05 Bijlage 3.2- Toelichting bestemmingsplan

Bestemmingsplan ‘Kleinschalig zorghuis Hoogstraat 11 te Montfort’ Gemeente Roerdalen Vastgesteld

Bestemmingsplan ‘Kleinschalig zorghuis Hoogstraat 11 te Montfort’ Gemeente Roerdalen Vastgesteld

Rapportnummer:

P04076

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.1669.BPMFT2022HOOGSTR11-VG02

Datum:

januari 2025

Opdrachtgever:

Particulier

Projectteam BRO:

HLe

Concept:

oktober 2021

Voorontwerp:

oktober 2021

Ontwerp:

16 februari 2023

Vaststelling:

6 juli 2023

Gewijzigde vaststelling:

20 februari 2025

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan ten behoeve van 10 zorgappartementen, 6 zorgstudio’s en 1 dienstwoning aan de Hoogstraat BRO 11 te Montfort Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

Inhoudsopgave 1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 5 5 6

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige ontwikkeling 2.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten

6 7 8 11

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

12 12

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.5 Wet milieubeheer 3.2 Provinciaal beleid

12 13 13 13 16 17

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 3.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2021 3.3 Regionaal beleid

17 18 22 23

3.3.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 – 2021 3.4 Gemeentelijk beleid

23 24

3.4.1 Omgevingsvisie Roerdalen 2050 3.4.2 Beleidsregel Compensatie woningbouwinitiatieven gemeente Roerdalen (2019) 3.4.3 Kwaliteitskader Roerdalen

24 25 26

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Bodem

28 28

4.1.1 Toetsingskader 4.1.2 Onderzoek 4.2 Geluid

28 28 29

4.2.1 Algemeen 4.2.2 Onderzoek

29 29

Inhoudsopgave

1

4.2.3 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

30 30

4.3.1 Algemeen 4.3.2 Toetsing 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

30 31 31 31

4.4.1 Algemeen 4.4.2 Toetsing 4.4.3 Warmtepompen 4.4.4 Conclusie 4.5 Geur agrarisch

31 32 33 33 33

4.5.1 Algemeen 4.5.2 Toetsing en conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

33 33 34 34

4.7.1 Algemeen 4.7.2 Toetsing 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

34 35 35 35

4.8.1 Algemeen 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Verkeer en parkeren

35 37 41 41

4.9.1 Verkeer 4.9.2 Parkeren 4.10 Water

42 42 43

4.10.1 Algemeen 4.10.2 Kenmerken van het watersysteem 4.11 Archeologie en cultuurhistorie

43 43 44

4.11.1 Archeologie 4.11.2 Cultuurhistorie 4.12 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling

44 46 46

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de regels

48 48 48 48

5.3.1 Inleidende regels 5.3.2 Bestemmingsregels 5.3.3 Algemene regels 5.3.4 Overgangs- en slotregels

49 49 50 51

Inhoudsopgave

2

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid

52 52

6.1.1 Kostenverhaal 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

52 52

6.2.1 Overleg 6.2.2 Procedure 6.2.3 Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

52 53 53

Separate bijlagen Bijlage 1: Ladderonderbouwing Bijlage 2: Bodemonderzoek Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4: AERIUS-berekening stikstof Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6 Vervolgonderzoek gierzwaluw, huismus en vleermuizen Bijlage 7: Archeologisch onderzoek Bijlage 8: Omgevingsdialoog Bijlage 9: Nota van zienswijzen

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het voornemen bestaat om aan de Hoogstraat 11 te Montfort een kleinschalig zorghuis te realiseren van 6 zorgstudio’s, 10 zorgappartementen en 1 dienstwoning. Het complex zal geëxploiteerd gaan worden door franchisenemers van Fidesta Zorg als een Fidesta huis. Het betreft een combinatie van wonen en zorg. Het complex beschikt over twee appartementen voor echtparen waarvan ten minste één geïndiceerd is. Daarnaast is één dienstwoning beoogt. Hierin zal een zorgechtpaar (verpleegkundigen) intrekken. Zij zijn de zorgexploitant. De overige appartementen zijn bestemd voor één persoon.

Figuur 1.1: Topografische foto met globale ligging plangebied (rode pijl)

Op 2 oktober 2020 is er een principeverzoek ingediend bij de gemeente Roerdalen. Op 8 december 2020 heeft de gemeente Roerdalen onder voorwaarden haar principeakkoord gegeven op het planvoornemen. Om de exploitatie van het zorghuis haalbaar te maken, is de planvorming aangepast. Het aangepaste principeverzoek is op 5 augustus 2021 ingediend. Het aangepaste plan is goedgekeurd.

Hoofdstuk 1

4

1.2 Plangebied Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Montfort, sectie C, nr. 4240 en heeft een oppervlakte van circa 1490 m 2. Het is gelegen in de kern van Montfort, nabij het centrum. Op dit moment is er een woonhuis aanwezig en een aantal loodsen die in een slechte staat verkeren. Het plangebied is grotendeels bebouwd en verhard.

Luchtfoto met ligging plangebied (rood omlijnd)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in bestemmingsplan ‘1e herziening Kernen Roerdalen’, vastgesteld op 17 juni 2016. Het perceel heeft de bestemming ‘Wonen’. Daarnaast gelden op de planlocatie de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 4 en ‘Waarde – Archeologie 5’. Op het perceel is een bouwvlak gevestigd waarbinnen één vrijstaande woning is toegestaan. Het aantal woningen dat is toegestaan is namelijk gebaseerd op het aantal woningen dat op het tijdstip van de eerste dag van de in werking treding van het bestemmingsplan reeds aanwezig waren. Het aantal beoogde wooneenheden (17) overschrijdt het maximaal aantal toegestane woningen. Ook vallen de wooneenheden buiten het bouwvlak

Hoofdstuk 1

5

en zijn de wooneenheden niet vrijstaand. Het initiatief is hiermee in strijd met de regels in het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmingsplan '1e herziening Kernen Roerdalen’ met ligging plangebied (rood omlijnd)

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde. In het laatste hoofdstuk wordt de procedure toegelicht.

