Bijlage D De Havenmeester vastgesteld toelichting

Bestemmingsplan De Havenmeester

<luchtfoto met ligging plangebied, mag groter of kleiner - aangeven met rode lijn>

vastgesteld 17-12-2024

De Havenmeester

Rijswijk

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0603.bpHavenmeester-VA01

13-06-2022

concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

projectnummer:

447000739.20211245 opdrachtleider:

I. de Feijter

14-11-2023 17-12-2024

2

3

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

8

1.3

Vigerend bestemmingsplan

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Beoogde situatie

14

Hoofdstuk 3

Beleidskader

29

3.1

Rijksbeleid

29

3.2

Provinciaal beleid

32

3.3

Regionaal beleid

41

3.4

Gemeentelijk beleid

43

Hoofdstuk 4

Sectorale aspecten

55

4.1

Milieueffectrapportage

55

4.2

Verkeer en parkeren

56

4.3

Wegverkeerslawaai

62

4.4

Bedrijven en milieuzonering

68

4.5

Externe veiligheid

71

4.6

Kabels en leidingen

74

4.7

Luchtkwaliteit

75

4.8

Bodemkwaliteit

77

4.9

Ecologie

81

4.10

Stikstof

85

4.11

Archeologie

87

4.12

Cultuurhistorie

89

4.13

Water

89

4.14

Duurzaamheid

95

4.15

Bezonning

102

4.16

Windhinder

106

Hoofdstuk 5

Juridische regeling

111

5.1

Planvorm

111

5.2

Opbouw regels

112

5.3

Bestemmingsregels

112

4

5.4

Algemene regels

115

5.5

Overgangs- en slotregels

116

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

117

6.1

Economische uitvoerbaarheid

117

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

117

5

Toelichting

6

7

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Aan de rand van het bedrijventerrein Plaspoelpolder bevindt zich het Havenkwartier, een gemengd bedrijventerrein rondom een voormalige haven. Het Havenkwartier wordt de komende jaren ontwikkeld naar een gemengd gebied met een mix van werken en wonen. Eén van de eerste ontwikkelingen in het Havenkwartier is de ontwikkeling van de Burgemeester Elsenlaan 325. Dit betreft een nieuwe ontwikkeling op een perceel tussen de Burgemeester Elsenlaan en de Koopmansstraat. Op dit kavel, op de kop van een havenbekken, de lange haven, staat momenteel een kantoorgebouw. Het voornemen is dit gebouw te slopen; hier zal een nieuw gebouw gerealiseerd worden met maximaal 199 woningen, gecombineerd met 350 m2 nietwoonfuncties, waaronder bedrijven geschikt voor functiemenging, dienstverlening en horeca in de plint. Het parkeren zal opgelost worden in een nabijgelegen, bestaande parkeergarage aan de Steenplaetsstraat 6. De Havenmeester is één van de eerste transformatielocaties van het Havenkwartier en is in lijn met het ontwikkelkader dat door de gemeenteraad is vastgesteld. De beoogde bebouwing en de functies zijn echter niet passend in het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van De Havenmeester juridisch planologisch mogelijk te maken is daarom voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

8

1.2

Ligging plangebied

Het plan betreft het perceel Burgemeester Elsenlaan 325. Dit wordt aan de zuidwestzijde begrensd door de Burgemeester Elsenlaan en aan de noordoostzijde door de Koopmansstraat. De noordwest- en zuidoostzijde worden gevormd door de grenzen van de buurpercelen. De locatie ligt op de kop van de lange haven. In onderstaande afbeelding is in rood het perceel Burgemeester Elsenlaan 325 weergegeven. De parkeervoorziening aan de Steenplaetsstraat 6 maakt ook onderdeel uit van het plangebied, deze zal immers dienen om te voorzien in de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling. Foto 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Foto 1.1: Luchtfoto van de ligging van het plangebied (bron: ArcGIS luchtfoto)

9

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan betreft 'Plaspoelpolder, 1e algehele herziening', onherroepelijk op 29-08-2013. Figuur 1.1 geeft een uitsnede van de verbeelding weer.

Figuur 1.1: Uitsnede bestemmingsplan 'Plaspoelpolder, 1e algehele herziening'. Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Kantoor'. Deze gronden zijn bestemd voor kantoren en dienstverlening. De maximale bouwhoogte bedraagt 25 meter. Er geldt geen bebouwingspercentage. Langs de Burgemeester Elsenlaan geldt bovendien de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering', waarmee deze gronden mede bestemd zijn voor instandhouding en beheer van waterstaatsdoeleinden. In deze bestemming zijn regels voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen (aanlegvergunningenstelsel). Ter plaatse van het noordoostelijke plandeel geldt de bestemming Bedrijventerrein. Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de categorie 1 t/m 3.2 toegestaan. Voor beide gebieden geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Ook in deze bestemming zijn regels voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen (aanlegvergunningenstelsel).

