Bijlage E UrbanParks herstelbesluit - Toelichting

Bestemmingsplan UrbanParks

<luchtfoto met ligging plangebied, mag groter of kleiner - aangeven met rode lijn>

herstelbesluit vastgesteld xx-12-2024

UrbanParks Rijswijk

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0603.bpUrbanparks-VA02

23-05-2022 14-11-2023 23-05-2024

concept ontwerp vaststelling bestemmingsplan vaststelling herstelbesluit

projectnummer:

20220226 opdrachtleider:

I. de Feijter

2

3

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Herstelbesluit

9

1.5

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Beoogde situatie

14

Hoofdstuk 3

Beleidskader

27

3.1

Rijksbeleid

27

3.2

Provinciaal beleid

30

3.3

Regionaal beleid

38

3.4

Gemeentelijk beleid

39

Hoofdstuk 4

Sectorale aspecten

49

4.1

Milieueffectrapportage

49

4.2

Verkeer en parkeren

50

4.3

Wegverkeerslawaai

56

4.4

Bedrijven en milieuzonering

64

4.5

Externe veiligheid

68

4.6

Kabels en leidingen

72

4.7

Luchtkwaliteit

72

4.8

Bodemkwaliteit

75

4.9

Ecologie

77

4.10

Stikstof

81

4.11

Archeologie

82

4.12

Cultuurhistorie

84

4.13

Water

85

4.14

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

90

4.15

Bezonning

95

4.16

Windhinder

98

Hoofdstuk 5

Juridische regeling

101

5.1

Planvorm

101

5.2

Opbouw regels

102

4

5.3

Bestemmingsregels

102

5.4

Algemene regels

105

5.5

Overgangs- en slotregels

106

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

107

6.1

Economische uitvoerbaarheid

107

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

107

5

Toelichting

6

7

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Aan de rand van het bedrijventerrein Plaspoelpolder bevindt zich het Havenkwartier, een gemengd bedrijventerrein (waarop zowel bedrijven als kantoren gevestigd zijn) rondom een voormalige haven. Het Havenkwartier wordt de komende jaren ontwikkeld naar een gemengd gebied met een mix van werken en wonen met alle voorzieningen binnen handbereik. Een van de eerste ontwikkelingen is UrbanParks, gelegen aan de Burgemeester Elsenlaan 329. De ontwikkeling omvat meerdere kadastrale percelen. Op de percelen waren een kantoor, fietsenbergingen parkeerplaatsen en groen aanwezig. Het kantoor en de fietsenbergingen zijn gesloopt. Het voornemen is om op de gronden van dit bestemmingsplan vijf woontorens op een stedelijke laag te realiseren. Het plan omvat maximaal 600 appartementen over vijf woontorens. Daarnaast zijn een parkeergarage, fietsenbergingen en niet-woonfuncties op de lagere verdiepingen toegestaan. UrbanParks is een van de eerste transformatielocaties van het Havenkwartier en past ofwel binnen het ontwikkelkader dat door de gemeenteraad is vastgesteld ofwel de afstemming daarover met de supervisor. De beoogde ontwikkeling is niet passend binnen het geldende bestemmingsplan. Dit geldt zowel voor de bouwhoogte als voor het gebruik. Om de ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk te maken, is daarom voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Dit bestemmingsplan betreft de gronden gelegen tussen de Burgemeester Elsenlaan, de Koopmansstraat en de Limpergstraat. Het betreft het perceel Burgemeester Elsenlaan 329 en de percelen richting de kruisingen Burgemeester Elsenlaan - Limpergstraat en Koopmansstraat - Limpergstraat. In de onderstaande figuur is globaal aangegeven waar het plangebied ligt.

8

Foto 1.1: Globale ligging van het plangebied (bron: Cyclomedia)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan betreft 'Plaspoelpolder, 1e algehele herziening', onherroepelijk op 29-08-2013. In figuur 1.1 staat een uitsnede van het bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Plaspoelpolder, 1e algehele herziening'. (bron: ruimtelijkeplannen.nl) In het hele plangebied geldt de enkelbestemming 'Kantoor'. Deze gronden zijn bestemd voor kantoren en dienstverlening. De maximale bouwhoogte bedraagt 25 meter in het noordelijke deel en 50 meter aan de kant van de kruisingen Burgemeester Elsenlaan - Limpergstraat en Koopmansstraat - Limpergstraat. Er geldt geen bebouwingspercentage.

9

Langs een deel van de Koopmansstraat geldt verder de dubbelbestemming 'Waterstaat Waterkering'. Deze gronden zijn ook bestemd zijn voor instandhouding en beheer van waterstaatsdoeleinden. In deze bestemming zijn regels voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen (aanlegvergunningenstelsel). Binnen het plangebied geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Deze gronden zijn ook bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Ook in deze bestemming zijn regels voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen (aanlegvergunningenstelsel). Ook is het 'parapluherziening parkeernormering Rijswijk' van toepassing. Voor de plannen in het Havenkwartier worden echter andere parkeernormen aangehouden.

1.4

Herstelbesluit

In de raadsvergadering van 23 mei 2024 heeft de gemeenteraad van Rijswijk het bestemmingsplan 'UrbanParks' gewijzigd vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad is door één partij beroep ingesteld. Eén van de beroepsgronden gaat in op het aspect bedrijven- en milieuzonering (geluid). Het geluid op de gevels van het beoogde bouwplan UrbanParks is doorgerekend op basis van feitelijk gebruik en eventuele toekomstige uitbreidingsplannen bij de omliggende bedrijven. Aanvullend is akoestisch onderzoek gedaan naar de representatieve maximale planologische gebruiksruimte van de bedrijven. Het gaat hierbij dus niet om de geluidsproductie in de huidige situatie, maar om de geluidproductie die wettelijk maximaal is toegestaan. Ook uit dit onderzoek blijkt dat het bestemmingsplan UrbanParks mogelijk is op deze locatie. Wel wordt voorgesteld om een extra planregel toe te voegen, om ook publiekrechtelijk duidelijk vast te leggen dat te allen tijde sprake zal zijn van een gegarandeerd akoestisch binnenklimaat in de woningen. Het herstelbesluit moet worden aangemerkt als een besluit in de zin van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht. Na vaststelling en bekendmaking van het herstelbesluit wordt het herstelbesluit onverwijld aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State toegezonden.