Hoofdstuk 1

6

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen ter hoogte van de Hoogstraat 11 in Montfort. Het plangebied is gelegen in het centrum van Montfort in de gemeente Roerdalen. Ten zuiden van het plangebied ligt de Hoogstraat. Verder wordt het plangebied omringd door woningen.

Luchtfoto ligging bestemmingsplan (rode marker) en de directe omgeving

Binnen het plangebied staat een woonboerderij. De garage en loods die op het perceel zijn gevestigd zijn in een slechte staat. Het buitenterrein is grotendeels verhard. In het pand vinden momenteel geen bedrijfsactiviteiten plaats en het pand staat leeg.

Hoofdstuk 2

7

Huidige situatie

2.2 Toekomstige ontwikkeling Het voornemen bestaat om binnen het plangebied een zorgcomplex te realiseren met 6 zorgstudio’s, 10 zorgappartementen en een dienstwoning. Daarnaast wordt voorzien in een gemeenschappelijke huiskamer met bijbehorende voorzieningen en een kantoor / zorgpost en technische ruimte. Achter het complex ligt een gemeenschappelijke tuin, een buitenberging en 12 parkeerplaatsen. Het zorgcomplex wordt uitgevoerd in 2 bouwlagen. De 6 zorgstudio’s hebben een slaap- / woonruimte en een separate badkamer en hebben een omvang van 35 tot maximaal 38 m2. De 10 zorgappartementen hebben een woonruimte met separate slaap- en badkamer en hebben een omvang van 41 tot 44 m2. Daarnaast zijn er 2 ruimere appartementen voor echtparen met een oppervlakte van respectievelijk 50 en 54 m2. De dienstwoning is gelegen op de verdieping en heeft een oppervlakte van 87 m 2.

Hoofdstuk 2

8

In dit concept wordt wonen en zorg gescheiden. De bewoner heeft enerzijds een huurcontract en servicecontract en anderzijds een zorgcontract en zorgplan. Kenmerkend is dat 24 uurs toezicht aanwezig is met slaapwacht in combinatie met domotica1. De mensen wonen zelfstandig, maar binnen een beschutte woonomgeving.

Definitief ontwerp (Bouwadvies Ontwerpbureau Elzinga)

De wooneenheden zijn bedoeld voor enerzijds cliënten met een lichte tot matige zorgvraag die vallen onder de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de Zorgverzekeringsweg (Zvw), afhankelijk van het zorgproduct dat wordt afgenomen en anderzijds voor cliënten die 24 uur permanent toezicht nodig hebben (niet van voorbijgaande aard) en die samenhangende fysieke problemen of zware regieproblemen hebben (ernstig nadeel), vallende onder de Wlz Zorgzwaarte pakket 4, 5 en 6 (5 en 6 in de lichte variant). Er is geen toegang voor een zorgbehoeftige met zzp 3. Daarnaast is sprake van twee appartementen voor echtparen. In dat geval valt tenminste één persoon van het echtpaar onder het Wlz Zorgzwaarte pakket 4, 5 of 6. De appartementen zijn dan ook toegankelijk voor de partner die (nog) geen zorg nodig heeft, maar wel service afneemt. Deze partner moet verhuizen als zijn /haar partner mèt zorg komt te overlijden, tenzij deze partner zelf ook onder voormeld Zorgzwaarte pakket valt. De zorgbehoeftige oudere wordt niet ‘opgenomen’ maar wordt een omgeving geboden waarnaartoe hij ‘verhuist’. Hij ontvangt een levensloopbestendige woning waar zijn individuele lichte of zwaardere zorgbehoefte wordt behartigd.

1

Huisautomatisering/thuistechnologie

Hoofdstuk 2

9

Het complex is bestemd voor jonge (vanaf 60) en oudere senioren (85+) met een zorgindicatie t/m zzp 6. De zorgbehoeftige bewoner werkt met een persoonsgebonden budget. De zorgindicatie wordt bepaald door de wijkverpleegkundige of het CIZ. De huurprijzen zullen gaan variëren tussen € 730,- en € 950,- per maand per wooneenheid. De huiskamer/dagbestedingsruimte wordt door een professional ingevuld. De activiteiten (muziek, dieren, tuin, creatief etc.) variëren per locatie en worden bepaald door de zorgondernemer. Ook de mate van facilitaire diensten, zoals begeleiding naar arts, boodschappendienst, kapper en pedicure, worden bepaald door de zorgverlener. De administratieve afhandeling van de zorgbehoefte wordt verzorgd door de zorgexploitant. De beschermde omgeving wordt ingericht met groenbegroeiing, bomen en wandelpaden. De tuin wordt onderhouden onder toezicht van de zorgexploitant. Voor gemeenschappelijke ruimten wordt een servicebijdrage gevraagd aan elke bewoner.

