Bijlage 3 - concept omgevingsvergunning inclusief ruimtelijke onderbouwing

BESLUIT OP AANVRAAG OM OMGEVINGSVERGUNNING Op 4 maart 2022 hebben wij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ontvangen van: Naam aanvrager:

Geelen Vastgoed & Bouw Projectontwikkeling B.V.

Adres aanvrager:

Evenkamp 3, 6041 PC ROERMOND

Ontvangen op:

4 maart 2022

Locatie activiteit(en):

Dokter Leurszijstraat 22A, B, C, D, E, F, G, H, J, K (appartementen), en Dokter Leurszijstraat 1,3,5,7 en 9 (woningen), 6041KN Roermond

Betreft:

nieuwbouw 5 woningen en 10 appartementen en verbouwing café

Zaaknummer:

2022-011075

Wij besluiten de gevraagde omgevingsvergunning onder voorwaarden te verlenen. In de onderdelen van dit besluit hebben wij een en ander verder uitgewerkt. Roermond, 5 september 2023.

Burgemeester en wethouders van Roermond, namens dezen,

{{esl:Signer1:SignerTitle:size(200,20)}} {{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}

Stadhuis | Markt 31 6041 EM | Postbus 900 6040 AX Roermond | T 14 0475 | IBAN NL75 RABO 0127 2861 79

Ons nummer 2022-011075 Pagina 2

Onderdelen van dit besluit: 1. Samenvatting van het besluit 2. Vergunde activiteiten 3. Procedure 4. Zienswijzen 5. Beroep 6. Inwerkingtreding 7. Voorschriften 8. Overwegingen

Ons nummer 2022-011075 Pagina 3

1. Samenvatting van het besluit Wij besluiten de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. Hoe we tot ons besluit zijn gekomen is beschreven bij het onderdeel 7 (Overwegingen). De volgende bijbehorende documenten maken onderdeel uit van dit besluit: - GWBSL - papierenformulier, 4 maart 2022 - GWBSL - publiceerbareaanvraag, 4 maart 2022 - GWBSL - 020125_B2_16-02-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B10_constr_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B25_fund_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B26_begvl_won_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B27_verdvl-det_won_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B28_verdvl-det_won_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B29_kap-det_won_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B6_constr_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B7_constr_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B8_constr_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_B9_constr_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_MPG_app_22-02-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 19002_MPG_woningen_22-02-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Appartementen_Roermond_tekeninglijst, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Appartementen_Roermond_TOC200, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Appartementen_Roermond_TOC201, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Appartementen_Roermond_TOC202, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Appartementen_Roermond_TOC203, 4 maart 2022 - GWBSL -

21269_Appartementen_Roermond_TOC204, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Woningen_Roemond_TOC101, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Woningen_Roemond_TOC102, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Woningen_Roemond_TOC103, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Woningen_Roermond_tekeninglijst, 4 maart 2022 - GWBSL - 21269_Woningen_Roermond_TOC100, 4 maart 2022 - GWBSL - Bouwbesluit_Appartementen_03-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - Bouwbesluit_Woningen_03-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - bouwbesluitplattegronden_app_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - bouwbesluitplattegronden_won_04-03-2022, 4 maart 2022 - GWBSL - GA201083-R01-V1, 4 maart 2022 - GWBSL - 020125-B1_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B1_gev_app_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B2_drsn_app_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B21_gev_won_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B22_drsn_won_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B23_beg_won_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B24_verd_won_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B2A_drsn_brand_app_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B3_keld-beg_app_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B4_verd1-verd2_app_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 19002-B5_vd3-vd4-vd5_app_09-06-2022, 15 juni 2022 - GWBSL - 21269-SB1a-220601_appartementen, 15 juni 2022 - GWBSL - 21269-SB3a-220601_cafe, 15 juni 2022 - GWBSL - 221313_Roermond_Dr_Leurszijstraat_10app_BENG-rapport_22mrt2022, 15 juni

2022 - GWBSL - 221313_Roermond_Dr_Leurszijstraat_5won_BENG-rapport_22mrt2022, 15 juni 2022

Ons nummer 2022-011075 Pagina 4

-

GWBSL - E-label_0.1_-_125483247_1262A5FF0DE143DDAB5118693573F1CD, 15 juni 202 GWBSL - E-label_0.2_-_436615265_A2CE942133394B6FAF4014E9910E0D8E, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_1.3_-_223149330_297DA03E95BD45D4BF1659A5284724B5, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_1.4_-_667736451_FAB389EADE5B40588F76200B80DBA1B0, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_2.5_-_423908390_60F49B3F7BB14E42A3DB72FEF491D866, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_2.6_-_156329219_0A855E9232694B7B8640E096206B86C7, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_3.7_-_435923419_1E55213D291449F6AE29587878167EB8, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_3.8_-_236864580_0B81B2A1A3D64FF18103A4ED68CEDF4C, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_4.10_-_669489920_E4037D74543A4B0ABEF4A7E9CB94A13A, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_4.9_-_751548236_F752727CDC7A4C3FB39671580CEC2FE6, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_woning_1_338722750_D34ACADD329E4B51802A6E3A49206852, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_woning_2_754575070_5D6DED32557A4EE8964B75ED4423D62D, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_woning_3_736189610_CACB0B7FE4604BDD986B1D0094293187, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_woning_4_452867927_2E0EF334236B49E68F66A70B4FFDA89E, 15 juni 2022 GWBSL - E-label_woning_5_641019397_8B171C38C98E49D9A6F0BA5F09F79700, 15 juni 2022 GWBSL - veilig-onderhoud-appartementen_19-05-2022, 15 juni 2022 GWBSL - veilig-onderhoud-woningen_19-05-2022, 15 juni 2022 GWBSL - bomen, 1 juli 2022 GWBSL - BKK; Rapport INF 220849, 4 januari 2023

GWBSL - 22-182 BT Nieuwe situatie - riolering en ontwatering versie E 06-01-2023, 9 januari 2023 GWBSL - formulier_activiteit_kappen_17-02-2023, 17 februari 2023 GWBSL - motivatie_kappen_bomen_17-02-2023, 17 februari 2023 GWBSL - Notitie_beoordeling_stikstof_incl._bijlagen, 17 februari 2023 GWBSL - 19002_bomen_18-04-2023, 2 mei 2023 GWBSL - Herstructurering Quartier Latiers_Ruimtelijke onderbouwing, 7 juni 2023 GWBSL - Herstructurering Quartier Latiers_Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing, 7 juni 2023 GWBSL - Verbeelding (J203440 Latiers Roermond)_Totaal 2021-01-08, 7 juni 2023 GWBSL - BD23021v4, 19 juni 2023 GWBSL - ROE12902.004.001 Notitie keuze ontwerp n.a.v. BEA, 19 juni 2023 GWBSL - 22-179 BT Inrichting Braam Latiers versie J 28-06-2023, 28 juni 2023 GWBSL - 21269-SB2b-230701, 3 juli 2023 Participatieverslag Latiers Braam Q1-2020

2. Vergunde activiteiten De omgevingsvergunning geldt voor de volgende activiteiten: a. Het bouwen van een bouwwerk (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 2.1, lid 1, sub a). b. Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan of voorbereidingsbesluit (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 2.1, lid 1, sub c). c. Het vellen of doen vellen van een houtopstand (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 2.2, lid 1, sub g).

