Document · PDF

Onderzoek ABF - opkoopbescherming

Forum Stad 4 juni 2024, gemeente RijswijkBij agendapunt: Raadsvoorstel Opkoopbescherming -verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening (RV 24 026)9.220 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk Inzicht in nut en noodzaak

In opdracht van

Datum

Gemeente Rijswijk

13 maart 2024

Auteur(s)

Kenmerk

Michael Stuart-Fox en Lamar Kiel

r2023-0079MSF

ABF Research Verwersdijk 8, 2611 NH Delft +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl Copyright ABF Research 2023 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld

Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies

01 Inleiding en data

4 6

1.1

Inleiding

1.2

Nut en noodzaak van de opkoopbescherming

1.3

Data

02 Schaarste aan goedkope en middeldure koop

2.1

Ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad

2.2

Prijsgrenzen en maximale leencapaciteit

2.3

Ontwikkeling woningtransacties per prijsklasse

2.4

Ontwikkeling gemiddelde koopsom

2.5

Conclusies

03 Aan- en verkopen door investeerders

3.1

Ontwikkeling van aan- en verkopen

3.2

Verschillen tussen prijsklassen

3.3

Verschillen tussen postcodegebieden

3.4

Samenvatting en conclusies

Bijlagen

Begrippenlijst en technische toelichting

Samenvatting en conclusies De gemeente Rijswijk overweegt de opkoopbescherming voor goedkope en betaalbare koopwoningen in te voeren. Deze woningen mogen dan na aankoop niet zomaar meer worden verhuurd. In deze rapportage geven we inzicht in nut en noodzaak van een opkoopbescherming in Rijswijk. Daartoe brengen we twee zaken in beeld: (1) de mate van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en (2) de mate waarin investeerders goedkope en middeldure koopwoningen aankopen van en verkopen aan eigenaar-bewoners. Beide zaken brengen we in beeld op basis van Kadaster-cijfers over transacties van bestaande koopwoningen in de periode 2012 t/m 2023. De gemeente kan (mede) op basis van dit rapport nut en noodzaak afwegen en een besluit nemen over het al dan niet invoeren van de opkoopbescherming.

H2: Schaarste aan goedkope en middeldure koop ●

De Rijswijkse woningvoorraad telt begin 2023 in totaal ruim 28.000 woningen. Bijna de helft van de voorraad (49%) bestaat uit koopwoningen en bijna een op de drie woningen (32%) is een corporatiehuurwoning. Huurwoningen van private verhuurders zijn goed voor 18% van de totale woningvoorraad.

●

Zowel het aantal koop- als het aantal private huurwoningen is in de periode 2012-2023 met ruim 20% gestegen. De groei van de corporatievoorraad is daarbij achtergebleven (4% groei).

●

In verhouding tot de totale bestaande woningvoorraad worden er volgens het huidige woningbouwprogramma van Rijswijk1 voor de periode 2023 t/m 2032 relatief veel huurwoningen – en dan met name middenhuurwoningen – toegevoegd.

●

De transactieprijzen van bestaande koopwoningen in Rijswijk zijn de afgelopen jaren bij alle woningtypen sterk gestegen2. Het aandeel woningen dat is verkocht in de prijsklassen tot € 250.000 (goedkoop) en in de prijsklassen tot € 350.000 (middelduur) is de afgelopen jaren sterk gedaald terwijl een deel van de woningzoekenden in deze prijsklassen naar een woning zoekt. De prijsstijgingen en (te) hoge prijsniveaus van koopwoningen in Rijswijk kunnen worden gezien als de onevenwichtige effecten van (onder meer) schaarste aan woningen in de goedkope en middeldure prijssegmenten.

H3: Aan- en verkopen door investeerders ●

Stand 1-1-2024.

De heel lichte daling van de prijzen in 2023 (in vergelijking met een jaar eerder) vanwege de opgelopen hypotheekrente heeft deze trend niet wezenlijk veranderd.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

bewoners verkochte woningen. In de jaren 2016 t/m 2019 ging het gemiddeld per jaar om 55 woningen, oftewel 8% van het totaal. ●

Aankopen door investeerders vonden voor het overgrote deel plaats in de lagere prijsklassen: het prijssegment tot € 250.000 en het segment tussen € 250.000 en € 350.000. Koopstarters kopen ook veelal woningen in deze prijsklassen.

●

In 2021 is het aantal aankopen door investeerders aanzienlijk gedaald (tot ca. 40 woningen ofwel 6% van totaal), vermoedelijk als gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting. Het aantal verkopen aan investeerders is in 2023 verder afgenomen (tot 13 woningen ofwel 2% van totaal). Dat hangt vermoedelijk samen met de hogere rente, de belastingverhogingen voor woningverhuurders (box 3) en de aangekondigde regulering middenhuur (Wet betaalbare huur). Hierdoor is het voor veel investeerders minder of niet aantrekkelijk meer om woningen op te kopen voor de verhuur.

●

De omgekeerde stroom, dus verkopen door investeerders aan eigenaar-bewoners, was in de meeste jaren in de periode 2012 t/m 2023 groter buy-to-let. Met andere woorden: investeerders verkochten in de meeste jaren meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat ze aankochten van eigenaar-bewoners.

●

Het merendeel van de woningen die eigenaar-bewoners verkopen aan investeerders wordt gekocht door particuliere investeerders. Bij de verkopen door investeerders aan eigenaar-bewoners ging het in de meeste jaren juist in een merendeel van de gevallen om bedrijfsmatige investeerders die de woningen verkopen (uitponden).

●

De toegevoegde waarde van de opkoopbescherming in het voorkomen van omzettingen van koop naar huur – en daarmee het bevorderen van de kansen voor koopstarters en middeninkomens – is de laatste paar jaar dus afgenomen als gevolg van het Rijksbeleid en de economische omstandigheden. Het is natuurlijk onzeker hoe deze factoren zich gaan ontwikkelen in de komende jaren. Bij veranderingen in het Rijksbeleid of de economische omstandigheden zou het voor investeerders weer financieel aantrekkelijker kunnen worden om woningen te kopen voor de verhuur. In dat geval zou de opkoopbescherming weer een grotere meerwaarde krijgen.

●

Indien het aankopen en verhuren van woningen voor investeerders weer net zo aantrekkelijk wordt als in de jaren 2016 t/m 2020 het geval was laten de cijfers over die jaren zien hoeveel koopwoningen er potentieel ongeveer beschermd zouden kunnen worden door de opkoopbescherming. Dit is natuurlijk ook afhankelijk van onder andere de gekozen prijsgrens (bovengrens) van de opkoopbescherming.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

01 Inleiding en data

1.1 Inleiding De gemeente Rijswijk overweegt de opkoopbescherming voor goedkope en betaalbare koopwoningen in te voeren. Deze woningen mogen dan na aankoop niet zomaar meer worden verhuurd. De gemeente wil inzicht in nut en noodzaak van de opkoopbescherming. Daartoe wil de gemeente cijfers over de omvang, ontwikkeling en samenstelling van buy-to-let: het opkopen van woningen van eigenaar-bewoners door investeerders om deze vervolgens te verhuren. De omgekeerde stroom wordt ook in beeld gebracht: dus woningen die door investeerders worden verkocht aan eigenaar-bewoners. Uit andere onderzoeken is gebleken dat deze laatste stroom de afgelopen jaren is toegenomen, onder meer als gevolg van maatregelen van de Rijksoverheid. In deze rapportage brengen we op basis van Kadaster-cijfers over transacties van bestaande koopwoningen de aankopen door eigenaar-bewoners en investeerders in de gemeente Rijswijk in beeld. De gemeente kan (mede) op basis van dit rapport nut en noodzaak afwegen en een besluit nemen over het al dan niet invoeren van de opkoopbescherming.