Het reeds aanhangige beroep heeft van rechtswege mede betrekking op het herstelbesluit. Dat artikel voorziet namelijk in een regeling die onnodige vertraging in een procedure voorkomt door een besluit te nemen waarmee geconstateerde omissies in een eerder besluit hersteld worden. Dit eerdere besluit is in dit geval het bestemmingsplan 'UrbanParks'.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele beleidskader getoetst dat relevant is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

10

11

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Plaspoelpolder Het plangebied is gesitueerd aan de noordzijde van het bedrijventerrein Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een van de grootste bedrijventerreinen in de regio. De eerste bedrijven vestigden zich er in de jaren '50 waarna het tot en met de jaren '70 uitgroeide tot een van de eerste grote bedrijventerreinen in zijn soort. Waar de eerste bedrijvigheid met name uit maakindustrie bestond, kwam er midden jaren '70 meer plaats voor dienstverlenende bedrijven. Tijdens de vastgoedcrisis bleek echter dat de vraag naar met name kantoren, maar ook naar andere bedrijfsobjecten in de Plaspoelpolder terugliep. Wel blijkt er veel behoefte aan woningen te zijn. Bovendien is de Plaspoelpolder gezien de ligging in Rijswijk, door de aanwezigheid van voldoende infrastructuur en door de beschikbare ruimte, kansrijk om woningen toe te voegen. De gemeente Rijswijk werkt daarom op een aantal locaties in de Plaspoelpolder actief samen met bedrijven en vastgoedeigenaren om verouderde en leegstaande kantoorpanden te transformeren of de locaties te laten herontwikkelen na sloop. Havenkwartier Onderdeel van de Plaspoelpolder is het Havenkwartier. Het Havenkwartier wordt grofweg begrensd door de Handelskade, de Burgemeester Elsenlaan en de voormalige binnenhavens aan een zijtak van het Rijn-Schiekanaal.

Het Havenkwartier bestaat uit bedrijfs- en kantoorruimtes waarbij sprake is van veel leegstand in de kantoorpanden. Aan de zuidoostzijde zijn recent enkele woningbouwontwikkelingen gerealiseerd.

12

Foto 2.1: Luchtfoto van het Havenkwartier (bron: Arcgis luchtfoto 2021) Plangebied Het plangebied betreft het perceel Burgemeester Elsenlaan 329 en de percelen richting de kruisingen Burgemeester Elsenlaan - Limpergstraat en Koopmansstraat - Limpergstraat. De Burgemeester Elsenlaan maakt deel uit van de hoofdontsluiting van de Plaspoelpolder. De bebouwing langs deze laan heeft dan ook een wat grotere schaal. Deze percelen vormen een deel van de rand van het Havenkwartier. Het plangebied begint op de kop van de haven. In de voormalige situatie stond hier een kantoorgebouw, grotendeels opgebouwd uit 7 lagen waarbij een deel was opgebouwd uit 5 lagen. Het gebouw had een kleine opbouw voor installaties. Ook stond er een fietsenberging aan de zuidzijde van het gebouw en was er een parkeerplaats ten noorden van het gebouw. Voor het overige is er bestrating en groen. In de huidige situatie is het gebouw gesloopt en ligt het terrein braak.

13

Figuur 2.1: Het plangebied en de directe omgeving. (bron: Cyclomedia)

Figuur 2.2: Luchtfoto van het plangebied gezien vanaf de Burgemeester Elsenlaan (bron: Cyclomedia 05-03-22) Omliggende functies Zoals aangegeven ligt het plangebied langs de Burgemeester Elsenlaan. Deze laan heeft een ruim profiel met in het midden een vrijliggende tramverbinding. Aan weerszijden staat kantoorbebouwing van 20 - 25 meter hoog. Tijdens de vastgoedcrisis bleek dat met name de kantoren aan de zijde van het Havenkwartier niet meer marktcourant waren. De afgelopen jaren is onder andere het gebouw noordwestelijk van het plangebied door Steenvlinder BV getransformeerd naar woningen. Ten noorden van het plangebied staat een kantoorpand aan de Burgemeester Elsenlaan 321 dat nu wordt verbouwd naar woningen. Deze woningen worden half 2024 opgeleverd. Ten zuiden ligt het Europees Octrooi Bureau. Aan de overzijde aan de Koopmansstraat begint een bedrijventerrein.

14

2.2

Beoogde situatie

2.2.1 Inleiding In 2017 is de Toekomstvisie Plaspoelpolder vastgesteld waarin staat dat het bedrijventerrein Plaspoelpolder een impuls moet krijgen. Dit is in 2019 geactualiseerd met een addendum. De Toekomstvisie Plaspoelpolder wordt toegelicht in paragraaf 3.4.1. Op basis hiervan zijn de kaders voor het Havenkwartier uitgewerkt in het ontwikkelkader voor het Havenkwartier, dat op 2 maart 2021 is vastgesteld door de raad. Het ontwikkelkader wordt toegelicht in paragraaf 3.4.3. In onderstaande paragraaf wordt de ruimtelijke visie uit het ontwikkelkader beschreven. Vervolgens wordt beschreven hoe het plan binnen deze visie past.