Ons nummer 2022-011075 Pagina 5

3. Procedure De termijn waarbinnen wij op deze aanvraag moeten hebben beslist bedraagt 6 maanden. Ontbrekende gegevens Op 18 mei 2022 hebben wij ontbrekende gegevens bij u opgevraagd (Algemene wet bestuursrecht, artikel 4:5 en artikel 4:15 lid 1 Awb). 4. Zienswijzen Van 12 juli 2023 tot en met 22 augustus 2023 heeft het ontwerpbesluit van deze vergunning ter inzage gelegen. Iedereen heeft de gelegenheid gehad om een zienswijze naar voren te brengen. Naar aanleiding van deze terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend. De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om de omgevingsvergunning te weigeren. Het standpunt ten aanzien van de ingediende zienswijzen is weergegeven in de bij dit besluit gevoegde Nota van zienswijzen. 5. Beroep Belanghebbenden en iedereen, die een zienswijze heeft ingediend over het ontwerpbesluit, kunnen beroep bij de rechtbank instellen tegen dit besluit. Dit kan digitaal met DigiD via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Een beroep kan ook schriftelijk ingesteld worden. In het beroepschrift schrijft u tegen welk besluit u beroep aantekent en waarom. Denkt u eraan dat u het beroepschrift ondertekent en dat u uw naam en adres vermeldt. Als het kan ook een kopie van het besluit meesturen. Het beroepschrift stuurt u naar de rechtbank Limburg, Postbus 950, 6040 AZ Roermond.

De uiterste datum waarop u een beroepschrift kunt indienen is 6 weken na de datum waarop wij het besluit ter inzage hebben gelegd. Let op, als iemand beroep instelt, treedt het besluit toch in werking. Als er spoedeisende belangen zijn die dat nodig maken, kan bij de rechter gevraagd worden (een deel van het) besluit niet in werking te laten treden. Dat heet een voorlopige voorziening. In beroep gaan en eventueel een voorlopige voorziening vragen zijn niet gratis. Alle informatie hierover kunt u krijgen via de griffie van de rechtbank Limburg, Postbus 950, 6040 AZ Roermond. www.rechtspraak.nl. 6. Inwerkingtreding Deze vergunning treedt in werking één dag na afloop van de beroepstermijn. De termijn voor het aantekenen van beroep verstrijkt 6 weken nadat de vergunning ter inzage is gelegd. Het kan zijn dat tijdens de beroepstermijn een verzoek om een voorlopige voorziening wordt gedaan bij de voorzieningenrechter. Als de rechter dat verzoek accepteert, dan moet u de afhandeling van het beroep afwachten. Als de rechter het verzoek om een voorlopige voorziening afwijst, dan treedt de vergunning wel in werking. Als deze vergunning nog niet in werking is getreden, mag u de activiteiten nog niet uitvoeren. 7.

Voorschriften Aan deze vergunning zijn de volgende voorschriften verbonden: - Gedetailleerde gegevens van de bouwconstructie dienen minimaal drie weken vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden ter nadere goedkeuring worden overlegd.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 6

-

-

-

-

-

Ten minste twee werkdagen voor de feitelijke aanvang van de (bouw)werkzaamheden dient de uitvoerder ons van de start (bouw)werkzaamheden te informeren. Eveneens dient de uitvoerder ons uiterlijk op de eerste werkdag na de dag van beëindiging van de (bouw)werkzaamheden te informeren. Zie “Bijlage: Overige toestemmingen, vergunningen en meldingen” bij het begeleidend schrijven van dit besluit. Met de te behouden bomen moet conform de bomenposter uit de BEA worden omgegaan, o.a. het onder de kroonprojectie afzetten met bouwhekken. Ook dient er gewerkt te worden als in de poster van “Werken rond Bomen” van Stadswerk zoals ook in de BEA wordt aangegeven. Voor de start van de werkzaamheden dient bij BOR gemeld te worden welke gecertificeerde ETT (European Tree Technician) aangesteld wordt en welke gecertificeerde ETW (European Tree Worker) toezicht houdt op werkzaamheden bij en aan te behouden bomen. Voor aanvang van de kap dient men zich ervan te vergewissen dat er geen broedende vogels aanwezig zijn en er verder goed naar te kijken dat vooral bij bomen met loszittende schors en holten; als aangegeven in het advies, geen vleermuizen of holenbroeders aanwezig zijn. Bij aantreffen van deze dieren mag er uiteraard niet worden gekapt.

Op termijn (binnen één jaar) dienen de aangegeven te compenseren bomen van een al grotere maat gecompenseerd te worden conform gemaakte afspraken tussen aanvrager en de medewerker Beheer Openbare Ruimte/Bomen van de gemeente Roermond.

8. Overwegingen Hoe we tot ons besluit zijn gekomen (overwegingen), motiveren wij hieronder (artikel 3:46 en artikel 3:47 Algemene Wet Bestuursrecht). Elke wet heeft een doel. Wij mogen alleen vergunningen verlenen ter bescherming van dat doel.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 7

HET (VER)BOUWEN VAN EEN BOUWWERK

Wettelijke grondslag In artikel 2.10 van de Wabo is aangegeven wanneer een vergunning voor deze activiteit mag en dan ook moet worden geweigerd. De vergunning mag slechts worden geweigerd als het plan in strijd is met de relevante bepalingen van de Bouwverordening Roermond 2012, het Bouwbesluit 2012 en het bestemmingsplan. Overwegingen Bij het nemen van het besluit op deze aanvraag hebben wij het volgende overwogen. Bestemmingsplan De locatie ligt binnen het geldende bestemmingsplan ‘Roer en Hambeek’. Het noordelijk deel van het besluitgebied is bestemd als 'Woongebied' met maatvoeringseisen 'maximum bouwhoogte: 10 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Tevens geldt voor een deel van de als 'Woongebied' bestemde gronden de functieaanduiding 'horeca van categorie 2' ten behoeve van het café ‘Braam’. Het zuidelijk deel van het besluitgebied is deels bestemd als 'Bedrijf' en deels als 'Woongebied' (zonder maatvoeringseisen). Binnen de bestemming 'Bedrijf' is een bouwvlak opgenomen met maatvoeringseisen 'maximum bouwhoogte: 8 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Het bouwplan heeft gedeeltelijk betrekking op bouwwerkzaamheden die in strijd zijn met de regels en/of de verbeelding van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Roer en Hambeek’. De overwegingen zijn opgenomen in onderdeel 'Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met regels van ruimtelijke ordening' van dit besluit.

