RV 23-091 Bijlage D Ontwerp bestemmingsplan Sionparck
Tekst van het document
Gemeente Rijswijk
Bestemmingsplan “Sion-Parck” Ontwerp
10 mei 2023
Gemeente Rijswijk
Bestemmingsplan “Sion-Parck” Ontwerp
Inhoud: - Toelichting - Regels - Verbeelding
werknummer: 621.131.50 datum: 10 mei 2023 bestand: J:\621\131\50\3.projectresultaat\ Procedureoverzicht Fase
Datum
Concept
16 november 2021
Voorontwerp
6 februari 2023
Ontwerp
10 mei 2023
Vaststelling
KuiperCompagnons BV Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap Rotterdam
Toelichting
Gemeente Rijswijk Bestemmingsplan “Sion-Parck”
ONTWERP
INHOUD: -
TOELICHTING REGELS VERBEELDING
Werknummer: 621.131.50 Datum: 10 mei 2023
Inhoudsopgave van de toelichting Inleiding .....................................................................................................................................1 1 1.1 Aanleiding en doel .......................................................................................................................1 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................1 1.3 Vigerende ruimtelijke plannen ......................................................................................................3 1.4 Leeswijzer ...................................................................................................................................3 2 Planbeschrijving ........................................................................................................................5 2.1 Inleiding .......................................................................................................................................5 2.2 Geschiedenis...............................................................................................................................5 2.3 Bestaande situatie .......................................................................................................................6 2.4 Ontwikkelingen
............................................................................................................................6 2.5 Planmethodiek...........................................................................................................................10 3 Ruimtelijk kader ....................................................................................................................... 14 3.1 Rijksbeleid .................................................................................................................................14 3.2 Provinciaal beleid ......................................................................................................................16 3.3 Gemeentelijk beleid ...................................................................................................................21 4 Omgevingsaspecten................................................................................................................
23 4.1 Algemeen ..................................................................................................................................23 4.2 M.e.r-beoordeling ......................................................................................................................23 4.3 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................23 4.3.1 Kader.............................................................................................................................23 4.3.2 Onderzoek .....................................................................................................................24 4.3.3 Conclusie .......................................................................................................................25 4.4 Geluid........................................................................................................................................25 4.4.1 Kader.............................................................................................................................25 4.4.2 Onderzoek .....................................................................................................................25 4.4.3 Conclusie
.......................................................................................................................27 4.5 Bodemkwaliteit ..........................................................................................................................27 4.5.1 Kader.............................................................................................................................27 4.5.2 Onderzoek .....................................................................................................................27 4.5.3 Conclusie .......................................................................................................................29 4.6 Externe veiligheid ......................................................................................................................29 4.6.1 Kader.............................................................................................................................29 4.6.2 Onderzoek .....................................................................................................................29 4.6.3 Conclusie .......................................................................................................................30 4.7 Bedrijven en milieuzonering .......................................................................................................31 4.7.1
Kader.............................................................................................................................31 4.7.2 Onderzoek .....................................................................................................................31 4.7.3 Conclusie .......................................................................................................................31 4.8 Water ........................................................................................................................................31 4.8.1 Kader.............................................................................................................................31 4.8.2 Onderzoek .....................................................................................................................34 4.8.3 Conclusie .......................................................................................................................39 4.9 Natuur en ecologie ....................................................................................................................39 4.9.1 Kader.............................................................................................................................39 4.9.2 Onderzoek .....................................................................................................................40 4.9.3
Conclusie .......................................................................................................................41 4.10 Cultuurhistorie en archeologie ...................................................................................................42 4.10.1 Kader............................................................................................................................42 4.10.2 Onderzoek ....................................................................................................................42 4.10.3 Conclusie ......................................................................................................................43 4.11 Duurzaamheid ...........................................................................................................................43 4.11.1 Kader .....................................................................................................................................43
4.11.2 Onderzoek en conclusie .........................................................................................................44 4.12 Mobiliteit ....................................................................................................................................46 4.12.1 Kader............................................................................................................................46 4.12.2 Onderzoek ....................................................................................................................48 4.12.3 Conclusie ......................................................................................................................50 4.13 Overige aspecten ......................................................................................................................50 4.13.1 Kabels en leidingen .......................................................................................................50 5 Uitvoerbaarheid .......................................................................................................................
50 5.1 Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................51 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..............................................................................................51 5.3 Handhavingsaspecten ...............................................................................................................52 6 Procedure ................................................................................................................................ 53 6.1 Overleg .....................................................................................................................................53 6.2 Ontwerpfase ..............................................................................................................................53 6.3 Vaststellingsfase .......................................................................................................................53 Bijlagen bij de toelichting: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8:
M+P (30 september 2021) Akoestisch onderzoek BP Rijswijk Buiten (Van der Maarel locatie) Terra Milieu (23 november 2019) Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, NEN 5707 en NEN 5720 IDDS (26 oktober 2020) Pastoor Verburchweg 4-8 Rijswijk – Nader bodemonderzoek KuiperCompagnons (11 april 2022) Onderzoek aspect externe veiligheid – Bestemmingsplan “Sion-Parck”, Rijswijk Natuur-Wetenschappelijk Centrum (oktober 2021) Actualisatie Quickscan flora en fauna aan de Pastoor Verburchweg te Rijswijk KuiperCompagnons (31 januari 2023) Stikstofdepositie-onderzoek bestemmingsplan ‘Sion-Parck’ Programmabureau RijswijkBuiten (20 augustus 2012) Duurzaamheidsprofiel Sion Nota inspraak- en overlegreacties voorontwerpbestemmingsplan "Sion-Parck” (10 mei 2023)
1
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en doel
In het zuiden van Rijswijk wordt een groot woon-/werkgebied ontwikkeld: RijswijkBuiten (voorheen Rijswijk-Zuid). Het bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje, tweede herziening” vormt de juridischplanologische basis voor de ontwikkeling van de eerste twee deelgebieden van RijswijkBuiten: Sion en ’t Haantje (Parkrijk). In het noordwesten van deelgebied Sion ligt de voormalige Van der Maarel-locatie, inmiddels bekend als Sion-Parck. De voorheen aanwezige bedrijvigheid is inmiddels gestaakt, en de opstallen zijn gesloopt. Het voornemen is om deze locatie te herontwikkelen tot woongebied, waarbij de bestaande bedrijvigheid plaatsmaakt voor 54 nieuwe grondgebonden woningen. De twee bestaande woningen binnen de huidige bedrijfsbestemming (Pastoor Verburchweg 6 en 8) blijven behouden. De wens bestaat om bij elk van beide bestaande woonpercelen in de toekomst één extra woning toe te voegen. Binnen de bedrijfsbestemming die in het vigerende bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje, tweede herziening” voor deze locatie is opgenomen, is de realisatie van woningen niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.
