Huisvestingsverordening Rijswijk 2023

Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en onrechtmatigheden, als gevolg van verschillen van interpretatie van de huisvestingsverordening, te voorkomen zijn door burgemeester en wethouders regionaal afgestemde beleidsregels van toepassing. Artikel 4:8, vijfde lid In afwijking van de algemene voorrangspositie die aan een urgentieverklaring wordt toegekend is het mogelijk om in sommige situaties een woonruimte toe te wijzen door een éénmalig directe aanbieding. Deze mogelijkheid kan worden benut voor huisvesting van woningzoekenden voor wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Woningcorporaties dragen, conform het bepaalde in deze verordening, zorg voor de regionale bemiddelingslijst van de hiertoe behorende kandidaten. Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor de woningzoekende met de daartoe specifieke behoefte, die is ingedeeld in een urgentiecategorie.

Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt. Bij een weigering van de woonruimte die passend wordt geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zal geen nieuw aanbod worden gedaan en zal de urgentieverklaring vervallen. Een huisvestingsprobleem op grond van Artikel 12, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 dient van dien aard te zijn dat een passende oplossing niet kan worden geweigerd. Artikel 5:1 De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voor woningen bij onttrekking, samenvoeging omzetting of woningvorming een vergunningplicht in te stellen. Onder het verbod om woonruimte ‘aan de 47

bestemming te onttrekken’ (zie artikel 21 van de Huisvestingswet 2014) zonder de daartoe vereiste vergunning valt zowel slopen als elk gebruik voor een ander doel dan (zelfstandige) bewoning. Omdat de vergunningplicht alleen geldt indien de onttrekking tot gevolg heeft dat die woonruimte niet langer geschikt is voor de bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is, kan niet elke geringe onttrekking van een gedeelte van een woonruimte gebonden worden aan een vergunning. In de praktijk zal per geval moeten worden vastgesteld of al dan niet sprake is van onttrekken in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Voorwaarde hierbij is dat de woonfunctie niet wordt aangetast, d.w.z. dat de eigen opgang en wezenlijke voorzieningen van de woning gehandhaafd moeten worden. Door te spreken over permanente bewoning is, ingeval van het niet houden van het hoofdverblijf in de onderhavige woonruimte, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren. Eveneens is een vergunning verplicht indien de woonruimte feitelijk anders gebruikt wordt dan voor zelfstandige bewoning (bijvoorbeeld onzelfstandige bewoning), ook al is de woning bouwkundig nog geschikt voor zelfstandige bewoning.

Op die manier kan onder andere ook kamer- of beddenverhuur in woningen die in beginsel geschikt zijn voor zelfstandige bewoning worden gereguleerd. In Rijswijk verdwijnen door verkamering en splitsing betaalbare en geschikte woonruimten voor de doelgroep. Dit is ongewenst omdat hierdoor de schaarste in de volkshuisvesting nog meer toe gaan nemen, en nog minder woonruimten beschikbaar zullen komen voor woningzoekenden. Uit het onderzoek van ABF naar de Schaarste op de woningmarkt in Rijswijk (2022) komt de schaarse in het goedkope en middeldure segment duidelijk naar voren, en de onevenwichtige en onrechtvaardigde effecten waar dit toe leidt. Hierdoor ziet de gemeente de noodzaak om de vergunningplicht in te stellen voor het omzetten en splitsen van woonruimten met een WOZ-waarde tot 1,4 x de NHG-kostengrens.

1. Zichtbaar woningtekort: Spanning tussen vraag en aanbod In de regio Haaglanden is het huidige woningtekort (2022), naar schatting 31.000 woningen, wat 5,9% is van de bestaande woningvoorraad. Op nationaal niveau is dit tekort 3,9%. In de regio rondom Rijswijk is het woningtekort naar verhouding dus beduidend groter dan gemiddeld. Dit woningtekort blijft naar verwachting de komende jaren nog relatief hoog op het huidige niveau. De stad Rijswijk is aan het groeien wat ook zichtbaar is in de bevolkingsgroei. De verwachting is dat het aantal inwoners van de stad tot en met 2039 zal stijgen van 57.000 inwoners nu naar 68.000 in 2030. (bron: Rijswijk in cijfers).Het aantal huishoudens zal stijgen van 27.830 naar 32.520. Dit verhoogt ook de druk in de volkshuisvesting. Uit het WoON onderzoek (2021) naar de woonwensen van verhuisgeneigden blijkt dat regionaal gezien de vraag veel groter is dan het aanbod aan beschikbare koopwoningen. Het vraagoverschot is zowel in absolute als in relatieve zin het grootst bij het betaalbare koopsegment tot €325.000,- gevolgd door het middeldure segment tussen €325.000,- en €500.000,-. Het is voor kopers die op zoek zijn naar een woning in het goedkope en middeldure segment dus niet mogelijk om een geschikte woning te vinden die past bij de woonvraag.