10

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele beleidskader getoetst dat relevant is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

11

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Plaspoelpolder Het plangebied is gesitueerd aan de noordzijde van het bedrijventerrein Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een van de grootste bedrijventerreinen in de regio. De eerste bedrijven vestigden zich er in de jaren '50 waarna het tot en met de jaren '70 uitgroeide tot een van de eerste grote bedrijventerreinen in zijn soort. Waar de eerste bedrijvigheid met name uit maakindustrie bestond, kwam er midden jaren '70 meer plaats voor dienstverlenende bedrijven. Tijdens de vastgoedcrisis bleek echter dat de vraag naar met name kantoren, maar ook naar andere bedrijfsobjecten in de Plaspoelpolder terugliep. Wel blijkt er veel behoefte aan woningen te zijn. De gemeente Rijswijk werkt daarom actief samen met bedrijven en vastgoedeigenaren om verouderde en leegstaande kantoorpanden te transformeren of de locaties te laten herontwikkelen na sloop. Havenkwartier Onderdeel van de Plaspoelpolder is het Havenkwartier. Het Havenkwartier wordt grofweg begrensd door de Handelskade, de Burgemeester Elsenlaan en de voormalige binnenhavens aan een zijtak van het Rijn-Schiekanaal. Op foto 2.1 is de begrenzing van het Havenkwartier weergeven. Het Havenkwartier bestaat uit bedrijfs- en kantoorruimtes, waarbij sprake is van veel leegstand in de kantoorpanden. Aan de zuidoostzijde zijn recent enkele woningbouwontwikkelingen gerealiseerd.

12

Foto 2.1: Luchtfoto van het Havenkwartier (bron: Arcgis luchtfoto 2021) Plangebied Het plangebied betreft het perceel Burgemeester Elsenlaan 325 en de parkeervoorziening aan de Steenplaetsstraat 6. De Burgemeester Elsenlaan maakt deel uit van de hoofdontsluiting van de Plaspoelpolder. De bebouwing langs deze laan heeft dan ook een wat grotere schaal. Dit perceel ligt in de strook tussen de Burgemeester Elsenlaan en de Koopmansstraat en vormt de rand van het Havenkwartier. Het plangebied ligt op de kop van de lange haven. In de bestaande situatie staat hier een kantoorgebouw. Dit is opgebouwd uit 5 lagen. Het heeft een kleine opbouw voor installaties. Het naastgelegen pand Burgemeester Elsenlaan 321 is getransformeerd van kantoor naar 142 woningen. Dit wordt naar verwachting begin 2024 opgeleverd. Aan de andere zijde bevindt zich Burgemeester Elsenlaan 329. Dit is het project UrbanParks waar het kantoorpand gesloopt is en maximaal 600 woningen gerealiseerd mogen worden met in de plint en eerste verdieping niet-woonfuncties. Het andere deel van het plangebied betreft Steenplaetsstraat 6. In de huidige situatie staat er een parkeergarage van drie lagen. De ingang bevindt zich aan de Steenplaetsstraat. Tussen het water en de parkeergarage is een kade van circa 6 meter breed.

13

Foto 2.2: Luchtfoto's plangebied Burgemeester Elsenlaan 325 (bron: Cyclomedia)

14

Foto 2.3: Luchtfoto plangebied deel Steenplaetsstraat 5 (bron: Cyclomedia) Omliggende functies Zoals aangegeven ligt het plangebied langs de Burgemeester Elsenlaan. Deze laan heeft een ruim profiel, met aan weerszijden kantoorbebouwing van 20 - 25 meter hoog. Tijdens de vastgoedcrisis bleek dat met name de kantoren aan de zijde van het Havenkwartier niet meer marktcourant waren. De afgelopen jaren is onder andere het gebouw naast het plangebied aan de Burgemeester Elsenlaan 321 getransformeerd naar woningen. Ten zuiden van het plangebied stond een kantoorpand. Dit is de Burgemeester Elsenlaan 329. De locatie wordt de komende jaren getransformeerd naar maximaal 600 woningen met in de plint en op de eerste verdieping niet-woonfuncties. Aan de overzijde van de Koopmansstraat ligt een bedrijventerrein, waarop het plandeel Steenplaetsstraat 6 ligt. In deze bedrijvenstrook, zijn op basis van het geldende bestemmingsplan bedrijven tot categorie 3.2 die genoemd zijn in de bijbehorende Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk. Daarnaast zijn in de omgeving woningbouwplannen ontwikkeld (Koopmansstraat 1 en Burgemeester Elsenlaan 321).

2.2

Beoogde situatie

2.2.1 Inleiding In 2017 is de Toekomstvisie Plaspoelpolder vastgesteld, waarin staat dat het bedrijventerrein Plaspoelpolder een impuls moet krijgen. Dit is in 2019 geactualiseerd met een addendum. De Toekomstvisie Plaspoelpolder wordt toegelicht in paragraaf 3.4.1. Op basis hiervan zijn de kaders voor het Havenkwartier uitgewerkt in het ontwikkelkader voor het Havenkwartier, dat op 2 maart 2021 is vastgesteld door de raad. De relatie met de andere beleidskaders wordt toegelicht in paragraaf 3.4.3. In onderstaande paragraaf wordt de ruimtelijke visie uit het ontwikkelkader beschreven. Vervolgens wordt beschreven hoe het plan binnen deze visie past.