1.2 Nut en noodzaak van de opkoopbescherming Gemeenten kunnen sinds begin 2022 de opkoopbescherming invoeren in de lokale huisvestingsverordening. De gemeente moet de eventuele inzet van de opkoopbescherming wel adequaat onderbouwen. In de onderbouwing moeten twee zaken worden aangetoond: A.

in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én

dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden.

Bij onderdeel A gaat het om het in beeld brengen van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Bij onderdeel B gaat het om het in beeld brengen van de mate waarin investeerders/beleggers goedkope en middeldure koopwoningen opkopen om te verhuren. Ook relevant hierbij is de mate waarin de omgekeerde stroom plaatsvindt: verkopen van investeerders/beleggers aan eigenaar-bewoners (van huur naar koop). Bij zowel onderdeel A als B moet aandacht worden besteed aan de ruimtelijke spreiding van de schaarste en buy-to-let in de gemeente. Met andere woorden: de uitkomsten moeten waar mogelijk worden uitgesplitst naar bijvoorbeeld buurtniveau, wijkniveau of postcodegebied. In dit rapport hanteren we de postcodegebieden. De schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen (onderdeel A) komt aan bod in hoofdstuk 2. De transacties tussen eigenaar-bewoners en investeerders (onderdeel B) worden behandeld in hoofdstuk 3.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

1.3 Data

Het onderzoek in dit rapport is uitgevoerd op basis van transactiedata van het Kadaster. Deze data hebben betrekking op transacties van bestaande koopwoningen in de periode 2012 t/m 20233. In de analyses maken we onderscheid naar verschillende postcodegebieden, koopsomklassen en verschillende typen verkopers en verkrijgers: ●

Eigenaar-bewoner (doorstromer en koopstarter)

●

Tweede woning

●

Bedrijfsmatige investeerder

●

Particuliere investeerder

●

Overig / onbekend

In de begrippenlijst zijn de definities van deze typen verkopers/verkrijgers opgenomen.

Transacties van nieuwbouwkoopwoningen blijven dus buiten beschouwing.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

02 Schaarste aan goedkope en middeldure koop

2.1 Ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad We starten dit hoofdstuk met een overzicht van de recente ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad in Rijswijk. Ook kijken we naar hoe de samenstelling van de voorraad in de toekomst zou kunnen zijn als het huidige woningbouwprogramma voor de periode tot en met 2032 wordt gerealiseerd. Dit kan relevante informatie zijn bij afwegingen over de wenselijkheid van de opkoopbescherming.

●

De Rijswijkse woningvoorraad telt begin 2023 in totaal ruim 28.000 woningen. Dat is een toename van 3.700 woningen (oftewel 15%) ten opzichte van 2012.

●

Woningcorporaties hebben ruim 9.000 woningen in bezit. Voor het overgrote deel zijn dit gereguleerde huurwoningen (ook wel sociale huurwoningen genoemd) en een beperkt deel betreft geliberaliseerde huurwoningen. Het totale corporatiebezit is goed voor 32% van de totale woningvoorraad. In 2012 was dat nog 36%.

●

Rijswijk telt ruim 5.100 huurwoningen van private verhuurders: variërend van kleine particuliere beleggers tot grote institutionele beleggers. Private huurwoningen zijn goed voor 18% van de totale voorraad. Dat aandeel ligt iets hoger dan in 2012.

●

Bijna de helft van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen (49%). Dat aandeel is eveneens licht gestegen sinds 2012.

●

Zowel het aantal koop- als het aantal private huurwoningen is sinds 2012 met ruim 20% gestegen. De groei van het aantal woningen van corporaties is daarbij achtergebleven (4% groei). Het aandeel van de corporatievoorraad is afgenomen, waar het aandeel van private huur en koopwoningen is toegenomen. Deze (lichte) verschuiving in de samenstelling van de woningvoorraad is met name het resultaat van toevoegingen aan de woningvoorraad.

Tabel 2.1: Ontwikkeling woningvoorraad naar type eigendom, Rijswijk; bron: CBS, bewerking ABF 2012

Corporatiehuur Private huur Koop Onbekend Totaal

●

2018

2023

Aantal

8.710 4.220 11.410 100 24.440

36% 17% 47% 0% 100%

8.900 4.570 12.490 260 26.230

34% 17% 48% 1% 100%

9.070 5.130 13.880 60 28.140

32% 18% 49% 0% 100%

De verdeling van de voorraad naar type eigendom in Rijswijk lijkt sterk op de verdeling in de regio Haaglanden. In vergelijking met het provinciale en nationale totaal zijn de verschillen wat groter: Rijswijk telt naar verhouding wat meer private huurwoningen en wat minder koopwoningen.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Tabel 2.2: Samenstelling woningvoorraad naar type eigendom, 2023; bron: CBS, bewerking ABF

Corporatiehuur Private huur Koop Onbekend Totaal

Rijswijk

Regio Haaglanden

Zuid-Holland

Nederland

32% 18% 49% 0% 100%

31% 21% 49% 0% 100%

32% 16% 52% 0% 100%

29% 14% 57% 0% 100%

De woningvoorraad is continu in beweging en zal ook in de komende 10 jaar van samenstelling veranderen. Een belangrijke factor daarin zijn de verwachte toevoegingen (nieuwbouw en transformaties) aan de woningvoorraad. De gemeente Rijswijk heeft het meest recente woningbouwprogramma (peildatum 1-1-2024) aangeleverd. Daaruit blijkt het volgende.

●

In het beoogde woningbouwprogramma van de totale nu bekende plancapaciteit (hard + zacht) in het woningbouwprogramma voor de periode 2023 t/m 2032 is vooralsnog 62% een huurwoning. Dit is de optelsom van woningcorporaties en private verhuurders. Het totale aandeel huur (62%) valt uiteen in 27% sociale huur (door corporaties en private partijen) en 35% middenhuur (hoofdzakelijk door private partijen). Overigens bestaat het grootste deel (ca. driekwart) van het woningbouwprogramma uit zachte plannen en kunnen er dus nog plannen vertraging oplopen, afvallen of juist bij komen. Het gaat dus om een indicatief beeld voor de komende tien jaar.

●

Het aandeel van (minstens) ruim 60% huurwoningen in de programmering ligt hoger dan het aandeel huur in de totale huidige voorraad (50%, zie tabel 2-1). Indien het huidige woningbouwprogramma volledig wordt gerealiseerd, kan het totale aandeel huur in de Rijswijkse woningvoorraad dus groeien.

●

Het aandeel van 35% middenhuur in de programmering is aanzienlijk en ligt hoger dan het percentage in de huidige voorraad4. In verhouding tot de bestaande woningvoorraad worden er de komende tien jaar dus relatief veel middenhuurwoningen toegevoegd.

