Bijlage 5 - bijlagen bij de bestemmingsplantoelichting

Bestemmingsplan “Woningbouw Asenray-Oost” Gemeente Roermond Bijlagenboek

Bestemmingsplan “Woningbouw Asenray-Oost” Gemeente Roermond Bijlagenboek

Rapportnummer BRO:

P01830

Identificatienummer:

NL.IMRO.0957.BP00000322-VG01

Datum:

23 augustus 2023

Opdrachtgever:

Ruimte voor Ruimte Limburg C.V.

Projectteam BRO:

IMo

Trefwoorden:

Woningbouw, Ruimte voor Ruimte, Maalderstraat, Duiperweg, Asenray, gemeente Roermond

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 4

Beknopte inhoud:

Nieuw bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling van 40 Ruimte voor Ruimte kavels in het gebied ten oosten van de kern Asenray in de gemeente Roermond.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

Gemeente Roermond

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

4

Bijlage 2

Woonladder

31

Bijlage 3

Actualiserend bodemonderzoek

56

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

175

Bijlage 5

Archeologisch onderzoek

229

Bijlage 6

Quickscan flora en fauna

290

Bijlage 7

Dassenplan

308

Bijlage 8

Stikstofdepositieberekening

323

Bijlage 9

Variantenstudie infrastructuur woongebied Asenray

342

Bijlage 10

Watertoets

366

Bijlage 11

Proces-verbaal van oplevering- OOO Roermond Asenray Oost

410

Bijlage 12

Aanmeldnotitie m.e.r.

436

Bijlage 13

Nota van zienswijzen

453

bestemmingsplan Woningbouw Asenray-Oost vastgesteld Inhoudsopgave

2

Gemeente Roermond

Bijlagen toelichting

bestemmingsplan Woningbouw Asenray-Oost vastgesteld Bijlagen toelichting

3

Gemeente Roermond

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

bestemmingsplan Woningbouw Asenray-Oost vastgesteld Bijlagen toelichting

4

BEELDKWALITEITSPLAN ASENRAY - OOST 1

2

BEELDKWALITEITSPLAN ASENRAY - OOST

IN OPDRACHT VAN DOOR

Ruimte voor Ruimte, Limburg Hoesbergen Stedenbouw April 2023 3

LIGGING PLANGEBIED 4

INHOUDSOPGAVE INLEIDING BESTAANDE SITUATIE STEDENBOUWKUNDIG PLAN SFEREN EN KARAKTERISTIEKEN GEINTEGREERD REGELS OPENBAAR GEBIED REGELS INRICHTING KAVELS REGELS GEBOUWEN MATERIAAL EN KLEURGEBRUIK

5

LIGGING PLANGEBIED 6

INLEIDING Opgave

In het gebied ten oosten van de kern van Asenray wordt door Ruimte voor Ruimte Limburg C.V. een nieuwe woonbuurt ontwikkeld. Het plangebied ligt tussen de weilanden en maakt onderdeel uit van het gebied tussen Asenray en de Duitse grens.

Programma

In het plan is plaats voor 40 grondgebonden woningen in een gemêleerd woonmilieu. Het programma betreft een mix van kleinere woningen in de rij, tweekappers, kleinere en grotere vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. De woningen zullen gedeeltelijk projectmatig gerealiseerd worden en gedeeltelijk door zelfbouwers. De dichtheid van de nieuwe buurt past bij het wonen in de dorpsrand. Het stedenbouwkundige plan is gebaseerd op een studie van Buro Verbeek uit 2016. Vanaf 2020 is de studie geactualiseerd door Hoesbergen Stedenbouw en met betrekking tot het programma en de ruimtelijke opzet opnieuw besproken met de gemeente Roermond. In december 2021 heeft de participatie van de bevolking van Asenray plaatsgevonden.

Beeldkwaliteitsplan

Het voorliggende Beeldkwaliteitsplan is een specifiek voor deze ontwikkeling opgesteld planinstrument en is gericht op het realiseren van een samenhangende karaktervolle woonbuurt, passend in de omgeving. Met het beeldkwaliteitsplan wordt invulling gegeven aan de landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische ambities voor het nieuwe woongebied. In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, het materiaalgebruik en de stedenbouwkundige samenhang van de woningen en hun omgeving. Deze kwalitatieve uitgangspunten, in woord en beeld, zijn straks leidend bij het toetsen van de bouwplannen. Daarnaast dienen de referentiebeelden en ontwerp-criteria ter verduidelijking en ter inspiratie voor de ontwerpers die het plan verder gaan uitwerken. Met betrekking tot de openbare ruimte zal in de volgende stap een gedetailleerde technische uitwerking worden opgesteld waarin de TIR zal worden gehanteerd. Voor het gebied is een juridisch bindend bestemmingsplan opgesteld. In het bestemmingsplan worden onder andere de maatvoering en de kwantitatieve aspecten uit het stedenbouwkundig plan vastgelegd. Als er discussies optreden vanwege discrepanties tussen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan is het bestemmingsplan met de bijbehorende regels en verbeelding leidend.

Leeswijzer

Hoofdstuk 1 is een inleidend hoofdstuk waarin de rol van het beeldkwaliteitsplan wordt aangegeven. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie, waarna in hoofdstuk 3 het stedenbouwkundig plan wordt toegelicht. In hoofdstuk 4 worden, met betrekking tot de aspecten openbare ruimte, kavelindeling en gebouwen, de uitgangspunten en spelregels voor de ontwikkeling beschreven.

7

Foto’s bestaande situatie

1

2

3

4

5

6

7

8

9

8

BESTAANDE SITUATIE Gebiedsanalyse

Het plangebied ligt tussen twee parallelle structuren: lintdorp Asenray en de Maasnielderbeek. Het dorp Asenray wordt van oudsher gekenmerkt door lintbebouwing met een dorpshart dat geconcentreerd is rond de kruising Dorpstraat-DuiperwegKerkstraat. Langs de oostgrens van het plangebied ligt de Maasnielderbeek. Deze beek wordt begeleid door onderhoudspaden en houtsingels. De beek heeft het karakter van een gegraven watergang. Verder naar het oosten ligt een groot landbouwgebied dat via de wegen naast het plangebied is ontsloten.

43

2

1

5 6

7 8

9

Het plangebied zelf bestaat uit twee agrarische percelen ten oosten van het dorp Asenray. De percelen maken deel uit van een betrekkelijk open landbouwgebied. Het betreft grotendeels akkerland waarop maïs geteeld wordt. Met name in de omgeving van bebouwing zijn ook enkele grotere graslandpercelen aanwezig. Het open agrarisch gebied wordt doorsneden door een aantal oude veldwegen en paden. De bermbegroeiing is veelal soortenarm. Wel is langs enkele wegen een bomenrij en of een ondiepe greppel aanwezig. Vooral nabij de bebouwing van Asenray en rond de Dorpstraat en de Duiperweg heeft het landschap een kleinschalig karakter met tuinen, paardenweitjes en huisweides, merendeels omzoomd door opgaande beplanting. Een bomenrij aan de Maalderstraat schermt de weg af van het plangebied.