Impressie toekomstige situatie

Fidesta Zorg Franchise is een innovatieve franchiseformule met kleinschalige woonzorgvoorzieningen (Fidesta huizen) in een extramurale setting (scheiden van wonen en zorg). De Fidesta huizen zijn geschikt voor mensen die behoefte hebben aan zorg, veiligheid, aandacht en welzijn. Het zijn ouderen met een lichte tot matige zorgvraag en/of mensen met een verstandelijke beperking. Zij kunnen er terecht voor wonen met zorg, tijdelijk verblijf met zorg en dagbesteding. In een Fidesta locatie heeft men privacy en een eigen appartement én er is voortdurend iemand in de omgeving waar men een beroep op kan doen. Daarnaast wordt er gezamenlijk gewoond. Zo kan men samen koken, de maaltijden gebruiken en wat voor elkaar betekenen. De Fidesta huizen worden gerund door zelfstandige zorgondernemers binnen de kaders van de Fidesta franchiseformule, waarbij ze door het Fidesta team worden ontzorgd en ondersteund in het zelfstandig ondernemen. Fidesta staat als franchisegever garant voor de kwaliteit en continuïteit van zorg, veiligheid en welzijn en bewaakt het maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Hoofdstuk 2

10

De zorg- en dienstverlening van Fidesta wil zich op het gebied van betaalbare kwaliteit positief onderscheiden. De zorg, ondersteuning en begeleiding kunnen (deels) worden vergoed via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), ziektekostenverzekering (Zvw), Wet langdurige zorg (Wlz) of worden betaald uit eigen middelen.2

2.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten De beoogde ontwikkeling van het zorghuis past zowel ruimtelijk, functioneel als vanuit stedenbouwkundig oogpunt in de omgeving. De planlocatie is gelegen in de kern van Montfort. De huidige aanwezige bebouwing is in een slechte staat en past niet meer in het huidige straatbeeld. Het grootste gedeelte van de bebouwing betreft namelijk grote schuren. Dit is niet passend in een overwegend woongebied. Het perceel kent in het geldende bestemmingsplan een woonbestemming. Een geschikte functie voor de woning met de grote schuren is daarom lastig te vinden. Door de woonfunctie kan er op de locatie bijvoorbeeld geen bedrijf meer gevestigd worden dat van de grote loodsen gebruikt maakt. Daarmee wordt veel overtollige bebouwing gesaneerd en wordt een locatie gecreëerd die passend is in het straatbeeld.

Definitief ontwerp gevels en doorsneden d.d. 8 december 2022 (Bouwadvies Ontwerpbureau Elzinga)

Het ontwerp van de zorgwooneenheden sluit aan bij de woningen in omgeving. Daarnaast neemt het bebouwde oppervlak fors af. De beschermde omgeving wordt ingericht met groenbegroeiing, bomen en wandelpaden. De tuin wordt onderhouden onder toezicht van de zorgexploitant. Voor gemeenschappelijke ruimten wordt een servicebijdrage gevraagd aan elke bewoner.

2

www.fidestazorg.nl

Hoofdstuk 2

11

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes.

Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;

Hoofdstuk 3

12

10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Afweging Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een dermate kleinschalige ontwikkeling dat geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn via de AMvB Ruimte geborgd in het Barro en het Rarro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Afweging Het plangebied is niet gelegen in of nabij gebieden waarbinnen de bescherming van nationale belangen is vastgelegd in het Barro of het Rarro. Het plan is niet in strijd met de AMvB Ruimte. 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen en objecten, hoofdwegen en Nationaal Natuurnetwerk-gebieden worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In het Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Op dit bestemmingsplan zijn geen belangen uit de Rarro van toepassing. 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen.

De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een

Hoofdstuk 3

13

‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.3 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Hoewel de ontwikkeling passend is binnen de geldende bestemming ‘wonen’, is het niet haalbaar om binnen de bouwregels van het bestemmingsplan een dergelijk complex te realiseren zowel qua vorm als qua aantal woningen. Daarnaast krijgt de locatie in het nieuwe bestemmingsplan een specifieke aanduiding ‘zorgwoning’. Er is gekozen voor de bestemming wonen met de aanduiding ‘zorgwonen’ en niet voor de bestemming ‘maatschappelijk’, omdat er sprake is van in grote mate zelfstandige bewoning door de potentiële huurders. Daarnaast is sprake van een dienstwoning. Door de omvang van de uitbreiding (toevoeging 16 wooneenheden) en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan dertien woningen mogelijk gemaakt zullen worden. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een Ladderonderbouwing opgesteld. 4 De Ladderonderbouwing is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Hierna wordt volstaan met een korte samenvatting. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Kwantitatieve behoefte  In de gemeente Roerdalen bestaat een resterende woningbouwopgave van 106 woningen tot aan 2030.

Met de aanwezige planvoorraad (350 woningen) zijn er in beginsel voldoende woningbouwplannen om in deze behoefte te voorzien, ook wanneer rekening wordt gehouden met de huidige reductieopgave en de inzet van de transformatie eenheden. Dit betekent dat er op gemeenteniveau in kwantitatieve zin geen behoefte is aan extra woningen.

3

4

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319). BRO, Ladder voor duurzame verstedelijking Hoogstraat 11 te Montfort, projectnr. P04076, d.d. 19 december 2022.

Hoofdstuk 3

14







Voor de kern Montfort is in de Structuurvisie Middel-Limburg een richtcijfer van 39 te realiseren woningen opgenomen. Inmiddels zijn er 71 woningen gerealiseerd, waarmee het richtcijfer is behaald. Rekening houdend met de bestaande planvoorraad in de kern (30 woningen) is ook in Montfort reeds voldoende aanbod aanwezig om in de kwantitatieve woningbehoefte te voorzien. De wooneenheden die worden toegevoegd door onderhavig planinitiatief zijn niet opgenomen in de planvoorraad van de gemeente Roerdalen. Er worden dus extra wooneenheden toegevoegd terwijl er al een overcapaciteit is op de planvoorraad van Montfort. Het planinitiatief voorziet daarmee niet in een kwantitatieve behoefte in het primaire verzorgingsgebied. Desondanks is er vanuit kwalitatieve overwegingen behoefte aan het realiseren van nieuwe, passende woningen om de vraag in balans te brengen met het aanbod. Dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de substantiële behoefte aan woningen voor oudere huishoudens. Deze kwalitatieve behoefte wordt in B1.4 nader beschreven. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de cijfers uit de Structuurvisie Midden-Limburg (2018) niet meer helemaal actueel zijn. Inmiddels is duidelijk geworden dat de huishoudenspiek in Roerdalen is verschoven richting 2025 (Dataportaal Wonen en Demografie, provincie Limburg). Dit betekent dat het aantal huishoudens de komende jaren nog groeit.

