Document · PDF

Bijlage 2 MPG 2025-2029 versie 26 mei 2025

Gemeenteraad 3 juli 2025, gemeente RoermondBij agendapunt: Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling 2025-2029 (hamerstuk)6.240 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

MPG 2025-2029 MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING GEMEENTE ROERMOND

Inhoudsopgave MPG 1 2 3 4 5 6

Inleiding en doel MPG............................................................................................ 2 Beleid en Ontwikkelingen ...................................................................................... 4 Gemeentelijke grondexploitaties...........................................................................11 Faciliterend Grondbeleid .......................................................................................13 Overige gronden ....................................................................................................14 Risico’s en weerstandsvermogen...........................................................................15

Bijlage: Grondexploitatiecomplex Roerdelta Fase 2 en Herontwikkeling Centrumkwartier inclusief grondexploitatieberekeningen (geheim)

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

Inleiding en doel MPG

Gemeente Roermond, de stad van ambitie, daadkracht en verbinding, heeft ambities en beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, economie, voorzieningen, duurzaamheid, groen, mobiliteit. Dit vertaalt zich naar ruimtelijke projecten en activiteiten. Om de realisatie van deze ambities en beleidsdoelstellingen, op een bestuurlijk en economisch verantwoorde wijze mogelijk te maken, wordt gebruik gemaakt van grondbeleid als sturingsinstrument. De gemeenteraad stelt de kaders vast waarbinnen het college uitvoering geeft aan de realisering van de gestelde doelen in de vorm van projecten gebiedsontwikkeling. Voor het uitvoeren van de controlerende taak is het voor de raad van belang inzicht te hebben in de ontwikkelingen binnen de in uitvoering zijnde en de te verwachten projecten. Conform de Nota Grondbeleid Gemeente Roermond 2021 wordt er jaarlijks op meerdere manieren over de grondexploitaties aan de raad gerapporteerd:  paragraaf grondbeleid bij de Begroting: één keer per jaar;  paragraaf grondbeleid bij de Jaarrekening: één keer per jaar;  het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG): één keer per jaar;  een projectenrapportage, waarvan een samenvatting als onderdeel van de tussenrapportage ter informatie aan de raad wordt gezonden. Dit MPG wordt door de gemeenteraad jaarlijks vastgesteld en geeft ook doorkijk naar de komende jaren.

De uitkomsten van het MPG worden verwerkt in de jaarstukken en de programmabegroting van de gemeente. In het MPG informeert het college de raad en doet indien noodzakelijk voorstellen tot prioritering over:  de voortgang in de lopende projecten: ➢ de grondexploitaties ➢ de projecten op basis van faciliterend grondbeleid ➢ overige grond  prognose van de te verwachten projecten;  risico’s en weerstandsvermogen;  de trends en samenhang van de ontwikkelingen. In onderstaand schema is het grondbeleid in de Planning & Control cyclus weergegeven: Begroting gemeente (november)

3e tussenrapportage (december)

1e tussenrapportage (april/mei)

2e tussenrapportage (oktober)

Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (gelijktijdig met Kadernota)

Jaarrekening gemeente (juli)

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

Beleid en Ontwikkelingen

2.1 Visie grondbeleid Op 8 april 2021 is de Nota Grondbeleid Gemeente Roermond 2021 vastgesteld. In deze nota is de gemeentelijke visie betreffende het grondbeleid vastgelegd. Uitgangspunt van de Nota Grondbeleid 2021 is een voortzetting van het huidige faciliterende grondbeleid, echter met de mogelijkheid om voor bepaalde gebieden te kiezen voor een regie-faciliterend grondbeleid. Dat maakt het voor de gemeente mogelijk om aan de voorkant meer te kunnen sturen. Het biedt de mogelijkheid om marktpartijen te verleiden om te investeren in deze gebieden. Het regie-faciliterend grondbeleid past ook binnen de gewijzigde rol van de gemeente op grond van de Omgevingswet, waarbij een actievere samenwerking met de omgeving wordt verlangd. Van een afwachtende naar een meer regie voerende rol, waarbij aan de voorkant samen met de omgeving wordt nagedacht over initiatieven. Om in die samenwerking als volwaardig partner te kunnen functioneren is het zaak dat de gemeente een helder beeld heeft voor een bepaald gebied, voordat ontwikkelingen worden geïnitieerd. De gemeente Roermond heeft ambities en beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, economie, voorzieningen, duurzaamheid, groen, mobiliteit. Dit vertaalt zich naar ruimtelijke projecten en activiteiten.

Om de realisatie van deze ambities en beleidsdoelstellingen, op een bestuurlijk en economisch verantwoorde wijze, mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van grondbeleid als sturingsinstrument. Grondbeleid is geen doel op zich, het biedt handvatten om de regie over de ruimtelijke ontwikkelingen te voeren. De Nota Grondbeleid biedt dan ook een “gereedschapskist” voor het door de gemeente Roermond te voeren grondbeleid. Deze gereedschapskist is noodzakelijk om de opgaven en doelstellingen uit het gemeentelijk beleid te kunnen realiseren. De gemeente voert een faciliterend grondbeleid, waarbij wordt uitgegaan van zelfrealisatie door marktpartijen. Voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen is de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg BV (OML) opgericht, een samenwerkingsverband van vijf Midden-Limburgse gemeenten. Dit samenwerkingsverband heeft onder ander tot doel de realisering van nieuwe bedrijventerreinen. Door het faciliterend grondbeleid heeft de gemeente voor de grotere woningbouwlocaties slechts beperkt eigen grondexploitaties. Vrijwel alle projecten worden door en voor rekening en risico van de marktpartijen gerealiseerd, waardoor ook de risico’s van vertragingen en mogelijk niet verrekenbare kosten over het algemeen bij de marktpartijen liggen. 2.2