15

2.2.2 Ontwikkelkader Havenkwartier In het ontwikkelkader geeft de gemeente haar visie op de gewenste ontwikkeling van het Havenkwartier in de komende jaren. Het Havenkwartier zal zich volgens deze visie ontwikkelen tot een aantrekkelijk gebied, waar het goed wonen en werken is, en met een passend aanbod aan maatschappelijke-, recreatieve- en horecavoorzieningen. Het Havenkwartier wordt dus ontwikkeld naar een gemengd werk- en woongebied. De bestaande bedrijvigheid wordt behouden of vernieuwd, maar de bestaande oppervlakte aan kantoren komt deels weer terug in de plint/eerste verdieping van de nieuwe woongebouwen als kleine zelfstandige kantoren. Om de gewenste oppervlakte bedrijfsmatig vastgoed te realiseren dient ook op de huidige kantoorlocaties bedrijfsmatig vastgoed te worden gecompenseerd. Daarnaast worden maximaal 2.500 woningen toegevoegd in het gebied. Ook worden voorzieningen, zoals horeca (waaronder een hotel), een buurtsupermarkt en medische voorzieningen, toegevoegd. Het ontwikkelkader bevat het ruimtelijk kader waarin de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn benoemd. Nadruk ligt op het realiseren van kwalitatieve verblijfsruimte. De openbare ruimte moet gaan dienen als bindmiddel. De inrichting, begrenzingen en het gebruik van de openbare ruimte vormt het aantrekkelijke karakter van het gebied.

De sociale veiligheid en een aangenaam microklimaat zijn sturend bij de inrichting. Dit wordt bewerkstelligd door te werken met lange lijnen, sturen op eigenaarschap en betrokkenheid bij de openbare ruimte en het op elkaar afstemmen van gebouwen en het gewenste gebruik van de openbare ruimte. De gebouwen staan dus ten dienste van de openbare ruimte. Bij hogere gebouwen moet aandacht zijn voor de aanhechting van het gebouw op het maaiveld. Het openbare straatleven is van belang. Daarom zijn bij hoge gebouwen actieve plinten, goede hoeken, mooie entrees en het oplossen van logistiek randvoorwaardelijk. Uiteraard mag hoogbouw niet leiden tot hinder vanuit schaduw, wind en dergelijke. Water krijgt een belangrijke verblijfskwaliteit, bijvoorbeeld door verblijfsplekken aan het water te creëren, met een prettig windklimaat en bezonning op cruciale momenten van de dag. Daarnaast zullen verspreid over het gebied sunspots, plekjes met een goede bezonning, worden gerealiseerd. Deze plekken zorgen ervoor dat ontmoeting en uitwisseling worden gerealiseerd. Ter versterking van de openbare ruimte is de wens om door het gebied een extra doorsteek voor langzaam verkeer te realiseren, dwars op de bestaande insteekhavens. In het zuidelijk deel wordt bekeken of deze doorsteek begeleid kan worden door nieuw water, om de beleving te vergroten.

In de korte insteekhaven zal een 'waterplein' worden gerealiseerd. Hier wordt een aantrekkelijk verblijfsklimaat gecreëerd. In de leefbaarheidsrapportage die als bijlage bij het ontwikkelkader is toegevoegd, is verantwoord hoeveel openbare ruimte, groen en bomen erbij komen in het Havenkwartier. In de huidige situatie is er 3,4 hectare water en groen en ongeveer 330 bomen. In de toekomstige situatie is dit 4,9 hectare water en groen en ongeveer 400 bomen. De groenvoorzieningen worden in de openbare ruimte toegevoegd en komen daarom niet in voorliggend bestemmingsplan naar voren. Naast de toevoeging van groen in het Havenkwartier is in de omgeving ook veel groen aanwezig. Figuur 2.3 geeft de aanwezigheid van groen in de gemeente weer. 55% van het grondgebied van de gemeente is bebouwd en 45% van het grondgebied is groen door de aanwezigheid van de landgoederenzone, parkzone en het groene raamwerk.

16

Figuur 2.3: Bebouwde gebieden en groene gebieden in de gemeente Rijswijk met in rood het plangebied aangegeven Figuur 2.4 geeft de hoofdgroenstructuur van de gemeente Rijswijk weer. In rood is de locatie van het plangebied aangegeven. In de omgeving zijn diverse groene gebieden te bereiken, zoals de begraafplaats, de Vlietzone en het Elsenburgerbos.

17

Figuur 2.4: Hoofd recreatie-/ hoofd boom-/ hoofd natuurstructuur met in rood aangegeven de locatie van het plangebied

18

Figuur 2.5: Het ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader gaat uit van een verdichting van de bebouwing in combinatie met een opwaardering van de openbare ruimte. De stedenbouwkundige opzet benut de bestaande kwaliteiten van het gebied, wegen, water en groen, en bouwt deze verder uit. Het gebied krijgt een fijnmazigere structuur met meer variatie.

