RIB 25 092 Bijlage A Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma Rijswijk 2015-2030

Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma Rijswijk, 2026-2030

Voorwoord Door Gijs van Malsen Een huis is meer dan een dak boven je hoofd. Het is de basis voor bestaanszekerheid, voor een gezonde toekomst en voor de kans om mee te doen in de samenleving. Toch is die zekerheid voor veel inwoners onder druk komen te staan. Jongeren die geen woning kunnen vinden, ouderen die vastzitten in een te groot of ontoegankelijk huis, gezinnen die te duur moeten huren, en mensen die door persoonlijke omstandigheden dringend onderdak nodig hebben. Een passend en betaalbaar thuis is niet voor iedereen in Rijswijk een vanzelfsprekendheid. Juist daarom kiest de gemeente Rijswijk er nadrukkelijk voor om de regie te pakken. Volkshuisvesting is een publieke taak. Het is onze verantwoordelijkheid om te sturen op aantallen, betaalbaarheid, spreiding, en kwaliteit van woningen. En om voorwaarden te stellen aan projectontwikkelaars en investeerders. De gedachte dat dit soort voorwaarden zouden afschrikken blijkt ook nog eens een fabeltje; in Rijswijk staan ontwikkelaars in de rij om te mogen bouwen voor de héle samenleving. Zo kunnen we garanderen dat er gebouwd wordt voor alle Rijswijkers, niet alleen voor wie het meeste te besteden heeft. In dit Volkshuisvestingsprogramma leggen we onze koers vast. We zetten in op nieuwbouw, met tienduizend woningen tot 2040. Maar minstens zo belangrijk is dat deze woningen passen bij de behoeften van onze inwoners.

Minimaal 30% sociaal, minstens 40% betaalbare middenhuur of koop. En extra aandacht voor ouderen, jongeren, statushouders en mensen met een zorgvraag. Ook zetten we ons in voor verduurzaming, want betaalbaar wonen betekent óók dat de energierekening te betalen blijft. Als wethouder Volkshuisvesting geloof ik dat eerlijk woonbeleid vraagt om politieke durf. Dat betekent: samen met corporaties, marktpartijen, maatschappelijke partners en inwoners keuzes maken voor een stad waar iedereen een huis kan vinden. Een goed thuis voor iedereen in Rijswijk: dáár doen we het voor!

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 2

Inhoud Voorwoord2 Samenvatting4 1. Inleiding: De weg naar een volkshuisvestingsprogramma

5

2. Kenmerken en opgaven

6

3. Ambities van een stad die groeit Voortbouwen op bestaand beleid

13 13

4. Meer woningen Nieuwbouw: 10.000 tot 11.000 woningen erbij Bestaande woningvoorraad: beter benutten! Wat gaan we de komende 5 jaar doen?

16 16 19 20

5. Betaalbaar wonen  Betaalbare woningen bouwen Betaalbare woningen behouden Betaalbare woningen bewonen Wat gaan we de komende 5 jaar doen?

21 21 22 22 23

6. Goed wonen voor iedereen Huisvesting aandachtsgroepen: meer woningen voor één persoon  Huisvesting zorgdoelgroepen: Beschermd wonen Voorrang bij woningtoewijzing Wat gaan we de komende 5 jaar doen?

24 24 27 27 28

7. Toekomstbestendig wonen Leefbare en inclusieve wijken  Klimaatneutrale en klimaatbestendige wijken Wat gaan we de komende 5 jaar doen?

30 30 30 32

Bijlagen  1. Begrippenlijst 2 Definiëring urgente- en aandachtsgroepen in Rijswijk 3. Participatie en verantwoording 4. Bronnenlijst

33 33 37 40 42

Samenvatting Betaalbare woningen zijn schaars, prijzen blijven stijgen en de woningcrisis raakt steeds meer mensen. Met de Wet versterking regie volkshuisvesting neemt het Rijk opnieuw verantwoordelijkheid en een sturende rol. Voor Rijswijk is dit hét moment om richting te kiezen: met een stevig woonbeleid dat inzet op beschikbaarheid, betaalbaarheid en een leefbare stad. We kijken vooruit: hoe zorgen we de komende jaren voor voldoende passende en betaalbare woningen voor iedereen in een leefbare woonomgeving? We bouwen voort op onze Omgevingsvisie en Woonzorgvisie, maar maken onze doelen concreter. Het programma legt de focus op vier hoofdthema’s: Meer woningen betekent dat we veel moeten bouwen! De komende jaren zet Rijswijk fors in op vergroten van de woningvoorraad; zowel in de grotere ontwikkelgebieden als in bestaande wijken. Tegelijk wordt gekeken naar oplossingen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten, bijvoorbeeld door het stimuleren van nieuwe woonvormen zoals woningdelen, hospita verhuur en transformaties van bedrijfspanden. Ook zetten we maatregelen in om langdurige leegstand te voorkomen. We bouwen met oog op variatie in woningtypen en prijsklassen, zowel in huur- als koopsegment, zodat alle doelgroepen een plek vinden en onze wijken sterker en veerkrachtiger worden. Betaalbaar wonen vinden wij belangrijk.

We zetten in op het behouden en uitbreiden van de betaalbare woningvoorraad. Van onze woningvoorraad is ten minste 30% een sociale huurwoningen van een woningcorporatie. Nieuwbouw moet ten minste 30% sociale huur en 40% middenhuur en/of betaalbare koop omvatten. Zo zorgen we ervoor dat meer dan 2/3e van alle toegevoegde woningen betaalbaar is. We stimuleren doorstroming en stellen regels op om te zorgen dat woningen naar de juiste doelgroep gaan.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

Onder goed wonen voor iedereen verstaan we het zorgen voor passende woonoplossingen voor alle doelgroepen, jong en oud, alleen of met gezin, maar ook voor inwoners met een bijzondere huisvestingsvraag, met of zonder zorgondersteuning. We houden rekening met dagelijkse voorzieningen waarop inwoners aangewezen zijn, met aandacht voor veilige en inclusieve woonvormen. Zo combineren we maatwerk en samenwerking met woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties om passende huisvesting voor iedereen beschikbaar te maken. Met de invoering van ruimere voorrangsregels binnen Lokaal Maatwerk vergroten we de slaagkansen voor Rijswijkers bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Toekomstbestendig wonen vraagt om duurzame, groene en leefbare wijken. We verduurzamen woningen, bereiden buurten voor op aardgasvrij verwarmen en bestrijden energiearmoede. De stad wordt groener en klimaatbestendiger met meer bomen, schaduwrijke plekken en wateropslag. Zo maken we wijken bestand tegen de hitte en nodigen ze meer uit tot ontmoeting. Tegelijk verbeteren we in samenspraak met de bewoners de leefbaarheid in kwetsbare wijken en pakken misstanden door verhuurders of woonoverlast aan. Zo investeren we in de kwaliteit van de leefomgeving, versterken de sociale samenhang. Het programma is een belangrijke stap, maar nog niet af.