1.2
Plangebied
Het plangebied van dit bestemmingsplan bevindt zich ten zuiden van de kern Rijswijk, binnen het in ontwikkeling zijnde woongebied RijswijkBuiten. Het maakt onderdeel uit van deelgebied Sion, ten westen van deelgebied Haantje en het Wilhelminapark aan de overzijde van de Prinses Beatrixlaan. De locatie ‘Sion-Parck’ betreft de voormalige Van der Maarel-locatie, in het noordwesten van Sion. Het plangebied wordt globaal begrensd door de woningen aan de Slanke Waterbies in het oosten, de Pastoor Verburchweg en Laan van Sion aan de zuidzijde en de watergang (Noordhoornsche Wetering) langs de Noordhoornseweg aan de westkant. Ten noorden van het plangebied ligt een overwegend groene strook langs de A4 en het Oude Zwethpad. Afbeeldingen 1.1 en 1.2 tonen de ligging van het plangebied in de omgeving.
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
2
Afbeelding 1.1: globale ligging van het plangebied in de omgeving (het plangebied is rood omkaderd) (bron: Google Maps).
Afbeelding 1.2: begrenzing en ligging van het plangebied in de directe omgeving (bron: Google Maps).
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
3
1.3
Vigerende ruimtelijke plannen
In september 2011 is het bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje” vastgesteld, dat op 27 november 2013 onherroepelijk is geworden. In de jaren daarna zijn een integrale eerste en tweede herziening opgesteld. Het bestemmingsplan “Sion - ’t Haantje, tweede herziening” is op 6 maart 2018 vastgesteld en op 23 januari 2019 onherroepelijk geworden. Voorliggend plangebied ligt geheel binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje, tweede herziening”. De gronden kennen in dit vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijf’, waarop van oost naar west de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf – loodgietersbedrijf’, ‘specifieke vorm van bedrijf – verhuurbedrijf voor roerende goederen’ en ‘opslag’ zijn opgenomen. Daarnaast is aan het hele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ toegekend, en aan een strook evenwijdig aan de watergang aan de zuidwestkant de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. Tot slot is aan de noordoost- en zuidwestkant de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – te handhaven woonfunctie’ opgenomen. Afbeelding 1.3 toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan.
Afbeelding 1.3: uitsnede vigerend bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje, tweede herziening” (voorliggend plangebied is rood omkaderd. Bron: Ruimtelijkeplannen.nl).
Hiernaast vigeert ter plaatse van het gehele plangebied het paraplubestemmingsplan ‘Parapluherziening parkeernormering Rijswijk’, zoals vastgesteld op 12 juni 2018. Daarmee is een inhoudelijke regeling met betrekking tot parkeren (met een dynamische verwijzing naar de gemeentelijke Nota parkeernormen) aan alle onderliggende bestemmingsplannen toegevoegd.
1.4
Leeswijzer
De opzet en het vervolg van deze toelichting is als volgt. In hoofdstuk 2 vindt de planbeschrijving plaats waarin de huidige en toekomstige situatie wordt beschreven. Tevens komt de planmethodiek aan de orde. Hoofdstuk 3 gaat in op het ruimtelijk beleidskader. In het vierde hoofdstuk komen de verschillende estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
4 milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Hierbij worden per thema de relevante juridische en beleidskaders beknopt weergegeven, waarna vervolgens de effecten in relatie tot de beoogde toekomstige situatie worden beoordeeld (inclusief alle bijbehorende onderzoeken). De uitvoerbaarheid van het plan en procedurele aspecten met betrekking tot overleg en inspraak komen in de laatste twee hoofdstukken aan de orde.
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
5
2
Planbeschrijving
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het plan zodat een duidelijk beeld van het totale gebied in de voormalige en toekomstige situatie ontstaat. Na een korte beschrijving van de historie, komen de ruimtelijke en functionele aspecten van de bestaande situatie van het plangebied aan bod. Vervolgens worden de beoogde ontwikkelingen besproken, die het uitgangspunt vormen voor het bestemmingsplan en de planologische afwegingen die daarbij gemaakt zijn. Ten slotte wordt de methodiek van het bestemmingsplan besproken.