19

Door middel van vier bouwstenen wordt een vertaling gemaakt van de duurzame ambities en een invulling gegeven aan de stedenbouwkundige hoofdopzet:    

het versterken van een netwerk, het realiseren van (groene) pleinen en plekken, het verkleinen van de bouwkundige korrel en het maken van gebouwen die communiceren met de straat.

Naast de openbare ruimte liggen de bouwvelden, waar bouwplannen ontwikkeld worden. Voor de bouwvelden zijn diverse bouwregels bepaald in het ruimtelijk kader. De algemene bouwregels per bouwveld zijn:  bebouwing grotendeels wordt gerealiseerd in de rooiliijn.  de rooilijn is richtlijn waarin gebouwen worden geplaatst en die de grens aangeeft met de openbare weg.  parkeren en bergingen op binnenterreinen worden gerealiseerd.  toegangen tot achtergelegen parkeergarages en logistieke toegangen minimaal 15 meter uit de hoek worden gerealiseerd.  de lengte van de gebouwen is maximaal 50 meter. Voorts is bepaald dat de bouwvelden in basis voor 80% bebouwd worden, de overige 20% moet ingericht worden als groen en openbaar gebied. Daarnaast is een basishoogte vastgelegd; de Rijswijkse hoogte. De Rijswijkse hoogte bestaat uit een hoge plint van minimaal 4,5 meter met daarop drie normale bouwlagen en een vierde laag met een set-back (terugliggende laag) van 4 meter ten opzichte van de gevellijn. Het volume dat niet gebouwd mag worden vanwege de eis 20% openbare ruimte, mag dubbel teruggebouwd worden boven de Rijswijkse hoogte tot een maximum van een oplopend ‘plafond’. Dit virtuele plafond ligt boven het gehele gebied en loopt van circa 12 meter aan de haven tot 50 meter op de Sijthoff-locatie. Figuur 2.6 geeft dit bouwplafond weer.

Tot slot zijn er enkele locaties aangemerkt waar hoogteaccenten worden voorzien, deze mogen boven het plafond uit komen.

Figuur 2.6: Bouwplafond op basis van bestaande bebouwing (bron: Ruimtelijk kader Havenkwartier)

20

Programma niet-wonen Het toepassen van een goede mix van bedrijvigheid en voorzieningen draagt bij aan een succesvolle herontwikkeling van het Havenkwartier. De diverse functies dragen bij aan de versterking van de werkgelegenheid in relatie tot de huidige leegstaande kantoorpanden. Daarnaast draagt het bij aan de levendigheid van het gebied. Klimaat Duurzaamheid is een belangrijke opgave voor het Havenkwartier. Onderdeel daarvan is klimaatadaptatie. Uitgangspunt is verduurzaming door slimme oplossingen. Water heeft een belangrijke betekenis in het gebied. Het watersysteem verbindt de initiatieven. Door het toevoegen van extra water, het hemelwater te verzamelen en vertraagd af te voeren wordt het gebied klimaatbestendiger. De klimaatbestendigheid wordt verder versterkt door natuurinclusief bouwen en het toevoegen van vegetatie en aantrekkelijke plekken voor planten en dieren om de huidige biodiversiteit te behouden en te versterken, maar ook om hittestress tegen te gaan. Beeldkwaliteit Het ruimtelijk kader bevat ook uitgangspunten voor beeldkwaliteit. Een architectuur met dragende (beton)gevels en regelmatige raamverdelingen is kenmerkend voor de Plaspoelpolder en het Havenkwartier. Deze opzet vormt ook het uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkelingen. De keuze voor materialen is in principe vrij. De gebouwen zijn alzijdig van opzet.

Aan- en opbouwen worden voorkomen doordat alle (technische) voorzieningen inpandig worden opgelost. Speciale aandacht gaat uit naar de aanhechting van de gebouwen op de grond en de dakbeëindiging. Er moet onderscheid komen tussen de boven- en de benedenwereld. Voor de dakbeëindiging geldt dat de bovenste verdieping zich verbijzondert. Hoogbouw wordt in de tweede lijn gerealiseerd. Op ooghoogte dienen gebouwen bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van het gebied. De plinten zijn hoog, relatief open, en gaan de hoek om. Daarbij dient een goede overgang gemaakt te worden tussen gebouwen en openbare ruimte. Dit draagt bij aan de gewenste leefbaarheid van de openbare ruimte. Daarom worden gebouwen in de rooilijn gebouwd, en worden woningen en bedrijfsruimten aan de straat gerealiseerd. Waar bedrijfsruimtes aan de straat grenzen wordt een transparante en geactiveerde plint gerealiseerd. In paragraaf 2.2.3 wordt de vertaling van de eisen uit het Beeldkwaliteitsplan naar het bouwplan weergegeven. In aanvulling op het ruimtelijk kader is eveneens een Beelkwaliteitplan 'Het Havenkwartier' opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan bouwt voort op het hoofdstuk Beeldkwaliteit uit het ruimtelijk kader (onderdeel van Ontwikkelkader) en vormt het toetsingskader bij de welstandstoets in het kader van de uiteindelijke vergunningaanvraag.

2.2.3 De Havenmeester De ontwikkeling van de Havenmeester is onderdeel van fase 1b in de transformatie. Figuur 2.7 geeft de fasering van het Havenkwartier weer. Het projectgebied betreft locatie 6.

