Bijlage 2 - concept nota van zienswijzen

Nota van zienswijzen Beslissing op aanvraag omgevingsvergunning Ontwikkeling Maasparcje (51 ecolodges) aan de Weerd 92 te Roermond

September 2025 Cluster Vergunning Toezicht en Handhaving Gemeente Roermond

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 1

Procedure ontwerpbesluit Op 13 maart 2023 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de transformatie van de voormalige camping Niessen aan de Weerd 92 te Roermond. De verblijfsrecreatieve functie van de voormalige camping wordt gehandhaafd: echter in plaats van campeermiddelen wordt plaats geboden aan 51 ecolodges. De besluitvorming wordt met toepassing van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (de uitgebreide voorbereidingsprocedure) voorbereid. De ontwerp-omgevingsvergunning heeft ter inzage gelegen van 27 december 2024 tot en met 6 februari 2025, na voorafgaande publicatie in het Elektrobisch Gemeenteblad. Eenieder heeft de mogelijkheid gehad zienswijzen omtrent het ontwerp-besluit in te dienen. Daarvan is gebruik gemaakt door: No. 1.

Naam

Adres :

Roermond

Ontvangen 31 januari 2025

Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond

Ontvankelijkheid De zienswijze is binnen inzagetermijn ingediend, en daarmee tijdig ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. Inhoudelijke reactie op de zienswijzen Hierna volgt een zakelijke samenvatting van de ontvangen zienswijze en de inhoudelijke reactie daarop. De onderdelen van de zienswijzen die niet expliciet zijn genoemd, zijn wel bij de reactie betrokken. De zienswijze is dus in zijn geheel beschouwd. 1.

e.a., per brief d.d. 29 januari 2021, ontvangen 31 januari 2025.

a. De indieners van de zienswijzen geven aan dat zij op zich niet tegen de voorziene ontwikkeling van 51 ecolodges zijn. Zij maken zich echter wel zorgen over het behoud van privacy vanwege mogelijke inkijk vanaf (dakterrassen van) deze ecolodges op hun percelen. Daarbij wordt

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 2

opgemerkt dat het Maasparcje op een andere wijze wordt ingericht dan andere recreatievoorzieningen in De Weerd. Dit is voor de omwonenden een zorg, in verband met de privacy. Het is voor hen van groot belang dat de privacy nu en in de toekomst op juiste wijze wordt geborgd door het zorgvuldig vastleggen van de gemaakte afspraken met initiatiefnemer. Des te meer, omdat hieromtrent in het verleden door de gemeente niet zorgvuldig is gehandeld. Wat de groene hagen betreft wordt in de ontwerpvergunning geconstateerd dat het plan niet geheel voldoet aan de structuurvisie Kwaliteitsbijdrage. De daarin verplichte norm van 1:5 wordt volgens de ontwerpbeschikking niet gehaald met ingediende plan. Indieners verwijzen in deze ook naar een gespreksverslag van een overleg van 10 september 2021 tussen omwonenden, initiatiefnemer en gemeente, waarin afspraken zijn vastgelegd. Ten aanzien van de beoogde haag aan de oostzijde van de projectlocatie merken indieners het volgende op: Op het inrichtingsplan staat aan de oostzijde aangegeven ‘dubbelstaafs hekwerk, laurierstruiken 3 meter hoog’. Indieners merken op dat de woningen gelegen aan de oostzijde veel hoger zijn gelegen dan de (voormalige) camping; dit hoogteverschil is ongeveer 5 meter. De eclodges, met een hoogte van 4 meter, zijn gelegen op een ponton van 1 meter.