2.2.2 Ontwikkelkader Havenkwartier In het ontwikkelkader geeft de gemeente haar visie op de gewenste ontwikkeling van het Havenkwartier in de komende jaren. Het Havenkwartier zal zich volgens deze visie ontwikkelen tot een aantrekkelijk gebied, waar het goed werken en wonen is, en met een passend aanbod aan maatschappelijke-, recreatieve- en horecavoorzieningen. Het Havenkwartier wordt dus ontwikkeld naar een gemengd werk- en woongebied. De bestaande bedrijvigheid wordt behouden of vernieuwd, maar de bestaande oppervlakte aan kantoren komt te vervallen. Daarnaast worden maximaal 2.500 woningen toegevoegd in het gebied. Ook wordt maximaal 30.000 m2 aan voorzieningen, zoals horeca, een buurtsupermarkt en medische voorzieningen, toegevoegd. Het ontwikkelkader bevat het ruimtelijk kader waarin de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn benoemd. Nadruk ligt op het realiseren van kwalitatieve verblijfsruimte. De openbare ruimte moet gaan dienen als bindmiddel. De inrichting, begrenzingen en het gebruik van de openbare ruimte vormt het aantrekkelijke karakter van het gebied. De sociale veiligheid en een aangenaam microklimaat zijn sturend bij de inrichting. Dit wordt bewerkstelligd door te werken met lange lijnen, sturen op eigenaarschap en betrokkenheid bij de openbare ruimte en het op elkaar afstemmen van gebouwen en het gewenste gebruik van de openbare ruimte.

De gebouwen staan dus ten dienste van de openbare ruimte. Bij hogere gebouwen moet aandacht zijn voor de aanhechting van het gebouw op het maaiveld. Het openbare straatleven is van belang. Daarom zijn bij hoge gebouwen actieve plinten, goede hoeken, mooie entrees en het oplossen van logistiek randvoorwaardelijk. Uiteraard mag hoogbouw niet leiden tot hinder vanuit schaduw, wind en dergelijke. Water krijgt een belangrijke verblijfskwaliteit, bijvoorbeeld door verblijfsplekken aan het water te creëren, met een prettig windklimaat en bezonning op cruciale momenten van de dag. Daarnaast zullen verspreid over het gebied sunspots, plekjes met een goede bezonning, worden gerealiseerd. Deze plekken zorgen voor ontmoeting en uitwisseling. Ter versterking van de openbare ruimte is de wens om door het gebied een extra doorsteek voor langzaam verkeer te realiseren, dwars op de bestaande insteekhavens. In het zuidelijk deel wordt bekeken of deze doorsteek begeleid kan worden door nieuw water, om de beleving te vergroten. In de korte insteekhaven zal een 'waterplein' worden gerealiseerd. Hier wordt een aantrekkelijk verblijfsklimaat gecreëerd.

15

In de leefbaarheidsrapportage die als bijlage bij het ontwikkelkader is toegevoegd, is verantwoord hoeveel openbare ruimte, groen en bomen erbij komen in het Havenkwartier. In de huidige situatie is er 3,4 hectare water en groen en ongeveer 330 bomen. In de toekomstige situatie is dit 4,9 hectare water en groen en ongeveer 400 bomen. De groenvoorzieningen worden in de openbare ruimte toegevoegd en komen daarom niet in voorliggend bestemmingsplan naar voren. Naast de toevoeging van groen in het Havenkwartier is in de omgeving ook veel groen aanwezig. Figuur 2.3 geeft de aanwezigheid van groen in de gemeente weer. 55% van het grondgebied van de gemeente is bebouwd en 45% van het grondgebied is groen door de aanwezigheid van de landgoederenzone, parkzone en het groene raamwerk.

16

Figuur 2.3: Bebouwde gebieden en groene gebieden in de gemeente Rijswijk met in rood het plangebied aangegeven Figuur 2.4 geeft de hoofdgroenstructuur van de gemeente Rijswijk weer. In rood is de locatie van het plangebied aangegeven. In de omgeving zijn diverse groenen gebieden te bereiken, zoals de begraafplaats, de Vlietzone en het Elsenburgerbos.

17

Figuur 2.4: Hoofd recreatie-/ hoofd boom-/ hoofd natuurstructuur met in rood aangegeven de locatie van het plangebied

18

Figuur 2.5: Het ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader gaat uit van een verdichting van de bebouwing in combinatie met een opwaardering van de openbare ruimte. De stedenbouwkundige opzet benut de bestaande kwaliteiten van het gebied, wegen, water en groen en bouwt deze verder uit. Het gebied krijgt een fijnmazigere structuur met meer variatie.

19

Door middel van vier bouwstenen wordt een vertaling gemaakt van de duurzame ambities en een invulling gegeven aan de stedenbouwkundige hoofdopzet:    

het versterken van een netwerk, het realiseren van (groene) pleinen en plekken, het verkleinen van de bouwkundige korrel en het maken van gebouwen die communiceren met de straat.

Naast de openbare ruimte liggen de bouwvelden, waar bouwplannen ontwikkeld worden. Voor de bouwvelden zijn diverse bouwregels bepaald in het ruimtelijk kader. De algemene bouwregels per bouwveld zijn:  bebouwing grotendeels wordt gerealiseerd in de rooiliijn.  de rooilijn is de richtlijn waarin gebouwen worden geplaatst en die de grens aangeeft met de openbare weg.  parkeren en bergingen op binnenterreinen worden gerealiseerd.  toegangen tot achtergelegen parkeergarages en logistieke toegangen minimaal 15 meter uit de hoek worden gerealiseerd.  de architectonische gevellengte van de gebouwen is maximaal 50 meter. Voorts is bepaald dat de bouwvelden in basis voor 80% bebouwd worden, de overige 20% moet ingericht worden als groen en publiek toegankelijk gebied. Daarnaast is een basishoogte vastgelegd; de Rijswijkse hoogte. De Rijswijkse hoogte bestaat uit een hoge plint van minimaal 4,5 meter met daarop drie normale bouwlagen en een vierde laag met een set-back (terugliggende laag) van 4 meter ten opzichte van de gevellijn. Het volume dat niet gebouwd mag worden vanwege de eis 20% openbare ruimte, mag dubbel teruggebouwd worden boven de Rijswijkse hoogte tot een maximum van een oplopend ‘plafond’. Dit virtuele plafond ligt boven het gehele gebied en loopt van circa 12 meter aan de haven tot 50 meter op de Sijthofflocatie. Figuur 2.8 geeft dit bouwplafond weer.