48

2. Effecten van schaarste in de koopsector De prijzen van huizen in de koopsector in Rijswijk zijn in de laatste jaren fors gestegen. In de jaren 2013 t/m 3015 had ongeveer 50% van de verkochte huizen een prijs van maximaal €150.000, en viel zo’n 30% in de prijsklasse tussen €150.000 en €250.000,-. In 2021 bleek nog maar 4% van de verkochte huizen in de laagste prijsklasse te vallen. In de eerste drie kwartalen van 2022 is dit percentage nog verder naar beneden gedaald, naar 15%. Van de verkochte eengezinswoningen had maar circa 5% een koopprijs van maximaal €350.000,-. De gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning bleek in 2021, €450.000 of meer te kosten, waarbij de transactieprijzen van tussen en hoekwoningen nog hoger liggen. Deze stijging is zichtbaar in de goedkope koopsegmenten maar reikt door tot aan de koopgrens van €500.000,Er is dus duidelijk een schaarste aan goedkope en middeldure eengezins koopwoningen te zien, en wat weer leidt tot de stijging van de kooppprijzen. Het grootste deel van het aanbod koopwoningen in Rijswijk is hierdoor niet of nauwelijks meer toegankelijk voor huishoudens met een inkomen rond 1 a 1,5 keer modaal. Gezien de ontwikkelingen in de maximale leencapaciteit van huishoudens leidt de schaarste tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten in deze segmenten.

Daarnaast past het aanbod ook niet meer bij de woonwensen die verhuisgeneigden hebben. Vanuit de inkomensgroep tussen 1.5 en 2 keer modaal is de vraag maar woningen met een koopsom tot €325.000 het grootst, en ruim 60% van de woningzoekenden zoekt een woning onder dit bedrag. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Rijswijk is toegenomen van gemiddeld €287.000 in 2019 tot €387.000 in 2022. De prijsstijgingen op de koopwoningmarkt hebben ook geleid tot hogere markwaarden van huurwoningen en bij private verhuurders tot een sterke stijging van de huurprijzen. De vraag naar betaalbare koopwoningen binnen de gemeente in groot en door de sterk gestegen woningprijzen en het sterk gedaalde aanbod leidt dit ertoe dat veel inkomensgroepen niet of nauwelijks meer een (betaalbare) koopwoning kunnen vinden. De schaarse aan koopwoningen leidt dus duidelijk tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Het is voor een starter en midden inkomen niet mogelijk om een start te maken op koopmarkt, waardoor zij aangewezen zijn op een duurdere huurwoning. Maar door een sterke stijging van huurprijzen en hierdoor een verminderd aanbod, is de slaagkans hier ook lager geworden. Deze effecten zorgen ervoor dat er geen doorstroming meer kan plaatsvinden op de woningmarkt. 3.

Effecten van de schaarste in de sociale huursector Binnen de sociale huurvoorraad in Rijswijk heeft de toegenomen schaarste als effect dat de benodigde gemiddelde inschrijfduur hoog is. Dit uit zich in een lange wachttijd voor een woning en dat de slaagkans van woningzoekenden laag is. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in Rijswijk is 77 maanden, en de slaagkans voor woningzoekenden op een woning was 10% in 2021. Het verdwijnen van reguliere woningen in de voorraad door verkamering of woningsplitsing vergroot de druk op het sociale huursegment verder, en kan de slaagkansen en wachttijden nog groter maken. Hierdoor wordt de slaagkans en de mogelijkheden voor starters nog kleiner.

