Document · PDF

Bijlage4bBedrijfsplanparkeerexploitatiegem Roermond Roerdelta v1.0 dd 2-11-2022 Zonder bijlage 2,3,4

Gemeenteraad 15 december 2022, gemeente RoermondBij agendapunt: Roerdelta fase 2 en 3: uitwerken scenario D7.462 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De gemeente Roermond heeft voor de ontwikkeling van het tussen de Maas, de stadshaven en de Roer gelegen gebied genaamd Roerdelta een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Dit plan is er op gericht om de tussen de stad en het water gelegen gebied in drie fasen te transformeren. De eerste fase, welke inmiddels is voltooid, betreft onder meer de aanleg van het Akcros park, woningen en cultuur. De tweede fase, waar de derde fase onlosmakelijk aan verbonden is, betreft de realisatie van een woonwijk. Fase drie heeft betrekking op de haven. Voor de ontwikkeling van fase twee is een scenariostudie gemaakt naar de wijze waarop het gebied ontwikkeld kan worden in een hoogwaardig woon- en recreatiemilieu waarmee het water wordt verbonden aan de binnenstad. Het in het plangebied hiervoor toe te voegen programma bestaat uit een mix aan woonvormen en enkele overige functies. De wijze waarop het mogelijk is om het huidige en het toe te voegen programma te realiseren is in drie verschillende Scenario s inzichtelijk gemaakt. Het programma van de drie Scenario is hetzelfde, de inpassing van de parkeeropgave hiervan verschilt echter. Het plangebied fase 2 (weergegeven in Plattegrond 1) aan de noord- en aan de zuidzijde ontsloten. Voor langzaam verkeer is aan de oostzijde ontsloten middels een fietspad dat loopt van de Voorstad, via het park Akcros, naar de binnenstad.

Onderkend wordt dat voor het economisch functioneren van de Roerdelta een goede autobereikbaarheid van belang is. Het bieden van parkeervoorzieningen voor auto s is dan ook van belang. Plattegrond 1: ligging en contour fase 2 Roerdelta, Roermond

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

Aan inpassing van het parkeren wordt in de drie S

invulling

gegeven. Hiervoor zijn drie verschillende S parkeersituatie in Roerdelta is het noodzakelijk dat bij aanvang van de ontwikkeling het parkeren Aangenomen is dat toekomstige bewoners en bedrijven in Roerdelta niet in aanmerking komen voor een gemeentelijke parkeervergunning voor een parkeerrecht op het gebruik van een plaats in de openbare ruimte. Met uitzondering van Scenario A, waarin parkeervoorzieningen in de openbare gerealiseerd worden, worden de woningen en overige functies, voor de uitgifte van parkeerrechten, opgenomen in de gemeentelijke administratie (POET, parkeren op eigen terrein / GROP, geen recht op parkeren).

De gemeente wenst zich een beeld te vormen op de ontwikkeling, het eigendom en de exploitatie van deze voor het gebied benodigde parkeervoorzieningen. Ten behoeve van de ontwikkelingsstrategie van de parkeervoorzieningen heeft U Spark om advies gevraagd. U wenst een adequate afweging te maken van de kosten en de financiële risico exploitatie gemoeid zijn en de rol die marktpartijen en u zelf daarbij kunnen spelen. U heeft hiervoor behoefte aan een bedrijfsplan waarmee inzicht wordt verkregen in de financiële gevolgen en verschillen tussen de drie op dit moment bedachte oplossingen.

Ons advies moet antwoord geven op de volgende vraag:

Wat is de financiële waarde van de parkeeropgave van de Roerdelta voor de gemeente Roermond voor

Er zijn verschillende methoden om de waarde van een parkeerexploitatie te bepalen. In deze rapportage is gebruik gemaakt van een waarderingsmethode, die gebruikelijk is in deze marktsector. Deze methode is gebaseerd op het bepalen van de Netto Contante Waarde (NCW) van een langjarig perspectief, waarbij alle kosten en opbrengsten worden geëxpliciteerd. De uitgangspunten en aannames die ten grondslag liggen aan de waardering worden in deze rapportage beschreven.

Gebouwde parkeervoorzieningen hebben een positieve waarde op hun verzorgingsgebied. De indirecte financiële meerwaarde hiervan is echter lastig concreet en/of inzichtelijk te maken. Hoewel het reëel te veronderstellen is dat de parkeervoorzieningen een positieve waarde op zijn omgeving

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

heeft is deze in deze waardering buiten beschouwing. Bij indirecte waarde kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een verbetering van de kwaliteit van de bereikbaarheid, de openbare ruimte, de ontwikkeling van de waarde van in de omgeving gelegen, vastgoed en woningen.

Uitgangspunt in deze waardering is dat de nieuw te realiseren parkeervoorzieningen minimaal voldoen aan de eisen die gelden voor openbare parkeergarages uit de NEN 2443

Parkeren en

garages, Nederlands Normalisatie-instituut (versie maart 2013). Om de in deze rapportage benoemde Parkeerproductie te kunnen behalen, is aangenomen dat de parkeervoorzieningen gedurende de exploitatie kwalitatief (bereikbaar, vindbaar, beschikbaar, schoon, heel en veilig) op een goed niveau worden gehouden.

Dit rapport omvat de financiële doorrekening van de parkeeropgave van de in Roerdelta te realiseren en te exploiteren parkeervoorzieningen. Ter bepaling van de ontwikkelingsstrategie worden de verschillende met de parkeeropgave verbonden taakvelden in hoofdstuk 2 uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt op basis van het huidig verwachte programma de normatieve parkeerbehoefte bepaald en wordt de gebruiksprognose voor abonnementhouders en kortparkeerders (bezoekers) bepaald. De verwachte financiële prestatie van de parkeeropgave komt aan bod in hoofdstuk 4. Hierin worden de Resultaten per scenario bepaald door de jaarlijkse Exploitatiekosten en de Vastgoedlasten af te zetten tegen de Omzet. In hoofdstuk 4 wordt een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op enkele variabelen. Als Bijlage 1 treft u een toelichting op de begrippen aan die in dit rapport worden gebruikt (en met een hoofdletter geschreven zijn). In de bijlagen 2 en 3 is een deel van de exploitatieberekeningen opgenomen.

26, tenzij anders vermeld.

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

Vrijwel onlosmakelijk aan de ontwikkeling van Roerdelta is een parkeeropgave verbonden. Als onderdeel van de ontwikkeling oriënteert de gemeente Roermond zich op de wijze waarop zij hier mee kan omgaan. De gemeente Roermond kan besluiten om de ontwikkeling op gang te brengen door het voortouw te nemen in de ontwikkeling van de parkeervoorzieningen. De belangrijkste taakvelden en rollen waar in een dergelijke opgave rekening mee gehouden moet worden staan in onderstaande figuur schematisch uiteengezet. Bij het bepalen van de ontwikkelstrategie is de wijze waarop de gemeente met deze taakvelden omgaat bepalend.

Figuur 1 Taakvelden ontwikkeling en exploitatie parkeervoorzieningen

In de volgende paragrafen wordt kort ingegaan op de inhoud van het takenpakket dat bij de vijf verschillende rollen hoort.