Redelijke eisen van welstand Het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand, zoals vastgelegd in de Nota Beeldkwaliteit 2015. Het bouwplan valt in een gebied waar een bijzonder welstandsniveau geldt. De Commissie Beeldkwaliteit heeft op 25 juli 2022 positief advies uitgebracht. Dit advies is overgenomen. Overige wet- en regelgeving Het bouwplan is verder getoetst aan het Besluit omgevingsrecht, Ministeriële regeling omgevingsrecht en onderstaande wet- en regelgeving. Hieruit is voldoende aannemelijk gebleken, dat de aanvraag aan die regels voldoet. Bouwbesluit 2012 Er is voldoende aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012, mits de voorwaarden van deze omgevingsvergunning worden opgevolgd. De voorwaarden zijn benoemd in onderdeel 7 (voorschriften) van dit besluit. Bouwverordening De Bouwverordening Roermond 2012 is niet aanvullend van toepassing op dit bouwplan. Het bouwplan is dan ook niet getoetst aan de bepalingen uit deze bouwverordening.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 8

Conclusie Op grond van bovengenoemde overwegingen is geen sprake van een weigeringsgrond en wordt de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen onder voorwaarden verleend. De voorwaarden zijn benoemd in onderdeel 7 (voorschriften) van dit besluit.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 9

HET GEBRUIKEN VAN GRONDEN OF BOUWWERKEN IN STRIJD MET REGELS VAN RUIMTELIJKE ORDENING

Wettelijke grondslag In artikel 2.10 van de Wabo is aangegeven wanneer een vergunning voor deze activiteit mag en dan ook moet worden geweigerd. De vergunning mag slechts worden geweigerd als het plan in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12. Aanleiding Voorliggend plan ziet op de realisatie van 15 woningen aan de Dokter Leurszijstraat ongenummerd in Roermond (ook wel genoemd Quartier Latiers/Braam). Het betreft een herstructurering van de voormalige bedrijfslocatie Latiers en de directe omgeving, ten behoeve van 10 appartementen met lift (5 bouwlagen), 2 grondgebonden nultredenwoningen (hoekwoningen) en 3 rijwoningen. Het project is gesitueerd aan de rand van het centrum van Roermond. Het perceel is in gebruik geweest door het bedrijf Latiers dat natuursteen bewerkte en verwerkte. Dit perceel staat al geruime tijd leeg. Het café (Café Braam) aan de Dokter Leurszijstraat 20 is nog in gebruik. Het café blijft gehandhaafd, waarbij de huidige beugelbaan gesloopt wordt en verplaatst wordt naar de andere zijde van de bebouwing.

Het café zal in de toekomst ook eten gaan serveren op een terras op het pleintje in het midden van het plangebied. Tevens wordt een fysieke verbinding gerealiseerd van het plangebied naar de Bisschop Lindanussingel. Overwegingen Bij het nemen van het besluit op deze aanvraag hebben wij het volgende overwogen. Beoordeling ruimtelijk kader Bestemmingsplan ‘Roer en Hambeek’ De locatie ligt binnen het geldende bestemmingsplan ‘Roer en Hambeek’. Het noordelijk deel van het besluitgebied is bestemd als 'Woongebied' met maatvoeringseisen 'maximum bouwhoogte: 10 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Tevens geldt voor een deel van de als 'Woongebied' bestemde gronden de functieaanduiding 'horeca van categorie 2' ten behoeve van het café Braam. Het zuidelijk deel van het besluitgebied is deels bestemd als 'Bedrijf' en deels als 'Woongebied' (zonder maatvoeringseisen). Binnen de bestemming 'Bedrijf' is een bouwvlak opgenomen met maatvoeringseisen 'maximum bouwhoogte: 8 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Ter plaatse van de als 'Bedrijf' bestemde gronden geldt tevens de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 1'. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1' te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Tot slot geldt voor het gehele besluitgebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Herziening paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio’s Binnen het herziene paraplubestemmingsplan ‘Kamerverhuur en ministudio’s’ (hierna: paraplubestemmingsplan) kent onderhavige locatie de gebiedsaanduiding ‘Overige zone – regulering kamerwoningen’. Binnen deze aanduiding is het niet toegestaan om kamerwoningen te realiseren. Aangezien in casu zelfstandige woningen groter dan 60 m2 worden gerealiseerd is geen sprake van strijdigheid met het paraplubestemmingsplan. Gelet op het voorgaande past het initiatief niet rechtstreeks binnen het geldende bestemmingsplan ‘Roer en Hambeek’. Aan onderhavig verzoek kan medewerking worden verleend door (buitenplans)

Ons nummer 2022-011075 Pagina 10

van het bestemmingsplan af te wijken met een omgevingsvergunning met een goede ruimtelijke onderbouwing, het ‘Wabo-projectbesluit’. Bij de aanvraag is een goede ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat er geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het plan. Verklaring van geen bedenkingen In beginsel is bij een ‘Wabo-projectbesluit’ altijd een VVGB van de gemeenteraad vereist. Op 13 juli 2017 heeft de gemeenteraad een lijst met gevallen vastgesteld (2017/053/2) waarbij geen VVGB vereist is. Volgens deze lijst is een VVGB niet vereist voor de realisatie van maximaal 10 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. In dit geval is sprake van de realisatie van 15 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarom een VVGB vereist. De afgifte van een VVGB is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Op 15 december 2022 heeft de gemeenteraad van Roermond een ontwerp-VVGB afgegeven voor onderhavige aanvraag. Beoordeling afwijkingsmogelijkheid Zoals reeds aangegeven is bij de aanvraag een ruimtelijke onderbouwing gevoegd, waaruit blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hierna worden nog enkele aspecten nader toegelicht. Ruimtelijk In de huidige situatie is op deze locatie vanuit het geldende bestemmingsplan bedrijvigheid mogelijk.

Bedrijvigheid op deze locatie is vanuit ruimtelijk oogpunt niet ideaal, het is immers een woonomgeving en de locatie wordt omringd door voornamelijk woningbouw. Gelet hierop zal de gebruiksfunctie van de nieuwe situatie, namelijk woningbouw, beter passen bij de omgeving en is sprake van een verbetering van een goed woon- en leefklimaat voor de omgeving. Het opheffen van een solitaire (leegstaande) bedrijfslocatie in bestaand woongebied is daarnaast ook passend binnen het Regionaal beleidskader werklocaties Midden Limburg. Volkshuisvesting In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 (hierna: Structuurvisie), die op 22 september 2022 is vastgesteld, is de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten aanzien van het beleidsveld 'Wonen' vastgelegd en zijn afspraken gemaakt over de maximale planvoorraad voor woningbouw. Voor de gemeente is er op basis van de Structuurvisie behoefte aan 3.244 woningen vanaf 1 januari 2021 tot de zogenaamde huishoudentop (in 2043). In de Structuurvisie is ook de ambitie uitgesproken om -aanvullend aan deze huishoudenprognose- tegemoet te komen aan aanvullende toekomstige behoefte en behoefte in onder andere Zuidoost Brabant. Voor de periode 2021-2025 is in de Structuurvisie daarom voor de gemeente Roermond een groeiambitie van 325-350 per jaar opgenomen (193-318 meer dan de prognose van september 2021).

