Document · PDF

RV 24 024 Bijlage C UrbanParks toelichting

Raadsvergadering 23 mei 2024, gemeente RijswijkBij agendapunt: Raadsvoorstel bestemmingsplan Urbanparks (RV 24-024)15.776 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bestemmingsplan UrbanParks

vastgesteld 23-05-2024

UrbanParks Rijswijk

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identif icatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0603.bpUrbanparks-VA01

23-05-2022

projectnummer:

14-11-2023 23-05-2024

concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

20220226 opdrachtleider:

I. de Feijter

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting

Bijlage 1

Compensatieregeling

Bijlage 2

Marktanalyse citysupermarkt

Bijlage 3

Marktruimte supermarkt Havenkwartier

Bijlage 4

Aanmeldnotitie vormvrije mer-beoordeling

Bijlage 5

Parkeer en mobiliteitsadvies

101

Bijlage 6 Tussentijdse actualisatie verkeersgeneratie Havenkwartier

133

Bijlage 7

143

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 8 Onderzoek milieugebruiksruimte bedrijven Havenkwartier

233

Bijlage 9

Onderzoek luchtkwaliteit Havenkwartier

539

Bijlage 10

Notitie vuurwerkhal

581

Bijlage 11

Bodemonderzoek

593

Bijlage 12

Nader bodemonderzoek

835

Bijlage 13

Ecologische Quickscan

871

Bijlage 14

Nader ecologisch onderzoek Vleermuizen

903

Bijlage 15

Memo stikstofberekening aanlegfase

919

Bijlage 16

Memo stikstofberekening gebruiksfase

1099

Bijlage 17

Wateropgave

1115

Bijlage 18

Kelderadvies

1127

Bijlage 19

Rapport natuurinclusief bouwen

1169

Bijlage 20

Bezonningsstudie

1211

Bijlage 21

Onderzoek windhinder

1253

Bijlage 22

Participatieverslag

1277

Bijlage 23

Vooroverlegreacties

1293

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

Bijlage 24

Compensatieplan bedrijven Havenkwartier

1321

Bijlage 25

Nota zienswijzen

1333

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

Bijlagen toelichting

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

Bijlage 1 Compensatieregeling

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

wordt aangemoedigd • Een oppervlak van 40% van het bebouwbaar gebied mag reenvoudiging compensatie (max.openbare 17m) Minimaal 50% van de gevellengte heeft de basishoogte: Meer ruimte creëren dan de voorgeschreven 20% hoger danoppervlakte deze basishoogte worden gebouwd Creëren vanhoogte openbare ruimte op eigen Rijswijkse plus wordt aangemoedigd stel Rijswijk haven, d.d. 26compensatie juni 2018 Nieuw voorstel reenvoudiging • Minimaal 50% van de gevellengte heeft de basishoogte: Eigendom

Bouwveld

Bebouwbaar oppervlak Eigendom

Bebouwd/onbebouwd: Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn

Verloren BVO (door creëren openbare ruimte) keer twee ‘te Daar waar hoger wordt gebouwd dan de basishoogte kanis dit stel Rijswijk haven, d.d. 26Rijswijkse juni 2018hoogte plus Nieuw voorstel compenseren BVO’ (de oplopende tot het bouwplafond lijn in het gebied) 2 2 Hoogteaccent 72 m 165 m • Daar waar hoger wordt bovenop gebouwd Het compenseren BVO mag 1dan worden toegevoegd Meerteopenbare ruimte creëren de voorgeschreven 20% dan de basishoogte kan dit Bebouwd/onbebouwd: BEBOUWD/ONBEBOUWD Bouwveld Toevoegen openbare ruimte 2 het 1 Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 hoogste bestaande gebouw is van Bebouwbaar oppervlak Bouwen binnen de rooilijn Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 (de oplopende lijn in het gebied) tot het bouwplafond de basishoogte (4+1) Kavel excl. wordt aangemoedigd 1 Bebouwd/onbebouwd: Eigendom Openbare ruimte: 900 m2 = 20% 1 1 Ontwikkelvlek: Bebouwd/onbebouwd: Bebouwd/onbebouwd: Bouwveld 5.420m Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn BEBOUWD/ONBEBOUWD openbaar gebruik =12 het binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwen binnen bouwveld: m2 gebouw Havenkwartier.

Dit heeft Toevoegen openbare ruimte4.465 Bebouwbaar oppervlak • het Meer openbare ruimte creëren dan de voorgeschreven 20% het hoogste bestaande is een van Een Bouwen oppervlak van 40% van bebouwbaar gebied maggebouw Bouwveld: 4.465m 2 Bouwen binnen de rooilijn Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Basis = 7.075 m Eigendom 1 Bebouwd/onbebouwd: Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn 1 Bebouwd/onbebouwd: Openbare ruimte: m2is minimaal = 20% 20 % 1 1juni Bebouwd/onbebouwd: Bebouwd/onbebouwd: percentage openbare ruimte Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn Bouwlijn: 60-100% staat in de900 bouwlijn Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwveld Ontwikkelvlek: 5.420m stel Rijswijk haven, d.d. 26wordt 2018 Nieuw voorstel hoogte van 50m en vormt het hoogste Bouwen binnen bouwveld: m2 m2 aangemoedigd hoger dan deze basishoogte worden gebouwd Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwen binnen bouwveld: 4.465 4.465 m2 gebouw heeft 39 het Havenkwartier. Dit een

1. Het kavel uitgev

reenvoudiging compensatie compensatie max. 47mvlakken max. 6compensatie juni 2018 Nieuw voorstel van de bouwenvelop. De Minimaal 50% van31m de gevellengtepunt heeft de basishoogte: hoogte van 50m en vormt het hoogste Bouwveld

Bebouwbaar oppervlak Eigendom

Bouwveld Bebouwbaar oppervlak Bebouwbaar oppervlak Bouwlijn: 60-100%Eigendom staat in de bouwlijn Eigendom 1 Bebouwd/onbebouwd: Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 aar oppervlak

aar oppervlak

1. Het kavel uitgev

Bouwveld: 4.465m

Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijnis minimaal 20 % percentage Bouwlijn: 60-100%openbare staat in deruimte bouwlijn

OPENBARE RUIMTE basis (4+1) metTOEVOEGEN kavel Het60-100% 1.Bouwlijn: Plafond bouwenvelop (38m.) staat inuitgevuld de bouwlijn bereiken hoogste Rijswijkse hoogte Bebouwd oppervlak: 3.565m2 punt aan het begin 2 Hoger danplus basishoogte van dit degebruik bouwenvelop. = 276 m + 39vlakken = 165 + 72 De in openbaar op kavel punt ruimte Bestaande Basishoogte 16,5m. Openbare ruimte: 900m2 = 20% TOEVOEGEN OPENBARE RUIMTE 2 BEBOUWD/ONBEBOUWD

6 juni 2018

Nieuw voorstel

212 =van Plafond bouwenvelopgebouwd (38m.) ruimte m 7.075 resterende is Daar waarBasis hoger wordt dan de basishoogte dit Toevoegen openbare ruimte waarkan het bouwveld de Sijthoff-toren het hoogste bestaande gebouw van bereiken dit hoogste punt aan het isbegin Bebouwd oppervlak: 3.565m Bouwen binnen de rooilijn Hoger dan basishoogte Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. 1 Bebouwd/onbebouwd: Toevoegen openbare ruimte 2 1 Bebouwd/onbebouwd: Toevoegen openbare ruimte 2 percentage openbare ruimte is minimaal 20% Basishoogte 16,5m. Openbare ruimte: 900 m2 = 20% 1 Bebouwd/onbebouwd: Bebouwd oppervlak: 3.565 m2m2 oplopende BEBOUWD/ONBEBOUWD Openbare ruimte: 900m =650 20% Overschrijding =m2 m2 = 15% Bouwveld Ontwikkelvlek: 5.420m Bouwen binnen bouwveld: tot het bouwplafond (de lijn inrekenvoorbeeld het gebied) Bouwen binnen bouwveld: 4.465 Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte4.465 Toevoegen openbare ruimte 2 zich 12 het in bevindt. ruimte: 900 m2 = 20% Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 het Havenkwartier.