Zeker vanaf de dakterrassen van de lodges is er rechtstreeks uitzicht op de woningen aan de oostzijde van het plangebied. Hiertoe dan ook het verzoek om de afscherming (hekwerk/laurierstruiken) in te richten conform de afspraken die zijn gemaakt in het gespreksverslag dat wil zeggen: ▪ Wintergroene haag bestaande uit laurier en de huidige bomen handhaven. ▪ Haag heeft een visuele functie om de zichtbaarheid over en weer te voorkomen. ▪ Haag wordt aan de bovenzijde niet afgetopt waardoor de hoogte kan fluctueren. Haag groeit in de kruin van de bomen waardoor er een robuuste groene afscheiding ontstaat. ▪ Er mogen geen doorkijken gemaakt worden. ▪ Snoeien gebeurt vanuit eigen terrein Maasparcje. Reactie: Van het overleg van 10 september 2021 is zoals indieners terecht opmerken een verslag gemaakt, waarin bovengenoemde afspraken zijn beschreven. Vanwege diverse ontwikkelingen in het dossier acht initiatiefnemer zich niet meer gehouden aan deze afspraken. Zoveel mag in ieder geval blijken uit de reactie op de zienswijze die hij bij raad en college heeft ingediend, en die onderdeel uitmaakt van het dossier. De afspraken naar aanleiding van het gespreksverslag zijn niet tussen omwonenden en initiatiefnemer in een overeenkomst vastgelegd. De beleving en standpunten van de indieners van de zienswijzen en initatiefnemer liggen ver uit elkaar.

Hoewel principieel de herinrichting en opwaardering van de voormalige camping niet ter discussie staat, zijn er grote verschillen van mening onder welke voorwaarden dat kan of mag gebeuren. Ten aanzien van de voorliggende aanvraag moet nu een afweging worden gemaakt welke van de aangevoerde argumenten vanuit ruimtelijk en beleidsmatig oogpunt relevant zijn, en een doorslaggevende weging moeten krijgen bij de beslissing op de aanvraag.

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 3

Het mag duidelijk zijn, dat de door de indieners gevraagde aanscherping van de omgevingsvergunning ten aanzien van de haag aan de oostelijke zijde de privacy voor omwonenden zal verbeteren. De vraag die in deze beantwoord moet worden, is of er zonder de de gewenste aanscherping van de omgevingsvergunning de privacy op een onaanvaarbare wijze zal worden aangetast. Dat laatste is niet het geval. De de afstand tussen de projectlocatie en de woningen van de omwonenden is namelijk aanzienlijk. De kortste afstand tot van de meest nabijgelegen ecolodge tot de woning aan de Weerd 94 bedraagt ca. 50 meter. Op deze plek is op het perceel van de betreffende indiener reeds veel groen in de vorm van struiken en bomen aanwezig. In de ontwerp-omgevingsvergunning was al de voorwaarde opgenomen, dat in de directe nabijheid van dit perceel geen dakterras op het nabijgelegen ecolodge mag worden gerealiseerd. De afstand tot de overige woningen bedraagt minimaal ca 100 meter. Het feit dat er bij het realiseren van een dakterras mogelijk enig zicht op de achterzijde van de betreffende percelen ontstaat, maakt niet dat er sprake is van een onaanvaardbare aantasting van privacy. Dat is het gelet op de onderlinge afstanden niet aan de orde. Daar komt bij dat een landschappelijke inpassing van de locatie een vereiste is op grond van de Structuurvisie kwaliteitsbijdrage van de gemeente Roermond.

Deze structuurvisie heeft tot doel de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied te bewaken. Ze strekken dus niet tot bescherming van de privacy. Door landschappelijke inpassing kan de privacy worden verbeterd, maar het is op grond van de structuurvisie dus niet een doel op zich. Het al dan niet landschappelijk inpassen van een locatie kan dus niet worden beoordeeld op de vraag of de privacy voldoende gewaarborgd wordt. In het ontwerpbesluit is reeds gemotiveerd waarom in voorliggend geval geen ‘inpassingseis’ van 1:5 wordt aangehouden. Conform de structuurvisie is het inpassingsplan ter advisering voorgelegd aan de landschappelijke kwaliteitscommissie. Die heeft op 9 december 2024 een positief advies afgegeven. Daarmee staat de kwaliteit van de landschappelijke inpassing in voldoende mate vast. De uitvoering van dit landschapsplan wordt onder andere met een privaatrechtelijke grondexploitatieovereenkomst tussen gemeente en initaitiefnemer verzekerd. Aanscherping van de vergunningvoorwaarden is op dit punt vanuit juridisch-beleidsmatig perspectief dus niet noodzakelijk. Voor de goede orde wordt opgemerkt, dat de vergunningvoorwaarden zich ook niet verzetten tegen de door indieners gewenste wijze van onderhoud van de haag. b. Op het inrichtingsplan staat aangegeven dat als afscherming is voorzien in bestaande laurierhagen met hoogtes tussen de 1,5 en 2 meter.

