03 Kadernota Grondbeleid 2022-2026

Bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse voorzieningen: Infrastructurele werken die worden aangelegd vanwege de effecten die projecten kunnen hebben op hun (wijdere) omgeving. Denk aan wegen en paden, parkeerplaatsen, rioleringssystemen, groenstructuren en watersystemen. Contante waarde: Een methode om alle kosten en opbrengsten met rente terug te rekenen tot een basisjaar. Cyclus planning en control (P&C): Cyclische weergave van de strategische planning in samenhang met de resultaten. Onder Planning vallen het businessplan, het jaarplan, en verbeterplannen als onderdeel van het jaarplan. Eindwaarde: De verwachte waarde van kosten en opbrengsten tot aan afronding van het project. Exploitatiebijdrage: De vergoeding die een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst moet betalen aan de gemeente. Deze vergoeding kan ook via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigd zijn. Exploitatieplan: Een plan waarin een overzicht in de tijd van kosten en opbrengsten is opgenomen alsmede een overzicht van hoeveel kosten door de partijen in het plangebied aan de gemeente moeten worden betaald. Deze kosten moeten voldoen aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid Grondexploitatie: Raming van de kosten over de tijd voor het leveren van bouw- en woonrijpe grond, afgezet tegen de toekomstige opbrengsten van de verkoop van de grond.

Grondbeleid: Een hulpmiddel bij het uitvoeren van het omgevingsbeleid van de gemeente. Het is de manier waarop de gemeente en andere spelers omgaan met te ontwikkelen grond. Initiatief: Plan voor ontwikkeling van een gebied. Intramurale zorg: Zorg die geboden wordt in een zorginstelling, zoals een verpleeghuis, een instelling voor verstandelijk gehandicapten of een ggz-instelling. Kadernota: Document waarin op hoofdlijnen de inhoudelijke discussiepunten en de technische randvoorwaarden voor het opstellen van de begroting worden vastgesteld. Met deze kaders presenteert het college een nadere uitwerking in de begroting. Kostenverhaal: Het verrekenen van zogenaamde grondkosten. Dan zijn kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen zoals straten, riolering , groen, parkeergelegenheid et cetera binnen een bepaald ruimtelijk plan.

24

• •

• • • • • • • • •

Levensloopgeschikte woningen: Woningen waarvan de bewoner erin kan blijven wonen als de levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. Omgevingswet: Nieuwe nog niet inwerking getreden wet die wetten voor de leefomgeving bundelt van 26 wetten naar 1 wet, en moderniseert. Het gaat onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Omgevingsplan: Algemene regels van de gemeente voor de fysieke leefomgeving. Iedere gemeente heeft onder de Omgevingswet één omgevingsplan. Omgevingsvergunning: één geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu. Percentage of completion’ methode (POC-methode): Het naar rato van verrichte prestaties verwerken van projectopbrengsten én projectkosten in de jaarrekening. Posterieure overeenkomst: Een overeenkomst over de ontwikkeling van een locatie met marktpartijen nadat het bestemmingsplan en/of exploitatieplan al zijn vastgesteld. Regie (gemeentelijk) bij grondbeleid: Gemeente stuurt bij de uitvoering in samenwerking met andere (markt)partijen op het bereiken van beleidsdoelen. Strategische grondaankoop: In een vroeg stadium onbebouwde (agrarische) gronden opkopen en deze grond inbrengen om tot een bouwclaim te komen.

Uitwerkingsnota: Vertaling van gemeentelijke ambities naar voorwaarden en criteria voor bouwplannen en ruimtelijke ontwikkelingen. De criteria geven vooraf duidelijkheid aan initiatiefnemers. Woonrijp maken: Aanleg en inrichting van de openbare ruimte, groenvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen. Wro: Wet ruimtelijke ontwikkeling

25

Bijlage B: Instrumenten De sturingsinstrumenten van de gemeente in het grondbeleid komen aan bod.