Dit gebouw een hoogste bestaande gebouw ishet van 2=bebouwing De maximum bouwhoogte deze wordt heeft beschreven 2Openbare Bebouwbaar oppervlak van bouwveld waar de Sijthoff-toren Bouwen binnen de rooilijn Openbare ruimte: 900 20% Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Bebouwd oppervlak: 3.565van m2m2 65 m 104 m Bouwveld: 4.465m door het plafond van de bouwenvelop 1 Bebouwd/onbebouwd: Eigendom 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. Toevoegen openbare ruimte 2 1 Bebouwd/onbebouwd: Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn Openbare ruimte: 900 m2 = 20% 1 Bebouwd/onbebouwd: Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn MeerOntwikkelvlek: openbare ruimte creëren dan de voorgeschreven 20% Toevoegen openbare ruimte 5.420m percentage openbare ruimte is minimaal percentage openbare is minimaal 20 %2 percentage openbare is minimaal 20 % Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwlijn: 60-100% staat in deruimte bouwlijn Bebouwd oppervlak: 3.565 ruimte m2 BEBOUWD/ONBEBOUWD Bouwen binnen bouwveld: 4.465 Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 20% 15% van 50m vormt het hoogste Bouwen binnen bouwveld: m2m2 Havenkwartier. Dit gebouw heeft een 1 Bebouwd/onbebouwd: Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 en Toevoegen openbare ruimte4.465 Toevoegen openbare ruimte 2 hoogte 12 het zich in bevindt.

OpenbareBouwveld ruimte: 900 m2 = 20% het hoogste bestaande gebouw is van Bouwveld: 4.465m De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordtisbeschreven percentage openbare ruimte is minimaal 20 % percentage bebouwing hoger dan basishoogte Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Bouwen binnen de rooilijn Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Bouwlijn: 60-100% staatoppervlak in de bouwlijn Bebouwbaar Openbare ruimte wordt aangemoedigd door het plafond van de bouwenvelop Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn Bebouwd/onbebouwd: 6 11juni 2018 Nieuw voorstel maximaal 20% Openbare ruimte: m2is minimaal =2.665 20% 20m Openbare ruimte: m2is minimaal = 20% Bebouwd/onbebouwd: percentage openbare ruimte %2punt percentage openbare ruimte 20 2% Bouwlijn: 60-100% staat inopenbare de900 bouwlijn Eigendom Ontwikkelvlek: 5.420m 2 900 van de bouwenvelop. De vlakken hoogte van 50m en vormt hoogste percentage ruimte is minimaal 20 het % 2.096 m Bouwen binnen m2 1.845 Bouwen binnenbouwveld: bouwveld: 4.465 4.465 m2 gebouw OVERSCHRIJDING het Havenkwartier.

Dit heeft een Bouwlijn: 60-100% staatm in de bouwlijn BASISHOOGTE VAN 17m TOEVOEGEN OPENBARE RUIMTE 32 Overschrijding Bouwveld: 4.465m Plafond bouwenvelop (38m.) percentage openbare ruimte is minimaal 20 % percentage bebouwing hoger dan basishoogte is 746 m2 rekenvoorbeeld = 650m = 15% Bouwlijn: 60-100%de staat in de bouwlijn maximaal 20% bereiken dit hoogste Bebouwd oppervlak: 3.565m punt van bouwenvelop. De vlakken percentage openbare ruimte is minimaal 20 % percentage openbare ruimte ispunt minimaalaan 20 % het begin Hoger dan basishoogte Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn hoogte van 50m en vormt het hoogste

compensatie reenvoudiging compensatie Bouwveld

Bebouwbaar oppervlak

aar oppervlak

1. Het kavel uitgevuld met basis (4+1)

Eigendom

1. Het kavel uitgev

1. Het kavel uitgevuld met basis (4+1) 2. Creëren van op Verlies (BVO) als g

2. Creëren van op Verlies (BVO) als g

ouwenvelop (38m.)

n basishoogte

gte 16,5m.

stel Rijswijk haven, d.d. 26 3juni 2018 2 bereiken 122 m 65 m waar de Sijthoff-toren van het bouwveld punt aan het begin punt van dit dehoogste bouwenvelop. De vlakken 12 het Verlies (BVO) als gevolg van ruimte. openbare van Creëren bestaande gebouw isinvan zich bevindt. van hoogste het2. bouwveld waar de Sijthoff-toren 2

Plafond bouwenvelop (38m.) De maximum bouwhoogte van 2deze bebouwing 3 OPENBARE Overschrijding basishoogte van 16,5m. Basishoogte TOEVOEGEN RUIMTE OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE VAN 17m Hoger16,5m. dan basishoogte Openbare ruimte: 900m = 20% 2 2 n basishoogte Overschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 = 15% Plafond bouwenvelop=(38m.) 2 Basishoogte 17m bebouwing wordt beschreven wordt beschreven door het plafond gte 16,5m. Bebouwd oppervlak: De maximum bouwhoogte van deze 3.565m Overschrijding rekenvoorbeeld = 650m2 =van 15%de Hoger dan basishoogte door het plafond van de bouwenvelop Plafond bouwenvelop (38m.) 3 Overschrijding basishoogte 16,5m. 2 bouwenvelop Toevoegen openbare ruimte 2ruimte: Basishoogte 16,5m. BEBOUWD/ONBEBOUWD 900m =basishoogte 20% Toevoegen ruimte 2 percentage De maximumopenbare bouwhoogte vanvan deze bebouwing 3 OPENBARE Overschrijdingruimte basishoogte van 16,5m. openbare ruimte minimaal TOEVOEGEN RUIMTE Toevoegen openbare 2 Openbare Hoger dan Bebouwd Compensatie oppervlak: 3.565 m2 Overschrijding rekenvoorbeeld =16,5m.

650 m2 = 20% 15% Overschrijding basishoogte vanis in hoogte 4 Compensatie openbare ruimte Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% 3 Plafond bouwenvelop (38m.) percentage bebouwing hoger dan basishoogte is Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte 2 Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bouwen binnen de rooilijn Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 tot max. 1,5 x envelophoogte = 2 deze Basishoogte 17m bebouwing wordt beschreven door het plafond dewordt beschreven De maximum bouwhoogte van wordt beschreven maximaal 20% Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = van 15% De maximum bouwhoogte van deze bebouwing Bebouwd oppervlak: 3.565m Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop Hoger dan basishoogte Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 1 Bebouwd/onbebouwd: 1,5 x 38m.=57m. 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. door het plafond bouwenvelop Openbare ruimte: 900 m2 = 20% 1 Bebouwd/onbebouwd: 2 van de De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven percentage bebouwing dan basishoogte door het plafond van de hoger bouwenvelop Toevoegen openbare ruimte 2 percentage Ontwikkelvlek: 5.420m resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De 2 m2 openbare ruimte is minimaal 20% bouwenvelop Basishoogte 16,5m.

Bouwen binnen bouwveld: 4.465 Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Openbare ruimte: 900m =650 20% Overschrijding rekenvoorbeeld =ruimte m2 = 15% Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 percentage openbare is minimaal 20 %3 door het plafond van de bouwenvelop 2 oppervlak: 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte 2 Bebouwd 2 Compensatie omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume Overschrijding basishoogte van 16,5m. in hoogte 4 Compensatie openbare ruimte is maximaal 20% percentage bebouwing hoger dan basishoogte is Bouwveld: 4.465m BEBOUWD/ONBEBOUWD De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven tot max. 1,5 x envelophoogte = Openbare 900 m2 = 20% Bebouwd ruimte: oppervlak: 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte 2 Overschrijding maximaal 20% rekenvoorbeeld = m2 15% tot aan de plafondhoogte van de650 bouwenvelop. Het ealiseren van openbare ruimte de20bouwenvelop percentage openbare ruimte is binnen minimaal % percentage bebouwing hoger dan=basishoogte is 60-100% staat de bouwlijn door het plafond van bouwenvelop door het plafond van de bouwenvelop 1,5de xin 38m.=57m. 1 3 Bouwlijn: Overschrijding basishoogte vanm2 16,5m. Overschrijding basishoogte van 16,5m.