Tot slot zijn er enkele locaties aangemerkt waar hoogteaccenten worden voorzien, deze mogen boven het plafond uit komen.

Figuur 2.6: Bouwplafond op basis van bestaande bebouwing (bron: Ruimtelijk kader Havenkwartier)

20

Programma niet-wonen Het toepassen van een goede mix van bedrijvigheid en voorzieningen draagt bij aan een succesvolle herontwikkeling van het Havenkwartier. De diverse functies dragen bij aan de versterking van de werkgelegenheid in relatie tot de huidige leegstaande kantoorpanden. Daarnaast draagt het bij aan de levendigheid van het gebied. Klimaat Duurzaamheid is een belangrijke opgave voor het Havenkwartier. Onderdeel daarvan is klimaatadaptatie. Uitgangspunt is verduurzaming door slimme oplossingen. Water heeft een belangrijke betekenis in het gebied. Het watersysteem verbindt de initiatieven. Door het toevoegen van extra water, het hemelwater te verzamelen en vertraagd af te voeren wordt het gebied klimaatbestendiger. De klimaatbestendigheid wordt verder versterkt door natuurinclusief bouwen en het toevoegen van vegetatie en aantrekkelijke plekken voor planten en dieren om de huidige biodiversiteit te behouden en te versterken, maar ook om hittestress tegen te gaan. Binnen UrbanParks wordt ingezet op zonnepanelen en een warmte- koude installatie. Hier wordt uitgebreid op ingegaan in paragraaf 4.14 waar het aspect duurzaamheid wordt behandeld. Beeldkwaliteit Het ruimtelijk kader bevat ook uitgangspunten voor beeldkwaliteit. Een architectuur met dragende (beton)gevels en regelmatige raamverdelingen is kenmerkend voor de Plaspoelpolder en het Havenkwartier.

Deze opzet vormt ook het uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkelingen. De keuze voor materialen is in principe vrij. De gebouwen zijn alzijdig van opzet. Aan- en opbouwen worden voorkomen doordat alle (technische) voorzieningen inpandig worden opgelost. Speciale aandacht gaat uit naar de aanhechting van de gebouwen op de grond en de dakbeëindiging. Er moet onderscheid komen tussen de boven- en de benedenwereld. Voor de dakbeëindiging geldt dat de bovenste verdieping zich verbijzondert. Hoogbouw wordt in principe in de tweede lijn gerealiseerd. Op ooghoogte dienen gebouwen bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van het gebied. De plinten zijn hoog, relatief open en gaan de hoek om. Daarbij dient een goede overgang gemaakt te worden tussen gebouwen en openbare ruimte. Dit draagt bij aan de gewenste leefbaarheid van de openbare ruimte. Daarom worden gebouwen in de rooilijn gebouwd, en worden woningen en bedrijfsruimtes aan de straat gerealiseerd. Waar bedrijfsruimtes aan de straat grenzen wordt een transparante en geactiveerde plint gerealiseerd. In paragraaf 2.2.3 wordt de vertaling van de eisen uit het Beeldkwaliteitsplan naar het bouwplan weergegeven. In aanvulling op het ruimtelijk kader is eveneens een Beeldkwaliteitplan 'Het Havenkwartier' opgesteld.

Dit beeldkwaliteitplan bouwt voort op het hoofdstuk Beeldkwaliteit uit het ruimtelijk kader (onderdeel van ontwikkelkader) en vormt het toetsingskader bij de welstandstoets in het kader van de uiteindelijke vergunningaanvraag.

21

2.2.3 UrbanParks De ontwikkeling van UrbanParks is onderdeel van fase 1b in de transformatie. Figuur 2.7 geeft de fasering van het Havenkwartier weer. Het plangebied betreft locatie 5.

Figuur 2.7: Fasering Havenkwartier (bron: Ontwikkelkader Havenkwartier) Programma In het plangebied worden twee gebouwen met vijf woontorens mogelijk gemaakt. Er worden maximaal 600 appartementen mogelijk gemaakt. In het onderstaande overzicht is een indicatieve verdeling van het woningprogramma op basis van 600 appartementen weergeven. Hiervan is waarschijnlijk het grootste deel huurwoningen.

22

Tabel 2.1: Woningprogramma Daarnaast is er ruimte voor diverse niet-woonfuncties: bedrijven geschikt voor functiemenging, horeca, ondergeschikte horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, sportvoorzieningen, detailhandel in de vorm van een supermarkt, ondergeschikte detailhandel en kleinschalige zelfstandige kantoren. Daarnaast worden niet-woonfuncties mogelijk gemaakt. Dit bedraagt in totaal maximaal 4.500 m2 bvo en dit bestaat uit de volgende functies: 1. bedrijven geschikt voor functiemenging; 2. horeca; 3. ondergeschikte horeca; 4. dienstverlening; 5. maatschappelijke voorzieningen; 6. sportvoorzieningen; 7. supermarkt; 8. kleinschalige zelfstandige kantoren. Uit het ontwikkelkader volgt de voorwaarde om de bestaande bedrijvigheid in het plangebied te behouden. De bedrijven worden in de plint aan de zijde van de Koopmansstraat gepositioneerd, gelet op de aansluiting met de aanwezige bedrijfsunits aan de overzijde van deze straat. Dit is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'bedrijf'. In de noordoosthoek van het plangebied, aan de zijde van de Koopmansstraat, is supermarkt van maximaal 550 m2 bvo toegestaan. Dit is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'supermarkt'. Ruimtelijke inpassing Het plangebied ligt op een centrale plek aan de rand van het Havenkwartier bij de Plaspoelpolder.