In dat kader is het eveneens wenselijk om nu de juiste kwaliteit woningen toe te voegen en op termijn te kiezen voor herstructurering van de (bestaande) woningvoorraad.

Kwalitatieve behoefte Het initiatief aan de Hoogstraat 11 te Montfort, waarbij 16 zorgappartementen / -studio’s en één inpandige dienstwoning met lift worden gerealiseerd, voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Op provinciaal niveau is er grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen, met name in de middenhuur en sociale huur. Het initiatief aan de Hoogstraat voorziet in deze behoefte door appartementen te realiseren waar (hulpbehoevende) ouderen zelfstandig kunnen wonen. Een dergelijk initiatief bevordert bovendien de doorstroming op de woningmarkt. Op dit moment geldt dat ouderen noodgedwongen in hun (vaak te grote) woning blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alternatief. Als dat alternatief er wel is, komen woningen van ouderen eerder vrij en wordt de doorstroom op de woningmarkt bevorderd.  In de regio Midden-Limburg wordt een mismatch tussen vraag en aanbod geconstateerd. De grootste tekorten doen zich voor in de huursector: appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen tot € 710. Het initiatief draagt concreet bij aan het oplossen van de mis-match door appartementen met lift te realiseren, geschikt voor senioren met een hulpvraag.

 Eenzelfde trend is te zien in de gemeente Roerdalen en de kern Montfort: er is met name behoefte aan appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen, primair in de huursector (zowel tot de liberalisatiegrens als in de vrije huursector). Er is minder behoefte aan twee-ondereen-kapwoningen, rij- en hoekwoningen en vrijstaande woningen. Door het initiatief worden juist die woningen toegevoegd waar in de gemeente kwalitatief gezien de meeste behoefte aan bestaat. De woningbehoefte komt de komende jaren met name vanuit deze oudere doelgroep en het is daarom belangrijk dat er geschikte woningen gerealiseerd worden voor hen.  Waar er in de gemeente Roerdalen met name behoefte is aan appartementen in de huursector ligt de nadruk in de planvoorraad juist op twee-onder-een-kapwoningen, rij- en hoekwoningen en vrijstaande woningen en worden er relatief weinig appartementen gerealiseerd. Realisatie van de 16 zorgappartementen / -studio’s (levensloopbestendige huurappartementen met lift) en één inpandige dienstwoning aan de Hoogstraat draagt bij aan het oplossen van de mismatch tussen de huidige planvoorraad en de (toekomstige) woningbehoefte in de gemeente.

Hoofdstuk 3

15

Geen onaanvaardbare effecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van wooneenheden aan de Hoogstraat onaanvaardbare leeg-standseffecten zullen optreden aangezien de wooneenheden kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad en bijdragen aan het oplossen van de mismatch tussen vraag en aanbod. Daarnaast draagt het realiseren van woningen bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in Montfort. De locatie betreft een verpauperde boerderij, bestaande uit een woning en loodsen, in de kern van Montfort. Het perceel kent in het geldende bestemmingsplan al een woonbestemming. De van oudsher ontstane grote schuren die bij de woning liggen passen niet meer in het huidige straatbeeld dat te typeren is als een woongebied. Een geschikte functie voor de woning met de grote schuren is lastig te vinden. Een herstructurering van de locatie is daarom een goede oplossing. Daarmee wordt overtollige bebouwing gesaneerd en wordt een locatie gecreëerd die passend is in het straatbeeld. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.  Het plangebied ligt binnen de kern van Montfort en heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: Wonen. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.

 Bovendien wordt het plangebied aan alle zijdes omsloten door stedelijke functies (wonen, verkeer). Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig. Afweging Uit de Ladderonderbouwing volgt dat er behoefte is aan het type wooneenheden dat op de onderhavige locatie wordt gerealiseerd. 3.1.5 Wet milieubeheer In artikel 7.2, lid 1 van de Wet milieubeheer is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur de activiteiten worden aangewezen: a) die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu; b) ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. In het Besluit milieueffectrapportage zijn in artikel 2, lid 1 als activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus de verplichting geldt om een milieueffectrapportage op te stellen), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie.

In lid 2 van hetzelfde artikel zijn als activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie.

Hoofdstuk 3

16

In artikel 2, lid 5, aanhef en onder b. van het Besluit milieueffectrapportage, is vastgelegd dat de m.e.r.-beoordelingsplicht ook geldt voor plannen die weliswaar vallen onder een van de in onderdeel D genoemde activiteiten maar waarbij het project valt onder de drempelwaarden zoals genoemd in onderdeel D, indien: 'op grond van selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben'. Afweging De afweging met betrekking tot de m.e.r.-(beoordelings)plichtigheid van dit bestemmingsplan, is opgenomen in paragraaf 4.12

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg). De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014). Daarnaast wordt een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze ontwerp-omgevingsverordening wordt besproken in paragraaf 3.2.3. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk:  Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het land lijkals in het bebouwde gebied;  Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);  Klimaatadaptatie en energietransitie.

Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt daarnaast een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst.