B.1 Grondaankoop (actief grondbeleid) De gemeente kan de regie bij een ontwikkeling in handen houden door grond aan te kopen. Dit is mogelijk wenselijk vanuit (financieel) strategisch oogpunt, of om maatschappelijke doelen te bereiken. De aankoop van grond gebeurt alleen als het doel of eindresultaat vooraf helder en concreet is. Strategische aankoop De gemeente stuurt actief bij ruimtelijke ontwikkeling. Door cruciale (grond)posities in te nemen bepaalt zij de richting en uitkomst van ontwikkelingen op plekken waar ook marktpartijen positie (kunnen) innemen. De gemeente beschikt over financiële reserves voor de strategische aankoop van grond. Indien de reserve ontoereikend blijkt is eerst goedkeuring van de raad nodig alvorens de gemeente toegang krijgt tot een aanvullend budget. Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving is het op vrijwillige basis verkrijgen van grond van een grondeigenaar. Dit is het uitgangspunt van de gemeente Roerdalen bij de aankoop van grond. Een uitgewerkt plan, de volledige planning en een financiële onderlegger worden vooraf opgesteld. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Vestiging van een voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument. Het voorkeursrecht is een exclusieve optie tot koop van de grond voor de gemeente. De eigenaar is niet verplicht de grond te verkopen.

Het voorkeursrecht treed namelijk pas in werking zodra de grondeigenaar het stuk grond waar voorkeursrecht op rust te koop aanbiedt. Belangrijke voorwaarde hiervoor is wel dat er een visie voor het gebied wordt opgesteld. Zomaar een Wvg vestigen gaat niet. Onteigening In het uiterste geval beschikt de gemeente over het actieve verwervingsinstrument van wettelijke onteigening. Bij onteigening spoort de gemeente een eigenaar aan om zijn grondeigendom tegen een volledige schadeloosstelling af te staan. Indien de grondeigenaar weigert vrijwillig mee te werken kan de gemeente onteigening in rechte afdwingen. Hiervoor dient een zorgvuldige wettelijke procedure gevolgd te worden. De eerste stap is daarbij een poging tot minnelijke verwerving. Kavelruil Van kavelruil is sprake als de gemeente zich verbindt om met een derde partij gronden te wisselen. Hierbij kan sprake zijn van eigendomsoverdracht of van pachtruil. De waarde van de gronden die deel uitmaken van de ruil wordt marktconform vastgesteld. Kavelruil kan worden gebruikt als middel om: • Ruimtelijke doelen uit de Omgevingsvisie en bestemmingsplannen te realiseren; • Voor een structuurverbetering van de landbouw; • Om andere gronden te verwerven voor het realiseren van projecten. Stedelijke herverkaveling Stedelijke herverkaveling wordt als nieuw instrument opgenomen in de Omgevingswet.

Het is een wettelijke regeling met een vrijwillig karakter. Voor succesvolle toepassing moeten alle betrokken grondeigenaren instemmen met een beoogde stedelijke herverkaveling. De gemeente kan doelstellingen bereiken zonder vooraf actief grond aan te kopen. Nieuwe ontwikkelingen worden dus mogelijk zonder actief overheidsingrijpen. Dit

26

verlaagt de druk op publieke middelen en maakt de financiële risico’s kleiner. De gemeentelijke regie neemt ook af.

B.2 Gronduitgifte (actief grondbeleid) Bij de uitgifte van grond is sprake van gemeentelijke regie. De gemeente controleert de manier waarop grond wordt ingezet effectief en privaatrechtelijk. Grond wordt bouwrijp uitgegeven. De kosten voor het bouwrijp maken dekt de gemeente zo mogelijk met de opbrengsten voor de grond. Het woonrijp maken gebeurt doorgaans na uitgifte en stichting van het vastgoed. Bij gemeentelijke ontwikkelingen ligt ook de verantwoordelijkheid voor het woonrijp maken van het plangebied bij de gemeente. In openbare procedures hanteert de gemeente marktconforme prijzen. Tender Bij een tender –een meervoudige openbare aanbesteding – kunnen marktpartijen in concurrentie een bod doen op de grond. Deze marktwerking resulteert in de optimale prijs voor de grond. De gemeente kan vooraf een bodemprijs communiceren. De bodemprijs is marktconform, op basis van een realistisch en haalbaar programma. Een tenderprocedure geeft vrijheid en flexibiliteit aan de markt. Tenderprocedures zijn vooral interessant op locaties die populair zijn, of ruimtelijk complex. Onderhandelingen De gemeente kan ook één op één onderhandelen met een marktpartij. Marktconforme prijzen zijn daarbij het uitgangspunt. Binnen de beleidskaders en relevante thema’s streeft de gemeente naar het meest gunstige resultaat, zowel voor het financiële rendement als voor maatschappelijke ambities.

