RV 23-068b. Bestemmingsplan Harbourpark

Bestemmingsplan Harbourpark

<luchtfoto met ligging plangebied, mag groter of kleiner - aangeven met rode lijn>

vastgesteld 10-10-2023

Harbourpark

Rijswijk

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0603.bpHarbourpark-VA01

3 juni 2022 31 januari 2023 10 oktober 2023

concept ontwerp ter vaststelling

projectnummer:

20210517 opdrachtleider:

I. de Feijter

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Ligging plangebied

10

1.3

Vigerend bestemmingsplan

11

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Beoogde situatie

16

Hoofdstuk 3

Beleidskader

33

3.1

Rijksbeleid

33

3.2

Provinciaal beleid

37

3.3

Regionaal beleid

46

3.4

Gemeentelijk beleid

47

Hoofdstuk 4

Sectorale aspecten

57

4.1

Milieueffectrapportage

57

4.2

Verkeer en parkeren

58

4.3

Wegverkeerslawaai

65

4.4

Bedrijven en milieuzonering

69

4.5

Externe veiligheid

79

4.6

Kabels en leidingen

82

4.7

Luchtkwaliteit

83

4.8

Bodemkwaliteit

85

4.9

Ecologie

87

4.10

Stikstof

93

4.11

Archeologie

95

4.12

Cultuurhistorie

96

4.13

Water

98

4.14

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

105

4.15

Bezonning

110

4.16

Windhinder

115

Hoofdstuk 5

Juridische regeling

119

5.1

Planvorm

119

5.2

Opbouw regels

120

5.3

Bestemmingsregels

120

5.4

Algemene regels

123

5.5

Overgangs- en slotregels

124

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

125

6.1

Economische uitvoerbaarheid

125

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

125

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Tabel compensatieregeling

158

Bijlage 2

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

161

Bijlage 3

Notitie parkeren Harbourpark

186

Bijlage 4

Tussentijdse actualisatie verkeersgeneratie Havenkwartier

196

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

206

Bijlage 6

Onderzoek milieubelasting

346

Bijlage 7

Rapportage "Emissie-piek"

653

Bijlage 8

Bodem- en verhardingsonderzoek

665

Bijlage 9

Onderzoek luchtkwaliteit Havenkwartier

977

Bijlage 10

Natuurtoets

1019

Bijlage 11

Activiteitenplan

1042

Bijlage 12

Ontheffing Wet natuurbescherming

1063

Bijlage 13

Memo Stikstofberekening aanlegfase Memo

1074

Bijlage 14

Stikstofberekening gebruiksfase

1106

Bijlage 15

Geohydrologisch onderzoek

1120

Bijlage 16

Wateropgave

1131

Bijlage 17

Archeologisch bureauonderzoek Havenkwartier

1149

Bijlage 18

Infosheet Solareis

1185

Bijlage 19

Rapport natuurinclusief bouwen

1188

Bijlage 20

Rapportage klimaatadaptie bureau BOOT

1231

Bijlage 21

Bezonningsstudie

1272

Bijlage 22

Onderzoek windhinder

1291

Bijlage 23

Vooroverlegreacties

1324

Bijlage 24

Verslag omgevingstafel 30-09-21

1352

Bijlage 25

Vragen en antwoorden participatieavond

1361

Bijlage 26

Overzichtstabel geluidswaarden van bedrijven

1364

Bijlage 27

Geanonimiseerde zienswijzen

1370

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

1444

Artikel 1

Begrippen

1444

Artikel 2

Wijze van meten

1450

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

1452

Artikel 3

Gemengd

1452

Artikel 4

Waarde - Archeologie

1459

Artikel 5

Waterstaat - Waterkering

1460

Hoofdstuk 3

Algemene regels

1461

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel

1461

Artikel 7

Algemene bouwregels

1462

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

1463

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

1464

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

1466

Artikel 10

Overgangsrecht

1466

Artikel 11

Slotregel

1466

Parkeernormen

1470

Bijlagen regels Bijlage 1

Toelichting

9

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Aan de rand van het bedrijventerrein Plaspoelpolder bevindt zich het Havenkwartier, een gemengd bedrijventerrein (waarop zowel bedrijven als kantoren gevestigd zijn) rondom een voormalige haven. Het Havenkwartier wordt de komende jaren ontwikkeld naar een gemengd gebied met een mix van werken en wonen. Eén van de eerste gemixte ontwikkelingen in het Havenkwartier is de ontwikkeling Harbourpark. Dit project betreft de herontwikkeling van het terrein van de voormalige Indola Fabriek en de sportschool. Deze ligt aan een binnenhaven en aan de rand van een bestaand woongebied. De ontwikkeling betreft de sloop van de bestaande bebouwing, met uitzondering van het bouwdeel op de kop van de haven. Dit bouwdeel zal geïntegreerd worden in een nieuw complex. Hierin komen maximaal 301 appartementen, gecombineerd met ten minste 5.900 m2 brutovloeroppervlakte (BVO) aan bedrijven en andere niet-woonfuncties, waaronder sportvoorzieningen en ondergeschikte horeca, in een deel van de plint en de eerste en tweede verdieping. Harbourpark is een van de eerste transformatielocaties van het Havenkwartier en past daarmee binnen de ontwikkelvisie die door de gemeenteraad is vastgesteld. De beoogde bebouwing en de functies zijn echter niet passend in het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van Harbourpark juridisch planologisch mogelijk te maken is daarom voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

10

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied wordt aan de noordoostzijde begrensd door de Klipperstraat. Aan de zuidoostzijde bevindt zich de Nijverheidsstraat en aan de noordwestzijde de Handelskade. De zuidwestzijde van het plangebied grenst aan een bestaand gebouw met woningen aan de Koopmansstraat. De locatie ligt op de kop van de noordelijke insteekhaven. Foto 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Foto 1.1: Luchtfoto plangebied (bron: Arcgis luchtfoto)

11

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan betreft 'Plaspoelpolder, 1e algehele herziening', onherroepelijk op 29-08-2013. Figuur 1.1 geeft een uitsnede van de verbeelding weer.

