
Valleiweg noord
ruimte voor natuur, speelaanleiding en beweging, autovrij 13
3. Valleiweg zuid • • • • • • • •
Afwatering direct op vallei Bomen in los verband en heesters in haag Parkeren in het groen tussen hagen Eenzijdig voetpad Huisbomen in haag Voetpad en rijbaan van klinkers, parkeerplaatsen van grasbetonstenen Eénrichtingsweg Verlichting in haag tussen voetpad en rijbaan
Valleiweg zuid
Voetpad, hagen en parkeerkoffers 14
Vallei
A Basis landweg
B Basis landweg + berm/wadi + entree woning
4. Landwegen De landwegen zijn geinspireerd op de bestaande onverharde wegen van een rijspoor met een groene middenberm. Ze verbinden de noordelijke bouwvelden via de vallei met de zuidelijke bouwvelden en de omgeving. De landwegen door het gebied zijn allemaal net iets anders, afhankelijk van de (verkeers) functie en de positie in het raamwerk: A. Basis: bestaande rijsporen verharden, functie: langzaam verkeer + calamiteiten, locatie: ter plaatse van vallei B. Basis + berm/wadi en verlichting, functie: langzaam verkeer + calamiteiten, locatie: ter plaatse van Bosrand C. Profiel A met versterkte bermen van grasbeton, autotoegankelijk D. Profiel B met parkeren en vrijliggend voetpad De verschillende profielen zijn zo gedimensioneerd, dat het ene profiel naadloos aansluit op het andere profiel in het verlengde daarvan.
C C
B
A
A
D
CB D D
A
D D
D
D
landweg toegankelijk voor calamiteiten
landweg met aanliggende adressen 15
C Basis landweg + autoverkeer
minimale verharding 16
D Basis landweg + autoverkeer + parkeren + los voetpad
parkeren in het groen
5. Boskamers • Zone van 5 meter brede houtwal rondom de boskamer, groene omzooming geborgd in bestemmingsplan • Houtwal beplant met dichte mix van verschillende soorten en maten bomen en heesters • In de groene omzooming mag niet gebouwd of gekapt worden. Onderhoud door (gezamenlijke) kopers • Eventueel mag in de houtwal een transparant gaashekwerk geplaatst worden (geen schuttingen!), onderhoud houtwal door bewoners • Afwatering kavels richting houtwal • Afwatering openbare ruimte via licht verlaagde greppels • Interne ontsluiting boskavels behoort tot ontwerpopgave. Straatprofielen zijn zo minimaal en landschappelijk mogelijk. Geen aparte voetpaden, maar auto te gast. Groene bermen toepassen. Min. één zijde met bomen, indien mogelijk met nutstracé tweezijdig bomen.
houtwal
inrichting boskamer n.t.b.
houtwal rondom boskamers 17
6. Groenwal • Grondwal van ca. 3-5 meter hoog langs N293 • Beplanting met bloemrijk gras, heesters en boomvormende heesters • De grondwal vormt de achterzijde van de woningen ten noorden van de grondwal • Op de kruin van het talud wordt een transparant gaashekwerk geplaatst als overgang openbaar privé en ter beveiliging richting de N293. Voor het transparante hekwerk geldt een instandhoudingsplicht. • Onderhoud wal aan kavelzijde door bewoners, onderhoud aan de straatzijde door provincie of gemeente
N293
grondwal
grondwal met beplanting met bloemrijk gras, heesters en boomvormende heesters 18
wonen aan de wal
7. Parkeerhof • Afwatering via molgoot • Heesters in onregelmatig patroon en verschillende soorten in de blokhagen, vóór de bergingen • Alleen bestemmingsverkeer, eventueel afvalinzameling en pakketbezorgers • Minimale verharding (karrenspoor) • Parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein • Verlichting in haagblok of aan berging • Doorlopende groene erfafscheiding (bergingen staan achter groene erfafscheiding)
Haagblokken met meerstammige bomen tussen opritten