Beleidskaders

Opgavegericht werken Voordat de geldende beleidskaders inhoudelijk worden toegelicht is het belangrijk om te melden dat de organisatie opgavegericht werkt. Alle werkzaamheden en trajecten voor het fysieke domein dienen bij te dragen aan de nu volgende opgaven: • Een passende woning voor iedereen: voldoende en passend aanbod op de woningmarkt. • Een nieuwe economie: bereiken en in stand houden van noodzakelijke voorzieningen. • Een duurzame samenleving: bereiken en in standhouden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving, een goede omgevingskwaliteit en doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving. • Transformatie van centrumgebieden: bereiken en in standhouden van een toekomstige centrumfunctie (bijvoorbeeld leven, kopen, verblijven en recreëren). MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

Genoemde opgaven staan in relatie met het vigerende coalitieakkoord en raken daarbij de ambities: • De stad waar je wilt leven; • De stad van ontwikkeling; • De stad van goud, groen en blauw; • De stad die klaar staat voor haar inwoners. De kader stellende rol van de gemeenteraad vertaalt zich in ruimtelijke plannen met als doel uitvoering te geven aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Vanuit deze kaders en ‘de ladder voor de duurzame verstedelijking’ moeten primair de mogelijkheden voor nieuwe gebiedsontwikkelingen worden benut, die liggen binnen het bestaand stedelijk gebied. Belangrijke elementen voor ruimtelijke inpassing van gebiedsontwikkelingen zijn neergelegd in de ruimtelijke kaders van de gemeente Roermond. Het ruimtelijk toetsingskader bestaat met name uit de op 12 oktober 2023 vastgestelde Omgevingsvisie Roermond. De Omgevingsvisie Roermond brengt de verschillende (deel)beleidsvisies met elkaar in verband en zorgt voor een overkoepelend integraal afwegingskader voor nieuwe initiatieven. De visie bevat het beleid op hoofdlijnen voor de toekomst van de gemeente Roermond. De visie gaat over de fysieke leefomgeving en richt zich op mogelijkheden om te wonen, werken, recreëren, ondernemen, maar ook op een gezond en veilig leefklimaat.

In de Nota Grondbeleid 2021 worden de speerpunten van beleid uit het ontwerp van de omgevingsvisie genoemd als toetsingskader voor gebiedsontwikkelingen. Fysieke doorvertaling Omgevingsvisie Roermond De opgaven zoals genoemd in de Omgevingsvisie in samenhang met de sterktes en zwaktes die Roermond karakteriseren laten zich vertalen in vier concrete fysieke speerpunten waar we ons de komende jaren voor gaan inzetten en waar gebiedsontwikkelingen aan kunnen bijdragen: 1. De gezonde en veilige stad; 2. Aantrekkelijke woon- en werkstad; 3. De Duurzame Stad/ Energie en klimaat; 4. Stad van drie grote trekkers; de historische binnenstad, de stedelijke Maasplassen en het Designer Outlet Roermond 1. De gezonde en veilige stad De gemeente wil een gezonde en veilige leefomgeving voor al haar inwoners. Een brede benadering van gezondheid is belangrijk. Gezondheid gaat niet alleen maar over niet ziek zijn. Het gaat ook over: zorgen voor een goede milieukwaliteit, aandacht voor toegankelijkheid en inclusiviteit, goede langzaam verkeersverbindingen, passende huisvesting, elkaar ontmoeten, voldoende mogelijkheden om in de publieke ruimte te sporten en te bewegen en bereikbaarheid van parken en buitengebied. Hier ligt een rechtstreekse relatie met de opgaven een passende woning voor iedereen, een nieuwe economie en een duurzame samenleving.

Uitgangspunten gezonde en veilige stad:  Een gezonde en veilige leefomgeving;  Goede bereikbaarheid voor fietsers;  De publieke ruimte is gericht op beweging en ontmoeten;  Iedereen moet makkelijk bij groene longen/ gebieden komen binnen en buiten de stad.

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

2. Aantrekkelijke woon- en werkstad We willen een onderscheidend profiel in de regio ontwikkelen, als moderne stad voor jong en oud. De plannen voor onderwijslocaties, nieuwe woningen, werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen sluiten hierop aan. Bouwontwikkelingen worden zorgvuldig voorbereid. Zowel kwaliteit, kwantiteit, behoefte en vraag nemen we mee in onze overwegingen. Daarbij letten we op de wijze waarop nieuwe bouwontwikkelingen bijdragen aan een aantrekkelijke, veilige, gezonde en duurzame leefomgeving. Hier ligt een rechtstreekse relatie met de opgaven een passende woning voor iedereen, een nieuwe economie en een duurzame samenleving. Uitgangspunten aantrekkelijke woon- en werkstad:  Inzetten op Roermond als woon- en werkstad voor goed opgeleide jongeren;  Eigentijdse onderwijslocaties in verbinding met de stad (nieuwe locaties in/ aan de binnenstad);  We passen de principes van duurzaam ruimtegebruik toe;  Streven naar spreiding van maatschappelijke voorzieningen over de gemeente. 3. De Duurzame Stad / Energie en klimaat Roermond zet zich in voor een klimaatneutraal Roermond. Duurzaamheid is een opgave voor ons allemaal. Het heeft betrekking op hoe we wonen, werken, recreëren, hoe we ons verplaatsen, kortom op alle keuzes die we maken.