Figuur 1.1: Uitsnede bestemmingsplan 'Plaspoelpolder, 1e algehele herziening'. Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de categorie 1 t/m 3.2 toegestaan. Een klein deel van het plangebied bevindt zich binnen de 'geluidzone - industrie'. Het westelijke deel van het plangebied heeft de aanduiding 'sport' waarbinnen een sportschool is toegestaan. Ook geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en voor een deel de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De maximum bouwhoogte bedraagt 20 meter. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid aanwezig ten behoeve van de realisatie van een bouwmarkt.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele beleidskader getoetst dat relevant is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

12

13

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Plaspoelpolder Het plangebied is gesitueerd aan de noordzijde van het bedrijventerrein Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een van de grootste bedrijventerreinen in de regio. De eerste bedrijven vestigden zich er in de jaren '50, waarna het tot en met de jaren '70 uitgroeide tot een van de eerste grote bedrijventerreinen in zijn soort. Waar de eerste bedrijvigheid met name uit maakindustrie bestond, kwam er midden jaren '70 meer plaats voor dienstverlenende bedrijven. In dat kader zijn in het gebied diverse kantoorgebouwen gerealiseerd. Tijdens de vastgoedcrisis bleek echter dat de vraag naar met name kantoren, maar ook naar andere bedrijfsobjecten in de Plaspoelpolder terugliep. Wel blijkt er veel behoefte aan woningen te zijn. Bovendien is de Plaspoelpolder gezien de ligging in Rijswijk, door de aanwezigheid van voldoende infrastructuur en door de beschikbare ruimte eenvoudig geschikt te maken als woongebied. De gemeente Rijswijk werkt daarom actief samen met bedrijven en vastgoedeigenaren om verouderde en leegstaande kantoorpanden te transformeren of de locaties te laten herontwikkelen na sloop. Havenkwartier Onderdeel van de Plaspoelpolder is het Havenkwartier. Het Havenkwartier wordt grofweg begrensd door de Handelskade, de Burgemeester Elsenlaan en de voormalige binnenhavens aan een zijtak van het Rijn-Schiekanaal.

Op foto 2.1 is de begrenzing van het Havenkwartier weergeven. Het Havenkwartier bestaat uit bedrijfs- en kantoorruimtes, waarbij sprake is van veel leegstand in de kantoorpanden. Aan de zuidoostzijde zijn recent enkele woningbouwontwikkelingen gerealiseerd.

14

Foto 2.1: Luchtfoto van het Havenkwartier (bron: Arcgis luchtfoto 2021) Plangebied Het plangebied betreft het voormalige Indola-fabriekscomplex en de huidige fitnesscentrum locatie. Dit gebied, omgeven door de Handelskade, Klipperstraat, Nijverheidsstraat en Koopmansstraat, heeft in de bestaande situatie wisselende bouwhoogtes. Het deel van het complex wat direct aan de Koopmansstraat grenst, is geen onderdeel van het plangebied. Dit betreft het project 'Metamorfose' en is door ontwikkelaar Steenvlinder reeds getransformeerd naar woningen. In het fabriekscomplex is in het verleden het bedrijf Indola gehuisvest geweest. Rond 2000 is een groot deel van de oude bedrijfshal gesloopt.

15

Figuur 2.2: Luchtfoto van het plangebied gezien vanaf de insteekhaven Klipperstraat Langs de Klipperstraat, op de kop van het havenbekken, bevindt zich de voormalige Indolafabriek waar vroeger kappersbenodigdheden en kleine elektrische apparaten werden geproduceerd. Vanaf 2004 is het pand in gebruik genomen als bedrijfsverzamelgebouw waar onder andere kunstenaars, galeriehouders en lijstenmakers zijn gevestigd. Dit bouwdeel bestaat uit twee bouwlagen.

Foto 2.3: Indolafabriek gezien vanaf de Klipperstraat (bron: Google streetview) Nijverheidsstraat Langs de Nijverheidsstraat staat een hoger bouwvolume van vijf bouwlagen in een L-vorm die naar de Handelskade loopt. Dit is te zien op figuur 2.2.

16

Handelskade Het bouwdeel aan de zijde van de Handelskade heeft twee bouwlagen. In dit deel is de sportschool gevestigd. Omliggende functies Door de ligging aan de rand van het Havenkwartier bevinden zich in de omgeving zowel woningen als bedrijvigheid. Aan de overzijde van de Handelskade, op circa 17 meter afstand, ligt de woonwijk Havenkwartier met een mix van grondgebonden en lage gestapelde woningen uit de wederopbouwperiode. Langs de Koopmansstraat bevinden zich gebouwen uit de jaren '90 die omgeven zijn door parkeerplaatsen. Deze voormalige kantoorgebouwen zijn in 2018 getransformeerd tot woongebouwen. Aan de Nijverheidsstraat is enkele jaren terug het project Harbour Village gerealiseerd. Dit zijn nieuwe bedrijfsunits, bestaande uit een werkplaats met daarboven plaats voor ondersteunende kantooractiviteiten. In de units zijn met name kleinere bedrijven gevestigd. Op de gronden van de voormalige betoncentrale aan de Klipperstraat bevindt zich een autohandelaar die tevens deels in de Indolafabriek is gevestigd.

Foto 2.4: Harbour Village aan de Nijverheidsstraat (bron: Google maps streetview)

2.2

Beoogde situatie

2.2.1 Inleiding In 2017 is de Toekomstvisie Plaspoelpolder vastgesteld, waarin staat dat het bedrijventerrein Plaspoelpolder een impuls moet krijgen. Dit is in 2019 geactualiseerd met een addendum. De Toekomstvisie Plaspoelpolder wordt toegelicht in paragraaf 3.4.1. Op basis van de Toekomstvisie zijn de kaders voor het Havenkwartier uitgewerkt in het ontwikkelkader voor het Havenkwartier, dat op 2 maart 2021 is vastgesteld door de raad. De relatie met de andere beleidskaders wordt toegelicht in paragraaf 3.4.3. In onderstaande paragraaf wordt de ruimtelijke visie uit het ontwikkelkader beschreven. Vervolgens wordt beschreven hoe het plan binnen deze visie past.