Standpunten foto’s

9

Hinderzone Weilanden Woonkavels Natuurontwikkeling Straat Voetpad Woningen gericht op de onsluitingsroute Woning markeert de entree van de buurt

10

STEDENBOUWKUNDIG PLAN Door de ligging van de beschikbare gronden en de aanwezige hindercirkel is het voortbouwen op de bestaande dorpsstructuur niet logisch. De lintbebouwde hoofdstructuur van het dorp heeft een N-Z gerichte opbouw. De voor de nieuwe uitbreiding beschikbare gronden zijn twee agrarische percelen aan weerskanten van een landweg. De hindercirkel belemmert de mogelijkheid om de nieuwbouw aan te sluiten op de bebouwing van de dorpskern. Bovendien is het om markttechnische reden ook gewenst om het dorp te verrijken met complementaire woonkwaliteiten. Gewenst is een nieuw woonmilieu dat aanvullend onderscheidend is op het bestaande woonmilieu van Asenray. Plangebied, dorp, beek en milieucirkel

Aaneenschakeling van kleine weides

Het stedenbouwkundige plan laat een eigen bebouwingsstructuur zien. Als het ware een aparte buurt, aan weerszijden van de oude landweg. Een buurt met een eigen karakteristiek van wonen in het landschap met zicht op het omringende groen. In deze kwaliteit passen gebiedseigen elementen als huisweiden, bomenrijen en hagen tussen kavels en het landschap. In het westelijke deel ligt een deel van de gronden binnen de milieucirkel. Binnen deze cirkel van 100 meter mag niet gewoond worden. In het plan zijn deze gronden voor een groot deel uitgegeven als weide of boomgaard al dan niet gekoppeld aan de aangrenzende woningen. Het landschap met kleine weiden wordt vanuit de dorpsrand doorgezet naar de Maasnielderbeek. In het oostelijke deel zijn de nieuwe kavels geordend rondom een, met ruig, kruidenrijk gras ingevulde openbare tuin. De gronden zijn hier iets opgehoogd. De voorkanten van de woningen zijn georiënteerd op dit centrale groene thema. De weilandjes zijn multifunctioneel inzetbaar als privé-weides of als openbaar groen voor ontmoeten of spelen. Het in het westelijk gelegen weiland zal ‘das-vriendelijk’ worden ingericht. Centraal door het plangebied loopt een wandelroute van het onverharde pad achter de oostrand van het dorp, naar het te realiseren landschapsparkje aan de Maasnielderbeek in het oosten.

Dit landschapsparkje zal ingericht worden ten behoeve van de das, waarbij de nadruk ligt op rust en fourageren.

Ontsluiting voor voetgangers en auto’s

11

STEDENBOUWKUNDIG PLAN 12

Door aan de oostkant de openingen naar de beek en naar het zuidelijke landschap een flinke breedte te geven zullen het beekparkje en het zicht op het landschap onderdeel gaan worden van de buurtsfeer. De Maasnielderbeek heeft een ecologische betekenis, mede vanwege de aanwezigheid van de das. Uitgangspunt is dat een afstand van 25 meter tussen bebouwing en beek gewaarborgd moet blijven, ten behoeve van de toekomstige inrichting van de beek en haar oevers.

Verkaveling

De verkaveling van de nieuwe woonbuurt is eenvoudig van opzet. Alle woningen zijn in principe gericht op het openbaar gebied. De kavels hebben een diepte waarbij kan worden voorzien in een voortuin en achtertuin. In het plan komen een aantal bijzondere kavels en panden voor die worden ingezet om de leesbaarheid van het plan en de inpassing in het landschap te vergroten: Het pand in de noordwestelijke punt van het oostelijke plandeel is gericht op de hoek en de toegangsroute, zodat een herkenbaar entreepunt van de buurt ontstaat. Via de afslag hier zullen de auto’s en fietsers de nieuwe woonbuurt binnenrijden. In de hoeken van het plan liggen grotere kavels waarop woningen kunnen komen met een ruimere relatie met het landschap.

Ontsluiting

De auto-ontsluiting vindt plaats vanuit het noorden. Het aanwezige landschapspad tussen de twee delen van het plangebied krijgt een nieuwe inrichting als straat met grotere bomen. Ter hoogte van het plangebied krijgen het westelijke en het oostelijke deel van de nieuwe buurt een eigen ontsluitingslus, de profielen zijn smal zodat de rijpaden opgaan in de landelijke omgeving. De entreestraat vanuit het noorden zal doorgetrokken worden als meanderende weg tot aan de Maalbroek naast de N280.

13

Landschap en bebouwing rondom de dorpskern.

14

SFEREN EN KARAKTERISTIEKEN GEINTEGREERD Uitstraling bebouwing

Gekozen is om aan te sluiten bij de sfeer en de karakteristiek van het landschap en de bebouwing rondom de kern van Asenray. We vinden hier eenvoudige panden, vaak met oorspronkelijk een agrarische functie, eenvoudige langgevelboerderijen en schuren. De karakteristiek van het landschap rondom Asenray, met individuele en geclusterde bebouwing, biedt een aantrekkelijke referentie voor de beoogde zachte en een beetje idyllische sfeer van de nieuwe buurt. Tegelijkertijd is het gewenst om de nieuwe buurt een eigen kwaliteit mee te geven waarmee de buurt zich straks kan onderscheiden van andere buurten. Wat betreft de bebouwing is ervoor gekozen om de sobere uitstraling van de gebiedseigen architectuur met de vlakke bakstenen gevels en de vaak kleine gevelopeningen, aan te vullen met de toepassing van grote glasoppervlakten en veel lichttoetreding. Op deze wijze kan een samenspel ontstaan van gebiedseigen en buurteigen kwaliteiten en duurzaamheidsaspecten.

Uitstraling woonlandschap

Ook voor de inrichting van het openbaar gebied biedt de zachte informele sfeer in de omgeving een goede referentie en een aantal concrete handvaten. Met name daar waar in het weidse, open landschap clusters van bebouwing te vinden zijn, met hagen omrande tuinen en kleinschalige weilandjes, schaapsweiden en boomgaarden is het landschappelijke beeld inspirerend. Het is daarbij de bedoeling dat er een doorwaadbaar landschappelijk cluster ontstaat, waarbij flora en fauna kunnen profiteren van de transparantie. De nieuwe buurt krijgt nadrukkelijk een groene uitstraling. Dit groene karakter vindt haar basis in een aantal kleine weilanden, die de woningen van een zacht decor voorzien. Weilanden en bermen zijn voorzien van kruidenrijk gras. De idyllische sfeer wordt verder georganiseerd met eenvoudige middelen zoals hagen, hekwerken en inheemse bomen. Een doorlopend wandelpad langs en tussen weilanden, hagen en hekwerken verbindt de weilanden en integreert de landschappelijke kwaliteit en de woonkwaliteit.

Biodiversiteit

Biodiversiteit staat steeds meer in de belangstelling. Met veel planten- en diersoorten gaat het in Nederland niet goed. Ook in Asenray Oost liggen er kansen voor het bevorderen van de biodiversiteit. Overheid en particulieren kunnen met een beperkte extra inspanning de biodiversiteit helpen. Denk aan vleermuis- en nestkasten in en om gebouwen, bijenhotels en de inzet van, voor de biodiversiteit, waardevolle bomen, struiken en bloemrijke grassen. In de geplande boomgaarden met hagen en ondergroei van bloeiende kruiden komen bijvoorbeeld veel vogels en insecten voor. De huismus, de vleermuis, de zwaluw en wilde bijen zullen de groene buurt waarderen. Het voornemen bestaat om de ambitite met betrekking tot de biodiversiteit straks te bespreken met de nieuwe bewoners. 15

Referentiebeelden inrichting openbaar gebied: groene landelijke sfeer met kleine weilanden, hagen, boomgaarden, hekwerken, solitaire bomen en smalle profielen.

16

REGELS OPENBAAR GEBIED In de bestaande situatie bestaat het plangebied uit twee maisvelden, van elkaar gescheiden door een agrarisch pad. Geen beplanting, geen bomen, geen bebouwing. Het behoud van bestaande elementen of het voorborduren op het bestaande karakter is dan ook niet het uitgangspunt. Gekozen is voor het realiseren van een nieuwe, robuuste landschappelijke basis met een terughoudende vanzelfsprekende uitstraling en een verzorgde sfeer die past bij een vriendelijke nieuwe buurt in het landschap rondom de kern Asenray. Sfeerbepalend is de doorgaande reeks van weilandjes als een centrale zone in het woonlandschap. De weilandjes zijn aan elkaar gekoppeld met een doorgaand pad voor langzaam verkeer en de vrij in het landschap geplaatste verzameling van bomen. Het inrichtingsplan is nog ‘under construction’. De civieltechnische detaillering van het plan zal in een separaat inrichtingsplan worden gedefinieerd. Bij de technische uitwerking zal de gemeentelijke TIR leidend zijn. Daarbij gelden de onderstaande ontwerpuitgangspunten.

Informeel groen

De ambitie is om het informele groen in te zetten als sfeerbepalend voor het rustige beeld van de nieuwe woonbuurt. Door het groen van de weilandjes, de bomen en de hagen het beeld te laten domineren ontstaat vrijheid voor een zekere individuele expressie van de woningen. De combinatie van de groenelementen vormt een aangename en ontspannen landelijke sfeer.