Dat betekent dat we bij alle ontwikkelingen nadenken over de wijze waarop we een klimaat neutrale en klimaatbestendige invulling hieraan geven, waarbij we ook aspecten zoals veiligheid meewegen. Hier wordt in de specifieke paragraaf over veiligheid nader op ingegaan. Dat geldt ook voor de onderwerpen weerbaarheid en leefbaarheid die worden meegewogen. Daarnaast werken we aan hoogwaterveiligheid, waarbij water en stad elkaar versterken. Hier ligt een rechtstreekse relatie met de opgave een duurzame samenleving. Uitgangspunten duurzame stad / energie en klimaat  Duurzaamheid stellen we als randvoorwaarde;  We werken uit waar en op welke wijze duurzame energieopwekking plaats kan vinden;  We zetten in op meervoudig ruimtegebruik met oog voor klimaatbestendigheid (klimaatadaptatie) en biodiversiteit;  We streven naar een toekomstbestendig beheer en ontwikkeling van de ondergrond;  Integrale afweging met betrekking tot hoogwaterveiligheid;  We stimuleren transport over water (om vrachtverkeer te verminderen). 4. Stad van drie grote trekkers Vanuit ruimtelijk en economisch perspectief heeft Roermond drie grote trekkers: de historische binnenstad, de stedelijke Maasplassen en het Designer Outlet Roermond. Hier is plek voor ontspanning en ontmoeting voor zowel de eigen inwoners als bezoekers. Ontspanning en ontmoeting is ook hetgeen deze drie met elkaar verbindt.

De onderlinge fysieke verbindingen en naar de rest van stad zijn beperkt en verdienen opwaardering. Alleen zo kunnen deze onderscheidende kwaliteiten voor de stad goed benut worden. Hier ligt een rechtstreekse relatie met de opgaven een nieuwe economie en transformatie centrumgebieden. Uitgangspunten stad van drie grote trekkers:  Roermond ontwikkelt zich als stad voor meerdaags bezoek;  Betere ontsluiting;  Beleving van de stad op peil houden;  Cultuurhistorische en monumentale kwaliteiten in stand houden, versterken, en meer zichtbaar maken en gebruiken als inspiratiebron bij nieuwe ontwikkelingen. MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

2.3 Ontwikkelingen Voor de uitvoering van projecten is een aantal ontwikkelingen van belang. 2.3.1 Algemene ontwikkelingen De prijzen van consumentengoederen- en diensten waren in 2024 gemiddeld 3,3 procent hoger dan in 2023. In 2023 was de inflatie 3,8 procent. De prijsontwikkeling van huisvesting had een belangrijke bijdrage aan de inflatie van 2024. In 2024 waren de woninghuren gemiddeld 3,7 procent hoger dan in 2023. In 2023 was de prijsstijging 2,5 procent. Voor 2025 wordt een verdere stijging verwacht. Vooral huishoudens en de overheid stimuleren de groei doordat ze meer besteden. Doordat meer jongeren en meer ouderen van rond de pensioenleeftijd werken, is het arbeidsaanbod hoger. De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft hoog. De vierkante meter nieuwbouwprijzen zijn in 2024 harder gestegen dan de woningbouwkosten. Dat betekent dat de waarde van bouwgrond in 2024 verder is gestegen. In 2024 lag de prijsindex van bestaande woningen in de provincie Limburg 8,3% hoger dan in 2023. Verder lag het aantal transacties 12,4% hoger. De verwachting is dat de huizenprijzen voorlopig blijven stijgen. Dit is op basis van de verwachting dat de lonen stijgen, de hypotheekrentes dalen en het woningtekort groot blijft. 2.3.2 Woningbouw Roermond is en blijft een prachtige stad met aantrekkelijke woon-, verblijfs- en werkmilieus voor inwoners, ondernemers en bezoekers.

De in de regionale Structuurvisie wonen Midden-Limburg 2022-2025 opgenomen afspraken en kaders vormen de basis van toetsing van nieuwe plannen, waarbij we met aanvullende woningbouwplannen inspelen op een gebleken grotere woningbehoefte. De woonzorgvisie ‘Thuis in Roermond. Wonen, welzijn en zorg’ is op 19 december 2024 vastgesteld. De aanpak is gericht op het bereiken van meer evenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, naar typologie en huur versus koop. Dit gebeurt zowel kwantitatief als kwalitatief en voor de verschillende doelgroepen. Ook leveren we een bijdrage aan een duurzamere woningvoorraad. 2.3.3 Economie Roermond is een krachtige centrumstad die inzet op het versterken van de binnenstad en die tevens werk maakt van vitale werklocaties, verblijfstoerisme en evenementen. Wij geven uitvoering aan de gemeentelijke economische visie en het Regionaal beleidskader werklocaties. Hierbij zetten we in op het behouden en versterken van een sterke positie in het stedelijk netwerk van Zuidoost- Nederland. We besteden ook aandacht aan het bevorderen van de circulaire economie. Dit alles tot doel de brede welvaart van de inwoner te versterken door het bieden van werk, inkomen, maatschappelijke betrokkenheid en een gezond milieu. 2.3.4 Verduurzaming Op 17 april 2025 is het Programma Duurzaamheid vastgesteld.

Daarin is vastgelegd dat gemeente Roermond in 2050 een klimaat neutrale en klimaat adaptieve gemeente is en dat de gemeentelijke organisatie in 2035 klimaatneutraal is. Ook past de gemeente steeds meer klimaat adaptieve maatregelen toe in de openbare ruimte. Als gemeente geven wij het goede voorbeeld op het gebied van duurzaamheid en energietransitie, maar de opgaven realiseren we samen met partners en burgers. Daarbij hebben we oog voor de ruimtelijke impact van deze energietransitie als ook de sociale aspecten. Verder wordt in het kader van duurzaamheid naar gestreefd om waar mogelijk circulair te bouwen. 2.3.6

Omgevingswet

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden is verder gewerkt aan de aanpassing van lokale regelgeving. Daarnaast wordt een deel van de lokale regelgeving opgenomen in het Omgevingsplan. 2.3.7 Arrest verkoop grond en vastgoed overheidslichaam In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in het Didam II-arrest geoordeeld dat de regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die zijn gesloten in de periode voor het eerste Didam arrest van eind 2021. Het gelijkheidsbeginsel was ook voor het Didam-arrest namelijk al van toepassing. De regels hebben daarmee terugwerkende kracht gekregen. Verder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overeenkomst die in strijd is met de Didam-regels niet om die reden nietig of vernietigbaar is. De overeenkomst is dus wel rechtsgeldig ook al zou onrechtmatig tegenover potentiële andere gegadigden zijn gehandeld omdat zij geen gelijke kans hebben gekregen bij de verkoop. Dit kan leiden tot een schadeplichtigheid tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Vroeg in het onderhandelproces met een beoogde koper kan een andere gegadigde de verkoop nog wel blokkeren zolang er nog geen overeenkomst is gesloten.

