Bijlage - Nota Vastgoed 2025

Wanneer groen een functie heeft voor biodiversiteit, klimaatadaptatie en/of welzijn, is het uitgangspunt dat het niet wordt uitgegeven.

Energietransitie Er dient (of wordt) terughoudend omgegaan (te worden) met de uitgifte van restroken. De betreffende stroken zijn mogelijk nodig in het kader van het plaatsen van transformatorstations (door Enexis) ten behoeve van de energietransitie. De uitgiftevorm van gronden die benodigd zijn voor het realiseren van de transformatorstations wordt per situatie beoordeeld. Versnippering Uitgifte van reststroken mag niet ten koste gaan van het efficiënt beheren en onderhouden van de openbare ruimte. De na uitgifte eventueel overblijvende openbare ruimte dient in verband hiermee afhankelijk van de specifieke situatie - een bepaalde minimale breedte en omvang te behouden en te allen tijde bereikbaar te blijven. Daarnaast mag uitgifte niet leiden tot een onlogische indeling van de openbare ruimte. Toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en strategisch bezit Indien de gemeente verwacht dat zij in verband met toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen belang heeft bij het in eigendom hebben en houden van reststroken, dan worden deze niet uitgegeven. De volgende uitzonderingen zijn hierop van toepassing: • •

Verhuur van reststroken is mogelijk wanneer het gemeentelijk strategisch bezit betreft, waarover (naar verwachting) pas op lange termijn beschikt moet kunnen worden of waarin voorzieningen (als riolering etc.) gesitueerd zijn die verkoop onwenselijk maken. In bruikleen geven van reststroken is mogelijk wanneer het gemeentelijk strategisch vastgoed betreft, waarover (naar verwachting) binnen korte termijn beschikt moet kunnen worden of waarin voorzieningen (als riolering etc.) gesitueerd zijn die verkoop en verhuur onwenselijk maken.

Verkeer Reststroken worden niet uitgegeven indien daardoor de verkeersveiligheid in gevaar komt of kan komen. In dat kader dient bij iedere aanvraag ook te worden beoordeeld in hoeverre vergunningsvrij te realiseren bouwwerken op de betreffende reststrook de verkeersveiligheid in gevaar kunnen brengen. Gemeentelijke voorzieningen Indien zich in en/of op reststroken gemeentelijke voorzieningen bevinden, zal worden beoordeeld of uitgifte van de strook een belemmering vormt voor de goede werking van deze voorzieningen, het onderhoud daarvan en eventuele toekomstige vervangingen of uitbreidingen. Bomen Indien er gemeentelijke bomen worden gekapt, dient er gecompenseerd te worden op dezelfde locatie, directe omgeving of wanneer in de praktijk fysiek niet anders mogelijk binnen de gemeentegrenzen. Voor particuliere bomen is het verboden zonder vergunning van het bevoegd gezag bomen te vellen of te doen vellen. Het verbod hierop geldt niet in het geval het minder als vijf

Nota vastgoed

19

bomen per jaar betreft en bomen niet monumentaal- of beeldbepalend zijn. Vanwege het belang van bomen voor biodiversiteit, klimaatadaptatie en welzijn, is het uitgangspunt dat reststroken niet worden verkocht indien er één of meerdere bomen staan. Overige voorwaarden Voor de beoordeling van uitgifte van reststroken zijn verder nog de volgende voorwaarden of criteria van toepassing: •

•

•

•

Reststroken worden niet verkocht aan huurders van woonruimten. Indien verkoop mogelijk is, kan dat uitsluitend geschieden aan de eigenaar van de betreffende woonruimte. Indien verkoop niet mogelijk is of niet is gewenst door de eigenaar, kan in voorkomend geval worden besloten over te gaan tot verhuur. Kan een reststrook worden uitgegeven, en dient de gemeente vervolgens toch kosten te maken om het overblijvende perceel te herinrichten, een in- en uitrit aan te leggen of andere noodzakelijke werkzaamheden te verrichten, dan worden de kosten daarvan apart in rekening gebracht bij verzoeker(s). Reststroken waarin zich kabels en leidingen van derden bevinden of waarop zich opstallen van derden bevinden (bijvoorbeeld CAI-kasten), worden slechts verkocht en overgedragen met instemming van de rechthebbende(n) op de leiding(en)/opstallen. Eventuele verleggingsen verplaatsingskosten en andere bijkomende kosten, komen – voor zover deze niet worden gedragen door de nutsbedrijven - voor rekening van de koper. Reststroken worden overgedragen met de functie zoals opgenomen in het omgevingsplanplan.

Indien een verzoek wordt gedaan voor aankoop van een reststrook met de bedoeling daaraan een gebruik te geven dat niet is toegestaan op grond van het omgevingsplan en de aankoop afhankelijk wordt gesteld van een planologisch afwijkingsbesluit (omgevingsvergunning), vindt te allen tijde taxatie plaats van de grond. Bij reguliere herziening van het omgevingsplan worden planologische afwijkingsbesluiten in het omgevingsplan verwerkt. Zolang de noodzakelijke publiekrechtelijke besluiten niet zijn genomen, kan dit eventueel beperkingen opleveren ten aanzien van het gebruik.