Weilandjes

De reeks van weilandjes krijgen een eigen gebruik en onderhoudsniveau, waardoor de ene wei anders zal zijn dan de andere. De gemene deler is de toepassing van kruidenrijk grasland. Bij voorkeur met de inzet van een inheems mengsel van kruiden die de bijenstand bevorderen. Rondom de kleine weilanden staan lage of middelhoge hagen of eenvoudige, lage hekwerken van ongekleurde houten latten.

Weilandjes Landschapsparkje

Het landschapsparkje aan de Maasnielderbeek in het oosten wordt ingezaaid met een gras-klavermengsel, ter bevordering van het regenwormen bestand in de bodem. Regenwormen vormen een belangrijk deel van het voer voor de das. 17

Referentiebeelden openbaar groen: weilanden, kruidenrijk gras, hagen en inheemse bomen en in het landschap te integreren voorzieningen voor insecten, vogels en vleermuizen.

18

Bomen

De losse ontspannen sfeer rondom de weilanden wordt doorsneden door een statige eikenlaan die de oude landweg begeleidt. In de weilanden staan straks op ogenschijnlijk willekeurige plaatsen markante individuele bomen. We kiezen voor inheemse soorten, zoals de gewone beuk, de rode beuk en de honingboom. Varianten met een brede kroon zijn gewenst. Ze dragen met hun schaduw bij aan het terugdringen van hittestress.

A’

A

B

B’

A

A’

Hagen en struiken

Hagen en struiken maken deel uit van het openbaar gebied. In te zetten soort is met name de Meidoorn, maar ook: Inheemse soort zoals Groene beuk, Veldesdoorn, Kleinbladige Linde en Steeliep. Diversiteit is gewenst.

Wegen

De opbouw van de wegen is functioneel en rustig. Tussen de rijbaan en het voetpad worden ietwat verhoogde banden toegepast om het informele karakter van de rijloper te accentueren en zo de rijsnelheid in te perken. De auto is ondergeschikt in het straatbeeld. Parkeerplaatsen voor bezoekers zijn incidenteel aangelegd met grasstenen in de bermen of in de randen van de weilandjes. De rijbaan krijgt een constant profiel van 4,5 tot 5 meter en een eenzijdig trottoir van 1,5 of 2 meter. Verharding: Rijbaan donkerbruine klinkers Parkeervakken in graskeien Voetpad: lichtere klinkers Banden: Grijs beton met uitstraling van natuursteen. Verlichtingsarmaturen: eenvoudig, nader te bepalen

Water 4

6

26

13

8

1,5

In het plan worden de bermen en de weilandjes iets lager dan de weg aangelegd en ingezet voor zichtbare bovengrondse afwatering en infiltratie.

4,5

47

Natuur

B

B’ 6

2

5

5

16

4

13

12.5

18.5 48

3

In het plan is natuurinclusief bouwen een belangrijk aspect. Daar waar mogelijk worden voorzieningen voor dieren en planten aangebracht. Te denken aan zwaluwvriendelijke dakgoten en vogelkastjes. In het landschapsparkje en het westelijke weiland worden soorten toegepast die voedsel bieden voor de das. Voorbeelden: Lijsterbos, Hazelaar, Sleedoorn, Meidoorn, Hondsroos, Beuk, Mispel, Vogelkers.

19

Referentiebeelden kavelinrichting: met name de hogere en lagere hagen spelen een grote rol in het afwisselend open en gesloten beeld naar de buurt en het omringende landschap. Ook op de privé kavels zijn voorzieningen voor insecten, vogels en vleermuizen welkom.

20

REGELS INRICHTING KAVELS In het algemeen geldt dat de regels met betrekking tot inrichting van de kavels zijn gericht op het realiseren van een rustig en samenhangend beeld. De invulling van de kavelgrenzen tussen belendende percelen en in de overgang van privéterrein naar openbaar gebied onderscheiden het privédomein en het openbaar domein en zijn ook belangrijk voor de beleving van het gebied van buitenaf en van binnenuit. Gekozen is om de erfgrenzen in te zetten om het samenhangende groene beeld van de buurt verder te versterken. Door de inzet van regels en afspraken over soorten ontstaat een samenhangend beeld zonder dat de vrijheid van de bewoners met betrekking tot de uitstraling van de woning beknot wordt. De vrijheid in de kleurstelling en de architectuur wordt op deze wijze zelfs groter omdat de woningen opgaan in een aaneengesloten groen decor. De woningen zijn met hun entrees gericht op de openbare ruimte en de straat. De kavels zijn zo groen mogelijk. De verharding op het kavel is zo veel mogelijk beperkt tot de noodzakelijke functies: de inrit, parkeerplaats, een terras en de tuinpaden. Parkeren voor de bewoners vindt plaats op eigen perceel. Uitgezonderd de woningen in de rij, waar parkeren op eigen perceel niet mogelijk is. Als scheiding tussen openbaar en priveterrein aan de voorkant van de woningen worden hagen toegepast met een hoogte van 60 tot 150 cm.

Keuze uit: Groene beuk, Veldesdoorn, Meidoorn, Haagbeuk en Liguster. Aan de achterkant een hoge haag. Keuze uit: Groene beuk, Meidoorn, Haagbeuk en Liguster of een hekwerk gecombineerd met klimop. Daar waar aan de achterkant van de woningen het open landschap ligt, zal afwisselend een lage en hoge scheiding gerealiseerd worden, met hagen, struiken en individuele bomen. Voor de das is de inzet van vruchtdragende soorten aan te bevelen. De erfscheidingen zijn daarnaast ook bedoeld om een open, onbelemmerd zicht op de woningen vanuit het landschap tegen te gaan. Tegelijkertijd blijft een weliswaar beperkt zicht vanuit de woningen op het landschap overeind. Met name aan de zuid- en oostkant kunnen de hagen ook vervangen worden door zones met struiken en bomen. Voor de inrichting van de privékavels geldt de aanbeveling om, aansluitend op het openbaar gebied, ook gebiedseigen plant- en boomsoorten toe te passen. De verkaveling is ruim van opzet. De kavels in het plan zijn over het algemeen ruim en diep. Hier en daar zijn de kavels zo groot dat het goed is om afspraken te maken over afstand van de woningen tot de zijdelingse perceelgrenzen, de achtergrens van het kavel en de diepte van de voortuin. Deze regels komen de individualiteit van het wonen ten goede. Een onderscheid wordt gemaakt tussen het hoofdgebouw dat meestal groter en hoger is en het bijgebouw.

Voortuindiepte: minimaal 4 meter. Achtertuindiepte: minimaal 10 meter Zijdelingse erfgrenzen: Hoofdgebouw op minimaal 2,5 meter. 21

Referentiebeelden bebouwing: verschillende woningtypen passen bij de verschillende programma’s en specifieke stedenbouwkundige situatie: de formele bouwmassa met de hoge goot voor de entreewoning aan de noordkant, de vriendelijke heldere bouwmassa voor de grotere woningen en de twee-kappers, de langgevel boerderij en de schuur voor de woningen in de rij. Anders dan op de refertentiebeelden zullen de woningen niet of nauwelijks voorzien worden van schoorstenen omdat de buurt gasloos zal zijn.

22

REGELS GEBOUWEN Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft de toe te passen bouwstijl, met als doel een mooi en samenhangend woonmilieu. De keuze voor robuuste uitgangspunten hangt samen met het feit dat in deze buurt een grote mate van differentiatie zal ontstaan vanwege de mix van zelfbouwers en projectmatige bouw. In het gebied zullen dus veel verschillende architecten aan het werk gaan, die allemaal rekening gaan houden met de specifieke wensen van hun opdrachtgevers. Met betrekking tot de architectonische expressie van de woningen is gekozen om voort te borduren op het basisbeeld in het landelijk gebied rondom de kern van Arsenay, maar wel ruimte te geven voor de inpassing van moderne architectonische elementen, zoals met name grote glaspuien. Het idee hierachter is dat het gebied weliswaar deel gaat uitmaken van het grotere gebied, maar tegelijkertijd ook een eigen karakter mag krijgen. Voor de rijwoningen wordt daarnaast ook verwezen naar de eenvoudige stijl van de langgevelboerderij en de boerenschuur. De beeldambitie heeft geleid tot de onderstaande richtlijnen: De woningen bestaan uit een hoofdgebouw van één, anderhalf of twee lagen met kap. Bijgebouwen zijn ondergeschikt en kennen een hoogte van één laag, waarbij een kap gewenst is. De bebouwing is een gesloten massa met gaten en een forse kap die bijdraagt aan de landelijke uitstraling. De gevels zijn vlak.