Parkeren in het groen
Gebouwde erfafscheiding met pergola
Minimale verharding 19
BEELDREGIE ARCHITECTUUR
20
4. ALGEMENE STEDENBOUWKUNDIGE EN ARCHITECTONISCHE PRINCIPES Op wijkniveau is ‘landschappelijk’ het bindende element. De architectuur weerspiegelt het landschappelijke karakter van de wijk. Dit kan op verschillende manieren tot uiting komen (niet limitatief). Alle architectonische uitwerkingen worden in de geest van onderstaande basisprincipes ontworpen. Tijdens de eerste workshops met architecten, stedenbouwkundige/landschapsarchitect en het kwaliteitsteam wordt hiervoor de toon gezet en onderling afgestemd. materiaalkeuze • natuurlijke kleuren en materialen, mooi verouderende materialen • toepassing van hout als accent of verbijzondering
Natuurlijke kleuren en materialen
Hoogte-accent aan het einde van de rij
Setback en lichter materiaal bovenste laag
Woningen reageren op de vallei
Volumes in de vallei
Zonwering als architectonisch middel
Indaks PV-panelen, full black
Zichtbare geïntegreerde hemelwaterafvoer
Integratie van stadsecologie in de bebouwing
oriëntatie en reactie op het landschap en de openbare ruimte • overhoeks ontworpen gevels bij hoekpercelen aandacht voor natuur en klimaat • gebruik van louvres, lamellen of pergola’s als zonwering én als architeconisch middel • toepassing van PV-panelen (altijd indaks, full black of op grijs/zwart dak) • bewuste en zichtbare omgang met hemelwater, bv. door groene daken, gevels, zichtbaar geïntegreerde hemelwaterafvoer in dak, gevel en tuin • aantoonbare integratie van stadsecologie door bijv. geïntegreerde nestkasten voor vogels, vleermuizen, vlinders en insecten
Inspelen op topografie, bijvoorbeeld hoogteverschil
Alleen full black
PV panelen op plat dak (eventueel i.c.m. groendak)
stimuleren biodiversiteit in de openbare ruimte
21
oriëntatie • overhoeks ontwerpen gevels bij hoekpercelen
parkeren • parkeren openbare ruimte: landschappelijk ingepast door bijv. omzoming met hagen, afwisseling met bomen, toepassing van grasbetonstenen • parkeren eigen terrein: integraal onderdeel van architectuur of tuin • (collectief) parkeren op achterterreinen: niet zichtbaar vanaf de openbare weg en ingepast in groen, pergola’s of met muurtjes
22
Haagblokken met meerstammige bomen tussen opritten
Minimale verharding
Parkeren in het groen
Gebouwde erfafscheiding met pergola
Parkeren tussen haagblokken met meerstammige bomen
Garage familie met hoofdgebouw
5. STEDENBOUW VANUIT DE OPENBARE RUIMTE Onderscheid in: A. Landschappelijk wonen B. Wonen in het landschap C. Boskamers (A of B, maar altijd eenheid binnen 1 kamer)
A = Landschappelijk wonen architectuur reageert aantoonbaar op het landschap, bijv. door: • veranda’s, pergola’s, specifieke (overhoekse, dubbelhoge of juist langgerekte raampartijen), interactie tussen binnen en buiten; • kenmerkende overgangen openbaar-privé; • kenmerkende, op het landschap afgestemde private buitenruimten; • kenmerkend materiaalgebruik geinspireerd op het landschap, uniek voor de plek/het plan (door (landschaps) architecten gezamenlijk te bepalen palet.
C C
B = wonen in het landschap
Stedenbouwkundig accent
• landschap is drager, architectuur ondersteunend, meer basic; • basismaterialen aangevuld met accenten uit A, ondergeschikt aan geheel.
C = boskamers • zowel A als B mogelijk, ruimte voor experiment, maar niet verplicht; • eenheid binnen 1 boskamer, bijv. door materiaal, ensemblewerking, typologie of bijzondere woonvormen/ doelgroepen.
