Bijlage G Verslag Omgevingsdialoog fase 2

S.v.p. bij correspondentie datum en kenmerk Het Huis van de stad is te bereiken met van deze brief vermelden en richten aan: tram 17 en bus 23 Gemeente Rijswijk, Ruimte, Postbus 5305, 2280 pagina 1 van 5 HH Rijswijk

Thema: Woningbouw & Programma 1: Is het woningbouwprogramma zoals voorgesteld haalbaar, met name het aandeel sociale huur? Ontwikkelaars geven aan dat het lastig is om sociale huurwoningen in dit gebied rendabel te realiseren. Dit komt onder andere door hoge bouwkosten en de verplichting om op eigen terrein te parkeren. Uit reacties blijkt dat een hoog aandeel sociale woningen zonder aanvullende maatregelen financieel niet haalbaar is. Als mogelijke oplossingen noemen ontwikkelaars: meer woningen per locatie, andere parkeeroplossingen of een herverdeling van het programma tussen kwadranten. Deze signalen worden meegenomen in de verdere planvorming. Het aandeel sociale woningen blijft wel een gegeven. Parkeeroplossingen kunnen per kwadrant worden besproken. Flexibiliteit tussen kwadranten is mogelijk als beide kwadranten dit ondersteunen en het past binnen de gebiedspaspoorten. 2: Hoe is de verdeling in woningcategorieën (sociaal, midden, duur) bepaald, en is daarin flexibiliteit mogelijk? Tijdens de informatieavond van 30 juni presenteerde de gemeente een verdeling van 40% sociaal, 40% midden en 20% duur. Deze verdeling kon, onder voorwaarden van extra bedrijfsruimte, worden aangepast naar een gelijke verdeling (33/33/33). Naar aanleiding van reacties van bewoners, ondernemers en ontwikkelaars is besloten deze voorwaarden op te schorten.

De gemeente past nu uitsluitend de provinciale verordening toe: 2/3 van de woningen moet betaalbaar zijn, waarvan 1/3 sociaal. Daarom is in de planvorming gekozen voor een verdeling van 1/3 sociaal, 1/3 midden en 1/3 duur. Flexibiliteit tussen kwadranten is mogelijk als beide kwadranten dit ondersteunen en het past binnen de gebiedspaspoorten. 3: Mogen sociale koopwoningen meetellen voor het verplichte aandeel sociaal, en wat is de prijsgrens? Nee, sociale koop telt niet mee als onderdeel van het verplichte aandeel sociaal. Het gaat hier om sociale huurwoningen: huurwoningen met een aanvangshuur onder de grens zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Deze woningen moeten minimaal 25 jaar in stand blijven en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd. 4: Welke corporaties zijn actief of geïnteresseerd in het gebied? Rijswijk Wonen, Vidomes en HaagWonen zijn de actieve woningcorporaties in Rijswijk. Of zij willen investeren in fase 2 is nog niet duidelijk. Dit hangt onder andere af van de planvorming, het tijdspad en hun portefeuille. Wel is er interesse getoond om dit verder te verkennen. Ontwikkelaars geven aan dat het belangrijk is om snel duidelijkheid te krijgen over hun interesse, vooral als sociale huurwoningen alleen via een corporatie mogen worden gerealiseerd.

Er worden gesprekken gepland en er is gevraagd om de corporaties actief bij de planvorming te betrekken. 5: Wat is de beoogde omvang en maatvoering van woningen in kwadrant Noordoost? Er is onduidelijkheid over het gemiddelde aantal m² per woning. Een ontwikkelaar berekende op basis van de genoemde BVO (11.900 m² voor 214 woningen) een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 39 m². Dat is klein voor middenhuur en past vooral bij studio’s of sociale huur op OV-locaties. Er is behoefte aan een marktonderzoek om te toetsen of dit aansluit bij de lokale vraag. In de gebiedspaspoorten is gerekend met: • sociale woningen van 60 m² bvo (geschat 45 m² gbo) • betaalbare woningen van 100 m² bvo (geschat 75 m² gbo) • dure appartementen van 120 m² bvo (geschat 90 m² gbo) • eengezinswoningen van 150 m² bvo (geschat 112,5 m² gbo) De gemeente gaat hierover in overleg met een lokale makelaar.