Bebouwd/onbebouwd: percentage openbare ruimte is minimaal 20 3% Bouwen binnen de rooilijn Openbare ruimte: = 20% Bouwlijn: 60-100% staat in de900 bouwlijn Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 De maximum bouwhoogte van deze bebouwing beschreven percentage bebouwing hoger dan basishoogte percentage bebouwing hoger dan basishoogte Toevoegen openbare ruimte resulteert in bouwrechten op de massa van dewordt hoogbouw. De maximaal 20% percentage openbare ruimte is minimaal 20% 20 %2 percentage openbare ruimte is minimaal 20 %is 1 Bebouwd/onbebouwd: Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% Bouwveld door het plafond van de bouwenvelop Openbare ruimte: 900 m2 = 20% 1 Bebouwd/onbebouwd: 2 maximaal 20% 50% Volume openbare ruimte: > Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte 2 (38m.) omvang van 20% dit bouwrecht is 50%19.000m3 van 17m het uitgepsaarde volume Bouwveld ouwenvelop Ontwikkelvlek: 5.420m is maximaal Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 atie in hoogteDe maximum OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE VAN bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven 4 Compensatie openbare ruimte Bebouwbaar oppervlak percentage openbare ruimte is minimaal 20 % bebouwing hoger dan basishoogte isBouwen bebouwing hoger dan basishoogte is binnen bouwveld: m2 n basishoogte

Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 1,5 x envelophoogte = percentage tot aanpercentage de plafondhoogte van4.465 de bouwenvelop. Bebouwbaar oppervlak 2 Het realiseren openbare ruimte binnen de bouwenvelop .=57m. door het plafond van devanin bouwenvelop het plafond van de bouwenvelop 2 Bouwveld: 4.465m gte 16,5m. Bouwlijn: 2door Eigendom maximaal 20% maximaal 20% 60-100% staat de900 bouwlijn 9Deverdiepingen boven plafondhoogte rekenvoorbeeld = 650m = 15% is Openbare ruimte: = van 20% percentage openbare ruimte minimaal 20 % Overschrijding resulteert in bouwrechten opm2 deis massa de hoogbouw. percentage bebouwing hoger danomgerekend basishoogte Eigendom 1 Bebouwd/onbebouwd: 20 % Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn Plafond bouwenvelop (38m.) omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume TOEVOEGEN OPENBARE RUIMTE percentage openbare ruimte is minimaal maximaal 20% 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > 20 % Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE VAN 17m Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 De maximum bouwhoogte van deze bebouwing 2 aar oppervlak 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. tot aan de plafondhoogte vanbasishoogte de bouwenvelop.

atie in hoogte Hoger dan 4 Compensatie openbare ruimte percentage openbare ruimte is minimaal 20 % percentage bebouwing hoger dan basishoogte is percentage bebouwing hoger dan basishoogte is 2 = Overschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 = 15% Plafond bouwenvelop (38m.) m 1,5 x envelophoogte = 2 COMPENSATIE OPENBARE RUIMTE Bebouwd oppervlak: 3.565m Het realiseren van Basishoogte openbare binnen de bouwenvelop Overschrijding rekenvoorbeeld =ruimte 650m = 15% .=57m. 17m wordt beschreven het plafond van2 de Bouwlijn: 60-100% staatruimte: in de bouwlijn De bouwhoogte van deze bebouwing wordt 50%maximum Volume openbare > 20 maximaal 20% maximaal 20%door 9Deverdiepingen boven plafondhoogte omgerekend percentage openbare ruimte is19.000m3 minimaal %beschreven Hoger dan basishoogte resulteert in bouwrechten op 2 de massa van de hoogbouw. door het plafond van de bouwenvelop Het realiseren van openbare ruimte binnen de Openbare ruimte: 900m =ruimte 20% Volume openbare omvang van dit bouwrecht isdeze 50% van het uitgepsaarde volume De maximum bouwhoogte van bebouwing bouwenvelop Basishoogte 16,5m. OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE VAN 17m 9 boven plafondhoogte omgerekend totverdiepingen aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. % Overschrijding basishoogte van 16,5m.

3 Compensatie in hoogte bouwenvelop resulteert inRUIMTE bouwrechten op de 4 Compensatie openbare ruimte TOEVOEGEN RUIMTE percentage bebouwing hoger an basishoogte is 2 wordt beschreven door het plafond van de COMPENSATIE OPENBARE Compensatie in hoogte wordt beschreven 4 CompensatieOPENBARE openbare ruimte Overschrijding rekenvoorbeeld = 650m tot openbare max. 1,5 xruimte: envelophoogte Plafond bouwenvelop (38m.) == 15% maximaal 20% Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% 3 Overschrijding basishoogte van 50% Volume 19.000m3 >= tot max. 2 x 16,5m. envelophoogte Het realiseren van openbareruimte ruimte binnen de bouwenvelop 2binnen Toevoegen openbare ruimte 2 percentage massa van de hoogbouw. De omvang van dit 1,5 x 38m.=57m. Het realiseren van openbare de bouwenvelop openbare ruimte is minimaal 20% 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. Bebouwd oppervlak: 3.565m bouwenvelop Hoger basishoogte Het realiseren van openbare ruimte binnen de beschreven 2openbare xvan 38m=76m De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt percentage bebouwing hoger dan basishoogte Overschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 = 15% Volumedan ruimte De maximum bouwhoogte deze bebouwing resulteert inbouwrechten bouwrechten opdede assa van de hoogbouw. penbare ruimte Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte 2 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend resulteert in op massa van de hoogbouw.

De De Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% basishoogte van 16,5m. 3 Compensatie in hoogte 2 4 is Overschrijding 4 Openbare Compensatie openbare ruimte Compensatie openbare ruimte Basishoogte 16,5m. door het plafond van de bouwenvelop % oogte bouwrecht is 50% van het uitgespaarde volume De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven ruimte: 900m = 20% omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 is maximaal 20% tot max. 1,5 x envelophoogte = omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume wordt beschreven door het plafond van de Compensatie in hoogte wordt beschreven Overschrijding rekenvoorbeeld = 650binnen m2 = 15% De maximum bouwhoogte van dezebinnen bebouwing wordt beschreven 4 Compensatie openbare ruimte Het realiseren van openbare ruimte de bouwenvelop Het realiseren van openbare ruimte de bouwenvelop door het plafond van bouwenvelop 1,5de x 38m.=57m. tot aan aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. 3 percentage Overschrijding basishoogte van tot max. 2m2 x 16,5m. envelophoogte tot aan de plafonhoogte van de bouwenvelop. Openbare ruimte: 900 = 20% =wordt beschreven tot de plafondhoogte van de bouwenvelop.

De maximum bouwhoogte van deze bebouwing bebouwing hoger dan basishoogte door het plafond van de bouwenvelop massa van de De omvang van dit Het realiseren vanhoogbouw. openbare ruimte binnen de bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De 20 % BEBOUWD/ONBEBOUWD bouwenvelop 2 x 38m=76m percentage bebouwing hoger dan basishoogte is Overschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 = 15% 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. penbare Toevoegen ruimte 2 ruimteOverschrijding 5 Beperking maximale breedte straatgevel Toevoegen openbare ruimte 2 openbare door het plafond van Compensatie de bouwenvelop resulteert in van bouwrechten op de50% massa van de hoogbouw.2volume De Toevoegen openbare ruimte 2 percentage omvang van ditopenbare bouwrecht isvan 50% van het uitgepsaarde volume omvang van dit bouwrecht is van het uitgepsaarde basishoogte 16,5m.

3 in hoogte openbare ruimte is minimaal 20% 2 4 is Bouwen 4 Compensatie ruimte Compensatie openbare ruimte isBebouwd maximaal 20% oogte bouwrecht is 50% van het uitgespaarde volume maximaal 20% 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 495basishoogte m 20 % 732gevelvlak m 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 >= 15% De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven Overschrijding rekenvoorbeeld =van m2 binnen deopenbare rooilijn percentage ruimte is minimaal percentage bebouwing hoger dan 2 650 3.565 m2 Breedte van debouwrecht hoogbouw is maximaal 40% van het tot max. 1,5 x= envelophoogte = omvang van dit is 50% het volume 430 m Bebouwd 3.565 m2 Toevoegen openbare ruimte 2 is atie in hoogteOverschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 = tot aan de45oppervlak: plafondhoogte van de bouwenvelop. tot aan eoppervlak: plafondhoogte van de bouwenvelop. Compensatie openbare ruimte 2maximale 3uitgepsaarde Openbare ruimte: 900 m2straatgevel = 15% 20% Beperking van breedte Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop Het realiseren van bebouwing openbare ruimte binnen percentage hoger dan basishoogte 1 Bebouwd/onbebouwd: 495 m 50% Volume openbare ruimte: 19.000m > de bouwenvelop 1,5 x envelophoogte = het door plafond van bouwenvelop 1,5de 38m.=57m.