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

Het opstellen en vaststellen van het gemeentelijk parkeerbeleid, als afgeleide van de gemeentelijke ambities, doelstellingen en vigerende beleidskaders, is ten principale een onvervreemdbare taak en verantwoordelijkheid van de gemeente Roermond. Het parkeerbeleid dient wel in een duidelijk operationeel kader te worden geplaatst, waarvan de doelen meetbaar en dus voor de uitvoerende parkeerorganisatie uitvoerbaar zijn. De uitvoerende parkeerorganisatie levert vanuit haar operationele expertise en ervaring vervolgens een bijdrage aan het te formuleren beleid - naast de uitvoerbaarheid - met name voor wat betreft haalbaarheid en optimalisatie. Dit brengt de gemeente in de unieke positie om invloed uit te oefenen en vraag naar en aanbod van parkeercapaciteit nu en in de toekomst op elkaar af te stemmen en daarmee de parkeerexploitatie te optimaliseren. Private partijen zijn op dit punt afhankelijk van het (parkeer)beleid en de ontwikkeling daarvan en nemen hiervoor ter dekking van onder meer dit risico een marge mee bij het maken van hun exploitatieberekeningen.

Nadat parkeerbeleid tot stand is gekomen, ontstaan nieuwe opgaven voor de uitvoering. Hierbij is overheidsbetrokkenheid nagenoeg altijd van groot belang. Veelal worden ontwikkelingen door de gemeente geïnitieerd, maar ook als dat niet het geval is, is betrokkenheid bij de plantoetsing en vergunningverlening groot. Ontwikkelingen zijn onder te verdelen in elkaar fases (zie figuur 2). Voorafgaand aan de ontwikkelingsfase wordt de omvang en de financiële haalbaarheid van de parkeeropgave inzichtelijk gemaakt. In deze fase wordt inzicht gekregen in de financiële gevolgen van de parkeeropgave. In de ontwikkelingsfase worden belangrijke beslissingen genomen die de opvolgende exploitatie beïnvloeden. Om die reden start de exploitatie eigenlijk al in de initiatieffase van een ontwikkeling. Het beschikbaar hebben van kennis en kunde van parkeerexploitatie is om die reden noodzakelijk voor de gemeente om te waarborgen dat beleidsdoelstellingen daadwerkelijk in de ontwikkeling meegewogen worden.

Figuur 2 Fasering ontwikkeling en exploitatie parkeervoorzieningen

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De ontwikkelopgave voor een parkeervoorzienig dient concreet vertaald te worden naar de parkeervoorziening zelf en aan het bijbehorende ontwerp- en realisatieproces te stellen eisen (technisch, functioneel, financieel etc.). De ontwikkelaar van de parkeervoorziening geeft een nadere invulling aan de gestelde eisen en draagt zorg voor (geeft opdracht voor) de realisatie van de parkeervoorzieningen. De ontwikkelaar draagt tevens zorg voor de financiering daarvan. In een ontwikkelovereenkomst tussen de initiatiefnemer en de ontwikkelaar worden de eisen met betrekking tot de te realiseren parkeervoorziening opgenomen. De parkeervoorzieningen worden in beginsel gerealiseerd in de openbare ruimte of in gebouwde, al dan niet openbare, parkeervoorzieningen. Wanneer parkeerplaatsen in de openbare ruimte, bijvoorbeeld langs de openbare weg, liggen wordt de gemeente hiervan gebruikelijk eigenaar en exploitant. Wanneer parkeervoorzieningen in een gebouwde vorm worden gerealiseerd kan de gemeente of een private partij eigenaar en exploitant worden. Als de ontwikkelaar niet de toekomstig eigenaar is, zal de ontwikkelaar het financieel risico lopen om tijdig een parkeervoorziening te realiseren binnen de gestelde financiële en kwalitatieve voorwaarden. Tijdens de ontwikkeling worden beslissingen genomen die de toekomstige exploitatie van de parkeervoorziening beïnvloeden.

Om die reden start de exploitatie eigenlijk al in de initiatieffase van een ontwikkeling. Kennis en kunde van parkeerexploitatie en -beheer is om die reden noodzakelijk voor een ontwikkelaar om te waarborgen dat een beheersbaar en betaalbaar eindproduct wordt gerealiseerd.

De economisch (en juridisch) eigenaar van een parkeervoorziening is verantwoordelijk voor de (bouwkundige) staat en het (groot) onderhoud ervan. De eigenaar bepaalt in beginsel op welke wijze de parkeervoorziening wordt gebruikt en wordt geëxploiteerd. De eigenaar loopt derhalve ook

Parkeervoorzieningen in de openbare ruimte zijn en blijven in eigendom en exploitatie bij de gemeente. Bij gebouwde parkeervoorzieningen kan dit per situatie verschillen. Bij overdracht van eigendom kunnen kaders worden gesteld aan bijvoorbeeld het gebruik en het beheer van de betreffende parkeervoorziening. In de hiertoe op te stellen overeenkomst worden zaken geregeld onder meer betreffende het gebruik (aard en omvang van te faciliteren, gewenste doelgroepen), te hanteren tarieven, het in stand te houden kwaliteitsniveau, snelheid van storingsopvolging en verdeling exploitatierisico´s. Door middel van een kettingbeding kunnen de gemaakte afspraken langdurig worden geborgd. Controle op de naleving van de gemaakte afspraken blijkt in de praktijk echter moeilijk uitvoerbaar.

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De exploitant is de partij die feitelijk het risico loopt van de parkeerexploitatie van een parkeervoorziening. Een exploitant kan de eigenaar zelf zijn, maar ook een huurder of erfpachter van het betreffende eigendom, met een (veelal vaste, maar soms ook opbrengst gerelateerde) huurprijs of erfpachtprijs (canon). Vervolgens is het aan de huurder of erfpachter om voldoende opbrengsten te genereren uit het parkeren. Deze partij zal zich terdege bewust zijn van het feit dat de parkeerders voor de inkomsten zorgen die de kosten van de exploitatie moeten dekken. Ter

over de ontwikkeling van de parkeertarieven en/of afname van abonnementen en/of overige parkeerproducten en diensten en de ontwikkeling daarvan. Indien voor een overzienbare periode het publieke belang definieerbaar is in concrete uitgangspunten, kan het in concessie geven van een parkeervoorziening aan een marktpartij een goede manier zijn om het publieke belang te dienen zonder dat de grip definitief verloren gaat.

De exploitant is niet per definitie de partij die het (dagelijks) beheer uitvoert. Vaak wordt daarvoor een gespecialiseerde (parkeer)beheerder aangesteld. Bij deze beheerder ligt de verantwoordelijkheid voor de operationele organisatie, de financiële en huurders administratie, het (aansturen van het) dagelijks onderhoud en dergelijke. Wanneer de parkeervoorzieningen openbaar zijn en langs de openbare weg liggen bestaat het beheer veelal uit de controle en handhaving van het gebruik. In gebouwde parkeervoorzieningen ziet deze dienstverlening veelal toe op het (veelal op afstand) faciliteren van het parkeerproces en het onderhoud van parkeervoorziening en de aanwezige installaties. De inkomsten van de beheerder zijn niet of nauwelijks direct afhankelijk van het succes van de parkeerexploitatie, maar van de veelal vaste vergoeding die hij van de exploitant voor zijn werkzaamheden ontvangt. De beheerder is vooral in staat om de dagelijkse gang van zaken in en op de parkeervoorziening goed en efficiënt te organiseren. Hij beschikt over kennis en vooral ook over ervaring van het parkeerproduct, heeft strakke procedures voor de uitvoering en inkoopkracht bij toeleveranciers.

