Bijlage 2 - onderbouwing inclusief onderzoek
Tekst van het document
Onderbouwing BOPA Project Baton Rouge Locatie Jazz City Gemeente Roermond
Versie d.d. 18-07-2024
Inhoud 1 inleiding 1.1 Aanleiding en doel 3 1.2 Locatie 4 1.3 Vigerend plan 5 1.4 De reikwijdte van het omgevingsplan en de BOPA 6 1.5 De Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) 6 1.6 Gefaseerde Bopa 7 1.7 Leeswijzer 8 2 Beschrijving bestaande situatie, activiteit en strijdigheid 2.1 Bestaande situatie 9 2.2 De activiteit 13 2.3 Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan 19 3 Beleid en regelgeving 3.1 Rijksbeleid en Rijksregels 22 3.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 25 3.3 Omgevingswaarden 28 3.4 Regionaal beleid 29 3.5 Beleid Waterschap 31 3.6 Gemeentelijk beleid 33 4 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 4.1 Omgevingsveiligheid 42 4.2 Milieubelastende activiteiten, omgevingskwaliteit, beperkingengebied 44 4.3 Geluid 46 4.4 Trillingen 49 4.5 Luchtkwaliteit 50 4.6 Geur 51 4.7 Natuur 52 4.8 Duurzaamheid, klimaat adaptatie, energietransitie 55 4.9 Groen 56 4.10 Bodem 56 4.11 Weging Waterbelang 57 4.12 Ladder voor duurzame verstedelijking 58 4.13 Archeologie en cultuurhistorie 61 4.14 Lichthinder 62 4.15 Privacy en uitzicht 63 4.16 Bezonning 64 4.17 Windhinder 65 4.18 Kabels en leidingen 66 4.19 M.E.R.-beoordeling 66 4.20 Duurzaamheid en gezondheid 67 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 69 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 70 6 Belangenafweging en conclusie 6.1 Is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan
locaties? 72 6.2 Conclusie 72 7 Bijlagen
2
3
9
22
42
69
72
73
1
INLEIDING
1.1 Aanleiding en doel Bedoeling is om in de gemeente Roermond op de locatie Maashaven / Jazz City (hierna : “de locatie”) te komen tot een ontwikkeling bestaande uit een plintgebouw met hierin circa 2000 m2 plintfuncties alsmede 100 woningen in twee op de plint gesitueerde bouwvolumes, (hierna : “de activiteit”), zoals indicatief weergegeven op onderstaande afbeelding.
afbeelding : indicatieve weergave activiteit inclusief afwijking omgevingsplan
De activiteit is een onderdeel van de ontwikkeling “Jazz City” aan de Maashaven, bestaande uit gebouwde parkeervoorzieningen, commerciële plintfuncties, alsmede gestapelde woningen, e.e.a. zoals op hoofdlijnen beschreven in het ter plaatse vigerende omgevingsplan van rechtswege / bestemmingsplan “Jazz City” (vastgesteld 20 februari 2014) (hierna : “het omgevingsplan”). De thans aan de orde zijnde activiteit wijkt op enkele onderdelen af van het omgevingsplan en past aldus niet binnen de regels hiervan en zal mogelijk kunnen worden vergund via een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna : “Bopa”). Deze notitie is hiertoe opgesteld en voorziet in een juridische en planologische onderbouwing om deze herontwikkeling mogelijk te maken. De afwijkingen die hoofdzakelijk aan de orde zijn en nader in deze Bopa worden beschouwd betreffen: • een afwijkende situering van woningen, alsmede; • een afwijking van de bouwhoogte van 52,5m naar 66 m +NAP voor de woontoren in bouwvlak II. 3
1.2 Locatie De locatie is weergegeven op onderstaande afbeeldingen
afbeelding : ligging locatie in Roermond
afbeelding : locatie en de omgeving
4
De locatie omvat de kadastrale percelen gemeente Roermond, sectie K, nrs 307, 418, 422, 423, 425, 432, 435, 452 en 469 en kent een oppervlakte van circa 3.930 m2.
afbeelding : kadastrale aanduiding plangebied
1.3 Vigerend plan Het binnen de gemeente en aldus ook voor de locatie vigerende omgevingsplan van rechtswege bevat verschillende soorten van regels in drie hoofdcategorieën : Categorie 1: de regels uit ruimtelijke plannen De regels uit voormalige ruimtelijke plannen zijn de (ruimtelijke) regels die op grond van artikel 22.1 sub a van de Omgevingswet (hierna : Ow) van rechtswege onderdeel zijn van het omgevingsplan. Deze regels zijn gesteld in het kader van een goede ruimtelijke ordening en daardoor in beginsel ook met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor deze categorie geldt dat in beginsel het afwijken met een Bopa mogelijk is. Categorie 2: de bruidsschatregels De bruidsschatregels zijn voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Ow op rijksniveau vervallen. Deze regels zijn meer sectoraal van aard (bouwspoor, milieuspoor) en gelden voor de hele gemeente. Voor een concreet initiatief kan met een Bopa worden afgeweken van de bruidsschatregels die inhoudelijke waarden bevatten (zoals in de paragrafen over geluid, trilling, geur en bodem). Niet alle regels van de bruidsschat zijn gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling (zoals aanvraagvereisten, vergunningplichten, standaardbouwbepalingen, etc.). Het afwijken van dergelijke regels gebeurt in de regel niet i.v.m.
het bereiken van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zodat afwijking hiervan met een Bopa niet mogelijk is. Categorie 3: verordeningsregels
5
Gemeenten moeten de verordeningsregels die de fysieke leefomgeving wijzigen uiterlijk voor het einde van de overgangsperiode overhevelen naar het omgevingsplan. Verordeningsregels die de fysieke leefomgeving niet wijzigen maar wel gaan over de fysieke leefomgeving kunnen gemeenten in beginsel naar keuze overhevelen naar het omgevingsplan.
1.4 De reikwijdte van het omgevingsplan en de BOPA Het omgevingsplan heeft een bredere reikwijdte dan een bestemmingsplan. Uit artikel 1.2, eerste lid Ow volgt dat deze wet gaat over de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen (kunnen) hebben voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving omvat in ieder geval bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur, cultureel erfgoed en werelderfgoed. Tevens behoren onderwerpen als duurzaamheid en klimaatadaptatie, gezondheid, veiligheid, natuurlijke hulpbronnen, milieu, drinkwatervoorziening, stedenbouwkundige kwaliteit en welstand tot de fysieke leefomgeving. Als gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden in ieder geval aangemerkt gevolgen die kunnen voortvloeien uit : a. het wijzigen van onderdelen van de fysieke leefomgeving of het gebruik daarvan, b. het gebruik van natuurlijke hulpbronnen, c. activiteiten waardoor emissies, hinder of risico’s worden veroorzaakt, d. het nalaten van activiteiten. alsmede gevolgen voor de mens, voor zover deze wordt of kan worden beïnvloed door of via onderdelen van de fysieke leefomgeving. Dezelfde reikwijdte als voor het omgevingsplan geldt ook voor de Bopa, zodat hiermee in deze notitie rekening dient te worden gehouden.