De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Het voornemen tot verkoop moet dan wel tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend worden gemaakt op een wijze dat iedereen daar kennis van kan nemen. Er moet dan wel aan de hand van de gestelde criteria worden gemotiveerd waarom er slechts één gegadigde in aanmerking komt. Dit was ook in het eerste arrest overigens al geoordeeld. De actualiteiten en jurisprudentie worden blijvend gevolgd. In casussen/ projecten zal daar waar nodig de afweging ter besluitvorming aan het college worden voorgelegd. 2.3.8 Stikstofmaatregelen De aanhoudende problematiek op het gebied van stikstof heeft ook zijn weerslag op de ontwikkeling van de woningbouw. De stikstofcrisis is al begonnen in 2019, maar op 18 december 2024 is er weer een uitspraak gedaan die gevolgen kan hebben. In de kern komt het erop neer dat het intern salderen moeilijker is geworden en dat er sneller een natuurvergunning voor een project nodig is. De uitspraak kan ook gevolgen hebben voor activiteiten die vanaf 1 januari 2020 met toepassing van intern salderen zijn gerealiseerd en waarvoor op grond van het oude beoordelingskader geen natuurvergunning nodig was. Hiervoor geldt wel een overgangsregeling tot 1 januari 2030.

Gedurende vijf jaar kunnen provincies niet handhaven tegen het voortzetten van deze activiteiten zonder natuurvergunning. Deze periode kan het bedrijf gebruiken om te bepalen of voor het voortzetten van de activiteit een natuurvergunning nodig is, of de activiteiten aanpassen. Dit betekent overigens niet dat provincies tot 2030 helemaal niet kunnen handhaven. Zij kunnen bijvoorbeeld maatwerkvoorschriften stellen als dat nodig is om te voorkomen dat een Natura 2000gebied verslechtert. Voor de uitspraak waren de voorwaarden voor intern salderen soepeler dan voor extern salderen. Sinds de uitspraak zijn de voorwaarden nagenoeg gelijk. Eerder mochten in de voortoets de vergunde stikstofgevolgen van het oude project worden weggestreept tegen de stikstofgevolgen van het nieuwe project (intern salderen). Sinds de uitspraak mag in de voortoets alleen nog worden gekeken naar de gevolgen van het project op zichzelf, zónder rekening te houden met de gevolgen van de oude situatie. Omdat intern salderen, net als extern salderen, op grond van het nieuwe MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

beoordelingskader veelal zal leiden tot de verplichting om een natuurvergunning aan te vragen, wordt het voor provincies mogelijk om beleid te voeren over de mogelijkheden voor intern salderen, zoals zij dat al deden bij extern salderen, door bijvoorbeeld de omvang van de referentiesituatie te beperken. 2.3.9 Projecten Binnen de hiervoor aangegeven ruimtelijke kaders en beleidsuitgangspunten worden ruimtelijke projecten gerealiseerd. Onderstaande tabellen bevatten overzichten van alle lopende projecten. Gemeentelijke grondexploitaties De gemeente heeft twee gemeentelijke grondexploitaties, namelijk Roerdelta Fase 2 en sinds 28 mei 2025 Herontwikkeling Centrumkwartier. Project:

Looptijd:

Roerdelta Fase 2

2019-2029

Herontwikkeling Centrumkwartier

2025-2032

Toelichting:

Projectfase:

Herontwikkeling van het gebied Roerdelta fase 2, globaal

In april 2024 is

begrensd door de Ster, Voorstad St. Jacob en de jachthaven, tot stedenbouwkundig een hoogwaardige woonwijk met maximaal 400 woningen.

plan vastgesteld.

Herontwikkeling van het Centrumkwartier, betreffende het

Op 28 mei 2025 is de

gebied van de voormalige V&D en de Hema, tot een

grondexploitatie

hoogwaardig gebied met centrumfuncties en woningbouw.

vastgesteld.

Projecten faciliterend grondbeleid In het MPG 2025 – 2029 is een overzicht opgenomen van de projecten die in uitvoering zijn naar de stand van dat moment. Afgeronde projecten In 2024 is een aantal projecten afgerond. Dat betekent dat de bebouwing is gerealiseerd en de openbare ruimte is aangelegd. Het gaat om de volgende projecten: - Dr. Philipslaan schil herontwikkeling (herontwikkeling gebied tussen Philipsterrein en de spoorlijn). Deze herontwikkeling wordt betrokken in de uitwerking van het gebiedsprofiel Spoorzone. - Groenezijweg Ool: De bouw van 5 grondgebonden woningen aan de Groenezijweg te Ool - Emmalaan: Herontwikkeling locatie hoek Emmalaan/Bernhardstraat tot maximaal 36 woningen. Deze locatie maakt deel uit van het Wijkontwikkelingsplan Roermondse Veld. - Parkwijk ’t Ham: Herontwikkeling voormalige PABO locatie tot een bouwplan voor 35 woningen en de aanleg van de openbare ruimte. - Rekenkamer: Sloop kantoren en voormalig MOV-gebouw aan de Heilige Geeststraat en herontwikkeling tot bouwplan voor 36 woningen Nieuwe projecten In 2024 is voor een aantal projecten een overeenkomst gesloten, die op het moment van vaststellen van het MPG 2024 – 2028 nog in voorbereiding waren: - Crasbornplein (uitbreiding commerciële ruimte en herinrichting openbare ruimte).