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De ontwikkeling van Roerdelta resulteert in een verandering van de huidige bestemming van het gebied. Ongeacht het Scenario wordt hetzelfde programma gefaseerd gerealiseerd. Het programma is in onderstaande tabel weergegeven.

Functie, eenheid

Aantal

Grondgebonden woningen, stuk Appartementen sociale huur, stuk Appartementen koop middel, stuk Appartementen koop duur, stuk Haven, ligplaats Horeca, m2 BVO Wijkcentrum, m2 MVO

60 40 150 150 500 700 1.300

Tabel 1 Uitgangspunten programma Roerdelta

De parkeerbehoefte van het programma wordt gebruikelijk berekend met behulp van parkeernormen. Eenmaal in gebruik genomen functies genereren een behoefte aan parkeerruimte. Van het bovenstaande programma geeft onderstaande tabel de normatieve parkeerbehoefte weer.

Functie, type Grondgebonden woningen Appartementen sociale huur Appartementen koop middel Appartementen koop duur Haven (eigen parkeervoorziening) Haven (openbare ruimte) Horeca bezoek Horeca werknemers Wijkcentrum Totale parkeerbehoefte:

Bewoner

Bezoeker

Werker

Totaal

78 40 180 195 -

18 12 45 45 180 20 41 14

13 4

96 52 225 240 180 20 41 13 19

493

375

886

Tabel 2 Normatieve parkeerbehoefte (zonder dubbelgebruik) Roerdelta programma

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

Wanneer openbare parkeervoorzieningen gerealiseerd worden is het, conform het beleid van Roermond, toegestaan om rekening te houden met aanwezigheidspercentages. Hieruit blijkt de gelijktijdige behoefte per moment van de week te verschillen. Het moment waarop en de mate waarin een functie behoefte heeft aan parkeerruimte verschilt per functie. Om de behoefte zo goed mogelijk te benaderen wordt gewerkt met aanwezigheidspercentages welke per functie kunnen verschillen. In onderstaande tabel worden van de verschillende functies de toegepaste aanwezigheidspercentages per dagdeel getoond. Daar waar parkeerkencijfers en/of aanwezigheidspercentages ontbreken, zijn deze ontleend aan het door RHDHV gegeven advies.

%-aanwezigheid Functie Wonen Wonen, bezoek Jachthaven (Seizoen) Horeca Detailhandel Exclusief

Werkdag ochtend

Werkdag middag

Werkdag Avond

Koop avond

Werkdag nacht

Zaterdag middag

Zaterdag avond

Zondag Middag

50% 10% 80% 30% 30% 100%

50% 20% 90% 40% 60% 100%

90% 80% 50% 90% 10% 100%

80% 70% 50% 80% 75% 100%

100% 0% 50% 0% 0% 100%

60% 60% 90% 75% 100% 100%

80% 100% 80% 100% 0% 100%

70% 70% 100% 50% 75% 100%

Tabel 3 Aanwezigheidspercentages per functie Wanneer parkeerplaatsen bestemd worden voor exclusief gebruik (niet openbare / eigen parkeerplaatsen) staat de aanwezigheid hiervoor op alle momenten op 100%. Dubbelgebruik, gebruik door meerdere verschillende doelgroepen, van deze parkeerplaatsen is immers niet mogelijk. Gebruikelijk stijgt hierdoor het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen.

In Scenario A wordt uitgegaan van de aanleg van parkeerplaatsen in de openbare ruimte, op maaiveld en in hofjes, en welke bestemd worden voor dubbelgebruik. De jachthaven beschikt over 180 parkeerplaatsen voor exclusief gebruik door bezoekers en werknemers en 20 parkeerplaatsen in de openbare ruimte.

In Scenario B parkeren de bewoners in een openbare parkeergarage. Hun bezoek parkeert in de openbare ruimte. In de parkeerbehoefte van de jachthaven wordt op dezelfde manier voorzien als in Scenario A.

In Scenario C parkeren bewoners en bezoekers in openbare parkeervoorzieningen. Voor eigen gebruik door bezoekers en werknemers van de haven beschikt zij over 85 exclusieve (inclusief 25 laad en los) parkeerplaatsen achter een slagboom en 140 parkeerplaatsen in een parkeergarage (hiervan 120 exclusief en 20 openbaar).

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

In alle Scenario s voorziet de haven in het parkeren van de bedrijfsruimte. In de parkeerbehoefte van de horeca en het wijkcentrum wordt deels voorzien met de parkeervoorziening van de haven en deels met de openbare parkeervoorzieningen. Op basis van deze uitgangspunten is met behulp van de aanwezigheidscijfers voor elk Scenario een parkeerbalans opgesteld. Hieruit blijkt wat de gelijktijdig maximale parkeerbehoefte van het gehele programma is. In onderstaande tabel wordt per Scenario inzichtelijk gemaakt op welke wijze voorzien wordt in de benodigde parkeercapaciteit. De eerste kolom toont het type parkeervoorziening wat per doelgroep beschikbaar zal zijn. Of deze parkeerplaatsen een openbare of exclusieve bestemming krijgen wordt weergegeven in de 2 e kolom. Vervolgens wordt in de overige drie kolommen per Scenario hiervan de capaciteit weergegeven.

Doelgroep & type

Bestemming

Haven, maaiveld Haven, maaiveld Bewoners + overig, maaiveld Overig, maaiveld Bewoners, garage Bewoners + overig, garage

Exclusief Openbaar Openbaar Openbaar Openbaar Openbaar

Scenario A

Scenario B

Scenario C

180 20 581 -

180 20 166 493 -

205* 20 582

781

859

807

Totale parkeerbehoefte:

Tabel 4 Overzicht doelgroep, type parkeervoorziening, bestemming en capaciteit per Scenario *) Inclusief 25 laad & los plaatsen op landtong achter de slagboom.

Omdat de uiteindelijke parkeerbehoefte in elk Scenario lager ligt dan de normatieve parkeerbehoefte van het programma (Tabel 1: 886 parkeerplaatsen) blijkt duidelijk dat in elk Scenario sprake is van dubbelgebruik. In het Scenario met het laagste parkeerbehoefte, Scenario A, is sprake van het meeste dubbelgebruik. Het moment waarop de parkeerbehoefte gelijktijdig

Aangenomen is dat de Exploitatieperiode start in het jaar 2026 en dat de ontwikkelperiode loopt tot 2030. In tabel 4 is procentueel weergegeven in welk tempo het programma gerealiseerd en blijvend in gebruik genomen.