De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordtisbeschreven maximaal 20% Openbare ruimte: 900 = 20% 1 3 Ontwikkelvlek: Overschrijding basishoogte van 16,5m. Bebouwd/onbebouwd: 2xvan tot aan dein plafonhoogte van de bouwenvelop. tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. Het realiseren openbare ruimte binnen de bouwenvelop percentage openbare ruimte isbasishoogte minimaal 20 Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Breedte van de hoogbouw ism2 maximaal 40% van het % gevelvlak Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven 5.420m percentage bebouwing hoger dan .=57m. percentage bebouwing hoger dan basishoogte is resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De resulteert bouwrechten op de massa van de hoogbouw.

De maximaal 20% Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend verdiepingen boven omgerekend resulteert in bouwrechten op de massa van hoogbouw.9 De door het plafond van plafondhoogte de bouwenvelop Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2 Overschrijding rekenvoorbeeld =19.000m3 650 m2 =>de 15% 5 volume Beperking van maximale breedte straatgevel omgerekend 9dit verdiepingen plafondhoogte door het plafond van deditbouwenvelop Openbare ruimte: 900 = OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE 17m maximaal 20% 50% Volume openbare ruimte: 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > 2 van omvang van dit bouwrecht is 50% vanvan het volume omvang van bouwrecht isboven 50%m2 van het20% uitgepsaarde volume omvang bouwrecht isVAN 50% hetuitgepsaarde uitgepsaarde Bouwveld: 4.465m percentage openbare ruimte is minimaal 20 % isDe maximaal 20% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > van het gevelvlak maximumtotbouwhoogte vanhoger deze bebouwing wordt 50% beschreven Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% bebouwing dan aan de plafondhoogte vanbouwenvelop. bouwenvelop. 2 basishoogte is tot aanpercentage de60-100% vanbouwlijn e tot aan de plafondhoogte van de19.000m bouwenvelop.

3 5 plafondhoogte Beperking vaninmaximale breedte straatgevel Overschrijding rekenvoorbeeld = de 650m = 15%20 % 50% ouwenvelop Bouwlijn: staat de Volume openbare ruimte: > 20 % door het plafond van de bouwenvelop COMPENSATIE OPENBARE RUIMTE percentage openbare ruimte is omgerekend minimaal maximaal 20% percentage openbare ruimte is minimaal 60-100% staat in de bouwlijn percentage bebouwing hoger dan basishoogte is 9Deverdiepingen boven plafondhoogte 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak hoogbouw.Bouwlijn: percentage bebouwing hoger dan basishoogte is 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend De maximum bouwhoogte van openbare deze bebouwing psaarde volume maximaal 20% omgerekend 9 verdiepingen boven plafondhoogte percentage openbare ruimte is minimaal 20 % maximaal 20% Volume Het realiseren van openbare ruimte binnen 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > de Volume ruimte openbare ruimte % 5.1 12.0 9 verdiepingen boven plafondhoogte ouwenvelop (38m.) percentage bebouwing danomgerekend basishoogte is wordt beschreven door hethoger plafond van de OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE VAN 17m op de wordt beschreven COMPENSATIE OPENBARE RUIMTE ouwenvelop bouwenvelop resulteert in bouwrechten n basishoogte Compensatie in omgerekend hoogte

maximaalboven 20% plafondhoogte 4 Compensatie ruimte 9Deverdiepingen 9 verdiepingenopenbare boven plafondhoogte omgerekend hoogbouw. gte 16,5m. bouwenvelop tot max.ruimte 2 x envelophoogte =de Overschrijding rekenvoorbeeld = 650m2 de =van 15% Het realiseren van openbare binnen Volume openbare ruimte psaarde volume massa van de De omvang dit Het realiseren vanhoogbouw. openbare ruimte binnen bouwenvelop TOEVOEGEN OPENBARE RUIMTE 2 x 38m=76m Volume openbare ruimte nd Plafond bouwenvelop (38m.) Overschrijding basishoogte van 16,5m. 3 2 penbare ruimte 4 Compensatie openbare ruimte oogte is 5.1 12.0 BEPERKING VAN MAXIMALE BREEDTE resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De De maximum bouwhoogte van deze bebouwing Compensatie in hoogte 3 Overschrijding basishoogte 2van 16,5m. op de 4 bouwenvelop resulteert in bouwrechten Compensatie openbare ruimte bouwrecht is 50% van het uitgespaarde volume Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% Hoger dan basishoogte Bebouwd oppervlak: 3.565m COMPENSATIE OPENBARE RUIMTE Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop 4 Compensatie openbare ruimte tot max. 1,5 x van envelophoogte Overschrijding rekenvoorbeeld =(38m.) 650 m2== 15% omvang van ditvan bouwrecht is 50% vanbinnen het uitgepsaarde volume Plafond bouwenvelop 3 Overschrijding basishoogte 16,5m.

Het realiseren openbare ruimte de bouwenvelop STRAATGEVEL De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven percentage bebouwing hoger dan basishoogte Basishoogte 17m wordt beschreven door het plafond van de 2van De maximum deze bebouwing wordt beschreven massa vanin de hoogbouw. De omvang van dit 1,5 xbouwhoogte 38m.=57m. Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop resulteert bouwrechten op deruimte massa van de hoogbouw. Dede tot aan dein plafonhoogte van bouwenvelop. tot aan plafondhoogte van de de bouwenvelop. Hoger dan basishoogte Openbare ruimte: 900m 20% Het realiseren van openbare binnen de Overschrijding ==ruimte 650 m2 = 15% Volume openbare resulteert bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De doorrekenvoorbeeld het plafond van de bouwenvelop door het plafond van de bouwenvelop 5 Breedte Beperking van breedte straatgevel nd resulteert in bouwrechten op massa hoogbouw. De omvang van dit bouwrecht isde 50% vanvan hetde uitgepsaarde volume van demaximale hoogbouw is 50% maximaal 40% van maximaal 20% 5 Beperking van maximale breedte straatgevel bouwenvelop 4 is Compensatie openbare ruimte Basishoogte 16,5m.

bouwrecht is 50% van het uitgespaarde volume BEPERKING VAN MAXIMALE BREEDTE De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven omvang van dit bouwrecht is van het uitgepsaarde volume bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% het gevelvlak omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 >van Overschrijding basishoogte van 16,5m.40% 3 Compensatie in hoogte 4 Compensatie openbare ruimte Breedte van de hoogbouw is maximaal van het gevelvlak Het ealiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop 4 Compensatie openbare ruimte percentage bebouwing hoger dan basishoogte is het door het plafond van de bouwenvelop 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. totale gevelvlak tot aan de plafondhoogte van de19.000m bouwenvelop. 3 5plafondhoogte Beperking van maximale breedte straatgevel tot aan de plafonhoogte van de bouwenvelop. tot aan de van de bouwenvelop. STRAATGEVEL tot max. 1,5 x nvelophoogte = Toevoegen openbare ruimte 2 percentage 50% Volume openbare ruimte: percentage bebouwing hoger dan basishoogte is > openbare ruimte minimaal 20% massa vanin bouwrechten de hoogbouw.