De komende periode voegen we gebiedsvisies toe, waarin we uitwerken welke woningen en voorzieningen nodig zijn voor een goed evenwicht in de wijk. De uitdaging is groot! Van het bouwen van duizenden nieuwe woningen tot het borgen van betaalbaarheid, inclusiviteit en duurzaamheid. Deze opgaven vragen om heldere keuzes, daadkracht en een lange adem. Maar vooral om samenwerking. Juist door de krachten te bundelen met partners in de stad kunnen we onze ambities realiseren en samenwerken aan een leefbaar en toekomstbestendig Rijswijk.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 4

01 Inleiding: De weg naar een volkshuisvestingsprogramma Een gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma Er gebeurt veel op het gebied van wonen: er is sprake van een aanhoudende woningnood, stijgende prijzen en een toenemende druk op betaalbare huur- en koopwoningen. Tegelijkertijd heeft het Rijk de regie op de volkshuisvesting hervat, onder meer met de Wet versterking regie volkshuisvesting (hierna: Regiewet). En er zijn de laatste jaren zowel lokaal als regionaal afspraken gemaakt over onze ambities op het gebied van volkshuisvesting, zoals in de Regionale Realisatieagenda Wonen, de Rijswijkse Woonzorgvisie en het ‘5-Sporenplan’. De ontwikkelingen op het gebied van wonen vragen om een herijking van het gemeentelijk woonbeleid, met duidelijke keuzes en een stevige inzet op beschikbaarheid, betaalbaarheid en leefbaarheid voor de diverse doelgroepen in onze gemeente. Dit in het verlengde van onze Omgevingsvisie ‘Rijswijk; gezonde buitenplaats in de metropool’ die begin 2025 is vastgesteld.

Omgevingsvisie (omgevingswet)

Huisvestingsverordening met urgentieregeling (Huisvestingswet)

Volkshuisvestings -programma

Koppeling met Wmo-beleidsplan (Wmo/Wlz)

Omgevingsplan en -vergunningen

Lokale prestatieafspraken (Woningwet)

Naar een volkshuisvestingsprogramma Dit volkshuisvestingsprogramma is een nadere uitwerking van de omgevingsvisie en is daarmee meer uitvoeringsgericht dan de huidige woonvisie. Waar de woonvisie vooral richting gaf, is het volkshuisvestingsprogramma gericht op het maken van scherpe keuzes en het daadwerkelijk sturen op de realisatie van voldoende, passende en betaalbare woningen. De focus ligt hierbij nadrukkelijk op de programmering van woningbouw naar prijscategorie en doelgroep, en op de huisvesting van aandachtsgroepen zoals statushouders, dak- en thuislozen en mensen met een zorgvraag. We bevinden ons momenteel in een overgangsfase waarin een aantal zaken nog onzeker is. De exacte datum van inwerkingtreding van de Regiewet en de termijn waarbinnen het volkshuisvestingsprogramma moet zijn vastgesteld, zijn nog niet definitief. Ook de provincie Zuid-Holland ontwikkelt een eigen volkshuisvestingsprogramma, dat van invloed kan zijn op de gemeentelijke opgaven. Daarnaast lopen er regionale gesprekken over de verdeling van bouwopgaven en de huisvesting van aandachtsgroepen. Het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma kan in de aanloop naar de wettelijke vaststellingstermijn van de Regiewet nog worden aangevuld of aangepast, daarmee is het een dynamisch document, dat meebeweegt met de beleidscyclus van het Omgevingsbeleid.

Totstandkoming Eind 2024 zijn we gestart met een woningmarktanalyse. Tegelijkertijd hebben we ons woonbeleid vastgelegd in de omgevingsvisie. Deze stukken vormden het startpunt voor verschillende bijeenkomsten met ambtenaren, de raad en verschillende belanghouders (corporaties, marktpartijen, zorg- en welzijnsorganisaties etc.) om in gesprek te gaan over de woonopgaven in onze gemeente en hoe deze, samen met alle betrokken partijen, aan te pakken. De uitkomsten hebben we meegenomen bij het opstellen van dit volkshuisvestingsprogramma (zie bijlage 3).

Figuur 1

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 5

02 Kenmerken en opgaven Rijswijk biedt een gevarieerd gezicht: zowel stedelijk als groen, een afgewisseld beeld van hoogbouw en laagbouw, een historische dorpskern en duurzame nieuwbouw in RijswijkBuiten. In dit hoofdstuk brengen we in beeld hoe de huidige woningvoorraad eruit ziet, de ontwikkelingen die we zien in de inwonerssamenstelling van Rijswijk en wat de toekomstige woonbehoefte is. Hiervoor hebben we een woningmarktanalyse uitgevoerd. Eigendom (2024) Koop (49%)

Huur corporaties (32%)

Huur overig (19%)

Bouwperiode (2025) Voor 1975 (57%)

19751995 (12%)

1995 2015 (15%)

2015 en later (16%)

Gebruikstype (2024) Eengezins (30%)

Meergezins (70%)

Bewoning (2024) Bewoond (97%)

Onbewoord (3%)

Kenmerken van de woningvoorraad - Rijswijk telt ruim 29.000 woningen. Het woningbestand bestaat voor circa 28% uit eengezinswoningen en voor ruim 72% uit appartementen. - Met dit hoge aandeel appartementen en hoogbouw is de woningvoorraad van Rijswijk in grote lijnen vergelijkbaar met die van andere sterk verstedelijkte gemeenten in de regio. - Een groot deel van de woningen zijn gebouwd in de bouwperiode 1945-1975, de wederopbouwtijd, en zijn voornamelijk portiek- en galerijflats. - Rijswijk heeft een relatief groot aandeel betaalbare huurwoningen. Begin 2024 bestond 29,8% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen van corporaties (DAEB woningvoorraad). Inclusief overige verhuurders had 32,6% van alle huurwoningen een sociale huurprijs. - Sinds 2015 is de woningbouw in volle ontwikkeling, met projecten in onder meer RijswijkBuiten en de vier grote transformatieopgaven Bogaard stadscentrum, het Havenkwartier, Kessler Park en Te Werve Oost. - We zien dat de voorraad middeldure huurwoningen en koopwoningen afgelopen jaren is toegenomen. - In bijna 10 jaar tijd is het aandeel koopwoningen en particuliere huurwoningen met meer dan 4% gestegen.

Figuur 2: Woningkenmerken gemeente Rijswijk. Bron allecijfers.nl /augustus 2025

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 6

Toename aantal inwoners

verhuizingen, terwijl juist deze bewegingen noodzakelijk zijn voor de doorstroming. Doorstroming maakt het mogelijk dat huishoudens een woning kunnen betrekken die aansluit bij hun levensfase en situatie. Rijswijk ziet de kansen om te bouwen en benut deze, omdat woningen hard nodig zijn. Deze kansen zijn de afgelopen jaren al vertaald in ontwikkelkaders en opgenomen in de woningbouwprogrammering. De effecten daarvan worden de komende jaren zichtbaar: juist uit deze programmering komt het grootste deel van de nieuwe woningen voort.

Huishoudensgroei (cijfers t.o.v. 2025)

-60

0

0

35,4%

12,6%

Rijswijk

60

-60

Nederland

Beperkte variatie in de woningvoorraad Variatie in de woningvoorraad betekent niet alleen verschillende soorten woningen, maar ook in verschillende prijssegmenten, van zowel huur- als koopwoningen. Onze woningvoorraad bestaat uit relatief ruime woningen: 2/3 van alle woningen zijn groter dan 80m2. Dit zijn vooral appartementen in portiekwoningen (in de naoorlogse wijken) en in mindere mate eengezinswoningen (met name in de recente uitbreidingswijk RijswijkBuiten).