17

2.2.2 Ontwikkelkader Havenkwartier In het ontwikkelkader geeft de gemeente haar visie op de gewenste ontwikkeling van het Havenkwartier in de komende jaren. Het Havenkwartier zal zich volgens deze visie ontwikkelen tot een aantrekkelijk gebied, waar het goed werken en wonen is, en met een passend aanbod aan maatschappelijke-, recreatieve- en horecavoorzieningen. Het Havenkwartier wordt dus ontwikkeld naar een gemengd woon- en werkgebied. De bestaande bedrijvigheid wordt behouden of vernieuwd, maar de bestaande oppervlakte aan kantoren komt te vervallen. Daarnaast worden maximaal 2.500 woningen toegevoegd in het gebied. Ook wordt maximaal 30.000 m2 aan voorzieningen, zoals horeca (waaronder een hotel), een buurtsupermarkt en medische voorzieningen, toegevoegd. Het ontwikkelkader bevat het ruimtelijk kader waarin de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn benoemd. Nadruk ligt op het realiseren van kwalitatieve verblijfsruimte. De openbare ruimte moet gaan dienen als bindmiddel. De inrichting, begrenzingen en het gebruik van de openbare ruimte vormt het aantrekkelijke karakter van het gebied. De sociale veiligheid en een aangenaam microklimaat zijn sturend bij de inrichting. Dit wordt bewerkstelligd door te werken met lange lijnen, sturen op eigenaarschap en betrokkenheid bij de openbare ruimte en het op elkaar afstemmen van gebouwen en het gewenste gebruik van de openbare ruimte.

De gebouwen staan dus ten dienste van de openbare ruimte. Bij hogere gebouwen moet aandacht zijn voor de aanhechting van het gebouw op het maaiveld. Het openbare straatleven is van belang. Daarom zijn bij hoge gebouwen actieve plinten, goede hoeken, mooie entrees en het oplossen van logistiek randvoorwaardelijk. Uiteraard mag hoogbouw niet leiden tot hinder vanuit schaduw, wind en dergelijke. Water krijgt een belangrijke verblijfskwaliteit, bijvoorbeeld door verblijfsplekken aan het water te creëren, met een prettig windklimaat en bezonning op cruciale momenten van de dag. Daarnaast zullen verspreid over het gebied sunspots, plekjes met een goede bezonning, worden gerealiseerd. Deze plekken zorgen voor ontmoeting en uitwisseling. Ter versterking van de openbare ruimte is de wens om door het gebied een extra doorsteek voor langzaam verkeer te realiseren, dwars op de bestaande insteekhavens. In het zuidelijk deel wordt bekeken of deze doorsteek begeleid kan worden door nieuw water, om de beleving te vergroten. In de korte insteekhaven zal een 'waterplein' worden gerealiseerd. Hier wordt een aantrekkelijk verblijfsklimaat gecreëerd. In de leefbaarheidsrapportage die als bijlage bij het ontwikkelkader is toegevoegd, is verantwoord hoeveel openbare ruimte, groen en bomen erbij komen in het Havenkwartier. In de huidige situatie is er 3,4 hectare water en groen en ongeveer 330 bomen.

In de toekomstige situatie is dit 4,9 hectare water en groen en ongeveer 400 bomen. De groenvoorzieningen worden in de openbare ruimte toegevoegd en komen daarom niet in voorliggend bestemmingsplan naar voren. Naast de toevoeging van groen in het Havenkwartier is in de omgeving ook veel groen aanwezig. Figuur 2.5 geeft de aanwezigheid van groen in de gemeente weer. 55% van het grondgebied van de gemeente is bebouwd en 45% van het grondgebied is groen door de aanwezigheid van de landgoederenzone, parkzone en het groene raamwerk.

18

Figuur 2.5: Bebouwde gebieden en groene gebieden in de gemeente Rijswijk met in rood het plangebied aangegeven Figuur 2.6 geeft de hoofdgroenstructuur van de gemeente Rijswijk weer. In rood is de locatie van het plangebied aangegeven. In de omgeving zijn diverse groenen gebieden te bereiken, zoals de begraafplaats, de Vlietzone en het Elsenburgerbos.

19

Figuur 2.6: Hoofd recreatie-/ hoofd boom-/ hoofd natuurstructuur met in rood aangegeven de locatie van het plangebied

20

Figuur 2.7: Het ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader gaat uit van een verdichting van de bebouwing in combinatie met een opwaardering van de openbare ruimte. De stedenbouwkundige opzet benut de bestaande kwaliteiten van het gebied, wegen, water en groen, en bouwt deze verder uit. Het gebied krijgt een fijnmazigere structuur met meer variatie.

21

Door middel van vier bouwstenen wordt een vertaling gemaakt van de duurzame ambities en een invulling gegeven aan de stedenbouwkundige hoofdopzet:    

het versterken van een netwerk, het realiseren van (groene) pleinen en plekken, het verkleinen van de bouwkundige korrel en het maken van gebouwen die communiceren met de straat.

Naast de openbare ruimte liggen de bouwvelden, waar bouwplannen ontwikkeld worden. Voor de bouwvelden zijn diverse bouwregels bepaald in het ruimtelijk kader. De algemene bouwregels per bouwveld zijn:  bebouwing grotendeels wordt gerealiseerd in de rooilijn.  de rooilijn is richtlijn waarin gebouwen worden geplaatst en die de grens aangeeft met de openbare weg.  parkeren en bergingen op binnenterreinen worden gerealiseerd.  toegangen tot achtergelegen parkeergarages en logistieke toegangen minimaal 15 meter uit de hoek worden gerealiseerd.  de lengte van de gebouwen is maximaal 50 meter. Voorts is bepaald dat de bouwvelden in basis voor 80% bebouwd worden, de overige 20% moet ingericht worden als groen en openbaar gebied. Daarnaast is een basishoogte vastgelegd; de Rijswijkse hoogte. De Rijswijkse hoogte bestaat uit een hoge plint van minimaal 4,5 meter met daarop drie normale bouwlagen en een vierde laag met een set-back (terugliggende laag) van 4 meter ten opzichte van de gevellijn. Het volume dat niet gebouwd mag worden vanwege de eis 20% openbare ruimte, mag dubbel teruggebouwd worden boven de Rijswijkse hoogte tot een maximum van een oplopend ‘plafond’. Dit virtuele plafond ligt boven het gehele gebied en loopt van circa 12 meter aan de haven tot 50 meter op de Sijthoff-locatie. Figuur 2.8 geeft dit bouwplafond weer.

Tot slot zijn er enkele locaties aangemerkt waar hoogteaccenten worden voorzien, deze mogen boven het plafond uit komen. Bij Harbourpark mag een hoogteaccent worden gerealiseerd. Het hoogteaccent in het ontwikkelkader is als uitkomst van de participatie bijgesteld van 73 meter naar circa 50 meter. Dit is vertaald in het bouwplan, waar het hoogste bouwdeel 50 meter is. Op de verbeelding is maximaal 51 meter opgenomen, zodat technische installaties mee ontworpen kunnen worden bij het bouwplan. Dit hoogteaccent is aangegeven op figuur 2.12 bij gebouw A.