1.5 De Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1. een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen. 2. een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels van afdeling 8.1 van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (hierna : Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, lid 2 Bkl); b. als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e Bkl, zijnde de regels en instructies die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan.
6
Bij het vraagstuk van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gaat dus om het voldoen aan de instructieregels(voor omgevingsplannen) in het Bkl en de Provinciale Verordening en het voldoen aan instructies vanuit Rijk en Provincie. Een omgevingsvergunning kan per definitie alleen worden aangevraagd voor concrete en afgebakende activiteiten. Een Bopa is een beschikking en geen besluit van algemene strekking. In tegenstelling tot een omgevingsplan kan een Bopa dus niet dienen als een algemeen toetsingskader voor toekomstige nog niet geconcretiseerde plannen. Een aanvraag om een Bopa moet een zodanig concrete omschrijving bevatten van het initiatief, dat op basis daarvan een afweging van relevante aspecten op de fysieke leefomgeving te maken is. Het oogmerk van een Bopa moet zijn: het willen bereiken van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door het vergunnen van de activiteiten van het voorliggende initiatief. Voormeld evenwicht moet bovendien te bereiken zijn zonder te tornen aan regels buiten de begrenzing van de activiteit. Met een Bopa kunnen geen regels voor en rechten van derden gewijzigd worden. In dat geval is een wijziging van het omgevingsplan aan de orde.
In een besluit om een Bopa te verlenen moet het bevoegd gezag goed motiveren waarom de te vergunnen activiteit met het oog op een evenwichtige toedeling aanvaardbaar wordt geacht, ondanks de strijd met het omgevingsplan. Aan de motivering worden zwaardere eisen gesteld naarmate de inbreuk op een omgevingsplan groter is. Een omgevingsvisie vormt een belangrijk kader waaraan een motivering van de Bopa kan worden ontleend. Een Bopa wordt geweigerd als activiteiten met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties niet aanvaardbaar zijn. De enkele constatering dat een activiteit in strijd is met het omgevingsplan vormt geen toereikende motivering. Ook de motivering dat medewerking wordt geweigerd omdat het omgevingsplan kortelings is herzien, is geen dragende motivering voor een weigeringsbesluit. Een (bouw)plan voldoet niet aan de vereisten van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ingeval van strijd met instructie(regel)s, met rechtstreeks werkende (Europese) regels, als geen aanvaardbaar woon-, leef- of ondernemers klimaat kan worden bereikt en indien het plan in strijd is met gemeentelijke beleidsdoelstellingen in een omgevingsvisie, programma of beleidsregels. Daarbij dient het bevoegd gezag alle relevante belangen inzichtelijk te maken en te wegen.
1.6 Gefaseerde Bopa Het is niet nodig om een verzoek om een Bopa tegelijk met een aanvraag om een omgevingsvergunning voor bouwen in te dienen. Net als onder de Wabo kan een aanvrager ook onder de Ow een losse aanvraag doen voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteitvergunning. Voor de overgangsfase voor het omgevingsplan bevat artikel 12.27a Bkl een beoordelingsregel voor gefaseerde Bopa-vergunningverlening. Dit artikel bepaalt dat bij het toepassen van artikel 8.0a, lid 2 Bkl, in ieder geval sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor zover de activiteit niet in strijd is met een eerder verleende omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Dit maakt het tijdens de overgangsfase mogelijk om eerst een "planologisch" basisbesluit te nemen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een Bopa. Daartegen staat beroep bij 7
de bestuursrechter open. Daarin kan het bevoegd gezag dan bijvoorbeeld toestemming geven voor de plaatsing van het bouwblok, de bouwhoogte en het bouwvolume. Op een later moment kan het bevoegd gezag dan een Bopa-omgevingsvergunning verlenen voor het feitelijk verrichten van de (nader uitgewerkte) bouwactiviteit. Tegen die Bopaomgevingsvergunning staat ook beroep bij de bestuursrechter open. Artikel 12.27a Bkl regelt dan dat als de eerste Bopa-vergunning bepaalde zaken al uitdrukkelijk toestaat, dat daarvoor niet opnieuw afgewogen hoeft te worden of ze voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij de tweede vergunning beoordeelt het bevoegd gezag alleen de onderdelen van het bouwplan waarin de eerdere vergunning niet voorziet. Dus bijvoorbeeld de beoordeling van de stedenbouwkundigarchitectonische detaillering en de toets aan redelijke eisen van welstand. Artikel 12.27a Bkl vervalt op het moment waarop gemeenten moeten beschikken over een omgevingsplan dat voldoet aan alle eisen uit de Ow. Het omgevingsplan kan vanaf dat moment zelf voorzien in regels die gefaseerd vergunnen mogelijk maken.
1.7 Leeswijzer Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de bestaande situatie, de voorgestane activiteit (met hierbij een weergave van het ambitieniveau, het programma, de bebouwing, het stedenbouwkundig kader, de beeldkwaliteit en de landschappelijke inpassing en het aspect verkeer en parkeren) en de mate van strijdigheid met het omgevingsplan. In hoofdstuk 3 wordt het toepasselijke beleidskader besproken op nationaal -, provinciaal -, regionaal - , waterschaps - en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de diverse aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. Tot slot komt in hoofdstuk 5 komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief aan de orde. Hoofdstuk 6 bevat de belangenafweging en conclusie van deze notitie.
8
2
BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE, ACTIVITEIT EN STRIJDIGHEID
Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de : • bestaande situatie, ook in relatie tot de omgeving, • activiteit, • strijdigheid van de activiteit ten opzichte van het omgevingsplan
2.1 Bestaande situatie 2.1.1. historisch perspectief Het plangebied maakte in het verre verleden deel uit van een uitgestrekte zone tussen de Maas en de Oude Roer die altijd in gebruik is geweest als weiland. Eind 1930 is de Ernst Casimirkazerne gerealiseerd en in de periode 1950 en 1960 ontstond het bedrijventerrein Willem-Alexander. Met de ontwikkeling van het Designer Outlet Centre (DOC) op de voormalige terreinen van de Ernst Casimirkazerne is in 2001 een aanvang gemaakt.