Ingebruikname

2026

2027

2028

2029

2030

%-ontwikkeling

40%

60%

100%

Tabel 5: Procentuele ingebruikname programma Roerdelta

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De drie Scenario s verschillen van elkaar in de wijze waarop zij voorzien in de benodigde capaciteit. Daar waar met maaiveldplekken wordt voorzien in de parkeerbehoefte, kan deels gebruik gemaakt worden van reeds aanwezige parkeerplaatsen. Aangenomen is dat deze niet gerealiseerd hoeven te worden. Wanneer met een parkeergarage wordt voorzien in de capaciteit geldt dat deze altijd gerealiseerd moeten worden. De parkeerbehoefte wordt gerealiseerd langs de openbare weg in de openbare ruimte of exclusief voor de gebruikers van de jachthaven en in gebouwde openbare parkeervoorzieningen. Onderstaande tabel geeft overzichtelijk de verschillende type parkeervoorzieningen en de beoogde gebruikersgroep weer, of de parkeervoorziening bestaand is of deze nieuw gerealiseerd moet worden. In de rechter drie kolommen wordt per Scenario de parkeercapaciteit weergegeven.

Type parkeervoorziening / gebruik

Bestaand / realisatie

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Maaiveld / haven Maaiveld / haven Maaiveld / overig

bestaand realisatie realisatie

60 140 581

60 140 166

60 25 -

Parkeergarage / haven Parkeergarage / overig

realisatie realisatie

493

140 582

Totaal capaciteit: 781 859 Extra in parkeergarage te realiseren plaatsen bij afwezigheid dubbelgebruik:

807 19*

Tabel 6 : Overzicht benodigde en te realiseren parkeervoorzieningen Roerdelta *) In Scenario C wordt een deel van de parkeerplaatsen bestemd voor exclusief gebruik door bewoners. Aangenomen is dat de twee linker parkeergarages (71 pp en 175 pp) in plattegrond 2, schematische parkeeroplossing Scenario C, niet openbaar worden. Dat betekend een aanpassing in de aanwezigheidspercentages in de parkeerbalans waardoor het benodigde aantal parkeerplaatsen van 807, met 19 stijgt naar 826 parkeerplaatsen. Aangenomen is dat de volledige kosten van deze wens voor risico en rekening komen van de marktpartij. Plattegrond 2: Schematische parkeeroplossing Scenario C

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

Met betrekking tot de ontwikkeling, het eigendom en de exploitatie van de in de Roerdelta te ontwikkelen gebouwde parkeervoorzieningen zullen afspraken gemaakt moeten worden. Zoals gebruikelijk is de gemeente ontwikkelaar, eigenaar en exploitant van parkeerplaatsen op het maaiveld. Voor gebouwde parkeervoorzieningen is dit niet vanzelfsprekend. In onderstaande tabel is per Scenario aangegeven wie verantwoordelijk is voor de ontwikkeling, eigendom en de exploitatie van de benodigde type parkeervoorzieningen. Wanneer van een bepaald type parkeervoorziening geen capaciteit nodig is,

- Wanneer geen

capaciteit nodig is of deze reeds aanwezig is en dus niet gerealiseerd hoeft te worden is dat bij de ontwikkelaar aangegeven met

n.v.t.).

Type parkeervoorziening

Bestaand, realisatie

Scenario A capaciteit / ontwikkelaar

Scenario B capaciteit / ontwikkelaar

Scenario C capaciteit / ontwikkelaar

Maaiveld

bestaand

60 / n.v.t.

Maaiveld

realisatie

721 / gemeente

306 / gemeente

25 / n.v.t.

Parkeergarage

realisatie

- / n.v.t.

493 / markt

425* / markt

Parkeergarage

realisatie

- / n.v.t.

316 / gemeente

781

859

826

Totaal parkeerplaatsen:

Tabel 7 : Overzicht type te realiseren parkeervoorzieningen met capaciteit en ontwikkelaar *) In Scenario C bestaat het aantal door de markt te ontwikkelen parkeerplaatsen van 425 parkeerplaatsen uit drie (delen van) parkeergarages met een capaciteit van 71, 175, 160 en de 19 extra parkeerplaatsen.

De parkeervoorzieningen worden op hoofdlijnen gebruikt door een tweetal gebruikersgroepen: bezoekers en vaste gebruikers. De vaste gebruikers worden in het algemeen gefaciliteerd met een parkeerabonnement dat qua tijden zo goed mogelijk aansluit bij hun behoefte. Bezoekers maken incidenteel gebruik van de parkeervoorzieningen en betalen het verschuldigde parkeergeld veelal per keer. Omdat het een nieuwe ontwikkeling betreft zijn geen gebruiksgegevens bekend. Om de het gebruik en de inkomsten die hiermee samenhangen te kunnen ramen is het noodzakelijk aannames te doen. Bij het doen van deze aannames is gebruik gemaakt van parkeernormen en ervaringscijfers van Spark.

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De parkeervoorzieningen zijn openbaar en onder meer bestemd voor de bewoners en bedrijven in Roerdelta. Wanneer bewoners en/of bedrijven gebruik willen maken van de parkeervoorziening kunnen zij hiervoor een parkeerrecht afnemen. Aangenomen is dat de bewoners, na de ingroeiperiode, vanaf 2030 het in Tabel 2 normatief bepaalde aantal parkeerrechten afnemen. Voor de jachthaven is aangenomen dat elke ligplaats houder direct vanaf start Exploitatieperiode een parkeerrecht afneemt. Voor de voorzieningen is aangenomen dat het afgenomen aantal parkeerrechten conform de in tabel 5 weergegeven ingroei verloopt.

Doelgroep parkeerrecht

2026

2027

2028

2029

2030

197

296

493

Horeca, Wijkwinkel

Jachthaven

120

200

Totaal afgenomen parkeerrechten:

284

426

710

Wonen

Tabel 8 :Ontwikkeling totaal aantal jaarlijks afgenomen parkeerrechten (afgerond)

Voor wat betreft het gebruik van de bezoekers van het programma, de woningen en het overige programma, is per functie een schatting gemaakt op basis van bij ons bureau beschikbare ervaringscijfers. In onderstaande tabel wordt het verwachte gebruik van alle parkeervoorzieningen voor Roerdelta bij elkaar weergegeven voor het moment waarop het volledige programma gerealiseerd en blijvend in gebruik genomen is. Gezien de doorlooptijd van de ontwikkeling, een periode van 5 jaar, is aangenomen dat dit het jaar 2030 is. Ook de ingroei voor wat betreft de Parkeerproductie is aangenomen dat dit verloopt volgens tabel 5. De afname van het aantal door de havenbezoekers afgenomen dagkaarten is vanaf het startjaar 100%.