Dakkapellen zijn met name aan de kant van het openbaar gebied minder opvallend, waarbij een risaliet nadrukkelijk niet is toegstaan. De dakgoten zijn niet geprononceerd. Getimmerde gootbakken komen niet voor. Bij woningen in twee lagen met kap is de nokrichting in verband met de hoogte parallel aan het openbaar gebied met uitzondering van de vrijstaande woningen waarbij de kap dwars op het openbaar gebied ook mogelijk is. Toe te passen doorsnedes hoofdgebouw.

23

Vlakke gevels met grote glaspuien en onopvallende goten.

24

MATERIAAL EN KLEURGEBRUIK Gevels

De gevels zijn uitgevoerd in baksteen in warme zachte tinten. Keimen is toegestaan en de toepassing van houten gevelvlakken ook, mits voorbehandeld en passend bij de warme sobere kleuren. De gevels zijn vlak, de metselvlakken relatief gesloten, maar de toepassing van grote glazen puien en serres is toegestaan.

Detaillering

Materialen en kleuren dienen te harmoniëren en de karakteristiek van de woning te ondersteunen.

Dak

Bekleed met natuurlijke of gebakken materialen. Dakpannen zijn antraciet in verband met de gewenst toepassing van zonnepanelen. Puntdaken zijn tot in de nok doorgemetseld, dus geen rondlopende dakvorm.

Kozijnen

Kozijnen worden uitgevoerd in wit, lichtgrijs, donkergrijs of in voorbehandeld hout.

25

26

Gemeente Roermond

Bijlage 2 Woonladder

bestemmingsplan Woningbouw Asenray-Oost vastgesteld Bijlagen toelichting

31

Roermond, Woonladder Asenray-Oost Ruimte voor Ruimte Limburg

Roermond, Woonladder Asenray-Oost Ruimte voor Ruimte Limburg

Rapportnummer:

P01830

Datum:

1 december 2021

Projectteam BRO:

RO, AM, RV, FS, SJ

Trefwoorden:

Roermond, woonladder

Bron foto kaft:

unsplash

Beknopte inhoud:

Er zijn plannen ontwikkeld om in het kader van de ruimte voor ruimte regeling in de kleine kern Asenray, gemeente Roermond 32 woningen te realiseren, waarvan 6 vrijstaand, 12 tweekappers, 8 rijwoningen en 6 levensloopbestendige woningen. Tevens is sprake van 8 vrije kavels. Het gehele plan voorziet in ruimte voor de toevoeing van 40 woningen. In onderhavige rapportage wordt op basis van een kwantitatieve en kwalitatieve verkenning van vraag en aanbod ten behoeve van het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, geconcludeerd dat het initiatief voorziet in een behoefte.

BRO Vestiging Tegelen Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

pagina

1. AANLEIDING EN OPZET ONDERZOEK

2

2. WONINGBEHOEFTE KWANTITATIEF 2.1 Gemeente Roermond en regio Midden-Limburg 2.2 Asenray

6 6 9

3. KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 3.1 Samenstelling woningaanbod 3.2 Verhuisgeneigdheid en woonwensen

10 10 12

4. BELEID

15

5. RUIMTELIJKE MOGELIJKHEDEN BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

17

6. EFFECTEN OP DE LEEFBAARHEID VAN ASENRAY

19

7. CONCLUSIE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

20

Inhoudsopgave

1

1.

AANLEIDING EN OPZET ONDERZOEK

Inleiding Voor de tot de gemeente Roermond behorende kern Asenray zijn plannen ontwikkeld om in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling op de locatie Asenray-Oost nieuwe woningen te realiseren. Het plan voorziet in 32 woningen (vrijstaand, tweekappers, rijwoningen en levensloopbestendige woningen) en tevens 8 vrije kavels. Het plan als geheel biedt daarmee ruimte voor de toevoeging van in totaal 40 woningen. Het doel van deze notitie is om het initiatief te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets is verplicht bij de onderbouwing van een ontwikkeling die strijdig is met het vigerende bestemmingsplan, en waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is. Deze toets levert de voor het verdere proces benodigde informatie op over de haalbaarheid en wenselijkheid van het project en voor een onderbouwing in het licht van een goede ruimtelijke ordening. De ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening). Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument dat doorlopen moet worden voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het tweede lid van art. 3.1.6.

luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Gezien het aantal te realiseren woningen (meer dan 11) zal een beschrijving van de behoefte uitgevoerd moeten worden. Uit de jurisprudentie blijkt dat het aantonen van de behoefte tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een functie (of branche) in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De behoefte kan zowel kwantitatief, als kwalitatief van aard zijn. Omdat de planlocatie zich buiten bestaand stedelijk gebied bevindt, zal eveneens gemotiveerd moeten worden waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk plaats kan vinden.

Hoofdstuk 1

2

Locatie en situatie De gemeente Roermond maakt samen met de gemeenten Echt-Susteren, Maasgouw, Nederweert, Leudal, Roerdalen en Weert deel uit van de regio Midden-Limburg. De kern Asenray is gelegen ten oosten van de stad Roermond aan de N280, op korte afstand van de grens met Duitsland. Navolgend kaartbeeld geeft de ligging van het plangebied aan. Figuur 1: Ligging planlocatie

Figuur 2 geeft een beeld van de mogelijke indeling van het gebied Asenray Oost. Het gebied krijgt een parkachtige opzet met veel aandacht voor groen. Er is daarbij rekening gehouden met de situering van de beek. De kavels variëren in omvang, mede afhankelijk van het type woning dat wordt gerealiseerd.

Hoofdstuk 1

3

Figuur 2: Impressie plangebied

De Ruimte voor Ruimte regeling in Limburg De Ruimte voor Ruimte-regeling stelde veehouders onder bepaalde voorwaarden in staat om hun stallen tegen een vergoeding te laten slopen. Deze sloopsubsidies werden voorgefinancierd door de provincie. De gedachte achter de regeling was dat de provincie vervolgens het voorgefinancierde bedrag kon terugverdienen door de verkoop van zogenoemde Ruimte voor Ruimte-kavels. Met de regeling wilde de provincie een positieve impuls geven aan de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. In totaal is er in de provincie een afgesproken Ruimte-voor-Ruimte-opgave van 785 woningen1, waarvan 35 in de gemeente Roermond. Hiervan zijn er 5 gerealiseerd op de locatie “Tegelarije-Oost”, waardoor er een opgave van 30 kavels overblijft. Een voorwaarde voor Ruimte-voor-Ruimte woningen is, dat zij slechts gebouwd mogen worden op locaties die gelegen zijn in, of aansluitend aan de bestaande bebouwingscontour, -clusters of –linten. Dit is het geval bij Asenray Oost. Overigens geldt deze voorwaarde voor alle woningbouwplannen in het buitengebied volgens de gemeentelijke Structuurvisie Kwaliteitsbijdrage.

1

Gedeputeerde Staten van Limburg heeft besloten dit op te hogen naar 900 kavels.