De omvang van dit maximaal 20% Overschrijding rekenvoorbeeld = 650binnen m2 = 15% Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop resulteert op deisismassa van De Het realiseren van openbare ruimte de bouwenvelop Breedte van de hoogbouw maximaal 40% vanhoogbouw. het3gevelvlak Overschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 =de 15% 1,53.565 xruimte 38m.=57m. Overschrijding basishoogte van 16,5m. oppervlak: m2 = Toevoegen openbare 2 5 Bebouwd Beperking van maximale breedte straatgevel 5 Beperking van maximale breedte straatgevel maximaal 20%

ouwenvelop (38m.)

bereiken dit hoogste het begin compensatie x2 =aan ruimtepunt openbare het Havenkwartier. Dit gebouw heeft een zich inNieuwe bevindt. 20% = 1.845 - 276 = 1.569 m . openbare van het bouwveld waarruimte de Sijthoff-toren 1minimaal het hoogste bestaande gebouw is van > 20% = 22,2% x 100 7.075en hoogte1.569 van / 50m vormt het hoogste zich inVerlies bevindt. x 5 bouwlagen gebruik) openbaarDit - bestaand = (openbare ruimte het Havenkwartier. gebouw heeft een = 3De punt van de bouwenvelop. vlakken (1.845 - 276) x 5 = 7.845 m BVO. 50m enm vormt het hoogste 32 bereiken 2 = 15.690 xvan 7.845 =het x 2 hoogte = Verlies Compensatie . dit hoogste punt aan begin 6 juni 2018 Nieuw voorstel 2.096van = 5.117 m . De vlakken Basis = 2.665 + 104 + 654+punt + 65de + 122 bouwenvelop. 3 van het bouwveld waar de Sijthoff-toren 24 bereiken dit hoogste punt aan het begin zich in bevindt. van het bouwveld waar de Sijthoff-toren 1 het hoogste bestaande gebouw is van zich in bevindt. het Havenkwartier. Dit gebouw heeft een 3

compensatie

4 hoogste hoogte van 50m en vormt het

3Debasis. de bouwenvelop. vlakken 4 punt van 40% boven 3a. Maximaal 2 bereiken + 65 + 122 = 5.117 m . 2.096 65 + het 2.665 + 104 Basis dit=hoogste punt+ aan begin 4 Boven basis = (2 x 495 +5430 + 732) / 5.117 = 42,1% >= 40%.

Nieuw voorstel 1. Het kavel uitgevuld met basis (4+1)

2. Creëren van op 1. Het kavel uitgev Verlies (BVO) als g

2. Creëren van openbare ruimte. Verlies (BVO) als gevolg van openbare ruimte x2 = comp 3. Maximaal 40% b 2. Creëren van openbare ruimte. Niet meer dan 5 Verlies (BVO) als gevolg van openbare ruimte x2 = comp

3. Maximaal 40% b Niet meer dan 5

2. openbare 1. Creëren Het kavelvan uitgevuld metruimte. basis (4+1) Verlies (BVO) als gevolg van openbare ruimte x2 = comp

3. Maximaal 40% b 2. Creëren van op Niet meer dan 5 Verlies (BVO) als g

3. Maximaal 40% boven basis. Niet meer dan 50% van de gevellengte.

3. Maximaal 40% boven basis. 4. Maximale hoog Niet meer dan 50% van de gevellengte.

4. Maximale hoog

van het bouwveld waar de Sijthoff-toren

80,5 m 69,2 m 55 Breedte 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 >hoogbouw. 9resulteert verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend Beperking maximale breedte straatgevel zich in De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven resulteert in bevindt. bouwrechten op massa van De percentage bebouwing hoger dan basishoogte omvang van dit bouwrecht isde 50% van hetde uitgepsaarde volume van de hoogbouw maximaal 40%devan invan bouwrechten opis de massa van hoogbouw. De omgerekend 9 verdiepingen boven plafondhoogte Compensatie openbare ruimte De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven bouwrecht is 50% van het uitgespaarde volume 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 =>15% Openbare ruimte: 900 m2 = 20% percentage bebouwing hoger basishoogte is Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Breedte van debouwrecht hoogbouw maximaal van het gevelvlak Breedte van dehoogbouw hoogbouw maximaal 40% van gevelvlak Breedte de isismaximaal 40% van hethet gevelvlak door hetvan plafond van de bouwenvelop omvang van dit isis50% van dan het40% uitgepsaarde volume

tot aan deplafond plafondhoogte vanruimte de19.000m bouwenvelop. omvang vangevelvlak dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume 3 ouwenvelop Het ealiseren van openbare binnen door het van deruimte: bouwenvelop isDe maximaal 20% 50% Volume openbare > de bouwenvelop het totale maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven maximaal 20% Openbare ruimte: 900 m2 = 20% 9Deverdiepingen boven plafondhoogte omgerekend tot aan dein plafonhoogte van bouwenvelop. tot aan de plafondhoogte van de de bouwenvelop. hoogbouw. het totverdiepingen aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. 20 % gevelvlak resulteert bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De 9 boven plafondhoogte omgerekend 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend door het plafond van de bouwenvelop psaarde volume 5 omgerekend Beperking van maximale breedte straatgevel 5 Beperking van maximale breedte straatgevel 9 verdiepingen boven plafondhoogte

50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > percentage bebouwing hoger dan basishoogte is omvang van dit bouwrecht is 50% van 16,4 het uitgepsaarde volume 24,2 m Volume openbare ruimte percentage openbare ruimte is minimaal 20 % 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > mvan percentage bebouwing hoger dan basishoogte isBreedte Breedte van deOPENBARE hoogbouw is maximaal 40% het gevelvlak van de hoogbouw is maximaal 40%>van het gevelvlak 16,4 m19.000m3 maximaal 20% 50% Volume openbare ruimte: 5.1 12.0 COMPENSATIE RUIMTE tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. 3 16,4 m 50% Volume openbare ruimte: 19.000m > atie in hoogte maximaal 20% 4 Compensatie openbare ruimteis omgerekend percentage openbare ruimte minimaal 20 % percentage bebouwing hoger dan basishoogte is 9 verdiepingen boven plafondhoogte het gevelvlak 1,5 x envelophoogte = Hetboven realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop Het realiseren van openbare ruimte binnen de 9 verdiepingen plafondhoogte omgerekend .=57m. maximaalboven 20% plafondhoogte omgerekend OVERSCHRIJDING BASISHOOGTE VAN 17m omgerekend verdiepingen boven plafondhoogte nd in bouwrechten op19.000m3 de massa van> de hoogbouw.9Deverdiepingen 50% Volume9resulteert openbare ruimte: Volume openbare ruimte

4 3 Overschrijding bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de BEPERKING VAN MAXIMALE BREEDTE rekenvoorbeeld 4 Compensatie openbare ruimte = 650m = 15% 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend massa van de hoogbouw. De deze omvang van dit Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop COMPENSATIE OPENBARE RUIMTE STRAATGEVEL De maximum bouwhoogte van bebouwing 4 80,5 m 69,2 5 HetDerealiseren van openbare ruimte binnenm de resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. 4 bouwrecht Compensatie openbare ruimte is 50% van het uitgespaarde volume

5.1 12.0

omvang van dit bouwrecht is 50% van2het uitgepsaarde volume tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop.

50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > % Beperking van breedte straatgevel 5.1 12.0 BEPERKING VAN Volume MAXIMALE BREEDTE openbare ruimte Breedte van demaximale hoogbouw is maximaal 40% van wordt door het plafond van de 5 volume omvangbeschreven van dit bouwrecht is 50% van het omgerekend uitgepsaarde wordt beschreven 9 verdiepingen boven plafondhoogte

3. 40% boven basis. 2. Maximaal Creëren van openbare ruimte. Niet meer 50% van deopenbare gevellengte. Verlies (BVO)dan als gevolg van ruimte x2 = comp

3. Maximale Maximaal hoog 40% b 4. Niet meer dan 5 4. Maximale hoogte = oplopend plafond

Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak

tot aandedein plafonhoogte van bouwenvelop. tot aan plafondhoogte van de de bouwenvelop. bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de de van 50% dan Niet meer totale gevelvlak bouwenvelop resulteert 3b. bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De gevellengte 4 het Compensatie openbare ruimte 53455 STRAATGEVEL 4. Maximale hoogte = oplopend plafond Beperking van maximale breedte straatgevel Beperking van maximale breedte straatgevel Overschrijding basishoogte van 16,5m. Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plasp omvang bouwrecht is van het uitgepsaarde volume massa van de De omvang van dit Het realiseren vanhoogbouw. openbare ruimte binnen de bouwenvelop Compensatie Breedte van dit deopenbare hoogbouwruimte is 50% maximaal 40% van

Compensatie in hoogte tot max. 2 x envelophoogte = oogte is BEPERKING 5 gevelvlak Beperking van maximale breedte straatgevel 2 is x 38m=76m VAN MAXIMALE BREEDTE 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 >van Breedte van derekenvoorbeeld hoogbouw maximaal 40% van het penbare ruimte Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% gevelvlak Overschrijding = 650 m2 resulteert in bouwrechten op massa van de van hoogbouw. De tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. 3= 15% Het realiseren van openbare ruimte binnen de het bouwenvelop Compensatie in 19.000m hoogte Breedte van hoogbouw isde maximaal 40% het gevelvlak 4 bouwrecht Compensatie openbare ruimte 50% Volume openbare ruimte: > isde 50% van het uitgespaarde volume 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. het totale gevelvlak De maximum bouwhoogte van deze bebouwing beschreven het gevelvlak percentage bebouwing hoger dan basishoogte STRAATGEVEL tot max. 1,5 xde nvelophoogte omvang bouwrecht is 50% vanbinnen het uitgepsaarde volume resulteert in bouwrechten op massa van= dewordt hoogbouw. De van ditvan Het realiseren openbare ruimte de bouwenvelop 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% 38m.=57m. door plafond van 1,5 dexbouwenvelop 9openbare verdiepingen boven19.000m3 plafondhoogte tot aandedeplafondhoogte plafonhoogtevan van bouwenvelop. tot aan de de bouwenvelop.