Parkeerproductie per: Functie

Aantal

Woning per week / m2 BVO

Parkeerproductie

Woningen (per stuk)

400

1,5

30.000

Horeca (m2 BVO)

700

17.500

1.300

19.500

Wijkvoorziening (m2 BVO) Totale Parkeerproductie: Jachthaven (ligplaatsen)

67.000 500

100% bezetting, 75 dagen per jaar, 60% autobezitter

Uitrijkaarten 22.500

Tabel 9: Prognose totale jaarlijkse Parkeerproductie per functie vanaf het jaar 2032

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

In Nederland dient bij de exploitatie van parkeervoorzieningen rekening gehouden te worden met het onderscheid tussen het bieden van parkeerruimte op straat langs de openbare weg en in parkeergarages. Volgens het btw-recht geldt dat als een gemeente gelegenheid geeft tot het parkeren in openbaar gebied, zij daarbij optreedt als overheid. Bij het optreden door de gemeente in het openbare gebied heeft zij geen concurrentie te duchten van derden. Parkeerregulering is een taak van gemeenten1. Een gemeente is namelijk exclusief (dus met uitsluiting van derden zoals marktpartijen) bevoegd maatregelen van kracht te verklaren voor het openbare gebied. Bij de exploitatie van de parkeervoorzieningen, in afgesloten parkeergarages, is het mogelijk dat ook private ondernemers actief zijn. Wanneer een gemeente een parkeergarage exploiteert, wordt zij als ondernemer2 gezien en zal volgens het huidige btw-recht btw en Vennootschapsbelasting (VPB) over het Resultaat van de exploitatie afgedragen moeten worden. Dit is niet het geval bij parkeerplaatsen langs de openbare weg.

Wanneer naast de gemeente ook een (of meer) private partijen parkeerruimte aanbieden, zoals in de binnenstad van Roermond het geval is, is er sprake van een (parkeer)markt. In Roermond en in het bijzonder in het Roerdeltagebied is de gedachte dat zowel de gemeente als ook een (of meer) private partijen parkeervoorzieningen gaan exploiteren. Er zal hier dus sprake zin van een markt. En wanneer de overheid als ondernemer in deze markt optreedt dient zij de in de Wet markt en Overheid (Wet M&O) opgenomen gedragsregels te volgen. Deze spelregels zijn er op gericht te voorkomen dat de gemeente met de exploitatie van haar pareergarages de exploitatie van de markt parkeergarages negatief beïnvloed. Een van deze regels is dat de gemeente daarbij de verplichting heeft om voor het gebruik van haar parkeergarage een kostprijsdekkend tarief in rekening te brengen. Wat de hoogte van dit tarief exact is, is op basis van de wettekst lastig te bepalen. In het geval de gemeente Roermond haar parkeergarages onder de integrale kostprijs wenst te

1 2

Gemeentewet artikel 225 Wet op de Omzetbelasting 1968

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

exploiteren is dat mogelijk. Hiervoor dient de gemeente een Dienst Algemeen Economisch Belang (DAEB) besluit te nemen.

Het eigenaarschap van een parkeervoorziening is van invloed op de hoogte van de lasten en de hieraan worden toegekend. Voor wat betreft de parkeerplaatsen langs deze openbare weg staat vast dat de gemeente eigenaar en exploitant zal zijn. Voor het eigenaarschap van de gebouwde parkeervoorzieningen kan dit verschillen. In onderstaande tabel is voor de Scenario s de verdeling van het eigendom en de exploitatie geschetst. De Resultaten hiervan worden voor het deel van de gemeente Roermond berekend.

Type parkeervoorziening

Scenario A

Scenario B

Scenario C

100% gemeente

Parkeergarage, Standaard

100% markt

425/741* deel markt

Parkeergarage, Standaard

316/741* deel gemeente

Maaiveld

Tabel 10: Eigendomsverhouding parkeervoorzieningen *) In Scenario 2 zijn totaal 741 gebouwde parkeerplaatsen nodig. Hiervan realiseert de markt er 425, de gemeente de resterende 316.

Om de financiële prestatie van de parkeerexploitatie te kunnen bepalen, is het van belang inzicht te hebben in de kosten van de eigenaresse, de exploitatie en de omzet. Het gaat hier nadrukkelijk niet om de voorzieningen zelf, maar alleen om de Parkeerexploitatie. Hiervoor zijn de Exploitatiekosten, Vastgoedlasten en Omzet in beeld gebracht. Daarbij zijn de volgende elementen van belang: de uitgangspunten, zoals tijdshorizon, btw- en rentepercentages, indexeringen, etc.; de raming van de te verwachten Exploitatiekosten, waarbij rekening wordt gehouden met alle exploitatie- en beheerkosten, inclusief de kosten van vervanging van de direct met de exploitatie gebonden installaties waaronder ook het Toegangscontrolesysteem en het onderhoud daarvan; de raming van de Omzet van de parkeervoorziening, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen bezoekers en vergunning- en/of abonnementhouders.

In het rekenmodel is elk van deze elementen geïncorporeerd. Tevens biedt het model de mogelijkheid tot het maken van gevoeligheidsanalyses (bepalen van de bandbreedtes). Hierna worden de volgende onderdelen van de financiële analyse nader toegelicht:

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

de algemene financiële uitgangspunten; de Exploitatiekosten; de Omzet; de Financierings- en Vastgoedlasten; de ontwikkeling van het Exploitatieresultaat. Voor de Exploitatieperiode, een langjarige periode is een raming gemaakt van de te verwachten Omzet en kosten. Bij deze raming is uitgegaan van een start exploitatie per 1 januari 2026. In onderstaande tabel staan de algemene uitgangspunten opgenomen welke met betrekking tot de parkeervoorzieningen zijn aangenomen en als realistisch worden gezien. Voor de Scenario s is de financiële waarde van de parkeerexploitatie berekend voor het deel waarvan de gemeente eigenaar en exploitant wordt. De waarden van de betreffende uitgangspunten worden in onderstaande tabel weergegeven. Variabelen

Publiek

Jaar van aanvang exploitatie (prijspeil) Exploitatieperiode parkeergarages Exploitatieperiode straat Inflatie (lineair gedurende Exploitatieperiode) Toename parkeertarieven (lineair gedurende Exploitatieperiode) Vermogenskostenvoet (Discontovoet) Restwaarde garage (totale Stichtingskostprijs) Restwaarde straat Financieringsvorm Onderhouds-, vervangingstermijn in jaren*:

2026 40 jaar 40 jaar 3,0% 3,0% 4,0% Lineair

- Gebouw (5%) - Installaties (50%) - Parkeersysteem (90%)

20 jaar 15 jaar 10 jaar

Tabel 11: Algemene financiële uitgangspunten per variabele *) Voor wat betreft het groot onderhoud aan het gebouw is een cyclus met een termijn van 20 jaar aangehouden. Per termijn van 20 jaar is een uitgave wordt gedaan van 5% van de bouwkosten voor groot onderhoud aan het gebouw. Voor de installaties is een cyclus met een termijn van 15 jaar aangehouden waarin een uitgave wordt gedaan van 50% van de initiële investering in de gebouw gebonden installaties. Voor het Toegangscontrolesysteem is deze cyclus 10 jaar waarin steeds opnieuw 90% van de initiële investering wordt gedaan.