Het plangebied is gelegen aan de groene Burgemeester Elsenlaan in het noordwesten en het Elsenburgerbos en de Vliet in het zuidoosten. Vanaf het plangebied is gedeeltelijk zicht op de haven. Deze situatie nabij het water van de haven geeft aanleiding voor de verbijzondering in de vorm van een hoogteaccent, zoals bedoeld in het ruimtelijk kader (uit het Ontwikkelkader). In het plangebied komen twee gebouwen met vijf woontorens van 36 tot 72 meter hoog. Op de verbeelding is een maximum bouwhoogte opgenomen met een marge om bijvoorbeeld installaties mee te ontwerpen in het gebouw. Er is een woontoren van 22 etages wat het hoogteaccent vormt. In het ontwikkelkader is opgenomen dat het hoogteaccent in het noordwesten aan de rand van het plangebied tegen Burgemeester Elsenlaan 325 zou moeten komen. Gedurende de participatie en de uitwerking van het ontwerp is gezamenlijk met de gemeentelijke supervisor besloten dat het stedenbouwkundig beter is gebleken om dit hoogteaccent naar het midden te verplaatsen. De verschoven plek van het hoogteaccent komt het plan ten goede omdat het de doorgang door het bouwblok markeert. Bovendien is deze zichtbaar vanuit het assenkruis van de Plaspoelpolder. De extra hoogte van het meest westelijke bouwdeel slaat de compositorische brug naar het naastgelegen perceel, Elsenlaan 325.

23

De opbouw van de woontorens is gezien van west naar oost als onderstaand figuur 2.7.1. De paarse toren was de toren die het meest aan de westelijke zijde gepland was. Door de verplaatsing van deze toren naar het midden, is vervolgens de rode toren die in het midden stond naar het westen verschoven. Waar in eerste instantie de woontorens naast de oorspronkelijke locatie van het hoogteaccent richting het oosten opliepen, is dit nu dus niet meer het geval. Dit is weergegeven in figuur 2.7.2.

Figuur 2.7.1: Weergave architectonische gevellengtes (let op, afbeelding gespiegeld)

Figuur 2.7.2: Weergave hoogtes met links indicatie Burgemeester Elsenlaan 325 Daarnaast is in de verdere uitwerking van het ontwerp door de supervisor verzocht om de twee westelijke torens naar voren, dan wel naar achteren te schuiven om een meer speels ruimtelijk beeld te creëren. Op deze punten wijkt de ontwikkeling dus af van het ontwikkelkader. In het Ontwikkelkader is aangegeven dat gebouwen architectonisch maximaal 50 meter lang mogen zijn. De bouwkundige breedte is meer dan 50 meter, maar figuur 2.7.1 toont dat de architectonische breedte van de torens daar onder blijft. De woontorens zijn verbonden door een corridor die de verschillende daktuinen verbindt. Het ontwerp past binnen het ruimtelijk kader gelet op het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwvlek, het hoofdzakelijk bouwen in de rooilijn en de differentiatie in hoogten afgestemd op de omgeving en de open doorsteek in het verlengde van de Steenplaetsstraat.

24

De entrees voor de bewoners zijn verdeeld over het kavel en bevinden zich zowel aan de Koopmansstraat en Burgemeester Elsenlaan, als aan de groene openbare ruimte tussen de blokken. Beide gebouwen hebben plinten van 4,5 meter hoog. De plinten en de eerste etage worden voorzien van niet-woonfuncties. Hierbinnen zijn de volgende functies toegestaan; supermarkt, horeca, maatschappelijke voorzieningen, twee kleinschalige zelfstandige kantoren, dienstverlening, sportvoorzieningen en bedrijven geschikt voor functiemenging. Op de eerste en vijfde etage worden daktuinen beoogd. Woningen worden beoogd vanaf de eerste etage, inclusief in de woontorens, welke beginnen vanaf de 6e etage. In totaal worden 600 appartementen binnen het plangebied toegestaan. De appartementen krijgen diverse groottes, variërend van circa 30 tot 100 m2 bvo. De menging van functies in de plint en eerste verdieping zorgt voor levendigheid. Er is openbaar groen aan de noord- en zuidzijde en door een doorsteek. Verder is er voorzien in groen op de eerste en vijfde etages met dakterrassen, atriums en pockettuinen. Een deel hiervan is openbaar toegankelijk en een deel alleen voor de bewoners. Hierdoor krijgt UrbanParks een groene uitstraling met mogelijkheden voor flora en fauna. Het groen zorgt er tevens voor dat water kan worden opgevangen en gaat hittestress tegen.

De groenstructuur van het Havenkwartier wordt hier mee versterkt en dit biedt een aantrekkelijke woon- en verblijfskwaliteit voor bewoners en bedrijven. Parkeren op eigen terrein is mogelijk onder het gebouw in de parkeergarage. De entree hiervan ligt aan de Koopmansstraat. Ook zijn er ruime fietsenbergingen beoogd in de garage en op de begane grond. Daarnaast zijn naar behoefte deelauto's beschikbaar in de mobiliteitshub. Zie de onderstaande figuren voor de impressies van de gebouwen, weergegeven vanuit meerdere punten.

Figuur 2.8 Impressie van de beoogde ontwikkeling gezien vanaf de Burgemeester Elsenlaan (richting Noord)

25

Figuur 2.9 Impressie van de beoogde ontwikkeling gezien vanaf de Burgemeester Elsenlaan (richting Zuid)

Figuur 2.10 Impressie van de beoogde ontwikkeling gezien vanaf de Koopmansstraat Beeldkwaliteit De ontwikkeling past binnen de beeldkwaliteitscriteria van het Havenkwartier en het aanvullend opgestelde Beeldkwaliteitplan. Vanwege de geschiedenis van het gebied als bedrijvig havengebied en de gewenste transformatie tot gemengd werk-woongebied stelt het ruimtelijk kader een stoere, industriële

26

architectuur voor. Als basis tot de Rijswijkse hoogte gaat het ontwerp uit van een robuuste stedelijke plint van metselwerk. De volumes die op de plint staan, zijn moderner van vormgeving. Het witte raster zorgt voor een stoere, maar toch lichte, uitstraling. Een herkenbare route verbindt de openbare ruimte op maaiveld via de route naar de openbare daktuinen op de eerste verdieping en vervolgens via de atria met de daktuinen voor bewoners op de Rijswijkse hoogte. Het complex bestaat uit verschillende bouwdelen, met terugspringende delen en pockettuinen. Bovendien zijn de gebouwen alzijdig vorm gegeven (geen achterkanten). Het plan is daarmee in lijn met de gestelde beeldkwaliteitseisen.