60

ABF - Primos 2025 | 2050 Figuur 3: Vergelijk groei Rijswijk tov Nederland. Bron: ABF-Primos 2025/ Rijswijk.incijfers.nl

<50m2

Sinds het jaar 2012 is de bevolking van Rijswijk, met gemiddeld zo’n 500 huishoudens per jaar gegroeid. Deze groei is bij alle huishoudtypen zichtbaar: bij jong en oud, alleenstaanden en gezinnen en zal naar verwachting in dit tempo door blijven gaan van circa 60.000 inwoners naar circa 81.000 inwoners in 2050: een groei van ruim 30%. Rijswijk groeit hiermee aanzienlijk meer dan het groeigemiddelde van gemeenten in Nederland (circa 12,6%)

3 33

50 tot 80m2 28

80 tot 110m2 19

110 tot 140m2 9

140 tot 170m2 8

>170m2

Oplopend woningtekort Het aantal huishoudens in Rijswijk groeit sneller dan de woningvoorraad. In de regio wonen mensen vaak uit nood bijvoorbeeld bij iemand in huis, in een tijdelijke woonlocatie of zelfs met ‘geluk’ in een opvanglocatie als daar plek is. Het woningtekort beperkt het aantal

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

0

5

10

15

20

25

30

35

Figuur 4: Percentage woningen naar woonoppervlakte 2025. Bron: Copaan buurtinformatie / rijswijk 2024

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 7

Ouderen, die vaak al decennia in dezelfde woning wonen, kunnen hier in de toekomst vaak niet blijven. Hun huidige woning, veelal een portiekflat, is niet levensloopbestendig en ouderenwoningen zijn vaak niet aanwezig in de wijk. De toegankelijkheid ontbreekt bij de vele portiekwoningen in Rijswijk. Door de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens is er meer behoefte aan kleinere betaalbare en toegankelijke woningen. Hier zetten we in onze woningbouwprogrammering inmiddels al vol op in. Lage bezettingsgraad per woning Rijswijk telt bijna 29.000 huishoudens en per woning wonen gemiddeld 2 personen. Dat is opvallend laag als je bedenkt dat Rijswijk vooral veel ruime appartementen heeft die ook geschikt zijn voor gezinnen. Verandering samenstelling huishoudens Het profiel van de huishoudenssamenstelling van Rijswijk komt overeen met het gemiddelde profiel voor Nederland. Kenmerkend hierbij is dat er steeds meer kleine huishoudens komen, met name eenpersoonshuishoudens. Het betreft zowel ouderen als jongeren. In 2024 werd ruim 50% van de sociale huurwoningen van woningcorporaties verhuurd aan eenpersoonshuishoudens.

43,5%

Rijswijk

9,5%

40,1%

Nederland

0

20

7,4%

40

25,5%

21,6%

28,4%

60

24,1%

80

100

Eenpersoonshuishouden

Eenoudergezin

Meerpersoonshuishouden zonder thuiswonende kinderen

Meerpersoonshuishouden met thuiswonende kinderen

Figuur 5: Huishoudens naar samenstelling. Bron: CBS/Rijswijk.incijfers.nl/2025.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 8

De samenstelling en de behoeften van de kleine huishoudens sluit dan ook steeds minder aan op de woningvoorraad die voor een groot deel bestaat uit woningen geschikt voor gezinnen (groter dan 80m2). De recente bouw van eengezinswoningen in met name RijswijkBuiten heeft tot een groei van het aantal gezinnen geleid. Onze bevolkingsopbouw is daardoor evenwichtiger geworden; de vergrijzing bepaalt minder het beeld. Meer ouderen en mensen met een kwetsbaarheid Net als in andere gemeenten heeft Rijswijk te maken met vergrijzing onder de inwoners. Ruim 20% van onze inwoners is ouder dan 65 jaar. Het aantal (alleenstaande) 75+’ers blijft toenemen tot 2050, dan zal naar verwachting bijna 13% van de inwoners ouder dan 75 jaar zijn. Toch zien we dat de gemiddelde leeftijd de afgelopen 10 jaar redelijk stabiel blijft, omdat er ook meer gezinnen en jongeren in Rijswijk blijven of vanuit de regio naar Rijswijk verhuizen.

Vooruitblik: huishoudensprognose 2024-2040

Ouderen willen en moeten langer zelfstandig blijven wonen, ook als ze slechter ter been of minder zelfredzaam worden. Voor hen is het vaak lastig een passende woning te vinden in Rijswijk. In het kader van ‘Een thuis voor iedereen’ heeft de gemeente ook een taak in de huisvesting van andere aandachtsgroepen, zoals (dreigend) dak- en thuislozen, statushouders, arbeidsmigranten, studenten, woonwagenbewoners. Maar ook mensen met een beperking of psychische kwetsbaarheid. Het is daarbij zaak dat zorg en begeleiding aan huis kunnen worden geboden. Voor al deze groepen zijn ook betaalbare woningen nodig. Betaalbaarheid onder druk Rijswijk heeft van oudsher altijd een relatief groot aandeel betaalbare woningen gehad, zowel in het koop- als huursegment. Maar mede door de woningtekorten zijn de prijzen van koopwoningen en vrije sectorhuurwoningen ook in onze gemeente flink gestegen. Het aandeel van de sociale huurvoorraad (bezit van zowel corporaties als particuliere verhuurders) is niet meegegroeid met de nieuwbouw en de laatste jaren door lokale beleidskeuzes iets gekrompen. Begin 2024 was 29,8% van de sociale huurwoningen in Rijswijk eigendom van een woningcorporatie (DAEB woningvoorraad). De voorraad sociale huurwoningen van corporaties is in absolute zin qua omvang ongeveer gelijk gebleven.

De voorraad sociale huurwoningen van private aanbieders is de afgelopen 10-15 jaar afgenomen als gevolg van Rijksbeleid. Betaalbare huursegment

Bron: Primos2024, bewerking RIGO

Figuur 6: Huishoudensprognose 2024-2040 17

Sociale huur

Middenhuur

Huurprijs tot

€ 900,07

€ 900,07 tot € 1.184,82

Inkomensdoelgroep met huishoudinkomen tot Eénpersoons-huishouden Meerpersoons-huishouden

€ 49.669 € 54.847

€ 67.366 € 89.821

Figuur 7: Huurprijs en inkomensgrenzen 2025

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 9

Beperkte doorstroming We zien dat afgelopen jaar iets meer mensen naar Rijswijk toe verhuisden (45%) dan er vertrokken (40%). Vooral jonge huishoudens (20 tot 35 jaar) vestigden zich in Rijswijk of vertrokken er juist. Hieronder bevinden zich ook veel studenten. De jaren daarvoor zagen we echter meer mensen vertrekken uit Rijswijk. 1365

3717

4320 0

1000 Binnen Rijswijk

2000

3000 Uit Rijswijk

4000

5000

Naar Rijswijk

Figuur 8: Aantal verhuisbewegingen 2024. Bron: CBS/Rijswijk.incijfers.nl We zien vooral veel verhuisbewegingen vanuit Den Haag en Delft. Opvallend is dat slechts 27% van de verhuizingen binnen de gemeente zelf plaatsvindt, terwijl dit landelijk in gemeenten van gelijke omvang gemiddeld 49% is. De oorzaak van de beperkte interne doorstroming kan gezocht worden in het feit dat er niet voldoende passend woningaanbod is.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 10

Het toevoegen van woningen in het middenhuursegment en het realiseren van seniorenappartementen zijn cruciaal om meer mensen een passende woning te kunnen bieden. Deze typen woningen zorgen ervoor dat zowel starters als doorstromers beter bediend worden, waardoor bestaande woningen vrijkomen voor andere doelgroepen. Wachttijd neemt toe en slaagkans neemt af Door het woningtekort en de beperkte doorstroming zien we de slaagkans op een sociale huurwoning nog steeds afnemen. In 2025 steeg de gemiddelde woon/inschrijfduur voor woningzoekenden die slagen voor een sociale huurwoning van circa 6 naar 7 jaar. Dit betekent echter niet dat de woningzoekenden ook daadwerkelijk al die jaren actief op zoek is geweest naar een woning. Voor starters is het steeds moeilijker geworden om een betaalbare woning te vinden in onze gemeente, huur of koop. Juist voor deze doelgroep is het van belang om meer woningen in het sociale huursegment te realiseren. Zorgverlening in eigen woning Door de vergrijzing, het feit dat steeds meer mensen zorg thuis krijgen in plaats van in een instelling, en door de toenemende personeelstekorten en het dalende aantal mantelzorgers, ontstaat er een grotere vraag naar woningen die beter passen bij de behoeften van kwetsbare groepen.