Het type en de kwaliteit van een parkeervoorziening vertaalt zich in de hoogte van de Stichtingskostprijs. Wanneer een parkeerplaats in de openbare ruimte op het maaiveld komt te liggen zijn hiervan de Stichtingskosten gebruikelijk lager dan wanneer deze in een parkeergarage

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

gerealiseerd wordt. Voor maaiveld parkeerplaatsen wordt de Stichtingskostprijs hoofdzakelijk bepaald door de kosten van de bestrating en afwatering plus wat enige aanvullende kosten (verlichting, markering, borden en apparatuur). Ongeacht de materialisatie (klinkers, asfalt) is de kwaliteit van een maaiveld parkeerplaats is gebruikelijk nagenoeg gelijk. De Stichtingskostprijs van een gebouwde parkeervoorziening kan aanzienlijk verschillen omdat hierop meerdere verschillende factoren van invloed zijn. De grondwaterstand en de keuze om onder- of bovengronds te bouwen maakt een aanzienlijk verschil. In de Roerdelta worden geen ondergrondse parkeervoorzieningen gebouwd. Wordt inpandig en alleen op de begane grond geparkeerd dan zijn de kosten lager dan wanneer dit gestapeld in twee of meer lagen gebeurt. Het karakter van de parkeervoorziening, openbaar of niet en het afwerkingsniveau (voornamelijk: gevel, vloeren en wanden) is ook van invloed op de Stichtingskostprijs. Onderstaande tabel geeft voor een drietal bovengrondse types (iconisch, standaard en basic) gebouwde parkeervoorzieningen van enige omvang een indicatie van de stichtingskostprijs per parkeerplaats. In de bedragen is geen vergoeding voor de grond opgenomen.

Type parkeervoorziening Parkeergarage Iconisch Standaard Basic Maaiveld

Indicatieve Stichtingskostprijs per plek -

Tabel 12: Indicatieve Stichtingskostprijs per parkeerplaats (prijsbasis 2026) De in bovenstaande tabel weergegeven bedragen geven een gerichte indicatie van de uiteindelijke Stichtingskostprijs per parkeerplaats. Of dit ook de uiteindelijke kosten bedragen hangt van meerdere factoren af. Maar in beginsel wordt de Stichtingskostprijs bepaald op basis van een aanbesteding waarin de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve eisen en wensen staan verwoord in een (functioneel) Programma van Eisen (PvE). Het is van belang te onderkennen dat de hoogte van de Stichtingskostprijs wordt bepaald door meerdere factoren. Naast de ontwikkeling van de prijzen van grondstoffen en arbeid is in ieder geval de marktwerking, welke tijdens de aanbesteding wordt gerealiseerd, er een die niet onderschat moet worden. Bij geringe marktwerking, als gevolg van drukte in de markt of bijvoorbeeld specifieke eisen waaraan de parkeervoorziening moet voldoen, is de kans aanwezig dat de aangeboden prijs zal stijgen. Het verschil tussen de Stichtingskostprijs en de uiteindelijke inschrijfprijs maakt onderdeel uit van het ontwikkelrisico wat voor risico en rekening van de ontwikkelaar komt. De aanleg van parkeerplaatsen langs de

waar hierbij aan gedacht kan worden zijn bijvoorbeeld: onvoorziene prijsstijgingen en constructieve

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

en/of technische tegenvallers. Ook de gevolgen hiervan kunnen (deels) voor risico en rekening van de ontwikkelaar komen.

Met de realisatie van alle hiervoor benoemde parkeervoorzieningen verschilt de Stichtingskostprijs voor de gemeente per Scenario. Onderstaande tabel geeft per Scenario per type parkeervoorziening het totale voor de financiering van de Stichtingskostprijs benodigde bedrag weer.

Type parkeervoorziening

Financier

Maaiveld

Gemeente

Parkeergarage, Standaard

Gemeente

Scenario A

Scenario B

Scenario C

1.224 -

Totaalbedrag:

100

6.320

1.224

6.420

Tabel 13: Investeringsbedrag per Scenario per type parkeervoorziening (bedrag X 1.000) In dit bedrag zijn alle kosten opgenomen die nodig zijn voor het volledig bedrijfsklaar opleveren van de parkeervoorzieningen. Dus de benodigde afwerking en eventueel benodigde installaties zoals: toegangscontrolesystemen, ventilatie, branddetectie, sprinkler, lift, verlichting, wayfinding en inventaris. Zodra een parkeervoorziening ontwikkeld is kan deze in exploitatie genomen worden. Het eigendom van de parkeervoorzieningen kan op dit moment van de ontwikkelaar overgaan naar een nieuwe eigenaar. Het resultaat dat de ontwikkelaar maakt is afhankelijk van de uiteindelijke Stichtingskosten en de hoogte van de verkooprijs.

Voor rekening en risico van de eigenaresse van de parkeervoorziening komen de lasten van de financiering en de instandhouding. De parkeerplaatsen in de haven en langs de openbare weg en (in Scenario 2) een deel van de gebouwde parkeergarages blijven in eigendom van de gemeente. Hierna volgt een overzicht van de eigenaarslasten. Financieringslasten: de jaarlijkse lasten van rente en afschrijving van de Stichtingskostprijs; Vastgoedlasten: de aan de gebouwde voorziening verbonden kosten voor het contractmanagement alsmede de verzekeringen en belastingen waaronder opstalverzekering en OZB-eigenaarsgedeelte; Vervangingsinvesteringen: de onderhouds- en vervangingslasten van het gebouw en de installaties inclusief de Parkeerapparatuur en/of Toegangscontrolesysteem en de initiële investering daarin bij aanvang Parkeerexploitatie.

Bedrijfsplan parkeerexploitatie - Versie : 1.0 - Copyright Spark 2 november 2022

De Financierings- en Vastgoedlasten van de voor de realisatie en instandhouding van de parkeervoorzieningen zijn in dit bedrijfsplan volledig meegenomen. Bij de berekening van de Financieringslasten is niet uitgegaan van een ingroei conform de weergegeven ontwikkelingsplanning. Een overzicht van de lasten voor het jaar 2030, het eerste jaar waarin alle parkeervoorzieningen gereed en in gebruik genomen zijn is opgenomen in onderstaande tabel.

Eigenaarslasten

Scenario A

Scenario B

Scenario C

07k

89k

392k

1 jaar

Tabel 14: Overzicht Financierings-, Vastgoedlasten en Vervangingsinvesteringen (2026, afgeronde bedragen)

In deze berekeningen wordt er van uitgegaan dat de parkeervoorzieningen volledig bedrijfsgereed worden opgeleverd. Voor de te exploiteren parkeervoorzieningen zijn de kosten van (periodiek) onderhoud van verschillende direct met de exploitatie verband houdende zaken meegenomen in de berekening van de Exploitatiekosten. Voor een deel van het takenpakket van de parkeeropgave zal de gemeente Roermond verantwoordelijk blijven. Zo is en blijft de gemeente verantwoordelijk voor het maken van (parkeer)beleid. In de uitvoering daarvan zal zij in de gemeentelijke administratie de verstrekking van parkeerrechten moet bijhouden en monitoren. In Scenario A is een groot deel van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte, langs de weg, gelegen. De gemeente zal als eigenaar van deze parkeerplaatsen blijvend een rol vervullen. In brede zin is aangenomen dat de kosten van de parkeerexploitatie en het beheer (Personeel/toezicht) ongeacht het eigendom of de exploitatie in de parkeergarages gelijk zal zijn.