●

Het aandeel betaalbare koop5 in de huidige programmering (6%) is beperkt te noemen. Aan dit segment is volgens woningbehoefteonderzoeken6 wel veel behoefte. De schaarste aan goedkope en middeldure koop (zie par. 2.3 en 2.4) zal dus niet direct via toevoegingen van woningen in dit segment worden opgelost.

Het huidige aandeel ‘middenhuur’ in de totale woningvoorraad is niet bekend omdat er weinig bekend is over de huurprijzen in de private huursector. Het aantal middenhuurwoningen van woningcorporaties in Rijswijk is heel beperkt. De totale private huursector is goed voor 18% van de totale woningvoorraad (tabel 2-1). Dit kunnen gereguleerde, middenhuur- en dure huurwoningen zijn. Duidelijk is dus dat het aandeel van 35% middenhuur in de woningbouwprogrammering aanzienlijk hoger moet liggen dan het percentage in de huidige voorraad. 5 Koopwoningen onder de (nationale) betaalbaarheidsgrens van € 390.000 (prijspeil 2024). 6

Zie onder meer de uitkomsten voor de regio Haaglanden in het rapport “Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2022-2040” van ABF in opdracht van de Provincie Zuid-Holland.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

2.2 Prijsgrenzen en maximale leencapaciteit In dit hoofdstuk gaat het over de schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen. Er zijn verschillende afbakeningen van deze segmenten mogelijk. Door het ministerie van BZK en in de regionale Woondeals wordt onder ‘betaalbare koop’ verstaan: alle koopwoningen met een prijs/waarde tot de betaalbaarheidsgrens van € 390.000 (prijspeil 2024). In 2022 en 2023 lag de grens op € 355.000. In 2022 was de grens gelijk aan de NHG-grens maar sinds 2023 is die koppeling losgelaten en ligt de NHG-grens op een hoger niveau (Tabel 2.3). Tabel 2.3: Hoogte van NHG-grens per jaar

2015 2016 2017 2018 2019

€ 245.000 € 245.000 € 245.000 € 265.000 € 290.000

2020 2021 2022 2023 2024

€ 310.000 € 325.000 € 355.000 € 405.000 € 435.000

Om inzicht te geven in welke (inkomens)groepen worden geraakt door de schaarste aan goedkope en middeldure koop geeft onderstaand overzicht per inkomensgroep weer wat de maximale leencapaciteit anno 2024 is. Het grootste deel van de woningkopers doet dat uitsluitend of voor het grootste deel op basis van een hypotheek. De maximale hypotheek is onder meer afhankelijk van de hoogste van het huishoudinkomen, de leennormen en de actuele stand van de hypotheekrente. Begin 2024 is de leencapaciteit als volgt7. ●

Voor woningkopers (zoals starters) met huishoudinkomen van 1 x modaal (€ 41.500 bruto per jaar8) bedraagt de maximale leencapaciteit ca. € 175.000.

●

Voor huishoudens met 1,5 x modaal (ruim € 62.000 bruto) is dat circa € 270.000.

●

Bij 2 keer modaal (ca. € 83.000) is de maximale leencapaciteit ca. € 390.000.

●

Bij 3 keer modaal (ruim € 124.000 bruto) is de maximale leencapaciteit ca. € 630.000.

Hierbij is uitgegaan van de situatie in januari 2024: een rente van 3,7% en de financieringslastnormen die gelden in 2024. Er niet uitgegaan van de verruimingen van de leennormen die per 2024 zijn ingegaan: extra verhoging van de leencapaciteit voor alleenstaanden (€ 16.000) en verhoging van de leencapaciteit bij een woning met een energielabel C of gunstiger (bedrag afhankelijk van label). Deze extra ruimte geldt immers niet voor alle (potentiële) woningkopers. 8 Bruto modaal inkomen in 2023 volgens CPB.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

2.3 Ontwikkeling woningtransacties per prijsklasse Schaarste in de koopsector draagt bij aan prijsstijgingen. Prijsstijgingen en (te) hoge prijsniveaus van koopwoningen kunnen daarom worden gezien als de onevenwichtige effecten van (onder meer) schaarste. Net als in andere regio’s zijn de prijzen in de koopsector in Rijswijk de laatste jaren fors gestegen. Het aanbod van voor starters en middeninkomens bereikbare koopwoningen is daarmee aanzienlijk gedaald. Cijfers van het Kadaster laten zien hoe het aantal transacties 9 in de lagere koopsomklassen is gedaald en in de hogere prijsklassen juist is gestegen. In de jaren 2016 t/m 2017 had gemiddeld ongeveer 40% van de verkochte woningen een prijs van maximaal € 150.000 en viel zo’n 35% in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 250.000. In 2023 waren er zo goed als geen verkochte woningen in de laagste prijsklasse en had nog maar 17% van de verkochte woningen een prijs van maximaal € 250.000.

Figuur 2.1: Transacties bestaande koopwoningen (eengezins + meergezins, aangekocht door natuurlijke personen) naar koopsomklassen in Rijswijk (2016 t/m 2023); bron: Kadaster, bewerking ABF 100% 90% 80%

3% 6%

3% 5%

5% 6%

9% 12%

12%

17% 70% 60%

15%

14%

12%

16%

10%

12%

11% 14%

15%

23%

31%

17%

18%

40%

39%

25% 39%

50%

42%

30% 20%

35%

47%

40%

47% 35%

10%

23% 20% 12%

0% 2016

2017

2018

2019

13% 2%

17%

7% 2020

2021

2022

2023

<= € 150.000

> € 150.000 en <= € 250.000 > € 250.000 en <= € 350.000

> € 350.000 en <= € 450.000

> € 450.000 en <= € 600.000

> € 600.000

De totale koopwoningvoorraad in Rijswijk bestaat per begin 2023 uit 13.880 woningen. Dat komt neer op 49% van de totale woningvoorraad. Binnen de koopsector zijn er ruim 6.400 eengezinswoningen (46%) en ruim 7.400 meergezinswoningen (54%). Binnen het totaal aantal transacties op de

De transactiecijfers in dit hoofdstuk hebben betrekking op individuele aankopen van bestaande koopwoningen door particulieren (natuurlijke personen). Aankopen door rechtspersonen en bulkaankopen zitten in principe niet (behoudens een enkele uitzondering) in de cijfers.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

koopwoningmarkt hebben meergezinswoningen een iets groter aandeel (ruim 70%). De ontwikkeling van koopsomklassen voor eengezinswoningen10 is opgenomen in onderstaande figuur. Daarin is duidelijk de toegenomen schaarste aan goedkope en betaalbare (eengezins)koopwoningen te zien. In de prijsklassen onder € 350.000 waren er in 2023 helemaal geen aankopen. Bijna de helft (44%) van de eengezinswoningen kostte in 2023 meer dan € 600.000. Enkele jaren geleden – in 2019 en 2020 – viel nog slechts ca. 20% van de transacties in deze hoogste prijsklasse.