afbeelding : voorheen bestaande bebouwing gebied Jazz City
De bouw van het project op het Kazernevoorterrein, als schakel tussen het DOC en de Roermondse binnenstad, is in de tweede helft van 2006 van start gegaan. De oplevering van dit complex, dat woningen, kantoren, een megabioscoop, leisure, horeca en een openbare parkeergarage bevat, vond plaats in de zomer van 2009. Voorts heeft in dat jaar de Ernst Casimirpassage onder de N280 zijn definitieve vorm gekregen. De oplevering van de derde fase van het DOC vond plaats medio 2011. In april 2007 heeft de gemeenteraad het masterplan Jazz City vastgesteld voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Vervolgens zijn de initiatiefnemers, in overleg met de gemeente de visie voor het gebied verder gaan ontwikkelen. Het stedenbouwkundig plan en het programma zijn verder uitgewerkt in een nieuw masterplan. De resultaten hiervan zijn vertaald in de Ontwikkelingsvisie Jazz City/City Meadow. Deze ontwikkelingsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad van Roermond op 27 september 2012. Het bestemmingsplan Jazz City is vervolgens vastgesteld op 20 februari 2014. Op basis van het bestemmingsplan Jazz City is gekomen tot de realisatie van parkeervoorzieningen, fase 4A van het DOC alsmede de woongebouwen New Orleans en Manhattan. Bedoeling was (en is) om de ontwikkeling af te ronden met de realisatie van de
9
fasen “Baton Rouge” en “Four Brothers”, waarbij thans aan de orde is de eerstgenoemde fase.
afbeelding : indicatieve planinvulling bij vaststelling bestemmingsplan
De kaders voor de invulling van de fase “Baton Rouge” zijn neergelegd in voormeld bestemmingsplan Jazz City, waarbij echter inmiddels op onderdelen een andere perceptie is ontstaan over de invulling van dit plandeel, waardoor deze Bopa aan de orde is gekomen. 2.1.2. de locatie De locatie is een thans braakliggend terrein omringd door DOC, Manhattan, de Maaskade en het plangebied waarop op termijn de bebouwing van de Four Brothers is voorzien.
afbeelding : locatie
10
2.1.3. Omgeving van de locatie De omgeving van de locatie kenmerkt zich enerzijds door het naastgelegen DOC, door de aanwezigheid van een forse hoeveelheid gestapelde woonbebouwing en door de directe ligging aan de Maas, waarvan onderstaande afbeeldingen een indicatie geven. Designer Outlet Centre
afbeelding : DOC
afbeelding : DOC
11
Gestapelde woningbouw
afbeelding : gestapelde woningbouw Jazz City
afbeelding : gestapelde woningbouw nabij Jazz City
De maas
afbeelding : de Maas nabij Jazz City
12
2.2
De activiteit
2.2.1. Programma ontwikkeling De activiteit zal bestaan uit een commerciële plint binnen de kaders van het omgevingsplan, 100 gestapelde woningen alsmede een parkeervoorziening behorende bij deze woningen. 2.2.2. De bebouwing De bebouwing omvat een enkellaagse plint met op het dek hiervan twee woontorens, e.e.a. binnen het ter plaatse geldende bouwvlak. De parkeervoorziening wordt onder het toekomstige nieuwe maaiveld (peilniveau van de plint) gerealiseerd.
afbeelding : de voorziene activiteit
afbeelding : footprint voorziene activiteit
13
afbeelding : bouwhoogten voorziene activiteit
2.2.3. Het stedenbouwkundig kader Wat betreft het stedenbouwkundig kader kan worden verwezen naar onderstaande beschrijving als opgenomen in het bestemmingsplan “Jazz-City” : Doel van het onderhavige project is bij te dragen aan het (verder) omvormen van het gebied tussen de N280 en de Maashaven/Willem-Alexanderhaven, tot een markant gebied dat de oude binnenstad van Roermond en het achterliggende landschap (weer) met elkaar verbindt. Het project vormt daarbij in functionele en ruimtelijke zin een aanvulling op de stad buiten de stadswallen. Het project vormt een nieuw stadsdeel dat in ruimtelijke zin sterk aansluit op de bestaande stadsstructuur van het centrum van Roermond. De met elkaar samenhangende individuele ontwikkelingen, zoals woningbouw, de vierde fase van het DOC, Roermond Yumble en Big Triangle, vormen samen met het bestaande DOC en het Kazerneplein een nieuw stadsdeel.
2.2.4. Beeldkwaliteit, welstand Wettelijk kader Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen, denk aan vorm, kleur of gebruikte materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot : • repressief welstand (art. 22.7) (de excessenregeling) De excessenregeling ziet erop toe dat gemeenten een eigenaar kan verplichten om aanpassingen aan het bouwwerk te verrichten waarmee de ernstige strijd met redelijke eisen van welstand wordt opgeheven, (met name) van toepassing op bestaande situaties en dus minder relevant voor een Bopa.
• beoordeling van aanvraag omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk (art. 22.29). 14
Artikel 22.29 lid 1 onder b bepaalt dat een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerken alleen wordt verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Tijdelijke bouwwerken, niet zijnde seizoensgebonden werken zijn uitgesloten van deze welstandstoets.
Heeft de gemeente geen welstandsnota en ook geen beleidsregels voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken? Dan gelden de regels in de bruidsschat niet. De regels gelden ook niet bij een bouwwerk of in een gebied dat de gemeente als welstandsvrij heeft aangewezen. Beoordeling welstand activiteit Het uiterlijk van de bebouwing is onderdeel van de beoordeling in de vervolgfase van deze gefaseerde Bopa.
2.2.5. Landschappelijke inpassing Voor de activiteit kan een landschaps- of inpassingsplan worden opgesteld, waarin op basis van vooraf geformuleerde uitgangspunten en randvoorwaarden de inpassing van de activiteit binnen de fysieke leefomgeving is uitgewerkt, rekening houdende met de resultaten afkomstig uit andere onderzoeken die voor dit project zijn verricht, zoals op het terrein van geluid, natuur en water. De activiteit “Baton Rouge” is gelegen aan de toekomstige Jazz City Outlet Boulevard die gebruikt wordt voor zowel het winkelend publiek alsook voor de bewoners die via deze boulevard naar hun appartementen lopen. Onderstaande afbeeldingen geven een eerste impressie van de omgeving van de activiteit, waarvan de verdere uitwerking zal plaatsvinden als onderdeel van de vervolgfase van deze gefaseerde Bopa.
afbeelding : impressie boulevard
15
afbeelding : impressie indeling boulevard
2.2.6. Verkeer en parkeren De activiteit zorgt voor verkeer, zodat moet worden aangetoond wat het effect is van de activiteit op bereikbaarheid en verkeersafwikkeling en moet in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen. De activiteit dient getoetst te worden aan de visie op verkeer en vervoer zoals vervat in de gemeentelijke omgevingsvisie alsmede aan de gemeentelijke parkeernormen. Verkeer, verkeersgeneratie Ten aanzien van de ontsluiting van het gebied en de verkeersgeneratie kan worden vastgesteld dat de activiteit niet leidt tot meer en/of andere verkeersbewegingen dan zoals vervat in het bestemmingsplan Jazz City. De hoeveelheid m2 aan plintfuncties is niet anders dan in dit bestemmingsplan vervat. Wel is het zo dat sprake is van een toename van het aantal woningen in dit deel van de ontwikkeling van Jazz City, waarbij echter het totaal aantal van 330 woningen zoals in het bestemmingsplan “Jazz City” genoemd door deze Bopa niet wordt gewijzigd. Of dit bij de opvolgende ontwikkeling van the Four Brothers wel het geval zal zijn, dient alsdan bezien en beoordeeld te worden en is aldus nu niet aan de orde.