Hoofdstuk 1

4

Ruimtelijk-functioneel onderzoek Het antwoord op de vraag of en hoeverre het initiatief voor Asenray Oost voorziet in een behoefte, wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Voor het bepalen van de behoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de vergelijking met het actuele aanbod is onder meer gekeken naar:  Provinciale omgevingsvisie Limburg 2021;  Structuurvisie Wonen Midden-Limburg, Bouwen aan de toekomst, 2018-2021;  Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg en gemeente Roermond, 2018-2030;  Plancapaciteitsmonitor Limburg;  Etil, Bevolkings- en huishoudensprognosecjifers;  CBS Statline, Kerncijfers wijken en buurten. Verder is een locatieafweging gemaakt waarbij is gekeken of en waarom dit project niet binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren is. Relevante regio De relevante regio is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

Wanneer gekeken wordt naar de verhuisstromen (tabel 1) blijkt dat bijna tweederde van de verhuizingen hebben plaatsgevonden binnen de gemeente Roermond. Voor de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de vraag wordt daarom gekeken naar de gemeente Roermond als primair verzorgingsgebied, met daarbij specifieke aandacht voor de kern Asenray. Als secundair verzorgingsgebied wordt de regio Midden-Limburg aangemerkt, die bestaat naast Roermond uit de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen en Weert. Dit vanwege het feit dat gemeenten in de regio een belangrijke positie innemen in de migratiestromen naar de gemeente Roermond. Tabel 1: Verhuizingen binnen en naar gemeente Roermond in 20202 Verhuisbewegingen

Absoluut

Relatief (%)



Binnen gemeente Roermond

3.743

59%



Vanuit regio Midden-Limburg

1.024

16%

6.380

75%

Verhuisbewegingen totaal Vanuit gemeente naar Roermond 

Roerdalen

361

6%



Leudal

243

4%



Maasgouw

220

3%



Echt-Susteren

109

2%



Weert

63

1%



Nederweert

28

1%

1.024

16%

Totaal vanuit gemeenten regio Midden-Limburg

2

CBS (2020). Verhuizingen binnen en naar gemeente.

Hoofdstuk 1

5

2.

WONINGBEHOEFTE KWANTITATIEF De kwantitatieve behoefte wordt bepaald door de woningvraag in de marktregio af te zetten tegen het aanbod en de plancapaciteit binnen de gemeente en de regio. Dit is in gedaan aan de hand van prognose van Etil (Dataportaal Wonen en Demografie Provincie Limburg) en de plancapaciteitsmonitor Limburg. Aanvullend is ook een analyse gemaakt op basis van gegevens van gemeente Roermond.

2.1 Gemeente Roermond en regio Midden-Limburg Bevolkings- en huishoudensprognose De gemeente Roermond telde per 1-1-2021 circa 58.763 inwoners3. Op basis van actuele prognose blijkt dat het inwonertal van de gemeente tot 2030 toeneemt tot ruim 61.500 inwoners, een toename van circa 4,7%. Ook in de regio Midden-Limburg als geheel is sprake van bevolkingstoename, het zij in beperktere mate (+0,8%). Tabel 2: Bevolkingsprognose gemeente Roermond en Regio Roermond3 2021

2025

2030

Verschil

Gemeente Roermond

58.763

60.095

61.537

+4,7%

Regio Midden-Limburg

238.268

239.394

240.120

+0,8%

Wat betreft huishoudens laten zowel de gemeente Roermond als regio Midden-Limburg een relatief sterkere groei zien dan het aantal inwoners. Dit komt overeen met landelijke trends als de groei van eenpersoonshuishoudens, de toename van kleinere huishoudens en de vergrijzing. Voor Roermond geldt dat het aantal huishoudens naar verwachting ook na 2030 nog verder zal blijven groeien en in 2040 z’n top zal bereiken. In de regio als geheel zet de daling eerder in, met een top in 20294. Tabel 3: Huishoudensprognose gemeente Roermond en Midden-Limburg3 2021

2025

2030

Verschil

Gemeente Roermond

28.518

29.501

30.527

+7,1%

Regio Midden-Limburg

109.225

111.715

113.745

+4,1%

Prognose woningbehoefte De provinciale Omgevingsvisie van 2021 beschrijft voor regio Midden-Limburg de opgave om voldoende woningen toe te voegen van de juiste kwaliteit en op de juiste plaats. Voor de woningbehoefte heeft de regio afgesproken om uit te gaan van de huishoudensprognose. Daarnaast heeft Etil in 2018

3 4

Dashboard Provincie Limburg (data: Etil). Etil, Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030

Hoofdstuk 2

6

Tabel 4: Woningbehoefte 2018-2030

een onderzoek uitgevoerd naar de woningbehoefte in gemeenten in regio Midden-Limburg. In Roermond zal de woningbehoefte tussen 2018 en 2030 naar verwachting stijgen met 1.838 en in de gehele regio met 2.612 (tabel 4)5. Plancapaciteit (gegevens provincie) De cijfers uit het plancapaciteitsdashboard van Provincie Limburg hebben betrekking op de periode vanaf 2020, zonder indicatief eindjaar. Kijkend naar de plancapaciteit blijkt dat de totale plancapaciteit de woningbehoefte overschrijdt. Tabel 5: Plancapaciteit gemeente Roermond en Midden-Limburg6 Plancapaciteit

Gemeente Roermond

Regio Midden-Limburg

1.054

3.562

Netto plancapaciteit vanaf 2020 zacht

1.314

2.806

Netto plancapaciteit totaal

2.368

6.368

7

Netto plancapaciteit vanaf 2020 hard

8

De totale netto plancapaciteit in de regio Midden-Limburg bedraagt 6.368 woningen. Het grootste deel hiervan bestaat uit harde plannen. De regionale woningbehoefte kan dus ruimschoots binnen de capaciteit van de bestemmingsplannen met een onherroepelijke status opgevangen worden. In de gemeente Roermond is sprake van een totale netto plancapaciteit van 2.368 woningen, waarvan 1.054 met een harde status. De plannen voor Asenray-Oost zijn met 30 woningen reeds onderdeel de zachte plancapaciteit. In totaal worden er met dit initiatief maximaal 40 toegevoegd. Dit betekent dat 10 woningen nog geen onderdeel zijn van de bestaande plancapaciteit.

5 6 7 8

Etil. Woningmarktonderzoek regio Midden-Limburg 2018-2030. Dashboard Provincie Limburg (data: Etil). Planologische status hard: bestemmingsplan vastgesteld of onherroepelijk. Planologische status zacht: ideefase of ontwerpbestemmingsplan.

Hoofdstuk 2

7

In het kader van de Ladder voor Duurzame verstedelijking is bij het bepalen van de kwantitatieve behoefte gebruikelijk om het geprognosticeerde benodigd aantal woningen te vergelijken met de harde plancapaciteit. Dit omdat de zachte plannen soms nog slechts ideeën dan wel afspraken zijn, maar om allerlei redenen uiteindelijk niet door kunnen gaan. De zachte plancapaciteit is dus onzeker. Wordt de woningbehoefte voor 2030 in de gemeente Roermond vergeleken met de harde plancapaciteit, dan is er nog ruimte voor de toevoeging van 1.838 – 1.054 = 784 woningen aan de harde plancapaciteit. Plancapaciteit (gegevens gemeente Roermond) In de recente raadsinformatiebrief9 geeft de gemeente aan dat de feitelijke planvoorraad per 1 januari 2019 bestaat uit 2.733 woningen, waarvan 1.917 met de status hard10. Dat is fors meer dan de harde plancapaciteit van een jaar later (2020). Dit wijst erop dat er weinig nieuwe harde plannen bij komen, terwijl er tot 2030 nog een woningbehoefte zal zijn van 784 woningen. In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018-2021 is opgenomen dat de planvoorraad in de gemeente Roermond in de periode 1 januari 2018 t/m 2021 met ten minste 103 woningen per jaar moet zijn afgenomen, gecorrigeerd voor het aantal gerealiseerde woningen.

De ontwikkelingen in de afgelopen jaren voldoen hieraan, maar de totale planvoorraad per 1-1-2019 is nog altijd iets groter dan de maximale planvoorraad zoals bepaald (+ 2.841 woningen tot 2030 vanaf 2018). In de jaren vanaf 2017 is de plancapaciteit in zowel regio als gemeente teruggelopen, mede door de bouw van nieuwe woningen. Per saldo zijn er in 2018 232 woningen toegevoegd (217 nieuwbouw, 68 splitsing/herbestemming, 53 onttrokken). In de jaren daarvoor lag het aantal netto toevoegingen lager11. In totaal komt het aantal in de gemeente Roermond aanwezige woningen per 1-1-2019 uit op ca. 27.642. Daarmee bedraagt de woningbehoefte tot 2030, uitgaande van de eerdere prognoses, ca.1.702 woningen. Begin 2019 bedroeg de harde plancapaciteit volgens opgave van de gemeente Roermond 1.917 woningen12. Opgemerkt wordt, dat het bestemmingsplan Melickerveld (468 woningen) medio 2019 door de Raad van State is vernietigd. Hierdoor is de harde plancapaciteit aanzienlijk verminderd en komt uit op 1.449 woningen. De gewenste realisatie van maximaal 40 woningen in Asenray Oost zorgt slechts voor een geringe toename van de harde plancapaciteit, maar die is dan nog altijd aanzienlijk minder dan de berekende plancapaciteit van begin 2019. Desalniettemin is Ruimte voor Ruimte met medewerking van de gemeente met de ontwikkeling aan de slag gegaan.