In de Structuurvisie is dus een totale behoefte voorzien van 3.437-3.562 woningen vanaf 1 januari 2021, zijnde 3.244 plus 193-318 aanvullende ambitie. Rekening houden met de in 2021 en 2022 gerealiseerde woningen is de benodigde planvoorraad dan 2.933- 3.058 woningen per 1 januari 2023. In de Woondeal Limburg is aangegeven dat partijen inzetten op minimaal 130% plancapaciteit voor de periode 2025-2030 om voldoende rekening te houden met onzekerheden bij planvorming. Dit betekent een extra planvoorraad van ca. 300, waarmee een planvoorraad van ca. 3.200 tot 3.400 woningen nodig is. De planvoorraad op 1 januari 2023 bedraagt 3.105. Daarmee past het betreffende plan in de geldende kwantitatieve kaders.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 11

De uit het woningmarktonderzoek uit 2018 naar voren gekomen kwalitatieve behoefte aan appartementen met lift in het stedelijke gebied Roermond (1.300) kan door de extra groei van het aantal huishoudens in dezelfde verhouding worden opgehoogd tot ca. 1.630 appartementen met lift, gemeten vanaf 1 januari 2018. Er zijn in de periode 2018 tot en met 2022, 490 appartementen met lift gerealiseerd, waarmee een behoefte van ca 1.140 resteert. Aanvullend hierop is in de Structuurvisie een extra ambitie opgenomen van gemeentebreed 200-300 woningen over de periode 2022-2025. Op basis van het woningmarktonderzoek uit 2018 betreft hiervan ten minste 100 appartementen in Roermond, welke opgeteld worden bij de resterende behoefte van 1.140, zijnde 1.240. Verder moet ook rekening worden gehouden met hardheid van plannen en onzekerheden over het daadwerkelijk uitvoeren van zachte plannen. Het aanhouden van een 30% extra planvoorraad over de resterende behoefte komt daaraan tegemoet. De benodigde planvoorraad per 1 januari 2023 komt dan op ca. 1600. Per 1 januari 2023 is er in het stedelijk gebied van Roermond een plancapaciteit van ca. 1.600 appartementen met lift beschikbaar, inclusief de 10 opgenomen in dit plan. De in het plan opgenomen 10 appartementen met lift passen daarom dus binnen de kwalitatieve kaders van de Structuurvisie.

Voor wat betreft de overige 5 woningen gaat het om 2 grondgebonden nultredenwoningen en 3 rijwoningen. Uit de Structuurvisie komt naar voren dat er een overschot bestaat aan dit laatste type woningen. Er bestaat wel een tekort aan grondgebonden nultredenwoningen. Van de 15 te realiseren woningen passen er 12 binnen het kwalitatieve volkshuisvestelijk kader. Ten aanzien van de overige 3 woningen is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geconcludeerd dat deze woningen (gelet op de beschikbare ruimte) niet kunnen worden gerealiseerd als nultredenwoningen. Binnen de beschikbare ruimte is door initiatiefnemer naar het maximale aantal nultredenwoningen gestreefd. Tevens is het van belang dat er sprake is van een kwalitatieve transformatie, waarbij gestreefd wordt naar duurzame woningen. Om deze reden kan in casu maatwerk worden toegepast en zijn er geen belemmeringen vanuit volkshuisvesting aanwezig. Het voorliggende plan is in het kader van de Structuurvisie regionaal afgestemd. Geluid De beoogde locatie bevindt zich binnen de geluidzone van de Bisschop Lindanussingel. Er is een akoestisch onderzoek (dat bij de ruimtelijke onderbouwing als bijlage is toegevoegd) verricht om de geluidbelasting van de weg op de gevels van de woningen te berekenen en er is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels uitgevoerd.

Uit het onderzoek is gebleken dat: • de maatgevende geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai afkomstig is van de Bisschop Lindanussingel; • de geluidsbelasting inclusief de aftrek ex artikel 110g Wgh ten gevolge van het verkeer op de Bisschop Lindanussingel maximaal 57 dB is; • de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden maar de maximaal toelaatbare geluidbelasting van 63 dB niet wordt overschreden. Er is een Hogere Grenswaarden besluit (dat als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is gevoegd) genomen op basis van het uitgevoerde onderzoek. Gelet hierop zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect geluid. Omgevingsdialoog Op 20 januari 2020 en 17 februari 2020 hebben inzake onderhavig planvoornemen omgevingsdialogen plaatsgevonden in de Tuinzaal van het Stadhuis. Middels een bewonersbrief zijn (205 adressen) bewoners en ondernemers van de wijk Roerzicht uitgenodigd. Tevens zijn Stichting Ruimte, Stichting Burgerparticipatie Roermond, BIZ Binnenstad, ECI, brouwerij en raads- en commissieleden uitgenodigd.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 12

Het doel van deze bijeenkomsten was in gesprek gaan met omwonenden over het plan van de initiatiefnemer. Alle aanwezigen hebben kunnen meedenken over hoe dit plan het beste past in de omgeving, binnen de beleidsmatige en juridische kaders van de gemeente. De architect van de initiatiefnemer heeft tijdens beide bijeenkomsten een toelichting gegeven over het plan. Van deze twee bijeenkomsten is een participatieverslag gemaakt, zie de bijlagen bij de aanvraag. Naar aanleiding van deze bijeenkomsten is het plan aangepast naar het plan zoals nu voorligt. Verder hebben initiatiefnemer en Stichting Burgerparticipatie Roermond onderling afspraken gemaakt zodat Café Braam kan blijven voortbestaan, het pand wordt opgeknapt en de daarbij behorende beugelbaan wordt vernieuwd. Gelet hierop heeft voldoende participatie plaatsgevonden. Verkeer en parkeren Het plangebied wordt via de Dokter Leurszijstraat en de Dokter Leursstraat ontsloten door de Minderbroederssingel. Voor de ontsluiting van het besluitgebied wordt gebruik gemaakt van de bestaande infrastructuur. Daarnaast dient voldoende ruimte op eigen terrein aanwezig te zijn om in de benodigde parkeerplaatsen te voorzien. Er wordt in voldoende mate voorzien in parkeergelegenheid, wanneer wordt voldaan aan de parkeercriteria zoals opgenomen in de ‘Nota parkeernormen 2021’.