Parkeren Basis voor de beoordeling van het aspect parkeren zijn de overwegingen zoals opgenomen in het bestemmingsplan “Jazz City”, waarvan de conclusie in paragraaf 4.8 “Verkeerskundige toets” in de toelichting luidde : “Gelet op het bovenstaande blijkt dat verkeer geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan mits rekening wordt gehouden met de adviezen met betrekking tot het parkeerverwijssysteem, verkeerscirculatie en fasering aanleg van het knooppunt N280.
16
Na vaststelling van het bestemmingsplan Jazz City in 2014 is op 11 november 2021 de Nota Parkeernormen 2021 door de gemeenteraad vastgesteld, zijnde een actualisatie van de Nota Parkeernormen 2014. Het doel van de nieuwe Nota Parkeernormen 2021 blijft om voldoende parkeerplaatsen op de juiste locaties te realiseren. Bij ruimtelijke ontwikkelingen (inbreiding, uitbreiding en functieverandering) wordt door middel van een vaste systematiek met parkeernormering invulling gegeven aan de parkeervraag. De locatie en het type woning of bedrijvigheid bepalen de parkeernorm. Als basis voor de autoparkeernormen kiest Roermond voor de parkeerkencijfers van het CROW, zoals opgenomen in publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren’. De parkeerbehoefte is afhankelijk van de locatie van de voorziening en van het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoersbewijzen is er een onderscheid gemaakt naar stedelijkheid en de zone waarin de voorziening gelegen is. Vanaf 1 juli 2018 moet het parkeren in ruimtelijke plannen zelf geregeld worden.
Hiertoe is in het bestemmingsplan Jazz City onderstaande parkeerregeling opgenomen : 14.2 Parkeren 14.2.1 Bepaling met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein Bij het oprichten van gebouwen of het veranderen van gebruik dient de inrichting van elk perceel zodanig te zijn dat voldoende ruimte aanwezig is om zowel het parkeren als het eventueel laden en lossen op eigen terrein te kunnen afwikkelen. Op eigen terrein dient voorzien te zijn in voldoende parkeeraccommodatie, inclusief parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers, conform de parkeernormen zoals opgenomen in Bijlage 2. Voor de toepassing dienen de normen uit de kolom 'overloopgebied' te worden gebruikt. 14.2.2 Afwijken van het benodigd aantal parkeerplaatsen Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het in artikel 14.2.1 bepaalde indien anderszins in voldoende parkeergelegenheid is voorzien. 14.2.3 Maximum aantal parkeerplaatsen Het aantal parkeerplaatsen in het plan mag ten hoogste 4335 bedragen.
In bijlage 2 van deze regel wordt verwezen naar nota parkeernormen 2013. Deze is inmiddels vervangen door Nota Parkeernormen 2021, zodat het in het kader van deze Bopa geïndiceerd is om van de nieuwste parkeernormen uit te gaan. De locatie is gelegen in “de schil” als genoemd in de Nota Parkeernormen 2021, waarbij Roermond als “sterk stedelijk” kan worden gezien. Dit leidt tot onderstaande normen voor autoparkeren :
17
en voor fietsparkeren :
Vertaald naar de activiteit leiden deze normen tot onderstaand overzicht : • • • •
de commerciële plint omvat in totaal ca. 1.800 m2 : 100 x 8,8 = 158,4 pp, de woningen tussen 60 en 100 m2 omvat in totaal ca. 82 woningen x 1,0 = 82 pp voor de bewoners en ca. 82 x 0,3 = 24,6 pp voor de bezoekers, de woningen tussen 100 en 160 m2 omvat in totaal ca. 14 woningen x 1,2 = 16,8 pp voor de bewoners en ca. 14 x 0,3 = 4,2 pp voor de bezoekers, de woningen groter dan 160 m2 omvat in totaal ca. 4 woningen x 1,3 = 5,2 pp voor de bewoners en ca. 4 x 0,3 = 1,2 pp voor de bezoekers,
zijnde totaal 292 parkeerplaatsen. Het fietsparkeren behorende tot de woningen bedraagt in totaal ca. 242 fietsparkeerplekken, uitgaande van 3 kamers bij appartementen tussen 60 – 100 m2, 4 kamers bij appartementen tussen 100 – 160 m2 en 5 kamers bij de appartementen > 160 m2. In het autoparkeren voor de commerciële plint zal worden voorzien op de bestaande parkeerterreinen behorende bij het DOC. Bij de realisatie hiervan is reeds rekening gehouden met de uitbreiding van het DOC als onderdeel van Jazz City (gehele programma is tegen toen geldende parkeernormen voorzien in wat men Big Triangle noemt), hetgeen blijkt uit de privaatrechtelijke overeenkomst tussen Jazz City B.V. en McArthurGlen d.d. 7 april 2017. Het bezoekersparkeren van het woonprogramma Baton Rouge wordt voorzien in het deelplan Four Brothers, aanvankelijk op het bestaande maaiveldparkeerterrein en na realisatie van dit deelplan in de bijbehorende gebouwde parkeervoorziening. In het bewonersparkeren van het woonprogramma Baton Rouge wordt voorzien in een gebouwde parkeervoorziening, omvattende 104 plaatsen. De normatieve fietsenstalling.
fietsvoorzieningen
zullen
worden
gevonden
in
een
gezamenlijke
Conclusie Conclusie is dat kan worden voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid en dat vanwege de activiteit geen sprake is van een onaanvaardbare verkeersafwikkeling op de directe omgeving. Vanuit het aspect verkeer en parkeren is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.
