RA 24 012 ZER Holding BV- Verzoek om aanpassing van het Ontwikkelkader Havenkwartier

g

t^/ l

ADVOCATENKANTOOR ZWINKELS

Aan de raad van gemeente Rijswijk Postbus 5305 2280 HH Rrjswijk

ll 1l(

Honsef ersdilk, 7 maaÍl 2024

Uwref :aanpassingOntwikkelkaderHavenkwadier Ons dossieínr A-437 onze íeí : A43724O304aadbÍJZ

Betreft: A-437 - ZER Holding BV- Verzoek om aanpassing van het Ontwikkelkader Havenkwartier

Geachte leden van de raad,

ZER Holding BV, hierna te noemen ZER, heeft u bij brief van 22 januari 2024 verzocht om het Ontwikkelkader Havenkwartier aan te passen. Deze brief is aan de orde gekomen op de vergadering van Forum Stad van 13 februari 2024. Hier heb ik namens cliënte ingesproken met de inspraakreactie die als bijlage í bij deze brief gaat. Hierbrj zijn door raadsleden enkele vragen gesteld, die ik hieronder zal beantwoorden. Er is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening, als in het Havenkwartier 2100 woningen

worden gebouwd op een heel smalle strook aan de rand van het havenkwartier, waardoor er voor fase 2 in totaal minder dan 400 woningen over zijn. Het is in strijd met de redelijkheid dat, als het Ontwikkelkader Havenkwartier teruggaat van 3500 woningen naar maximaal 2500 woningen, dan de volledige teruggang voor rekening van de eigenaren van fase 2 wordt gelaten. Ook levert dit een slechte ruimtelijke inrichting van het Havenkwartier op. Dit blijkt al uit de tekening van het Havenkwartier in de inspraakreactie. lk verzoek u om twee besluiten te nemen: 1 . De drie bestemmingsplannen met í 1 00 woningen op kleine plots en zonder eigen parkeerplaats in ieder geval niet vast te stellen, en voorts 2. het Ontwikkelperspectief Havenkwartier aan te passen zodanig dat cliënt een redeliJk aantal woningen kan bouwen op zijn percelen. Dit is mogelijk door ofwel het maximum aantal

Op al onze weÀ2aamheden zrjn de algemene voorwaarden van toepassing. gedeponeerd brj de rechtbank te Den Haag ln deze vooMaarden as onder meeí iedeíe aanspÍakelrjkheid. behoudens het eigen risrco. beperkt tot het bedrag waarop de aansprakeliikheidsvezekenng rn het desbetrefÍende geval aanspraak geefi De algemene voorwaarden worden u op vezoek gratis toegezonden. en ziln te raadplegen op www zwinkelsadvocaten nl

ADVOCATEN(ANÍOOR ZWIN(EL5

woningen van 2500 op te hogen, ofwel door alsnog een redelijke verdeling van de woningen over fase 1 en 2 aan te brengen.

Verzoek drie bestemmrnqsplannen niet vast te stellen ln het Havenkwartier gebied dient uw raad dit jaar 3 ontwerpbestemmingsplannen al of niet vast te stellen. Het gaat om De Havenmeester, UrbanParks en Harbourpark. Deze drie bestemmingsplannen maken op 3 kleine en smalle plots de bouw van '1 100 woningen mogelijk. Eerder zijn er in fase 1 al 1000 woningen gerealiseerd, dus in totaal 2100. Deze hoge woningdichtheid in fase 1 maakt dat er voor fase 2 te weinig woningen overblijven. Wij verzoeken u dan ook met klem om deze bestemm ingsplannen niet vast te stellen, maar deze opnieuw te laten ontwerpen met minder woningen.