Hoofdstuk 3

17

Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen:  Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s;  Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad.

Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Afweging Onderhavig plan voorziet in levensloopbestendige wooneenheden binnen bebouwd gebied. De ladder van duurzame verstedelijking is besproken in paragraaf 3.1.4. Onderhavige woningbouwontwikkeling past binnen de toekomstige Provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld.

Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid uit het voormalige Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) juridische binding te geven. Het POL2014 is inmiddels komen te vervallen, maar de in 2014 vastgestelde omgevingsverordening blijft van kracht totdat een nieuwe omgevingsverordening op grond van de nieuwe POVI in werking treedt.

Hoofdstuk 3

18

In deze verordening zijn de provinciale ambities en belangen vertaald naar juridisch bindende voorschriften. In de provinciale verordening is bijvoorbeeld vastgelegd op welke wijze de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen en dat het verboden is om een bestemming te wijzigen waarmee permanente bewoning van een recreatiewoning wordt mogelijk gemaakt. Voor zover relevant zijn hieronder de van toepassing zijnde passages uit de provinciale omgevingsverordening opgenomen. Inmiddels is een nieuwe provinciale omgevingsverordening vastgesteld, maar deze is nog niet in werking getreden, omdat de Omgevingswet is uitgesteld. Deze wordt besproken in paragraaf 3.2.3. Ontwerp Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 Omdat de Omgevingswet is uitgesteld, zijn ten behoeve van enkele onderdelen ontwerp wijzigingsverordeningen ter inzage gelegd. Hiermee wordt vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe provinciale verordening het nieuwe beleid nu al van toepassing verklaard. De ontwerp wijzigingsverordening moet nog worden vastgesteld, maar wordt voor zover van toepassing wel nader besproken in deze paragraaf. Voor het aspect ‘wonen’ betreft het de ‘Ontwerp Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 (regels inzake o.a. wonen en zonne-energie). Hierin zijn de regels m.b.t.

de bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014 gewijzigd. In deze wijzigingsverordening wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen die onherroepelijk en nog niet gerealiseerd zijn en plannen die vanaf 2022 in procedure gaan. Zo dienen alle onherroepelijke en niet gerealiseerde plannen van vóór 2015, vóór 2025 te zijn gerealiseerd. Indien realisatie niet plaatsvindt, dan zal de gemeente deze plannen voor die termijn heroverwegen. Voor alle woningbouwplannen die tussen 2015 en 2021 onherroepelijk zijn geworden, geldt dat ze uiterlijk in 2029 dienen te zijn gerealiseerd en anders door de gemeente worden heroverwogen. Voor alle nieuwe woningbouwplannen die vanaf 2022 door de gemeente worden vastgesteld, geldt dat ze binnen vijf jaar dienen te worden gerealiseerd. Heeft de realisatie niet plaatsgevonden, dan worden ze door de gemeente heroverwogen. Voor onherroepelijke niet gerealiseerde woningbouwplannen en nieuwe niet gerealiseerde woningbouwplannen geldt dat de gemeentelijke heroverweging plaatsvindt op basis van de dan geldende actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte en de dan geldende regionale afspraken en samenwerking. Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de omgevingsverordening is een verwijzing opgenomen naar de Ladder voor duurzame verstedelijking en hierbij is in artikel 2.2.2 van de verordening het navolgende bepaald: 1.

Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, houdt rekening met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 2. Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3, onderzocht. 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid. Artikel 2.4.2 Bestuursafspraken wonen In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) zijn, na een proces van co-creatie, eind 2014 de hoofdlijnen voor de ambities, opgaven, rolopvatting en aanpak vastgesteld door Provinciale

Hoofdstuk 3

19

Staten. Samen met stakeholders hebben de gemeenten en provincie geconstateerd dat voor diverse thema’s meer uitvoeringsgerichte regionale bestuursafspraken nodig en wenselijk zijn. Het gaat om 8 thema's: wonen, detailhandel, bedrijventerreinen, kantoren, energie, land- en tuinbouw, vrijetijdseconomie en Nationaal Landschap Zuid-Limburg. De bestuursafspraken maken onderdeel uit van het samenwerkingsmodel gemeenten – Provincie dat de afgelopen jaren op het gebied van omgevingsbeleid is gegroeid. Het POL2014 schetst de ambities, opgaven, aanpak op hoofdlijnen en principes. Het is in co-creatie met de gemeenten tot stand gekomen. De gemeenten nemen vervolgens het stokje over en stellen regionale uitwerkingen op in de vorm van structuurvisies, visies of anderszins. De Provincie is partner in die regioprocessen en faciliteert deze. Vanuit de regierol ziet de provincie toe op de samenhang tussen de aanpak per regio en die in aangrenzende gebieden. Meer specifiek ten aanzien van het thema wonen hebben de bestuursafspraken geresulteerd in de vaststelling van een drietal woonvisies voor respectievelijk Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. De gemeente Roerdalen maakt onderdeel uit van de regio Midden-Limburg en binnen deze regio is de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018-2021’ vastgesteld.

In het kader van deze regionale uitwerking zijn in artikel 2.4.2 van de verordening de navolgende bestuursafspraken (per regio) vastgelegd: 1. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. 2. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. 3. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. 4.