- intentieovereenkomst Centrumkwartier (in 2025 is een intentieovereenkomst gesloten en eind mei neemt de raad een besluit over de vaststelling van de grondexploitatie) - Anterieure overeenkomst Weerstand (januari 2024 getekend) In voorbereiding zijnde en overige in uitvoering zijnde projecten MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

Hiervoor wordt verwezen naar de periodieke projectenrapportage. 3

Gemeentelijke grondexploitaties

3.1 Projecten Er zijn twee gemeentelijke grondexploitaties: Roerdelta fase 2 en Herontwikkeling Centrumkwartier. Voor Roerdelta fase 2 is in januari 2018 een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten, op basis waarvan het project voor rekening en risico van de ontwikkelaar wordt gerealiseerd. Hierdoor is bij dit project in de basis sprake van faciliterend grondbeleid. Op basis van de anterieure grondexploitatieovereenkomst wordt de grond verkocht aan de ontwikkelaar. Daarnaast heeft het project ook een aantal kenmerken van een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente is grotendeels eigenaar, er is sprake van een aantal werkzaamheden welke door de gemeente worden uitgevoerd en zodoende kunnen worden aangemerkt als bouwrijp maken. Om deze redenen is voor dit project door de gemeenteraad bij het besluit van 19 september 2019 een grondexploitatie geopend. In de vergadering van 4 juli 2024 heeft de gemeenteraad het MPG 2024-2028 vastgesteld evenals een herziening van deze grondexploitatie. Voor Herontwikkeling Centrumkwartier is op 28 mei 2025 de grondexploitatie vastgesteld. Voor het verwachte exploitatietekort is een verliesvoorziening getroffen. Deze verliesvoorziening gaat ten laste van de Algemene Reserve onder het gelijktijdig vrijvallen van de daarvoor bestemde reserve.

3.2 Boekwaarde De ontwikkeling van de boekwaarde van Roerdelta fase 2 in 2024 is als volgt samengevat weer te geven: Boekwaarde 31-12-2023 Gemeentelijke Grondexploitaties

3.598.909

Totaal kosten 2024

100.023

Totaal opbrengsten 2024 65.316

Saldo dienstjaar 2024

Boekwaarde 31-12-2024

34.706

3.633.615

De geboekte kosten in 2024 hebben met name betrekking op tijdelijk beheer, planontwikkeling en rente. De opbrengsten bestaan uit de huur van het tijdelijk gebruik. Per saldo waren de kosten in 2024 € 34.706,- hoger dan de opbrengsten, waardoor de boekwaarde met dat bedrag is toegenomen tot € 3.633.615,- op 31 december 2024. 3.3 Afwijkingen ten opzichte van de vastgestelde exploitatieopzet Conform de op 5 juli 2024 in het kader van het MPG 2024-2028 vastgestelde exploitatieberekening voor Roerdelta Fase 2 waren de totale kosten voor 2024 geraamd op ruim € 27.000,-. Daarnaast was er € 36.000 begroot voor rentelasten. De daadwerkelijk gerealiseerde kosten (€ 100.023,-) waren ongeveer € 37.000,- hoger dan geraamd. Dit komt met name doordat het voor 2024 geraamde budget voor planontwikkeling is overschreden. 3.4 Parameters De parameters voor rentetoerekening en kosten- en opbrengstenstijgingen worden, jaarlijks herijkt en opnieuw vastgesteld. Conform de in de nota grondbeleid vastgelegde uitgangspunten wordt voorgesteld de volgende parameters vast te stellen:  rente: 0,75%;  disconteringsvoet: 2%;

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

 

kostenstijging berekening index: 4,5%; opbrengstenstijging: 3,5%. Omdat geen sprake is van projectfinanciering wordt de rente gebaseerd op het gewogen gemiddelde rentepercentage conform de verslagleggingsregels van de commissie BBV. Voor de opbrengstenstijging van de te verkopen bouwgrond binnen gemeentelijke grondexploitaties wordt voor zover er nog geen verkoopafspraken vastliggen gerekend met een percentage, dat uit voorzichtigheidsprincipe minimaal 1% lager ligt dan de kostenstijging. Omdat voor de grondexploitatie Roerdelta fase 2 een prijs is afgesproken in de gesloten overeenkomst, wordt in die berekening uitgegaan van 0% opbrengstenstijging. Voor Herontwikkeling Centrumkwartier zijn nog geen verkoopafspraken vastgelegd. 3.5 Grondexploitatie Roerdelta Fase 2 Aan de hand van de daadwerkelijke realisering in 2024 en de actuele verwachtingen heeft een herberekening van de grondexploitatie Roerdelta Fase 2 plaatsgevonden. Een aantal kosten en opbrengsten verschuiven in tijd. Het resultaat daarvan is weergegeven in bijlage 1 onderaan dit document. Deze herziene berekening sluit met een positief saldo van afgerond € 87.000. Dit resultaat is lager dan het in 2024 berekende en vastgestelde resultaat, maar er is nog steeds sprake van een grondexploitatie met een verwacht positief exploitatieresultaat.

De notities van de commissie BBV bevatten uitgangspunten over de wijze van het vaststellen en berekenen van tussentijdse winstnemingen bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat. Op basis van deze notities wordt naar rato van de voortgang van de grondexploitatieprojecten tussentijds winst verantwoord. De tussentijdse winstneming wordt beperkt tot de laatste 10 jaar van iedere grondexploitatie. De voortgang van de projecten wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Hierbij dient de Percentage of Completion (POC) methode gehanteerd te worden. Op basis van deze berekening wordt niet eerder winstneming verwacht dan het jaar waarin de eerste substantiële grondverkoop plaatsvindt. De tussentijdse winstneming kan op dat moment gestort worden in een afzonderlijke reserve. Gezien het verwachte beperkte exploitatieresultaat, zal de tussentijdse winstneming zodanig beperkt zijn, dat een afzonderlijke reserve niet nodig lijkt. Zodra de grondexploitatie in 2029 wordt afgesloten, zal deze winst conform de Nota Grondbeleid worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.