Bij de onderhandelingen wegen de belangen van de gemeente en de belangen van de markt even zwaar. Afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Eventueel kan vooraf al een intentie- en/of samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. Deze methode is vooral geschikt voor minder courante locaties, waarbij inzet van zowel de gemeente als de markt vereist is om het plan te realiseren.

B.3 Pacht en erfpacht Pacht Van pacht is sprake als de gemeente (verpachter) met een derde partij (pachter) een overeenkomst sluit voor het in gebruik geven van grond ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Pacht valt onder het pachtrecht en het Pachtprijzenbesluit. Partijen hebben maar een beperkte vrijheid om zelf afspraken te maken. Bijna alle (erf)pachtovereenkomsten moeten worden getoetst door de Grondkamer, notarieel transport is niet nodig. Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht om een aan een ander toebehorend stuk grond te gebruiken. De erfpachter heeft tijdens de duur van de erfpacht dezelfde rechten als de eigenaar, maar mag niets doen dat de waarde zou verminderen. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding, de canon. De inkomsten uit erfpachtovereenkomsten zijn structurele inkomsten voor de begroting. Erfpacht kan worden ingezet wanneer in economisch slechtere tijden het realiseren van ruimtelijke doelen van de gemeente door particuliere initiatiefnemers niet op een andere wijze lukt. Op erfpacht zijn de regels van het pachtrecht niet van toepassing. Partijen kunnen onderling meer eigen afspraken maken dan wanneer sprake is van pacht. Deze afspraken moeten in een notariële akte worden vastgelegd.

27

B.4 Bestemmingsplan (faciliterend grondbeleid) Bij een faciliterend grondbeleid stuurt de gemeente op de ruimtelijke ordening van grond via aanpassing van het bestemmingsplan. De gemeente is bevoegd om de bestemming van grond te veranderen en vast te leggen. Aan medewerking van de gemeente kunnen kwalitatieve en financiële voorwaarden worden verbonden. Voor een herziening van de huidige bestemming moeten ontwikkelingen passen binnen de ambities die blijken uit de beleidskaders en relevante thema’s (hoofdstuk 3). Ook het kostenverhaal moet vooraf zijn verzekerd.

B.5 Kostenverhaal De gemeente is verplicht om gemaakte kosten en investeringen in het openbaar gebied te verhalen op de initiatiefnemer. De hoogte van de exploitatiebijdrage dient te worden vastgesteld conform de Wro1. Ook is de gemeente wettelijk verplicht om het kostenverhaal te verzekeren. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten conform de kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro), waaronder gebiedseigen kosten en de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen. De wet schrijft voor dat het kostenverhaal plaatsvindt via een exploitatieplan, tenzij geregeld via een anterieure of posterieure overeenkomst. Intentieovereenkomst Complexe projecten zijn mogelijk gebaat bij een intentieovereenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Een intentieovereenkomst is bedoeld om de kaders vast te leggen in de haalbaarheidsfase, en duidelijkheid te scheppen over de onderzoeken die van de initiatiefnemer worden verlangd. In deze fase van projecten moet al zeker zijn dat de gemeentelijke kosten worden vergoed. Ook legt deze overeenkomst de voorwaarden voor medewerking vast, en wanneer de inzet wordt beëindigt. De overeenkomst bepaalt welke risico’s de gemeente, en welke risico’s de initiatiefnemer op zich neemt. De intentieovereenkomst wordt opgevolgd door een anterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst Als uitgangspunt tracht de gemeente een anterieure overeenkomst te sluiten met de grondeigenaar. Hierin wordt het kostenverhaal verzekerd. Met een anterieure overeenkomst (artikel 6.24 Wro) heeft het kostenverhaal een wettelijke grondslag. In de anterieure overeenkomst kunnen afspraken worden gemaakt over specifieke locatie-eisen, het woningbouwprogramma, fasering en dergelijke. Exploitatieplan Indien bij vaststelling van het bestemmingsplan geen anterieure overeenkomst met de grondeigenaar is gesloten, is het de verplichting om een exploitatieplan vast te stellen door de gemeenteraad. Het exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het relevante bestemmingsplan. Het exploitatieplan hanteert met betrekking tot de toerekening van de kosten de PPT–criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Bij een anterieure overeenkomst gelden deze criteria niet. Posterieure overeenkomst Door toepassing van het exploitatieplan wordt het kostenverhaal verzekerd voor de gemeente. Na vaststelling van het exploitatieplan is kostenverhaal alsnog mogelijk, via een posterieure overeenkomst. Daarbij worden de kaders van het exploitatieplan strikt gehanteerd. De mogelijkheden om aanvullende afspraken te maken zijn dan in vergelijking met een anterieure overeenkomst beperkt.