B
A A
Afronding bouwveld met bijzondere kopwoning door hoekverdraaiing richting vallei
B
23
Landschappelijk wonen architectuur reageert aantoonbaar op het landschap, bijv. door: • veranda’s, pergola’s, specifieke (overhoekse, dubbelhoge of juist langgerekte raampartijen), interactie tussen binnen en buiten • kenmerkende overgangen openbaar-privé • kenmerkende, op het landschap afgestemde private buitenruimten • kenmerkend materiaalgebruik geïnspireerd op het landschap, uniek voor de plek/het plan (door (landschaps) architecten gezamenlijk te bepalen palet
24
Wonen in het landschap • Het plan heeft als doel om een uniek woonmilieu te maken, dat zich onderscheidt van andere woonmilieus in Roermond en inspeelt op de kwaliteiten van de plek. • De inrichting van de openbare ruimte -met een zeer specifiek beplantingsplanbepaalt de uniciteit van het plan. • De architectuur kan dat versterken, maar daar valt of staat het unieke karakter niet mee. Architectuur is meer basic. • De openbare ruimte vormt een sterke drager, die hoofdzakelijk de uniciteit van de plek bepaalt. De beplantingskeuze is afgestemd op de aanwezige bodem, waterhuishouding en wind. Het beplantingssysteem wijkt af van de traditionele plantwijzen door toepassing van meerstammige bomen, veren, losse plantverbanden, verschillende soorten, maten en vormen, wat leidt tot een natuurlijk en weelderig groen beeld. De hierna getoonde projecten tonen enkele voorbeelden daarvan: Monnikenhuizen Arnhem, ‘t Zand Son en Breugel, Stadhouderspark Vught, Rieteiland Oost IJburg Amsterdam.
25
6. SFEERGEBIEDEN Stedenbouwkundige en architectonische verschillen per sfeergebied Naast het onderscheid tussen wonen in het landschap en landschappelijk wonen zijn er tussen de sfeergebieden kleine nuanceverschillen of aanvullende aanleidingen voor onderscheid. • • • • •
1. Valleirand 2. Bosrand 3. Terras 4. Boskamer 5. Groenwal
1. Valleirand Vverandawoningen of appartementenblokjes (alleen zuidrand) aan de valleirand. Alzijdige vormgeving. Verandawoningen parallel aan de vallei, appartementen dwars op de vallei. Ruimte tussen volumes voor doorzicht. Woningen aan de noordzijde van de vallei hebben tevens een achtertuin. stedenbouwkundig principe zuidzijde
2. Bosrand
Woningen parallel aan de straat, gelijke rooilijn. Woningen aan het einde van de straat, grenzend aan vallei, hebben een lichte hoekverdraaiing ten opzichte van de straat, om optimaal te profiteren van het zicht op de vallei. Verschillend handschrift (architect) of typologie) aan weerszijden van de straat voor voldoende variatie, maar wel familie van elkaar als broer en zus.
4. Boskamer
4. Boskamer
1. Valleirand 2. Bosrand
1. Valleirand 3. Terras
26
5. Groenwal
stedenbouwkundig principe noordzijde straat
Noordzijde Boslaan: losse volumes met een kleine korrelgrootte tussen het groen. Verspringende rooilijn, min. 2,5m achter het begroeide talud. Zuidzijde Boslaan: afwisselend kleine losse volumes en rijwoningen. Rooilijn verspringend.
3. Terras
stedenbouwkundig principe noordzijde
stedenbouwkundig principe zuidzijde straat
doorzicht naar vallei
A
B
4. Boskamer Verschillende woningtypologieën mogelijk. Ruimte voor bijzondere typologieën en schakelingen. Ruimte voor collectieve woonvormen of doelgroepen. Appartement(en) mogelijk in één van de boskamers, zie pagina 23. Alle woningen in de boskamer vormen samen een ensemble in verschijningsvorm en wijze van clustering.