2.2
Geschiedenis
Ondanks de vele buitenverblijven bleef Rijswijk lang een klein, agrarisch dorp. Dit veranderde aan het begin van de twintigste eeuw, toen de gemeente besloot om Rijswijk uit te breiden. Na de Tweede Wereldoorlog groeide Rijswijk zelfs zo hard dat het haar plattelandskarakter verloor. De huidige ruimtelijke verschijningsvorm van de gemeente is voornamelijk ontstaan in deze naoorlogse periode, toen in Rijswijk grote gebieden voor woningbouw werden bestemd. In de jaren 70 van de vorige eeuw ontstond de groengordel van het Elsenburgerbos en het Wilhelminapark. Dit omvangrijke groengebied werd ontwikkeld als een belangrijk recreatiegebied ten behoeve van de nieuw gebouwde wijken. RijswijkBuiten (voorheen Rijswijk-Zuid genoemd), een gebied van 240 hectare, fungeerde tot aan de ingezette transformatie tot woongebied als ‘bufferzone’ tussen Rijswijk en Delft. Het gebied werd gekenmerkt door glastuinbouw, volkstuinen en weidegronden. Daarnaast waren diverse (tuinders)woningen en kleinschalige bedrijvigheid aanwezig. De ontwikkeling van RijswijkBuiten naar woongebied is neergelegd in het Masterplan Rijswijk-Zuid van november 2009. De ontwikkeling van het eerste plandeel, Sion, is inmiddels grotendeels voltooid. In het tweede plandeel, ’t Haantje, is ongeveer de helft van het beoogde aantal woningen gebouwd.
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woningen op een voormalig bedrijfsperceel, en daarmee invulling van een van de laatste percelen van deelgebied Sion met woningbouw. Afbeelding 2.1 toont de ligging van dit plangebied ten opzichte van de deelgebieden van RijswijkBuiten.
Afbeelding 2.1: Deelgebieden RijswijkBuiten (voorliggend plangebied is globaal rood omkaderd).
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
6
2.3
Bestaande situatie
In het plangebied waren tot voor kort verschillende kassen en andere bedrijfsbebouwing aanwezig. Deze zijn inmiddels allemaal gesloopt, waardoor de gronden in de huidige situatie grotendeels braakliggend zijn. Deze gronden zijn momenteel omheind met hekken en niet voor publiek toegankelijk. Alleen de twee bestaande woningen in het noordoosten en zuidwesten van het plangebied zijn nog aanwezig, en blijven gehandhaafd. Afbeelding 2.2 en 2.3 tonen de huidige situatie van het plangebied op straatniveau.
Afbeelding 2.2: Huidige situatie, zicht op het plangebied vanaf de Pastoor Verburchweg in westelijke richting. Links de woning aan de Pastoor Verburchweg 3, rechts de woningen aan de Slanke Waterbies, op de achtergrond de bestaande woning aan de Pastoor Verburchweg 8 (bron: BPD, februari 2022).
Afbeelding 2.3: Huidige situatie, zicht op het plangebied vanaf de Pastoor Verbuchweg in noordoostelijke richting. Op de achtergrond de woningen aan de Slanke Waterbies, links de bestaande woning aan de Pastoor Verburchweg 6 (bron: BPD, februari 2022).
2.4
Ontwikkelingen
RijswijkBuiten Rijswijk-Zuid wordt getransformeerd naar een woon-/werkgebied, “RijswijkBuiten”, met een groenstedelijk woonmilieu. Duurzaamheid is in het ontwerp het leidende principe. In het totale estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
7 plangebied RijswijkBuiten zijn maximaal 4.250 woningen gepland, waarvan maximaal 3.400 woningen worden gerealiseerd binnen de eerste twee deelgebieden Sion en ’t Haantje. Voorliggend plangebied is onderdeel van deelgebied Sion, als een van de laatste nog te ontwikkelen percelen. De ruimtelijke visie (het planconcept) voor RijswijkBuiten kan kernachtig worden neergezet als ´laat de stad en het park elkaar omarmen´. De parkenzone neemt in dit concept een centrale plaats in en bepaalt in hoge mate de kwaliteit van het nieuwe stedelijk gebied. De beoogde ‘parkstad’ verkrijgt extra identiteit door historische elementen. Het stedenbouwkundig ontwerp voor RijswijkBuiten gaat uit van het zoveel mogelijk respecteren van bestaande (historische) structuren, zoals bepaalde bebouwingslinten, wegen en waterlopen en bijvoorbeeld het voormalige klooster en buitenplaats Sion. Daarnaast wordt in RijswijkBuiten de groenstructuur versterkt (onder andere in de Zwethzone) en is een nieuw watersysteem gerealiseerd. De ontsluiting van RijswijkBuiten vindt primair plaats over de Prinses Beatrixlaan en daarnaast over een lusvormige weg in Sion, de Laan van Sion / Terras van Sion en over de Laan van ’t Haantje; de oost-west-georiënteerde weg in ’t Haantje. Ook zijn er diverse nieuwe (regionale) fietsverbindingen gerealiseerd. Afbeelding 2.4 toont de structurenkaart van het ontwerp van RijswijkBuiten.
Een uitgebreidere beschrijving van het plan voor RijswijkBuiten is opgenomen in het Masterplan en het bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje”.
Afbeelding 2.4: Structurenkaart van RijswijkBuiten (voorliggend plangebied is rood omkaderd).