Op basis hiervan zijn voor onderhavig planvoornemen afgerond 34 parkeerplaatsen nodig met toepassing van dubbelgebruik. Deze parkeerplaatsen worden op eigen terrein en binnen het openbaar gebied gerealiseerd. Hiermee wordt voorzien in de benodigde parkeerbehoefte. Groen en openbaar gebied Onderdeel van het plan is het opnieuw inrichten van het openbaar gebied. Een deel van het terrein wordt niet openbaar en deel wel. In het niet openbaar deel parkeren de bewoners van de te realiseren woningen en wordt een pleintje gecreëerd. In het openbare deel worden de trappen tussen de Bisschop Lindanussingel en het plangebied aangepast en worden naast het behoud van een deel van de bestaande openbare parkeerplaatsen nieuwe openbare parkeerplaatsen gerealiseerd op de Dokter Leurstraat. Om het plan te realiseren moeten een zestal bomen worden gekapt. Deze worden gecompenseerd in de directe omgeving. Bovendien worden een zevental bomen behouden, waarvan 6 beeldbepalend zijn. Overige (omgevings)aspecten Vanuit overige omgevingsaspecten volgen geen nadere ruimtelijke randvoorwaarden ten aanzien van de aanvraag. Voor de ruimtelijke onderbouwing en de onderliggende onderzoeken wordt verwezen naar de bijlagen. Realiseringsovereenkomst Met de initiatiefnemer is op 22 november 2021 een grondexploitatieovereenkomst gesloten.

In deze overeenkomst is ook een regeling voor de vergoeding van eventuele planschadeverzoeken opgenomen. In verband met een wijziging van de inrichting van de openbare ruimte is op 5 januari 2023 een addendum toegevoegd aan de grondexploitatieovereenkomst. Voor eventuele (financiële) schade, voortvloeiend uit de beoogde planologische maatregel, en voor vergoeding in aanmerking komende planschade, is door middel van deze overeenkomst overeengekomen dat deze volledig aan de gemeente vergoed wordt door initiatiefnemer. Bestuurlijk vooroverleg Er heeft vooroverleg plaatsgevonden met de Veiligheidsregio Limburg-Noord, het Waterschap, de Provincie Limburg en Rijkswaterstaat. De Provincie Limburg en het Rijkswaterstaat hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. Het advies van het Waterschap inzake de geldende normen en het advies van VRLN is meegenomen in de ruimtelijke onderbouwing.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 13

Conclusie Gezien bovenstaande belangenafweging dient geconcludeerd te worden dat er volkshuisvestelijk behoefte is aan onderhavig initiatief, het plan stedenbouwkundig passend is en hiermee een solitaire leegstaande bedrijfslocatie in een woonomgeving wordt getransformeerd naar woningen. Wij zijn van oordeel dat na een zorgvuldige afweging van belangen conform artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo, medewerking kan worden verleend door middel van een buitenplanse afwijkingsmogelijkheid aan de bouw van 15 woningen aan de Dokter Leurszijstraat te Roermond.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 14

HET (DOEN) VELLEN VAN EEN HOUTOPSTAND Wettelijke grondslag In artikel 2.18 van de Wabo is aangegeven dat een vergunning voor deze activiteit kan worden verleend of geweigerd op gronden die zijn aangegeven in de betrokken verordening. De weigeringsgronden staan beschreven in artikel 4:11 van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Aanleiding Om de 10 appartementen en 5 woningen te realiseren dienen 6 bomen in het plangebied gekapt te worden. Het is verboden zonder omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de houtopstanden te vellen of te doen vellen. Er worden 7 bomen gecompenseerd in de directe omgeving van het plangebied. Overwegingen Bij het nemen van het besluit op deze aanvraag hebben wij het volgende overwogen. Beoordeling Uit de kapaanvraag blijkt dat ten behoeve van de realisatie van 5 woningen aan de Dokter Leurszijstraat te Roermond 5 bomen gekapt moeten worden. Hiervoor worden 6 bomen binnen het plangebied gecompenseerd, weergegeven op tekening ‘19002_bomen_18-04-2023’, ingediend op 2 mei 2023. Uit deze tekening blijkt ook dat er nog één boom in het plangebied staat, waarvan het streven is deze te behouden. Voor deze boom (boom 1 op de tekening) is wel vergunning aangevraagd om deze te kappen indien het niet mogelijk is de boom te behouden. Als deze boom toch niet behouden kan worden, zal deze op dezelfde plaats worden gecompenseerd.

De aangeleverde Bomen Effect Analyse is gebaseerd op tekening ‘22-179 BT Inrichting Braam Latiers versie H 18-04-2023. Volgens deze analyse zijn boom 5 en 7 op basis van die inrichtingstekening niet te behouden. Om het behoud toch mogelijk te maken is de inrichting van het terrein aangepast. Hiervoor is tekening ‘22-179 BT Inrichting Braam Latiers versie J 28-06-2023’ op 28 juni 2023 ingediend. Op basis van het laatste ontwerp kunnen boom 5 en 7 behouden blijven. Zie ook de aangeleverde notitie ‘ROE12902.004.001 Notitie keuze ontwerp n.a.v. BEA’, ingediend op 19 juni 2023. Om te kunnen beoordelen of de vergunning voor het kappen van de bomen kan worden verleend hebben wij de waarden van de houtopstand bepaald: 1. Natuurwaarde bomen Deze bomen hebben een natuurwaarde vanwege de nestgelegenheid voor vogels. Deze waarde zal verloren gaan met de kap, maar kan worden overgenomen door de bomen hier in de omgeving. Ook worden hier in de nabijheid bomen gecompenseerd. Er zijn momenteel geen nesten maar wel holten gezien. 2. Landschappelijke waarde bomen Deze bomen vormen door hun standplaats in de bebouwde kom niet direct een landschappelijke waarde.

Ons nummer 2022-011075 Pagina 15

3. Waarde houtopstand voor stads- en dorpsschoon De bomen spelen een rol voor stads- en dorpsschoon die door de compensatie op termijn weer wordt overgenomen. 4. De beeldbepalende waarde van de bomen De bomen hebben een (geringe) beeldbepalende waarde die op termijn weer wordt vervuld door de gecompenseerde bomen. 5. De cultuurhistorische waarde van de bomen Deze bomen hebben geen cultuurhistorische waarde. 6. De waarde voor de leefbaarheid van de bomen Deze weigeringsgrond is in principe niet aan de orde daar deze bomen kunnen worden geveld zonder dat de resterende bomen schade zullen ondervinden. Herplantplicht Er wordt een herplantplicht opgelegd. In de bij dit besluit behorende tekening ‘19002_bomen_18-042023’, ingediend op 2 mei 2023, staat de herplanting aangegeven. Conclusie Op grond van bovengenoemde overwegingen is geen sprake van een weigeringsgrond en wordt de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘kappen houtopstand’ onder voorwaarden verleend. De voorwaarden zijn benoemd in onderdeel 7 (voorschriften) van dit besluit.