5 omgerekend Beperking van maximale breedte straatgevel 50% het Volume ruimte: >

Koopmansstraat (Rijswijkse hoogte) = 80,5 + 69,2 = 149,7 m. GEMEENTE RIJSWIJK HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 80,5 + 69,2 = 149,7 m. hoogte) =ONTWIKKELKADER (Rijswijkse Burg. Elsenlaan 55 Breedte van maximale breedte straatgevel omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume in bouwrechten op de massa van deHet in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plasp isBeperking maximaal 20% van de hoogbouw is maximaal 40% van resulteert hoogbouw. De De maximum bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven 16,4 +breedte x maximale 3van =van basis boven torens 24 = het m. Havenkwartier Gevellengte ,2van 73,4 Breedte van dehoogbouw hoogbouwis ismaximaal maximaal 40% van Breedte van de 40% van hethet gevelvlak 5 gevelvlak Beperking straatgevel tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. omvang dit bouwrecht is 50% uitgepsaarde volume doortotale het plafond van de bouwenvelop het gevelvlak Volume openbare ruimte: > van hetHAVENKWARTIER Breedte van de is maximaal gevelvlak 9 verdiepingen boven plafondhoogte percentage bebouwing hoger danomgerekend basishoogte is 50% GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER VERSIE 02-02-2021 tot aan de plafondhoogte bouwenvelop.

3 73,4 =hoogbouw 100 xVolume 50%40% / 149,7 49,0 %van <de =19.000m3 5Koopmansstraat: Beperking van maximale breedte straatgevel 50% openbare ruimte: 19.000m > maximaal 20% 50% Volume openbare >van het gevelvlak 5 Beperking van maximale breedte straatgevel Breedte van deruimte: hoogbouw is19.000m3 maximaal 40% verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend percentage bebouwing hoger dan basishoogte is950% Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van gevelvlak Elsenlaan: 100 9= / 1het xVolume Burg. 73,4 49,7 49,0% <= omgerekend verdiepingen boven50% plafondhoogte openbare ruimte: 19.000m3 > ouwenvelop

5.1 12.0

maximaalboven 20% plafondhoogte omgerekend hoogbouw.9Deverdiepingen psaarde volume

BEPERKING

VAN

MAXIMALE

BREEDTE

COMPENSATIE OPENBARE RUIMTE 4 STRAATGEVEL Het realiseren van openbare ruimte binnen de 55 Breedte Beperking van breedte straatgevel van demaximale hoogbouw is maximaal 40% van

5.1 12.0

9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend

Volume openbare ruimte

3. Maximaal 40% boven basis. 4. Maximale hoogte = oplopend plafond Niet meer dan 50% van de gevellengte.

Het47m Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plasp max. bouwenvelop in bouwrechten op het de gevelvlak Volume is openbare ruimte 4. Maximale hoog Breedte van deresulteert hoogbouw maximaal 40% van Compensatie openbare ruimte het totale gevelvlak BEPERKING VAN MAXIMALE BREEDTE massa van de hoogbouw. De omvang van dit Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop GEMEENTE ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER 02-02-2021 5 resulteert Beperking maximale breedte straatgevel 31m max. in van op de massa van de hoogbouw. De STRAATGEVEL HetRIJSWIJK Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader VERSIE Havengebied Plaspoelpolder 67 4 Compensatie openbare ruimte bouwrecht isbouwrechten 50% van het uitgespaarde volume Breedte van van dit debouwrecht hoogbouwisis50% maximaal 40% van het gevelvlak omvang van het uitgepsaarde volume 5 Beperking van maximale breedte straatgevel Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van tot aandedeplafondhoogte plafonhoogte van bouwenvelop. HAVENKWARTIER tot aan van de de bouwenvelop. 88 Bijlage 1 | Breedte 40% van het gevelvlak TE 5RIJSWIJK ONTWIKKELKADER VERSIE 02-02-2021 resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw.

De van de hoogbouw is maximaal hetvolume totale gevelvlak Beperking straatgevel omvang vanvan dit maximale bouwrecht breedte is 50% van het uitgepsaarde Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder 67

50% Volume ruimte: 19.000m3 > van het gevelvlak Breedte van openbare de hoogbouw is maximaal 40%

5 Beperking van maximale breedte straatgevel tot aan de plafondhoogte van de19.000m bouwenvelop. 3 50% Volume openbare ruimte: > Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak TE RIJSWIJK 9 verdiepingenONTWIKKELKADER boven plafondhoogte omgerekend HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 omgerekend verdiepingen boven19.000m3 plafondhoogte 50% Volume9openbare ruimte: > het gevelvlak

Bijlage 1 |

9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend

4. Maximale hoogte = oplopend plafond (muv hoogteaccent) 4. Maximale hoogte = oplopend plafond = 430 + 9 x 732 8 xbeweging x 495 + 6 x 495 +in = 7Havenkwartier basis boven BREEDTE torens BVO Het Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder BEPERKING VAN MAXIMALE m2 BVO > 15.690 HAVENKWARTIER m2 BVO toegestaan boven 16.463 STRAATGEVEL Bijlage 1 | TE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER VERSIEbasis. 02-02-2021

5.1 12.0

55 Breedte Beperking van breedte straatgevel van demaximale hoogbouw is maximaal 40% van

Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plasp Beperking van maximale breedte straatgevel GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 1716 - UrbanParks Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak

Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak

het totale gevelvlak 5

Compensatieregeling SCHAAL DATUM

1:1500 21-07-2023

Bijlage 2 Marktanalyse citysupermarkt

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

Marktanalyse juli 2021

C I T Y S U P E R I N H E T H AV E N K WA R T I E R | R I J S W I J K

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Inleiding

Voor u ligt een marktanalyse ter onderbouwing van een nieuwe supermarktfunctie in het te herontwikkelen Havenkwartier in Rijswijk. Dit gebied wordt de komende jaren getransformeerd van bedrijventerrein en kantorengebied naar tot gemengd werk- en woongebied.

Als onderdeel van het Ontwikkelkader voor het Havenkwartier is een programmering gemaakt met onder andere diverse commerciële voorzieningen. De gemeente Rijswijk acht een kleinschalige supermarktfunctie in het Havenkwartier als onderdeel daarvan wenselijk en is inmiddels benaderd door marktpartijen die een dergelijke functie onderdeel willen laten uitmaken van een ontwikkelingsproject in het plangebied. Om deze marktpartijen van een adequaat antwoord te voorzien heeft de gemeente Rijswijk behoefte aan een onderbouwd advies over de meest wenselijke schaalgrootte, invulling en de locatie van een supermarktfunctie in het Havenkwartier.

De gemeente Rijswijk heeft Bureau van der Weerd verzocht een beknopte marktanalyse te verrichten om bovengenoemde aspecten inzichtelijk te maken en hierover te adviseren. Onderhavig rapport schetst in eerste instantie vraag- en aanbodkenmerken van de bestaande marktsituatie. Aan de hand van het Ontwikkelkader voor het Havenkwartier wordt nader ingegaan op marktkansen voor een supermarktfunctie en wordt onderbouwd advies gegeven over de invulling, schaalgrootte en meest wenselijke locatie.