In de lokale Woonzorgvisie en de Omgevingsvisie is vastgesteld dat er in onze gemeente een tekort is aan geschikte ouderenhuisvesting, met name in vooroorlogse en vroegnaoorlogse wijken. Er is een toenemende behoefte aan geclusterde woonvormen, bijvoorbeeld woningen zonder trappen en drempels, en met gemeenschappelijke ruimtes. Dit maakt het mogelijk om zorg efficiënter in te zetten en biedt tegelijkertijd de gelegenheid voor bewoners om elkaar te ondersteunen. Meer mensen met een urgente woonvraag Sommige mensen hebben meer moeite dan anderen om een passende woning te vinden. Denk aan jongeren die op zichzelf gaan wonen, ouderen die zorg nodig hebben, mensen met een

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

beperking of statushouders. Dat geldt ook voor (dreigend) dak- en thuisloze mensen. Voor deze groepen is het ook lastig om een betaalbaar huis te vinden dat past bij hun situatie. We zien dat deze groep mensen verder groeit. De verwachting is ook dat het aantal urgentieverklaringen de komende jaren gaat toenemen. Door de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting wordt namelijk het aantal wettelijk verplichte urgentiecategorieën uitgebreid, waaronder de groep (dreigend) dakloze mensen. Dit heeft directe gevolgen voor de ingewikkelde verdeling van sociale huurwoningen; verdeling van woningen die nu al schaars zijn. Uitstroming uit instellingen stagneert Het is belangrijk dat mensen na behandeling weer vanuit de zorginstelling of vanuit een maatschappelijke opvanginstelling kunnen verhuizen naar een reguliere woning. Zowel voor de instelling als voor de mensen zelf. En omdat de meeste van hen een laag inkomen hebben, zijn zij hierbij aangewezen op een sociale huurwoning, vooral onder de aftoppingsgrens (€ 682,96, prijspeil 2025). Door een tekort aan woningen in dit prijssegment zien we dat de uitstroom uit deze zorginstellingen stagneert. Hierdoor komen er ook geen opvang- en zorgplekken beschikbaar voor mensen die dat hard nodig hebben. Leefbaarheid in sommige wijken onder druk Voor goed wonen is naast de woning ook de woonomgeving belangrijk.

Oude en nieuwe wijken dienen leefbaar en duurzaam te zijn. De buurttevredenheid in Rijswijk is over het algemeen hoog. Inwoners waarderen hun stadsgenoten en de woonomgeving. Vooral het groene karakter van de stad wordt als groot pluspunt gezien. Tegelijkertijd zijn er buurten waar de leefbaarheid onder druk staat, bijvoorbeeld door sociaaleconomische problemen of slechte woonomstandigheden zoals vochtproblemen. Ook voor de toekomst liggen er opgaven: de vergrijzing, het langer zelfstandig wonen en daarmee de toenemende behoefte aan toegankelijke en inclusieve voorzieningen vragen om buurten die uitnodigen tot ontmoeting en waarin mensen naar elkaar omzien.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 11

Energiearmoede maakt verduurzaming ook noodzakelijk Afgelopen jaren is al veel geïnvesteerd in het verduurzamen van de woningvoorraad, met name door de woningcorporaties. In 2025 had circa 66% van de geregistreerde woningen een energielabel C of hoger. Dat is al een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de 42% in 2019 . Toch heeft nog 18% van de woningen een (zeer) slecht energielabel.

2019

2025

14

10

18

31

22

11

% 0

20 A en hoger

20

25

15

40 B

60 C

9

D

11

80 E

E

7

4

3

100 F

G

Figuur 9: Aandeel woningen per energielabel. Bron: RVO/Rijswijk.incijfers.nl

Landelijke en regionale regelgeving: meer regie op de volkshuisvesting Met de nieuwe Regiewet stuurt het Rijk sterker op de bouw van betaalbare woningen. Gemeenten met minder dan gemiddeld aandeel sociale huur van woningcorporaties moeten zorgen dat minimaal 30% van hun woningvoorraad uit sociale huurwoningen van woningcorporaties (DAEB) bestaat. Gemeenten die daarboven zitten, moeten de komende tien jaar juist 40% van hun nieuwbouw realiseren in het middensegment (middenhuur en betaalbare koop tot €405.000 in 2025). Begin 2024 bestond 29,8% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen van corporaties (DAEB voorraad), terwijl het landelijke gemiddelde toen op 26,9% lag. Rijswijk krijgt daarmee de verplichting om minimaal 40% van de nieuwbouwopgave te realiseren in het middenhuur en betaalbare koopsegment. Ook op regionaal niveau gelden nieuwe regels: minimaal twee derde van alle nieuwbouw in de regio moet betaalbaar zijn (sociaal en middensegment) en minstens 30% sociale huur. Daarbij kunnen ook niet-corporatiewoningen meetellen, mits ze voldoen aan de aangescherpte wettelijke eisen. Deze verplichtingen vragen om nieuwe afspraken binnen onze woningbouwregio over de verdeling van de woningbouwprogrammering. Wij gaan bij de woningbouwregio vooralsnog uit van de regio Haaglanden, maar dit moet de provincie officieel nog vastleggen.

Klimaatverandering en stijgende energielasten maken verduurzaming noodzakelijk – niet alleen voor het milieu, maar ook om energiearmoede tegen te gaan en de woonlasten beheersbaar te houden. Het percentage energiearmoede is laatste jaren met 4 % stabiel gebleven, maar risicogroepen zijn zichtbaar uitgebreid: middeninkomens raken ook financieel klem door hoge energieprijzen en inflatie. We zien dat dit vooral problematisch is in wijken met veel verouderd corporatiebezit met een laag energielabel.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 12

03 Ambities van een stad die groeit Rijswijk groeit en ontwikkelt zich de komende jaren verder tot een moderne, duurzame en groene stad waar het prettig wonen en werken is. Dat betekent dat we nieuwe woningen en voorzieningen realiseren én tegelijk zorgen dat de leefomgeving aantrekkelijk en van hoge kwaliteit blijft – en waar mogelijk nog mooier en beter wordt. We beginnen niet bij nul: een deel van onze ambities hebben we in de afgelopen jaren al behaald, maar we zijn er nog niet.

Voortbouwen op bestaand beleid Woonvisie 2015-2025 De vorige woonvisie van de gemeente Rijswijk, “Vertrouwd stedelijk wonen in Rijswijk” stelden we vast in 2015 en in 2021 hebben we onze visie op wonen geactualiseerd. Inmiddels zijn er ook nieuwe ambities bijgekomen, die in aanvullende beleidsdocumenten zijn vastgelegd. Belangrijke wijziging hierbij is dat we meer sturen op het behoud van de voorraad sociale woningbouw in bezit van toegelaten instellingen (DAEB) op 30% van de totale woningvoorraad. Deze aanvullende afspraken zijn vastgelegd in prestatieafspraken en een allonge, en in de werkdocumenten Vijf sporen op weg naar 30% sociale woningvoorraad (2023) en recent de Actieagenda sociale woningbouw (2025).

Ambities woonvisie 2015-2025 - We voegen de komende jaren een fors aantal woningen toe. - We zorgen voor een woningvoorraad waarin alle doelgroepen voldoende aan bod komen. - We geven daarbij prioriteit aan het toevoegen van middeldure huur- en betaalbare koopwoningen. - We breiden de doelgroepenvoorraad (c.q. woningen voor lagere inkomens) beperkt uit. Het aandeel in de totale voorraad neemt af. - Actualisatie 2023: we zetten in op het behoud van de sociale woningvoorraad van woningcorporaties op minimaal 30% van de totale woningvoorraad - We verbeteren de leefbaarheid en sociale cohesie in wijken en zorgen voor een meer gemêleerde woningvoorraad

Deze woonvisie loopt eind 2025 af. Daarom is dit het aangewezen moment om vooruit te kijken naar de toekomst van ons volkshuisvestingsbeleid.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 13

Omgevingsvisie 2025-2050 Dit volkshuisvestingsprogramma is een nadere uitwerking van de kaders die zijn vastgesteld in onze Omgevingsvisie gemeente Rijswijk 2025 ‘Rijswijk; gezonde buitenplaats in de metropool’. Onze woonambities zijn in vier doelen geformuleerd en vormen het uitgangspunt voor een leefbare en veilige stad:

Ambities omgevingsvisie 2025-2050 - Een gezonde buitenplaats voor iedereen: voor verschillende doelgroepen een geschikte en betaalbare woonruimte in een prettige en gezonde omgeving - Realiseren van verschillende woonmilieus, met een diverse woningvoorraad - Tegemoetkomen aan de huisvestingsvraag van doelgroepen met een specifieke huisvestingsbehoefte (‘aandachtsgroepen’) - Wonen en zorg: kwetsbare Rijswijkers de mogelijkheid bieden om in Rijswijk te blijven wonen door voldoende woonzorgaanbod dat anticipeert op de woon- en zorgvraag van (toekomstige) inwoners.

In onze gemeente zijn ruimtelijke mogelijkheden om een flinke bijdrage te leveren aan het oplossen van het lokale en regionale tekort. Daarom bouwen we in diverse gebiedsontwikkelingen 10.000 – 11.000 woningen tot 2040, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie en in lijn met regionale afspraken, zoals de Regionale Realisatieagenda Wonen regio Haaglanden (de Woondeal). In een groeiende stad is het noodzakelijk om zorgvuldig om te gaan met de woonomgeving. Leefbaarheid en veiligheid zijn daarbij een gedeelde verantwoordelijkheid van inwoners, maatschappelijke organisaties, bedrijven en de overheid. We streven ernaar om onze wijken toekomstbestendig en duurzaam te maken. In documenten zoals de Nota Duurzaamheid 2020-2025, Klimaatstrategie Rijswijk 2030 en het Warmteprogramma Rijswijk staan onze doelstellingen opgenomen om de woningvoorraad te verduurzamen en de klimaatbestendigheid van onze stad te bevorderen. Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

Woonzorgvisie 2021-2030 Onze woonzorgvisie “Als Wonen een Zorg is” geeft richting aan een belangrijke maatschappelijke uitdaging: ervoor zorgen dat Rijswijkers die kwetsbaar zijn, of dat worden, in Rijswijk kunnen blijven wonen. Om dit te bereiken, streven we naar de realisatie van een aanzienlijk aantal passende woningen en woonvormen voor drie specifieke doelgroepen: ouderen, mensen met een verstandelijke beperking (VB), en mensen met een psychische kwetsbaarheid (GGZ). Voor elke doelgroep zijn een aantal ambities vastgesteld: In hoofdstuk 6 geven we weer hoe we deze ambities verder willen verzilveren.

Ambities woonzorgvisie 2021-2030 Realiseren van voldoende woonzorgaanbod, ook op de langere termijn, voor onze kwetsbare inwoners: - Ouderen Vergroten van het aanbod van geschikte woningen voor ouderen, zowel in de vrije sector als in de sociale huur. Daarbij zetten we in op woonvormen met extra voorzieningen (Wonen met een Plus) en voldoende plekken waar 24-uurs zorg beschikbaar is. - Mensen met een verstandelijke beperking (VB) Meer passende woonruimte voor inwoners met een verstandelijke beperking, zowel voor degenen die intensieve zorg nodig hebben als voor mensen die zelfstandig kunnen wonen met lichte ondersteuning, bijvoorbeeld in kleinschalige of verspreide woonvormen. - Mensen met een psychische kwetsbaarheid Realiseren van een divers en extra aanbod van Beschermd Wonen met zorgbegeleiding dichtbij , waarmee we de uitstroom uit instellingen kunnen bevorderen.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 14

Volkshuisvestingsprogramma Dit volkshuisvestingprogramma is een nadere uitwerking en op onderdelen een herijking van deze ambities. We formuleren onze woondoelen en speerpunten in 4 thema’s: 1. Meer woningen 2. Betaalbaar wonen 3. Goed wonen voor iedereen 4. Toekomstbestendig wonen

We maken ten opzichte van de vorige woonvisie een duidelijke omslag naar meer sturing op woningsegmenten, met name op de sociale woningvoorraad en meer verdieping in de aanpak van de huisvesting van aandachtsgroepen. Vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda (2022) wordt hierop aangestuurd. Het Programma Wonen en zorg voor ouderen (2022) en het Programma Een thuis voor iedereen (2024) maken hiervan onderdeel uit. Ook de nieuwe Wet Versterking regie volkshuisvesting (Regiewet) verplicht elke gemeente om hierover afspraken te maken. In Rijswijk liepen we met de vaststelling van de woonzorgvisie hier al op vooruit en deze visie wordt nu geïntegreerd in dit volkshuisvestingsprogramma. Veel woningzoekenden wachten al lange tijd op een passende en betaalbare woning. Het uitbreiden van het aantal woningen in Rijswijk blijft van daarom van groot belang. Dat doen we niet alleen met nieuwbouw, maar ook door bestaande bedrijfspanden te transformeren naar woningen of wooncomplexen uit te breiden. De komende jaren richten wij ons nadrukkelijk op het borgen van de betaalbaarheid binnen woningbouwontwikkelingen.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

Daarbij is onze ambitie dat onze sociale woningvoorraad van corporatiewoningen gelijke tred houdt met de groei van de totale voorraad en niet onder de norm van 30% daalt. Daarnaast moet er een ruim woningaanbod in het middensegment zijn, middenhuur- en betaalbare koopwoningen, om alle inkomensdoelgroepen passende woonruimte te kunnen bieden. Rijswijk beschikt over een grote ontwikkelpotentie; om deze kracht te benutten en tegelijk de leefbaarheid van de stad te waarborgen, maken wij bewuste keuzes in prioritering en fasering. Zo zorgen wij dat de groei in balans plaatsvindt en binnen de beschikbare investerings- en uitvoeringscapaciteit duurzaam kan worden gerealiseerd. Wonen is meer dan alleen een dak boven je hoofd. Bij nieuwe ontwikkelingen grijpen we de kans om buurten gezonder en leefbaarder te maken, bijvoorbeeld door meer groen, natuurinclusief bouwen en woningen die ouderen in staat stellen langer zelfstandig te blijven wonen. Goed wonen draagt direct bij aan het welzijn van mensen. Daarom koppelen we de aanpak van de woningvoorraad aan verbeteringen in bereikbaarheid, duurzaamheid, openbare ruimte en sociale cohesie. Zo zorgen parken, water en groen niet alleen voor een aantrekkelijke woonomgeving, maar ook voor een gezonde leefomgeving voor mens en dier.

Om deze leefomgeving ook veilig een leefbaar te houden pakken we ook de misstanden op het gebied van wonen aan: van woonoverlast of woonfraude en van illegale verkamering tot ongewenst gedrag van verhuurders. Deze ambities kunnen we alleen bereiken in nauwe samenwerking met onze partners. Samen werken we aan een stad waar betaalbaarheid, beschikbaarheid en flexibiliteit van het wonen centraal staan. In de hierna volgende hoofdstukken lichten we dit toe.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 15

04 Meer woningen Woningbouwprogrammering grote gebiedsontwikkeling Rijswijk

Nieuwbouw: 10.000 tot 11.000 woningen erbij

4000

Geprogrammeerd

Een uitdagende nieuwbouwopgave. Met een woningvoorraad van bijna 29.000 woningen in 2025 zijn we onderweg naar bijna 40.000 woningen in 2040. Een groei van bijna 35%.