Als een ruimtelijk plan niet voldoet aan het gestelde in het eerste, tweede of derde lid , kunnen Gedeputeerde Staten, rekening houdend met het standpunt van het Regionaal Bestuurlijk Overleg, gelegenheid bieden voor maatwerk in afwijking van het bepaalde in die leden. 5. De toelichting bij het ruimtelijke plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg respectievelijk de regio Midden-Limburg respectievelijk de regio Zuid-Limburg, dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste lid respectievelijk het tweede lid respectievelijk het derde lid, dan wel van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het vierde lid. 6. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat tevens een verantwoording van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen en als het vierde lid van toepassing is, van het versterken van de kwalitatieve woningvoorraad. Ingevolge de ‘Ontwerp Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 (regels inzake o.a. wonen en zonne-energie)’ wordt artikel 2.4.2 omgezet in de navolgende instructieregel:

Hoofdstuk 3

20

De toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. e. realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Artikel 4.4.1 Roerdalslenk 1. Het is in het gebied Roerdalslenk binnen en buiten inrichtingen verboden: a. een boorput, een bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem te maken of hebben of de grond te roeren, dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei; b.

werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de Bovenste Brunssumklei kunnen aantasten. 2. Het voornemen tot het maken van een boorput, het aanleggen van een bodemenergiesysteem of het roeren van grond in de Roerdalslenk dieper dan 20 meter beneden het maaiveld in zone I, 30 meter in zone II of 80 meter in zone III tot aan de Bovenste Brunssumklei en ieder voornemen in zone IV, wordt vier weken tevoren schriftelijk gemeld aan gedeputeerde staten. 3. Bij het maken en sluiten van een boorput wordt de Beoordelingsrichtlijn Mechanisch boren BRL SIKB 2100, als bedoeld in de Regeling bodemkwaliteit in acht genomen. Afweging Bestuursafspraken en de Ladder voor duurzame verstedelijking In paragraaf 3.3.1 wordt het regionale woonbeleid nader toegelicht en toegepast op de onderhavige planontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in meer dan 12 woningen. Er heeft derhalve een laddertoets plaatsgevonden. De ladder voor duurzame verstedelijking is nader toegelicht in paragraaf 3.1.4. Verder is rekening gehouden met de bestuursafspraken zoals opgenomen in artikel 2.4.2 van de verordening. Het plan voldoet daarnaast ook aan het nieuwe artikel 2.4.2 van de ‘Ontwerp Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 (regels inzake o.a. wonen en zonne-energie)’.

De behoefte is nader onderbouwd in paragraaf 3.3 en de woningen worden binnen 5 jaar gerealiseerd. Roerdalslenk Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg 2014 blijkt dat het plangebied binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk II. Het is in de boringsvrije zone Roerdalslenk II verboden om een boorput, een bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem te maken of hebben of de grond te roeren, dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei. Daarnaast is het verboden om werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de Bovenste Brunssumklei kunnen aantasten. Tot

Hoofdstuk 3

21

slot moet het voornemen tot het maken van een boorput, het aanleggen van een bodemenergiesysteem of het roeren van grond in de Roerdalslenk dieper dan 30 meter (in zone II) tot aan de Bovenste Brunssumklei vier weken tevoren schriftelijk gemeld worden aan gedeputeerde staten. Binnen onderhavig voornemen zijn geen grondboringen dieper dan 30 meter voorzien. De ligging binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk II vormt derhalve geen belemmering. Er zijn geen rechtstreeks doorwerkende regels uit de Omgevingsverordening Limburg 2014 die een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Omgevingsverordening Limburg 2014. 3.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2021 Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Provinciale Staten hebben op 17 december 2021 de Omgevingsverordening Limburg 2021 vastgesteld. De inwerkingtreding is voorzien op het moment dat ook de nieuwe Omgevingswet in werking zal treden. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in.

Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het besluitgebied binnen het gebied ‘Landelijke kernen’ en meer specifiek binnen de thema’s detailhandel, kantoren, toerisme, werklocaties, verstedelijking en wonen. Conform artikel 12.1 van de ontwerp-omgevingsverordening dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen het volgende beschrijven: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e.

realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Hoofdstuk 3

22

Afweging In deze ruimtelijke onderbouwing is in voldoende mate rekening gehouden met de in artikel 12 van de omgevingsverordening opgenomen instructieregels. Zoals volgt uit paragraaf 3.2.1 past deze ontwikkeling binnen de POVI Limburg. In paragraaf 3.3 volgt een uitgebreide onderbouwing met betrekking tot de behoefte en de regionale afspraken en met de bouw van de woningen wordt spoedig een aanvang gemaakt, tenminste binnen 5 jaar na de verleende vergunning. Daarnaast wordt het plan opgenomen op de Plancapaciteitsmonitor Limburg. De onderhavige ontwikkeling is dan ook in lijn met de Omgevingsverordening Limburg 2021.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 – 2021 Ter uitvoering van de bestuursafspraken tussen provincie en gemeenten is in regionaal verband de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021’ vastgesteld. In Roerdalen is deze door de raad vastgesteld op 4 juli 2019. De samenwerkende gemeenten in Midden-Limburg (Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert) hebben middels de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021’ de nota ‘Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg’ uit 2014 geactualiseerd. Daartoe is een woningmarktonderzoek uitgevoerd (2018) met ondersteuning van de Provincie Limburg. Binnen de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 tot en met 2021’ worden de leermomenten uit de nota ‘Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg’ meegenomen. Daarnaast zijn concrete afspraken gemaakt voor de periode 2018 tot en met 2021 en er wordt een doorkijk gegeven op de verwachte woningbouwbehoefte tot 2030. De structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de gemeenten woningbouwprojecten de komende jaren wenselijk vinden en de wijze waarop het aantal woningbouwplannen wordt afgestemd op de behoefte. Dit betekent dat beleidsmatig is vastgelegd hoe de planvoorraad voor woningen wordt afgebouwd.