Vezoek om het Ontwikkelkader Havenkwartier aan te passen Verhoqinq van het totaal aantal woninqen Hierdoor verzoek ik u het aantal woningen dat in Havenkwartier gebouwd mag worden te verhogen, bij voorkeur opnieuw naar 3500 woningen. Uit de bijlage bij deze brief blijkt dat oorspronkelijk werd uitgegaan van 3500 woningen. ln de loop van de besluitvorming is het maximum aantal woningen verlaagd van 3500 naar 2500. De reden daarvoor blijkt niet uit de stukken. ln de stukken wordt de verlaging van de bouwhoogtes en -volumes in de Nijverheidsstraat op verzoek van de bewoners van de Prunuskade genoemd. ln bijlage 2 heb ik de verschillende fasen van het Ontwikkelkader op een rij gezet. Hieruit blijkt niet dat er een feitelijke noodzaak is voor de verlaging van het aantal woningen, zodat dit ook weer kan worden verhoogd. Verhoging tot 3500 woningen is mogelijk met toepassing van het zg. "oplopende bouwplafond". Al in een vroeg stadium, in 20í9, werd dat vastgesteld, en ZER heeft daar in zijn planvorming rekening mee gehouden. Op grond van het voorgaande vezoek ik u om het totaal aantal woningen te verhogen tot 3500 Hierdoor kunnen in fase 2 iets minder dan 900 wonrngen gebouwd worden. Dat komt in de goede richting van wat ZER wil realiseren.

lin V nh aant wontn n dat wdm worden Andere v Als u een verhoging van het aantal woningen niet wenselijk acht, dan verzoekt ZER om in ieder geval het aantal woningen beter te verdeling over fase 1 en 2. ln fase 1 zijn meer dan 2100 woningen gepland, en in fase 2 minder dan 400. Het grondoppervlak van fase 1 bedraagt ca. 260.000 m2, en van fase 2 130.000. De verhouding in grondoppervlak is dus niet 50/50, zoals ik eerder meende, maar 213 tegenover 113. 113van het totaal aantal woningen zou dan ook in fase 2 moeten worden gerealiseerd. Dit maakt nog steeds dat bij een totaal van 2500 woningen ten minste 830 woningen in fase 2 gebouwd moeten worden. ln fase 1 mogen geen 2í00, maar 1660 woningen worden gebouwd. Dit betekent dat uit de bouwplannen in fase 1 440 woningen verwilderd dienen te worden. Aangezien verschillende bouwplannen al zijn gerealiseerd, kan

A43724O3O4taadtJZ

Pagina 2 van 8

ADVOCÀIIN(ANTOOR ZWINKELS

deze aftrek alleen plaatsvinden in de |aatste 3 bestemmingsplannen die nog door u moeten worden vastgesteld. van de 1í 00 woningen in de laatste 3 bestemmingsplannen, dient dan een aftrek van 440 woningen plaats te vinden, zodat slechts 660 woningen kunnen worden gerealiseerd. Beantwoordinq van vraqen vanuit de leden Forum Stad Na het inspreken stelde de heer van Enk de vraag of er geen rekening mee was gehouden met het oplopende bouwplafond vanaf de woningbouw aan de prunuskade. Het antwoord is dat ZER bij het maken van plannen voor haar gronden al volledig rekening heeft gehouden met dit bouwplafond. Dit oplopende bouwplafond staat er niet aan in de weg dat, ondanks de lagere bouwhoogtes nog steeds het gewenste aantal woningen op de percelen van ZER kunnen worden gerealiseerd.