21

Figuur 2.7: Fasering Havenkwartier (bron: gemeente Rijswijk) Programma De Havenmeester In het plangebied zal een gebouw komen van maximaal 20 etages. Het gebouw loopt trapsgewijs uit naar de buitenzijde, dit wordt onder 'ruimtelijke inpassing' beschreven. Hierin komen maximaal 199 appartementen en maximaal 350 m2 niet-woonfuncties. De 199 appartementen worden conform de eisen uit het ontwikkelkader Havenkwartier voor 50% in het betaalbare segment aangeboden. De appartementen krijgen diverse groottes, variërend van circa 40 tot 100 m2 brutovloeroppervlakte (bvo) onder de volgende verdeling:

22

grootte < 50 m2 50-80 m2 > 80 m2

aantal in bestemmingsplan 17 180 2

De begane grond van dit pand krijgt een invulling voor niet-woonfuncties, zoals beoogd in het Ontwikkelkader, van in totaal circa 350 m2 bvo, de entree tot het pand, bergingen, technische ruimten ten behoeve van de bovenliggende woningen en een fietsenstalling. De niet-woonfuncties kunnen bestaan uit: 1. bedrijven geschikt voor functiemenging; 2. dienstverlening; 3. horeca van maximaal 150 m2; 4. maatschappelijke voorzieningen; 5. ondergeschikte horeca; 6. ondergeschikte detailhandel. Ruimtelijke inpassing De locatie Burgemeester Elsenlaan 325 ligt in de voormalige kantorenstrook en op de kleinste plot aan de kop van het Havenkwartier. De locatie ligt nabij de kop van de grote insteekhaven. In het ontwikkelkader is beschreven dat op de kop een 'waterplein' zou komen. Naar aanleiding van participatie en de ligging in de schaduw is besloten dit niet op deze plek te realiseren en wordt een alternatieve plek gezocht. Bebouwing Burgemeester Elsenlaan 325 Het gebouw krijgt een grondvlak in de vorm van een symmetrisch trapezium. De brede basis komt aan de zijde van de Burgemeester Elsenlaan. De korte zijde komt aan de Koopmansstraat. Daardoor is bijna ieder appartement gericht op het Havenkwartier en is het water van de lange haven vanaf veel balkons zichtbaar.

Op de 14e etage springt het gebouw een verdieping terug, dit gebeurt ook op de 15e verdieping, 17e verdieping en 18e verdieping. Hierdoor zal het gebouw aan de zijde van de haven een slanke vorm krijgen. Aan de voorzijde en aan de zijkant van het gebouw wordt een overkraging gerealiseerd met een vrije hoogte van tenminste 7 meter. Op deze plekken mag de begane grond niet bebouwd worden. In de plint van het gebouw zijn niet-woonfuncties toegestaan. Dit kan onder andere worden gepositioneerd aan de zijde van de Burgemeester Elsenlaan. Deze wordt ontsloten via een nieuw te realiseren openbare langzaam verkeerverbinding tussen de Koopmansstraat en de Burgemeester Elsenlaan, aan de zuidoostzijde van het perceel. Het nieuwe pand vormt de begrenzing van het gebied. Groene inrichting Aan de noordzijde van het pand komt een besloten groene buitenruimte, welke alleen toegankelijk is voor de bewoners. Ook komt op de 1e verdieping een daktuin. Daardoor hebben de bewoners, los van de buitenruimte bij hun eigen appartement, de beschikking over een extra (geluidluwe) buitenruimte.

23

Figuur 2.7.1: Impressie stadstuin Tussen de ontwikkeling en Burgemeester Elsenlaan 321 zal een groene oase (klein parkje) de sfeer gaan bepalen. Deze groene omgeving sluit mooi aan op het vegetatiedak van de eerste verdieping van de ontwikkeling. De andere zijde van het gebouw, tussen de ontwikkeling en Burgemeester Elsenlaan 329, krijgt een meer stedelijk en openbaar karakter als verbinding naar de achterliggende wijk. Parkeren Steenplaetsstraat 6 Een uitgangspunt in het ruimtelijk kader is dat parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Dit is in het voorliggende plan niet mogelijk. Daarom wordt het parkeren op de locatie Steenplaetsstraat 6 opgelost. Dit is dichtbij de locatie Burgemeester Elsenlaan 325. Voor het autoparkeren zal gebruik gemaakt worden van een bestaande parkeervoorziening aan de Steenplaetsstraat 6 welke eveneens onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Op de locatie Burgemeester Elsenlaan is dus geen parkeren voorzien. In de regels in artikel 4.4 is geborgd dat voorafgaand aan het gebruik moet worden aangetoond dat de parkeergarage voldoet aan de beeldkwaliteitseisen en dat het sociaal veilig moet zijn ingericht. Een sociaal veilige inrichting houdt in dat het ontwerp voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Naast een aantrekkelijke en aanpasbare woonomgeving zal de woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn.

Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn: informeel toezicht op de openbare ruimte, persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving en het imago van het (totale) gebied. Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de openbare ruimte een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

24

   

stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het onder meer om de relatie openbaar-privé, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting; vrijliggende groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid; langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing; buurtbeheer: optredende gebreken als gevolg van dagelijks gebruik adequaat en snel herstellen;

25

Figuur 2.8: Impressie beoogde ontwikkeling (bron: Architektenkombinatie)

26

Figuur 2.9: Impressie beoogde ontwikkeling (bron: Architektenkombinatie) Beeldkwaliteit De ontwikkeling past binnen de beeldkwaliteitscriteria van het Havenkwartier en het aanvullend opgestelde Beeldkwaliteitsplan. De belangrijkste beeldkwaliteitscriteria zijn de volgende:  Gebouwen zijn alzijdig.  Gebouwen worden in de rooilijn gebouwd, woningen en bedrijfsruimtes worden aan de straat gerealiseerd en er wordt extra zorg besteed aan de plinten en hoeken van de gebouwen.  De hoogbouw ligt in de tweede lijn. Een deel van de hoogte is de hoofdmassa die direct aan

27

 

de straat ligt en de onderste twee verdiepingen hebben een overkraging. Heldere volumes zonder op- en aanbouwen doordat alle (technische) voorzieningen inpandig worden opgelost. In plangebieden worden pocketplaatsen gerealiseerd, dit kan zijn een extra doorgang, een brede stoep met verblijfsmogelijkheden, een voorplein voor een hoger gebouw, enzovoorts.

Het gebouw dankt zijn vorm aan het gegeven dat de meeste van de bewoners van de Havenmeester uitzicht zullen hebben op de lange haven. De taps toelopende vorm geeft bovendien ook vanuit de Burgemeester Elsenlaan, de hoofdroute in het plangebied, goed zicht op het water vanuit de woning of vanaf het balkon. Het gebouw heeft een alzijdige uitstraling, dit betekent dat er geen achterkantsituaties zijn. Aan alle zijden van het gebouw worden balkons ontworpen. Er is geen blinde achtergevel. Naast een hoge en transparante plint kenmerkt het gebouw zich door de set backs in de bovenste lagen waarmee het een kenmerkend slank silhouet krijgt. In de (hoge) plint zijn de niet-woonfuncties aan de straat gerealiseerd. In de gevels van het gebouw zijn de buitenruimtes geïntegreerd. De voorzijde van het gebouw sluit direct aan op de Koopmansstraat. Dit sluit aan bij het criteria om in de rooilijn te bouwen. In het plangebied wordt een pocketplaats gerealiseerd, dit is de doorgang tussen het gebouw en het perceel van de Burgemeester Elsenlaan 321. Het plan is daarmee in lijn met de gestelde beeldkwaliteitseisen. Bouwhoogte De maximum bouwhoogte van het gebouw bedraagt 64 meter. In bijlage 19 is deze bouwhoogte nader gemotiveerd. In het ruimtelijk kader is bepaald op welke locaties de hoogteaccenten in het Havenkwartier gewenst zijn.

Voor de zone langs de Burgemeester Elsenlaan is het volgende uitgewerkt in het ontwikkelkader: 'Het zuidelijk deel van de Burgemeester Elsenlaan vormt de verbinding tussen de Sir Winston Churchilllaan en de 'etalagezone'. Daarmee is deze bouwstrook onderdeel van de belangrijke structuurdragers van de stad, en van vergelijkbare orde als de Churchilllaan en de Beatrixlaan. (..) Het ligt voor de hand om voor de bouwhoogte aansluiting te zoeken op genoemde structuurdragers en een hoogte van rond de 60 meter als maximum aan te houden. Daarmee wordt uitdrukking gegeven aan het belang van dit gebied als onderdeel van de stedelijke structuur.' Het maximale ontwikkelvolume wordt bepaald door de uitgangspunten die worden vermeld in het ruimtelijk kader. Daarnaast spelen de afmetingen van het perceel waarop ontwikkeld wordt ook een belangrijke rol. In de situatie van De Havenmeester is dit een kleine plot. De Havenmeester is geprojecteerd ter plaats van het hoogteaccent volgens het ontwikkelkader Havenkwartier. In het ontwikkelkader is deze strook aangegeven als een structuurdrager van de stad, waarbij een hoogte van rond de 60 meter als maximum moet worden aangehouden. Het beoogde ontwerp van De Havenmeester kent een bouwhoogte van 64 meter. De Havenmeester is geprojecteerd op de kop van de lange haven met een ontwerp dat trapsgewijs gericht is op de haven.