Afweging Het woningbouwinitiatief betreft de realisatie van 16 zorgappartementen / -studio’s en een dienstwoning. De wooneenheden zijn niet opgenomen in de planvoorraad van de gemeente Roerdalen. Er worden dus woningen toegevoegd terwijl er op basis van de kwaliteitsenvelop Roerdalen al een overcapaciteit van 86 woningen is op de planvoorraad van Montfort indien alle woningen worden gerealiseerd. Daarmee wordt de kwantitatieve opgave voor de gemeente om de planvoorraad af te bouwen vergroot.

Hoofdstuk 3

23

De kwantitatieve opgave leidt tot een herstructureringsopgave. Er is namelijk sprake van een opgave om de typen woningen waar veel vraag naar is weer in balans te krijgen met het aanbod. Het toevoegen van woningen waar vraag naar is kan leiden tot verhuisbewegingen. In Montfort is er behoefte aan appartementen met lift. Uit de discrepantie-analyse blijkt dat er nog behoefte is aan 78 appartementen met lift. Waarvan 29 in de huursector en 49 in de koopsector. De woningbouwontwikkeling sluit daarmee aan op de kwalitatieve behoefte en kan daarmee bijdragen aan de herstructureringsopgave van het woningaanbod.

De zorgappartementen hebben een volledig eigen woonprogramma en zijn aanvullend voorzien van domotica ter ondersteuning van de te leveren zorg. De zorgappartementen en de bedrijfswoning worden aangemerkt als appartementen met lift. Alle zorgappartementen worden weggezet in de huursector en gehuurd door zorgbehoeftigen. Appartementen met lift zijn passend in het woningbouwprogramma, conform de kwaliteitsenvelop van de gemeente Roerdalen, zoals opgenomen in bijlage 5 van de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018-2021. In de kern Montfort is er kwalitatief nog behoefte aan appartementen met lift. De woningbouwontwikkeling sluit daarmee aan op de kwalitatieve behoefte en kan daarmee bijdragen aan de herstructureringsopgave van het woningaanbod. Voorts wordt voor de volledigheid nog opgemerkt dat de cijfers uit de structuurvisie niet meer helemaal actueel zijn. Inmiddels is duidelijk geworden dat de huishoudenspiek in Montfort is verschoven richting 2028 (Woonmonitor 2020). Dit betekent dat het aantal huishoudens de komende jaren nog groeit. In dat kader is het eveneens wenselijk om nu de juiste kwaliteit woningen toe te voegen en op termijn te kiezen voor herstructurering van de (bestaande) woningvoorraad.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Roerdalen 2050 De ‘Omgevingsvisie Roerdalen 2050’ is gericht op de kwaliteit en ontwikkeling buiten (onze fysieke leefomgeving) voor de lange termijn. De omgevingsvisie heeft betrekking op alle terreinen van de leefomgeving en gaat in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur (wegen, sporen etc.) en cultureel erfgoed. De omgevingsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2021. Met betrekking tot de woningmarkt wordt gestreefd naar een gezonde evenwichtige verdeling van koop, middenhuur en sociale huurwoningen. Hiermee wordt ingezet op het behoud van een gezonde

Hoofdstuk 3

24

mix (diversiteit) aan inwoners, zowel in leeftijd als achtergrond. Het strategisch verdunnen van het woningaanbod vormt een oplossingsrichting om de balans op de woningmarkt te herstellen. Het biedt kansen om de kwaliteit van de woningvoorraad, binnen de kernen van Roerdalen, op peil te houden. Strategisch verdunnen kan vorm krijgen door op specifieke plekken in een wijk een deel van de bebouwing te slopen. De vrijgekomen ruimte wordt benut voor de herbouw van woningtypes die aansluiten bij de behoefte; bijvoorbeeld levensloopbestendige woningbouw voor senioren. Deze vastgoedontwikkeling kan direct worden gebouwd conform de nieuwste eisen ten aanzien van energie en duurzaamheid. Afweging Er is sprake van een inbreidings- en herstructureringslocatie. Met de ontwikkeling wordt er invulling gegeven aan de herontwikkeling van het perceel Hoogstraat 11, in de kern van Montfort. Het regionale en gemeentelijke woningbouwbeleid is besproken in paragraaf 3.3 en 3.4. In deze paragraaf en in paragraaf 3.1.4 wordt tevens de behoefte en doelgroep van de kern Montfort besproken. Volgens het woningbouwbeleid bestaat er in Montfort behoefte aan zorgappartementen met een lift. Onderhavig voornemen sluit daarbij aan. De financiële bijdrage als bedoeld in het Kwaliteitskader Roerdalen staat centraal in paragraaf 3.4.3. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de Omgevingsvisie Roerdalen 2050.

3.4.2 Beleidsregel Compensatie woningbouwinitiatieven gemeente Roerdalen (2019) Met het oog op het aanpassen van de woningvoorraad heeft de raad op 12 december 2019 de ‘Beleidsregel compensatie woningbouwinitiatieven gemeente Roerdalen (2019)’ vastgesteld. De beleidsregel is een nadere uitwerking van hetgeen is bepaald in de regionale ‘Structuurvisie Wonen MiddenLimburg 2018-2021’ en is van toepassing op alle woningbouwontwikkelingen die niet zijn opgenomen in de planvoorraadlijst. Afweging Met de realisatie van 17 wooneenheden is sprake van een toename van de planvoorraad. In het huidige bestemmingsplan is op de planlocatie één woning toegestaan. Er worden derhalve netto 16 wooneenheden toegevoegd aan de planvoorraad. Aan het initiatief kan daarom uitsluitend medewerking worden verleend wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4 ‘Nee, tenzij-principe’ van de beleidsregel: 1. De ruimtelijke kwaliteit en locatie moeten akkoord zijn Er is sprake van een inbreidings- en herstructureringslocatie. Met de ontwikkeling wordt er invulling gegeven aan de herontwikkeling van het perceel Hoogstraat 11, in de kern van Montfort. De bebouwing op dit moment, die vooral bestaat uit loodsen, is niet meer passend binnen het straatbeeld, dat voornamelijk uit woningen bestaat.