27

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de Nationale Omgevingsvisie de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: 1. dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; 2. met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; 3. waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; 4. met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; 5.

waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. 6. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; 7. waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; 8. dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale-, regionale- en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

28

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit.  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing De beoogde ontwikkeling zoals beschreven in hoofdstuk 2 en sectoraal getoetst in hoofdstuk 4, voorziet in de transformatie van een (deel van een) gemengd bedrijventerrein naar een gemengd gebied met wonen, bedrijven en voorzieningen. Dit binnen een ruimtelijk kader waarbij aandacht is voor groen, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Er zijn vanuit het rijksbeleid geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 2012, actualisering 2017) Ieder ruimtelijk plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Voor projecten buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Dit is een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De geldende bestemming is hierbij vertrekpunt. Uit jurisprudentie blijkt dat meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 kan worden gezien als stedelijke ontwikkeling. Met dit bestemmingplan wordt het volgende programma mogelijk gemaakt:

29

Aantal / m2 bvo Stedelijke ontwikkeling Woningen 600 woningen ja Bedrijven geschikt voor functiemenging, totaal maximaal ja horeca, ondergeschikte horeca, 4.500 m2 bvo dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, sportvoorzieningen, detailhandel in de vorm van een supermarkt of gemakswinkel, ondergeschikte detailhandel en kleinschalige zelfstandige kantoren. Ondergeschikte functies worden niet gezien als stedelijke ontwikkelingen. Kantoren en dienstverlening zijn al mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en worden daarom niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling gezien. De overige niet-woonfuncties worden beschouwd als stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de behoefte beschreven. Beschrijving woningbehoefte De grote woningbehoefte in Rijswijk blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming. Gelet op de druk op de woningmarkt worden nieuwe regionale afspraken gemaakt, waarin Rijswijk zich inzet voor de bouw van ruim 5.700 woningen. Woningbehoefteraming (WBR 2021) De grote regionale woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). De WBR 2019 ging nog uit van 57.420 woningen in de periode 2020 tot 2030. Uit de Woningbehoefteraming 2021 blijkt dat in de regio Haaglanden (waar Rijswijk deel van uitmaakt) in de periode 2021 tot en met 2030 nog 80.900 woningen nodig zijn.

De regionale woningbehoefte komt circa 23.500 woningen (41%) hoger uit dan de prognose uit 2019.

Figuur 3.1: Prognose gewenste toename woningvoorraad (bron: WBR 2021 Provincie ZuidHolland)

30

Woningmarktafspraken regio Haaglanden De gemeenten in Haaglanden hebben met de in Haaglanden opererende woningcorporaties en de Provincie Zuid-Holland afgesproken Nieuwe (regionale) woningmarktafspraken op te stellen. Deze afspraken gaan over de woningbouwopgave van de afzonderlijke gemeenten in deze regio voor de periode 2019 t/m 2029 en specifiek over voldoende betaalbare woningvoorraad. De inzet van Rijswijk is om in de periode 2019 t/m 2029 ruim 5.700 woningen toe te voegen. Het regionale Tussenakkoord waarin de aantallen woningen voor alle gemeenten is vastgelegd is ondertekend in december 2021. De woningbehoefte is verder beschreven in de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.4.6). Beschrijving behoefte overige stedelijke functies Een monofunctionele woonwijk is hier niet gewenst. Er is behoefte aan ruimte voor diverse stedelijke functies die ervoor zorgen dat een goed functionerend woon-, werk en leefgebied kan ontstaan. Dit is noodzakelijk voor de leefbaarheid. De behoefte aan dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige zelfstandige kantoorruimte komt voort uit het groeiend aantal inwoners in het gebied die een eigen behoefte aan ondersteunende functies en werkgelegenheid met zich meebrengen. Alleen al met dit bestemmingsplan kan het aantal inwoners met circa 500 toenemen.

Deze nieuwe bewoners hebben behoefte aan:  ondersteunende functies die samen met de woonfunctie zorgen voor een goed functionerend stedelijk woon- en leefgebied.  (behoud van) voldoende werkgelegenheid;  levendige plinten met ruimte voor ontmoeting. De algemene behoefte aan meer ruimte om goed te kunnen wonen, werken en verblijven blijkt uit het Ontwikkelkader Havenkwartier (2021). Er is sprake van grote leegstand in de Plaspoelpolder en in het Havenkwartier, waardoor het noodzakelijk is te kijken naar andere functies/mogelijke invullingen. Gelet op de grote woningbehoefte is transformatie en het toevoegen van woningen gewenst. De gemeente Rijswijk heeft de ambitie om, als onderdeel van de versterking van de Plaspoelpolder, het Havenkwartier te transformeren van een monofunctionele bedrijvenlocatie met veel leegstand tot een aantrekkelijke plek waar het goed werken, wonen en verblijven is. Dat wil de gemeente doen door woningen te bouwen, de openbare inrichting sterk te verbeteren en het gebied aantrekkelijker en veiliger te maken voor ondernemers. Dit is mogelijk door woningen toe te voegen en diverse niet-woonfuncties toe te staan in de onderste lagen van de gebouwen. De behoefte aan een supermarkt is in Bijlage 2 (Bureau van der Weerd, d.d. juli 2021, Citysuper in het Havenkwartier) en Bijlage 3 (Bureau stedelijke planning, d.d. juli 2021) beschreven.