zER heeft in 2021 een conceptplan voor woningbouw op haar gronden aan de noordzijde van de steenplaetsstraat ingediend. De toenmalig projectleider Havenkwartier, de heer p. Bos heeft aan ZER schriftelijke toezeggingen gedaan over hoe hoog en breed hrj mag bouwen volgens het ontwikkelkader. Deze bouwmaten zijn vastgelegd in een e-mail van projecfleider p. Bos van 6 oktober 2021 aan ZER. ZER heeft een conceptbouwplan voor 730 woningen ingediend, die alle binnen deze hoogte- en breedtematen blijven. ook heeft hij daarin een forse strook grond beschikbaar gesteld voor openbare ruimte en de fietsverbinding. Hij kreeg daarop van de gemeente de reactie dat eerst fase 1 afgerond moest zijn, voordat met de planvorming voor fase 2 werd begonnen. Nadien werd hem bericht dat hij op deze gronden maximaal g4 woningen mocht bouwen. Dit zouden dan eengezinswoningen kunnen zijn. Dit strookt echter niet met het feit dat hij zijn bedrijÍ op de begane grond zou terugbouwen, met appartementen daarboven. Op deze wijze is het voor hem economisch niet haalbaar om te gaan nieuwbouwen, en blijven de bestaande bedrijfsgebouwen staan. De heer Sarag nodigt u graag uit voor een bezoek aan de havenkant, zodat u kunt zien dat dit een prachtige locatie voor woningen is, en op zijn bedrijf. U kunt binnenkort een uitnodiging voor een bezoek aan de locatie veMachten.

Conclusie Gelet op het voorgaande verzoek ik om het Ontwikkelkader Havenkwartier aan te passen zodat het totaal aantal woningen wordt verhoogd naar 3500 woningen. Als dat niet mogeli.lk of gewenst is, zou het Ontwikkelkader moeten worden aangepast in die zin dat er een eerlilke verdeling van het toegestane aantal van 2500 woningen over fasen 1 en 2 plaatsvindt. Daarbij dient in fase 2 ten minste 830 woningen kunnen worden gerealiseerd.

A43724o3o4raadtJZ

Pagina 3 van 8

ADVOCATENKANÍOOR ZWIN(TL5

keg

J

S

advocaat Bijlage 1 : inspraakreactie ÍebruaÍi 2024 bij Forum Stad Bijlage 2: ovezicht van de besluitvorming over het Ontwikkelperspectief in de raad

A43724O3O4taadfiJZ

Pagina 4 van 8

ADVOCATENKANTOOR ZWINKEL5

puernvorre Hoorzifting Zttinqsdatum

Forum Stad van gerÍleenteraad Ri§wijk 13 februari 20.00 uur

lnzake Namens

Vezoek om aanpassing van het Ontwikkelkader Havenkwartier

Van

Juliétle Zwinkels. advocaat

ZER Holding BV en Atsa [ilGIFl BV. KoopÍnansstraat 5f Rijswijk

Geachte leden van Forum Stad van Rijswijk lk spreek namens de heer Harun Sarag, directeur van ZER Holding en direcleur van Atsa lnfra Tel BV hier ook aanwezig. Beide bedrijven zijn gevestigd aan de Koopmansstraat 5F te Rijswijk. midden in het Havenkwartier in de Plaspoelpolder Atsa lníra Tel houdt zió bezig met het aanleggen van ondergrondse inÍrastructuur, mel name glasvezel. Het bedrijf heeft meer dan 250 medev,rerkers. en is langjarig een erkend leerbedrilf voor ROC Mondriaan Een bedriií waar gemeente Rijsrvijk best blij mee mag zijn. ZER Holding is het moederbedrijí van Atsa, en eigenaar of rechthebbende van de hieronder met groèn en bruin aangegeven percelen. Deze percelen zijn samen ruim meer dan 1,5 ha. en zijn gelegen aan beide Íjden van de Sleenplaelsslraat ZER Holding heeft ruim meer dan een h'tart van de gronden in fase 2 van hel Havenkwartier in handen, \{aaÍvan alle gronden aan de Koopmansstraat. reót tegenover de plannen Havenmeester en UóanParks. Deze onden zi n in fase 2 van het Onhvikkelkader Havenkwartier