18
2.3
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
2.3.1. De locatie Ter plaatse vigeren (voorzover ten deze relevant) : • Omgevingsplan gemeente Roermond Omgevingsplan, 1 januari 2024 • Herziening paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's Gerechtelijke uitspraak, 14 april 2021, vastgesteld, geheel onherroepelijk in werking • Herziening paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's Gerechtelijke uitspraak, 16 september 2020, vastgesteld, geheel onherroepelijk in werking • Herziening paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's Bestemmingsplan, 4 juni 2020, vastgesteld, geheel onherroepelijk in werking • Uitspraak RvS beroep Jazz City Gerechtelijke uitspraak, 18 februari 2015, vastgesteld, geheel onherroepelijk in werking • Jazz City Bestemmingsplan, 20 februari 2014, vastgesteld, geheel onherroepelijk in werking Het bestemmingsplan “Jazz City” geeft in artikel 4 de bestemming “gemengd”. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn (voor wat betreft de locatie) bestemd voor een designer outlet en woningen, met dien verstande dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven, waarbij geldt dat het totaal aantal woningen in het plan niet meer mag bedragen dan 330. De ontwikkeling is voorzien in onderstaande bouwvlakken, hier genaamd : bouwvlak I en bouwvlak II :
afbeelding : bouwvlak I
afbeelding : bouwvlak II
19
2.3.2. De omgeving De omgeving van het projectgebied is aan te merken als een gemengd gebied met wonen. In dit gebied zijn functies aanwezig die naar aard en invloed op de omgeving, geschikt zijn voor ligging in een gebied met functiemening inclusief wonen. 2.3.3. Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan van rechtswege De ontwikkeling is binnen de kaders van het omgevingsplan van rechtswege niet vergunbaar, omdat : • er is bebouwing voorzien met een bouwhoogte hoger dan ter plaatse in bouwvlak II toegestaan en het initiatief is hiermee in strijd (activiteit bouwen). • de activiteit voorziet in gestapelde woningen ter plaatse waar minder of geen woningen zijn voorzien en is daarmee in strijd met de hoofdfuncties (benutten van de fysieke leefomgeving. Het is voor inhoud en omvang van de onderbouwing van deze Bopa van belang om concreet de afwijkingen van het omgevingsplan te duiden. Immers hetgeen op basis van dit omgevingsplan ter plaatse reeds is toegestaan behoeft in beginsel geen nadere onderbouwing, omdat de regels in het voorheen vigerende bestemmingsplan ”Jazz City” zijn gesteld in het kader van een goede ruimtelijke ordening en daardoor in beginsel ook met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Vastgesteld kan worden dat de ontwikkeling van de commerciële plint volledig past binnen de kaders van het bestemmingsplan “Jazz City”.
Dit geldt ook voor de realisatie van de bebouwing binnen voormeld bouwvlak I. De afwijking binnen bouwvlak I ziet enkel op het aantal woningen (52) omdat in bouwvlak I in totaal 80 woningen zijn toegestaan en in (in dit bouwvlak aanwezige) gebouw Manhattan reeds 39 woningen zijn gerealiseerd en dus rechtens slechts 41 woningen resteren in bouwvlak I. De afwijking binnen bouwvlak II betreft zowel het aantal woningen (48) omdat aldaar geen woningen zijn voorzien alsook de bouwhoogte van 65,5 m1 + NAP waar 52,5 m1 + NAP is toegestaan. De activiteit zorgt dus voor : - 52 woningen in bouwvlak I terwijl er nog 41 woningen aldaar resteren - 48 woningen in bouwvlak II terwijl er 0 woningen zijn toegestaan. wat resulteert in een toename van 59 woningen t.o.v. het voor beide bouwvlakken in het bestemmingsplan Jazz City opgenomen aantal. Uitgangspunt bij de toepassing van deze Bopa is echter dat het aantal van 330 woningen in het oorspronkelijke plangebied van het bestemmingsplan “Jazz City” niet wijzigt, omdat immers door deze Bopa het omgevingsplan op dit onderdeel niet wordt aangepast (immers artikel 4.1. sub c onder 1. van het bestemmingsplan “Jazz City” blijft ongewijzigd). Aldus is door de toepassing van deze Bopa geen sprake van een toename van woningen, maar enkel van een verschuiving hiervan binnen het plan Jazz City.
De onderbouwing van het aantal woningen behoeft ten deze derhalve thans geen aanvulling of wijziging. 20
De oppervlakte van de bouwvlakken wordt bij deze ontwikkeling niet overschreden, de woningen staan op een commerciële plint. In bouwvlak II zal “boven deze plint” geen invulling worden gegeven aan de in het het bestemmingsplan “Jazz City” opgenomen functies, omdat daar thans woningen mogelijk worden gemaakt. Aldus brengt deze ontwikkeling op vier onderdelen een afwijking ten opzichte van het vigerende omgevingsplan / bestemmingsplan : 1. een afwijkende situering van de woningen in het plangebied 2. een afwijking van de bouwhoogte in bouwvlak II 3. geen invulling van bouwvlak II boven de plint met de oorspronkelijk bedoelde functie 4. actualisatie parkeernorm Omdat sprake is van toelatingsplanologie kan de sub 3. bedoelde afwijking verder onbesproken blijven c.q. behoeft deze geen nadere onderbouwing. Aldus kan worden vastgesteld dat aan de orde is : • een afwijkende situering van woningen alsmede • een afwijking van 52,5m naar 66 m +NAP voor de woontoren in bouwvlak II. In onderstaande afbeelding is indicatief (in rood) schematisch weergegeven de afwijking van de bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan, die aldus ook slechts een onderdeel van de ontwikkeling Baton Rouge betreft. De woontoren in bouwvlak I is qua bouwvolume immers in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan/omgevingsplan.
afbeelding : toename bouwhoogte in bouwvlak II (rode deel)
De verschuiving van het aantal woningen binnen het plangebied is enkel relevant voorzover moet worden aangetoond dat ook in bouwvlak II sprake is van een goed woon- en leefklimaat c.q. dat omliggende bedrijvigheid niet wordt belemmerd door de betreffende woningen ten opzichte van een planinvulling conform bestemmingsplan “Jazz City”. Om tot vergunningverlening te kunnen komen voor de activiteit op de locatie is dus de vraag aan de orde of deze vergunbaar is middels een Bopa. Hiertoe is deze notitie opgesteld.
21
3
BELEID EN REGELGEVING
In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in het Bkl en omgevingsverordeningen. Bij de toepasselijkheid van het beleid wordt een onderscheid op hoofdlijnen toegepast voor wat betreft de activiteit. Vastgesteld kan worden dat deze activiteit grotendeels in overeenstemming is met het vigerende omgevingsplan van rechtswege c.q. bestemmingsplan “Jazz-City” en dat de afwijkingen slechts relatief ondergeschikte onderdelen van de activiteit betreffen, zoals hiervoor beschreven in paragraaf 2.3.3.. Aldus wordt wat betreft het beleid uitgegaan van een beschrijving van het thans geldende beleid van de diverse overheden, waarbij wordt bezien in hoeverre de activiteit hiermee in overeenstemming is. Indien echter sprake is van een wijziging van beleid ten opzichte van het moment van vaststelling van het bestemmingsplan “Jazz City” wordt deze wijziging niet van belang geacht voor het gedeelte van de activiteit die in overeenstemming is met het omgevingsplan van rechtswege. Uiteraard wordt wel beoordeeld of de afwijkingen hiervan in overeenstemming zijn met nieuw beleid.