3.6 Verliesnemingen Op grond van de Nota Grondbeleid Gemeente Roermond 2021 worden voorzieningen getroffen voor exploitaties met een te verwachten tekort, op het moment dat dit verlies voorzien wordt. Voor de grondexploitatie Herontwikkeling Centrumkwartier is een verliesvoorziening getroffen. Deze verliesvoorziening van € 14.417.353,- is ten laste van de Algemene Reserve gebracht.

Faciliterend grondbeleid

4.1 Projecten In het kader van het door de gemeente Roermond gevoerde faciliterend grondbeleid worden anterieure grondexploitatieovereenkomsten gesloten met marktpartijen, die de projecten voor eigen rekening en risico realiseren. In deze overeenkomsten worden afspraken vastgelegd over exploitatiebijdragen. Deze bijdragen hebben met name betrekking op bijdragen ambtelijke kosten en bijdragen bovenwijkse voorzieningen. In paragraaf 2.3.7 is een overzicht opgenomen van deze projecten. MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

4.2 Exploitatiebijdragen In bijlage 2 van dit document, is een overzicht opgenomen van de projecten met daarin een overzicht van de projecten waarbinnen nog exploitatiebijdragen moeten worden gerealiseerd. De tabel geeft inzicht in de per project in 2024 en per 1 januari 2025 gerealiseerde en de nog te verwachten exploitatiebijdrage. De in 2024 ontvangen bijdragen hebben betrekking op de volgende projecten: - Bedrijventerrein Oosttangent - Groeneweg Herten - De Kemp - Rooswinkel - Van Heutszstraat - Melickerveld - Latiers-Braam - Asenray Oost (Ruimte voor Ruimte) - Herontw. Hoek Gebroek, Nassaustr, Bredew - Asenray west - Zuidelijke stadsrandzone - Eindweg-Gebrouwhuisweg - Daalakkerweg - Spickerhoven III. Bij het berekenen van de bijdrage voor ambtelijke kosten hanteren we sinds 1 januari 2020 de plankostenscan. Sinds de Omgevingswet in werking is getreden is er een nieuwe regeling van de plankostenscan beschikbaar. Ook deze scan houdt rekening met de specifieke omstandigheden van de projecten en de mate waarin een ontwikkelaar zelf zorgt draagt voor het opstellen van plannen ter uitvoering van de projecten. Conform de Nota Grondbeleid worden de ontvangen bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen gestort in de Reserve Gebiedsontwikkelingen, claim bovenwijkse voorzieningen.

In deze nota zijn de projecten Reconstructie Singelring fase III en de Reconstructie Oranjelaan aangeduid als te realiseren bovenwijkse voorzieningen. 4.3 Gronden binnen projecten faciliterend grondbeleid Voor zover de gemeente gronden in eigendom heeft binnen projecten waarbij een grondexploitatieovereenkomst is gesloten met een marktpartij, zijn daarin afspraken gemaakt over grondprijs en levering van die grond. Deze gronden worden aan de marktpartijen geleverd in de huidige staat. Het bouw- en woonrijp maken vindt plaats door en voor rekening van de marktpartijen. In bijlage 3 van dit document, is een overzicht opgenomen van de projecten met daarin een overzicht van de projecten waarbinnen nog grondverkopen moeten worden gerealiseerd. De tabel geeft inzicht in de per project in 2024 en per 1 januari 2025 gerealiseerde en de nog te verwachten grondverkopen. De in 2024 gerealiseerde boekwinst heeft betrekking op de levering van gemeentegrond binnen een tweetal projecten: - Asenray Oost Ruimte voor Ruimte. In 2022 is een koopovereenkomst gesloten voor dit project. In die overeenkomst zijn afspraken opgenomen over de levering van de gemeentegronden binnen dit project. Levering heeft plaatsgevonden na onherroepelijk bestemmingsplan. Deze gronden hebben geen boekwaarde, zodat de opbrengst als boekwinst kan worden beschouwd. MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

Latiers-Braam. In 2021 is een grondexploitatieovereenkomst gesloten voor dit project. In die overeenkomst zijn afspraken opgenomen over de levering van de gemeentegronden binnen dit project. Levering heeft plaatsgevonden na onherroepelijk bestemmingsplan. Deze gronden hebben geen boekwaarde, zodat de opbrengst als boekwinst kan worden beschouwd.

Conform de Nota Grondbeleid 2021 worden boekwinsten bij grondverkopen op basis van anterieure grondexploitatieovereenkomsten toegevoegd aan de Reserve Gebiedsontwikkelingen Risico’s Grondexploitaties tot de door de raad vastgestelde minimum omvang van deze claim. Is dat minimum bereikt dan worden de boekwinsten toegevoegd aan de Algemene Reserve. De minimale omvang van deze reserveclaim was door de raad bij de vaststelling van het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen 2024-2028 vastgesteld op € 415.000,-. De boekwinst op beide grondverkopen samen bedraagt € 149.695,-. Dit bedrag is volledig toegevoegd aan de Algemene Reserve, omdat de door de raad vastgestelde omvang van de Reserve Gebiedsontwikkelingen reeds bereikt is. 5

Overige gronden

5.1 Gronden zonder concreet plan Hierbij gaat het om gronden waarvoor weliswaar een ontwikkelingsvisie of ruimtelijk kader is vastgesteld, maar waarvoor nog geen concreet plan beschikbaar is. Na indiening van een concreet plan door een marktpartij dat past binnen de visie of kader wordt een grondexploitatieovereenkomst gesloten met daarin afspraken over verkoop van de gemeentegrond. Het gaat om gronden binnen de volgende projecten: Project:

Toelichting:

Noordelijke en Oostelijke Stadsrandzone

Ontwikkelingsvisie vastgesteld. Na indiening concreet plan door marktpartij passend binnen visie exploitatieovereenkomst met daarin afspraken over verkoop grond gemeente.