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Locatie

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Factsheet gemeente Rijswijk (CBS, 2020)

54.450 26.470

inwoners LICHT BENEDENGEMIDDELD AANDEEL GEZINNEN

huishoudens

BOVENGEMIDDELD INKOMENSNIVEAU

15% Westerse allochtonen

22% Niet-westerse allochtonen

10% Nederland

14% Nederland

Gemiddelde huishoudgrootte

Autobezit per huishouden

RELATIEF JONGE LEEFTIJDSOPBOUW BENEDENGEMIDDELDE HUISHOUDENGROOTTE

Inkomen per inwoner, per jaar

BOVENGEMIDDELD % EENPERSOONSHUISHOUDENS BOVENGEMIDDELD % NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN VER BOVENGEMIDDELDE BEVOLKINGSGROEI TOT 2035

2,1

€24.900

1.1

2.2 Nederland

1.0 Nederland

BENEDENGEMIDDELDE VERGRIJZING TOT 2035

(CBS)

€22.200 Nederland

12,2%

Huishoudsamenstelling

Leeftijdsverdeling

Bevolkingsprognose in % (2018 = 0) 2018

18%

22%

28%

26%

33%

30,0

29% 25%

0-14

27%

12%

16%

17%

Nederland

Rijswijk

15-24

31%

25-44

45-64

65+

2035

40,0

38%

Nederland Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen

29,9 20,0

21,4%

10,0

Nederland (26%)

5,3

42% Rijswijk

Vergrijzing 2035*

*Percentage 65-plussers

-10,0 Nederland

Rijswijk

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Factsheets marktgebied (bestaande situatie, CBS 2020)

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Supermarktaanbod in de omgeving (Locatus, 2021) en aantal inwoners per CBS-wijk (2020)

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Ontwikkeling Havenkwartier •

•

Op basis van het Ontwikkelkader voor het Havenkwartier (2 februari 2021)

Visie op invulling supermarktfunctie in het Havenkwartier

wordt het Havenkwartier in Rijswijk wordt de komende jaren ontwikkeld tot

Gelet op de te verwachten doelgroepen in het toekomstige Havenkwartier (relatief veel

gemengd werk- en woongebied (zie voor programmering linksonder). De

starters, young singles, expats ofwel doelgroepen met een stedelijke leefstijl met

bestaande bedrijvigheid (80.000 m²) blijft behouden of wordt vernieuwd.

bijbehorend consumptiegedrag (veel ‘out of home’, hoge ‘food & beverage-bestedingen’,

Er worden 2.000 tot 2.500 woningen gerealiseerd door leegstaand of verouderd

focus op gezond en duurzaam, efficiënt, impulsief en behoefte aan ‘gemak’) zal er sprake zijn

vastgoed te slopen of te transformeren. De bestaande oppervlakte aan kantoren

van een bovengemiddeld grote klantbehoefte aan een concept met een sterk ‘convenience’

komt te vervallen. Ongeveer 10.000 m² bedrijfsruimte en 20.000 m²

assortiment: foodservice, ‘to go’, vers en gezond. Kwaliteit en service is belangrijker dan prijs.

kantoorruimte mag getransformeerd worden naar voorzieningen, zoals een

De supermarktfunctie zal met name gebruikt worden rondom ‘maaltijdmomenten’ (ontbijt,

hotel/businesscentre (Sijthofflocatie), restaurant/café, buurtsupermarkt en

lunch,

medische voorzieningen. Het water en de kades worden heringericht tot

bulkboodschappen worden gedaan bij de grotere supermarkten in Rijswijk. Een

stadshaven en waterpleinen.

supermarktfunctie in het Havenkwartier kan het beste dus ‘hybride’ worden ingevuld: dus

Belangrijke ‘fysieke’ vestigingsvoorwaarden voor een kleine supermarkt in het

traditioneel supermarktassortiment én modules die gericht zijn op gemak en foodservice.

Havenkwartier zullen zijn: zichtbaarheid (bij voorkeur een hoeklocatie en/of

Gezien het multifunctionele karakter van het Havenkwartier (zie programmering linksonder)

gevel met attentiewaarde), goede fietsvoorzieningen, courante lay out en

is het wenselijk om ondergeschikte horeca mogelijk te maken, mits complementair aan het

centraal gelegen in het marktgebied.

formuleconcept.

diner)

voor

impulsieve

‘vergeten’

boodschappen.

wekelijkse

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Verkenning marktkansen •

De omzet van een buurtsupermarkt in het Havenkwartier in Rijswijk wordt primair bepaald door 1) bewoners binnen een afstand van 300 meter en 2) door het aantal passanten inclusief fietsers en overige verblijvers (werkzame personen, studenten, toeristen, etc.) en toevloeiing.

•

Binnen een afstand van 300 meter (primaire marktgebied) wonen in de toekomst circa 3.000 tot 3.750 inwoners. De haalbare ‘buurtbinding’ in dit primaire marktgebied schatten wij in op 17,5% tot 22,5% (mogelijk dat op langere termijn mag worden uitgegaan van 25%), mede rekening houdend met verwacht draagvlakprofiel, ligging t.o.v. concurrentie, locatiekwaliteit en

Verkenning marktkansen buurtsupermarktfunctie Havenkwartier, Rijswijk Minimale variant Maximale variant INWONERS PRIMAIRE MARKTGEBIED 3.000 3.750 17,5% 22,5% BINDING BESTEDING € 2.516 € 2,516 OMZETPOTENTIE € 1,3 miljoen € 2,1 miljoen TOEVLOEIING 15% 15% OMZETPOTENTIE TOTAAL € 1,6 miljoen € 2,5 miljoen € 30K € 48K WEEKOMZET UIT BUURTFUNCTIE OMZETAANDEEL NIET-BEWONERS 15% 15% HAALBARE OMZETRANGE € 35K € 56K

het beschikbare wvo. In de afbeelding rechtsonder wordt weergegeven vanaf welk punt in het Havenkwartier sprake is van een straal van 300 meter vanaf waar het grootste verzorgingsbereik zou gelden voor een buurtsupermarkt. •

Toevloeiing zal met name afkomstig zijn van bewoners uit de Bomenbuurt tussen de Sir

300 meter

Winston Churchillaan en de Huis te Hoornkade (nu circa 1.470 inwoners). •

Belangrijkste concurrenten zijn de Hoogvliet (850 m² wvo) aan het Hendrik Ravesteijnplein en de Albert Heijn (548 m² wvo) in Oud-Rijswijk. Daarnaast oefent het supermarktaanbod in winkelcentrum In de Bogaard aantrekkingskracht uit. Dit winkelcentrum staat aan de vooravond van een ingrijpende herontwikkeling met waarschijnlijk een forse versterking van de boodschappenfunctie.

•

Het omzetaandeel door niet-bewoners (werkzame personen, passanten, etc.) ramen wij op basis van referentiecijfers op 15% (afhankelijk van de daadwerkelijke programmering kan dit mogelijk verder oplopen tot 20%).

•

Op basis van deze verkenning verwachten wij dat een buurtsupermarkt in het Havenkwartier een gemiddelde weekomzet kan behalen binnen een bandbreedte van € 35.000.- en € 56.000,(termijnomzet 3 jaar). Deze omzetclaim dient als vertrekpunt voor de distributieve analyse op

de navolgende pagina.

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Distributieve analyse Distributieve benadering, bestaande marktsituatie

•

Op basis van een omzetclaim van € 35.000.- en € 56.000,- zoals becijferd op de vorige pagina, kan worden bepaald welk m² wvo voor de beoogde supermarktfunctie in het Havenkwartier ‘markttechnisch’ het meest geschikt is. Daartoe is een distributieve benadering gemaakt. Op basis van normatieve kengetallen voor ‘supermarkten’ (bron: IN Retail, Omzetkengetallen, 2019, meest recente gegevens) kan worden bepaald dat voor de buurtsupermarktfunctie een metrage van 190 tot circa 300 m² wvo toereikend is.

•

Van groot belang is de constatering dat in het Havenkwartier markt is voor één buurtsupermarkt met een dergelijk metrage. In het geval van twee buurtsupermarktfuncties

INWONERS BINDING BESTEDING ‘food & beverage’ OMZETPOTENTIE TOEVLOEIING (bewoners) TOEVLOEIING (niet-bewoners) OMZETPOTENTIE TOTAAL AANBOD IN M2 WVO NORMATIEVE OMZET/M2 INDICATIE MARKTRUIMTE (M2 WVO)

PRIMAIRE MARKTGEBIED 3.000 – 3.750 17,5%-22,5% € 2.516 € 1,3 - € 2,1 miljoen 15% 15% € 1,6 - € 2,5 miljoen n.v.t. € 8.215 195 – 305

CBS, IN Retail (Omzetkengetallen 2019), Locatus, Gemeente Rijswijk, bewerking Bureau van der Weerd

ontstaat een enorme overlap van primaire marktgebieden en zal geen van beiden een rendabele exploitatie kunnen voeren.