De Havenmeester neemt een belangrijke positie ter plaatse in die de Burgemeester Elsenlaan verbindt met de haven. Dit is daarom benadrukt door het specifieke ontwerp dat zich naar de haven toe richt, de doorzichten geeft vanaf de Burgemeester Elsenlaan naar de haven, en de kop van de haven accentueert door het hoogteaccent. Onderzoeken naar onder andere wind en zon hebben het ontwerp van openbare ruimte en gebouw zodanig aangepast dat er een goed samenspel komt op deze bijzondere plek. De onderzoeken zijn gericht geweest op de juist omgevingskwaliteit direct rond het gebouw en in de wijdere omgeving. Dit heeft geleid tot aanpassingen in het bouwvolume en studies naar de optimale positionering van het volume. Ook in gezamenlijkheid de planvorming voor Burgemeester Elsenlaan 325 en 329 beschouwd. Op basis hiervan zijn de omgevingskwaliteiten integraal beschouwd, zijn de

28

plannen aangepast en zijn ook de volumes verder op elkaar afgestemd. Door de positionering en vormgeving is er ruimte gemaakt voor een fysieke verbinding en zichtlijnen. In het Beeldkwaliteitplan is een passage opgenomen over de zone langs de Elsenlaan. Deze onderbouwd de keuze voor hogere bebouwing nogmaals: 'De Burgemeester Elsenlaan is onderdeel van één van de hoofdentrees van Rijswijk. Groene allure en stevige gebouwen bieden een eerste beeld van de stad. Op die manier gesteld zou de bebouwing aan de Burgemeester Elsenlaan gericht moeten zijn op de weg en tegelijk zicht moeten bieden op de achterliggende bebouwing in het Havenkwartier.' Stedenbouwkundig is dit vertaald in een grotere openheid in de bebouwing waardoor inkijk en inloop naar het Havenkwartier van de Burgemeester Elsenlaan ontstaat. Daarnaast is in dit gedeelte van het plan gemiddeld genomen hogere bebouwing mogelijk. Hierdoor ontstaat meer balans met de bebouwing aan de Bordewijkstraat aan de overzijde. De Burgemeester Elsenlaan gaat op die manier meer door een deel van de stad dan langs stukken stad. De Havenmeester, geprojecteerd op de kop van de lange haven, zorgt door haar ontwerp, meer speciaal door de beoogde bouwhoogte van 64 meter voor een duidelijk oriëntatiepunt in het Havenkwartier.

Tevens draagt De Havenmeester door haar bouwhoogte en het trapsgewijze ontwerp richting de haven bij aan diversiteit binnen de bebouwde omgeving. De gezamenlijke ambitie om een ranke alzijdige toren te maken, die trapsgewijs richting het haven versmald en ook ruimte geeft voor kwalitatieve openbare ruimten, in relatie tot de beperkte grootte van het perceel gaan in het ontwerp van De Havenmeester goed samen. Duurzaamheid Door middel van het toepassen van zonne-energie en het zoveel mogelijk inpassen van groen en halfopen bestrating wordt het plan duurzaam uitgevoerd. In paragraaf 4.14 wordt hier nader op ingegaan.

29

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de Nationale Omgevingsvisie de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: 1. dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; 2. met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; 3. waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; 4. met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; 5.

waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. 6. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; 7. waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; 8. dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale-, regionale- en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

30

De Nationale Omgevingsvisie richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit.  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing De beoogde ontwikkeling zoals beschreven in hoofdstuk 2 en sectoraal getoetst in hoofdstuk 4, voorziet in de transformatie van een (deel van een) gemengd bedrijventerrein naar een gemengd gebied met wonen, bedrijven en voorzieningen. Dit binnen een ruimtelijk kader waarbij aandacht is voor groen, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Er zijn vanuit het rijksbeleid geen belemmeringen voor de ontwikkeling. 3.1.2 Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking Ieder ruimtelijk plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een beschrijving bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Voor projecten buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Dit is een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De geldende bestemming is hierbij vertrekpunt.

Uit jurisprudentie blijkt dat meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 kan worden gezien als stedelijke ontwikkeling. Met dit bestemmingplan wordt het volgende programma mogelijk gemaakt: Aantal / m2 bvo Woningen Bedrijven geschikt voor functiemenging, dienstverlening, horeca, maatschappelijke voorzieningen, ondergeschikte horeca,

199 totaal maximaal 350 m2 bvo

Stedelijke ontwikkeling ja nee

31

ondergeschikte detailhandel. Ondergeschikte functies worden niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Dienstverlening is al mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en wordt ook niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Het totaal aan niet-woonfuncties ligt onder de 500 m2 bvo. Hieruit blijkt dat alleen de functie wonen als stedelijke ontwikkeling aangemerkt wordt. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven. Beschrijving woningbehoefte De grote woningbehoefte in de regio Haaglanden blijkt uit de Provinciale woningbehoefteraming 2023. De gewenste woningvoorraadtoename voor de periode 2023 tot en met 2032 is vastgesteld op 82.600 woningen. Gelet op de druk op de woningmarkt zijn nieuwe regionale afspraken gemaakt, waarin Rijswijk zich inzet voor de bouw van circa 9.400 woningen. Dit staat in de Regionale woondeal. Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (regionale woondeal), maart 2023 Om het woningtekort terug te dringen tot een gezonder evenwicht wordt met het nationaal Programma Woningbouw ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren wordt in de Nationale Woon- en Bouwagenda gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024, waarvan vanaf 2025 ten minste twee derde betaalbaar. Zuid-Holland heeft de ambitie uitgesproken om tot en met 2030 250.000 woningen te bouwen.