49

4. Effecten van de schaarste in de particuliere huursector De gemiddelde gevraagde huurprijs van een particuliere huurwoning in Rijswijk ligt vrij hoog, met een bedrag van gemiddeld €1352,- per maand, voor een gemiddelde woonoppervlakte van 94m2. Van de verhuurde woningen blijkt dat 26% valt in de categorie tussen €1000,- en €1250,- en 57% valt in de categorie vanaf €1250-. In de private huursector in Rijswijk worden overwegend hoge huurprijzen gevraagd. De schaarste in dit segment draagt sterk bij aan dit effect. Het verdwijnen van reguliere woningen door woningsplitsing of verkamering kan de druk op het private huursegment verder vergroten en is daarmee onwenselijk Door de gestegen huurprijzen zijn deze woningen niet meer geschikt voor huurders met een modaal inkomen. Artikel 5:3 Indien de woning langer dan 1 jaar in het bezit is van de huidige eigenaar dan moet voor het bepalen van de onder sub 3 bedoelde koopprijs een taxatie worden overgelegd van een beëdigd taxateur. Is de huidige eigenaar korter dan een jaar eigenaar, dan kan volstaan worden met het overleggen van een kopie van de koopakte. Artikel 5.4 In het derde en vierde lid wordt de mogelijkheid geboden om aanvullende informatie in te winnen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden.

Artikel 5:6 Bij toekenning van een tijdelijke onttrekking (maximale periode van 5 jaar) moeten de noodzaak en de tijdelijkheid door de aanvrager concreet worden aangetoond. Artikel 5:7A: Zie voor uitgebreide toelichting, de toelichting bij artikel 5:1. Met dit artikel wordt een aanvullende weigeringsgrond ingesteld voor aanvragen van een vergunning voor woningen met een WOZ-waarde tot €250.000,Uit het onderzoek van ABF naar de schaarste op de woningmarkt in Rijswijk (2022) is gebleken dat de woningvoorraad met een WOZ-waarde tot €250.000 op dit moment heel schaar is. Maar 4% van de verkochte woningen in 2021 bleek in de laagste koopprijs categorie te vallen. Het aanbod van goedkope koopwoningen (ook appartementen) tot €250.000 is zeer gering. Bekeken ook vanuit de maximale leencapaciteit van huishoudens maakt bovenstaande duidelijk dat de schaarste aan koopwoningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten in dat segment. Woningen in het lage koopsegment moeten beschikbaar blijven voor de starter in Rijswijk, die met deze woning een start kan maken in de volkshuisvesting. Dit kan een verhuisketen op gang brengen en zorgen voor meer doorstroming. Omdat de schaarse aan goedkope woonruimten leidt tot onevenwichtige en 50

onrechtvaardige effecten van schaarste wordt de aanvullende weigeringsgrond ingesteld om deze effecten te gaan bestrijden. Artikel 5:8 Permanente bewoning van daartoe aangewezen woonruimte houdt in dat de huurder of eigenaar er permanent hoofdverblijf houdt, hetgeen blijkt uit een inschrijving in het bevolkingsregister. Indien niet aan dit vereiste wordt voldaan, is een onttrekkingsvergunning noodzakelijk. Wanneer blijkt dat de huurder of eigenaar de woonruimte niet permanent of bijvoorbeeld minder dan 180 dagen in een aaneengesloten periode van 360 dagen bewoont, vervalt het recht op inschrijving in het bevolkingsregister. In deze situatie is een onttrekkingsvergunning vereist, tenzij kan worden aangetoond dat er wel sprake is van permanente bewoning. Wanneer die niet afdoende kan worden aangetoond, kunnen burgemeester en wethouders, behalve het opleggen van een boete, de woonruimte doen verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven als de woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die de woonruimte wel als permanent hoofdverblijf gaat gebruiken, de eigenaar/gebruiker er alsnog permanent gaat wonen, of indien er alsnog een vergunning wordt verleend. Artikel 5:10 Het vergunningenregime inzake splitsing in appartementen is facultatief en heeft alleen betrekking op bestaande woningbouw.