5.3.

Reeds in gebruik gegeven en verhuurde reststroken

Zoals hierboven reeds in deze nota is aangegeven, zullen de huidig in bruikleen gegeven en verhuurde reststroken worden beoordeeld op de mogelijkheid tot verkoop. Als de betreffende reststroken in aanmerking komen voor verkoop, zullen zij aan de huidige gebruiker/huurder te koop worden aangeboden. De huidig in bruikleen gegeven reststroken die niet verkocht kunnen worden, worden beoordeeld op de mogelijkheid tot verhuur. Als de betreffende reststroken in aanmerking komen voor verhuur, zullen zij aan de huidige gebruiker in huur worden aangeboden.

5.4.

Prijsstelling uitgifte reststroken

De prijsstelling voor de uitgifte van reststroken is opgenomen in de grondprijzenbrief. Daarbij hanteert de gemeente de volgende beleidsuitgangspunten: • •

• •

Bij verkoop van reststroken boven de 100 m2 wordt de koopprijs k.k. bepaald op basis van een taxatie door een onafhankelijk taxateur. Indien een verzoek wordt gedaan voor aankoop van een reststrook met de bedoeling daaraan een gebruik te geven waarvoor een wijziging van de functie noodzakelijk is en de aankoop afhankelijk wordt gesteld van de wijziging van de functie, vindt te allen tijde taxatie plaats van de grond. Wanneer werkelijk wordt overgegaan tot verkoop, liggen de kosten van de taxatie bij de gemeente. Wanneer niet wordt overgegaan tot verkoop, liggen de kosten bij de aanvrager. Bijkomende kosten en eventuele administratieve kosten waaronder het splitsen van het perceel, worden doorberekend naar de aanvrager.

Nota vastgoed

20

Prijsstelling verhuur Ten aanzien van verhuur van reststroken wordt de huurprijs thans nog vastgesteld op basis van de reële verkoopsom, waarbij een percentage gehanteerd wordt van de jaarlijkse marktrente. Dit percentage is opgenomen in de grondprijzenbrief. Toevoeging verkoopopbrengsten aan de specifieke reserves De opbrengsten uit de verkoop van reststroken worden in de daarvoor bestemde specifieke reserves gestort. Per verkoop wordt dit via de reguliere P&C cyclus aan de raad ter besluitvorming voorgelegd.

5.5.

In gebruik genomen reststroken

5.5.1. Inleiding Op een aantal locaties in de gemeente zijn stroken gemeentegrond al dan niet bewust in gebruik genomen zonder toestemming. Vaak gaat het hierbij om openbaar groen dat door inwoners aan de particuliere tuinen is toegevoegd. Ook komt het voor dat openbaar groen als in-/uitrit of uitweg wordt gebruikt. Naast dat er inventarisaties plaatsvinden inzake het grondgebruik, wordt de gemeente ook geattendeerd op grondgebruik. Om enkele redenen kan het wenselijk of noodzakelijk zijn deze vorm van ingebruikneming actief te beëindigen: • • •

Niet optreden tegen het in gebruik nemen van reststroken leidt tot rechtsongelijkheid. Inwoners die zich een stuk openbaar groen toe-eigenen, vergroten hun tuin ten koste van de gemeenschap. Het voorkomen van verlies van gemeentelijk eigendom door verjaring. Een aantal van deze in gebruik genomen reststroken kan wellicht worden verkocht. Hieruit kunnen middelen gegenereerd worden voor de gemeente.

Om de ingebruikneming van gemeentegrond succesvol te kunnen beëindigen is een helder handhavingsbeleid noodzakelijk.

5.5.2. Beëindigen ingebruikneming Het beleid van de gemeente is de ingebruikneming van gemeentegrond te beëindigen en te voorkomen. Daar waar mogelijk kan het gebruik gelegaliseerd worden. Daarbij geldt het beoordelingskader voor de uitgifte van reststroken zoals hierboven beschreven. Bij het beëindigen van de ingebruikneming kan de gemeente tegen enkele knelpunten oplopen. Zo kan de ingebruiknemer weigeren de grond te kopen (indien dit mogelijk is) en/of weigeren de grondstrook te ontruimen. Verder is het mogelijk dat de ingebruiknemer zich beroept op verjaring.

Verjaring Op grond van artikel 160 lid 3 Gemeentewet neemt het college alle conservatoire maatregelen en doet wat nodig is ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit. Verjaring kan voorkomen worden door stuiting, legaliseren van het gebruik aan de hand van het beoordelingskader (paragraaf 5.2.3) en privaatrechtelijk of publiekrechtelijk handhavend optreden. In geval van stuiting wordt er aansluiting gezocht bij de artikelen inzake stuiting zoals opgenomen in boek 3 van het BW. De wet kent twee soorten van verjaring, te weten: 1. Verkrijgende verjaring: De vereisten voor verkrijgende verjaring zijn opgenomen in artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW). Er moet sprake zijn van te goeder trouw, bezit en een onafgebroken termijn van tien jaar. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich

Nota vastgoed

21

redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen (artikel 3:118 BW). Artikel 3:11 BW in samenhang met artikel 3:23 BW vormt de basis van de toetsing van goede trouw bij registergoederen. Grond is een onroerende zaak en daarmee een registergoed en moet worden ingeschreven in de openbare registers. Een beroep op verkrijgende verjaring wordt alleen aanvaard als de bezitter de feiten of het recht waarop de te goeder trouw van toepassing is niet kende of niet behoorde te kennen. Op de gebruiker rust hierdoor een zekere onderzoeksplicht. Deze onderzoeksplicht omvat ook een onderzoek in de openbare registers. 6. Bevrijdende verjaring: bevrijdende verjaring wordt op basis van artikel 3:105 BW het volgende bepaald: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.” Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. De verjaringstermijn voor het instellen van de rechtsvordering is in dit geval twintig jaar op basis van artikel 3:306 BW en begint met de aanvang van de dag, volgend op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.

De wet stelt aan de bevrijdende verjaring twee vereisten: er moet sprake zijn van bezit en dat bezit moet gedurende een termijn van 20 jaar hebben voortgeduurd. Bezit en houderschap Wat van belang is, is dat alleen een bezitter eigenaar kan worden van een onroerende zaak door verjaring. Bezit wordt verkregen door onder andere inbezitneming (art.3:112 BW). Inbezitneming is zich de feitelijke macht verschaffen over een goed (art.3:113 lid 1 BW). Onder bezit wordt het volgende verstaan: ‘houden van een goed voor zichzelf’, artikel 3:107 lid BW. Het moet bij bezit gaan om bezitsdaden met eigendomspretentie, een naar buiten toe blijkende wil om een goed voor zichzelf te houden. Degene die zich op verjaring beroept, moet aantonen dat hij bezitsdaden heeft verricht. Een voorbeeld van een handeling die in de rechtspraak als bezitsdaad wordt gezien, is het plaatsen van een ondoordringbare haag of hekwerk waardoor de gemeentegrond voor de gemeente niet meer toegankelijk is. Men kan ook een goed houden voor een ander en dan wordt er gesproken van houderschap. Van houderschap is sprake bij bijvoorbeeld huur, pacht, gebruik etc. Op grond van artikel 3:111 BW kan een houder in beginsel geen verandering brengen in zijn houderschap. Is hij eenmaal houder, dan blijft hij houder. Dit maakt dat er geen geslaagd beroep op verjaring gedaan kan worden.

Bewijslast De gebruiker van de grond zal het bezit moeten bewijzen op grond van artikel 3:119 lid 2 BW. Dit is mogelijk door middel van foto’s, video’s, verklaringen van omwonenden, verklaringen van hoveniers etc. De betrokkene moet via deze bewijsstukken kunnen aantonen vanaf wanneer er sprake is van bezit. Onderzoek mogelijke verjaring Aan de hand van beschikbare en verzamelde gegevens zal een toetsing plaatsvinden of objectief vastgesteld kan worden dat sprake is van verjaring. Indien objectief vastgesteld wordt dat sprake is van verjaring werkt de gemeente mee aan een eigendomsoverdracht op kosten van de gebruiker. Indien niet objectief kan worden vastgesteld dat sprake is van verjaring, dient het gebruik gelegaliseerd te worden aan de hand van het beoordelingskader. Onderzoek legalisatie In deze fase vindt toetsing plaats aan het beoordelingskader zoals geschetst in het hoofdstuk Uitgifte van reststroken. Uitgangspunt is dat wanneer in gebruik genomen gemeentegrond verkocht kan worden, deze niet wordt verhuurd of in bruikleen wordt gegeven. Handhaving Indien blijkt dat de in gebruik genomen grond niet verkocht kan worden, beoordeeld is dat er geen sprake kan zijn van verjaring of om verjaring te voorkomen, zal de gemeente handhavend optreden.

Nota vastgoed

22

Het doel van handhaven is dat het in gebruik genomen perceel of perceelgedeelte weer ter vrije beschikking aan de gemeente wordt gesteld. Het ontruimen kan plaatsvinden door de betrokkene zelf (vrijwillig of na een rechterlijke uitspraak), of als de gemeente over een rechterlijke machtiging beschikt door de gemeente zelf. De gemeente kan zowel handhaven via de privaatrechtelijke weg als via de publiekrechtelijke weg. De eerste actie van de gemeente dient altijd te bestaan uit een eerste schriftelijke aanzegging. Hierin stelt de gemeente dat geconstateerd is dat er gemeentegrond in gebruik is genomen zonder dat hier afspraken aan ten grondslag liggen. De gebruiker wordt verzocht de gemeentegrond te ontruimen en op te leveren aan de gemeente. Wanneer de gebruiker daar geen gevolg aan geeft, zal de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan privaatrechtelijk handhavend optreden door het instellen van een vordering tot het opeisen van het eigendom (revindicatie). Publiekrechtelijk handhavend optreden geschiedt op basis van hoofdstuk 5 van de Algemene wet bestuursrecht en kan bestaan uit bestuurlijke boetes of herstelsancties zoals het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom.

Nota vastgoed

23