5. Groenwal Levensloopbestendige woningen, tweekappers of vrijstaand-geschakelde woningen met terrasvormige opbouw (platte daken). De woningen staan haaks op de groenwal en parallel aan de Bosweg zuid. De woningen mogen geschakeld zijn, waarbij er altijd doorzicht is over een lager tussenvolume richting de groenwal.
ensemble
+ SPECIALS MOGELIJK
1. Valleirand Architectonische interactie met de vallei; veranda’s, terrassen, balkons, kijkvensters, .... Architectonische reactie op hoogteverschillen in het landschap; subtiel vormgegeven muurtjes, schanskorven, vlonders, terrassen e.d. Markering overgang vallei
Veranda’s aan de vallei
Markering overgang vallei
Landschap tussen volumes, dubbelhoge glaspartijen
2. Bosrand Om zoveel mogelijk groen over te laten op de kavel, is de footpint compact en mag het volume hoger zijn, bijvoorbeeld door een hoge kap of het benutten van de derde laag. Het natuurlijke karakter weerspiegelt in de woning door accenten van hout in de gevel.
3. Terras Bij (lange) rijen aandacht voor variatie binnen de rij door bv. verbijzondering van het metselwerk, uitgesproken dakkapellen, kapverdraaiingen of diverse types in een rij.
4. Boskamer De woningen binnen één boskamer vormen samen een stedenbouwkundige eenheid of ensemble. Per kamer moet sprake zijn van een duidelijke architectonische karakteristiek, bijvoorbeeld een uitgesproken materiaalkeuze, kenmerkende kappen of kenmerkende details. < Samenhang door materiaal en volumetrie >
< Samenhang door kenmerkende betonnen kaders >
5. Groenwal Kenmerk: moderne uitstraling, platte of lessenaarsdaken, terrasvormige opbouw door compositie van volumes met verschillende bouwhoogten.
27
MATERIAAL EN DETAILS BASISPALET
daken
gevels
accenten, details, verbijzonderingen
Gevels: baksteen in lichte aardse tinten. Daken: grijze pannen of platte daken met PVpanelen Accenten: verbijzonderingen metselwerk of houten gevelaccenten
NUANCES TUSSEN DEELGEBIEDEN Hieronder is per deelgebied aangegeven welke nuances aanvullend mogelijk / gewenst zijn op het basispalet
Valleirand
gevels
accenten
daken
Bosrand
gevels
Gevels: donkere tinten; o.a. zwart hout, donkere baksteen
Groenwal Gevels: bakstenen in lichte tinten of grijs gekeimd of geslempt Daken: platte daken groendak Accenten: houten kozijnen en geveldelen, contrasterend met lichte gevel
28
Boskamer In de Boskamers mogen aanvullend op het basispalet al de aanvullende materialen voor de verschillende deelgebieden worden toegepast. Binnen een kamer moet sprake zijn van een duidelijk architectonisch leidmotief, met een uitgesproken materiaalkeuze.
Gevels: hout met natuurlijke tinten / vergrijsd hout of begroeide gevels Daken: groendaken, hout met natuurlijke tinten / vergrijsd hout of lei Accenten: andere verhouding tussen metselwerk en hout
gevels
daken
accenten
OVERGANGEN OPENBAAR-PRIVÉ + ERFAFSCHEIDINGEN BASISPALET
Groene erfafscheidingen
Tuinmuren i.c.m. met klimplanten
Voor-, zij- en achterkanten die grenzen aan de openbare ruimte hagen (gebiedseigen soort(en)) of tuinmuren i.c.m. beplanting. Achterpaden en brandgangen: gaashekwerk begroeid met Hedera.
NUANCES TUSSEN DEELGEBIEDEN Hieronder is per deelgebied aangegeven welke nuances aanvullend op of i.p.v. het basispakket gevraagd worden:
Valleirand De woningen staan ‘met hun voeten in het gras’. Een vlonder, terras of architectonische buitenruimte (dm.v. muurtjes, schanskorven, e.d.) grenst direct aan het landschap. De zone daarnaast is natuurlijk vormgegeven in de vorm van bloemrijk gras en strategisch geplaatste heesters. De grens van de collectieve tuin is niet duidelijk zichtbaar.
Bosrand
Boskamer
Noordzijde van de laan: voorzijde breed talud, beplant met bodembedekkers, heesters en bomen.
5m brede wal, beplant met bodembedekkers, heesters en bomen, uitstraling van een houtwal. Optioneel: transparant gaashekwerk op de kruin van het talud als scheiding overgang openbaar-privé.