Zo zijn er gronden in het verleden aangekocht van de gemeente Roermond, heeft er grondruil plaatsgevonden en er zijn afspraken gemaakt met de Provincie Limburg inzake medewerking aan andere gemeentelijke plannen. Ook is er eerder een samenwerkingsovereenkomst gesloten en is het plan aangepast in overleg met de gemeente. Tot slot liggen er schriftelijke toezeggingen dat gemeente medewerking verleent aan een op onderdelen gewijzigd plan.

9

10 11

Gemeente Roermond afdeling RU/Stedelijke Ontwikkeling: d.d. 24 april 2019, betreffende de stand van zaken planvoorraad woningbouw per 1 januari 2019. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het bestemmingsplan Melickerveld (468 woningen) medio 2019 vanuit de Raad van State is vernietigd. 2014 101, 2015 170, 2016 199. Bron: Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021, bouwen aan de toekomst. Samenwerkende gemeenten Midden-Limburg 2018.

Hoofdstuk 2

8

2.2 Asenray Per 1-1-2020 telde de kern Asenray 411 woningen13. Op basis van de lokale huishoudensprognoses is de woningbehoefte voor 2030 in totaal 445. Daarmee bedraagt de behoefte tot 2030 34 woningen. Vanwege de verwachte groei van het aantal huishoudens na 2030 komen daar nog circa 12 woningen bij13. Tot 2040 is er in Asenray dus nog een lokale behoefte aan 46 woningen. Tegenover de behoefte staat een totale plancapaciteit van 92 woningen, waarvan 58 woningen in de gemeentelijke overzichten tot de harde plancapaciteit worden gerekend (onherroepelijk, situatie per 11-’20). De plancapaciteit in Asenray overtreft dus de lokale woningbehoefte. Daarentegen overtreft de woningbehoefte in de gehele gemeente Roermond de gemeentelijke plancapaciteit. Op gemeentelijk niveau is er dus nog ruimschoots ruimte voor de toevoeging van woningen.

13

Dashboard woningvoorraad Provincie Limburg (data: Etil, 2020)

Hoofdstuk 2

9

3.

KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 3.1 Samenstelling woningaanbod Gemeente Roermond Huidige situatie Onderstaande tabel toont de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Roermond. Daaruit blijkt dat circa 54% bestaat uit koopwoningen. Van de 46% huurwoningen behoort ongeveer tweederde tot de corporaties. De voor Asenray Oost relevante duurste klasse koopwoningen (€ 375.000,of meer) maakt slechts 6,2% van de koopwoningvoorraad uit. Het aandeel vrijstaande woningen in de gemeente wordt in het genoemde onderzoek met 16% als beperkt omschreven. In de gemeente behoort 53% van de woningen tot de ‘sociale voorraad’ (= huurwoningen tot € 711,per maand en koopwoningen < € 150.000,-, prijspeil 2017). Met een leegstandspercentage van 3,4 is de leegstand te bestempelen als frictieleegstand. Tabel 6: Omvang en verdeling naar huur/koop en prijsklasse woningvoorraad gemeente Roermond

Hoofdstuk 3

10

Gesignaleerde tekorten In het regionale woningmarktonderzoek uit 2018 wordt geconstateerd dat er in Roermond sprake is van een kwalitatieve mismatch tussen huur- en koopwoningen. Gesteld wordt: “Uit een vergelijking tussen de gewenste woningen en de huidige woning die zal worden achtergelaten, blijkt dat er een tekort is van 1.180 koopwoningen en een overschot aan 1.180 huurwoningen. Aangezien het aantal huishoudens in de gemeente nog stijgt, zullen per saldo bijna 1.840 woningen extra nodig zijn. Als de huidige woningvoorraad gelijk blijft, zijn in 2030 namelijk ca. 1.320 meer huurwoningen nodig en 510 koopwoningen. Als dit wordt gecombineerd met de huidige kwalitatieve mismatch, blijkt dat er een discrepantie zal zijn van ca. 150 huurwoningen en bijna 1.690 koopwoningen”. Binnen de regio Midden Limburg als geheel is in het Woningmarktonderzoek een overschot aan koopwoningen tot 2030 geconstateerd en met name aan vrijstaande woningen in de duurste prijsklasse (€ 375.000,- en meer). Het gaat om 1.170 woningen, zoals de tabel uit de Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2018 t/m 2021 aangeeft.

Asenray In Asenray is het aandeel sociale voorraad met 24% woningen veel kleiner dan in de gemeente als geheel. Hier ligt daarentegen het aandeel vrijstaande woningen met 51% veel hoger. Het overgrote deel van de woningen (80%) bestaat ook uit koopwoningen en binnen deze sector betreft het dure segment circa 13%. De woningleegstand ligt op hetzelfde lage niveau als in de gemeente als geheel. Uit de discrepantieanalyse van het woningmarktonderzoek komt naar voren dat er in Asenray met name een tekort ontstaat aan zowel koop- als huurappartementen met lift, als grondgebonden seniorenwoningen, eveneens zowel huur als koop. Op het gebied van rij-/hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en duurdere vrijstaande koopwoningen zullen naar verwachting eerder overschotten ontstaan. De harde plancapaciteit in Asenray (58 woningen) is volledig gericht op eengezinswoningen in de koopsector. Hieronder vallen ook 11 op ouderen gerichte zelfstandig grondgebonden woningen (bungalows, etc.).

Hoofdstuk 3

11

Op basis van deze gegevens en de uitgangspunten voor het initiatief Asenray Oost wordt geconcludeerd dat het eerder beoogde initiatief (uitsluitend vrijstaande woningen) slechts gedeeltelijk een bijdrage levert aan woningmarktbehoefte in Asenray. Het programma is echter gewijzigd ten opzichte van het eerdere plan. Zo worden er nu ook seniorenwoningen toegevoegd, die nadrukkelijk invulling geven aan een kwalitatieve behoefte. Bijna 30% van de bevolking in de gemeente Roermond is 65 jaar of ouder en circa 9% is ouder dan 75. In 2030 is dit respectievelijk 32% en 12%. De bevolkingssamenstelling en – ontwikkeling in Asenray toont een vergelijkbaar beeld14. Het initiatief als geheel is vooral een toevoeging voor de gemeente als geheel, gezien er voor de gehele gemeente Roermond nog een planologische ruimte is van 784 woningen.

3.2 Verhuisgeneigdheid en woonwensen Gemeente Roermond Volgens de provinciale omgevingsvisie uit 2021 ligt in onder andere. regio Midden-Limburg de grootste woonopgave bij het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Dit houdt in dat woningen levensloopbestendig en duurzamer moeten worden, en beter moeten aansluiten op de veranderende vraag vanuit doelgroepen15. Ongeveer 31% van het totale aantal huishoudens in Roermond heeft aangegeven te willen verhuizen, en daarvan zegt 72% dat binnen 5 jaar te willen doen. In totaal heeft bijna 60% van de verhuisgeneigden concrete verhuisplannen. Bijna de helft van de verhuisgeneigden wil naar een koopwoning te verhuizen en 37% naar een huurwoning. De overige 15% heeft geen voorkeur. Uit het onderzoek komt naar voren dat een groot deel van de verhuisgeneigde huishoudens zoekt naar een vrijstaande koopwoning in de prijsklassen vanaf € 200.000,-. Ook in de duurste categorie is er sprake van een bovengemiddelde verhuisgeneigdheid. Die vraag uit zich ook in de woonwensen naar woonbeelden (veel grotere vrijstaande woningen, maar ook bungalows). ‘De regionale Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2018-2021 is gebaseerd op een regionaal woningmarktonderzoek uit 2018. Uit dit onderzoek blijkt dat 7% van de verhuisgeneigden in de gemeente Roermond het landelijk dorps wonen als voorkeur geven (pag.