•

Verder levert nieuwvestiging van één buurtsupermarkt in het Havenkwartier een versterking van de volledige boodschappenstructuur van Rijswijk op; het leeuwendeel van de bestedingen zal gericht zijn op bestaande supermarkten in de omgeving en In de Bogaard.

•

Bovengenoemd metrage van 190 tot circa 300 m² wvo vormt de basis. Gezien de diverse doelgroepen in het marktgebied en ter vergroting van de marktkansen, is het verstandig om een wvo mogelijk te maken van circa 250 tot 400 m² wvo (ofwel circa 500 - 550 m² bvo), zodat

de formule die zich in het Havenkwartier vestigt goed kan inspelen op lokale klantbehoefte, bijvoorbeeld door een complementaire (ondergeschikte) horecamodule toe te voegen aan de buurtsupermarkt. Een goed voorbeeld daarvan is The Tosti Club bij Spar. •

Om de genoemde omzetclaim te kunnen realiseren dient de buurtsupermarkt zo centraal mogelijk te zijn gesitueerd in het primaire marktgebied (straal van 300 meter). Zodoende kan de formule het draagvlak in het volledig te ontwikkelen Havenkwartier optimaal bedienen en kan aanvullend sprake zijn van toevloeiing vanuit aangrenzende buurten.

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Conclusies en advies •

•

Op basis van de beoogde programmering van het

•

Op locatieniveau adviseren wij voor de beoogde supermarktfunctie de ‘zone’ Koopmanstraat – Burg. Elsenlaan. Op

toekomstige Havenkwartier te Rijswijk volgens het

pandniveau is een situering langs een fietsverbinding belangrijk en bij voorkeur een hoekligging ten gunste van een

daartoe vastgesteld Ontwikkelkader blijkt er op

hoge attentiewaarde en zichtbaarheid. Fietsparkeren is belangrijker dat autoparkeren. Onvoldoende ruimte voor

termijn ruimschoots voldoende draagvlak voor een

autoparkeren vormt geen belemmering voor een kansrijke exploitatie; afgaand op te verwachten doelgroepen zal het

buurtsupermarktfunctie.

merendeel van de klanten te voet of met de fiets naar de winkel komen.

Rekening houdend met de omvang van het

•

Als schaalgrootte adviseren op basis van de bevindingen in onderhavige marktanalyse een wvo van 250 tot 400 m²

plangebied en de benodigde reikwijdte (straal 300

wat neerkomt op een bvo van circa 500 tot 550 m². Naast een supermarktfunctie kan sprake zijn van een

meter

ondergeschikte, complementaire horecafunctie (deels voor bewoners, maar ook vooral gericht op ‘niet-bewoners’

als

primair

marktgebied)

van

een

buurtsupermarktfunctie, is er in het Havenkwartier

zoals recreanten in de haven, passanten en werkzame personen in de omgeving).

markttechnisch ruimte is voor één buurtsupermarkt. •

Daarmee is sprake van evenwicht tussen vraag en aanbod en kan een buurtsupermarkt in het Havenkwartier prima een ondersteunende functie vervullen binnen de totale boodschappenstructuur van Rijswijk.

•

Een buurtsupermarkt zal een relatief beperkt aandeel van het bestedingspotentieel aan zich binden; het leeuwendeel

komt

supermarkten

elders

terecht

bij

Rijswijk.

grotere Om

verzorgingsfunctie voor de diverse doelgroepen optimaal in te kunnen vullen is een centrale ligging in het primaire marktgebied erg belangrijk. ‘Zone’ Koopmanstraat – Burg. Elsenlaan als meest geschikte vestigingsgebied voor een ‘buurtsupermarkt’

Marktanalyse, Havenkwartier, Rijswijk

Disclaimer

Contact

Dit rapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door opdrachtgever en uitsluitend voor het doel waarvoor het is opgesteld door Bureau van der Weerd. De betrokken deskundige(n) en de samensteller(s) van dit rapport aanvaarden bij gebruik door derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de deskundige(n), geen enkele aansprakelijkheid. Daarnaast zal slechts aansprakelijkheid aanvaard worden jegens opdrachtgever en ten aanzien van de door deskundige(n) vervaardigde originele exemplaren, afgedrukt op origineel papier en voorzien van een originele paraaf van de deskundige(n). Dit rapport is onder meer gebaseerd op de aan deskundige(n) ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever(s) en van derden. De deskundige(n ) gaan er vanuit dat de verstrekte informatie actueel en correct is. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor het onjuist of onvolledig zijn van deze informatie.

Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen.

Er heeft ten behoeve van dit Advies geen uitgebreid planologisch onderzoek plaatsgevonden. De in dit rapport opgenomen informatie mag niet zondermeer als volledig beschouwd worden. De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. (ver)bouw zijn niet onderzocht. Met betrekking tot de vereiste vergunningen in het kader van de bouwverordening, milieuwetgeving en dergelijke is geen onderzoek verricht

Drs. Jeroen R.J. van der Weerd M: +31 (0) 6 4234 8512 E: info@bureauvanderweerd.nl

Niets uit dit Advies mag worden gepubliceerd, vermenigvuldigd of opgeslagen in een (digitaal) bestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de deskundige(n). Het eigendom inzake de informatie en kennis vervat in dit rapport berust bij Bureau van der Weerd. Het is dan ook niet toegestaan deze informatie en kennis aan derden ter beschikking te stellen of op een ander wijze toe te passen dan waaraan in de formele opdrachtbevestiging c.q. overeenkomst toestemming verleend is. Op alle aan Bureau van der Weerd verstrekte opdrachten zijn de door de Bureau van der Weerd gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing. Op aanvraag zal Bureau van der Weerd een exemplaar van deze algemene voorwaarden verstrekken. .

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

Bijlage 3 Marktruimte supermarkt Havenkwartier

bestemmingsplan "UrbanParks" Toelichting c.q. Regels vastgesteld

NADERE MOTIVERING HERZIENING BESTEMMINGSPLAN HOORNWIJCK-BROEKPOLDER (RIJSWIJK) 8 JULI 2021

INLEIDING

WIJZIGING BESTEMMINGSPLAN HOORNWIJK-BROEKPOLDER ........................ 11

ONTWIKKELING DETAILHANDEL CONTRAIR AAN BELEID ................................. 14 2.1 RIJKSBELEID 2.2 PROVINCIAAL BELEID 2.3 REGIONAAL BELEID 2.4 GEMEENTELIJK BELEID 2.5 TOETS AAN BELEID

GEEN BEHOEFTE AAN DETAILHANDEL OP LOCATIE ......................................... 24 3.1 VRAAGZIJDE RIJSWIJK GECONCENTREERD AAN DE WESTZIJDE VAN DE GEMEENTE 3.2 RIJSWIJK KENT EEN HIËRARCHISCHE AANBODSTRUCTUUR 3.3 GEEN KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE BEHOEFTE

ONAANVAARDBARE RUIMTELIJK-ECONOMISCHE EFFECTEN ......................... 36 4.1 ABSOLUTE EN RELATIEVE OMZETEFFECTEN 4.2 EFFECTEN PRECEDENTENWERKING

TOETS AAN DE EUROPESE DIENSTENRICHTLIJN ................................................ 43 5.1 CONSEQUENTIES EUROPESE DIENSTENRICHTLIJN 5.2 NOODZAKELIJKHEIDSVEREISTE 5.3 EVENREDIGHEIDSVEREISTE

BIJLAGE 1 PROJECTOMSCHRIJVING BIJLAGE 2 SUPERMARKTAANBOD

INLEIDING

‘

’ ‘

FIGUUR 1 LIGGING PROJECTLOCAITE SUPERMARKTEN MADAME CURIELAAN RIJSWIJK Bron: BRT Achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Rijswijk&id=3f86a51e-ca65-4ccb-83a9-84539e2c1bf8