Figuur 2.2: Transacties bestaande eengezinskoopwoningen (aangekocht door natuurlijke personen), naar koopsomklassen in Rijswijk (2016 t/m 2023); bron: Kadaster, bewerking ABF 100% 8%

10%

90% 13% 80% 70%

15%

17%

31% 44%

17% 23%

23%

34%

36%

50%

42% 35%

35% 43%

30%

42%

29%

33%

20% 10%

55%

23%

60%

40%

20%

13%

28% 14%

10% 0% 2016

22%

20%

2017

4% 2018

2019

2020

2021

14%

2022

2023

<= € 150.000

> € 150.000 en <= € 250.000

> € 250.000 en <= € 350.000

> € 350.000 en <= € 450.000

> € 450.000 en <= € 600.000

> € 600.000

Het prijsniveau bij meergezinswoningen (appartementen) ligt lager dan bij eengezinswoningen, zoals te zien in onderstaande figuur. Ook bij meergezinswoningen zijn de prijzen echter duidelijk gestegen. Het aandeel goedkope woningen (tot € 250.000) is de afgelopen jaren sterk gedaald in bedraagt in 2023 nog slechts 22% van alle verkochte appartementen.

Het totaal van tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Figuur 2.3: Transacties bestaande meergezinskoopwoningen (aangekocht door natuurlijke personen), naar koopsomklassen in Rijswijk (2016 t/m 2023); bron: Kadaster, bewerking ABF 100%

90% 80%

14%

13%

20%

24%

12%

29%

35%

15%

70% 47%

17%

60%

48% 61%

50%

52%

40% 30%

63%

55%

40%

60% 42%

20%

31% 22%

10%

13%

0% 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2% 2022

<= € 150.000

> € 150.000 en <= € 250.000

> € 250.000 en <= € 350.000

> € 350.000 en <= € 450.000

> € 450.000 en <= € 600.000

> € 600.000

22%

2023

2.4 Ontwikkeling gemiddelde koopsom Vanzelfsprekend zijn er grote verschillen in woningprijzen tussen verschillende woningtypen. Om hier inzicht in te geven is in onderstaande figuur de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom per woningtype weergegeven. ●

De gemiddelde transactieprijs van een appartement bedroeg in 2023 € 309.000. Dat is 29% meer dan drie jaar eerder (in 2020).

●

Bij tussen- en hoekwoningen bedroegen de gemiddelde prijzen respectievelijk € 589.000 (+ 29% t.o.v. 2020) en € 645.000 (+ 33%).

●

Bij alle woningtypen zijn de prijzen in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit laat zien dat de schaarste en de gevolgen daarvan zich voordoen bij alle woningtypen binnen de koopsector en, als direct gevolg daarvan, ook in alle wijken binnen Rijswijk. In 2023 lagen de gemiddelde prijzen (en ook de prijsindex van CBS/Kadaster) iets lager dan in 2022 als gevolg van de gestegen hypotheekrente. De schaarste is echter onveranderd groot.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Figuur 2.4: Ontwikkeling gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen (aangekocht door natuurlijke personen) in Rijswijk (2016 t/m 2023); bron: Kadaster, bewerking ABF

€ 1.000.000

€ 800.000

€ 600.000

€ 400.000

€ 200.000

€2016 Tussenwoning

2017 Hoekwoning

2018

2019

2-onder-1-kap woning

2020

2021

Vrijstaande woning

2022

2023

Meergezinswoning

2.5 Conclusies De voorgaande analyses laten zien dat de prijzen op de markt voor bestaande koopwoningen in Rijswijk in de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Het aandeel woningen dat is verkocht in de prijsklassen tot € 250.000 (goedkoop) en in de prijsklassen tot € 350.000 (middelduur) is sterk gedaald. De schaarste aan woningen in de koopsector – met name in de goedkope en middeldure prijsklassen – draagt bij aan deze prijsstijgingen. De prijsstijgingen en (te) hoge prijsniveaus van koopwoningen in Rijswijk kunnen daarom worden gezien als de onevenwichtige effecten van (onder meer) schaarste in de goedkope en middeldure prijssegmenten.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

03 Aan- en verkopen door investeerders

3.1 Ontwikkeling van aan- en verkopen In dit hoofdstuk beschrijven we de ontwikkeling van de aan- en verkopen van bestaande koopwoningen in Rijswijk. De tabellen laten zien in welke mate investeerders woningen aankopen en verkopen (par. 3.1) en welke verschillen er zijn tussen prijsklassen (3.2) en postcodegebieden (3.3). We beginnen dit hoofdstuk met een algemeen beeld van de aan- en verkopen van woningen door investeerders en eigenaar-bewoners. We kijken eerst kort naar de totale markt en daarna in meer detail naar de transacties waarin één woning tegelijkertijd wordt verhandeld. Bij alle analyses speelt het onderscheid naar type verkrijger (zoals koopstarter en investeerder) een belangrijke rol. In de begrippenlijst (zie bijlage) zijn de definities van deze typen verkrijgers opgenomen. Cijfers voor het jaar 2023 zijn, voor wat betreft tweede woningen en particuliere investeerders, voorlopig zijn omdat Kadaster pas na een jaar definitief weet of de aankoop niet voor eigen bewoning is. In de begrippenlijst zijn nog enkele andere (technische) aandachtspunten benoemd. Alle tabellen gaan uitsluitend over bestaande koopwoningen. Nieuwbouwwoningen blijven altijd buiten beschouwing. Onder ‘investeerders’ verstaan we in dit hele hoofdstuk zowel particuliere investeerders als bedrijfsmatige investeerders.

3.1.1

Totale markt We kijken eerst kort naar de totale markt: alle typen woningtransacties die Kadaster registreert worden hier dus meegenomen. Het gaat dan zowel om transacties waar één woning tegelijk wordt verhandeld – dus reguliere woningaankopen – als om zogenoemde bulk- of pakketverkopen waarin in één transactie meerdere woningen worden gekocht. Onderstaande tabel laat per jaar het aantal woningen zien dat is gekocht door de verschillende typen verkrijgers. De tabel erna geeft hetzelfde weer maar dan in percentages. ●

De grootste categorie betreft de transacties tussen eigenaar-bewoners. In de laatste jaren zijn deze transacties goed voor ca. 50% tot 60% van het totaal aantal verkochte woningen in Rijswijk.

●

Het aantal woningen dat wordt verkocht tussen investeerders onderling varieert sterk van jaar tot jaar. In 2016 t/m 2018 en in 2020 liggen de aantallen fors hoger dan in andere jaren. Deze pieken worden met name veroorzaakt door pakketverkopen – bijvoorbeeld complexgewijs – tussen investeerders.

●

De categorie ‘Overig’ omvat alle transacties die niet in een van de andere categorieën vallen.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Tabel 3.1 Totale markt – Aantal woningen gekocht door verschillende typen verkrijgers in Rijswijk; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbew oner naar eigenaar-bew oner 251 211 294 419 607 628 558 554 537 660 522 513

Van eigenaarbew oner naar investeerder 21 33 31 30 55 58 60 59 73 42 44 14

Van investeerder naar eigenaarbew oner 43 32 45 42 78 80 76 68 60 83 56 52

Van investeerder naar investeerder 25 38 90 11 301 392 252 73 288 25 19 38

Overig* 206 106 412 630 229 284 510 444 488 407 352 213

Totaal 546 420 872 1.132 1.270 1.442 1.456 1.198 1.446 1.217 993 830

*Bevat alle transacties die niet in een van de andere categorieën in de tabel vallen.