De behoefte is verder beschreven in de economische strategie Rijswijk (zie paragraaf 3.4.7).

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie (geconsolideerde versie 2022) Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie heeft zeven vernieuwingsambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door daarop in te zetten, wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid-Holland. Deze ambities zijn:

31

1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Daarnaast zet de provincie in op een ordening van knooppunten van functies, voorzieningen en infrastructuur die elkaar aanvullen en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:  Bouw naar behoefte;  Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied;  Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid;  Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;  Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving;  Bouw voldoende betaalbare woningen. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren wordt op grond van het Bro artikel 3.1.6. de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing hiervan is ook van provinciaal belang. Ruimtelijke kwaliteit De provincie werkt aan een goed ingericht Zuid-Holland waar ruimte is voor nieuwe initiatieven. Een provincie waar de inwoners met plezier, wonen, werken en recreëren. Nu en later. Ingrepen die nu worden gedaan, hebben lange tijd effect. Wegen, bebouwing en recreatiegebieden gaan decennia lang mee. Daarom is het van belang dat deze ontwikkelingen zorgvuldig gebeuren met aandacht voor de omgeving. Met het beleid over ruimtelijke kwaliteit wordt gestimuleerd dat initiatiefnemers zoveel mogelijk voortbouwen op de bestaande kwaliteiten, en daarmee op de identiteit, van ZuidHolland. Dus sterker maken wat al sterk is.

Daarbij hoort: de juiste ontwikkeling op de juiste plek. Ruimtelijke kwaliteit gaat daarom niet over een 'mooie', maar over ' de beste' oplossing. Een plan past in de omgeving, voegt iets toe en kan lange tijd mee. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt rekening gehouden met het gebruik, de beleving en het beheer en onderhoud. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie (zie paragraaf 3.2.2 artikel 6.9 lid 5).

32

Toetsing In dit geval is sprake van 'inpassen' binnen bestaand stedelijk gebied. De functie wijzigt van bedrijventerrein naar gemengd werk-woongebied, maar er is geen sprake van een nieuw stedelijk gebied. Er is geen wijziging in de structuur van het gebied. Concurrerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau. Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op het behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijven. Voor binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen met milieucategorie 1 en 2 schept de provincie de mogelijkheid van transformatie en functiemenging om te transformeren, om beter te kunnen inspelen op de vraag, onder andere naar gemengde woon-werkmilieus en vestigingsplaatsen voor nieuwe economie (gericht op energie, circulair en digitalisering). Voor binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen met milieucategorie 3 is functiemenging alleen mogelijk wanneer de belangen van bedrijven niet worden geschaad. Bedrijventerreinen waar bedrijven gevestigd zijn van milieucategorie 3 en hoger en watergebonden bedrijven, mogen worden getransformeerd naar een andere functie.

Het aantal hectare dat wordt getransformeerd, moet door de gemeente wel worden gecompenseerd. Toetsing Het realiseren van gemengde woon-werkgebieden voldoet aan het provinciale beleid. Omdat er voldoende ruimte voor bedrijven en voldoende werkgelegenheid moet blijven, is voor transformatie van een bedrijventerrein een compensatieplan noodzakelijk (zie paragraaf 3.2.2). Binnen het plangebied is in de huidige situatie echter geen bedrijvigheid aanwezig. Dit hoeft dan ook niet gecompenseerd te worden. In het kader van een gemengd werk-woongebied zijn bedrijven geschikt voor functiemenging toegestaan binnen de bestemming gemengd (artikel 4.7.5). Na overleg met de provincie Zuid-Holland, is besloten alvast een begin te maken met een compensatieplan voor het Havenkwartier. Door Wissing is 2 april 2024 de notitie 'Compensatieplan bedrijven Havenkwartier' opgesteld. Op basis van dit compensatieplan kan geconcludeerd worden dat voor fase 1, meer speciaal voor de gronden van het bestemmingsplan UrbanParks, geen compensatieplicht bestaat. De integrale notitie is opgenomen in bijlage 24.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2022) De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II van de Omgevingsverordening en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid.

33

4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid. 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c.

de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van: a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij  aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is.

In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;  indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. Lid 8 t/m 12 zijn voor deze ontwikkeling niet relevant. Toetsing Het gebied is door de provincie in haar omgevingsvisie niet aangemerkt als bedrijventerrein maar maakt wel onderdeel uit van het Havenkwartier. In dit geval is door de toevoeging van wonen sprake van inpassen. Het inpassen naar een gemengd woon- en werkgebied is regionaal afgestemd. Behoud van werkgelegenheid en het voldoen aan de grote woningbehoefte zijn speerpunten. Figuur 3.2 geeft een uitsnede van kaart 14 in bijlage II van de omgevingsverordening weer. Op deze kaart zijn gebieden aangegeven waar specifieke beschermingscategorieën gelden. Het plangebied is aangegeven met een rode pijl. Voor het plangebied geldt geen specifieke beschermingscategorie.