22

Figuur 2.8: Bouwplafond op basis van bestaande bebouwing (bron: Ruimtelijk kader Havenkwartier) Programma niet-wonen Het toepassen van een goede mix van bedrijvigheid en voorzieningen draagt bij aan een succesvolle herontwikkelingen van het Havenkwartier. De diverse functies dragen bij aan de versterking van de werkgelegenheid in relatie tot de huidige leegstaande kantoorpanden. Daarnaast draagt het bij aan de levendigheid van het gebied. Bedrijven In de bestaande situatie van het Havenkwartier is er sprake van circa 80.000 m2 BVO bedrijfsmatig vastgoed. In lijn met de wens van de provincie dient dit bijna volledig terug te komen in nieuwe ontwikkelingen. Om tegemoet te komen aan de wensen voor een leefbare werk-woonomgeving wordt een deel voorzieningen toegevoegd aan het programma en wordt ingezet op kwalitatief goed bedrijfsmatig vastgoed. Dit resulteert in het feitelijk terugbrengen van circa 70.000 m2 BVO bedrijfsmatig vastgoed, waarmee een gezonde balans voor een werk-woonomgeving wordt gerealiseerd. Om het gewenste oppervlakte bedrijfsmatig vastgoed te realiseren dient ook op de huidige kantoorlocaties bedrijfsmatig vastgoed te worden gecompenseerd. Met de realisatie van Harbour Village is al 10.500 m2 BVO nieuw bedrijfsmatig vastgoed gerealiseerd. Dit houdt in dat er nog ca. 59.500 m2 BVO behouden moet blijven of nieuw moet worden gerealiseerd.

In Harbourpark wordt 2.700 m2 aan bedrijven en 3.455 m2 voorzieningen mogelijk gemaakt, hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het programma niet-woonfuncties in het Havenkwartier. Klimaat Duurzaamheid is een belangrijke opgave voor het Havenkwartier. Onderdeel daarvan is klimaatadaptatie. Uitgangspunt is verduurzaming door slimme oplossingen. Water heeft een belangrijke betekenis in het gebied. Het watersysteem verbindt de initiatieven. Door het toevoegen van extra water, het hemelwater te verzamelen en vertraagd af te voeren wordt het gebied klimaatbestendiger. De klimaatbestendigheid wordt verder versterkt door natuurinclusief

23

bouwen en het toevoegen van vegetatie en aantrekkelijke plekken voor planten en dieren om de huidige biodiversiteit te behouden en te versterken, maar ook om hittestress tegen te gaan. Beeldkwaliteit Het ruimtelijk kader bevat ook uitgangspunten voor beeldkwaliteit. Een architectuur met dragende (beton)gevels en regelmatige raamverdelingen is kenmerkend voor de Plaspoelpolder en het Havenkwartier. Deze opzet vormt ook het uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkelingen. De keuze voor materialen is in principe vrij. De gebouwen zijn alzijdig van opzet. Aan- en opbouwen worden voorkomen doordat alle (technische) voorzieningen inpandig worden opgelost. Speciale aandacht gaat uit naar de aanhechting van de gebouwen op de grond en de dakbeëindiging. Er moet onderscheid komen tussen de boven- en de benedenwereld. Voor de dakbeëindiging geldt dat de bovenste verdieping zich verbijzonderd. Hoogbouw wordt in de tweede lijn gerealiseerd. Op ooghoogte dienen gebouwen bij te dragen aan de aantrekkelijkheid op ooghoogte. De plinten zijn hoog, relatief open, en gaan de hoek om. Daarbij dient een goede overgang gemaakt te worden tussen gebouwen en openbare ruimte. Dit draagt bij aan de gewenste leefbaarheid. Waar woningen direct aan de straat staan, wordt de overgang tussen openbaar en privé mee ontworpen.

Waar bedrijfsruimtes aan de straat grenzen wordt een transparante en geactiveerde plint gerealiseerd. In paragraaf 2.2.3 wordt de vertaling van de eisen uit het Beeldkwaliteitsplan naar het bouwplan weergegeven. In aanvulling op het ruimtelijk kader is eveneens een Beeldkwaliteitsplan 'Het Havenkwartier' opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan bouwt voort op het hoofdstuk Beeldkwaliteit uit het ruimtelijk kader (onderdeel van Ontwikkelkader) en vormt het toetsingskader bij de welstandstoets in het kader van de uiteindelijke vergunningaanvraag. 2.2.3 Harbourpark Harbourpark is onderdeel van fase 1c in de transformatie. Figuur 2.9 geeft de fasering van het Havenkwartier weer.

24

Figuur 2.9: Fasering Havenkwartier (bron: Ontwikkelkader Havenkwartier) Harbourpark Harbourpark ligt op een prominente plek in het Havenkwartier, op de kop van de korte insteekhaven. Door de nieuwe langzaamverkeer doorsteek die op de Klipperstraat uitkomt, wordt deze plek verder verbijzonderd. De ontwikkeling maakt deel uit van fase 1C van de ontwikkeling van het Havenkwartier (zie figuur 2.6). De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van vier gebouwen en een parkeergarage. Deze garage wordt voorzien van een collectieve daktuin die de gebouwen verbindt. In de gebouwen komen woningen. In een deel van de plint aan de zijde van de Nijverheidsstraat en de Klipperstraat komt ruimte voor bedrijven en voorzieningen.

25

Het programma Er worden maximaal 301 woningen gerealiseerd in een mix van appartementen variërend in grootte van circa 50 tot 100 m2. Tabel 2.1 geeft de beoogde indicatieve verdeling van de appartementen weer. Appartement Oppervlakte Type 1 circa 50 m2 Type 2 55 - 65 m2 Type 3 70 - 100 m2 Tabel 2.1: Verdeling woningen

Aantal ca. 115 ca. 103 ca. 83

Percentage ca. 40% ca. 35% ca. 25%

Conform het ontwikkelkader wordt uitgegaan van het beschikbaar blijven van voldoende betaalbare woningen in het bouwplan (50%). De ontwikkelaar zorgt er voor dat: a. koopwoningen tot de NHG grens (€ 355.000,- voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen peil 2022) tenminste 3 jaren na feitelijke oplevering als woning door de eerste eigenaar worden bewoond. Dit is een anti-speculatieregeling om onderhuur tegen te gaan. b. huurwoningen binnen het betaalbare segment (volgens het besluit Woningbouwimpuls 2020 een huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten hoogste € 1.000,-), waarvan de grens in 2022 = € 1.023,- per maand bedraagt, tenminste 10 jaren na eerste oplevering binnen het betaalbare segment als huurwoning beschikbaar blijven. Het grensbedrag wordt met ingang van elk kalenderjaar gewijzigd met het percentage waarmee het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, wordt gewijzigd. Daarnaast worden niet-woonfuncties mogelijk gemaakt. Dit bedraagt in totaal minimaal 5.900 m 2 BVO en dit bestaat uit de volgende functies: 1. bedrijven geschikt voor functiemenging; 2. ondergeschikte horeca; 3. dienstverlening; 4. maatschappelijke voorzieningen; 5. sportvoorzieningen; 6. ondergeschikte detailhandel; 7. kleinschalige zelfstandige kantoren.