25.046364

25-7-2025 16:33

pagina 2 van 5

Thema: Financiën & Grondkosten 6: Wat is de hoogte van de anterieure bijdrage en hoe verhoudt deze zich tot het woningprogramma per locatie? Ontwikkelaars vragen duidelijkheid over de hoogte, samenstelling en rekenwijze van de anterieure bijdrage. In een eerdere indicatie is een bijdrage van € 120 per m² bvo genoemd voor woningen, en € 60 per m² bvo voor de toegevoegde oppervlakte van het commerciële deel (bedrijfsruimte), prijspeil 1 januari 2024. Deze bijdrage is ‘all-in’, dus inclusief bovenwijkse kosten en gemeentelijke inzet (exclusief leges). Voor het sociale deel van de woningen geldt een aangepast tarief van € 60 per m² bvo. De bijdrage wordt per te ontwikkelen plan berekend en vastgelegd in een overeenkomst.

Thema: Verkeer & Mobiliteit 7. Is er rekening gehouden met de toename van verkeersdruk in en rond het Havenkwartier, met name bij bestaande knelpunten? De gemeente geeft aan dat bij de uitwerking van het ontwikkelkader en de gebiedspaspoorten verkeersstudies worden uitgevoerd. In deze studies wordt gekeken naar piekmomenten en de spreiding van verkeer over de dag. Daarbij wordt ook het verschil meegenomen tussen woonfuncties (avondpiek) en bedrijvigheid (dagpiek). Het onderzoek wordt uitgevoerd in samenwerking met de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), zodat ook de bredere samenhang van verkeersstromen goed in beeld blijft.

Thema: Parkeren 8. Wat zijn de parkeernormen in het Havenkwartier en is er ruimte voor maatwerk of gedeelde oplossingen? In het ontwikkelkader staat dat parkeren in principe op eigen terrein moet worden opgelost. Deze keuze is gemaakt op verzoek van de gemeenteraad, met als doel dat bedrijven in het gebied voldoende ruimte houden voor hun eigen parkeervraag. Tegelijkertijd wordt erkend dat deze norm in sommige gevallen financieel knelt, bijvoorbeeld bij sociale woningbouw of bij kleine woningen. In gesprekken is besproken dat de piekmomenten van parkeren bij wonen (avond/nacht) en bij bedrijvigheid (overdag) verschillen. Hierdoor zouden gezamenlijke of gedeelde oplossingen mogelijk zijn. Ook is genoemd dat deelmobiliteit kansen biedt. Volgens het ontwikkelkader mag één deelauto in dat geval vier parkeerplaatsen vervangen. 9. Mogen ontwikkelaars collectieve parkeervoorzieningen inzetten of gezamenlijk oplossingen organiseren? Ja, dit is mogelijk. In gesprekken is erkend dat gedeelde parkeeroplossingen tussen meerdere partijen kunnen bijdragen aan de haalbaarheid. De gemeente staat open voor voorstellen, mits deze ruimtelijk, financieel en organisatorisch goed worden onderbouwd.

25.046364

25-7-2025 16:33

pagina 3 van 5

Thema: Geluid & Milieuhinder 10. Is woningbouw mogelijk binnen de geluidscontouren van bestaande bedrijven? Woningbouw is in dit gebied juridisch mogelijk, maar vraagt om aanvullende maatregelen. Dat vraagt om een combinatie van: • gebouwgebonden maatregelen (zoals extra geluidsisolatie), • brongerichte maatregelen (zoals geluidsreducerende ingrepen bij de bron zelf) te financieren door de projectontwikkelaar • en juridische borging (zoals vastleggen maatwerkvoorschriften en /of van beperkingen in het omgevingsplan). In gesprekken is ook genoemd dat het stedenbouwkundig ontwerp kan bijdragen aan bescherming, bijvoorbeeld door bebouwing zo te positioneren dat gevoelige functies worden afgeschermd. De gemeente blijft hierover in overleg met Omgevingsdienst Haaglanden (ODH) en de betrokken ontwikkelaars.