34

Figuur 3.2: Uitsnede van kaart 14 uit Bijlage II van de Omgevingsverordening In paragraaf 2.2 is een onderbouwing van de ruimtelijke inpassing gegeven. Voor het gehele gebied heeft de gemeente het ontwikkelkader Havenkwartier opgesteld. Hiermee is een integrale visie op het gebied gegeven. Verder bevat het ontwikkelkader uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. Het beoogde plan past binnen deze kaders. In genoemde paragraaf is dit onderbouwd. Hiermee is invulling gegeven aan de eis zoals gesteld onder artikel 6.9.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. niet van toepassing 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

35

Toetsing De ontwikkeling is in paragraaf 3.1.2 getoetst aan de ladder. Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. Toetsing De regels van dit bestemmingsplan sluiten de bouw van sociale huurwoningen niet uit. Als een omgevingsvergunningaanvraag voorziet in de bouw van sociale huurwoningen, moet voldaan worden aan de parkeernorm van artikel 6.10b. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing Het plan voldoet aan dit lid, zie paragraaf 4.2. Artikel 6.10f Functiemenging Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging. Toetsing In dit bestemmingsplan wordt functiemenging mogelijk gemaakt. Dit is geborgd in de regels in artikel 4.7.5 Artikel 6.11 Kantoren 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden: a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II; b.

binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie; c. binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits passend in het profiel van deze locaties. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging, voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat; c. gemeentehuizen en -kantoren; d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf; en e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling. Toetsing In het plangebied worden uitsluitend twee kleinschalige kantoren toegestaan met een brutovloeroppvlak van 1.000 m² bvo per vestiging. De ontwikkeling is in overeenstemming met de omgevingsverordening. In het Havenkwartier (cluster) worden in totaal niet meer dan 5 kantoren toegestaan (waarvan dus 2 in het plangebied).

Figuur 3.3 geeft een uitsnede van kaart 10 in bijlage II van de Omgevingsverordening. Het

36

plangebied is geen grootstedelijke top- en centrumlocatie en ligt niet binnen een OV-knooppunt locatie zoals aangegeven op kaart 10. Het plangebied is op kaart 10 niet aangegeven als een bijzondere locatie.

Figuur 3.3: Uitsnede van kaart 10 uit bijlage II van de Omgevingsverordening

Artikel 6.13 Detailhandel 1. Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. 2. De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Omgevingsprogramma en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra; b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m2 bruto vloeroppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m2 bruto vloeroppervlak in de andere centra, is mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland.

37

3. Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe detailhandel: a. detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aangeboden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra:  1°detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;  2°detailhandel in volumineuze goederen;  3°meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, alsmede detailhandel in de volumineuze woongoederen: keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi's, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II;  4°tuincentra;  5°bouwmarkten; b. kleinschalige detailhandel:  1°in de vorm van een gemakswinkel;  2°bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties; c. ondergeschikte detailhandel:  1°in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf;  2°bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdbestemming;  3°bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt; d.

afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties; e. kringloopwinkels; f. supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie. 4. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a en f, als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor zover het gaat om de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a, onderdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het derde lid, onder f, en voor zover die nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m2 bruto vloer oppervlak. 5. Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten: a. ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en b. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment. Toetsing Binnen het Havenkwartier wordt detailhandel alleen toegestaan in de vorm van één buurtsupermarkt en ondergeschikte detailhandel.

Binnen UrbanParks wordt een supermarkt met een maximale oppervlakte van 400 m2 winkelvloeroppervlak (= 550 vierkante meter bruto vloeroppervlak) mogelijk gemaakt. Deze kleine supermarkt past binnen het detailhandelsbeleid. Binnen het Havenkwartier worden 2500 woningen toegevoegd. Dit is gelijk aan een nieuwe gemengde woonwijk. Voorzieningen worden toegevoegd in de plint, waaronder een kleine supermarkt. Deze voorzieningen zijn vergelijkbaar met een winkelconcentratiegebied. De behoefte hieraan is onderzocht (zie bijlagen 2 en 3). Ook wordt ondergeschikte detailhandel mogelijk gemaakt zoals genoemd onder 6.13 lid 3 onder c sub 1 en 2.

38

Artikel 6.27a risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte d. droogte; alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. Toetsing In paragraaf 4.14 wordt ingegaan op duurzaamheid inclusief klimaatadaptatie. In UrbanParks wordt natuurinclusief en duurzaam gebouwd. Op het gebied van energie wordt dan ook ingezet op zonnepanelen met vegetatiedaken. De dakopbouw binnen het ontwerp is een integraal systeem waar op de hoger gelegen vegetatiedaken water kan worden gebufferd. In het ontwerp is opgenomen dat de daktuinen en groenblauwe vegetatiedaken het hemelwater kunnen bufferen en vervolgens geleidelijk af kunnen voeren. Het hemelwater wordt vervolgens gebruikt om de planten en bomen van water te voorzien. De groenblauwe vegetatiedaken bevorderen tevens de luchtkwaliteit en biodiversiteit.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Strategie Werklocaties 2019 - 2030 (MRDH) Het regionale beleid ten aanzien van werklocaties is beschreven in de Strategie Werklocaties 2019-2030 (MRDH). De strategie stuurt op kwaliteit van de werklocaties, marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming. In de regionale Strategie Werklocaties is de grote opgave voor voldoende werkgelegenheid een belangrijk speerpunt. Tot 2030 groeit het inwoneraantal van de metropoolregio Rotterdam Den Haag met bijna een half miljoen mensen. Wonen en werk zijn daarmee grote uitdagingen in een gebied met beperkte ruimte. De bouw van woningen kan niet ten koste gaan van bedrijfsruimte en daarvoor zijn er lokaal- en regionale afspraken nodig om voldoende bedrijfsruimten te behouden. Zowel extra banen als extra woningen zijn bepalend voor de verdere ontwikkeling van de MRDH. De bedrijventerreinen zijn daarbij bedoeld voor bedrijven die zich niet met de woonfunctie verhouden. Werkgelegenheid is belangrijk voor de leefbaarheid in een stad. Daarom worden in dit gebied bedrijven die zich goed verhouden met de woonfunctie mogelijk gemaakt. Met het beleid voor bedrijventerreinen stuurt de regio op evenwicht tussen vraag en aanbod, en borgt duurzame vitaliteit. Het marktevenwicht is redelijk in balans, maar in sommige gebieden gaat de uitgifte bovengemiddeld snel.

Een aantal trends zijn innovaties en verduurzaming en functiemenging. Dit leidt tot het ontstaan van stedelijke interactiemilieus: bedrijven en stedelijke voorzieningen komen hierin gemengd voor. Met name in de Haagse regio geldt een problematisch tekort aan kleinschalige vestigingsmilieus.