Omgevingsvergunning - Ruimtelijke onderbouwing -

Herstructurering Quartier Latiers Gemeente Roermond

OMGEVINGSVERGUNNING - Ruimtelijke onderbouwing -

Herstructurering Quartier Latiers Gemeente Roermond

IDN-nummer:

NL.IMRO.0957.OV00000119-VG01

Status:

vastgesteld

Datum:

Oktober 2023

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 6 8

Aanleiding Ligging en begrenzing besluitgebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving ontwikkeling

9

2.1 2.2 2.3

9 10 13

Ruimtelijke en functionele context Huidige situatie Beoogde situatie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

25

3.1 3.2 3.3 3.4

25 27 28 30

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

33

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

33 33 34 35 36 37 40 42 48 50 54

Inleiding Bodem Geluid Luchtkwaliteit Geur Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Ecologie Waterparagraaf Archeologie en cultuurhistorie Leidingen

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

55

5.1 5.2

55 55

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 6 Procedure

57

6.1 6.2 6.3 6.4

57 57 57 58

De te volgen procedure Terinzagelegging Vooroverleg met diensten van Rijk en provincie Vaststelling

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

3

Ruimtelijke onderbouwing

4

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voornemen bestaat om de voormalige bedrijfslocatie van Latiers (bewerking en verwerking van natuursteen) aan de Dokter Leurszijstraat ong. te Roermond te transformeren naar een woonlocatie. De transformatie van de voormalige bedrijfslocatie naar woonlocatie vindt in combinatie met de transformatie van de directe omgeving plaats. De herstructurering van de voormalige bedrijfslocatie Latiers en de directe omgeving ervan ziet toe op de ontwikkeling van 10 appartementen met lift (5 bouwlagen en een kelder met bergingen), 2 grondgebonden 0-tredewoningen (hoekwoningen) en 3 tussenwoningen aan de Dokter Leurszijstraat ong. te Roermond. Hierbij geldt dat het café aan de Dokter Leurszijstraat 20 gehandhaafd blijft, waarbij de huidige beugelbaan gesloopt wordt en verplaatst wordt naar de andere zijde van de bebouwing. Tevens zal in de toekomst ook eten en drinken worden geserveerd en een terras worden toegevoegd. De voorgenomen ontwikkeling is middels een principeverzoek reeds voorgelegd aan het bevoegd gezag van de gemeente Roermond. Bij brief d.d. 21 september 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roermond kenbaar gemaakt onder voorwaarden in principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, dient van het vigerend bestemmingsplan te worden afgeweken.

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld als onderdeel van de aanvraag voor de noodzakelijke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wabo bevat twee procedures voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning, te weten de reguliere en de uitgebreide procedure. In het onderhavige geval, waarbij afgeweken wordt van het vigerende bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3 Wabo, dient de uitgebreide procedure te worden gevolgd.

1.2

Ligging en begrenzing besluitgebied

Het besluitgebied wordt gevormd door de percelen kadastraal bekend als gemeente Roermond, sectie C, nummers 165, 2660, 2749, 2966, 4534 (ged), 5001, 5603 (ged) en 7171 (ged). Het besluitgebied wordt aan de westzijde begrensd door de Bisschop Lindanussingelaan, aan de noordoostzijde door de brandweerkazerne van Roermond en aan de zuid- en zuidoostzijde door de Dokter Leursstraat en de Dokter Leurszijstraat.

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

5

Luchtfoto met kadastrale gegevens en begrenzing besluitgebied (rode contour)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het besluitgebied geldt het bestemmingsplan 'Roer en Hambeek' (vastgesteld 28 september 2017). Het noordelijk deel van het besluitgebied is bestemd als 'Woongebied' met maatvoeringseisen 'maximum bouwhoogte: 10 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Tevens geldt voor een deel van de als 'Woongebied' bestemde gronden de functieaanduiding 'horeca van categorie 2' ten behoeve van het café Braam. Het zuidelijk deel van het besluitgebied is deels bestemd als 'Bedrijf' en deels als 'Woongebied' (zonder maatvoeringseisen). Binnen de bestemming 'Bedrijf' is een bouwvlak opgenomen met maatvoeringseisen 'maximum bouwhoogte: 8 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Ter plaatse van de als 'Bedrijf' bestemde gronden geldt tevens de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied'. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1' te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Tot slot geldt voor het gehele besluitgebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

6

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met besluitgebied bij rode contour

De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen. Ter plaatse van de als 'Woongebied' bestemde gronden is het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen en/of het toevoegen van nieuwe woningen niet toegestaan, behoudens ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. Binnen het besluitgebied is geen bouwvlak binnen de bestemming 'Woongebied' opgenomen. Tot slot wordt geconstateerd dat de aanduiding 'horeca van categorie 2' niet overeenkomstig de bestaande situatie is. Een deel van de bestaande bebouwing is buiten deze aanduiding gelegen. In dit deel van de bebouwing zitten de keuken met opslagruimte en de toiletten ten behoeve van het café. Daarnaast wordt de huidige beugelbaan gesloopt ten behoeve van de woningbouw en worde deze in dezelfde omvang aan de andere zijde weer aangebouwd. Per saldo blijft de omvang van de horeca hiermee gelijk. Tevens zal in de toekomst ook eten en drinken worden geserveerd en zal een terras worden toegevoegd.

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

7

Situatie café met verplaatsing beugelbaan

Op basis van het vigerend bestemmingsplan is de realisatie van 15 woningen c.q. appartementen en de verplaatsing van de beugelbaan binnen het besluitgebied niet rechtstreeks mogelijk. Een woonfunctie is ter plaatse van de als 'Bedrijf' bestemde gronden niet rechtstreeks toegestaan en het toevoegen van nieuwe woningen ter plaatse van de als 'Woongebied' bestemde gronden is uitgesloten. Verder is een deel van de bestaande bebouwing van het café en de nieuwe beugelbaan buiten de aanduiding 'horeca van categorie 2' gelegen.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een toelichting op het plan voor de herstructuring van het besluitgebied. In hoofdstuk 3 is de toets van het initiatief aan het relevante planologisch beleid uitgewerkt. Daarna worden de planologisch en milieukundig relevante aspecten (hoofstuk 4) belicht. In de afsluitende hoofdstukken (5 en 6) zijn de exploitatie en uitvoerbaarheid van het plan, alsmede de procedure toegelicht.

8

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving ontwikkeling

Ruimtelijke en functionele context

Het besluitgebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Roermond ten zuidwesten van het historisch centrum. Het besluitgebied is verder gelegen op een afstand van ca. 525 meter ten oosten van de Maas en de Roerhaven. De Roer stroomt op een afstand van ca. 125 meter ten westen van het besluitgebied.

Globale ligging besluitgebied in wijdere omgeving

Het besluitgebied is gelegen in het driehoekig woongebied dat wordt omsloten door de twee in noord-zuid-richting lopende hoofdwegen Bisschop Lindanussingel en Minderbroederssingel/Andersonweg, die in de noordelijke punt bij het Zwartbroekplein (rotonde) samenkomen. Aan de zuidzijde wordt dit woongebied begrensd door de groenzone tussen de Roer en de Hambeek, die in de Maas uitmonden. Kenmerk van het gebied is de dichte, stedelijke verkaveling met smalle percelen en de stadse uitstraling van de gebouwen, met name langs de hoofddragers. De architectuur wordt gekenmerkt door een rijke detaillering. Sommige gedeelten van het plangebied zijn later aangevuld met moderne woonblokken en villa's met een stedelijke uitstraling. Opvallende elementen zijn de Heilige Geestkerk, waar nu een gezondheidscentrum in gevestigd is, met haar dominerende koepel en een rij karakteristieke tussenwoningen met trapgevel langs de Dr. Leurszijstraat. In het gebied is het orthogonaal stratenpatroon met korte straatlengten helder en overzichtelijk. Door de ligging in de nabijheid van de binnenstad van Roermond komen er, naast het wonen, nog diverse andere functies voor.