Zuidelijke Stadsrandzone

Ontwikkelingsvisie vastgesteld. Ontwikkeling door OML. Na concreet plan voor deze grond, passend binnen visie, afspraak over verkoop grond conform uitgangspunten gesloten exploitatieovereenkomst (prijs op basis taxatie).

Voormalige Sportvelden Maastrichterweg

Planologisch kader vastgesteld. Indien concreet plan zich aandient, afspraken maken over verkoop grond op basis van taxatie.

De marktwaarde op grond van de huidige toebedeelde functies is opgenomen in onderstaande tabel en is gebaseerd op een waardering door een externe deskundige. Conform de Nota Grondbeleid 2021 dient de marktwaarde van dit soort gronden eenmaal in de drie jaar te worden getoetst. In 2023 is de markwaarde getoetst op basis van een taxatierapport. Overige gronden:

Boekwaarde Marktwaarde Marktwaarde 31december 2024 per m2

Noordelijke en Oostelijke Stadsrandzone (21731)

208.500

Zuidelijke Stadsrandzone (21732)

170.364

286.900

Voormalige Sportvelden Maastrichterweg (21725)

435.600

605.965

931.000

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

In 2024 hebben geen ontwikkelingen plaatsgevonden die kunnen leiden tot een concreet project gericht op de uitvoering van de door de raad vastgestelde kaders. Er heeft derhalve geen wijziging plaatsgevonden in de boekwaardes. 6

Risico’s - weerstandsvermogen

6.1 Risico’s Onvoorziene omstandigheden kunnen zich uiteraard altijd voordoen. De aard van dergelijke risico's brengt met zich mee dat de omvang feitelijk niet is in te schatten. Bij het inzichtelijk maken van de risico's van de grondexploitaties, wordt veelal onderscheid gemaakt in twee soorten risico's. Dat zijn:  voorzienbare risico's (risico's op planniveau, ook wel aangeduid als project specifieke risico’s);  onvoorzienbare risico's of algemene risico's (conjuncturele of marktrisico's). De voorzienbare risico's worden jaarlijks door actualisatie van de grondexploitaties berekend. Afhankelijke van de uitkomsten van die berekening dienen maatregelen getroffen te worden. Binnen de projecten met grondexploitatieovereenkomsten zijn de risico’s beperkt, omdat het project door en voor rekening en risico van marktpartijen wordt gerealiseerd. Daar waar de gemeente gronden heeft zonder concreet plan, is de boekwaarde lager dan of gelijk aan de marktwaarde conform de huidige bestemming, waardoor het risico op noodzakelijke afwaardering zeer beperkt is. Een risico ontstaat pas op het moment dat door de marktomstandigheden de waarde van de gronden conform de huidige toebedeelde functies daalt tot onder de boekwaarde of de gemeente besluit de huidige toebedeelde functie te wijzigen in een functie die een lagere marktwaarde heeft.

Bij de grondexploitatie Roerdelta Fase 2 is sprake van een project specifiek risico van beperkte omvang met betrekking tot de mogelijke kosten voorfinanciering ophogen waterkeringen. 6.2 Weerstandsvermogen Het Weerstandsvermogen is het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het weerstandvermogen voor grondexploitaties wordt berekend aan de hand van een percentage van het geïnvesteerd vermogen en een percentage van de nog te realiseren opbrengsten. Conform de Nota Grondbeleid 2021 wordt een percentage van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten gehanteerd. Het risicobedrag dat wordt bepaald middels deze methode wordt gezien als de (onder)grens van het benodigde weerstandvermogen voor grondexploitaties. Deze norm toegepast op basis van de verwachte situatie voor Roerdelta fase 2 per 31 december 2024 resulteert in het volgende bedrag:  5% van de boekwaarde ad € 3.633.615,€ 182.000, 5% van de nog te realiseren opbrengsten ad € 4.894.701,- € 245.000,Totaal benodigd weerstandsvermogen Roerdelta fase 2 € 427.000,Voor het project Herontwikkeling Centrumkwartier wordt een percentage van 5% als te laag beschouwd, vanwege de verhouding tussen de kosten en de opbrengsten.

In afwijking van de Nota grondbeleid 2021 wordt voorgesteld om voor dit project uit te gaan van de landelijke norm van IFLOnorm van 10%. Toepassing van dit percentage bij Herontwikkeling Centrumkwartier per 28 mei 2025 resulteert in het volgende bedrag: MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

 10% van de nog te realiseren kosten van € 18.734.504,€ 1.873.000,Aangezien er nog geen boekwaarde is waarover normaal gesproken 10% wordt berekend is het totaal benodigd weerstandsvermogen voor Herontwikkeling Centrumkwartier € 1.873.000,-. Conform de Nota Grondbeleid 2021 is de reserve Gebiedsontwikkeling ingesteld. Eind 2024 bedroeg deze buffer € 415.000,-. Op basis van de bijgestelde risicoberekening wordt deze buffer bijgesteld naar € 2.300.000. Hiermee is de stand € 1.885.000,- lager dan het minimaal benodigde bedrag. Dat betekent concreet dat conform de nota Grondbeleid grondverkoop opbrengsten die in 2025 gerealiseerd worden, gestort worden in de reserve Gebiedsontwikkeling, totdat het vastgestelde plafond bereikt is.