38 Woningmarktonderzoekregio Midden-Limburg Gemeente Roermond, Etil). Landelijk dorps wonen betreft dorpen of buurtschappen met een zeer beperkt of zonder basisvoorzieningenniveau. Binnen de gemeente Roermond zijn dat de kernen Asenray, Boukoul en het buitengebied. Op basis van de Etil huishoudenprognose uit 2017, waaruit een groei van het aantal huishoudens in de gemeente Roermond naar voren komt van 1.934 in de periode 20182030, zouden ca. 135 huishoudens in de periode 2018-2030 behoefte hebben aan een woning in dit woonmilieu. De meest actuele huishoudenprognose van de provincie (september 2021) laat echter voor Roermond een grotere toename van het aantal huishoudens in de periode 2018-2030 zien dan de in de Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2018-2021 is aangegeven, namelijk 2835 huishoudens. 7% hiervan is 198, aanzienlijk meer dan de bovengenoemde 135.

14 15

Dashboard demografie Provincie Limburg (Data: Etil, 2020) Omgevingsvisie Limburg 2021

Hoofdstuk 3

12

De harde plancapaciteit landelijk dorps (Boukoul, Asenray, buitengebied) is exclusief voorliggend plan per 1 januari 2022 99 woningen, inclusief de realisaties in 2018 tot en met 2021. Op basis van de Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2018-2021 is er ruimte voor dit plan (135 behoefte en 99 woningen aan plannen), op basis van de meest actuele huishoudenprognose is de ruimte voor landelijk dorps wonen aanzienlijk groter, nl 101 (198 minus 99). Voorliggend plan van 40 woningen past daarmee binnen de gebleken behoefte aan woningen in een landelijk dorps woonmilieu.’ Van de verhuisgeneigden die een (eventueel) een koopwoning wensen, zegt 23% (= 1.120 huishoudens) een nieuwbouwwoning te willen. Van hen wenst driekwart invloed te hebben op het ontwerp en 11% (= 140 huishoudens) zegt een bouwkavel te zoeken. Zoals hiervoor beschreven is er ook beleidsmatig behoefte aan een vernieuwing van de woningvoorraad, om deze toekomstbestendiger te maken. Dit kan zowel het renoveren van bestaande woningen betreffen als het bouwen van nieuwe, modernere en meer toekomstbestendige, woningen. Bijna tweederde van de groep jonge verhuisgeneigde huishoudens (< 30 jaar) wil verhuizen naar een koopwoning, en van hen zoekt bijna een kwart een vrijstaande woning. Daarbij valt op dat er ook vraag is naar de duurdere segmenten.

In de middengroep huishoudens (30-65 jaar) wil ruim de helft een koopwoning en van hen ruim een kwart een vrijstaande woning, waarbij de nadruk ligt op de duurdere segmenten. Van deze groep huishoudens zoekt 10% (= 497 huishoudens) een landelijk dorps woonmilieu. Bij de jongere groep huishoudens is dat slechts 3%. Onder de 65+ huishoudens is er veel minder vraag naar koopwoningen of vrijstaande woningen. Deze groep wil vooral verhuizen naar appartementen met lift of grondgebonden seniorenwoningen. Ook onder de eenpersoonshuishoudens is de vraag naar vrijstaande koopwoningen gering. Asenray In Asenray hebben 62 huishoudens aangegeven te willen verhuizen. Hierbij wil 17% in Asenray zelf blijven en 70% in de gemeente Roermond. Het overgrote deel van de verhuisgeneigden wenst niet binnenstedelijk te wonen en een kwart (16) zoekt een landelijk dorpse woonomgeving. Ongeveer de helft wenst een koopwoning en de andere helft een huurwoning. Een kwart van hen (15) wil een vrijstaande woning en van de huishoudens die een koopwoning willen, zoekt weer een kwart (8) in de duurste categorie (€ 375.000,- of meer). De wens naar koopwoningen en naar vrijstaande woningen leeft met name bij de midden leeftijdsgroep (30- tot 65-jarigen). Ouderen en eenpersoonshuishoudens willen veel meer huren en wensen vooral een appartement en/of een andere seniorenwoning.

Conclusie kwalitatieve behoefte In de gemeente Roermond is een aanzienlijke vraag naar koopwoningen en daarbinnen ook naar (vrijstaande) woningen in de middeldure en dure prijsklasse. Er wordt tot 2030 echter een tekort aan vrijstaande woningen verwacht in de gemeente Roermond. Tegelijkertijd is er in Roermond ook een behoorlijk aantal verhuisgeneigde huishoudens dat aangeeft graag landelijk dorps te willen wonen, terwijl

Hoofdstuk 3

13

ook nog circa 1.050 huishoudens een dorps woonmilieu zochten. Daarmee is er alleen al in de gemeente Roermond een aanzienlijke kwalitatieve behoefte aan het woonmilieu en type woningen dat in Asenray Oost wordt voorzien en nog niet volledig vanuit de harde plancapaciteit wordt opgevangen. Onder de verhuisgeneigde inwoners van Asenray zelf is de genoemde behoefte wel aanwezig, maar slechts in geringe mate. Daar komt bij dat de harde plancapaciteit vrijwel geheel uit koopwoningen bestaat en daarmee al voorziet in een belangrijk deel van de lokale behoefte. Asenray Oost zal bij de huidige planopzet dus vooral een gemeentelijke en wellicht ook regionale behoefte bedienen. In dit verband is de locatie nabij de grens met Duitsland ook een pré. Vanwege de directe aansluiting op het Duitse snelwegennet is de locatie interessant voor mensen die in Duitsland werken maar in Nederland willen wonen. Dat sluit ook aan bij de afbakening van de woningmarkt, waarin Roermond als primair woningmarktgebied is aangeduid.

Hoofdstuk 3

14

4.

BELEID Omgevingsvisie Limburg (2021) De grootste woonopgave betreft het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Dit houdt in dat woningen levensloopbestendig en duurzamer moeten worden, en beter moeten aansluiten op de veranderende vraag vanuit doelgroepen. Daarnaast spreekt de Provincie de ambitie uit om in de komende jaren in het kader van ‘Ruimte voor Ruimte’ nog 900 woningen in het buitengebied te realiseren. Tot slot is er voor regio Midden-Limburg ook de ambitie om een deel van de woningbehoefte van zuid-oost Brabant in te vullen. Het initiatief in Asenray draagt daarnee bij aan de vernieuwingsopgave in de woningvoorraad en aan de beoogde toevoeging van 900 woningen in het buitengebied. Structuurvisie wonen Midden-Limburg In de Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021, uit 2018 wordt teruggekeken naar de periode 2014-2017. Geconstateerd wordt dat de ambitie op regionaal gehaald is voor wat betreft het aantal netto te realiseren woningen. De ambitie om de overcapaciteit in de plannen terug te brengen met 40% is niet helemaal gehaald. Rekening houdend met nieuwe (gunstiger) prognoses ten aanzien van de bevolkingsontwikkeling bedraagt de overcapaciteit per 1 januari 2018 nog 2.283 woningen (was per 1-1-14 nog 3.715 woningen). In de structuurvisie wordt specifiek aangegeven dat er nog een opgave ligt voor het realiseren van de Ruimte-voor-Ruimtekavels.

Voor Roermond bedraagt de restopgave 30 kavels, en deze zijn als zachte plancapaciteit opgenomen voor de locatie Asenray Oost. Verder dient Roermond nog een relatief bescheiden reductie in de totale plancapaciteit te realiseren (103 woningen in de periode 2018 t/m 2021). Over die reductie wordt in de structuurvisie onder de kop ‘kwalitatieve behoefte’ aangegeven: “De situatie doet zich voor dat er teveel aan plannen is en dat er daarom geen medewerking kan worden verleend aan plannen waarvoor op grond van het woningmarktonderzoek wel behoefte bestaat en er te weinig plannen zijn die behoefte dekken. In deze situatie kan niet snel worden ingespeeld op gewijzigde omstandigheden. Daarom is in de geactualiseerde Structuurvisie Wonen 2018 opgenomen dat gemeenten medewerking kunnen verlenen aan nieuwe plannen waarvoor in kwalitatieve zin een tekort bestaat volgens het woningmarktonderzoek in relatie tot de planvoorraad, terwijl er kwantitatief te veel plannen zijn die niet omgebogen kunnen worden. Uiteraard heeft dit wel gevolgen voor de totale planvoorraad en de reductie daarvan. De reductieopgave wordt door het toevoegen van plannen groter met de daarbij behorende risico’s ten aanzien van de reductie. Met andere woorden: alle plannen die binnen de planperiode worden toegevoegd, moeten ook extra (binnen de planperiode) worden geschrapt”.