Deze komen op de begane grond, op de 1e etage en een klein deel van de 2e etage van de bouwblokken aan de Nijverheidsstraat en de Klipperstraat. Figuur 2.10 geeft een doorsnede van de bebouwing weer waarop te zien is dat aan de Nijverheidsstraat en de Klipperstraat de begane grond en de eerste verdieping als niet-woonfuncties worden ingevuld. Tussen de twee bouwdelen is een klein deel wat een tweede verdieping van de bebouwing aan de Nijverheidsstraat is, maar wat gelijk staat aan de hoogte van de eerste verdieping van de bebouwing aan de Klipperstraat. Dit deel is oranje gearceerd.

26

Figuur 2.10: Doorsnede gezien vanaf de Nijverheidsstraat (bron: Mies architectuur) Uit het ontwikkelkader volgt de voorwaarde om de bestaande bedrijvigheid in het plangebied te behouden. De bedrijven worden met name aan de zijde van de Nijverheidsstraat gepositioneerd, gelet op de aansluiting met de aanwezige bedrijfsunits aan de overzijde van deze straat. Dit is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'bedrijf'. Op deze plek kan ook ondergeschikte horeca en ondergeschikte detailhandel worden gerealiseerd. Aan de zijde van de Klipperstraat worden de overige functies zoals sportvoorzieningen, ondergeschikte horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en ondergeschikte detailhandel gerealiseerd. Dit is op de verbeelding aangegeven met de aanduidingen 'specifieke vorm van gemengd - voorzieningen - 1' en 'specifieke vorm van gemengd - voorzieningen - 2'. Hiermee draagt deze invulling bij aan de levendigheid van deze plek en aan de kwaliteit van de nieuwe langzaamverkeer doorsteek. Figuur 2.11 geeft een impressie weer op welke locaties in het gebouw de bedrijven en overige niet-woonfuncties worden gerealiseerd op de begane grond. Er worden twee laad- en losplekken gerealiseerd. De inritten langs de Nijverheidsstraat naar de bedrijfsruimten worden beperkt tot maximaal 2.

Op deze manier is er de mogelijkheid om goede bedrijfsvoering te realiseren, maar ook om voldoende mogelijkheden voor parkeren en groen te houden.

27

Figuur 2.11: Impressie locaties bedrijven en voorzieningen op de begane grond (bron: Mies architectuur)

Ruimtelijke inpassing Het plangebied ligt op een plek waar diverse netwerken elkaar kruisen. Het ligt aan de kop van de noordelijke insteekhaven, langs de toekomstige langzaam verkeerdoorsteek die door het hele Havenkwartier wordt gerealiseerd, en omsloten door diverse wegen. Deze situatie geeft aanleiding voor verbijzonderingen zoals een hoogteaccent, zoals bedoeld in het ontwikkelkader. Voor deze locatie is een ontwerp gemaakt, dat bestaat uit 4 woongebouwen (A tot en met D). Het ontwerp past binnen het ruimtelijk kader (uit het Ontwikkelingskader) gelet op het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwvlek (pocketplaatsen), het hoofdzakelijk bouwen in de rooilijn, de differentiatie in hoogten afgestemd op de omgeving en het realiseren van een hoogteaccent. Dit is te zien op figuur 2.12.

28

Figuur 2.12: Aanduiding woongebouwen A t/m D Aan de Nijverheidsstraat worden gebouw A en B gerealiseerd. Gebouw A is een hoger volume van in totaal 16 bouwlagen (de begane grond is de eerste bouwlaag en de begane grond plus 15 verdiepingen komt neer op 16 bouwlagen) en wordt ten opzichte van de rooilijn teruggeplaatst. Ter plaatse van de entree wordt een pocketplaats gerealiseerd (zie figuur 2.18). Dit is een klein pleintje dat bijdraagt aan de levendigheid van het gebied. De woningen in gebouw A krijgen een ingebouwd balkon. In gebouw A worden op de begane grond, eerste verdieping en een klein deel van de tweede verdieping bedrijfsruimten gerealiseerd. Op de begane grond worden fietsparkeerplaatsen gerealiseerd. Vanaf de 2e tot en met de 16e verdieping worden appartementen gerealiseerd. Aansluitend aan gebouw A komt gebouw B, dat grenst aan het westelijk gelegen pand (project Metamorfose). De woningen van gebouw B hebben balkons. Op de begane grond en eerste verdieping van gebouw B zullen bedrijfsruimten komen. Dat sluit aan bij Harbour Village, de bedrijven aan de overzijde van de weg. De 2e tot en met de 6e verdieping bestaat uit appartementen. Aan de noordzijde (Handelskade) komt gebouw C dat bestaat uit 5 bouwlagen, waarbij de bovenste verdieping terugspringt.

Dit sluit aan bij de bebouwing aan de overzijde van de straat, die bestaat uit blokken van 3 lagen met een kap, op een halfverdiepte laag met bergingen. Vanaf de begane grond tot en met de vijfde bouwlaag worden appartementen gerealiseerd. De appartementen aan deze zijde krijgen een balkon, en op de begane grond wordt een terras uitgegeven, waardoor de straat ook vergroend wordt. Daarmee krijgt deze straat de uitstraling van een woonstraat. De entree van gebouw C ligt aan de Handelskade. Deze wordt gemarkeerd door een zogenaamde pocketplaats, een klein pleintje. Dit plein wordt deels overdekt door het nieuwe bouwvolume van blok D. Aan de waterzijde (Klipperstraat) vormt de voormalige Indola-fabriek het gezicht. Op dit moment heeft dit bouwdeel een gesloten karakter, dit betekent dat er weinig ramen zijn. Hier wordt een open gevel gecreëerd met meer ramen. Dit zal de kwaliteit van de openbare ruimte verbeteren.