Hiermee wordt enerzijds recht gedaan aan bestaande bebouwings- en gebruiksmogelijkheden en wordt anderzijds de afwijkingen hiervan getoetst aan nieuwe beleidskaders.
3.1
Rijksbeleid en Rijksregels
3.1.1 Nationale omgevingsvisie Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt hierbij is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een Rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien : • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten : 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio’s 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 22
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes : 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. 3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) Artikel 8.0b lid 1 Bkl bepaalt dat bij aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit artikel 8.0b lid 2 Bkl volgt dat de omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. b. c.
de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk,
Als onderwerpen waarvoor het Bkl Rijksinstructieregels (voor omgevingsplannen en dus ook voor een Bopa) bevat kunnen worden genoemd : • waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) • beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, geluid, trillingen, en geur en bodemkwaliteit; • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; • het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; • het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.
In deze notitie wordt ingegaan op bovenstaande onderwerpen voor zover deze aan de orde zijn binnen de locatie.
23
3.1.3 Rijksbeleid water In de afgelopen decennia heeft Nederland meerdere keren te kampen gehad met wateroverlast. Dit heeft geresulteerd in een omslag in beleid en het denken over water, met hierbij drie uitgangspunten : • anticiperen in plaats van reageren, • niet afwentelen van waterproblemen op het volgende stroomgebied, maar handelen volgens de drietrapsstrategie van vasthouden-bergen-afvoeren en • meer ruimtelijke maatregelen naast technische ingrepen. Belangrijk onderdeel in het waterbeleid is de watertoets. Nieuwe plannen en projecten moeten worden getoetst aan de effecten op veiligheid, wateroverlast en verdroging. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij nieuwe projecten. Het Waterbeleid 21e eeuw richt zich primair op het voorkomen van wateroverlast door overstroming vanwege veel neerslag in een korte tijd. Hieruit volgen richtlijnen voor de ruimtelijke inrichting van het gebied en technische maatregelen die kunnen worden ingezet. Hierbij geldt als voorkeursvolgorde : vasthouden, bergen en afvoeren. Doelstelling van deze maatregelen is een afvoer te realiseren die niet groter is dan de landbouwkundige afvoer.
Om aan te geven hoe wordt omgegaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelt de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027 (NWP) met hierin de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de Rijkswateren en -vaarwegen. Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater & waterverdeling, waterkwaliteit & natuur, scheepvaart, en de functies van de Rijkswateren. Daarnaast worden in beeld gebracht de raakvlakken tussen water en andere thema’s als landbouw, landschap, bodem en het energie- en klimaatbeleid. Het NWP 2022-2027 is op 18 maart 2022 vastgesteld. Gezien de kleinschaligheid van het initiatief en het gegeven dat het plangebied niet in de aangewezen gebieden van het Rijk zijn gelegen, zullen de Rijksbelangen hieromtrent niet worden aangetast. Bovendien zijn de belangrijkste thema’s hieruit doorvertaald naar het provinciaal- en waterschapsbeleid.
3.1.4 Conclusie Op basis van de hierna beschreven relevante aspecten betreffende de activiteit kan worden geconcludeerd dat de activiteit past binnen doelstellingen en beleid van het Rijk.
24
3.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg De Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) is een integrale langetermijnvisie die voor de periode van nu tot 2050 laat zien hoe de provincie richting wil geven aan toekomstige ontwikkelingen. De visie geeft een toekomstbeeld van de provincie in de periode 2030-2050 en schetst daarvoor hoe het denkt in te spelen op drie hoofdopgaven : 1. Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving; a. in stedelijk c.q. bebouwd gebied b. in landelijk gebied 2. Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie; inclusief landbouwtransitie; 3. Klimaatadaptatie en energietransitie. Daarnaast formuleert de visie vier Limburgse principes die toekomstige afwegingen moeten sturen: 1. 2. 3. 4.
Streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving. De kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Meer stad, meer land. Zorgvuldig omgaan met onze ruimte en voorraden; boven- én ondergronds.
De provincie onderscheidt met een algemene zonering haar gebied in drie hoofdtypes: landelijk gebied, bebouwd gebied en infrastructuur. Elk van de hoofdtypes is onderverdeeld in categorieën. Onderhavig plangebied bevindt zich in stedelijk gebied, binnen het hoofdtype bebouwd gebied. Deze algemene zonering biedt een basis voor de gebiedsgerichte aanpak die de provincie aanmoedigt. Naast dit algemene kader geeft die POVI ook een aantal thematische visies. Hierin wordt per thema de opgave waar Limburg voor staat uitgelicht en vervolgens geschetst wat de ambities en keuzes van de provincie zijn. Wonen en leefomgeving Op het gebied van wonen voorziet de provincie de grootste opgave in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Daarnaast verandert de woonvraag waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag. Daardoor is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen en lokaal een overschot aan incourante plannen en woningen. Voor zover (harde en zachte) planvoorraad voorziet in de mogelijkheid om woningen te bouwen waar niet langer behoefte aan is, zal de provincie in overleg met de gemeenten onderzoeken hoe deze planvoorraad aangepakt kan worden. Hiertoe is reeds in POL2014 een oproep gedaan aan gemeenten, die Limburg-breed nog niet het gewenste resultaat heeft opgeleverd.
Het gevolg is dat woningbouwplannen waaraan dringend behoefte bestaat, niet kunnen worden toegevoegd vanwege een te grote voorraad aan niet meer actuele plannen die niet meer aansluiten bij de behoefte. De woonkwaliteit voor mensen is niet alleen afhankelijk van de woning zelf. Ook sociaaleconomische omstandigheden, gezondheid, leefbaarheid, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid en een veilige omgeving zijn van belang. Leegstand, criminele activiteiten, ondermijning of verloedering en eenzijdig samengestelde woongebieden hebben invloed op 25
de leefbaarheid en kunnen de kloof in de samenleving vergroten. Gemengde wijken met ruimte voor verschillende leefstijlen dragen bij aan een sterker sociaal weefsel en kunnen bijdragen aan het voorkomen van sociale problemen. Schone lucht, de nabijheid van groen ook om hittestress tegen te gaan -, voorzieningen om wateroverlast tegen te gaan bij extreme buien en de kwaliteit van de openbare ruimte dragen bij aan de omgevingskwaliteit. De provincie wil een voortreffelijke woon- en leefomgeving realiseren; een leefomgeving waar mensen zich prettig voelen. Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelfgekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase) waar ze zich thuis voelen. De provincie wil dit bereiken door toe te werken naar een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, die waar mogelijk op het juiste moment beschikbaar én betaalbaar zijn. Relatie met voorliggende ontwikkeling De bebouwing die in de voorliggende ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt sluit aan bij de doelstellingen die worden gesteld in de POVI.