Sion-Parck Het voorliggende plangebied ligt in het noordwestelijke deel van deelgebied Sion. Het betreft de voormalige Van der Maarel-locatie, inmiddels bekend onder de naam ‘Sion-Parck’. Dit bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van deze voormalige bedrijfslocatie tot woongebied. Het voornemen is om in plaats van de inmiddels gesloopte bedrijfsbebouwing 54 nieuwe grondgebonden woningen te realiseren. De twee bestaande woningen aan de Pastoor Verburchweg 6 en 8 blijven daarbij behouden en zijn ingepast in het stedenbouwkundig plan. Daarbij wordt met dit bestemmingsplan ook de mogelijkheid geboden om in de toekomst op allebei deze bestaande woonpercelen één extra woning estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
8 toe te voegen. Hiervoor zijn nog geen concrete plannen voorhanden; deze percelen zijn dan ook in principe niet in de onderzoeken meegenomen. Als voorwaarden hiervoor is daarom onder meer bepaald dat moet worden voldaan aan alle op dat moment geldende onderzoeksverplichtingen en een positief advies is gegeven door de gemeentelijk stedenbouwkundige. Afbeelding 2.5 toont een situatieschets van de toekomstige situatie. Deze is nog in bewerking maar geeft de beoogde inrichting van het plangebied weer. In afbeelding 2.6 is een 3D-impressie van het beoogde ontwerp van de voorgenomen ontwikkeling weergegeven.
Afbeelding 2.5: Voorlopige situatieschets toekomstige situatie (bron: Venster Architekten, 2 februari 2022).
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
9
Afbeelding 2.6: 3D-impressie opzet ontwerp (bron: KOW, 3 september 2021).
Het voorlopig ontwerp bestaat uit verschillende deelgebieden en typen woningen. Centraal in het plangebied is een hof voorzien, omringd door rijwoningen aan de noord- en zuidzijde. Het hof tussen de woningrijen biedt ruimte voor tuinen en parkeren, en wordt daarnaast groen ingericht. Aansluitend op de groene binnenplaats en doorlopend van de noord- tot aan de zuidrand van het gebied loopt een groene as. Rondom de hofwoningen is een buitenring met woningen ingetekend. Aan de noordkant bestaat dit uit twee rijen waterwoningen, die met de tuin aansluiten op de aangrenzende watergang. Aan de oost- en westzijde zijn twee-onder-een-kapwoningen voorzien. De twee bestaande woningen aan de noordoost- en zuidwestkant blijven behouden, en zijn in de buitenring in het ontwerp geïntegreerd. Het plangebied wordt ontsloten door een toegangsweg die voor driekwart rondom het centrale hof loopt, en aan de zuidoostkant aansluit op de Pastoor Verburchweg. Het betreft een doodlopende weg die alle woningen ontsluit, maar geen doorgaande route vormt. Naast de parkeerplaatsen binnen het centrale hof, is parkeren op eigen terrein voorzien bij de noordelijke rijwoningen (gestoken parkeerplaatsen) en de twee-onder-een-kapwoningen (opritten). Daarnaast is aan het uiteinde van de Pastoor Verburchweg ten zuiden van de nieuwe woningen een parkeerterrein voorzien.
Dit parkeerterrein is momenteel al aanwezig, maar wordt van een aangepaste inrichting voorzien en zal hoofdzakelijk dienen voor bezoekersparkeren. De groene as die door het plangebied loopt fungeert daarnaast als een wandelroute door het gebied heen. De afbeeldingen 2.7 en 2.8 laten een impressie zien van de beoogde toekomstige situatie van het plangebied, met zicht op de verschillende typen woningen.
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
10
Afbeelding 2.7: Impressie toekomstige situatie, hofwoningen en twee-onder-een-kapwoningen (bron: KOW, februari 2022).
Afbeelding 2.8: Impressie toekomstige situatie, waterwoningen en hofwoningen (bron: KOW, februari 2022).
2.5
Planmethodiek
De planmethodiek van dit bestemmingsplan is afgestemd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen van de DURP-standaarden 2012. Daarbij is de indelingsopzet van de aangegeven hoofdgroepen van bestemmingen gehanteerd. Het plan is opgesteld conform het Handboek Bestemmingsplannen van de gemeente Rijswijk. Verbeelding De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000. Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
11 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen. Regels De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk zijn de begrippen verklaard die gebruikt worden in hoofdstuk 2 en 3. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel “wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Voor dit bestemmingsplan geldt de enkelbestemming ‘Woongebied’, en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waterstaat – Waterkering’. Hieronder volgt een nadere beschrijving van deze bestemmingen. Woongebied Ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling, is voor het hele plangebied de enkelbestemming ‘Woongebied’ opgenomen.
Daarmee is aangesloten bij de bestemmingssystematiek in de directe omgeving en deelgebied Sion. Hier zijn de verschillende woonvelden hoofdzakelijk voorzien van een woongebiedbestemming, waarbij alleen de belangrijkste weg- en waterstructuren apart zijn bestemd. Aansluitend bij het vigerende bestemmingsplan “Sion – ’t Haantje, tweede herziening” zijn binnen de bestemming ‘Woongebied’ gronden bestemd voor woningen (al dan niet in combinatie met een zorgfunctie), aan huis gebonden beroepen en verschillende daaraan ondergeschikte en daarbij behorende voorzieningen. De bestemming biedt de nodige flexibiliteit, waarbij de exacte positionering van de nieuwe woningen niet middels bouwvlakken is vastgelegd. Wel zijn voor hoofdgebouwen en erfbebouwing verschillende bouwregels gesteld, in lijn met het vigerende bestemmingsplan. Ook is bepaald dat in voorliggend plangebied het maximaal aantal woningen 56 bedraagt; ten behoeve van 54 nieuwe woningen en de 2 bestaande woningen. Aan de bestaande woonpercelen is de aanduiding ‘specifieke vorm van woongebied – bestaand woonperceel’ toegekend. Hier mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het bestaande aantal. Daarbij is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om – onder voorwaarden – het aantal woningen per aanduidingsvlak met één uit te breiden.