Met de volgende Exploitatiekosten is rekening gehouden: Personeel/toezicht: dit betreft de jaarlijkse kosten van de in de parkeervoorzieningen aanwezige bemensing. Gezien de omvang en het beoogde gebruik van de parkeervoorzieningen is uitgegaan van grotendeels beheer op afstand en een beperkte aanwezigheid van personeel in de parkeervoorzieningen. Directe beheerkosten: dit betreft de kosten voor schoonmaak, bouwkundig en technisch onderhoud, de kosten voor water, elektra en telecommunicatie, verzekeringen en belastingen zoals OZB gebruikersgedeelte, parkeertickets en overige gebruiksgoederen. Controle en handhaving: dit betreft de kosten van de controle en handhaving van de parkeerplaatsen langs de openbare weg. Aangenomen dat de kosten hiervan worden gecompenseerd uit de inkomsten van de uitgeschreven naheffingen.

Geldinning en verwerking: dit betreft de kosten van de verwerking van de ontvangen parkeergelden. Overige (bedrijfs)kosten en onvoorzien: de aan de parkeervoorzieningen toe te rekenen kosten voor de personele formatie (incl. huisvesting, P&O, hulpmiddelen etc.) ten behoeve van de operationele (toezicht, beheer op afstand en bewaking), commerciële, technische en administratieve beheerstaken, het verrichten van onderhoud (b.v.: schilderwerk, markering, bewegwijzering) en periodieke onvoorziene zaken. Overhead: dit betreft de algemene managementkosten voor beleid, strategie, marketing en vastgoedmanagement. Marge exploitant: dit betreft de toeslag welke de exploitant als opslag wenst voor het nemen van het Parkeerexploitatieresultaat (totale opbrengst

Exploitatiekosten) ter dekking van winst

en risico. Omdat de gemeente het beleidsprimaat heeft en zij kan sturen op het gebruik van de parkeervoorzieningen en tarieven is in deze waardering de Marge exploitant van de parkeerexploitatie buiten beschouwing gelaten (op 0% gesteld).

Op basis van ervaringscijfers is een indicatie gegeven van de te verwachten jaarlijkse Exploitatiekosten. Hierbij is er van uitgegaan dat de exploitatie en het dagelijkse beheer van de parkeervoorzieningen gezamenlijk vanuit een beheerorganisatie wordt aangestuurd en georganiseerd. De totale Exploitatiekosten van de parkeervoorzieningen zijn voor het eerste jaar weergegeven in de volgende tabel.

Exploitatiekosten Gemeente

Scenario A

Scenario B

Scenario C

112k

67k

192k

Tabel 15 Jaarlijkse totale Exploitatiekosten 1e jaar (afgeronde bedragen, prijspeil 2026)

Om de opbrengsten te bepalen zijn de tarieven en het feitelijke gebruik door parkeerders, zowel bezoekers/kortparkeerders als vaste gebruikers (bewoners/bedrijven), van belang. De opbrengsten van de vaste gebruikers worden bepaald door het verwachte aantal en type uit te geven vergunningen te vermenigvuldigen met de betreffende tarieven. De opbrengsten uit kortparkeerders worden bepaald door het verwachte aantal te verkopen parkeeruren, de Parkeerproductie, te vermenigvuldigen met het te hanteren uurtarief. Voor de afgenomen dagkaarten geldt hetzelfde. In de volgende paragrafen wordt een en ander nader uitgewerkt.

Uitgegaan is conform de parkeernorm voor de bewoners uitgegaan van een afname van uiteindelijk 493 parkeerrechten, voor bedrijven 17 en de haven 200 parkeerrechten. Los van een eenmalige verkoopopbrengst van de parkeerrechten aan de bewoners van de koopwoningen levert dit, uitgaande van het afwezig zijn van een ingroeiperiode, een structurele omzetverwachting op welke voor het eerste en het tiende exploitatiejaar hierna is weergegeven. In het exploitatiemodel is rekening gehouden met een jaarlijkse prijsontwikkeling van de abonnementstarieven met de inflatie gedurende de volledige Exploitatieperiode.

Type parkeerrecht

Jaarprijs 2022

Bewoner, vergunning Bewoner, abonnement Bedrijf, abonnement Haven, abonnement

Jaarprijs 2026

160,-

Tabel 16 Verwachte jaarprijzen 2022 en 2026 (abonnementen incl. btw) per type De vergunningen/abonnementen geven recht op het gebruik van een parkeerplaats. Het type parkeerplaats waarvan gebruik gemaakt mag worden, bepaald het fiscale parkeerregime. De gemeente ontvangt als eigenaar van de parkeervoorzieningen de inkomsten volgens onderstaande tabel.

Parkeerrecht Bewoner, vergunning Bewoner, abonnement Kantoor, abonnement Haven, abonnement

Scenario A

Scenario B

Scenario C

gemeente

493 17 200

17 200

68 17 200

Tabel 17 Verdeling parkeerrechten per doelgroep over gemeente en markt (ongeacht ingroei)

De huidige parkeertarieven in de parkeergarages verschillen van elkaar. Het uurtarief (incl. btw) de private parkeergarage Q-Park Roercenter. Het huidige uurtarief de berekeningen is aangenomen dat bij aanvang exploitatie in Roerdelta het uurtarief voor parkeren op straat ontwikkelen parkeergarages is dit

2,20 bedraagt, in de te

2,10 (incl. btw) en een dagkaart kost

7,50 (incl. btw). De

gemeente Roermond biedt haar bewoners op dit moment de mogelijkheid om een parkeervergunning voor hun bezoek (visite) af te nemen. Deze vergunning is te gebruiken voor het parkeren langs de openbare weg en reduceert daar Aangenomen is dat

0,24 per uur. 0,30 bedraagt. Als gevolg

hiervan zullen de inkomsten in de Scena

A en B, omdat alleen hier sprake is van

straatparkeren, afnemen. Voor wat betreft de prijsontwikkeling van het kortparkeertarief en de abonnementen is aangenomen dat deze gedurende de volledige Exploitatieperiode zoals eerder weergegeven conform de inflatie (3%) zal zijn. In Scenario A is aangenomen dat 50% van de bewoners gebruik maakt van de bezoekersvergunning voor hun bezoek. Omdat in Scenario B sprake is van deels geparkeerd wordt op straat en deels in de parkeergarage is aangenomen dat dit 25% zal zijn. Onderstaande tabel geeft het gebruik van de gemeentelijke parkeervoorzieningen per doelgroep en per Scenario weer. In de berekeningen in het exploitatiemodel is als ingroei de eerder aangegeven ontwikkeling aangehouden.

Opbrengst Parkeerproductie: - Normaal tarief - Bewoners tarief Dagkaarten

Scenario A gemeente

Scenario B gemeente

Scenario C gemeente

52.000 15.000 22.500

44.500 7.500 22.500

62.000 22.500

Tabel 18 Verdeling gebruik gemeentelijke parkeervoorzieningen per scenario (ongeacht ingroei)

Bij het in gebruik nemen van een nieuwe parkeervoorzieningen is het gebruikelijk om gedurende de eerste exploitatiejaren een correctiefactor toe te passen op het opbrengstpotentieel. In deze analyse is vanwege de verwachte doorlooptijd van de ontwikkeling van Roerdelta rekening gehouden met een ingroei welke gelijk is aan de aangenomen ontwikkelperiode van het programma. Zoals aangegeven wordt voor het bezoekersparkeren (de Parkeerproductie en dagkaarten), en voor de uitgifte van abonnementen rekening gehouden met een aanloopperiode.