Tabel 3.2 Totale markt – Percentage woningen gekocht door verschillende typen verkrijgers in Rijswijk; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbew oner naar eigenaar-bew oner 46% 50% 34% 37% 48% 44% 38% 46% 37% 54% 53% 62%

Van eigenaarbew oner naar investeerder 4% 8% 4% 3% 4% 4% 4% 5% 5% 3% 4% 2%

Van investeerder naar eigenaarbew oner 8% 8% 5% 4% 6% 6% 5% 6% 4% 7% 6% 6%

Van investeerder naar investeerder 5% 9% 10% 1% 24% 27% 17% 6% 20% 2% 2% 5%

Overig* 38% 25% 47% 56% 18% 20% 35% 37% 34% 33% 35% 26%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

*Bevat alle transacties die niet in een van de andere categorieën in de tabel vallen.

3.1.2

‘Funda-markt’: transacties met één woning In het vervolg van dit rapport hebben de analyses uitsluitend betrekking op de transacties waarin één woning tegelijkertijd wordt verhandeld, door Kadaster ook wel de “Funda-markt” genoemd11. Dat is de markt waarin eigenaar-bewoners en investeerders elkaar tegenkomen en met elkaar concurreren. Onderstaande tabel laat per jaar het aantal woningen in Rijswijk zien dat is gekocht door de verschillende typen verkrijgers. De tabel erna geeft hetzelfde weer maar dan in percentages. ●

De laatste jaren worden er gemiddeld ruim 800 woningen per jaar verkocht in Rijswijk. Zo’n 70% daarvan betreft woningen die worden verkocht door eigenaar-bewoners aan andere eigenaarbewoners. Afgelopen jaren wordt ongeveer de helft van deze woningen gekocht door koopdoorstromers en de andere helft door koopstarters.

Deze term impliceert overigens niet dat in de analyses alleen naar transacties van woningen die via Funda zijn aangeboden wordt gekeken. Het gaat om alle transacties waarbij één woning per keer wordt verkocht.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

●

Van 2016 is er een stijging te zien van het aantal verkopen door eigenaar-bewoners aan inves-

teerders (buy-to-let). De piek ligt in 2020: in dat jaar worden 72 woningen verkocht aan investeerders. In 2021 daalt dit aantal aanzienlijk, vermoedelijk als gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. Het aantal verkopen aan investeerders neemt in 2023 verder af. Dat hangt vermoedelijk samen met de hogere rente, de belastingverhogingen voor woningverhuurders (box 3) en de aangekondigde regulering middenhuur (Wet betaalbare huur12). Hierdoor is het voor veel investeerders minder of niet aantrekkelijk meer om woningen op te kopen voor de verhuur. ●

De omgekeerde stroom, dus van investeerders naar eigenaar-bewoners, is in de meeste jaren in de tabel groter dan buy-to-let. Met andere woorden: investeerders verkochten vaak meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat ze aankochten van eigenaar-bewoners. De grote uitzondering is 2020: het jaar waarin investeerders relatief veel woningen kochten. In 2022 en 2023 zijn ca. 50 woningen per jaar verkocht door investeerders aan eigenaar-bewoners13. Ruim de helft van deze woningen wordt gekocht door koopstarters.

●

Het aantal verkopen door investeerders aan andere investeerders is de afgelopen jaren ook sterk gedaald.

●

De gemeente Den Haag heeft per 1 maart 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. Mogelijk zijn sommige investeerders daardoor uitgeweken naar Rijswijk. Eventuele aankopen van deze investeerders zijn opgenomen in de hier gepresenteerde cijfers maar met de beschikbare gegevens was het helaas niet mogelijk om deze specifieke groep in beeld te brengen.

Tabel 3.3 “Funda-markt” – Aantal woningen gekocht door verschillende typen verkrijgers in Rijswijk; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (doorstromer) 123 92 147 216 326 343 333 348 313 355 268 269

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (koopstarter) 122 111 139 196 274 276 221 204 221 304 253 244

Van eigenaarbewoner naar investeerder 20 28 30 27 54 55 54 55 72 41 44 13

Van investeerder naar eigenaarbewoner (doorstromer) 25 12 28 26 52 52 43 45 33 32 22 21

Van investeerder naar eigenaarbewoner Van investeerder (koopstarter) naar investeerder 17 4 19 5 17 11 15 5 24 23 26 14 26 13 21 25 27 31 48 21 25 11 28 3

Overig* 90 81 119 113 182 177 153 142 182 160 123 131

*Bevat alle transacties die niet in een van de andere categorieën in de tabel vallen.

Op het moment van schrijven (begin maart 2024) is niet duidelijk of in welke vorm deze wet zal worden ingevoerd.

Dit aantal staat niet direct in de tabel maar is een optelling van de 4 e en 5e kolom in de tabel. Voor 2022 is het de som van 44 en 50 (94 woningen) en voor 2023 de som van 42 en 56 (98 woningen).

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Totaal 401 348 491 598 935 943 843 840 879 961 746 709

Tabel 3.4 “Funda-markt” – Percentage woningen gekocht door verschillende typen verkrijgers in Rijswijk; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (doorstromer) 31% 26% 30% 36% 35% 36% 40% 41% 36% 37% 36% 38%

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (koopstarter) 30% 32% 28% 33% 29% 29% 26% 24% 25% 32% 34% 34%

Van eigenaarbewoner naar investeerder 5% 8% 6% 5% 6% 6% 6% 7% 8% 4% 6% 2%

Van investeerder Van investeerder naar eigenaarnaar eigenaarbewoner bewoner Van investeerder (doorstromer) (koopstarter) naar investeerder 6% 4% 1% 3% 5% 1% 6% 3% 2% 4% 3% 1% 6% 3% 2% 6% 3% 1% 5% 3% 2% 5% 3% 3% 4% 3% 4% 3% 5% 2% 3% 3% 1% 3% 4% 0%

Overig* 22% 23% 24% 19% 19% 19% 18% 17% 21% 17% 16% 18%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

*Bevat alle transacties die niet in een van de andere categorieën in de tabel vallen.

Zoals hierboven aangegeven hebben investeerders in de meeste onderzochte jaren meer woningen verkocht aan eigenaar-bewoners dan andersom. Het gaat hierbij om de totale groep investeerders: de optelsom van bedrijfsmatige en particuliere investeerders. In onderstaande tabel is een uitsplitsing opgenomen naar deze twee categorieën investeerders opgenomen. ●

Het merendeel van de woningen die eigenaar-bewoners verkopen aan investeerders wordt gekocht door particuliere investeerders.

●

Bij de verkopen door investeerders aan eigenaar-bewoners gaat het juist in de meeste jaren in een merendeel van de gevallen om bedrijfsmatige investeerders die de woningen verkopen (uitponden). In de tabel is ook duidelijk te zien dat de verkopen door bedrijfsmatige investeerders aan eigenaar-bewoners meer fluctueren van jaar tot jaar dan de verkopen door particuliere investeerders.