In bijlage II kunnen burgemeester en wethouders aangeven voor welke categorieën woonruimte het regime van toepassing is. Artikel 5:11 Bij wijziging in samenstelling van de voorraad is het belangrijk onderscheid te maken tussen splitsingsvergunningen en splitsingsakte. Bij splitsingsvergunning (rechtspersonenrecht) gaat het om de toestemming die nodig is om een woning te kunnen opdelen. Bij de splitsingsakte (vastgoedrecht) is sprake van een "notariële akte met een nauwkeurige omschrijving van te splitsen erfpacht of appartementsrecht, zoals het appartementsgebouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen en de onderdelen van het Modelreglement waarvan wordt afgeweken. Bij de splitsingsakte hoort de splitsingstekening, met daarop exact de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten." Voor splitsing van enkel een appartementsrecht is derhalve geen splitsingsvergunning nodig. Indien dit vergezeld gaat van splitsing van een woning, is dit wel noodzakelijk. Artikel 5:13 Dit artikel bevat bepalingen die betrekking hebben op de verschillende afwijzingsgronden, namelijk de samenstelling van de woonruimtevoorraad en bepalingen uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud. De toepassing van het eerste en het tweede lid vergt een zorgvuldige afweging van belangen.

Teneinde deze afweging te kunnen maken dient de aanvrager voldoende informatie te verstrekken bij het indienen van de aanvraag. 51

Artikel 5:16 In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht. In het tweede lid zijn alle wijken van de gemeente Rijswijk, zoals weergegeven in Bijlage IV bij de verordening, aangewezen en is de prijsgrens voor goedkope en middeldure woonruimte opgenomen. Onderdeel a uit het tweede lid bepaalt de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen b en c uit het tweede lid volgen de wet en bepalen dat bij verkoop van woonruimte die reeds verhuurd wordt, deze situatie van verhuur voortgezet kan worden zonder dat daarvoor een vergunning vereist is. De rechten van bestaande huurders kunnen zodoende niet doorkruist worden door dit instrument. Het tweede lid, onder a, regelt het aan te wijzen gebied. Dit betreft alle wijken gelegen in de gemeente Rijswijk. De voornaamste reden om deze wijken aan te wijzen komt voort uit uit het onderzoek naar de invoering van de opkoopbescherming door ABF Research, waaruit blijkt dat het fenomeen buy-to-let in alle wijken speelt. In alle wijken is daarnaast een aanbod aan middeldure huurwoningen.

Huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure huurwoning worden in geen enkele wijk belemmerd. Daarnaast kan met de aanwijzing van het gehele grondgebied worden voorkomen dat ongewenste effecten optreden. Zo ligt het voor de hand dat een waterbedeffect naar andere wijken optreedt wanneer de verhuurvergunning opkoopbescherming slechts in een specifiek aantal wijken zou worden ingevoerd. Het tweede lid, onder a, drukt de prijsgrens voor de vergunningplicht uit in de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs van een woning. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZwaarde wordt aan beide vereisten voldaan. De gehanteerde WOZ-waarde, die lager of gelijk is aan de NHG-kostengrens (ook wel geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt, sluit aan bij de door de gemeente Rijswijk gehanteerde WOZ-waarde.

Door de dynamische formulering van deze bepaling stijgt (of daalt) de gehanteerde prijsgrens voor de verhuurvergunning opkoopbescherming mee met de NHG-kostengrens die jaarlijks wordt aangepast. Zo is er een objectieve grens die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen voor een grote groep woningzoekenden.

Artikel 5:17 De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. In het geval van een verhuurvergunning opkoopbescherming op grond van het eerste lid, onder a, vervalt de vergunning zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid). Met het derde lid moet worden voorkomen dat een eigenaar de woning in feite alsnog permanent kan verhuren door deze telkens met huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur aan te bieden en op grond van het bepaalde in het eerste lid, onder b, telkens een verhuurvergunning opkoopbescherming aanvraagt.

In het vierde lid worden de gevallen genoemd waarin een gevraagde vergunning mogelijk kan worden verleend, in aanvulling op gevallen waarin een vergunning op basis van de wettelijke verplichte gronden wordt verleend. Dit kan het geval zijn wanneer de gemeente zelf woonruimte aankoopt. Ten tweede wordt de mogelijkheid opengehouden 52

dat een zorgpartij woonruimte kan kopen en verhuren om zodoende woonruimte aan te bieden aan een bepaalde zorgdoelgroep. Ten slotte is het woningcorporaties toegestaan om woonruimte aan te kopen en te verhuren. Op grond van het vijfde lid is bepaald dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is.