Groenwal Achterzijde: beplant talud met gebiedseigen vegetatie. Transparant gaashekwerk begroeid met Hedera op de kruin van het talud als scheiding overgang openbaar-privé.
29
INSPIRATIE TOTAALBEELD
Bijzondere typologie in de valleirand
Landschap om aan te raken
natuurlijke materialen
De vallei binnen handbereik
Wonen aan de bosrand
Veranda gericht op het landschap
Gebouwde buitenruimtes
Zorgvuldige overgang openbaar-privé
Colofon
Melickerveld Roermond opdrachtgever:
Leigraaf Midden-Limburg BV Beeldregieplan
Buro Lubbers landschapsarchitectuur & stedenbouw Peter Lubbers Marian de Vries Merijn de Veer Vera Oosterling
Reutsedijk 15 5264 PC Vught T: +31 (0)73 6149321 F: +31 (0)73 6140920 E: info@burolubbers.nl www.burolubbers.nl
31
Bijlage 3
77/2003
Laddertoets Melickerveld Roermond
Memo
DATUM KENMERK VAN AAN CC
21 september 2021 Definitief Rho adviseurs Leigraaf Midden Limburg B.V.
Bestemmingsplan ‘Melickerveld 2022’ PROJECT OPDRACHTGEVER AANWEZIG AFWEZIG BIJLAGE(N)
LADDERTOETS- MELICKERVELD Inleiding Aan de zuidrand van Roermond, ten noorden van de N293, is de ontwikkeling van een nieuw woongebied Melickerveld met 468 woningen voorzien. Ten behoeve van de realisatie van de beoogde woningbouwontwikkeling wordt een bestemmingsplan voorbereid. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) is voorgeschreven dat de plantoelichting van een bestemmingsplan dat ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt, een verantwoording van de behoefte moet bevatten. Deze verantwoording wordt aangeduid als ‘de laddertoets’. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro luidt als volgt:
‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkelingmogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’.
Dit document bevat de laddertoets voor de woningbouwontwikkeling Melickerveld. Aanpak De laddertoets bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Uitgangspunten: ▪ Welk woningbouwprogramma wordt binnen Melickerveld mogelijk gemaakt? ▪ Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? ▪ Ligt de locatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied? 2. Beschrijving van de behoefte: ▪ Wat is het ruimtelijke verzorgingsgebied? ▪ Hoe ziet de woningbehoefte eruit? 3. Afweging locatiekeuze: ▪ Hoe verhoudt het plan zicht tot het principe van inbreiding vóór uitbreiding, volgens de Ladder? ▪ Zijn er herbenuttingsmogelijkheden? 4. Eindconclusie
Ad.1
Uitgangspunten
Welk woningbouwprogramma wordt binnen Melickerveld mogelijk gemaakt? Het bestemmingsplan ‘Melickerveld 2022’ maakt de bouw van maximaal 468 woningen in het bestemde ‘Woongebied’ mogelijk. Het is de verwachting dat deze woningen in een periode van 10 jaar gefaseerd ontwikkeld zullen worden. Op basis van de huidige inzichten en marktomstandigheden is in Melickerveld het hieronder opgenomen woningbouwprogramma voorzien: Tabel 1- woningbouwprogramma Melickerveld uitgesplitst naar woningtypologie Woningbouwprogramma Melickerveld Totaal 468 – verdeling typologie woningen Vrijstaand woning/
Twee-onder-een-kap
Rijenwoning
Nultreden
Appartementen met
vrijstaand geschakelde
woning
(= aaneengebouwd)
grondgebonden woning
lift
woning Aantal
Extra
Aantal
kenmerk 85
Extra
Aantal
kenmerk 78
Levensloop-
Extra
Aantal
kenmerk 46
Sociale huur
125
geschikt aangeboden 46
Midden huur
43
Koop
Extra
Aantal
kenmerk Levens-
Extra kenmerk
45
Levens-
loop-
loop-
bestendig
bestendig
85
78
135
125
45
18%
17%
29%
27%
10%
Het bestemmingsplan maakt verwezenlijking van dit woonprogramma mogelijk. Om gedurende de planperiode op ontwikkelingen in de woningmarkt en woonwensen van toekomstige bewoners, indien noodzakelijk en wenselijk, te kunnen inspelen zal het plan zodanig vormgegeven worden dat flexibel ingespeeld kan worden op marktontwikkelingen en behoefte. Is er sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling? De laddertoets moet worden uitgevoerd als er sprake is van ‘een stedelijke ontwikkeling’, die in artikel 1.1.1 Bro als volgt gedefinieerd wordt:
‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’
Volgens vaste rechtspraak is er bij een woningbouwontwikkeling vanaf 12 woningen sprake van ‘een stedelijke ontwikkeling’ (ABRvS 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953). Dit betekent dat het bestemmingsplan voor Melickerveld ‘een stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.