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

9

Ligging besluitgebied in 'driehoekig woongebied'

2.2

Huidige situatie

In de huidige situatie zijn binnen het besluitgebied de bedrijfsgebouwen en bouwwerken aanwezig van de voormalige bedrijfslocatie Latiers en het te behouden pand waarin café en beugelbaan Braam is gevestigd.

Aanzicht voormalige bedrijfsbebouwing Latiers

10

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Aanzicht café Braam (bij oranje stip)

De noordzijde van het besluitgebied wordt begrensd door de brandweerkazerne van Roermond. Aan de oostzijde grenst het besluitgebied aan de bestaande woningen aan de Dokter Leurszijstraat. De woningen hier betreffen geschakelde arbeiderswoningen welke zijn aangemerkt als gemeentelijk monument. De arbeiderswoningen kennen een maximum bouwhoogte van 8 meter (1 bouwlaag met kap).

Monumentale arbeiderswoningen Dokter Leurszijstraat (café Braam bij oranje stip)

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

11

Aan de zuidzijde grenst het besluitgebied aan de Dokter Leursstraat. Aan de Dokter Leursstraat zijn geschakelde woningen gelegen. Twee van deze woningen (gelegen aan Dokter Leursstraat 39 en 41) zijn tevens aangewezen als gemeentelijk monument. De geschakelde woningen aan de Dokter Leursstraat kennen een maximum bouwhoogte van 10 meter (2 bouwlagen met kap).

Bebouwing aan Dokter Leursstraat, met twee monumentale woonhuizen aan rechterzijde

Tussen de bebouwing aan de Dokter Leurszijstraat en de Dokter Leursstraat is de voormalige bedrijfsbebouwing van Latiers gelegen. De voormalige bedrijfslocatie is slecht onderhouden en zorgt voor een verrommelde en verpauperde indruk van het gebied.

Aanzicht voormalige bedrijfsbebouwing Latiers vanaf Dokter Leursstraat richting Dokter Leurszijstraat

12

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

De westzijde van het plangebied wordt begrensd door de Bisschop Lindanuslaan. De Bisschop Lindanuslaan is ten opzichte van het besluitgebied lager gelegen. Hierdoor is het zicht op het besluitgebied vanaf de Bisschop Lindanuslaan nihil. Dit wordt versterkt door het aanwezige groen Het besluitgebied is vanaf de Bisschop Lindanuslaan bereikbaar per trap en via een doorsteek voor voetgangers en fietsers ter hoogte van de Dokter Leursstraat.

Aanzicht besluitgebied vanaf Bisschop Lindanuslaan, met trap aan linkerzijde

2.3

Beoogde situatie

2.3.1 Stedenbouwkundig ontwerp Woningen/appartementen Onderhavige ontwikkeling ziet toe op de herstructurering van de voormalige bedrijfslocatie van natuursteenverwerker en -bewerker Latiers en de directe omgeving ervan. Hierbij wordt de voormalige bedrijfsbebouwing van Latiers gesloopt. Ter plekke van de voormalige bedrijfsbebouwing en de directe omgeving ervan worden 15 woningen c.q. appartementen opgericht. Dit betreffen: Tien appartementen met lift, gelegen op de kop van de Dokter Leurszijstraat. De maximale bouwhoogte van de nieuwbouw bedraagt ca. 22 meter (5 bouwlagen); Vijf woningen gelegen ter plaatse van de voormalige bedrijfsbebouwing van Latiers (gelegen ten zuiden van de Dokter Leurszijstraat). Hierbij geldt dat drie van de vijf woningen als 'reguliere' tussenwoningen worden uitgevoerd en twee woningen (de hoekwoningen) als 0-tredewoning worden uitgevoerd. Voor de drie 'reguliere' tussenwoningen geldt dat wel de mogelijkheid is onderzocht om deze als 0-treden woningen te realiseren, maar dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt is geconcludeerd dat dit wegens de beperkte beschikbare ruimte niet mogelijk is. De maximale bouwhoogte van de nieuwbouwwoningen bedraagt ca. 11 meter (2 bouwlagen met kap).

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

13

Schematische weergave transformatie Quartier Latiers

14

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Legenda bij schematische weergave

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

15

16

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

17

Impressies Quartier Latiers

18

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Aanzicht appartementen

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

19

Aanzicht woningen

Plattegrond hoek- en tussenwoningen met daartussen doorgang voor bergingen

Bij het ontwerp van alle woningen c.q. appartementen is gestreefd naar duurzame, toegankelijke en

20

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

levensloopbestendige woningen. Verder blijft het café Braam, gelegen aan Dokter Leurszijstraat 20, als onderdeel van de ontwikkeling behouden. Het pand wordt opgeknapt en de bij het café behorende beugelbaan wordt vernieuwd. Concreet houdt dit in dat de bebouwing aan de linkerzijkant wordt gesloopt en aan de achterzijde de bebouwing wordt uitgebreid. Tevens zal in de toekomst ook eten en drinken worden geserveerd en zal een terras worden toegevoegd. Ten behoeve van de realisatie en situering van het appartementencomplex wordt de beugelbaan aan de andere zijde van de bestaande bebouwing van het café weer in dezelfde omvang aangebouwd. Dit leidt verder niet tot een ander gebruik van de gronden dan wel uitstraling naar de omgeving. Het bouwplan is vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt passend op onderhavige locatie. Volgens het vigerend bestemmingsplan is op de huidige locatie een bedrijf in de categorie 1 en 2 toegestaan. De beoogde woonfunctie past beter in de omgeving dan de huidige bedrijfsfunctie. Een goed woon- en leefklimaat kan door deze transformatie van functie worden gewaarborgd. De ontwikkeling betreft een stedelijk vernieuwingplan dat leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

Trap Naar aanleiding van het gevoerde participatieproces met de omgeving is besloten om een (natuurstenen) trap te realiseren tussen het besluitgebied en de Bisschop Lindanuslaan. De trap heeft een positieve uitstraling en zorgt voor een verbinding tussen het gebied Roerdelta en de binnenstad. De verbinding van cultuur en woongenot met de levendigheid en beleving in de stad wordt hiermee versterkt. 2.3.2