Z.r Holdlng

IN

I

7

'é \ ( ',,/

\

I

w

NAVI6ATE

N

§

I

A43724o314nadfiJZ

\

t

Pagina 5 van 8

AOVOCATENKANÍOOR ZWINKELS

ln fase 1 moeten drie bestemmingsplsnnen iurbenPErkE, oe HaiiÈnÍneëstëÍ en Hàrbourpàrki

nc€ dooÍ uw raad worden vass€steld vfr.i vereoeken u deze oiË! vsst te stellen. ln deze drie plennen worden op drie kleine ptots 1 100 woningen moeelijk gemàakt. voordien waren er al 1000 roningen mogdijk gemeekt. H€t ootwikkedkBder H€eenkweÍtieí gst uit esn de bou!Í

ven 25O0 rronrngerl in totssl. l-lièÍdèoÍ víorcíen er in fsse 1 meer dsn 2100 weningen gereàlÈeeÍd. zodàl er in heel Íus€ 2 nog minder den 4O0,reníngen kunnen wsÍden geíesliseeÍd Dat is p€en oo€de ruimteliike inrhhtjno Het beste rrcrËt dit geilhlstreerd sàn d€

hsnd vrn de tekenirg die op de website van HsvenkweÍtieÍ EtÈEt. l-iÈfirit b$jkt det eÍ sprËke is vsn de borr* vsn torèíïf,sts san ch randen van het gebied, terql in h€t middèn d€el. prEttig ge{egen san het wsleÍ, alleen plaÉts is ,roor lasgbouw en eengeztnswonrngeF. ln íeite is de reelisenng van fBse 2 begonnen omdat Oe HBvenm€e5Íer in zi:in parkeerbehoefte vooziet door gebruik te ÍnÉken v8n de parkeerplsats. (rè g€legen is tussen de peroelen ven ZER in fese 2 Het lifi1 alsof fase 2 dasrmee oc* gEbruiH ry€Ídt om laàgyrsrdtge functies roor Íse 1 in te vulen.

m

I{AVEN xwatTrÉ-F

À,ft. 2 teteftiog op de $ebstè Harre*f,w.rtier. rnet daerop rn oranje aangregreven ha pbn Urbanparkr met 5 toÍens (000 noníE€í!). ifihruin het plen dè Hayenm€e6teÍ íIg9 ll/oningeni m€l I torefl èíl in

bleJtÍ HarbourpaÍt r(300 nEílrgar). Fasë 2. rnet ondeÍ and€Íe de pëícelen ran ZER Holding, is a^iloÉee.r,En ínet de tage ledrlEÈebouwing h gÍiis. HieÍ mogeír in totà.il 400 vÉningeí rEídeít geàouïrd

,

:brirórEtr.I-Éar-rr/r{31.nÉ.í!y r

Pagira 2 wn 3

A43724O3O4GadbrJZ

Pagina 6 van 8

AOVOCATENKANTOOR ZWINKELS

lnmiddels heefi de heer Saraq op 22 december 2023 een bijeenkomst met de wethoudeÍ en de proj€ctleiding van Havenkwartier bligev/oond. Hienn hoorde hÍ dal in heel Íase 2 minder dan 400 woningen gebouwd mogen worden. ln het hele lovadranl waar ZER Holding de meeste gÍonden heeft (iedeÍ kwadrant is 1i4 deel van Íase 2) mogen in lotaal 94 woningen vroÍden geboulvd Het was voor het eerst dat htj daaÍoveÍ hoorde. Het was ook VOor het eersl dat hlj hoorde over de h'/ee grote bouviplannen met 800 vioningën recht tegenover zun bedriiÍ! ln de Raadsinformatiebrief op de agenda voor dit Forum vJoÍdt gesteld dat er op í6 mei 2022 een inÍormateavond over de HavenmeesteÍ is gehouden. maarZER/ Atsa is daaÍ niet voor uitgenodigd. Wel vÍeemd yoor een bedÍijÍ dat hier zeer rechtstreeks in ztin bedniÍsvoering de gevolgen van gaal ondervinden. De wethouder slelde og 22 december 2023 dat hij aan de projectonh,rikt(elaars in Íase .l