2/17
Vervolgens moet beoordeeld worden of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Bij de beantwoording van de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling behelst, moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS: 2016:915 (Oldenzaal), en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064 (Waalre)). Het bestemmingsplan ’Melickerveld 2022’ maakt in het plangebied een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling mogelijk. Op grond van het geldende bestemmingsplan rust er hoofdzakelijk een agrarische bestemming op de gronden in het plangebied. Het is daardoor niet mogelijk een stedelijke ontwikkeling te realiseren op deze gronden. Conclusie Het bestemmingsplan ‘Melickerveld 2022’ maakt ruimtelijk-planologisch een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk. Dit betekent dat er een laddertoets moet worden uitgevoerd. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied? Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) geldt vanuit de laddertoets een extra motiveringsplicht.
Daarom wordt hierna beoordeeld of de woningbouwontwikkeling in Melickerveld binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. In artikel 1.1.1 Bro wordt ‘bestaand stedelijk gebied’ als volgt omschreven:
‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Uit vaste rechtspraak volgt dat de geldende bestemming van een plangebied relevant is. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming dan is er in beginsel geen sprake van bestaand stedelijk gebied (ABRvS 29 april 2015,
ECLI:NL:RVS:2015:1340). In het plangebied zijn drie bestaande vrijstaande woningen aanwezig, maar er is geen bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Op grond van het geldende bestemmingsplan is het plangebied (in hoofdzaak) voor agrarische doeleinden bestemd. Conclusie Het plangebied van het bestemmingsplan ‘Melickerveld2022’ ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Ad 2.
Beschrijving van de behoefte
Wat is het ruimtelijke verzorgingsgebied? Bij de bepaling van de woningvraag en de daarvan afgeleide behoefte, is het noodzakelijk om het ruimtelijke verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw in Melickerveld af te bakenen.
3/17
Het verzorgingsgebied is afgebakend op basis van het functioneren van de woningmarkt. Op basis van beschikbare cijfers ten aanzien van het aantal verhuizingen in de periode 2010-2018 (ongeveer 47.000) is de relevante marktregio voor Melickerveld het stedelijk gebied van de gemeente Roermond (hierna: ‘Roermond’. Uit de Terugblik woningbouwcijfers voor de regio Midden-Limburg (17 oktober 2016 - Companen) komt naar voren dat het percentage verhuizers uit het stedelijk gebied van Roermond (Roermond) dat weer in een van die wijken van het stedelijk gebied Roermond terecht komt ligt tussen de 57% en 68%. Uit het woonwensenonderzoek, waarvan de resultaten in het woningmarktonderzoek - regio Midden-Limburg – (Roermond - periode 2018-2030) van 7 september 2018) zijn verwerkt, blijkt dat ruim 8.040 huishoudens in Roermond willen verhuizen; dit is gelijk aan 31% van het totaal aantal huishoudens. 78% van de verhuis geneigde huishoudens wil in Roermond blijven wonen. Het favoriete woonmilieu betreft de substedelijke wijken. Er is voornamelijk nieuwbouw, men kan er rustig wonen, het is groen en het is ruim opgezet.