Tabel 3.5 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht binnen en tussen de categorieën ‘eigenaar-bewoners’ en ‘investeerders’; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner

Van eigenaarbewoner naar investeerder

245 203 286 412 600 619 554 552 534 659 521 513

20 28 30 27 54 55 54 55 72 41 44 13

waarvan: gek ocht door particuliere investeerder 7 16 20 13 27 38 41 40 49 26 36 6

waarvan: gek ocht door bedrijfsmatige investeerder 13 12 10 14 27 17 13 15 23 15 8 7

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Van investeerder naar eigenaarbewoner

42 31 45 41 76 78 69 66 60 80 47 49

Van investeerder waarvan: waarvan: naar investeerder verk ocht door verk ocht door particuliere bedrijfsmatige investeerder investeerder 14 28 4 6 25 5 11 34 11 19 22 5 22 54 23 30 48 14 37 32 13 30 36 25 27 33 31 30 50 21 33 14 11 33 16 3

3.1.3

‘Funda-markt’: transacties met één woning verkocht door eigenaar-bewoners De voorgaande twee tabellen gingen over de gehele “Funda-markt”. Nu zoomen we binnen deze markt in op specifiek de woningen die zijn verkocht door eigenaar-bewoners. Dat is immers het gedeelte van de markt waar de opkoopbescherming eventueel op van toepassing zou kunnen zijn. Onderstaande tabel laat per jaar het aantal woningen in Rijswijk zien dat is verkocht door eigenaarbewoners, uitgesplitst naar verschillende typen verkrijgers. De eerste drie kolommen met aantallen zijn gelijk aan de tabel 3.3. De tabel erna geeft hetzelfde weer maar dan in percentages. ●

Zoals hierboven al aangegeven is het aantal verkopen van eigenaar-bewoners aan investeerders de afgelopen jaren sterk gedaald. Het percentage van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door een investeerder is gedaald van 11% in 2020 tot 2% in 2023 (tabel 3.6).

●

Er worden ook woningen verkocht door eigenaar-bewoners die qua type verkrijger in de categorie ‘tweede woning’ vallen. In de afgelopen jaren ging het om zo’n 20 á 30 woningen per jaar. De categorie ‘tweede woning’ is een diffuse categorie waar verschillende situaties mogelijk zijn, zoals het gebruik als pied-à-terre door mensen die in Rijswijk werkzaam zijn of een woning die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen. Maar het kan daarnaast wel degelijk om een woning gaan die wordt verhuurd, waarbij de betreffende woning de enige andere woning in eigendom van de eigenaar is. Een onbekend deel van de categorie ‘tweede woning’ omvat dus ook aankopen met als doel te verhuren (buy-to-let). Het aantal verkopen door eigenaar-bewoners dat in de categorie ‘tweede woning’ valt, laat in de afgelopen jaren geen duidelijke trend zien. Dit in tegenstelling tot de eerder genoemde verkopen aan investeerders.

Tabel 3.6 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan verschillende typen verkrijgers in Rijswijk; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (doorstromer) 123 92 147 216 326 343 333 348 313 355 268 269

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (koopstarter) 122 111 139 196 274 276 221 204 221 304 253 244

Van eigenaarbewoner naar investeerder 20 28 30 27 54 55 54 55 72 41 44 13

Van eigenaarbewoner naar tweede woning 18 13 18 15 40 29 25 41 36 21 32 22

Van eigenaarbewoner naar overig* 8 0 3 9 17 14 15 13 26 11 14 8

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Totaal 291 244 337 463 711 717 648 661 668 732 611 556

Tabel 3.7 “Funda-markt” – Percentage woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan verschillende typen verkrijgers in Rijswijk; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (doorstromer) 42% 38% 44% 47% 46% 48% 51% 53% 47% 48% 44% 48%

Van eigenaarbewoner naar eigenaarbewoner (koopstarter) 42% 45% 41% 42% 39% 38% 34% 31% 33% 42% 41% 44%

Van eigenaarbewoner naar investeerder 7% 11% 9% 6% 8% 8% 8% 8% 11% 6% 7% 2%

Van eigenaarbewoner naar tweede woning 6% 5% 5% 3% 6% 4% 4% 6% 5% 3% 5% 4%

Van eigenaarbewoner naar overig* 3% 0% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 4% 2% 2% 1%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

3.2 Verschillen tussen prijsklassen In deze paragraaf kijken we wederom specifiek naar woningen verkocht door eigenaar-bewoners en maken we, op basis van de koopsom van de transacties, onderscheid naar prijsklassen. In overleg met de gemeente is gekozen voor een indeling in vijf prijsklassen, met elk jaar dezelfde prijsgrenzen. Het onderscheid naar prijsklassen geeft inzicht in welke prijsklassen investeerders met name woningen kopen van eigenaar-bewoners. Omwille van de overzichtelijkheid kijken we in deze paragraaf terug tot 2018 (in plaats van 2012). Onderstaande tabellen laten per jaar en per prijsklasse het aantal woningen in Rijswijk zien dat is verkocht door eigenaar-bewoners, uitgesplitst naar verschillende typen verkrijgers. ●

Het overgrote deel van de aankopen door investeerders zijn sinds 2018 gedaan in de twee laagste prijsklassen, dus in de prijsklassen tot € 250.000 en tussen € 250.000 tot € 350.000. Oftewel in de goedkope en middeldure prijssegmenten. Dit sluit aan bij het algemene gegeven dat investeerders met name geïnteresseerd zijn in appartementen. Het zijn ook de prijsklassen waarin koopstarters veelal actief zijn.

●

In beide lage prijsklassen ligt het aantal aankopen door investeerders in 2023 aanzienlijk lager dan in de jaren daarvoor.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Tabel 3.8 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom tot € 250.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Naar eigenaarbewoner (doorstromer) 163 124 84 38 18 29

Naar eigenaarbewoner (koopstarter) 161 124 111 84 32 46

Naar investeerder 51 46 49 21 17 6

Naar tweede woning 23 29 19 6 8 0

Naar overig* 11 13 21 7 9 4

Totaal 409 336 284 156 84 85

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Tabel 3.9 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom van € 250.000 tot € 350.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Naar eigenaarbewoner (doorstromer) 69 92 90 104 72 84

Naar eigenaarbewoner (koopstarter) 39 50 67 139 127 114

Naar investeerder 0 6 16 13 20 4

Naar tweede woning 1 10 14 13 10 8

Naar overig* 2 0 1 0 1 1

Totaal 111 158 188 269 230 211

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Tabel 3.10 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom van € 350.000 tot € 450.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Naar eigenaarbewoner (doorstromer) 57 71 56 69 52 46

Naar eigenaarbewoner (koopstarter) 10 21 30 50 52 57

Naar investeerder 2 1 1 5 6 2

Naar tweede woning 0 2 1 1 7 2

Naar overig* 2 0 3 4 1 0

Totaal 71 95 91 129 118 107

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Tabel 3.11 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom van € 450.000 tot € 550.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Naar eigenaarbewoner (doorstromer) 17 27 37 64 32 40

Naar eigenaarbewoner (koopstarter) 6 4 11 19 25 10

Naar investeerder 0 1 2 0 0 0

Naar tweede woning 1 0 2 0 0 2

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Naar overig* 0 0 0 0 2 3

Totaal 24 32 52 83 59 55

Tabel 3.12 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom van meer dan € 550.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF Naar eigenaarbewoner (doorstromer) 27 34 46 80 94 70

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Naar eigenaarbewoner (koopstarter) 5 5 2 12 17 17

Naar investeerder 1 1 4 2 1 1

Naar tweede woning 0 0 0 1 7 10

Naar overig* 0 0 1 0 1 0

Totaal 33 40 53 95 120 98

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Voor de twee laagste prijsklassen, waar aankopen door investeerders in de periode sinds 2018 het meest zijn voorgekomen, laten we nogmaals de tabellen zien maar dan in percentages. ●

In de laagste prijsklasse (tot € 250.000) kochten investeerders in de jaren tot en met 2022 zo’n 15% á 20% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In 2023 is dat aandeel gedaald tot 7%.