Het voorliggende deelplan Baton Rouge voorziet als onderdeel van het beoogde aantrekkelijk leefgebied Jazz City in de realisatie van diverse plintfuncties, waaronder retail en horeca en 100 woningen met uiteenlopende oppervlakten en aldus gericht op diverse doelgroepen, die de ingezette transformatie van het gebied verder vormgeven en de locatie maken tot een aantrekkelijk en levendig gebied in aansluiting op het bestaande DOC en nabij de binnenstad van Roermond.
3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van diverse Provinciale verordeningen, uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dat hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijke beleid. Binnen de regio Midden-Limburg zijn gezamenlijke afspraken gemaakt over onder meer het thema wonen. Regio Midden-Limburg bestaat uit de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Als een ruimtelijk plan niet voldoet aan bovenstaande, kunnen Gedeputeerde Staten, rekening houdend met het standpunt van het Regionaal Bestuurlijk Overleg, gelegenheid bieden voor maatwerk in afwijking van het bepaalde in die leden.
De toelichting bij het ruimtelijke plan, dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan bovenstaande. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat tevens een verantwoording van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen en als het vierde lid van toepassing is, van het versterken van de kwalitatieve woningvoorraad.
26
Relatie met voorliggende ontwikkeling Vanuit de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Het onderhavige plan voorziet niet in de toevoeging van woningen t.o.v. het omgevingsplan.
3.2.3 Omgevingsverordening Limburg (2021) Met de komst van de Omgevingswet was een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen De toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: • rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; • sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; • over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg.
De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; • het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. • realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Relatie met voorliggende ontwikkeling Vanuit de ‘Omgevingsverordening Limburg 2021’ bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Het onderhavige plan voorziet niet in de toevoeging van woningen t.o.v. het omgevingsplan.
3.2.4. Conclusie Omdat onderhavige plan niet voorziet in de toevoeging van woningen t.o.v. het omgevingsplan, zoals vervat in de regels van bestemmingsplan “Jazz-City” kan worden geconcludeerd, dat de activiteit past binnen doelstellingen en beleid van de Provincie.
27
3.3 Omgevingswaarden 3.3.1. Wettelijk kader Omgevingswaarden zijn in meetbare of berekenbare eenheden of anderszins in objectieve termen uit te drukken maatstaven voor de fysieke leefomgeving voor : • de gewenste staat of kwaliteit op een bepaald moment op een bepaalde plaats; • de toelaatbare belasting door activiteiten; • de toelaatbare concentratie of depositie van stoffen. Bij de vaststelling van een omgevingswaarde wordt aangegeven : • of dit een resultaatsverplichting, een inspanningsverplichting of een andere verder te omschrijven verplichting met zich meebrengt. • binnen welke termijn de omgevingswaarde moet zijn bereikt. • op welke locatie(s) de omgevingswaarde van toepassing is. Rijk en provincies kunnen via instructieregels, instructies en beoordelingsregels aanzetten om bij te dragen aan het bereiken van een omgevingswaarde (in het omgevingsplan of bij het verlenen van buitenplanse omgevingsvergunningen). Als het Rijk of de provincie omgevingswaarden hebben vastgesteld, mag de gemeente daar niet van afwijken of die aanvullen, tenzij Rijk of provincie dat mogelijk maakt. Omgevingswaarden hebben geen doorwerking naar andere partijen dan de gemeente zelf. Het moet hierbij gaan om omgevingswaarden die het gemeentebestuur kan beïnvloeden of beheersen door de inzet van beleidsinstrumenten, zoals voor geur of geluid.
Het vaststellen van een omgevingswaarde is niet vrijblijvend. • B&W zijn verplicht een programma vast te stellen wanneer niet wordt voldaan of naar verwachting niet zal worden voldaan aan een omgevingswaarde. • Iedere vastgestelde omgevingswaarde moet gemonitord worden en er moet beoordeeld worden of aan de omgevingswaarde wordt voldaan. Tenzij het vaststellen van een omgevingswaarde verplicht is, staat het de gemeente vrij om af te zien van het vaststellen van een omgevingswaarde, maar te kiezen voor directe normstelling (b.v. geluid, geur, trilling).
3.3.2. Conclusie Voor de locatie zijn momenteel (nog) geen omgevingswaarden van toepassing.
28
3.4 Regionaal beleid De wettelijke basis om gezamenlijk besluiten te nemen ligt in artikel 2.2 lid 2 Ow. Het gaat om het gezamenlijk nemen van één besluit. Veel opgaven overstijgen het lokale belang. Er vindt overigens geen overdracht van bevoegdheden plaats. 3.4.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 - 2025 De Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025 is op 22 september 2022 door de raad van Roermond vastgesteld. De structuurvisie is ontstaan vanuit de samenwerkende gemeenten in Midden-Limburg (Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert) . In deze structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten aanzien van het beleidsveld ‘Wonen’ voor de korte termijn (2022 tot en met 2025) en met een doorkijk naar de lange termijn vastgelegd. Om de regio Midden-Limburg aantrekkelijk te houden, moet duurzaam worden geïnvesteerd in de toekomst. Deels betekent dit het behouden van het goede, deels betekent dit inzetten op verandering en verbetering. De Structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de gemeenten voor staan. In de visie wordt minder dan voorheen de nadruk gelegd op het schrappen van planvoorraad voor woningen en wordt meer de nadruk gelegd op het realiseren van plannen zodat de juiste woningen op de juiste plaats worden gerealiseerd.
Ook omvorming van woningbouwplannen naar segmenten die beter bij de behoefte passen is uitgangspunt. Uitdagingen Het aantal inwoners in de regio is 0,7% (1.644 inwoners) gegroeid in de periode 2018 tot en met 2020 maar er zijn verschillen zichtbaar tussen de gemeenten. De grootste relatieve groei zit in Roermond (1,8%). Voor de woningbehoefte is niet zozeer het aantal inwoners van invloed. Belangrijker zijn de veranderende bevolkingssamenstelling (ontgroening en vergrijzing) en de afname van de gemiddelde huishoudengrootte. Het aantal 1- en 2persoons huishoudens is in de periode 2018 tot en met 2020 toegenomen (+2.919) terwijl het aantal 3 en meer persoonshuishoudens is afgenomen (-796). Het aantal huishoudens in de regio is met 2,1% (2.223) toegenomen. Alle gemeenten laten (nog) een groei zien. In Roermond bedraagt de groei 2,3%. Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. Eén van de regionale opgave / speerpunt is het vergroten van het aandeel huurwoningen. De bestaande woningvoorraad in Midden-Limburg bestaat voor 68% uit koopwoningen. Dit percentage ligt in plattelandsgemeenten hoger.