Afbeelding: ruimtelijk verzorgingsgebied Roermond (geel gearceerd gebied) in stedelijk gebied 4/17
Woningbehoefte Uitgangspunten op grond van de rechtspraak Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro verplicht het betrokken bestuursorgaan om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling te beschrijven. Bij deze behoefte gaat volgen de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling, niet alleen om de kwantitatieve behoefte. Het kan ook gaan om de kwalitatieve behoefte, zijnde de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling (uitspraak van 11 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3444 (Rozendaal)). In de plantoelichting dient, afhankelijk van de aard van de stedelijke ontwikkeling die het plan mogelijk maakt, op objectieve wijze, aan de hand van in de beschrijving vermelde voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens, de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling te worden beschreven (uitspraken van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:247 (Utrecht), van 4 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:248 (Olst-Wijhe), van 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2072 (Marum), van 12 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2600 (Sint Anthonis) en van 9 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2977 (Utrecht)).
In de laddertoets dient tot uitdrukking te komen dat de behoefte is afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij ook de planologische capaciteit een factor van belang kan zijn (uitspraken van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715 (Beek) en van 11 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:345 (Kampen)). Bij de beoordeling van het bestaande aanbod hoeft geen rekening te worden gehouden met voornemens voor stedelijke ontwikkelingen die ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan onvoldoende concreet waren, of met gegevens die niet als voldoende vaststaand kunnen worden aangemerkt (uitspraken van 29 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2414 (Leiden) en van 25 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1400 (Haarlem)). Beoordelingsperiode laddertoets De laddertoets vraagt om een beschrijving van de behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de nieuwe stedelijke ontwikkeling. De planprocedure voor het bestemmingsplan is opgestart met een beoogde vaststelling van het plan in 2022, waarna de bouwrijpfase en bouwfase naar verwachting kan gaan plaatsvinden. De start van de bouw van de eerste woningen zal naar verwachting zijn voorzien in 2023. Omdat het voornemen bestaat om de woningen gefaseerd te gaan realiseren, heeft de verkenning van de ladderruimte (woningbehoefte versus woningaanbod) betrekking op de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2030 (hierna: 2021-2030).
Daarmee wordt aangesloten op de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan van tien jaar. Woningbehoefte kwantitatief (prognose) Om de woningvraag voor de komende tien jaar te bepalen is gekeken naar de ontwikkeling van de woningvraag, aan de hand van de provinciale woningbehoefteprognosecijfers. In de provinciale ruimtelijke verordening en de regionale woningbouwafspraken wordt de provinciale woningbehoefteprognose namelijk als uitgangspunt voor de vraagontwikkeling gehanteerd. Bovendien is de provinciale woningbehoefteprognose specifiek toegesneden op de lokale context binnen de provincie. Deze prognose met betrekking tot sec de ontwikkeling van de huishoudens wordt daarom gezien als de richtinggevende prognose voor deze laddertoets.
5/17
De meest recente provinciale prognose betreft de Etil huishoudenprognose 2019 (update) uit het voorjaar van 2020 (hierna: Etil update 2019). Volgens de Etil update 2019 huishoudenprognose cijfers bedraagt de woningbehoefte in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2030 voor Roermond 2.619 woningen. Deze woningbehoefte blijkt op basis van de meest recente prognose cijfers fors hoger te liggen dan de behoefte tot 1 januari 2030 waarvan nog werd uitgegaan in de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018-2030 (Etil cijfers 2017) met 1.757 woningen voor Roermond. De Etil update 2019 huishoudingsprognose cijfers geven voor de navolgende jaren (zie tabel 2) een stijging aan van het aantal huishoudens binnen Roermond tot de top die bereikt wordt in 2043: Tabel 2: huishoudens groei na 2030 –Etil huishoudingsprognose 2019 Aantal huishoudens Roermond 2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