3500

Aantal gerealiseerd

Voor de komende jaren betekent dit dat er veel gebouwd gaat worden. Mede dankzij de nieuwe ontwikkelingen in RijswijkBuiten en de vier grote gebiedsontwikkelingen langs de Stadsas is de woningbouwprogrammering stevig gevuld.

2500

1323

3000

2000 1500

2169

2191

2324

2457

1000 500

Bouwen naar behoefte met de juiste woningen op de juiste plek

0

509 . e.o

202 r rtie

a rd um kw gaa tr Bo dscen ven a tH sta He

Grootschalige gebiedsontwikkelingen Het zwaartepunt van deze herontwikkeling ligt in gebieden die al verstedelijkt en bebouwd zijn. Hierdoor blijven er ook delen van de stad gevrijwaard van nieuwe bebouwing of krijgen een andere functie en hogere kwaliteit, zo transformeren we bedrijventerreinen, winkelcentra e.d. naar woongebieden of combineren de functie wonen en werken. De meeste woningen bouwen op de volgende locaties: - Rijswijk Buiten - Bogaard stadscentrum e.o. - Havenkwartier - Kesslerpark e.o. - Te Werve Oost Gezien de langjarige ontwikkelingen is recent een Meerjarenprognose Gebiedsontwikkelingen (MPG) opgesteld om de ontwikkelingen en vorderingen te rapporteren.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

p ler

s

Kes

a

357 .o. rk e

490 rve We Te

100

st Oo Rijs

k wij

iten

Bu

Figuur 10: woningbouwprogrammering gebiedsontwikkelingen Rijswijk Winkelcentrum In de Bogaard (’60) transformeert steeds meer naar een multifunctioneel dynamisch groen stadscentrum, Bogaard stadscentrum. Hier benutten we ook alle mogelijkheden voor het toevoegen van woningen. Het Havenkwartier ligt in het noordelijke deel van de Plaspoelpolder en transformeert naar een werk- en woongebied. Kesslerpark e.o. ontwikkelt zich tot een bruisend (hoog) stedelijk werk-woongebied met een campus. In RijswijkBuiten, ons voormalige kassengebied tegen Delft aan gelegen, realiseren we sinds 2013 nieuwe woonbuurten met veel ruimte voor eengezinswoningen. Tot slot is in Te Werve Oost recent gestart met de vernieuwing van de wijk met een combinatie van sociale huurwoningen en middenhuur voor een gevarieerde woonwijk.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 16

1

4

Gevarieerd bouwen Rijswijk streeft naar gemengde wijken waar ruimte is voor iedereen. Dat betekent een evenwichtige mix van sociale huur, middeldure en duurdere huur, en betaalbare en duurdere koopwoningen. Maar het gaat niet alleen om prijssegmenten: ook de variatie in woningtypen is belangrijk, zodat starters, gezinnen, ouderen, alleenstaanden en mensen met een zorgvraag een plek kunnen vinden.

2

Bij de programmering van woningbouw ligt de focus niet uitsluitend op het aantal woningen, maar ook op de wijze waarop deze worden ingericht. Denk hierbij aan woonvormen die gedeeld wonen faciliteren, zoals appartementen met gelijkwaardige slaapkamers voor friendswoningen of groepswonen. Deze woonvormen dragen bij aan doorstroming en bieden ruimte aan huishoudens die samen willen wonen met familie, vrienden of andere woongemeenschappen.

3

Door in te blijven zetten op deze diversiteit maken we wijken veerkrachtiger en toekomstbestendiger. Bewoners krijgen zo ook meer de mogelijkheid om binnen hun eigen wijk door te groeien naar een andere woning die past bij hun levensfase. Dit versterkt de binding met de wijk en draagt bij aan een sterke sociale samenhang. Bij de grote gebiedsontwikkelingen houden we rekening met deze ambitie, maar woningbouwplanning vereist een lange termijn planning. Een aantal plannen vordert al gestaag en afspraken zijn al vastgelegd. Daar waar mogelijk worden de plannen bijgestuurd, zodat de nieuwe wijken van Rijswijk aan blijven sluiten bij de woonbehoefte en een evenwichtige en diverse opbouw krijgen.

5

Legenda 1. Te Werve Oost 2. Havenkwartier 3. Kessler Park e.o. 4. Bogaard stadscentrum e.o. 5. Rijswijk Buiten

Figuur 11: Overzicht grootschalige gebiedsontwikkelingen te Rijswijk

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 17

17%

sociaal (geen woningcorporaties) 9%

44%

studenten juist huisvesten bij OV-knooppunten en ouderen dichtbij zorg- en welzijnsvoorzieningen. We brengen hierdoor meer variatie in onze stad.

sociaal (woningcorporaties/DEAB)

Levensloopbestendige woningen Nu ouderen langer zelfstandig thuis (moeten en/of willen) blijven wonen, is het ook belangrijk dat nieuwe woningen zoveel mogelijk óok voor deze doelgroep geschikt zijn. Onder geschikte woningen voor ouderen verstaan wij woningen die gelijkvloers zijn. (nultredenwoningen, zie ook hoofdstuk 6) Omdat deze woningen in feite voor álle leeftijdsgroepen geschikt zijn, zijn deze daardoor voor een brede groep mensen flexibel inzetbaar. In de woningbouwprogrammering zien we dat er de komende jaren voor het overgrote deel nutredenwoningen gebouwd gaan worden.

middenhuur woningen 30%

overige; vrije sektor huur en koopwoningen

Figuur 12: Huidige woningbouwprogrammering 2025-2040 Sociale woningvoorraad meer in balans Een aantal wijken bestaat uit een zeer groot aandeel sociale huurwoningen, terwijl in nieuwere wijken zoals RijswijkBuiten dit aandeel vrij laag is. We willen meer balans creëren in de verschillende delen van Rijswijk door de voorraad sociale huurwoningen meer te gaan spreiden. In delen waar nu relatief veel duurdere woningen geprogrammeerd staan willen we woningen met een lagere prijssegment toevoegen en vice versa. De komende jaren bouwen we circa 10.000-11.000 woningen, hiervan is bijna 1/3e een woning in het sociale huursegment. Het aantal sociale huurwoningen dat door een woningbouwcorporatie wordt gebouwd is nog geen 10% van de te bouwen woningen. De woningen in vrije sector en koopsegment zien we vooral in RijswijkBuiten van de grond komen. Bouwen in de buurt van voorzieningen De gemeente bepaalt samen met partners waar nieuwe woningen komen en voor wie die bedoeld zijn. We vinden het belangrijk dat er voldoende voorzieningen zijn die bewoners dagelijks nodig hebben. We maken keuzes zodat we er voor zorgen dat woningaanbod past bij de behoeften van bewoners. Hierbij wordt ook naar de bewoners zelf geluisterd. Zo zetten we bij locaties met veel scholen en speelruimte in op de bouw van gezinswoningen, terwijl we