Artikel 5:18 Een weigering van een verhuurvergunning opkoopbescherming in het geval er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning, zoals bepaald in het eerste lid, ziet toe op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning om deze reden kan worden geweigerd.

Artikel 6:1 In de regio Haaglanden bestaan lokale registers standplaatszoekenden, die worden beheerd door de individuele gemeenten. Belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers inschrijven, maar moeten dan voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals eventueel betaling van inschrijfgeld. Artikel 6:2 De recente ontwikkelingen ten aanzien van het door het Rijk geformuleerde Beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid zijn aanleiding om bij toewijzing van een vrijkomende standplaats, in de volgordebepaling, het belang van het samenleven in familieverband te erkennen. Artikel 7:1 Verslaglegging door woningcorporaties en evaluatie met woonconsumentenorganisaties, waaronder de SHH, is jaarlijks voorzien om te anticiperen op verplichtingen voortvloeiend uit de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Artikel 7:2, tweede lid Vanwege artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene.

53

Bijlage I Woningen naar mate van toegankelijkheid A. Gelijkvloerse woning (*) 1. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift. 2. Bereikbaar zonder treden. 3. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm. B. Rollatorwoning (**) 1. Drempels maximaal 2 cm. 2. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil). 3. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch. 4. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm. 5. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m. 6. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning. C. Rolstoelwoning (***) 1. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek. 2. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m. 3. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m. 4. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning. 5. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm. 6. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm. 7. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m. 8. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m.

en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m. D. Extra ruime rolstoelwoning (****) 1. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m² en de breedte is minimaal 3,0 m. 2. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m², bij een minimale breedte van 3,0 m.

54

Bijlage II

Categorieën gebouwen als bedoeld in artikel 5.10

Gemeente Rijswijk : alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huurgrens, gelegen in de gebieden, begrensd door de straten/wegen:

gebied 1:

- Geestbrugkade; - Cromvlietkade; - Broekslootkade; - Tulpstraat; - Burgemeester Elsenlaan; - Sir Winston Churchilllaan; - Populierlaan; - Huis te Hoornkade; - Nassaukade.

gebied 2:

- Van Hardenbroeklaan; - Pasgeldlaan; - Jaagpad; - Delftweg; - Broekmolenweg; - Pauwhof.

behoudens de huurappartementen van corporaties waarvoor splitsing wordt aangevraagd ten behoeve van verkoop volgens de lokale of regionale prestatieafspraken.

55

Bijlage III Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:3, vierde lid, van deze verordening. Overtreding

1e keer

Recidive

Art. 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

€ 405

€ 405

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

€ 5.000

€ 10.250

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 10.250

€ 20.250

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

€ 5.000

€ 10.250

- bedrijfmatige exploitatie

€ 10.250

€ 20.250

€ 5.000

€ 10.250

€ 10.250

€ 20.250

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

€ 10.000

€ 20.000

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 20.000

€ 40.000

Art. 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014:

Art. 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014: - niet-bedrijfsmatige exploitatie - bedrijfsmatige exploitatie Art. 41, van de Huisvestingswet 2014:

Toelichting Recidive Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan. Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. 56

3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. 4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen. 5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Bijlage IV Wijken in de gemeente Rijswijk waar de verhuurvergunning opkoopbescherming, zoals bedoeld in artikel 5:16, tweede lid, onder a, van toepassing is. CBS Wijk

Buurten

Wijk 01 Wijk 02 Wijk 03 Wijk 04 Wijk 05 Wijk 06 Wijk 07 Wijk 08 Wijk 09 Wijk 10 Wijk 11

Cromvliet Oud-Rijswijk Hoornwijck Julianapark Plaspoelpolder Stationskwartier Muziekbuurt Overvoorde Stervoorde Elsenburg Kraayenburg

57

Leeuwendaal Bomenbuurt Broekpolder Huis te Lande

Welgelegen

Rembrandtkwartier Havenkwartier

Te Werve

Spoorzicht

Kleurenbuurt

Artiestenbuurt

Strijp Eikelenburg Sion Vrijenban

Presidentenbuurt Ministerbuurt Hoekpolder Pasgeld Haantje