Deze voorwaarden (artikel 3.4 onder c) zien onder meer toe op een goed woon- en leefklimaat, geen onevenredige hinder voor de directe omgeving, het voldoen aan alle geldende onderzoeksverplichtingen en een positief advies door de gemeentelijk stedenbouwkundige. Daarnaast zijn enkele regels opgenomen met betrekking tot gebruik van de gronden dat wel en niet is toegestaan. Zo is het bijvoorbeeld toegestaan om bij percelen grenzend aan de bestemming 'Water' (uit aangrenzende bestemmingsplannen) over maximaal 1/3 deel van de oeverlengte van het perceel een terras te realiseren, met dien verstande dat het terras ten minste 0,4 m boven het waterpeil moet worden aangelegd. Daarvan kan worden afgeweken voor een groter terras, mits een positief advies is ontvangen van de waterbeheerder en een positief advies is gegeven door de gemeentelijk stedenbouwkundige. Verder zijn bepalingen opgenomen over inwoning, aan huis gebonden beroepen, bed & breakfasts en risicovolle en gevoelige functies, waarmee is aangesloten bij de regeling in de rest van Sion. Waarde – Archeologie estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
12 De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ is voor het hele plangebied overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Deze bestemming dient voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Voor de voorgenomen ontwikkeling is aangegeven dat archeologisch onderzoek niet benodigd is, zoals beschreven in paragraaf 4.10. Voor eventuele andere ontwikkelingen blijft de dubbelbestemming van kracht. Waterstaat – Waterkering De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is opgenomen in een strook aan de west- en zuidwestkant van het plangebied. Deze bestemming is onverminderd overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. De hiervoor aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de waterkering, -berging en -huishouding met daarbij behorende voorzieningen. Het bouwen van bouwwerken hierbinnen is alleen toegestaan wanneer geen onevenredige afbreuk gedaan wordt aan de belangen van de waterkering en -huishouding, en met een vergunning van de waterbeheerder. Hoofdstuk 3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat regels die op de bestemmingen van hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het gaat om de volgende artikelen.
Anti-dubbeltelregel In deze bepaling is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Zoals regels omtrent erfbebouwing, ondergronds bouwen en de bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen. Ook is een regeling opgenomen die erop ziet dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, conform de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2011 of de rechtsopvolger(s) daarvan. Daarvan kan worden afgeweken indien op basis van het advies van een verkeerskundige blijkt dat er op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen, en wordt een aantal voorbeelden genoemd wat in ieder geval als strijdig gebruik wordt beschouwd. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen waarin nog een aantal algemene afwijkingen is opgenomen.
Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Algemene wijzigingsregels In dit artikel zijn een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Zo is er een standaardregeling opgenomen die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een afwijking geregeld kunnen worden. Overige regels In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting akoestiek opgenomen. Hiermee is geborgd dat de (delen van) gevels van de relevante hoofdgebouwen als dove gevel worden uitgevoerd (en in stand worden gehouden), conform de resultaten uit het akoestisch onderzoek. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
13 In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd, bijvoorbeeld mits de afwijking van het plan naar aard en omvang niet wordt vergroot. Het overgangsrecht is opgenomen in artikel 12 van de regels. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
14
3
Ruimtelijk kader
3.1
Rijksbeleid
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ook in de toekomst moet Nederland een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving bieden en economisch kunnen floreren. Daarom is het van belang om inzicht te hebben in de opgaven waar Nederland voor staat. De druk op de ruimte, de leefomgeving, vraagt voortdurend om afweging van verschillende belangen. Ook internationale ontwikkelingen, de invloed van technologie en de groeiende verschillen tussen regio's vragen om snellere, creatieve en integrale afwegingen. Het klimaat verandert en er moet zorgvuldiger worden omgaan met energiebronnen en grondstoffen. Ook daaruit vloeien nieuwe opgaven. In aanloop naar de Omgevingswet is op 11 september 2020 één rijksvisie op de leefomgeving vastgesteld: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is: Een klimaatbestendige delta; Duurzaam, concurrerend en circulair; Kwaliteit van leven in stad en dorp; Nabijheid en betrouwbare verbindingen; Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk. Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden.
In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. Naar een duurzame en concurrerende economie; 2. Naar een klimaatbestendige en klimaatneutrale samenleving; 3. Naar een toekomstbestendige en bereikbare woon- en werkomgeving; 4. Naar een waardevolle leefomgeving. Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Hierbij worden drie inrichtingsprincipes gehanteerd die helpen om in een specifieke casus of gebied bij botsende belangen een zorgvuldige weging tussen nationale belangen te maken. Die inrichtingsprincipes zijn: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen voorkomen. De komst van de Omgevingswet maakt het mogelijk om het beleid en aanpak rondom de gezonde leefomgeving steviger te verankeren, rekening houdend met de samenstelling van de wijk en de behoeften van inwoners.
Gemeenten krijgen onder de Omgevingswet namelijk meer ruimte voor lokaal maatwerk doordat taken worden gedecentraliseerd. Volgens het Rijk is een gezonde leefomgeving een omgeving waar inwoners zich prettig voelen, die uitnodigt tot gezond gedrag en zo min mogelijk negatieve invloed heeft op de gezondheid. Voor gemeenten is onder andere de 'Handreiking Gezonde estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
15 Gemeente' door het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport opgesteld om te ondersteunen bij het sturen op een gezonde fysieke en sociale leefomgeving. De NOVI is zelfbindend voor het Rijk. De rijksoverheid zet er wel op in dat provincies en gemeenten bij het vaststellen van hun eigen omgevingsvisies rekening houden met wat er in de NOVI staat. Voorliggend plangebied wordt niet specifiek benoemd in de NOVI. Wel draagt de beoogde ontwikkeling van een hoogwaardige en groene woonomgeving in algemene zin bij aan de kwaliteit van leven in stad en dorp. Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid twee en drie Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.
Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ontwikkelingen in dit bestemmingsplan dienen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking gezamenlijk te worden beschouwd. In dit bestemmingsplan worden 54 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Voor woningbouwlocaties geldt volgens vaste jurisprudentie dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. De voorliggende ontwikkeling wordt, gezien de omvang, aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een ladderonderbouwing is dan ook benodigd. Behoefte Voorliggend bestemmingsplan maakt onderdeel uit van uitbreidingslocatie RijswijkBuiten (deelgebied Sion), dat wordt ontwikkeld tot woongebied. Hoewel het plangebied voorheen bestemd was als bedrijfslocatie, is het in de gemeentelijke Woonvisie al wel geheel aangeduid als uitleglocatie voor woningbouw. Daarmee is het een van de locaties om te kunnen voorzien in de forse uitbreiding van de woningvoorraad die de gemeente zichzelf ten doel heeft gesteld.
De basis daarvoor wordt gevormd door de grote woningbehoefte die er in de regio bestaat. Zo heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) eind 2018 meerdere gesprekken gevoerd met een aantal (stedelijke) regio’s die te maken hebben met grote woningtekorten. Hieruit kwam naar voren dat er een versnelling nodig is op het gebied van woningbouw. In juni 2019 is de woondeal voor de zuidelijke Randstad ondertekend. Het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten in de regio trekken samen op om (onder andere) de woningbouwproductie te versnellen. In de periode tot 2025 moeten er 100.000 woningen extra bijkomen, oplopend tot 230.000 in 2040. Het Rijk ondersteunt de opgave met geld voor pilots en mankracht. Bovenop 12 ontwikkellocaties die hiertoe zijn aangewezen, hebben Rijk en regio nog eens 6 projecten geselecteerd waar versneld gebouwd kan worden. RijswijkBuiten is hier één van. Het plangebied bevindt zich zodoende op een nationaal en regionaal afgestemde ontwikkellocatie. Daarnaast heeft de provincie Zuid-Holland in juni 2021 de actuele Woningbehoefteraming 2021 vastgesteld. Daarin is onderzocht hoeveel extra woningen er in de provincie nodig zijn om in de estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
16 verwachte vraag tot 2030 te kunnen voorzien. Ten opzichte van de cijfers uit 2019 bleek dit nog eens beduidend meer te zijn. Voor de hele provincie is de toegestane woningvoorraadgroei bepaald op 221.800 tot en met 2030. Daarvan zijn 80.900 woningen toebedeeld aan de regio Haaglanden, waartoe Rijswijk behoort. Van dit aantal zijn 40.350 woningen voorzien voor de periode tot en met 2025. Met een overcapaciteit van 130% betekent het een maximale plancapaciteit van 105.170 woningen t/m 2030. Met de actualisatie van de Woonvisie uit 2021 speelt de gemeente Rijswijk in op deze grote regionale behoefte en krapte op de woningmarkt. Daartoe wordt ingezet op een forse woningbouwproductie in de aankomende jaren. Hiervoor is RijswijkBuiten (waaronder deelgebied Sion) specifiek aangewezen als uitbreidingslocatie voor woningbouw. Met de voorgenomen ontwikkeling van 54 nieuwe woningen wordt invulling gegeven aan een van de laatste nog te ontwikkelen delen van dit deelgebied. Daarmee levert de ontwikkeling een bijdrage aan de beoogde forse uitbreiding van de woningvoorraad in Rijswijk – als onderdeel van de 40.325 te realiseren woningen in de regio tot en met 2025. Met de realisatie van verschillende typen grondgebonden woningen wordt ook in kwalitatief opzicht aangesloten bij de vraag van de beoogde doelgroepen, zoals beschreven in de gemeentelijke Woonvisie.
Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan. Ligging Het plangebied ligt binnen de bestaande woonwijk Sion in RijswijkBuiten. De nieuwe stedelijke ontwikkeling vindt zodoende plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt een verdichting gerealiseerd door vervanging van voormalige bedrijfsbebouwing door nieuwe woningen. De locatiekeuze hoeft om deze reden niet verder onderbouwd te worden. Conclusie Uit bovenstaande afweging blijkt dat het plan voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, en past binnen het regionale en gemeentelijke woonbeleid. De locatiekeuze behoeft geen nadere onderbouwing, het betreft een binnenstedelijke ontwikkeling waarmee sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.
3.2
Provinciaal beleid
Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland haar Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Uit de provinciale opgaven worden samenhangende beleidskeuzes gemaakt, die doorwerken naar uitvoeringsprogramma’s en naar regels in de verordening. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. Omgevingsvisie Zuid-Holland Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken.
De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: • Een beschrijving en kaartbeelden van de ruimtelijke hoofdstructuur; estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
17 • De ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: ambities en sturing • Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; • De samenhangende beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Ad. 1
Ruimtelijke hoofdstructuur
Afbeelding 3.1: Ruimtelijke hoofdstructuur Zuid-Holland.
Ad. 2 Omgevingsbeleid: ambities en sturing De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Ad. 3 Omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
18 leefomgeving bepalen. Ofwel een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). De Omgevingskwaliteit bestaat uit de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland, het toepassen van de leefomgevingstoets (beleidscyclus en monitoring) en een nadere uitwerking van het provinciale beleid. Dit laatste gebeurt door middel van een ‘kwaliteitskaart’ en bijbehorende ‘richtpunten ruimtelijke kwaliteit’. Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen.