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 18

Bestaande woningvoorraad: beter benutten! Kleinschalig verdichten in de wijk Naast de grote woningbouwlocaties kijken we ook naar plekken waar we op kleinere schaal extra woningen kunnen toevoegen. Vaak gaat het om verdichting: het beter benutten van de ruimte in een bestaande wijk door er meer woningen in te passen. Dat kan bijvoorbeeld door panden te transformeren, woongebouwen op te toppen of woningen te splitsen. Maar ook door grote, deels onbenutte parkeerplaatsen of binnenterreinen gedeeltelijk te bebouwen. Een goed voorbeeld is het Rembrandkwartier. Deze wijk wordt de komende jaren vernieuwd en verdicht. Dat betekent dat bij het terugbouwen van woningen altijd wordt onderzocht of er meer woningen kunnen terugkomen dan er nu staan. Optoppen, aanplakken, uitplinten We onderzoeken samen met onze partners de plekken waar extra woningen kunnen worden toegevoegd door woongebouwen te optoppen met een extra woonlaag, door nieuwe woningen aan te bouwen tegen bestaande complexen (aanplakken) of door het benutten van ruimte in de plint (uitplinten). Corporaties hebben al onderzocht dat de mogelijkheden hiervoor in Rijswijk beperkt zijn, onder meer door schuine daken en de leeftijd van veel wooncomplexen. Toch onderzoeken we de kansrijke locaties verder, zodat we geen mogelijkheden onbenut laten.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

Andere woonvormen Kamerverhuur en woningdelen Door een woning te delen, kamerverhuur of hospitaverhuur, kunnen meer huishoudens in één woning wonen. Dit kan vooral een snelle oplossing zijn voor acuut woningzoekenden, maar daarnaast ook een oplossing voor een bewoner die ruim woont en een kamer wil verhuren. We zien de meerwaarde van deze woonvormen en passen daarom onze regelgeving aan om deze woonvormen toe te staan en beter te faciliteren. Daarmee maken we het eenvoudiger en duidelijker voor zowel verhuurders als huurders om van deze mogelijkheden gebruik te maken. We zijn echter terughoudend en strenger bij intensievere vormen van kamerverhuur en woningdelen. Tijdelijke woonvormen In Rijswijk hebben we al ervaring met het benutten van tijdelijke locaties voor tijdelijke woonconcepten: flexwoningen. Flexwoningen worden vaak gebruikt om aandachtsgroepen te huisvesten (zie ook hoofdstuk 6). Het liefst huisvesten wij aandachtsgroepen in een woning zonder tijdelijk karakter, maar soms is dit nodig om een piek op te vangen. Daarom willen ook tijdelijke woningen blijven toevoegen voor mensen die hier baat bij hebben. Leegstandsaanpak Goed benutten betekent ook het voorkomen van langdurige leegstand van gebouwen en woningen. Bij grootschalige renovatie of stadsvernieuwing is leegstand soms niet te voorkomen.

In deze gevallen gaan we in gesprek met de eigenaren over tijdelijke woonoplossingen, zoals tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet. Langdurige leegstand van individuele panden vraagt echter om een andere aanpak. Met het invoeren van een leegstandsverordening krijgen we meer zicht op de omvang van de werkelijke leegstand en willen we eigenaren stimuleren om de panden weer in gebruik te laten nemen.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 19

Wat gaan we de komende 5 jaar doen? Versnellen Binnen onze gemeente zetten we krachtig in op lokaal beleid, waaronder het document 5 sporen: Op weg naar 30% sociale woningvoorraad (2023) en de Actieagenda sociale woningbouw (2025). Met deze aanpak werken we op meerdere fronten tegelijkertijd aan oplossingen: van nieuwbouw en transformatie tot betere benutting van de bestaande voorraad. Alleen door een integrale en daadkrachtige aanpak kunnen we het woningtekort daadwerkelijk terugdringen en ervoor zorgen dat er voor iedereen – en in het bijzonder voor de meest kwetsbare groepen – voldoende en betaalbare woonruimte beschikbaar is. - We bieden zo vroeg als mogelijk duidelijkheid voor corporaties en ontwikkelaars wat we ambiëren op een ontwikkellocatie. Daartoe stellen wij gebiedspaspoorten vast als kaders voor de planvorming. Dit bevordert de snelheid van het ontwikkelproces. Beter benutten bestaande woningvoorraad - Woningdelen en hospitaverhuur: We maken kleinschalige vormen van inwoning (hospitaverhuur) en woningdelen vergunningsvrij mogelijk. We passen onze regels voor woningdelen of kamerverhuur tot 2 personen aan in onze huisvestingsverordening. - Leegstandsaanpak: Om onnodige langdurige leegstand aan te pakken voeren we een leegstandsverordening in. - Behouden betaalbare woningvoorraad: We nemen de doelgroepenverordening op in het omgevingsplan.

De instandhoudingstermijnen worden in lijn gebracht met de Regiewet: 25 jaar voor sociale huurwoningen en 15 jaar voor middenhuur woningen.

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

Tijdelijke woonvormen - We onderzoeken de mogelijkheid voor het realiseren van tijdelijke woningen (flexwoningen) als er tijdelijke bouwlocaties beschikbaar komen of bij transformatieprojecten die een langere voorbereidingstijd kennen.

Samen met partners: - Binnen de Verstedelijkingsalliantie werken we aan het realiseren van extra woon- en werkplekken rondom OV-knooppunten, met de focus op studentenhuisvesting Wat verwachten we van onze partners? Om het aanbod van woningen, en in het betaalbare segment in het bijzonder, te vergroten, is een goede samenwerking met al onze partners essentieel. Wij rekenen op de volgende inzet: - Voortzetten van de actieve samenwerking tussen ontwikkelende partijen, de gemeente en woningcorporaties, met name via instrumenten zoals in bestaande bouwtafels, regionale en lokale versnellingstafel. - We vragen ontwikkelende partijen zo vroeg mogelijk het gesprek aan te gaan met de Rijswijkse woningcorporaties met als doel de sociale huurwoningen aan de portefeuille van de woningcorporaties toe te voegen (hiermee vergroten we de DAEB woningvoorraad). - Inzet van woning- en gebouweigenaren om leegstand te voorkomen. We verwachten dat eigenaren actief meewerken aan oplossingen die leiden tot beter gebruik van de bestaande voorraad.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 20

05 Betaalbaar wonen Betaalbaar wonen betekent voor iedereen iets anders: wat betaalbaar is, hangt af van jouw inkomen en situatie. Hier bedoelen we met betaalbaar wonen: woningen die financieel bereikbaar zijn voor lagere en middeninkomen (zie tabel hieronder). Betaalbaar wonen vraagt om voldoende aanbod in verschillende prijsklassen, gericht op de inkomensgroepen die nu tussen wal en schip vallen en vaak niet kunnen meekomen met de stijgende prijzen van huur- en koopwoningen.

Betaalbare woningen bouwen Rijswijk wil dat minimaal 30% van de totale woningvoorraad in het sociale huursegment van de woningcorporaties blijft. Afgelopen jaren hebben we flink ingezet op het toevoegen van nieuwbouw in het middeldure en dure segment. Hierdoor neemt het aandeel sociale huurwoningen af. Daarom blijven we ons richten op het toevoegen van meer sociale huurwoningen. In Rijswijk beginnen we niet bij nul. Om de verdere terugloop van het aandeel sociale huur tegen te gaan, heeft de gemeente met corporaties al de handen ineengeslagen om het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad in stand te houden en idealiter te vergroten.

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

In de praktijk is het sturen op een betaalbaar woningbouwprogramma niet altijd mogelijk. Binnen enkele gebiedsontwikkelingen zijn de afspraken met ontwikkelaars al jaren geleden vastgelegd in ontwikkelkaders. of vanuit de subsidievoorwaarden van de Woningbouwimpuls. In die periode had de gemeente Rijswijk de verdeling van prijssegmenten nog niet vastgelegd.

€

Nieuwbouw: minimaal 30% sociale huur en 40% betaalbare huur of koop

Voorwoord

De komende jaren houden we de nadruk op de betaalbaarheid binnen woningbouwontwikkelingen. We bouwen ten minste 30% sociale huurwoningen om aan de woningvraag van de doelgroep die het hard nodig heeft te kunnen voldoen. We houden vast aan onze ambitie om de voorraad DAEB woningen op peil te houden. Daarnaast richten we ons op het toevoegen van woningen in het middensegment: middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen. Omdat Rijswijk momenteel een hoger aandeel sociale (DAEB) huurwoningen heeft dan het landelijk gemiddelde (28,3 % vs 26, 9%) verplicht de Regiewet ons om bij de nieuwbouwprogrammering voor minimaal 40% woningen in het middenhuur of betaalbare koopsegment te bouwen. Het overige deel is vrij in te vullen. Met deze verdeling komt tenminste 2/3e van de nieuwbouw in het betaalbare segment terecht. Onze ambities sluiten daarmee aan bij de regionale en landelijke maatregelen. Zo zet Rijswijk een extra stapje door bij nieuwbouw zowel te sturen op 30% sociale huurwoningen als op 40% woningen in het middensegment.

3. Ambities van een stad die groeit

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 21

Woningen moeten betaalbaar zijn en blijven. Daarom worden bijna 7.000 woningen toegevoegd in het betaalbare segment – meer dan de helft van alle nieuwbouw. In 2040 zal circa 29% van de woningvoorraad bestaan uit sociale huurwoningen, waarvan het merendeel eigendom is van woningcorporaties. Op basis van de huidige woningbouwprogrammering zal in 2040 ongeveer een kwart van de totale woningvoorraad bestaan uit sociale huurwoningen van corporaties. Dat is lager dan de voorgenomen ambitie 30% DAEB-voorraad.

In 2040 is bijna één op de drie woningen sociale huur, ruim 80% hiervan is van een woningcorporatie

Eenvoudige serviceconcepten Woningen in het sociale en middensegment zijn bedoeld om betaalbaar te blijven voor huishoudens die binnen deze inkomenscategorieën vallen. Het toevoegen van luxe voorzieningen of uitgebreide serviceconcepten leidt tot hoge aanvullende servicekosten en brengt het totale huurniveau feitelijk op het niveau van de vrije sector. Dat staat haaks op de doelstelling van deze segmenten. Daarom maken we bij nieuwbouwontwikkelingen afspraken hierover met de ontwikkelende partijen om de betaalbaarheid en toegankelijkheid te waarborgen.

Betaalbare woningen behouden Betaalbare woningen terugbouwen Met dit nieuwe nieuwbouwbeleid is nog niet gegarandeerd dat Rijswijk ook in de toekomst 30% sociale huur behoudt. Sociale huurwoningen kunnen namelijk verdwijnen door sloop, verkoop of doordat de huurprijs stijgt. Daarom sturen we er strak op dat gesloopte sociale huurwoningen altijd in gelijke aantallen worden teruggebouwd: op dezelfde plek of in een

Voorwoord

Samenvatting

1. Inleiding: de weg naar een volkshuisvestingsprogramma

2. Kenmerken en opgaven

3. Ambities van een stad die groeit

andere wijk. Komen er extra woningen bij bovenop de te vervangen woningen? Dan zorgen we dat daarvan minimaal 30% sociale huur is. Dit aandeel geldt in principe per nieuwbouwproject, maar kan afwijken als dat nodig is voor een evenwichtige woningvoorraad in een gebied. Dan sturen we erop dat in een andere wijk weer een hoger aandeel sociale huur wordt gerealiseerd, zodat we op stedelijk niveau voldoende aanbod behouden. Dit werken we uit in de nog op te stellen gebiedsvisies. Instandhoudingstermijnen Om de betaalbare nieuwbouwwoningen te behouden voor de juiste doelgroep hanteren we instandhoudingstermijnen. Zo voorkomen we dat betaalbare huurwoningen snel worden verkocht of duur worden verhuurd of dat betaalbare koopwoningen snel worden doorverkocht voor een veel hogere prijs. Voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen hebben we dit al vastgesteld in verordening doelgroepen woningbouw. De Regiewet hanteert nieuwe wettelijke termijnen van minimaal 25 jaar voor sociale huurwoningen en 15 jaar voor middenhuurwoningen.

Betaalbare woningen bewonen Huisvestingsvergunningsplicht Om ervoor te zorgen dat betaalbare woningen ook daadwerkelijk bewoond gaan worden door huishoudens die qua inkomen hierop zijn aangewezen is het mogelijk om een huisvestingsvergunningsplicht in te voeren. Naast de bestaande vergunningsplicht voor sociale huurwoningen, onderzoeken we ook de mogelijkheid dit in te voeren voor middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Samen met de regiogemeenten is eind 2025 een regionale module ‘betaalbare nieuwbouw koopwoningen’ opgesteld. Gemeenten hebben hiermee de mogelijkheid deze module op te nemen in de lokale huisvestings­ verordening en een huisvestingsvergunningsplicht voor deze woningen in te voeren.

4. Meer woningen

5. Betaalbaar wonen

6. Goed wonen voor iedereen

7. Toekomstbestendig wonen

Bijlagen

Gemeente Rijswijk - Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma | 22

Opkoopbescherming Er zijn in Rijswijk steeds minder woningen met een koopprijs onder de NHG-grens (€ 450.000,/ prijspeil 2025). Er is sprake van schaarste in dit koopsegment. Om te voorkomen dat betaalbare woningen worden opgekocht door speculanten heeft Rijswijk al een de opkoopbescherming ingevoerd. Hiermee voorkomen we dat beleggers goedkopere woningen kopen om deze vervolgens in het dure huursegment te verhuren, waardoor deze niet meer betaalbaar zijn voor de lage en middeninkomensgroep.

Wat gaan we de komende 5 jaar doen? Instandhoudingstermijnen sociale- en middenhuur - We leggen de regels uit de doelgroepenverordening vast in het omgevingsplan. We onderzoeken hierbij ook de mogelijkheid om een instandhoudingstermijn voor betaalbare koopwoningen vast te stellen. Huisvestingsvergunningsplicht voor middenhuur en betaalbare koop - We willen een huisvestingsvergunningsplicht invoeren voor middenhuurwoningen en onderzoeken de mogelijkheden hiervoor bij nieuwgebouwde betaalbare koopwoningen.

Wat verwachten we van onze partners? Om samen de woningopgave in de regio Haaglanden succesvol aan te pakken, rekenen wij op de betrokkenheid en inzet van onze partners. Wij verwachten: - Actieve samenwerking met de regiogemeenten in de regio Haaglanden, waarbij iedere gemeente verantwoordelijkheid neemt voor het realiseren van betaalbare woningen. Alleen samen kunnen we zorgen voor een evenwichtige verdeling van de woningbouwopgave. - Duidelijk commitment van projectontwikkelaars aan de betaalbaarheidseisen, zodat nieuwe woningbouwprojecten daadwerkelijk bijdragen aan de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor onze inwoners. - Een open en creatieve houding van ontwikkelaars, waarbij actief wordt meegedacht over innovatieve woonvormen die passen bij de behoeften van een veranderende samenleving. - Constructieve inbreng van onze partners bij de actualisering van het woonruimteverdeelsysteem (Woonnet Haaglanden). We vragen partners mee te denken over manieren om woningzoekenden met urgente woonvragen beter te kunnen bedienen. - Inzet van woningcorporaties voor het maken van stevige prestatieafspraken, gericht op het behoud én de uitbreiding van het sociale en middenhuursegment.

Startersleningen voor betaalbare koopwoningen In 2024 hebben wij voor het eerst SVn Startersleningen (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) beschikbaar gesteld voor de aankoop van betaalbare koopwoningen tot aan de NHG-grens. bedoeld voor starters die economisch of maatschappelijk verbonden zijn aan de gemeente. - We onderzoeken de mogelijkheid om het aanbod van startersleningen verder uit te breiden om starters te ondersteunen bij de aankoop van hun eerste woning.