Het ontwerp voor onderhavig voornemen voorziet in een stedenbouwkundige inpassing binnen dit straatbeeld. In hoofdstuk 2 staan een aantal figuren met hierin het stedenbouwkundig ontwerp. 2. De woningen moeten passen in de Kwaliteitsenvelop zoals opgenomen in bijlage 5 van de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018 -2021’. Uit de kwaliteitsenvelop volgt dat er nog behoefte is aan appartementen met lift. 3. Het gaat om de toevoeging van maximaal 20 woningen per project. Het plan voegt 16 wooneenheden toe, hier wordt aan voldaan.

Hoofdstuk 3

25

4. Compensatie door fysieke onttrekking van een woning dan wel de uitruil met planologisch vastgelegde bouwtitels is niet mogelijk. Op het plangebied is reeds een bouwvlak en veel bebouwing aanwezig. Deze bebouwing is achterstallig. Voorliggend plan ziet op de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van nieuwe, kleinere bebouwing die past in het straatbeeld. Fysieke compensatie is niet mogelijk, want de ontwikkelende partij heeft geen woningbouwtitels die ingeleverd kunnen worden, danwel de beschikking over woningen die gesloopt en fysiek aan de woningvoorraad onttrokken kunnen worden. 5. Het woningbouwinitiatief voldoet aan minimaal drie van de vijf criteria uit de kwaliteitszeef zoals bedoeld in de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2018-2021: a. Er moet sprake zijn van inbreiding; b. Bestaand vastgoed wordt hergebruikt; c. Er moet sprake zijn van een herstructureringslocatie; d. Het plan moet onderscheidend zijn op basis van duurzaamheid; e. Er moet sprake zijn van levensloopbestendig wonen. Het plan kan op voorhand voldoen aan drie van de vijf criteria uit de kwaliteitszeef. Er is sprake van een inbreidingslocatie in de kern van Montfort. Daarnaast is er sprake van een herstructureringslocatie. De woning en de loodsen op het perceel worden vervangen door nieuwbouw die beter past in de omgeving. Tot slot is er sprake van levensloopbestendige wooneenheden.

Het woningbouwprogramma bestaat uit appartementen met lift. In het kader van het opstarten van de planologische procedure wordt toegezien op het voldoen aan deze voorwaarden. In de beleidsregel is opgenomen dat bij nieuwe woningbouwinitiatieven de mogelijkheid bestaat tot compensatie (compenseren van de negatieve invloed op de planvoorraad) in de vorm van een financiele bijdrage. Voor appartementen met lift staat het compensatiebedrag op € 0,-. 3.4.3 Kwaliteitskader Roerdalen De provincie verlangt van de Limburgse gemeentes om uitwerking en uitvoering te geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM). Het LKM is uitgewerkt in het Kwaliteitskader Roerdalen. Het kwaliteitskader is als bijlage opgenomen in de Omgevingsvisie Roerdalen 2050. Het LKM stelt voorwaarden aan de gemeentelijke uitwerking. Deze voorwaarden zijn:  De gemeente werkt het LKM als gemeentelijk beleid uit en verankert dit in de gemeentelijke structuurvisie.  De gemeente respecteert de in het LKM opgenomen drempelwaarden.  De gemeente maakt gebruik van een regionale kwaliteitscommissie.  De gemeente rapporteert aan de provincie. Grondprincipe van het kwaliteitsmenu is dat bepaalde ontwikkelingen in het buitengebied ter plaatse leiden tot verlies aan omgevingskwaliteit, wat moet worden gecompenseerd door een kwaliteit verbeterende maatregel en/of financiële bijdrage.

De provincie verlangt van de Limburgse gemeentes uitwerking en uitvoering te geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM). Het LKM is uitgewerkt in een gemeentelijk kwaliteitsmenu voor Roerdalen, dat is verankerd in de gemeentelijke structuurvisie. Volgens de uitwerking van het LKM en het LKM+ in de Omgevingsvisie Roerdalen 2050 ter afweging van een ruimtelijke ontwikkeling binnen de bebouwde kom, valt de ontwikkeling onder de module 13

Hoofdstuk 3

26

(projectmatige woningbouw). Per m2 nieuw bouwvlak wordt een bijdrage van 35 euro gevraagd. De oppervlakte van het huidige bouwvlak mag daarbij in mindering worden gebracht. In de huidige situatie is het perceel bebouwd met een woning en aan aantal grote voormalige bedrijfsloodsen. Deze loodsen en de woning zijn in het verleden vergund. In het bestemmingsplan ‘Kern Montfort 2004’ waren alle loodsen en de woning voorzien van een bouwvlak. Bij de herziening van het bestemmingsplan naar het bestemmingsplan ‘Kernen Roerdalen’ is dit bouwvlak niet volledig overgenomen. Ook in het huidige bestemmingsplan ‘1e herziening Kernen Roerdalen ’is er slechts een bouwvlak ter plaatse van de woning opgenomen. Gezien het feit dat alle bebouwing vergund is en er in het verleden wel al sprake was van een bouwvlak op alle bebouwing binnen de woonbestemming, lijkt hier sprake te zijn van een verkeerde overname van het bouwvlak bij de herziening van het bestemmingsplan. Met de sloop van deze omvangrijke loodsen en de oude woning vindt er een grote kwaliteitsverbetering plaats op deze locatie. De initiatiefnemer maakt hierbij kosten voor de sloop en sanering van de bebouwing.