Verkeer en parkeren

Verkeer Het besluitgebied wordt via de Dokter Leurszijstraat en de Dokter Leursstraat ontsloten door de Minderbroederssingel. Voor de ontsluiting van het besluitgebied wordt gebruik gemaakt van de bestaande infrastructuur. Door gebruik te maken van de bestaande infrastructuur wijzigt de verkeerssituatie ter plaatse niet of nauwelijks. Het aantal woningen neemt ter plaatse wel toe. Echter, de verkeersbewegingen van en naar het voormalige bedrijf komen te vervallen. Het aantal verkeersbewegingen dat in het verleden, ten gevolge van het bedrijf Latiers, plaatsvond wordt met behulp van de CROW-normen nader ingeschat. Voor een arbeidsintensief/bezoekersextensief bedrijf gelegen in matig stedelijk gebied - schil centrum wordt het maximaal aantal verkeersbewegingen geschat op 9,4 per 100 m2 bvo. Uitgaande van een bvo van 250 m2 (op basis van oppervlak bouwvlak) wordt het voormalig aantal verkeersbewegingen ingeschat op 24 verkeersbewegingen per etmaal. Uitgaande van een bvo van 850 m2 (op basis van het oppervlak bestemmingsvlak) wordt het voormalig aantal verkeersbewegingen ingeschat op 80 verkeersbewegingen per etmaal. Op basis van de CROW-normen wordt het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe situatie, ten gevolge van onderhavige ontwikkeling, geschat op maximaal 72 verkeersbewegingen per etmaal (gebaseerd op woningen gelegen in matig stedelijk gebied, schil centrum).

Uitgaande van het bestemmingsvlak zijnde het bvo van het voormalige bedrijf blijft de verkeersaantrekkende werking ongeveer gelijk dan wel neemt zelfs iets af. De bestaande infrastructuur is hiermee in staat om het aantal verkeersbewegingen probleemloos op te vangen, waardoor de verkeersveiligheid blijft gewaarborgd. De verkeerskundige situatie verbetert zelfs doordat er geen sprake meer zal zijn van vrachtverkeer als gevolgd van de voormalige bedrijfsactiviteiten.

Parkeren Op basis van de Nota Parkeernormen 2021 van de gemeente Roermond geldt dat de parkeerbehoefte ten gevolge van onderhavige ontwikkeling wordt berekend op 34 parkeerplaatsen. Wegens dubbel gebruik is een totaal aantal van 34 parkeerplaatsen ook akkoord. Dit houdt in dat er bij 15 + 2 privé-parkeerplaatse er

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

21

mininmaal 17 openbare parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, maar bij voorkeur 21 openbare parkeerplaatsen.

Bij de inrichting van het terrein wordt in de parkeerbehoefte van de parkeerplaatsen op de volgende wijze voorzien: 17 parkeerplaatsen op eigen terrein ten behoeve van de woningen/apparementen 2 parkeerplaatsen naast café Braam op eigen terrein 11 parkeerplaatsen ten behoeve van openbaar parkeren 7 (van de 11) aanwezige huidige openbare parkeerplaatsen worden gehandhaafd totaal 37 parkeerplaatsen, inclusief de 2 parkeerplaatsen bij café Braam

22

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Terreininrichting (o.a. ten behoeve van parkeren) binnen besluitgebied In verband met de aanleg van parkeerplaatsen aan de Dokter Leursstraat dient er bij de verder civieltechnisch uitwerking aandacht te zijn voor het fietsverkeer in relatie tot de fietsverbinding met de Bisschop Lindanussingel. De verkeerskundige van de gemeente Roermond zal dan ook nadrukkelijk hierbij betrokken worden, om een ook voor fietsers zo veilig mogelijke nieuwe situatie te realiseren (met haaksparkeren).

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

23

24

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het vaststellen en uitvoeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen vastgestelde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Hierna worden kort de belangrijkste punten uit de verschillende beleidsdocumenten voor het besluitgebied weergegeven, aangezien deze mede uitgangspunt voor het lokale maatwerk zijn.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De nationale omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het rijk opgesteld in het kader van de nieuwe omgevingswet, die naar verwachting per 1 januari 2023 in werking treedt. Aan de aan van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaat adaptatie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstigbestendige ontwikkelinge van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio’s te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locaties bevinden zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden.

Ook het tot een verwaarloosbaar niveau terugbrengen van omgevingsrisico's als gevolg van industriële activiteiten en transport (omgevingsveiligheid) is onderdeel van de opgave. In dat kader wordt voortgeborduurd op de SVIR en voorziet onderhavige voornemen in een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het betreft de herstructurering van een bedrijfslocatie naar woongebied waarbij een kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd. De nieuwe woningen worden daarbij klimaatbestendig, duurzaam en natuurinclusief gerealiseerd en wordt hiermee een bijdrage geleverd aan een veilige en gezonde leefomgeving.

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

25

3.1.2 Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388): 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam; 2. kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen; 3. grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen; 4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken; 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied; 6. verstedelijking in het IJsselmeer; 7. defensie; 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 10. Elektriciteitsvoorziening; 11. ecologische hoofdstructuur. Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

Gevolg ontwikkeling Onderhavig besluitgebied is niet gelegen in een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Het Barro en het Rarro hebben geen consequenties voor onderhavige ontwikkeling en vormen derhalve geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening en Ladder van duurzame verstedelijking Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de 3 treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een ruimtelijke plan die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaande stedelijk gebied, een motivatie waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Zoals gezegd is de Ladder-onderbouwing verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan.

Deze laatste categorie is in de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn 11 woningen (welke op één en dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal

26

omgevingsvergunning Herstructurering Quartier Latiers

woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus 12.

Gevolg ontwikkeling Onderhavige ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van 15 woningen c.q. appartementen. Hiermee is sprake van een stedelijke ontwikkeling en dient in het kader van de Ladder de behoefte aan de ontwikkeling op onderhavige locatie nader worden onderbouwd. Aan de hand van de structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018-2021 is in paragraaf 3.3.1 nader onderbouwd dat met de realisatie van de 15 woningen c.q. appartementen een invulling wordt gegeven aan de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte binnen de gemeente Roermond. Onderhavige ontwikkeling ziet door middel van herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie in het stedelijk gebied van Roermond toe op de realisatie van 15 woningen c.q. appartementen waarvan er 10 appartementen met lift betreffen en 2 grondgebonden seniorenwoningen betreffen (hoekwoningen). Voor de overige 3 'reguliere' tussenwoningen geldt dat deze wegens de beperkte beschikbare ruimte niet als 0-tredewoning kunnen worden uitgevoerd. Gezien het feit dat de 3 'reguliere' tussenwoningen onderdeel uitmaken van een stedelijk vernieuwingsplan dat leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving, wordt hier maatwerk geboden. Hiermee wordt door deze 3 'reguliere' tussenwoningen een stedenbouwkundig haalbaar plan gerealiseerd passend in de ruimtelijke structuur.

Er is sprake van een kwalitatieve transformatie, waarbij tevens gestreefd wordt naar duurzame woningen. Ook is er aandacht voor de toegankelijkheid en levensloopbestendigheid van de woningen. Met de transformatie van de voormalige bedrijfslocatie en de directe omgeving ervan wordt een verwaarloosde locatie binnen het stedelijk gebied van Roermond opgelost en er wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke woningbehoefte. Er wordt hiermee een bijdrage geleverd aan de transformatie van de woningvoorraad. Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat aan de toetsing van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan.