Raadspresentatie havenkwartier fase 2 (toegevoegd n.a.v. presentatieavond van 25 september 2025)

Havenkwartier fase 2

25 september 2025

Agenda

• • • • • •

Uitgangspunten Ontwikkelkader Planvorming fase 2: de uitgangspunten Impressies Gebiedspaspoorten per kwadrant Zorgvuldig proces en omgevingsdialoog Besluitvormingsmomenten en P&C

Uitgangspunten Ontwikkelkader

Havenkwartier – fase 0 en 1

Ontwikkelkader

Doelen van vastgesteld Ontwikkelkader:

• Leegstand kantoren aanpakken • Tegengaan verloedering • Veranderende wensen gebruikers en maatschappij faciliteren • Vraag naar nieuwe bedrijfsruimte en woningen faciliteren • Verdichten en mengen

Situatie sinds 2019

De ontwikkeling van het gebied is globaal opgeknipt in drie fases: Fase 0 ook wel de pioniersfase Fase 1 nadruk op wonen met werken/voorzieningen in plint (met name leegstand tegengaan) Fase 2 hart van het Havenkwartier

Terugblik 2024 - 2025

The Harbour House: (wonen, werk/woon) zomer 2024 opgeleverd

Harbourpark: (voorzieningen, bedrijven en wonen) juli 2025 omgevingsvergunning verleend sloop/start bouw begin 2026

Terugblik 2024 - 2025

De Havenmeester: (bedrijven/voorzieningen en wonen) dec 2024 Bestemmingsplan vastgesteld, Procedure Raad van State

UrbanParks: (supermarkt, zorg, bedrijven en wonen) aug 2025 bestemmingsplan onherroepelijk

Sijthoff Center en Residences: (bedrijven, hotel, voorzieningen, werk/woon en wonen) sept 2025 BOPA bindend advies

Terugblik 2024 - 2025

De Waterman: (bedrijven/voorzieningen en wonen) IOK en in ontwerp

De Koopman: (voorzieningen en wonen) verkennen

Havenkwartier – fasering planvorming

Havenkwartier vastleggen openbare ruimte

Havenkwartier – fasering planvorming Opgave hart van het Havenkwartier: • Vervolmaken ambities uit het Ontwikkelkader • Mix van woningtypes (nu ook grondgebonden types) • Verbindingen door het gebied en naar omliggende gebieden • Vergroenen openbare ruimte Havenkwartier vastleggen openbare ruimte

Gewijzigde omstandigheden sinds 2021 • actuele ontwikkelingen als netcongestie en • bijgesteld PvE PZH (klimaatadaptief)

Gewijzigde omstandigheden sinds 2021

• Mobiliteitsveranderingen • Toegenomen verkeer • Stijgende bouwkosten

Gewijzigde omstandigheden sinds 2021

• Mede door WBI is huidige programmering minimaal 50% middelduur • Aanvullende Rijks- en Provinciale eisen type woningbouw • Verder toegenomen vraag naar woningen

Belangrijkste eisen PZH en Rijk Rijkseisen en doorvertaling in Provinciale Verordening: • Minimaal 33% sociale huurwoningen • Minimaal 33% betaalbare woningen WBI subsidie • Minimaal 50% betaalbare woningen Provincie • Compensatieplan bedrijven

Planvorming fase 2: de uitgangspunten

Voorstel actualisatie Februari 2025:

• College gaf aan signalen te krijgen dat fase 2 niet conform Ontwikkelkader doorgang zou kunnen vinden

• 4 scenario’s op rij:

• Laten zoals het nu is • Intensiveren met bedrijvigheid • Vasthouden aan Ontwikkelkader • Intensiveren met divers programma

Amendement

1 addendum o.b.v. 2 scenario's, zodat / indien •

meer kwaliteit in het gebied

•

500-700 woningen toevoegen

•

behouden bedrijven

•

verkleinen financieel risico gemeente

•

Samenhang Galjoenstraat e.o.

Fase 2 - uitgangspunten Duidelijkheid:

• zowel om huidige bedrijven zekerheid te geven op blijven, • als om eigenaren de duidelijkheid te geven als ze zelf willen ontwikkelen • duidelijkheid over andere betrokkenen (o.a. fase 1) en omwonenden Uitvoering geven aan het Ontwikkelkader: o ook in transitieperiode van nu naar later o gemengd gebied: altijd ruimte voor (bestaande) bedrijven, en (woon)programma toevoegen o kwalitatieve verbetering openbare ruimte en samenhang (groter) gebied

Gemengd werkgebied Plaspoelpolder

Havenkwartier: Gemengd werkgebied

Kessler Park e.o: Gemengd werkgebied

Omgevingsvisie

Middengebied Plaspoelpolder: Primaat werken

Vasthouden: kwaliteit openbare ruimte

Vasthouden: compensatie en bouwplafond

en hoogteaccenten op specifieke plekken

Geluidcontouren • basis voor dagelijkse bedrijfsvoering • én daarmee voor het plan

Momentopname en abstractie feitelijke contour hangt af van belendende bebouwing

bron: Verkenning geluidruimte fase 2 Havenkwartier Rijswijk, Peutz bv, dd. 4 oktober 2024.

Toekomstige context

Gebied vraagt..

Gebouw

Faciliteren

Gebied

Regisseren

Kernwaarden openbare ruimte • Vergroenen • Klimaatadaptief • Verblijfsplekken • Verbindingen • Samenhang

Uitgangspunten haven • Vergroenen • Klimaatadaptief • Verblijfsplekken • Verbindingen • Samenhang

Planvorming fase 2

Participatie • Bedrijven • Bewoners • Omwonenden, ontwikkelaars • Belangenvertegenwoordigers • Partners als Provincie, Waterschap, GGD, Veiligheidsregio, ODH

Participatie In allerlei vormen: o

avonden met gesprek en toelichting, interactieve werkvormen

o

kwadrantgesprekken met eigenaren

o

1 op 1 gesprekken

o

wandelingen door het gebied

o

gesprekken per thema

Onderzoek en verkenning Naast de gesprekken ook verschillende (externe) onderzoeken en verkenningen: o o o o o o o o

ruimtelijke schetsen, telstaten geluidsonderzoeken, verkeersanalyses planeconomische toetsen op haalbaarheid gesprekken over afzetbaarheid met makelaars en corporaties afstemming met Galjoenstraat e.o. en Bordewijkzone varianten in ontwerp testen op doorstroming, overgang tussen gebouw en straat bezonningsstudies studies naar vergroting biodiversiteit

Woningaantallen

Invulling scenario’s

ONTWIKKELSCENARIO 1

ONTWIKKELSCENARIO 1B

ONTWIKKELSCENARIO 2

•

zeer kleine kans ontwikkeling tot stand

•

kleine kans tot ontwikkeling

•

kleine kans tot ontwikkeling

•

grote kans tot ontwikkeling

•

geen samenhangend milieu

•

geen samenhangend milieu

•

geen samenhangend milieu

•

•

besparing inrichtingskosten openbare ruimte en haven

•

besparing inrichtingskosten openbare ruimte en haven

•

doorsteek wellicht mogelijk

doelstellingen ontwikkelkader volledig realiseerbaar

•

•

openbare ruimte cf. kaders

risicoprofiel blijft circa € 1,65 miljoen (cf. MPG 2025)

•

besparing inrichtingskosten openbare ruimte

•

Risicoprofiel gemeente naar circa € 0,5 miljoen

•

projectresultaat stijgt met circa € 1,6 miljoen

•

geen vergroot juridisch risico voor de gemeente

• • •

projectresultaat van € - 4,4 mln daalt met circa € 2 miljoen vergroot juridisch risico voor de gemeente

• •

risicoprofiel daalt naar circa € 1,5 miljoen projectresultaat daalt met circa € 1,5 miljoen vergroot juridisch risico voor de gemeente

•

risicoprofiel daalt naar circa € 1,5 miljoen

•

projectresultaat daalt met circa € 1,5 miljoen

•

vergroot juridisch risico voor de gemeente

Invulling scenario’s Vervolg met dit ontwikkelscenario

ONTWIKKELSCENARIO 1

ONTWIKKELSCENARIO 1B

ONTWIKKELSCENARIO 2

Elementen van ruimtelijke kwaliteit

Functiemenging

Benutten van de waterkant voor wonen

Wonen toevoegen waar het kan

Wonen aan het water

Wonen en werken aan de Doorsteek

Compacte werkomgevingen

Kwadranten

Ontwikkelscenario addendum Illustratieve verbeelding:

Zie maquette – illustratieve verkaveling en mogelijke varianten in uitvoering

•

1 gebied met ruimtelijke samenhang

•

Voldoet aan eisen Rijk, PZH en amendement

•

uitwerking aan architect aan de hand van gebiedspaspoorten

Impressies

Zicht vanaf de Prunuskade

Zicht vanaf de brug Lange haven

Zicht vanaf de Koopmansstraat

Doorsteek

Toegankelijke & openbare ruimte

Openbare ruimte Havenkwartier

Schetsontwerp openbare ruimte Schetsontwerp: •

1 gebied met ruimtelijke samenhang

•

uitwerking in volgende fasen

•

past aan op uiteindelijke gebouwontwerp (bv. Inrit, rolluik)

Impressie Nijverheidsstraat

Korte haven

Impressie korte haven

Lange haven

Impressie lange haven

Entree Burgemeester Elsenlaan

Impressie entree Burgemeester Elsenlaan

Limpergstraat

Doorsteek

Havenplein

Korte haven

Lange haven

Lange haven

Brug

Haven Illustratieve verbeelding:

Uitleg openbare ruimte en haven En samenhang vmet totaal; 1 besluit over alles

•

1 gebied met ruimtelijke samenhang

•

uitwerking in volgende fasen

Gebiedspaspoorten per kwadrant

Spelregels gebiedspaspoorten Gebiedspaspoort: een balans tussen vastigheid en vrijheid

Samenwerken binnen kwadrant is randvoorwaarde

Bestaande bedrijf heeft garantie

Zoet en zuur verdeeld en in balans

Programma per kwadrant, Flexibiliteit op afspraak

Gebiedspaspoorten Gebiedspaspoorten als toekomstige mogelijkheid per kwadrant

Laag - Bestaande situatie

Laag - Openbare ruimte

Laag - Wonen op de kade

Laag - Stedenbouwkundige accenten

Laag - Bedrijvigheid

Programma van eisen bij paspoorten

Fasering per kwadrant Programma Harbour Village Steenvlinder Harbour House

wonen 0 62 142

betaalbaar waarvan sociaal 0 0 62 0 115 0

bedrijfsruimte 10.500 0 0

voorzieningen 0 0 0

Harbour Park UrbanParks Havenmeester

301 600 199

151 462 100

63 ntb ntb

3.900 1.350 0

2.000 3.150 350

Sijthoff Residences Sijthoff Center Waterman (indicatief) Koopman (indicatief)

672 0 128 22

100 0 44 11

0 0 ntb ntb

(1.500) 13.200 2.000 0

1.150 5.800 500 400

Noordoost Zuidoost Zuidwest Noordwest

130 215 225 93

106 160 148 28

53 80 60 28

8.800 12.600 11.600 9.900

0 50 100 100

2.789

1.487

284

73.850

13.600 *

Totaal Ontwikkelkader amendement

max 2.500 100-300

min 70.000 behoud

max 30.000

* wijziging door verkleinen hotel

Zorgvuldig proces: Onderzoeken, verkenning en omgevingsdialoog

Participatie uitkomsten Belangrijkste aanpassingen n.a.v. participatie: • Kade lange haven autovrij • Koopmansstraat verbreed • Doorsteek variabel (afhankelijk van de keuze van belendende bedrijven) • Doorsteek als wandelroute • Flexibiliteit in zonering • Aanpassing metrages per type woning • Regeling zoet zuur toegevoegd • Bestaand wordt juridisch-planologisch ingepast

Participatie uitkomsten Belangrijkste noties n.a.v. participatie: • meeste bedrijven herkennen inpassing van hun bedrijfsactiviteiten en planologische bescherming • kwaliteitsverbetering en vergroening openbare ruimte wordt gewaardeerd • eigenaren die willen ontwikkelen zien kans • makelaars onderschrijven afzetbaarheid van bedrijfsruimten en woningen • corporaties aan tafel • Provincie ziet eisen werken en wonen ingevuld

Participatie BBR geeft aan: - Geen voordeel voor hun leden in het gebied - Risico op conflicten - Zorgen over bereikbaarheid

In het addendum zit: • Garantie voor bedrijven: o garantie dat bestaande bedrijven mogen blijven en kunnen groeien o meebepalen op wel of niet ontwikkelen van hun kwadrant, o specifiek geluidkader met meer ruimte voor geluid bij een bedrijf (werk/woongebied)

Voordeel voor bedrijven: o duidelijkheid over ontwikkeling gebied o ca 4.000 m² bvo meer bedrijvigheid, o kans op verbetering van de vastgoedwaarde o mooie buitenruimte en ommetjes voor de werknemer

• Risicobeheersing: o klachten te beheersen met duidelijke communicatie en voorlichting, o sturing door vastleggen van kaders (samenwerking binnen kwadrant)

Participatie BBR geeft aan: - Geen voordeel voor hun leden in het gebied - Risico op conflicten - Zorgen over bereikbaarheid

In het addendum zit: • Bereikbaarheid optimaliseren: Maatregelen: o Parkeren in openbare ruimte blijft voor huidige bedrijven o Verbetering kruispunten (entrees gebied) ontworpen op doorstroming o IVRI's verder inregelen o doorsteek enkel als wandelroute

Impact Havenkwartier beperkt en beheersbaar, mogelijkheid tot optimalisatie

Bredere context Naast addendum: verder te onderzoeken mogelijkheden : - van A4 t/m Generaal Spoorlaan Optimaliseren kruispuntvorm, rijstrookindeling, instelling IVRI’s - Mogelijke samenhang omliggende ontwikkelingen (gebouwen en buitenruimte)

Participatie

bedrijven

aantal bedrijven

400

500-700

geen voorkeur

eigenaar/ondernemer

9

1

4

4

eigenaar/ontwikkelaar

2

2

eigenaar/ondernemer/ ontwikkelaar

2

2

ondernemer/huurder

6

eigenaar (IPP en werf)

2

eigenaar/belegger

2

belangenbehartiger

2

2

totaal

25

4

1

5 2 2

10

11

Door partijen ingevulde stakelholderskaart laat zien dat: • 2 bedrijven liever 400 woningen zien • 2 belangenbehartigers liever 400 woningen zien • 10 bedrijven liever 500-700 woningen zien • 11 bedrijven geen voorkeur hebben In de stakeholderskaart is nadere motivatie en nuances per bedrijf te lezen.

Dit addendum Havenkwartier

Samenwerken binnen kwadrant is randvoorwaarde

Bedrijf heeft garantie

Zoet en zuur verdeeld en in balans

Programma per kwadrant, Flexibiliteit op afspraak

Rijkseisen en doorvertaalt in Provinciale Verordening: • Minimaal 33% sociale huurwoningen • Minimaal 33% betaalbare woningen WBI subsidie • Minimaal 50% betaalbare woningen Provincie • Compensatieplan bedrijven

Geluidcontouren Bedrijfsvoering planologisch vastgelegd Verkeer Ontwerpen en IVRI's op doorstroming

Voldoen aan eisen PZH en WBI voor wonen en werken

Groen en natuurinclusieve openbare ruimte en haven

Gemeentelijke financiën verbeterd • risicoprofiel gemeente naar circa € 0,5 miljoen • projectresultaat stijgt met circa € 1,6 miljoen

Dit addendum Havenkwartier

Samenwerken BEDRIJVEN BESCHERMD binnen kwadrant is randvoorwaarde

Bedrijf heeft garantie

Programma per kwadrant, Zoet en zuur Flexibiliteit op afspraak verdeeld en in balans REGIE BIJ GEMEENTE

WONEN EN WERKEN Rijkseisen en doorvertaald in CF EISEN•Provinciale PZHVerordening: Minimaal 33% sociale huurwoningen • Minimaal 33% betaalbare woningen WBI subsidie • 50% betaalbare woningen Provincie

MEER KWALITEIT IN GEBIED

• Compensatieplan bedrijven

Geluidcontouren Bedrijfsvoering planologisch vastgelegd Verkeer Ontwerpen en IVRI's op doorstroming

Voldoen aan eisen PZH en WBI voor wonen en werken

Groen en natuurinclusieve openbare ruimte en haven

VERKLEINEN FINANCIEEL RISICO GEMEENTE

Gemeentelijke financiën verbeterd • risicoprofiel gemeente naar circa € 0,5 miljoen • projectresultaat stijgt met circa € 1,6 miljoen

Besluitvormingsmomenten en P&C

Samenhang in besluitvorming

Uitvoering per kwadrant, alleen indien alle eigenaren dat willen en het past in de kaders (regie vanuit gemeente)

Uitvoering per fase, Openbare ruimte definitief inrichten nadat bouw (per fase) is afgerond

Uitvoering per fase, Openbare ruimte definitief inrichten nadat bouw (per fase) is afgerond

Besluitvormingsmomenten

Q2 2026 Wijzigingsbesluit Omgevingsplan Havenkwartier (fase 2, openbare ruimte en haven)

Kwadrantgesprekken

n.t.b.

Q4 2026 Gebiedsresultaat bijstellen met + 2mln en verbeteren risicoprofiel met + 1,1 mln

Verwerken in P&C cyclus (LTIP en egalisatiereserve)

K

K

Besluit verplaatsing werf

K

K

Voortzetting kwadrantgesprekken

K

Okt 2025

K

K

Kwadrantgesprekken

Samenwerking per kwadrant faciliteren Vastleggen wensen en mogelijkheden Fasering afhankelijk van wensen (lopende contracten met huurders, onderhoudsniveau vastgoed etc) En indien gewenst: contractvorming (incl. kostenverhaal), supervisie en projectteam met ontwerp En uiteindelijk omgevingsvergunning

K