Op basis van de gegeven uitgangspunten en in deze rapportage benoemde aannamen is de NCW van de Resultaten over de volledige Exploitatieperiode berekend. De NCW van de Resultaten voor de gemeente zijn per Scenario in onderstaande tabel weergegeven.

NCW Resultaten Gemeente

Scenario A

Scenario B

7,9

7,7

Scenario C -/-

3,1

Tabel 19 NCW Resultaten gemeente en markt prijsbasis 2026 (bedragen in miljoen afgerond op 100k excl. btw)

Als bijlage 2 tot en met 4 is per Scenario een deel van het kasstroomschema (exploitatiemodel) opgenomen.

De in voorgaande paragraaf (tabel 19) getoonde NCW van de Resultaten van de parkeerexploitatie van Roerdelta, laten duidelijk zien dat de kosten van realisatie en instandhouding van gebouwde parkeervoorzieningen materieel zijn. Naarmate het aandeel van gebouwde parkeervoorzieningen toeneemt, nemen de kosten toe. Een positief Resultaat in Scenario 1, waarin alleen sprake is van maaiveld parkeren, is volledig omgeslagen in een negatief resultaat in Scenario 3. Dit blijkt duidelijk uit de in tabel 19 getoonde Resultaten. Wat uit deze resultaten niet blijkt is de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte en daarmee de waarde een aantrekkelijkheid van de Roerdelta. Uit onderzoek blijkt dat de waarde van een gebied toeneemt naarmate de kwaliteit van de openbare ruimte stijgt. Hierdoor neemt bijvoorbeeld het woongenot voor bewoners en de gemeentelijke inkomsten (bijvoorbeeld uit OZB) toe. De

exploitatiemodellen Bijlagen 2 tot en met 4) tonen een structureel negatief

jaarlijks resultaat. Het is hierdoor niet reëel te veronderstellen dat een marktpartij onder deze condities sec de ontwikkeling en parkeerexploitatie van de parkeervoorzieningen op zich zal nemen. Als gevolg hiervan zien wij in de markt een trend waarin minder ondergrondse parkeergarages gerealiseerd worden en gemeenten, om ontwikkelingen op gang te brengen, op het gebied van gebouwde parkeervoorzieningen actiever worden. Op locaties waar voor bewoners gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd worden beïnvloed dat de financiële haalbaarheid van een ontwikkeling veelal in negatieve zin. Een eenmalige bijdrage, bijvoorbeeld uit de winst van het te realiseren programma of een subsidie, kan hierbij uitkomst bieden.

Het is vooralsnog aannemelijk om te stellen dat de Exploitatiekosten, als onderdeel van het geprognosticeerde Resultaat, min of meer als gegeven te beschouwen zijn. Het in de vorige hoofdstukken beredeneerde financiële Resultaat geldt als een gerichte indicatie. Wat even zo belangrijk is, zijn de marges eromheen die een indruk geven van de verschillen indien de werkelijke situatie af gaat wijken van de nu gehanteerde uitgangspunten. Om een indicatie te geven van het effect op het financiële Resultaat bij een wijziging van de gehanteerde uitgangspunten volgt hierna een gevoeligheidsanalyse voor drie van variabelen. Samenvattend toont onderstaande tabel de NCW van de Resultaten wanneer betreffende variabele wordt aangepast en waarbij alle overige variabelen gelijk blijven.

Variant t.o.v. Basis

NCW Resultaten Scenario 1

NCW Resultaten Scenario 2

Verhoging Parkeerproductie

NCW Resultaten Scenario 3 -/-

2,1

( + 20.000 uur volledig bij gemeente ) Lagere Stichtingskosten

gelijk

-/-

0,8

10,0

9,5

-/-

0,9

- per parkeerplaats ) Hogere prijs parkeerabonnement ( + 50% )

Tabel 20 NCW Resultaten gemeente prijsbasis 2026 (bedragen in miljoen afgerond op 100k excl. btw)

Onderstaand de begrippen zoals gehanteerd in deze waardering (in de tekst met hoofdletters aangeduid).

Discontovoet

Het percentage waarmee de contante waarde van een (of meer) toekomstige bedragen wordt bepaald

Exploitatiekosten

Het totaal van de (in een jaar) directe met het dagelijkse beheer, het management, het gebruik en de instandhouding (veilig, heel, schoon) gepaard gaande kosten

Exploitatieperiode

De volledige periode (in jaren) waarop de waardering van de parkeervoorziening betrekking heeft

Financieringslasten

De rente- en eventueel afschrijvingslasten van de voor de investering benodigde financiering

Netto Contante Waarde (NCW)

De van tijd geabstraheerde geldwaarde

Marge exploitant

De vergoeding die gebruikelijk in rekening wordt gebracht voor behalen van het Parkeerexploitatieresultaat.

Omzet

De totale in een jaar gegenereerde inkomsten uit bezoeker/kortparkeren en vergunningen en abonnementen

Parkeerapparatuur

Het systeem, bestaande uit het centrale beheersysteem, ticketautomaten, controleapparatuur, (inclusief de benodigde bekabeling), ten behoeve van het voeren van het parkeerbeheer en de exploitatie

Parkeerexploitatieresultaat

Het verschil tussen de in een jaar gemaakte totale Omzet en de Exploitatiekosten

Parkeerproductie

Het totaal aantal uren per jaar dat voor een parkeerplaats wordt betaald door bezoekers

Resultaat

De som van de in een jaar gegenereerde Omzet minus de Parkeerexploitatiekosten en de Financierings- en Vastgoedlasten

Scenario

De wijze waarop invulling gegeven word aan de realisatie en exploitatie van de parkeervoorzieningen waarop de, in dit rapport beschreven uitgangspunten, financiële waardering is gebaseerd

Toegangscontrolesysteem

Het systeem, bestaande uit parkeermanagementsysteem, parkeer- en betaalapparatuur, CCTV, intercom, snelvouwhekken (inclusief de benodigde bekabeling), ten behoeve van het voeren van het parkeerbeheer en de exploitatie

Vastgoedgebonden lasten

Deze post betreft de verzekering van de opstal alsmede het eigenaarsgedeelte van de OZB en de overige door de eigenaar te maken (beheer)kosten

Vermogenskostenvoet

Het (gewogen gemiddelde) rentepercentage waartegen gefinancierd wordt

Vervangingsinvesteringen

De periodieke kosten van het (groot)onderhoud aan het gebouw en het onderhoud en de vervanging van de gebouwgebonden installaties (o.m. mechanische ventilatie, toegangscontrolesysteem, verlichting, hellingbaanverwarming, CO- LPG detectie, bekabeling en liften)

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Roermond&id=2b44f869-53fe-4ef8-a155-f73fec71d858