Het woningmarktonderzoek uit 2018 geeft aan dat er regionaal behoefte is aan extra huurwoningen. Elke gemeente stuurt bij bouwplannen op het realiseren van de juiste, gevraagde woningen. Daarbij hebben de woningcorporaties met name een rol in het realiseren van de sociale huurwoningen.
29
Opgave Roermond - Kwantitatieve kaders Het aantal inwoners in Roermond bedraagt op 1-1-2022 59.200, een stijging van ca. 1.400 personen vanaf 2018. Per 1 januari 2023 is het aantal inwoners toegenomen tot net boven de 60.000. Op basis van de meest recente bevolkingsprognose groeit het aantal inwoners tot 62.800 in 2040. Regionaal groeit het aantal inwoners met 1.045 personen tot 2030. Voor de gemeente is er op basis van de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 behoefte aan 3.244 woningen vanaf 1 januari 2021 tot de zogenaamde huishoudentop (in 2043). In de structuurvisie is ook de ambitie uitgesproken om - aanvullend aan deze huishoudenprognose - tegemoet te komen aan aanvullende toekomstige behoefte en behoefte in onder andere Zuidoost Brabant. Voor de periode 2021-2025 is in de regionale structuurvisie 2022-2025 daarom voor de gemeente Roermond een groeiambitie van 325350 per jaar opgenomen (193-318 meer dan de prognose van september 2021). In de structuurvisie is dus een totale behoefte voorzien van 3.437-3.562 woningen vanaf 1 januari 2021, zijnde 3.244 plus 193-318 aanvullende ambitie. Rekening houden met de in 2021 tot en met en 20232 gerealiseerde woningen (882) is de benodigde planvoorraad dan 2.5559332.6803.058 woningen per 1 januari 20243.
Uit de huishoudenprognose van september 2023 (Etil, opdracht Provincie Limburg) komt een iets hogere woningbehoefte van ca. 90 huishoudens naar voren. In de Woondeal Limburg is aangegeven dat partijen inzetten op minimaal 130% plancapaciteit voor de periode 2025-2030 om voldoende rekening te houden met onzekerheden bij planvorming. Dit betekent een extra benodigde planvoorraad van ten minste 350, waarmee een planvoorraad van tenminste ca. 2.995 tot 3.120 woningen nodig is. De planvoorraad op 1 januari 2024 bedraagt 3.024, het voorliggende plan maakt daar onderdeel van uit. Daarmee past dit plan in de kwantitatieve kaders. Woningmarktonderzoek regio Midden Limburg 2018-2030 - Kwalitatieve kaders Midden-Limburg heeft te maken met demografisch ontwikkelingen als ontgroening en vergrijzing. Ten aanzien van veranderingen in de bevolkingsopbouw leverde het woningmarktonderzoek de volgende resultaten op: • het aantal jongere huishoudens tot 30 jaar neemt tot 2030 af (- 13%); • het aantal midden huishoudens (30-65 jaar) neemt tot 2030 af (- 11%); • het aantal oudere huishoudens vanaf 65 jaar neemt tot 2030 fors toe (+ 30%). Bovenstaande betekent dat de woonwensen van senioren zwaar meetellen, vanwege de enorme omvang van de groep. Daarbij neemt ook het aantal 1- en 2-persoonhuishoudens toe en het aantal gezinnen af.
Verder valt nog op dat de woningbehoefte voor de sociale doelgroep de komende jaren toeneemt. De uit het woningmarktonderzoek uit 2018 voor de gemeente Roermond naar voren gekomen kwalitatieve behoefte aan appartementen met lift voor de gemeente (1.700) kan door de extra groei van het aantal huishoudens op basis van de huishoudenprognose in dezelfde verhouding worden opgehoogd tot ca. 2.375 appartementen met lift, gemeten vanaf 1 januari 2018. Er zijn in de periode 2018 tot en met 2023 554 appartementen met lift gerealiseerd, waarmee een behoefte van ca 1.820 resteert. Per 1 januari 2024 is er een plancapaciteit van ca 1.800 appartementen met lift beschikbaar, inclusief voorliggend plan. Het plan past daarmee binnen de behoefte aan appartementen met lift.
30
Betaalbaarheid Betreft segmentering van het woonprogramma in Baton Rouge wordt momenteel gedacht aan koopappartementen. De prijscategorieën waarin de appartementen van Baton Rouge op de markt zullen worden gebracht zijn in dit stadium van de ontwikkeling nog niet bekend, dit is onder andere nog afhankelijk van de verdere uitwerking alsook het moment waarop Baton Rouge op de markt gaat komen. Momenteel wordt voor Baton Rouge gedacht aan het navolgende programma: • 82 appartementen in de categorie 60 tot 100 m2; • 14 appartementen in de categorie 100 tot 160 m2, en; • 4 appartementen in de categorie > 160 m2. Vanwege het gevarieerde programma kan Baton Rouge ruimte bieden aan een brede doelgroep van huishoudens (van starters tot senioren), met ook een diverse range aan prijzen. Verwacht wordt dat op basis van de huidige uitgangspunten circa 25% van de woningen in het betaalbare segment zal vallen (tot €390.000, prijspeil 2024). Hiermee komt er voor een brede doelgroep een appartement beschikbaar in Jazz City. Met de appartementen in de hogere prijscategorie wordt ruimte geboden voor doorstromers op de woningmarkt. Relatie met voorliggende ontwikkeling Vanuit de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 – 2025’ bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.
Het woonprogramma bestaande uit appartementen t/m 85 m2 GBO, appartementen tussen 85 en 110 m2 GBO en appartementen groter dan 110 m2 GBO maken de woningen geschikt voor diverse doelgroepen. 3.4.2. Conclusie De activiteit past binnen de regionale doelstellingen en het regionale beleid.
3.5 Beleid Waterschap Om ervoor te zorgen dat de waterbelangen een goede plek krijgen en evenwichtig worden afgewogen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt de watertoets uitgevoerd. Ook onder de Ow is dit proces vastgelegd maar dan onder de noemer 'weging van het waterbelang'. 3.5.1. Keur Waterschap Limburg 2019 De keur van het waterschap is herzien en op 1 april 2019 in werking getreden. De actuele keur bevat een aanscherping van de regels voor het lozen van regenwater bij de realisatie van verharde terreinen en gebouwen. Vanwege de klimaatverandering en het voorkomen van wateroverlast is het nodig om bij nieuwe ontwikkelingen fors meer buffercapaciteit te vragen. De nieuwe norm houdt in dat 100 mm/24 uur per m2 verhard oppervlak gebufferd dient te worden voor Noord- en Midden-Limburg. Bij dimensioneren mag rekening worden gehouden met de leegloop en infiltratie gedurende 24 uur. Er dient voldoende opvangcapaciteit te zijn en een duurzame leegloop moet worden gerealiseerd.