In de laag van de ondergrond is het plangebied aangeduid als ‘Rivierdeltacomplex - Jonge zeeklei’. Ontwikkelingen hierbinnen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Ter plaatse van het plangebied is geen sprake van zoet-zoutovergangen of specifieke dynamische natuurlijke processen, die door de voorgenomen ontwikkeling worden aangetast. Bovendien was de locatie voorheen al bestemd voor bedrijvigheid en vrijwel geheel bebouwd. In de laag van de stedelijk occupatie ligt het plangebied binnen de aanduiding ‘Steden en dorpen’. Relevante richtpunten voor voorgenomen ontwikkeling zijn: • ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. • ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. • een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). • cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. • historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
Daarnaast valt een kleine strook aan de noordzijde van het plangebied binnen de aanduiding ‘stedelijke groen- en waterstructuur’. Richtpunt hierbij is: • Ontwikkelingen dragen bij aan het behouden en versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur. Daarbij gaat het om de recreatieve kwaliteit, de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de verbinding tussen stad en land. De nieuwe gebouwen worden ingepast in de bestaande en beoogde stedenbouwkundige structuur, zoals opgenomen in het vastgestelde masterplan en beeldkwaliteitsplan (onderdeel van de Welstandsnota). De ontwikkeling geeft verdere invulling aan de uitbreidingswijk RijswijkBuiten, en transformatie van deelgebied Sion tot woongebied. Het laatst overgebleven bedrijfsperceel in Sion wordt vervangen door woningbouw, waarmee de toekomstige functie van de locatie beter aansluit bij het karakter van het gebied. De cultuurhistorisch waardevolle lijn van de Noordhoornsche Wetering ten westen van het plangebied, wordt met de ontwikkeling niet aangetast. Daarnaast wordt het plangebied ingepast in de omliggende groen- en waterstructuren. De watergangen rondom het plangebied met daarlangs een groene zone blijven behouden. Verder wordt het plangebied voorzien van een groene estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
19 dooradering. Deze fungeert onder meer als wandelroute door het plangebied. Zodoende wordt aangesloten bij de richtpunten uit de provinciale kwaliteitskaart. In de laag van de cultuur- en natuurlandschappen en de laag van de beleving ligt het plangebied niet binnen een aanduiding. Ad. 4 Beleidskeuzes De provincie heeft 12 provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en regels in de verordening. Hieronder zijn voor de voorgenomen ontwikkeling de relevante opgaven uiteengezet. • Gezondheid en veiligheid: Zorgen voor een gezonde en veilige leefomgeving en het beperken van hinder. • Ruimte en verstedelijking: Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. • Wonen: Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. De voorgenomen ontwikkeling geeft verdere invulling aan de ontwikkeling van woongebied Sion, als onderdeel van RijswijkBuiten en het daarvoor opgestelde masterplan. Het plangebied vormde de enige nog overgebleven bedrijfslocatie in het gebied. De voormalige bedrijfsbebouwing is reeds gesloopt.
Met de voorgenomen transformatie tot woongebied wordt de locatie van een nieuwe invulling voorzien, die beter past binnen het karakter van het omliggende gebied. Zodoende draagt het bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik en een hoogwaardig en samenhangend bebouwd gebied. Er worden grondgebonden woningen van verschillende typen ontwikkeld, in een groene omgeving. Met de ontwikkeling wordt een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving gerealiseerd. De diverse relevante milieuaspecten worden in hoofdstuk 7 verder uiteengezet en afgewogen. Voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de provinciale ambities en opgaven. Omgevingsverordening Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. Deze regels hebben een directe doorwerking in bestemmingsplannen. Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende regels van belang. Ruimtelijke kwaliteit Op grond van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit (lid 1): a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.
Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
20 fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. De voorgenomen ontwikkeling voorziet wijzigingen op structuurniveau maar past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, en is zodoende aan te merken als ‘aanpassing’. Doordat de bestaande kassenbebouwing is gesloopt en plaatsmaakt voor een nieuw woongebied, wijzigen de ruimtelijke structuren ter plaatse. Het plangebied ligt in deelgebied Sion van uitbreidingslocatie RijswijkBuiten, dat is en wordt ontwikkeld tot overwegend woongebied. Met de beoogde transformatie van een van de laatste bedrijfspercelen binnen Sion wordt daaraan verdere invulling gegeven. Zodoende past de nieuwe invulling van het plangebied bij de bestaande gebiedsidentiteit, zelfs beter dan de voormalige invulling. Daarbij wordt ook een ruimtelijke kwaliteitsverbetering gerealiseerd, doordat de voormalige kassen met weinig ruimtelijke kwaliteit plaatsmaken voor een aantrekkelijk woongebied, met verschillende typen grondgebonden woningen en een groene inrichting van de openbare ruimte. Stedelijke ontwikkelingen In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening (Stedelijke ontwikkelingen) voldoet een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende eisen: a.
de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. In de omgevingsverordening is zodoende bepaald dat toepassing moet worden gegeven aan de Ladder voor duurzame verstedelijking conform het Bro. Daaraan is het aspect van regionale afstemming toegevoegd. Voor de voorgenomen ontwikkeling is op de Ladder als onderdeel van het Rijksbeleid nader ingegaan in paragraaf 3.1. Programma ruimte Het Programma ruimte is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld.