6.3 Beheersing risico’s Conform de Nota Grondbeleid Gemeente Roermond 2021 voert de gemeente over het algemeen een faciliterend grondbeleid. Dit betekent, dat de realisering van projecten wordt overgelaten aan marktpartijen, die derhalve ook de financiële risico’s dragen. Gevolg hiervan is ook dat de gemeente relatief weinig eigen grondposities heeft. In grondexploitatieovereenkomsten met marktpartijen worden zekerheidsstellingen opgenomen in de vorm van een bankgarantie, concerngarantie of een depot. Deze garanties zijn met name bedoeld voor het geval de ontwikkelende partij de verplichtingen tot aanleg en herinrichting van de openbare ruimte niet meer kan nakomen. Daarnaast heeft de gemeente conform de Nota Grondbeleid een aantal beheersmaatregelen genomen, die zijn bedoeld om een juist inzicht te krijgen in de voortgang van de grondexploitaties en de grondexploitatieovereenkomsten. Daardoor kunnen eventuele risico’s tijdig worden gesignaleerd, waardoor het mogelijk is maatregelen te nemen om deze te beheersen.

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

BIJLAGE 1

Gemeentelijke Grondexploitaties MPG 2025-2029

Deze bijlage is terinzage gelegd bij de griffie.

Bijlage 2

Exploitatiebijdage Faciliterend Grondbeleid MPG 2025-2029

Exploitatiebijdragen Faciliterend Grondbeleid

Totaalbedrag Gerealiseerd Gerealiseerd Gerealiseerd Nog te exploitatieper 1 januari in 2024 per 31 realiseren bijdrage: 2024 december 2024 per 1 januari 2025

Ambtelijke kosten Jazz City

48.317

43.119

Zuidelijke stadsrandzone

266.670

250.000

16.670

266.670

Neeldervelt

50.022

15.000

3.595

18.595

31.427

Melickerveld

153.426

26.179

127.247

Bedrijventerrein Oosttangent

67.425

Roerdelta Fase 2

27.405

10.481

Parkwijk ’t Ham

107.600

80.700

Peelveldlaan 60 Swalmen

52.000

22.550

29.451

Clauslaan Maasniel

9.900

8.600

Bredeweg 253-359

15.830

Eiermijn

60.500

40.667

1.701

42.368

18.132

Groeneweg Herten

56.533

37.733

4.544

42.277

14.256

De Kemp

278.189

69.151

4.810

73.961

204.228

Rooswinkel

73.105

23.434

3.008

26.442

46.663

Van Heutszstraat

12.330

7.500

1.815

Schepen van Hertefeltstraat

34.700

23.134

Latiers-Braam

36.365

24.244

Asenray Oost (Ruimte voor Ruimte)

132.990

64.170

Blokker herontwikkeling

14.970

4.990

Weerstand - voormalig Philipsterrein

469.325

Herontw. Hoek Gebroek, Nassaustr, Bredew

15.000

Asenray west

15.000

Daalakkerweg

15.000

Spickerhoven III

15.000

Dr. Crasbornplein Swalmen

76.380

Totaal ambtelijke kosten

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

9.315

3.015

23.134

11.566

676

24.920

11.445

2.591

66.761

66.229

4.990

30.313

439.012

15.000

178.327

Bovenwijkse voorzieningen Jazz City

380.537

1.124.015

Neeldervelt

250.110

100.110

150.000

Melickerveld

767.130

95.891

671.239

Bedrijventerrein Oosttangent

277.670

Zuidelijke stadsrandzone

Roerdelta Fase 2

Parkwijk ’t Ham

116.700

Peelveldlaan 60 Swalmen

59.620

Eiermijn

28.200

Clauslaan Maasniel

6.625

Groeneweg Herten

51.000

Schepen van Hertefeltstraat

32.500

16.250

48.750

-16.250

Latiers-Braam

13.460

6.730

20.190

-6.730

Asenray Oost (Ruimte voor Ruimte)

264.040

198.030

66.010

264.040

Weerstand - voormalig Philipsterrein

622.000

62.200

559.800

Rooswinkel

109.370

54.685

Eindweg-Gebrouwhuisweg

9.275

Dr. Crasbornplein Swalmen

9.730

Totaal bovenwijkse voorzieningen

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

315.976

BIJLAGE 3 Gronden binnen projecten faciliterend grondbeleid MPG 2025-2029 Gronden faciliterend grondbeleid: Jazz City (21733)

Totaal bedrag Gerealiseerd grondverkopen per 01.01.2024 2.994.271

Nog te Gerealiseerd Gerealiseerd realiseren in 2024 per 01.01.2025 per

1.296.784

1.697.487

2024

2025

2026

407.092

1.290.395

407.092

1.290.395

2027

2028

2029

Melickerveld (21730) Peelveldlaan 60 (21995) Braam-Latiers

17.984

Asenray Oost Ruimte voor Ruimte

131.712

149.695

1.446.479

Van Heutszstraat Blokker Donderberg-Venusstraat Totaal verkoopopbrengsten

3.143.967

1.296.784

Jazz City (21733) Melickerveld (21730)

6.380

Peelveldlaan 60 (21995)

7.614

13.994

Braam-Latiers

Asenray Oost Ruimte voor Ruimte

13.994

149.695

1.446.479

3.431.644

Van Heutszstraat Blokker Donderberg-Venusstraat Totaal boekwaarde saldo verkoopopbrengst

13.994 1.296.784

Voor zover er nog geheimhouding ligt op de grondprijs zijn deze bedragen onleesbaar gemaakt. Het saldo bestaat uit het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs. Dat is de boekwinst die de gemeente de komende jaren naar verwachting zal realiseren, afhankelijk van de voortgang van de projecten.

MEERJARENPROGRAMMA GEBIEDSONTWIKKELING 2025-2029

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Roermond&id=1d24d66b-668c-4676-b2a7-72f44866ac51