Het initiatief voor Asenray Oost kan zoals hiervoor is aangegeven bijdragen aan een bestaand kwalitatief tekort (duurdere vrijstaande woningen). Omdat het plan al is opgenomen in de plancapaciteit, is er echter geen sprake van het toevoegen van en nieuw plan, en zal er geen extra capaciteit geschrapt hoeven te worden. In de structuurvisie wordt ook het volgende aangegeven: “Voor grotere plannen dient het initiatief te passen binnen de kwalitatieve opgave neergelegd in de structuurvisie en dient er niet reeds al te zijn

Hoofdstuk 4

15

voorzien in de planvoorraad. Hierbij wordt in eerste instantie gekeken naar de totale gemeente en in tweede instantie naar de wijk. Het initiatief moet een bijzondere aard hebben, dat wil zeggen een monumentale status, en/of bijdragen aan de transformatieopgave, en/of de planvoorraad verminderen, en/of groene voorzieningen toevoegen en/of andere vormen van kwaliteitsverbetering”. Voor het plan Asenray Oost geldt dat het een bijzondere aard heeft vanwege het groene, landelijke en dorpse karakter. Daarmee wordt ingespeeld op de woonvraag vanuit een specifieke doelgroep. Het project draagt zo bij aan de differentiatie aan woonmilieus binnen de gemeente en de regio. Daarnaast wordt, omdat het een ruimte-voor-ruimteproject betreft, bijgedragen aan transformatie én kwaliteitsverbetering van het platteland. Overleg Comité van Samenwerking Ruimte voor Ruimte heeft een gesprek gevoerd met een vertegenwoordiging van het Comité van Samenwerking van Asenray. Doel van het gesprek was een gezamenlijke verkenning van de vraag/behoefte van de lokale bevolking met betrekking tot nieuwe woningen in Asenray alsmede wat dit betekent voor de invulling van het gebied Asenray-Oost. Het resultaat van dit gesprek waren een aantal suggesties/overwegingen vanuit het Comité van Samenwerking die in een verdere uitwerking meegenomen kunnen worden.

Het Comité van Samenwerking geeft aan dat: het voor Asenray van belang is om naar de toekomst toe een grotere diversiteit aan inwoners te krijgen alsmede een plek te bieden aan de senioren om in Asenray te kunnen blijven wonen. Zowel de grotere diversiteit als een plek voor senioren zijn van belang voor de leefbaarheid van het dorp in zijn algemeenheid en het rijke verenigingsleven in het bijzonder. Nieuwe woningen is een middel om hier invulling aan te geven. Het Comité van Samenwerking staat dan ook positief tegenover de ontwikkeling van Asenray-Oost en blijft graag betrokken bij de verdere ontwikkeling van het plan. Suggesties/overwegingen van het Comité van Samenwerking:  Asenray-Oost heeft een aantrekkende werking op bewoners binnen en buiten de gemeente, gelet op de landelijke ligging, bereikbaarheid en de nabijheid van de stad Roermond.  Gelet op doorstroommogelijkheden in Asenray en een grotere diversiteit aan nieuwe bewoners is het wenselijk om verschillende woonsegmenten te realiseren (denk aan vrijstaande woningen, 2onder-1-kap en seniorenwoningen).  Senioren willen graag in Asenray blijven wonen. Er zijn echter nauwelijks geschikte woningen. Mogelijkheid verkennen om een aantal geclusterde wooneenheden voor senioren te realiseren (denk aan hof).  De parkachtige opzet past goed bij het karakter van Asenray, Roermonds Groen.

 Het plan sluit niet aan bij de bestaande lintbebouwing (staat er haaks op). Mogelijkheid verkennen om de uitbreiding beter te laten aansluiten op de bestaande bebouwing en bestaande doorgaande wegen. Het aangepast woningbouwprogramma, met een diversiteit aan woningtype- en segmenten geeft uitstekend aanvulling aan bovenstaande.

Hoofdstuk 4

16

5.

RUIMTELIJKE MOGELIJKHEDEN BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca en ook de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. Het stedelijke gebied omvat daarmee dus niet alleen grotere steden zoals Roermond, maar ook kleineren kernen zoals Asenray. In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 t/m 2023 wordt in het kader van het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking over woningbouw buiten bestaand stedelijk gebied het volgende gezegd: “Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Argumenten dat binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling, gaan bijvoorbeeld over:  kwalitatieve aspecten van de behoefte (denk bijvoorbeeld aan woonmilieus die niet binnen bestaand stedelijk gebied passen, zoals waterrijk wonen, grote landgoederen);  andere functies die ter plaatse al aanwezig zijn of volgens ruimtelijk beleid (zoals een structuurvisie) worden beoogd.

Denk aan park, maatschappelijke functies, maar ook andere woonplannen die later worden beoogd;  aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplaatsen, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die zich voordoen op inbreidingslocaties”. Specifiek voor Asenray geldt dat de locatie Asenray Oost niet letterlijk aansluit op de bestaande bebouwing van de kern Asenray, omdat er in verband met een stankcirkel sprake is van een stukje park tussen de nieuwe en bestaande bebouwing. Maar de planlocatie als geheel sluit wel aan op de bestaande bebouwing. Daarmee wordt voldaan aan een voorwaarde uit de gemeentelijke Structuurvisie kwaliteitsbijdrage. Het beoogde woonmilieu (landelijk) is vanwege de ruime opzet en de sterke relatie met het groen, zowel binnen het plangebied als met de landelijke omgeving, niet of slechts tegen zeer hoge kosten binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Dit omdat er vrijwel altijd sprake is van omringende bebouwing aan meerdere kanten van het project. Bovendien hebben locaties binnen de bebouwde kom die eventueel wel kunnen voorzien in landelijk wonen, zoals een park of recreatiegebied, al een specifieke functie gericht op de bewoners van het bestaande bebouwde gebied.

Verder is het amoveren van bestaande bebouwing ten behoeve van het realiseren van ruimte-extensieve woningbouw dusdanig kostbaar, dat dit economisch normaliter niet haalbaar is. Bovendien zijn inbreidingslocaties vaak veel beter geschikt voor het realiseren van woningen die gericht zijn op andere doelgroepen, zoals appartementen. Op basis van een quickscan van de ruimte en ruimtelijke plannen lijken er binnen het bestaande stedelijk gebied geen locaties voorhanden.

Hoofdstuk 5

17

In het DOP Asenray uit 2007 wordt al aangegeven: “Asenray, Boukoul en het buitengebied zijn de enige locaties waar nog ruimte voor een landelijk-dorps woonmilieu beschikbaar is binnen de gemeente Roermond. Dit specifiek in het Rijksbeleid benoemde woonmilieu kenmerkt zich door wonen in buitengebied of een dorp in lage dichtheden. Het Rijk wil graag dat gemeenten dit woonmilieu faciliteren. Belangrijk is dat in de gemeente Roermond voldoende aanbod van dit woonmilieu aanwezig is (bij voorkeur korte afstand van het stedelijke gebied) om te concurreren met de regio. Voorkomen moet worden dat woningzoekenden in dit specifieke marktsegment buiten de gemeente gaan wonen. Het gaat namelijk om een omvangrijk segment van de woningmarkt”. Weliswaar wordt met Asenray Oost een stukje ‘groen’ ingeruild voor ‘rood’, maar het gaat wel om rood met een sterk groene uitstraling. Hierbij dient opgemerkt te worden dat met de Ruimte-voor-Ruimteregeling de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied elders in de regio al eerder verhoogd is. Op basis van bovenstaande argumentatie is het reëel te veronderstellen dat realisatie van een op landelijk dorps wonen gericht plan als Asenray Oost binnen het bestaande stedelijke gebied in de gemeente Roermond niet mogelijk is.