Het Programma ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het is enerzijds een beleidsdocument, namelijk uitwerking van de beleidsbeslissingen, en anderzijds gericht op uitvoering. Het document is toegespitst op de thema’s Bebouwde ruimte en mobiliteit, Landschap, groen en erfgoed en Water, bodem en energie. Conclusie Gezien het bovenstaande past de ontwikkeling binnen het beleid van de provincie Zuid-Holland. Het provinciale beleid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
21
3.3
Gemeentelijk beleid
Masterplan Rijswijk-Zuid In november 2009 is het Masterplan Rijswijk-Zuid vastgesteld door de gemeenteraad van Rijswijk. Het omschrijft de randvoorwaarden voor het bouwproject en geeft tegelijkertijd de gemeentelijke ambities voor het gebied weer. Na vaststelling van het plan is de gemeente begonnen met de verdere uitwerking van de toekomstige invulling van het gebied. De beschrijving van het plan in hoofdstuk 2 vloeit direct voort uit het Masterplan Rijswijk-Zuid. Daarom wordt hier niet uitgebreid ingegaan op de inhoud van het Masterplan. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambities voor Rijswijk-Zuid (RijswijkBuiten) zoals vastgelegd in het Masterplan. De ontwikkeling geeft verdere invulling aan de transformatie van deelgebied Sion tot woongebied. De nieuwe woningen worden daarbij in een groene en parkachtige woonomgeving gerealiseerd. Ook wordt aandacht besteed aan het leidende principe van duurzaamheid, zoals beschreven in paragraaf 4.11. Het specifieke perceel waar de ontwikkeling plaatsvindt, de voormalige Van der Maarel-locatie, is in het oorspronkelijke plan nog aangeduid als bedrijfslocatie. De bedrijvigheid is echter niet langer aanwezig, waarmee ook de laatste nog overgebleven bedrijfsfunctie uit deelgebied Sion verdwenen is.
Transformatie naar een woonfunctie is dan ook een logische ontwikkeling, die beter past bij de omliggende functies en het karakter van het deelgebied. Vertrouwd stedelijk wonen in Rijswijk – Actualisatie van de woonvisie 2015-2025 Op 26 november 2015 is de gemeentelijke woonvisie ‘Vertrouwd stedelijk wonen in Rijswijk’ vastgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten en ambities voor het wonen tot 2025 beschreven. De woonvisie vormt de basis voor de strategische afwegingen die de stad maakt op het gebied van wonen. Centraal hierbij staat de vraag hoe Rijswijk het best kan inspelen op de woonbehoeften van de toekomst. De gemeente streeft naar kwalitatief goede woningen en onderscheidende woonmilieus voor huidige en toekomstige generaties. Het wensbeeld voor Rijswijk is uitgewerkt in vier pijlers: 1. de kwalitatieve en kwantitatieve groei van de woningvoorraad; 2. betaalbaar wonen in Rijswijk; 3. wonen in een duurzaam Rijswijk; 4. wonen met zorg, aandacht voor kwetsbare doelgroepen. Vanwege de verschillende ontwikkelingen in Rijswijk en op de woningmarkt sinds 2015, heeft de gemeente besloten de Woonvisie te actualiseren. Op 11 mei 2021 is de actualisatie van de woonvisie 2015-2025 door de gemeenteraad vastgesteld.
Zo is het voornemen geformuleerd om de woningvoorraad in Rijswijk gevarieerder te maken, om meer te bouwen naar behoefte en om eenzijdige wijken te veranderen door het toevoegen van andere soorten woningen. Ook wordt ingegaan op de veranderde omstandigheden op de woningmarkt en aangegeven hoe de gemeente de grote behoefte aan nieuwe woningen in Rijswijk in de komende jaren wil realiseren, in zowel de bestaande stad als in de transformatiegebieden en de uitbreidingslocatie RijswijkBuiten. De speerpunten uit de Woonvisie uit 2015 blijven onverminderd gelden. Daarbij kent de actualisatie van de Woonvisie uit 2021 twee pijlers: 1. Doelgroepgericht woningbouwprogramma; 2. Werken aan een toekomstbestendige stad. In het kort stelt de gemeente hierbij de volgende ambities centraal: • We voegen de komende jaren een fors aantal woningen toe. • We zorgen voor een woningvoorraad waarin alle doelgroepen voldoende aan bod komen. • We geven daarbij prioriteit aan het toevoegen van middeldure huur- en koopwoningen. • We breiden de doelgroepenvoorraad beperkt uit. Het aandeel in de totale voorraad neemt af. • We verbeteren de leefbaarheid en sociale cohesie in wijken en zorgen voor een meer gemêleerde woningvoorraad.
estemmingsplan ‘Sion-Parck’ Toelichting Ontwerp – 10 mei 2023
22 De voorgenomen ontwikkeling voorziet in 54 nieuwe grondgebonden woningen, met verschillende woningtypen. Daarmee wordt verdere invulling gegeven aan de woonwijk Sion, als deelgebied van RijswijkBuiten. In de Woonvisie geeft de gemeente aan de locatie RijswijkBuiten te willen ontwikkelen tot een gemêleerd, uniek en duurzaam woonmilieu; met betaalbare woningen voor het behouden en aantrekken van jonge gezinnen, naast het bouwen in het duurdere segment. Deelgebied Sion is op de kaart met woningbouw en doelgroepen aangeduid als uitleglocatie, met als doelgroep gezinnen en midden- en hogere inkomens. De beoogde nieuwe woningen worden in een afwisselend, aantrekkelijk en groen woonmilieu gerealiseerd, passend bij het karakter van RijswijkBuiten en Sion. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de forse woningbouwopgave van Rijswijk, en voorziet in een variatie aan middeldure en dure eengezinswoningen in lijn met de doelgroepen zoals aangegeven in de Woonvisie. De voorgenomen ontwikkeling sluit zodoende aan bij de gemeentelijke woonvisie. Conclusie Zoals uit het voorgaande blijkt, past de ontwikkeling in het plangebied goed binnen het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.