In het verleden was deze haag al aanwezig en had deze over de gehele lengte een hoogte van 2 meter. Onduidelijk is waarom en waar de haag overgaat in een lagere hoogte van 1,50 op de tekening bij het ontwerpbesluit. Indieners verzoeken om aan de oostzijde een eenduidige hoogte op te nemen van 2 meter. De bestaande haag was altijd 2.00 m hoog en is zonder afstemming teruggesnoeid naar 1.50 meter. Hierdoor is er vrij uitzicht ontstaan op de percelen die grenzen aan het Maasparcje, waarmee de privacy van de belendende percelen in het geding is. Dit is volgens indieners een onwenselijke situatie. Daarmee moet er ook vanuit gegaan worden dat de recreatiewoningen worden verhuurd en bewoning/gebruik wisselend kan zijn, hetgeen als extra belasting gezien moet worden voor de omwonenden. Ook voor deze zijde zijn doorkijken niet gewenst.

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 4

Reactie: Uit het bij het (ontwerp)besluit behorende inrichtingsplan staat aangegeven over welke lengte de haag een hoogte moet van hebben van 2 meter, en over welke lengte de hoogte minimaal 1,5 meter moet bedragen. Onder a. is al beschreven dat de verplichtingen die op grond van de Structuurvisie kwaliteitsbijdrage worden vastgelegd, niet tot doel hebben de privacysitatuatie te beschermen (uiteraard kan bevordering van de privacy wel een effect zijn). Dat gezegd hebbend, is in voorliggende situatie ook niet duidelijk welk privacybelang wordt geschaad. Op de plekken waar de betreffende haag een minimale hoogte kent van 1,5 meter, ontstaat uitzicht op de openbare weg en de toerit van het perceel De Weerd 94. Deze toerit is (vanzelfsprekend) reeds vanaf de openbare weg zichtbaar. Het feit dat dit deel van de Weerd in de praktijk slechts door bestemmingsverkeer wordt gebruikt, doet niet af aan het openbare karakter daarvan. Nog los van de vraag hoeveel privacy een gebruiker van de openbare weg mag verwachten, is er van onevenredige aantasting van de privacy zeker geen sprake.

Voor wat betreft het gegeven dat de haag in het verleden over de hele lengte 2 meter hoog was, en in de nieuwe situatie deels 1,5 meter hoog mag zijn, geldt ook hiervoor dat het landschappelijk inpassingsplan conform de structuurvisie kwaliteitsbijdrage ter advisering is aangeboden aan de onafhankelijke landschappelijke kwaliteitscommissie. Ook met een haag die deels 1,5 meter hoog is, is de ontwikkeling voldoende landschappelijk ingepast. Dat is in die zin ook begrijpelijk, omdat een recreatiepark in een gebied waarin op grotere schaal verblijfsrecreatie plaatsvindt (en daarvoor ook beleidsmatig is aangewezen) geen gebiedsvreemde functie is, en in die zin dus ook niet ‘aan het oog hoeft te worden onttrokken’. c. In de vergunning wordt gesteld dat de meest ‘zuidelijke Lodge’ niet mag worden voorzien van een dakterras. Het lijkt indieners verstandig dat dit ook met een perceelnummer wordt aangeduid om discussie in de toekomst te voorkomen. Volgens indieners is dit perceel H5. Reactie: Naar aanleiding van dit onderdeel van de zienswijze wordt de vergunningvoorwaarde conform de suggestie van indieners verduidelijkt. d. In het gespreksverslag zijn ook afspraken gemaakt over het toekomstige beheer en directe contacten bij overlast en of afstemming. Een centraal aanspreekpunt zou worden ingesteld welke bereikbaar is voor omwonende.