29

Op de begane grond en eerste verdieping van de oude Indola fabriek wordt ruimte voor voorzieningen gerealiseerd. Bovenop de oude Indola fabriek worden luxe city lofts gerealiseerd. Deze krijgen balkons met uitzicht op de insteekhaven.

Figuur 2.13: Impressie beoogde ontwikkeling Handelskade (bron: Mies architectuur)

Figuur 2.14: Impressie beoogde ontwikkeling Klipperstraat/Handelskade, zicht op waterplein (bron: Mies architectuur)

30

Figuur 2.15: Impressie beoogde ontwikkeling, zicht op voormalige Indola-fabriek aan de Klipperstraat (bron: Mies architectuur)

Figuur 2.16: Impressie beoogde ontwikkeling vanaf de Handelskade (bron: Mies architectuur)

31

Figuur 2.17: Impressie beoogde ontwikkeling, zicht op entree Nijverheidsstraat (bron: Mies architectuur)

Figuur 2.18: Impressie beoogde ontwikkeling vanaf zijde Nijverheidsstraat (bron: Mies architectuur) Beeldkwaliteit De ontwikkeling past nadrukkelijk binnen de beeldkwaliteitscriteria van het Havenkwartier en het aanvullend opgestelde Beeldkwaliteitsplan. De belangrijkste beeldkwaliteitscriteria zijn de volgende:  Gebouwen zijn alzijdig.  Gebouwen worden in de rooilijn gebouwd, woningen en bedrijfsruimtes worden aan de straat gerealiseerd en er wordt extra zorg besteed aan de plinten en hoeken van de gebouwen.  De hoogbouw ligt in de tweede lijn.  Heldere volumes zonder op- en aanbouwen doordat alle (technische) voorzieningen inpandig

32



worden opgelost. In plangebieden worden pocketplaatsen gerealiseerd, dit kan zijn een extra doorgang, een brede stoep met verblijfsmogelijkheden, een voorplein voor een hoger gebouw, enzovoorts.

Het gebouw is alzijdig ontworpen, dit betekend dat er geen achterkantsituaties zijn. Het gebouw kenmerkt zich door rasterarchitectuur (vierkante vormen) met regelmatige raamverdelingen. Er is een duidelijk onderscheid tussen de delen van het gebouw die zich op maaiveld bevinden en de rest van het gebouw. In de (hoge) plint zijn de niet-woonfuncties aan de straat gerealiseerd. De gevels worden transparant, zodat er contact komt tussen de activiteiten binnen en buiten. Dit draagt bij aan de levendigheid in de openbare ruimte. Aan de Handelskade komen woningen in de plint. Deze liggen iets terug van de rooilijn waarbij voortuinen worden gerealiseerd. Bij de voortuinen komen kleine haagjes, die geen afbreuk doen aan het open karakter. De entrees van de gebouwen zijn gerealiseerd aan kleine openbare ruimten (pocketplaatsen). Deze vormen als het ware een overgang van de openbare ruimte naar het gebouw. Het complex bestaat uit verschillende bouwdelen, met terugspringende delen. De bouwdelen worden in de rooilijn gebouwd. De hogere delen bevinden zich niet tot aan de perceelsgrenzen, maar deze delen liggen iets terug in het plangebied. Dit is bijvoorbeeld te zien in figuur 2.14. Daarnaast worden de installaties op de daken meegenomen in het ontwerp van het gebouw, waardoor deze niet opvallend aanwezig zijn. Het plan is daarmee in lijn met de gestelde beeldkwaliteitseisen.

Duurzaamheid Binnen Harbourpark wordt ingezet op zonnepanelen en een warmte- koude installatie. In de ontwikkeling wordt voor de warmte- en koude opwekking het SolarEis systeem toegepast. Ook worden in het ontwerp de maatregelen toegepast die in Bijlage 20 staan. Dit is de rapportage Klimaatadaptie waarin de klimaatadaptieve maatregelen worden genoemd die in het plangebied worden toegepast. In paragraaf 4.14 wordt het aspect duurzaamheid behandeld.

33

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de Nationale Omgevingsvisie de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: 1. dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; 2. met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; 3. waar het goed werken en wonen is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; 4. met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; 5.

waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. 6. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; 7. waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; 8. dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale-, regionale- en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De Nationale Omgevingsvisie richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale

34

belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit.  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen. Toetsing De beoogde ontwikkeling zoals beschreven in hoofdstuk 2 en sectoraal getoetst in hoofdstuk 4, voorziet in de transformatie van een (deel van een) gemengd bedrijventerrein naar een gemengd gebied met wonen, bedrijven en voorzieningen.

Dit binnen een ruimtelijk kader waarbij aandacht is voor groen, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Er zijn vanuit het rijksbeleid geen belemmeringen voor de ontwikkeling. 3.1.2 Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking Ieder ruimtelijk plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een beschrijving bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 1 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Voor projecten buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Dit is een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De geldende bestemming is hierbij vertrekpunt. Uit jurisprudentie blijkt dat meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 kan worden gezien als stedelijke ontwikkeling.

Met dit bestemmingplan worden maximaal 301 woningen mogelijk gemaakt en daarnaast worden binnen een totale oppervlakte van minimaal 5.900 m2 BVO diverse functies mogelijk gemaakt: wonen, bedrijven geschikt voor functiemenging, ondergeschikte horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, sportvoorzieningen, ondergeschikte detailhandel en kleinschalige zelfstandige kantoren. Daarom wordt eerst gekeken welke functies als stedelijke ontwikkeling beschouwd moeten worden. Wonen Het bestemmingsplan maakt 301 woningen mogelijk. Omdat meer dan 11 woningen worden toegestaan is sprake van een stedelijke ontwikkeling.

35

Bedrijven geschikt voor functiemenging Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de categorie 1 t/m 3.2 toegestaan. Er wordt niet meer bedrijvigheid mogelijk gemaakt, dan nu op basis van het bestemmingsplan is toegestaan. De bedrijvigheid is dus geen planologische toevoeging, en daarom geen stedelijke ontwikkeling. Ondergeschikte horeca De maximale oppervlakte aan ondergeschikte horeca is 500m2 BVO. Ondergeschikte functies worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Ook blijft de oppervlakte binnen de indicatieve grens van 500 m2 bruto vloeroppervlak vanaf wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit onderdeel is geen stedelijke ontwikkeling. Dienstverlening Er is 1.085 m2 BVO mogelijk. Dit betreft een stedelijke ontwikkeling. Maatschappelijke voorzieningen In theorie is 1.085 m2 BVO mogelijk. Dit betreft een stedelijke ontwikkeling. Sportvoorzieningen Op het westelijke deel van het plangebied ligt op basis van het vigerende bestemmingsplan de aanduiding 'sport'. Binnen deze aanduiding is een sportschool is toegestaan (oppervlakte circa 1.060 m2 met een bouwhoogte van 10 en 20 meter). Hiermee is er per bouwlaag een oppervlakte van circa 1.060 m² sport toegestaan. In de beoogde situatie wordt er 2.370 m² sport gerealiseerd.