1 Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt dit voortaan geregeld in de Aanvullingsregeling grondeigendom.

28

Bijlage C: Grondprijsbepaling Onderstaande vijf methoden (en de veiling) worden in Nederland het meest toegepast voor de grondprijsbepaling: 1 Comparatieve methode Met de comparatieve methode wordt de grondwaarde afgeleid uit vergelijkbare eerder gerealiseerde transacties. De waarde wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Deze methode is eenvoudig en makkelijk toepasbaar. Kwalitatief goede vergelijkingstransacties ontbreken echter vaak. De comparatieve methode wordt veelal gebruikt om te verifiëren of bepaling met behulp van een andere methode een acceptabele uitkomst geeft. 2 Kostprijsmethode De kostprijs is een optelling van alle productiekosten die de gemeente maakt (verwerving, bouw- en woonrijp maken en plankosten). De kostprijs is echter vrijwel nooit een goede afspiegeling van de marktconforme prijs. Met de kostprijsmethode wordt doorgaans bepaald of de marktconforme prijs niet onder het kostprijsniveau is gedaald. Daarmee kan de afweging worden gemaakt of productie van de bouwgrond onder het kostprijsniveau wenselijk is. 3 Residuele waardemethode Met de residuele waardemethode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de op die bestemming te realiseren ontwikkeling.

De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed en de bouw- en bijkomende kosten inclusief btw. 4 Grondquote / grondcurve Met de ervaringen van de residuele methode kan de grondprijs als percentage van de V.O.N.- prijs (Vrij Op Naam-prijs) van woningen worden uitgedrukt. Dit percentage kan variëren naarmate de V.O.N.-prijs stijgt. Deze genormeerde residuele waardemethode wordt vertaald in een grondcurve. Afspraken over de kwaliteit van het vastgoed blijven noodzakelijk in het contractvorming proces. 5 Vaste vierkantemeterprijs of vaste kavelprijs Met deze methode hanteren gemeenten een vast bedrag per m² bouwgrond of kavel. Indien gewenst kan een verschillende m² prijs gehanteerd worden bij verschillende prijscategorieën, locaties of kavelgrootte. Voor sociale huur en koop werkt de gemeente met een vaste kavelprijs. Deze prijs wordt vastgesteld en onderbouwd in de gemeentelijke grondprijsbrief. 6. Veiling / tender Voorgaande vijf methoden bepalen of benaderen vooraf de waarde of prijs van de grond. De meest zuivere vorm van het bepalen van de prijs van de grond is de veiling. Door diverse (markt)partijen wordt op basis van een vooraf bepaald proces/traject geboden. Zo komt de uiteindelijke prijs tot stand.

De prijs wordt beïnvloed door enerzijds de (kwalitatieve) eisen die de verkopende partij stelt en anderzijds de inschatting van de biedende partijen van de potentie van de locatie. Voorwaarde is dat alle partijen goed en gelijk geïnformeerd zijn, dat er voldoende biedingen binnen komen en dat de vooraf aangegeven procedure transparant is.