●

In de prijsklasse tussen € 250.000 en € 350.000 ligt het aandeel verkochte woningen dat naar investeerders gaat al duidelijk lager dan in de laagste prijscategorie. In de jaren 2019 tot en met 2022 ging het om 5% á 10% van de jaarlijkse verkopen. In 2023 is dat percentage gedaald tot 2%.

●

In de prijsklassen boven € 350.000 ligt het aandeel aankopen door investeerders nog lager. In de meeste jaren slechts enkele procenten of zelfs 0%.

Tabel 3.13 “Funda-markt” – Percentage woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom tot € 250.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF

Kolom1 2018 2019 2020 2021 2022 2023

% naar eigenaarbewoner (doorstromer) 40% 37% 30% 24% 21% 34%

% naar eigenaarbewoner (koopstarter) 39% 37% 39% 54% 38% 54%

% naar investeerder 12% 14% 17% 13% 20% 7%

% naar tweede woning 6% 9% 7% 4% 10% 0%

% naar overig* 3% 4% 7% 4% 11% 5%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Tabel 3.14 “Funda-markt” – Percentage woningen verkocht door eigenaar-bewoners met een koopsom van € 250.000 tot € 350.000 in Rijswijk, uitgesplitst naar type koper; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 2019 2020 2021 2022 2023

% naar eigenaarbewoner (doorstromer) 62% 58% 48% 39% 31% 40%

% naar eigenaarbewoner (koopstarter) 35% 32% 36% 52% 55% 54%

% naar investeerder 0% 4% 9% 5% 9% 2%

% naar tweede woning 1% 6% 7% 5% 4% 4%

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

% naar overig* 2% 0% 1% 0% 0% 0%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%

3.3 Verschillen tussen postcodegebieden

Tot nu toe gingen de analyses over de gemeente Rijswijk als geheel. In deze paragraaf maken we onderscheid naar postcodegebieden. Rijswijk telt in totaal negen verschillende postcodegebieden (PC4-gebieden). Vanwege lage aantallen woningen en dus transacties in sommige postcodegebieden zijn twee gebieden samengevoegd en zijn jaren samengevoegd. In de onderstaande analyses kijken we naar acht verschillende gebieden. Het gaat wederom specifiek om woningen verkocht door eigenaar-bewoners en om alle prijsklassen bij elkaar. Onderstaande tabel laat per jaar en per gebied het aantal woningen zien dat is verkocht door eigenaar-bewoners, uitgesplitst naar typen verkrijgers. De tabel erna geeft hetzelfde weer maar dan in percentages. ●

In de eerste drie postcodegebieden ligt zowel het aantal als het percentage woningen dat is gekocht door investeerders duidelijk hoger dan in de andere gebieden. In deze gebieden werd tot enkele jaren terug ruim 10% van de woningen gekocht door investeerders terwijl dat percentage in de andere gebieden lager lag. Dit zijn dus de gebieden die het meest in trek zijn geweest bij investeerders. Dit zijn ook de gebieden waar koopstarters relatief veel woningen kopen.

●

In met name Steenvoorde (Noord en Zuid) worden relatief veel woningen gekocht door doorstromers binnen de koopsector.

Tabel 3.15 “Funda-markt” – Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners in Rijswijk uitgesplitst naar type koper en postcodegebied; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 t/m 2019

Postcodegebied Cromvliet/Leeuw endaal Oud-Rw /Bomenbrt/Welgelegen/Rembr-/Havenkw Julianapark/Huis te Lande/Stationskw /Te Werve Spoorzicht/Kleuren-/Artiestenbrt Steenvoorde-Noord Steenvoorde-Zuid Muziekbuurt Plaspoelpolder/Elsenb/Pasgeld/Haantje/Hoornw /Broekp/K raayenb/Vrijenban

Naar eigenaarbew oner (doorstromer) 82 157 81 55 100 119 40

Naar eigenaarbew oner (koopstarter) 53 137 79 36 50 26 24

Naar investeerder 19 41 27 10 4 5 1

Naar tw eede w oning 6 22 17 5 4 10 2

Naar overig* 1 2 1 4 4 7 9

Totaal 161 359 205 110 162 167 76

2020 t/m 2021

Cromvliet/Leeuw endaal Oud-Rw /Bomenbrt/Welgelegen/Rembr-/Havenkw Julianapark/Huis te Lande/Stationskw /Te Werve Spoorzicht/Kleuren-/Artiestenbrt Steenvoorde-Noord Steenvoorde-Zuid Muziekbuurt Plaspoelpolder/Elsenb/Pasgeld/Haantje/Hoornw /Broekp/K raayenb/Vrijenban

86 132 80 56 107 129 34

81 164 109 34 43 40 25

22 41 22 7 2 10 4

12 17 10 3 4 6 4

0 4 0 3 5 14 10

201 358 221 103 161 199 77

2022 t/m 2023

Cromvliet/Leeuw endaal Oud-Rw /Bomenbrt/Welgelegen/Rembr-/Havenkw Julianapark/Huis te Lande/Stationskw /Te Werve Spoorzicht/Kleuren-/Artiestenbrt Steenvoorde-Noord Steenvoorde-Zuid Muziekbuurt

84 89 64 42 76 111 28

74 158 92 43 39 40 30

8 18 13 7 0 4 4

7 14 5 3 9 8 3

0 1 2 2 5 5 7

173 280 176 97 129 168 72

Plaspoelpolder/Elsenb/Pasgeld/Haantje/Hoornw /Broekp/K raayenb/Vrijenban

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Tabel 3.16 “Funda-markt” – Percentage woningen verkocht door eigenaar-bewoners in Rijswijk uitgesplitst naar type koper en postcodegebied; bron: Kadaster, bewerking ABF

2018 t/m 2019

postcodegebied Cromvliet/Leeuw endaal Oud-Rw /Bomenbrt/Welgelegen/Rembr-/Havenkw Julianapark/Huis te Lande/Stationskw /Te Werve Spoorzicht/Kleuren-/Artiestenbrt Steenvoorde-Noord Steenvoorde-Zuid Muziekbuurt Plaspoelpolder/Elsenb/Pasgeld/Haantje/Hoornw /Broekp/ Kraayenb/Vrijenban

Naar eigenaarbew oner (doorstromer) 51% 44% 40% 50% 62% 71% 53%

Naar eigenaarbew oner (koopstarter) 33% 38% 39% 33% 31% 16% 32%

Naar investeerder 12% 11% 13% 9% 2% 3% 1%

Naar tw eede w oning 4% 6% 8% 5% 2% 6% 3%

Naar overig* 1% 1% 0% 4% 2% 4% 12%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