Hiervan zien indieners niets terug in de vergunning. Het is wel wenselijk om hierin alsnog te voorzien. Reactie: Ten aanzien van het bindend karakter van het gespreksverslag verwijzen wij de eerste plaats naar het standpunt zoals verwoord onder a. Voor wat betreft de wens dat in de omgevingsvergunning een voorwaarde wordt opgenomen over het aanstellen van een beheerder geldt het volgende: hoewel dit vanuit indieners bezien een begrijpelijke wens is, is er vanuit ruimtelijk perspectief geen aanleiding om een dergelijke voorwaarde op te nemen. Het perceel heeft immers reeds een verblijfsrecreatiieve functie. Daarvan wordt met voorliggende omgevingsvergunning niet afgeweken. In het omgevingsplan is geen voorwaarde opgenomen dat de verblijfsrecreatieve voorzieningen (campings) in de buurt een vast aanspreekpunt moeten hebben. Het is ook niet gebruikelijk om een dergelijke voorwaarde aan een planologische titel te verbinden. Verder heeft de aanvraag geen betrekking op een initiatief, op grond waarvan op voorhand een vergroot risico bestaat voor een onaanvaardbare aantasting van de leefbaarheid in de omgeving. In zoverre lijkt de noodzaak voor een dergelijke verplichting door middel van een vergunningvoorwaarde dan ook te ontbreken.

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 5

e. Indieners stellen het op prijs dat de gemeente de vergunning verder overeenkomt met een privaatrechtelijke overeenkomst voor een betere borging voor de toekomst. Reactie Op grond van de Structuurvisie Kwaliteitsbijdrage moet de instandhouding van de landschappelijke inpassing worden verzekerd door een privaatrechtelijke overeenkomst. Voordat het omgevingsvergunning definitief wordt verleend, moet de overeenkomst gesloten zijn. Op grond van het geldende beleid wordt dus tegemoet gekomen aan dit onderdeel van de zienswijze. Dit was echter ook al beschreven in het ontwerpbesluit. f. Als bewoners van de De Weerd worden indieners steeds vaker geconfronteerd met hoogwater daar het gebied deel uitmaakt van het rivierbed. Dit zou de volle aandacht van de gemeente moeten hebben, gelet op haar taak als bewaker van de veiligheid van de bewoners in dit gebied. Bij hoogwater is de gemeente verantwoordelijk voor toegankelijkheid en/of evacuatie van bewoners. Indieners vragen zich af hoe de gemeente daarin denkt te voorzien en te handelen. In het verleden speelde dit nauwelijks aangezien zomerhoogwaters toen zeldzamer waren en de camping in de winter ontruimd was. Reactie Zoals indieners terecht opmerken is een hoogwaterscenario ook mogelijk in de zomer.