25.972
26.111
26.217
26.307
26.397
26.463
26.546
26.596
26.641
26.680
26.695
26.715
26.718
26.736
39
15
20
3
18
Stijging t.o.v. jaar daarvoor 139
106
90
90
66
83
50
45
Totaal 625 Uit deze prognosecijfers volgt dat het aantal huishoudens na 2030 tot 2043 nog in ruime mate toeneemt en daarmee ook de woningbehoefte voor het verzorgingsgebied Roermond. Tabel 3: Woningbehoefte 2018-2043 Verzorgingsgebied Woningbehoefte 1 januari 2018 tot en met 2030 (Etil 2019 - update) Roermond 2.758
Gerealiseerd 2018-2020 780
Resterende behoefte 2021-2030 (tot en met 2030) 1.978
Bijkomende behoefte 2031 -2043 625
In de periode 2018 tot en met 2020 zijn in het verzorgingsgebied Roermond 780 woningen gerealiseerd, waardoor de resterende woningbehoefte in Roermond 1.978 woningen bedraagt tot en met 2030 (zie tabel 3). Rekening houdende met de huishoudensgroei tot 2043 is er sprake van een kwantitatieve woningbehoefte in Roermond van 2.603 woningen voor de periode 2021 – 2043. Kwantitatieve behoefte versus woningbouwprogramma in Melickerveld Op grond van de hiervoor aangehaalde rechtspraak dient uitsluitend de harde plancapaciteit in de vraag- en aanbodanalyse betrokken te worden. Daarvan uitgaande kan de resterende kwantitatieve woningbehoefte voor de periode 2021-2030 bepaald worden. Tabel 4: Kwantitatief woningbehoefte versus plancapaciteit in het verzorgingsgebied Verzorgingsgebied Woningbehoefte Gerealiseerd Resterende Harde 2018 tot en met 2018-2020 behoefte plancapaciteit 2030 2021 tot en per 1 januari (Etil 2019 - update) met 2021 2030 Roermond 2.758 780 1.978 925
6/17
Restant woningbehoefte per 1 januari 2021 1.053
Conclusie Voor Roermond is er per 1 januari 2021 sprake van een kwantitatieve woningbehoefte van 1.053 woningen tot en met 2030. Met het bestemmingsplan ‘Melickerveld 2022’ (maximaal 468 te realiseren woningen) kan in deze kwantitatieve woningbehoefte mede worden voorzien. Zie verder hierna de afweging locatiekeuze. Woningbehoefte kwalitatief In 2021 (Woonmonitor Limburg) zijn er in de gemeente Roermond ongeveer 28.669 huishoudens, woonachtig in 4 stadsdelen (Roermond stad, Swalmen, Herten, Maasniel), 10 wijken (Swalmen, Maasniel, Maasplassen, Centrum, Roermond Oost, Hoogvonderen, Asenray, Donderberg, Herten, Roermond Zuid) en 36 buurten. De woningen binnen de gemeente worden op basis van de kenmerken bewoning, eigendom, type woning en bouwjaar als volgt onderverdeeld:
Uit het woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg (2018-2030 – Roermond) blijkt dat het favoriete woonmilieu in Roermond de substedelijke wijken betreft. Er is voornamelijk nieuwbouw, men kan er rustig wonen, het is groen en het is ruim opgezet. Om een voldoende representatief beeld te krijgen is ook gekeken naar het nationale onderzoek WoON 2018. Dit levert het hieronder beschreven beeld op. Het aantal huishoudens in Roermond zal stijgen totdat de top bereikt wordt rond 2040-2043. Een groot aandeel in deze stijging zijn de eenpersoonshuishoudens met een woningbehoefte aansluitend op deze doelgroep qua woningtypologie en woonmilieu, te weten huurappartementen met lift en koopwoningen (woningtypologie) en een situering in een overloopgebied vanuit het stedelijk gebied met nieuwbouw, rustig wonen, groen en ruim opgezet (woonmilieu). In het WoON2018 wordt de woonmilieu-indeling van ABF gehanteerd. De typologie is gebaseerd op een aantal dimensies, te weten dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging en kwaliteit bebouwing. De woonmilieutypering kent een onderscheid tussen stedelijk, kleinstedelijk en dorps en bestaat uit de volgende vijf woonmilieus: centrum-stedelijk, buiten-centrum, groen-stedelijk, centrum-dorps en landelijk wonen.