68%

29%

100%

2020 t/m 2021

43% 37% 36% 54% 66% 65% 44%

40% 46% 49% 33% 27% 20% 32%

11% 11% 10% 7% 1% 5% 5%

6% 5% 5% 3% 2% 3% 5%

0% 1% 0% 3% 3% 7% 13%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

55%

36%

100%

2022 t/m 2023

Cromvliet/Leeuw endaal Oud-Rw /Bomenbrt/Welgelegen/Rembr-/Havenkw Julianapark/Huis te Lande/Stationskw /Te Werve Spoorzicht/Kleuren-/Artiestenbrt Steenvoorde-Noord Steenvoorde-Zuid Muziekbuurt

49% 32% 36% 43% 59% 66% 39%

43% 56% 52% 44% 30% 24% 42%

5% 6% 7% 7% 0% 2% 6%

4% 5% 3% 3% 7% 5% 4%

0% 0% 1% 2% 4% 3% 10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Plaspoelpolder/Elsenb/Pasgeld/Haantje/Hoornw /Broekp/ Kraayenb/Vrijenban

60%

29%

100%

*Bevat verkopen van eigenaar-bewoners aan de categorieën Overig en Onbekend (zie begrippenlijst in bijlage)

3.4 Samenvatting en conclusies Op basis van de analyses in dit hoofdstuk kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van nut en noodzaak van de opkoopbescherming. ●

In de periode 2012 t/m 2023 is het aantal woningen dat door een eigenaar-bewoner wordt verkocht aan een investeerder (buy-to-let) eerst gestegen en de laatste jaren weer gedaald. De piek lag in 2020 met 72 aangekochte woningen, oftewel 11% van het totaal aantal door eigenaarbewoners verkochte woningen. In de jaren 2016 t/m 2019 ging het gemiddeld per jaar om 55 woningen, oftewel 8% van het totaal.

●

In 2021 is het aantal aankopen door investeerders gedaald (tot ca. 40 woningen ofwel 6% van totaal), vermoedelijk als gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting. Het aantal verkopen aan investeerders is in 2023 verder afgenomen (tot 13 woningen ofwel 2% van totaal). Dat hangt vermoedelijk samen met de hogere rente, de belastingverhogingen voor woningverhuurders (box 3) en de aangekondigde regulering middenhuur (Wet betaalbare huur). Hierdoor is het voor veel investeerders minder of niet aantrekkelijk meer om woningen op te kopen voor de verhuur.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

●

De toegevoegde waarde van de opkoopbescherming in het voorkomen van omzettingen van koop naar huur – en daarmee het bevorderen van de kansen voor koopstarters en middeninkomens – is de laatste paar jaar dus afgenomen als gevolg van het Rijksbeleid en de economische omstandigheden. Het is natuurlijk onzeker hoe deze factoren zich gaan ontwikkelen in de komende jaren. Indien er veranderingen in het Rijksbeleid of de economische omstandigheden plaatsvinden zou het voor investeerders weer financieel aantrekkelijker kunnen worden om woningen te kopen voor de verhuur. In dat geval zou de opkoopbescherming weer een grotere meerwaarde krijgen.

●

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

Bijlagen

Begrippenlijst en technische toelichting Onderstaande definities en aandachtspunten zijn afkomstig van Kadaster.

Type eigenaar / verkrijger

Beschrijving Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) om hierin te wonen. Eigenaar-bewoners kunnen worden getypeerd als: -

Eigenaar-bewoner

voor het eerst een woning op hun naam krijgen. -

Tweede woning*

Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten beide Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd. Onbekend: van sommige eigenaar bewoners is het onbekend of zij al eerder een woning in bezit gehad hebben.

Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de verkregen woning gaat wonen. Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment (alsnog) in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaar-bewoner. (Zie ook toelichting onder deze tabel.)

Bedrijfsmatige investeerder**

Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF)

Particuliere investeerder

Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen (dus minimaal drie), die niet in deze woningen woont. Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen verandert de indicatie in eigenaar-bewoner. Totaal (som) van de categorieën ‘Bedrijfsmatige investeerder’ en ‘Particuliere investeerder’ Combinatie van de categorieën Overig en Onbekend:

Investeerder

Overig: woningen in bezit van woningcorporaties en woningen in bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten. Overig / onbekend

Onbekend: in sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper/verkoper/eigenaar vast te stellen. Dit komt met name voor bij nieuwbouw/appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel - waarvan de eigenaar bekend is met 100% zekerheid te koppelen aan de woning.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

* Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die als vakantiewoning of pied-à-terre wordt gebruikt, de woning kan commercieel zijn verhuurd of zijn gekocht voor een (studerend) kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de data staat vermeld). Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment (alsnog) in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaar-bewoner. ** In het geval waar een woning wordt gekocht door een bedrijf maar waar het bedrijf na transactie slechts één woning in bezit heeft hoeft het niet te gaan om een verhuurde woning. Het kan hier ook gaan om een bedrijfswoning, i.e. een woning gekocht om een bedrijf in te vestigen. Naast bovengenoemde kanttekeningen zijn er nog de volgende aandachtspunten. 1)

Bedacht moet worden dat niet elke aankoop van een woning door een investeerder bedoeld is voor de verhuur. Soms kopen investeerders woningen op om ze te renoveren en vervolgens door te verkopen (ook wel bekend als ‘woning flippen’). Op basis van de Kadastercijfers kunnen deze transacties niet worden onderscheiden van aankopen van woningen die voor verhuur zijn bestemd.

Het Kadaster registreert het eigendom per juridische entiteit. Wanneer een niet-natuurlijk persoon verschillende dochterondernemingen heeft wordt het bezit per juridische entiteit geteld.

3) Cijfers voor het afgelopen jaar (in dit rapport is dat 2023) zullen, voor wat betreft tweede woningen en particuliere investeerders, voorlopig zijn omdat we pas na een jaar definitief weten of de aankoop niet voor eigen bewoning is. Met name in het laatste halfjaar vinden nog veranderingen plaats. 4) Door verschillende selecties is het mogelijk dat transacties binnen groepen niet altijd optellen tot hetzelfde totaal. Bij koopsommen worden bijvoorbeeld koopsommen lager dan 25.000 euro en hoger dan 3.000.000 euro uitgesloten (eerder onderzoek heeft uitgewezen dat deze vaak onbetrouwbaar zijn) en voor woningtype geldt dat het type woning niet altijd bekend is (komt soms voor bij bijvoorbeeld transformaties en nieuwbouw). Deze gevallen worden wel meegenomen bij het totaal aantal transacties; we weten immers dat er een woning verkocht is. 5)

Het Kadaster typeert in de Kadastrale registratie rechtspersonen niet specifiek als woningcorporatie. Het Kadaster schrijft deze rechtspersonen in als “Vereniging” of “Stichting”. In de afgelopen jaren is met verschillende partners echter wel uitgezocht onder welke rechtspersonen woningcorporaties bij het Kadaster voorkomen. Daar is onder meer de lijst met namen van Toegelaten Instellingen voor gebruikt, van de Autoriteit woningcorporaties.

Onderzoek opkoopbescherming Rijswijk

ABF Research Verwersdijk 8 • 2611 NH Delft • +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Rijswijk&id=8ac0df7b-a74a-4fbf-9ab3-7f09bb1b6307