loezeooinoen had gedaan. en die na lvilde komen. Aan ZER zi,n echter ook schriflelijke toezeggingen gedaan door de pÍojectleider Havenh,/arlier oyer hoe hoog en bíeed hij mag bouwen. Deze zrn vastgelegd in een e-mail van to€nmalig projecueider p Bos van 6 oklober 2021 Graag stel ik u veÍder op de hoogte van die toezegging. Bovendien kun je niet teruggaan van 4000 naar 2500 r,ioningen. en dan de volledioe teruooano voor Íekening van de ëigenaÍen in Íase 2 laten. Dn is gewoon geen go€de ruimteli.,ke inrichting. ln miin brieÍ aan u heb ik enkele vooÍbeelden van de slechte posnie van de woningen in de bestemmingsplannen De Havenmeester en Urbanparks aangegeven ten opzichte van bouven in fase 2 lk veeoek u om zich Íekenschap le geven van Feze slechle

ruimlelijke inrichting, en twee zaken te doen: 1.De dÍie bestemmingsplannen met 1100 v/ontngen op kleine plols en zondeÍ eigen paÍkeerplaats in iedeí geval niël vast te stellen. en voorts otwel, 2a.lndien het maximum van 2500 tvoningen in sland blijR, een andere verdeling van de woningen oveÍ fase 1 en Íase 2 vast te stelten, ofwel, 2b.lndien hel maximum aantal woningen omhoog gaat, een eerliik deel van de víoningen aan Íase 2 toe te rviizen. Dank voor uv/ aandacht. Mocht u verdere vÍagen hebben kunt u mij mailen oÍ bellen op onderstaand nummeÍ

r

4437 240304raadfi JZ

:yírn keblaÀfi k€lsadyocalenk3ntooÍ fl I

Pagina 7 van 8

ADVOCATENKANÍOOR ZWIN|(IL5

Biilaoe 2. overzicht verschillende besluiten

nde het Ontwikkelkader Havenkwartier

2018 Voorstel tot aanpassing van de Toekomstvisie Plaspoelpolder 2019 ln het concept Ontwikkelperspectief van mei 20'19 was er nog sprake van de bouw van 2000 tot 3500 woningen. Hierbrj werd er ook al rekening gehouden met de bouw van torenflats én van een oplopend "bouwplafond" vanaf de Prunuskade. ln het concept is opgenomen onder "kader is bouwhoogte": wanneer openbare ruimte op een pafticuliere kavel wordt gerealiseerd is er de mogelijkheid deze niet bouwbare vierkante meters te compenseren door extra hoogte (maar nooit hoger dan het oplopen bouwplafond van 12 m bij de Prunuskade tot circa 50 m bij de Elzenlaan). Op dat moment was er dus al sprake van een oplopende hoogte vanaÍ de Prunuskade, maar met een groter maximum woningen. 2020 ln 2020 beweert het college in een raadsinformatiebrief dat er goed wordt samengewerkt met het havencollectief, waarin een aantal inwoners en ondernemers is vertegenwoordigd en waarmee de gemeente goed contact onderhoudt. Uit de video die de gemeente heeft gemaakt blijkt dat het havencollectief vindt dat er door de bouw van woningen verkeersproblemen te verwachten zijn. ln de loop van 2020 wordt in de stukken uitgegaan van een maximum van 2500 woningen, zonder dat blijkt om welke reden die beperking noodzakelijk rs. 2021

ln 2021 wordt het ontwikkelkader op 2 maart 2021 vastgesteld. ln het Ontwikkelkader is het maximum aantal woningen op 2.000-2500 gesteld. ln de raadsinformatiebrief met nummer 21.089952 wordt gesteld dat op dat moment vaste afspraken zijn gemaakt met verschillende projectontwikkelaars, waardoor een totaal van 2000 woningen in fase I wordt gerealiseerd. Op

dat moment stond dus al vast dat er maar een beperkt aantal woningen overbleef voor fase 2.

4437 240304ÍaadC,t JZ

Pagina 8 van 8