Thema: Ruimtelijke Kwaliteit & Beeldkwaliteit 11. Wat is de maximaal toegestane bouwhoogte in het gebied en is er ruimte voor hoogteaccenten? In het ontwikkelkader is vastgelegd dat nieuwbouw aan de zijde van het Jaagpad aansluit bij de hoogte van de bebouwing aan de Prunuskade. Richting de Koopmansstraat en de Sijthofflocatie mag de bebouwing hoger worden, in aansluiting op de omgeving daar. In het stedenbouwkundig plan is ruimte opgenomen voor hoogteaccenten op specifieke plekken, zoals tegenover het gebouw van Sijthoff. Deze accenten kunnen bijdragen aan een goede stedenbouwkundige balans, mits ze passen binnen het ruimtelijk beeld en zijn onderbouwd met een goed ontwerp. De hoogte van deze stedenbouwkundige accenten blijft binnen het hoogteplafond zoals bepaald in het ontwikkelkader. Voor de formele toetsing aan het omgevingsplan en het ontwikkelkader zijn nog nadere uitwerkingen nodig. 12. In hoeverre is er ruimte voor flexibiliteit in de stedenbouwkundige uitwerking, bijvoorbeeld op het gebied van metrages of kavelindeling? Ontwikkelaars hebben zorgen geuit over de aansluiting van de voorgestelde BVO’s op de marktvraag. Er is behoefte aan woningen met grotere oppervlakten dan in sommige modellen is opgenomen.

De gemeente geeft aan dat binnen het stedenbouwkundig raamwerk ruimte is voor variatie, zolang de functionele en ruimtelijke kaders (zoals hoogte, geluid, parkeren en bezonning) worden gerespecteerd. Uitgangspunt is dat plannen voldoende flexibiliteit bieden voor maatwerk per kavel. Daarbij geldt altijd een gemaximeerd aantal woningen.

25.046364

25-7-2025 16:33

pagina 4 van 5

Thema: Procedure & Regelgeving 13. Waarom gelden er in fase 2 strengere eisen voor de woningverdeling dan in eerdere fases, en wat is de juridische basis daarvoor? Voor fase 2 geldt de provinciale verordening uit 2023. Deze stelt als eis dat bij nieuwe ruimtelijke besluiten minimaal 2/3 van de woningen betaalbaar moet zijn, waarvan 1/3 sociaal. De gemeente is verplicht deze verordening toe te passen bij nieuwe ontwikkelingen, zoals in het Havenkwartier fase 2. In eerdere fases golden andere beleidsregels, omdat de provinciale verordening toen nog niet van kracht was. Dat verklaart het verschil in woningverdeling tussen fase 0/1 en fase 2. 14. Heeft de gemeente beleidsruimte om van de provinciale verordening af te wijken? Nee, de verordening is juridisch bindend. De gemeente heeft geen beleidsruimte om hiervan af te wijken, tenzij de provincie een ontheffing verleent. Daar is nu geen sprake van.

Thema: Participatie & Communicatie 15. Hoe verloopt het participatieproces richting ontwikkelaars en grondeigenaren in fase 2? De gemeente heeft het participatieproces voor fase 2 ingericht per kwadrant, met gesprekken en terugkoppeling via gebiedspaspoorten. Tijdens en na de bijeenkomsten zijn aanvullende vragen, opmerkingen en voorstellen ontvangen van verschillende ontwikkelaars. De gemeente verwerkt deze input in het vervolgtraject, onder andere bij het opstellen van een aangepast gebiedspaspoort. Participatie betekent ook dat ontwikkelaars en grondeigenaren per kwadrant het gesprek met elkaar kunnen aangaan. Zij kunnen gezamenlijk onderzoeken hoe zij tot ontwikkeling kunnen komen binnen hun deel van het gebied. Door samenwerking en het uitwisselen van programma-onderdelen is waarschijnlijk meer mogelijk dan individueel. Zo komen we samen tot steeds duidelijkere spelregels en realistische uitgangspunten, op basis van een inhoudelijke dialoog. Afstemming is een samenspel tussen ontwikkelaars, eigenaren en gemeente.

Thema: Fasering & Planning 16. Wat is het verwachte tijdpad voor verdere besluitvorming en ontwikkeling van fase 2? De gemeente werkt op dit moment aan het verwerken van alle reacties en het opstellen van een aangepast gebiedspaspoort. Daarna volgen besluitvorming door het college van B&W en behandeling in de gemeenteraad. Idealiter vindt deze besluitvorming in oktober plaats, maar de gemeenteraad bepaald haar eigen planning en agenda. Parallel hieraan kunnen ontwikkelaars en eigenaren binnen hun kwadrant al gesprekken voeren en scenario’s verkennen. Dit helpt om straks sneller en gerichter te komen tot planvorming en uitvoering.

25.046364

25-7-2025 16:33

pagina 5 van 5