In dat jaargetijde neemt de hoogwaterveiligheid juist toe in vergelijking met de eerde situaties, omdat de ecolodges bevestigd zijn aan anker/buispalen, en dus niet met de stroming kunnen meedrijven. Voor wat betreft de winterperiode geldt dat er geen onacceptabele toename is van het veiligheidsrisico. In geval van scenario hoogwater in de Maas en Maasplassen is het relatief voorspelbaar wat de waterstanden worden en wanneer mogelijk tot evacuatie dient te worden overgegaan. Zo’n 24-48 uur tevoren is het mogelijk een nauwkeurige waterstand en doorvoercapaciteit te bepalen van de Maas. De Maas is namelijk een regenrivier die geen vloedgolf kent. Dit betekent dat er voor personen voldoende tijd is de locatie te verlaten, als dan niet op advies of aanwijzing van de Veiligheidsregio Noord-en Midden Limburg. g. Ook zien indieners dat de tijdelijke parkeerruimte tijdens hoogwater niet meer voldoende zal zijn als het park volledig gerealiseerd en in gebruik is. De parkeerplaats van Aeneas die hiervoor gereserveerd is, kan de auto’s van de huidige bewoners net aan. Als hier 51 auto’s (of meer) bijkomen kunnen die daar niet gestald worden. Het Maasparcje heeft een immers een openstelling van het gehele jaar in tegenstelling tot de camping in het verleden. Indieners verzoeken in het definitieve besluit op te nemen hoe hierin voorzien gaat worden.

Reactie: Vooropgesteld kan met de omgevingsvergunning niet worden verboden, dat gebruik wordt gemaakt specifieke parkeerterreinen die niet in het besluitgebied zijn gelegen. Dat moet ter plaatse van het betreffende terrein, afhankelijk van het openbare of besloten karakter, publiekrechtelijk of privaatrechtelijk worden geregeld. Het is echter niet de verwachting dat recreanten in geval van hoogwater elders op hoge grond in het rivierbed hun auto zullen parkeren. Anders dan de bewoners van het gebied, hebben de bezoekers/recreanten immers elders een vaste verblijfplaats/woning, en is er in het geval van een calamiteit geen reden om die calamiteit in het rivierbed af te wachten. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot een weigering van de aangevraagde

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 6

omgevingsvergunning, of een aanpassing van het ontwerp-besluit ten opzichte van het definitieve besluit. h. De ontwikkeling vindt plaats in een gebied dat bedoeld is voor recreatie en toerisme. De ontwikkeling voorziet ook in recreatiewoningen. Indieners verzoeken daarom om in het definitieve besluit uit te sluiten dat de ecolodges gebruikt mogen worden voor permanente bewoning. Reactie: Een omgevingsvergunning is een beslissing op een aanvraag. Daarbij kan er nooit meer vergund worden dan is aangevraagd. De aanvraag heeft duidelijk betrekking op het plaatsen van ecolodges ten behoeve van verblijfsrecreatief gebruik, en niet ten behoeve van reguliere bewoning. Het regulier bewonen van de ecolodges is niet toegestaan op grond van de beheersverordening Maas- en Maasplassen (thans onderdeel van het omgevingsplan van de gemeente Roermond). Indien nodig kan daarop worden gehandhaafd. Het op dit punt toevoegen van een aanvullende voorwaarde aan de omgevingsvergunning is niet noodzakelijk. i. Indieners missen een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad. Deze is nodig volgens uw eigen voorschriften omdat de bebouwing met meer dan 1500m2 toeneemt. Wij venwijzen hierbij naar de ‘Lijst met categorieën van gevallen, waarvoor geen verklaring van geen bedenking is vereist 2017’. Reactie: In beginsel is bij een ‘Wabo-projectbesluit’ altijd een VVGB van de gemeenteraad vereist.

Op 13 juli 2017 heeft de gemeenteraad een lijst met gevallen vastgesteld (2017/053/2) waarbij geen VVGB vereist is. Volgens deze lijst is een VVGB vereist bij de realisatie van recreatieve voorzieningen met een bebouwd oppervlak van 1.500 m2 of meer. De individuele ecolodges hebben uiteraard een kleiner oppervlak dan 1.500 m2. Echter in totaal bedraagt het oppervlak ca. ( 51 * 70 ) = 3.570 m2. Dit onderdeel van de zienswijze is terecht door indieners ingebracht. Er is daarom alsnog een VVGB aan de gemeenteraad gevraagd, waarbij de raad ook kennis heeft kunnen nemen van de zienswijze.

Nota van zienswijzen – Omgevingsvergunning Maasparcje de Weerd 92 te Roermond

Pagina 7