Hiermee wordt er niet meer sport mogelijk gerealiseerd, dan nu op basis van het bestemmingsplan is toegestaan. Daarom wordt dit niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Ondergeschikte detailhandel Ondergeschikte functies worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Kleinschalige zelfstandige kantoren Er wordt maximaal 1.000 m2 BVO zelfstandige kantoorruimte mogelijk gemaakt. Dit betreft een stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de behoefte beschreven. De behoefte blijkt uit diverse rapporten. Beschrijving Woningbehoefte De grote woningbehoefte in Rijswijk blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming. Gelet op de druk op de woningmarkt worden nieuwe regionale afspraken gemaakt, waarin Rijswijk zich inzet voor de bouw van ruim 5.700 woningen. Woningbehoefteraming (WBR 2021) De grote regionale woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). De Woningbehoefteraming 2019 ging nog uit van 57.420 woningen in de periode 2020 tot 2030. Uit de Woningbehoefteraming 2021 blijkt dat in de regio Haaglanden (waar Rijswijk deel van uitmaakt) in de periode 2021 tot en met 2030 nog 80.900 woningen nodig zijn. De regionale woningbehoefte komt circa 23.500 woningen (41%) hoger uit dan de prognose uit 2019.

36

Figuur 3.1: Prognose gewenste toename woningvoorraad (bron: WBR 2021 Provincie Zuid-Holland) Woningmarktafspraken regio Haaglanden De gemeenten in Haaglanden hebben met de in Haaglanden opererende woningcorporaties en de Provincie Zuid-Holland afgesproken Nieuwe (regionale) woningmarktafspraken op te stellen. Deze afspraken gaan over de woningbouwopgave van de afzonderlijke gemeenten in deze regio voor de periode 2019 t/m 2029 en specifiek over voldoende betaalbare woningvoorraad. De inzet van Rijswijk is om in de periode 2019 t/m 2029 ruim 5.700 woningen toe te voegen. Het regionale Tussenakkoord waarin de aantallen woningen voor alle gemeenten is vastgelegd is ondertekend in december 2021. Rijswijk is een compacte gemeente met maar weinig open ruimte. Qua woningvoorraad heeft de gemeente een echt stedelijk karakter: veel gestapelde bouw, een meer dan gemiddelde huurvoorraad en een grote doelgroepenvoorraad. Rijswijk richt zich de komende jaren meer op de middendure koop- en huursegmenten en op het duurdere marktsegment. De consequentie van dit beleid is dat de doelgroepenvoorraad percentueel zal afnemen zoals in lijn met de regionale doelstelling en in lijn met het 'meer evenwicht-scenario'. De woningbehoefte is verder beschreven in de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.4.6).

Beschrijving behoefte overige stedelijke functies Een monofunctionele woonwijk is hier niet gewenst. Er is behoefte aan ruimte voor diverse stedelijke functies die ervoor zorgen dat een goed functionerend woon-, werk en leefgebied kan ontstaan. Dit is noodzakelijk voor de leefbaarheid. De behoefte aan dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige zelfstandige kantoorruimte komt voort uit het groeiend aantal inwoners in het gebied die een eigen behoefte aan ondersteunende functies en werkgelegenheid met zich meebrengen. Alleen al met dit bestemmingsplan kan het aantal inwoners met circa 500 toenemen. Deze nieuwe bewoners hebben behoefte aan:  ondersteunende functies die samen met de woonfunctie zorgen voor een goed functionerend stedelijk woon- en leefgebied.  (behoud van) voldoende werkgelegenheid;  levendige plinten met ruimte voor ontmoeting.

37

De algemene behoefte aan meer ruimte om goed te kunnen wonen, werken en verblijven blijkt uit het Ontwikkelkader Havenkwartier (2021). Er is sprake van grote leegstand in de Plaspoelpolder en in het Havenkwartier, waardoor het noodzakelijk is te kijken naar andere functies/mogelijke invullingen. Gelet op de grote woningbehoefte is transformatie en het toevoegen van woningen gewenst. De gemeente Rijswijk heeft de ambitie om, als onderdeel van de versterking van de Plaspoelpolder, het Havenkwartier te transformeren van een monofunctionele bedrijvenlocatie met veel leegstand tot een aantrekkelijke plek waar het goed werken, wonen en verblijven is. Dat wil de gemeente doen door woningen te bouwen, de openbare inrichting sterk te verbeteren en het gebied aantrekkelijker en veiliger te maken voor ondernemers. Dit is mogelijk door woningen toe te voegen en diverse niet-woonfuncties toe te staan in de onderste lagen van de gebouwen. De behoefte is verder beschreven in de economische strategie Rijswijk (zie paragraaf 3.4.7).

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie (geconsolideerde versie 2022) Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie heeft zeven vernieuwingsambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door daarop in te zetten, wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid-Holland. Deze ambities zijn: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten.

De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Daarnaast zet de provincie in op een ordening van knooppunten van functies, voorzieningen en infrastructuur die elkaar aanvullen en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:  Bouw naar behoefte;  Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied;  Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid;  Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;  Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving;

38



Bouw voldoende betaalbare woningen.

Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Ruimtelijke kwaliteit De provincie werkt aan een goed ingericht Zuid-Holland waar ruimte is voor nieuwe initiatieven. Een provincie waar de inwoners met plezier, wonen, werken en recreëren. Nu en later. Ingrepen die nu worden gedaan, hebben lange tijd effect. Wegen, bebouwing en recreatiegebieden gaan decennia lang mee. Daarom is het van belang dat deze ontwikkelingen zorgvuldig gebeuren met aandacht voor de omgeving. Met het beleid over ruimtelijke kwaliteit wordt gestimuleerd dat initiatiefnemers zoveel mogelijk voortbouwen op de bestaande kwaliteiten, en daarmee op de identiteit, van Zuid-Holland. Dus sterker maken wat al sterk is. Daarbij hoort: de juiste ontwikkeling op de juiste plek. Ruimtelijke kwaliteit gaat daarom niet over een 'mooie', maar over ' de beste' oplossing. Een plan past in de omgeving, voegt iets toe en kan lange tijd mee. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt rekening gehouden met het gebruik, de beleving en het beheer en onderhoud. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie (zie paragraaf 3.2.2 artikel 6.9 lid 5). Toetsing In dit geval is sprake van 'inpassen' binnen bestaand stedelijk gebied. De functie wijzigt van bedrijventerrein naar gemengd woon-werkgebied, maar er is geen sprake van een nieuw stedelijk gebied. Er is geen wijziging in de structuur van het gebied. De havenbekkens, de wegen, het openbaar gebied en de delen die bebouwd worden blijven hetzelfde. Concurrerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau. Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op het behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijven. Voor binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen met milieucategorie 1 en 2 schept de provincie de mogelijkheid van transformatie en functiemenging om te transformeren, om beter te kunnen inspelen op de vraag, onder andere naar gemengde woon-werkmilieus en vestigingsplaatsen voor nieuwe economie (gericht op energie, circulair en digitalisering).

Voor binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen met milieucategorie 3 is functiemenging alleen mogelijk wanneer de belangen van bedrijven niet worden geschaad. Bedrijventerreinen waar bedrijven gevestigd zijn van milieucategorie 3 en hoger en watergebonden bedrijven, mogen worden getransformeerd naar een andere functie. Het aantal hectare dat wordt getransformeerd, moet door de gemeente wel worden gecompenseerd. Toetsing Het realiseren van een gemengde woon-werkgebied voldoet aan het provinciale beleid. Omdat er voldoende ruimte voor bedrijven en voldoende werkgelegenheid moet blijven, is voor transformatie van een bedrijventerrein een compensatieplan noodzakelijk (zie paragraaf 3.2.2). Voor Harbourpark geldt dat de bestaande bedrijvigheid wordt gecompenseerd. Daarnaast wordt

39

in dit bestemmingsplan gewerkt met de VNG nieuwe stijl waardoor bedrijven uit milieucategorie 3 wel passend kunnen zijn in het gebied. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2022) De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II van de Omgevingsverordening en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop.

Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid. 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van: a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij

40

aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;  indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. Lid 8 t/m 12 zijn voor deze ontwikkeling niet relevant. 

Toetsing Het gebied is door de provincie in haar omgevingsvisie aangemerkt als bedrijventerrein. In dit geval is door de toevoeging van wonen sprake van inpassen. Het inpassen naar een gemengd woon- en werkgebied is regionaal afgestemd. Behoud van werkgelegenheid en het voldoen aan de grote woningbehoefte zijn speerpunten. Figuur 3.2 geeft een uitsnede van kaart 14 in bijlage II van de omgevingsverordening weer. Op deze kaart zijn gebieden aangegeven waar specifieke beschermingscategorieën gelden. Het plangebied is aangegeven met een rode pijl. Voor het plangebied geldt geen specifieke beschermingscategorie.

Figuur 3.2: Uitsnede van kaart 14 uit Bijlage II van de Omgevingsverordening In paragraaf 2.2 is een onderbouwing van de ruimtelijke inpassing gegeven. Voor het gehele gebied heeft de gemeente het ontwikkelkader Havenkwartier opgesteld. Verder bevat het ontwikkelkader uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. Het beoogde plan past binnen deze kaders. In genoemde paragraaf is dit onderbouwd. Hiermee is invulling gegeven aan de eis zoals gesteld onder artikel 6.9.

41

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. niet van toepassing 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Toetsing De ontwikkeling is in paragraaf 3.1.2 getoetst aan de ladder. Hierin wordt ook ingegaan op het aspect sociale huur. Regionaal is afgestemd dat het aandeel sociale huurwoningen in Rijswijk zal afnemen. Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. Toetsing De regels van dit bestemmingsplan sluiten de bouw van sociale huurwoningen niet uit. Als een omgevingsaanvraag voorziet in de bouw van sociale huurwoningen, moet voldaan worden aan de parkeernorm van artikel 6.10b. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing Het plan voldoet aan dit lid, zie paragraaf 4.2. Artikel 6.10f Functiemenging Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging. Toetsing In dit bestemmingsplan wordt functiemenging mogelijk gemaakt. Dit is geborgd in de regels in artikel 3.9.4.

42

Artikel 6.11 Kantoren 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden: a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II van de omgevingsverordening; b. binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart 10 in bijlage II van de omgevingsverordening , mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie; c. binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II van de omgevingsverordening, mits passend in het profiel van deze locaties. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat; c. gemeentehuizen en -kantoren; d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf; en e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling.

Toetsing In het plangebied wordt maximaal 1 vestiging met maximaal 1.000 m² BVO kleinschalige kantoorruimte toegestaan. De ontwikkeling is in overeenstemming met de omgevingsverordening. In het Havenkwartier (cluster) worden in totaal niet meer dan 5 kantoren toegestaan (waarvan dus 1 in het plangebied) waardoor ook voldaan wordt aan de verordening in voorbereiding. Figuur 3.3 geeft een uitsnede van kaart 10 in bijlage II van de Omgevingsverordening. Harbourpark is geen grootstedelijke top- en centrumlocatie en ligt niet binnen een OV-knooppunt locatie zoals aangegeven op kaart 10. Harbourpark is op kaart 10 niet aangegeven als een bijzondere locatie.

43

Figuur 3.3: Uitsnede van kaart 10 uit bijlage II van de Omgevingsverordening Artikel 6.12 Bedrijven 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 20 in bijlage II van de omgevingsverordening (zie figuur 3.2 van dit bestemmingsplan), maakt vestiging mogelijk van bedrijven uit de hoogst mogelijke milieucategorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dan wel voorziet in overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur, passend bij de omgeving van het bedrijventerrein, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen op een grote buitenstedelijke bouwlocatie als bedoeld in artikel 6.10 of die mogelijk zijn op grond van een vigerend bestemmingsplan. 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een watergebonden bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 20 in bijlage II van de omgevingsverordening (zie figuur 3.2 van dit bestemmingsplan), laat in hoofdzaak watergebonden bedrijven toe. 3. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan in beperkte mate voorzien in nieuwe woningen, bedrijfswoningen en andere functies op delen van een bedrijventerrein, voor zover dit niet in strijd is met het eerste lid. 4.