Er is een groot woningtekort in Haaglanden. De prijzen van huur- en koopwoningen zijn sterk gestegen en de bevolking is hard gegroeid. In de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden slaan gemeenten, provincie, Rijk en woningcorporaties de handen ineen om een oplossing te bieden.Er moeten veel (betaalbare) woningen bijkomen. Dat wordt gedaan in twee fases: tot 2025 ligt de focus op uitvoeren en versnellen van bestaande projecten, vanaf 2025 wordt toegewerkt naar een structureel hoger bouwtempo. Dit project betreft een bestaand project waarover al eerder afspraken zijn gemaakt. De ambitie is dat vanaf 2025 het regionale woningbouwprogramma minimaal bestaat uit 2/3 deel betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Het betaalbare segment bestaat uit sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot €355.000. Daarnaast is het streven dat elke gemeente een beweging maakt richting 30% sociale huur (of hoger) in de totale gemeentelijke voorraad. In de regio Haaglanden gaat het om bijna 75.000 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. De gemeente Rijswijk zet zich in voor de bouw van bruto circa 9.400 woningen. De aantallen kunnen in de toekomst wijzigen. De woningbehoefte is verder beschreven in de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.4.6).

Behoefte transformatie Plaspoelpolder naar gemengd werk- en woongebied Uit het Ontwikkelkader Havenkwartier (2021) blijkt dat er sprake is van grote leegstand op Plaspoelpolder en in het Havenkwartier, waardoor het noodzakelijk is te kijken naar andere functies/mogelijke invullingen. Gelet op de grote woningbehoefte is transformatie en het toevoegen van woningen gewenst. De gemeente Rijswijk heeft de ambitie om, als onderdeel van de versterking van de Plaspoelpolder, het Havenkwartier te transformeren van een monofunctionele bedrijvenlocatie met veel leegstand tot een aantrekkelijke plek waar het goed werken, wonen en verblijven is. Dat wil de gemeente doen door woningen te bouwen, de openbare inrichting sterk te verbeteren en het gebied aantrekkelijker en veiliger te maken voor

32

ondernemers. Door het toevoegen van woningen in het gebied ontstaat een gemengd woonwerkmilieu. De behoefte is verder beschreven in de economische strategie Rijswijk (zie paragraaf 3.4.7).

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie (geconsolideerde versie 2024) De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgevingen bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en Omgevingsprogramma het toetsingskader van de provincie. In de Omgevingsvisie zijn 7 vernieuwingsambities opgenomen: 1. samen werken aan Zuid-Holland; 2. bereikbaar Zuid-Holland; 3. schone energie voor iedereen; 4. een concurrerend Zuid-Holland; 5. versterken natuur in Zuid-Holland; 6. sterke steden en dorpen in Zuid-Holland; 7. gezond en veilig Zuid-Holland. Daarnaast zijn 20 beleidsdoelen met bijbehorende beleidskeuzes geformuleerd. De voor dit plan meest relevante beleidskeuzes zijn: Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:  Bouw naar behoefte;  Bouw primair binnen bestaand stads- en dorpsgebied;  Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid; versterk de langzaam vervoersrelaties;  Bouw voldoende betaalbare woningen;  Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;  Bouw toekomstbestendig; houd rekening met bodemdaling en klimaatadaptatie en mitigatie, vitale dorpen en verstedelijking, functiemenging en meervoudig ruimtegebruik, economische toplocaties, gezonde verstedelijking, energietransitie, circulair en natuurinclusief bouwen;  Realiseer in samenhang met het stedelijk netwerk robuuste en klimaatadaptieve recreatieen natuurgebieden. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Naast de locaties voor mogelijke uitbreiding (locaties op de 3 hectare-kaart) zijn er veel kansen voor inbreiding en verdichting in de bestaande kernen. Specifiek zijn er kansen op de volgende drie locaties: 1) in naoorlogse wijken, 2) in de nabijheid hoogwaardig openbaar

33

vervoersknooppunten en 3) functiemenging op locaties met detailhandel, kantoren en bedrijven. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Het eindoordeel over stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied ligt bij de provincie. Deze worden door de provincie integraal afgewogen en afhankelijk daarvan opgenomen op de 3 hectare-kaart. Toetsing De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen in paragraaf 3.1.2. Wonen De provincie geeft doelstellingen aan om op regionaal niveau -en een enkele keer op gemeentelijk niveau- samen met gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties, te voorzien in voldoende passende en betaalbare woningen op de juiste plekken en in het bijzonder voor de doelgroepen van woningcorporaties, aandachtsgroepen en ouderen.

De provincie stuurt op de volgende doelstellingen:  minimaal 2/3 betaalbare woningbouw (huur en koop) vanaf 2025 in het regionale woningbouwprogramma (nieuwbouw);  waarvan de helft in portefeuille van woningcorporaties (sociale huur en middenhuur), dus minimaal 1/3 in portefeuille van woningcorporaties vanaf 2025 in het regionale woningbouwprogramma (nieuwbouw);  streven naar minimaal 30% sociale huur in de totale woningvoorraad per gemeente. Toetsing In dit project wordt uitgegaan van 50% in de betaalbare categorie, waarmee wordt bijgedragen aan het vergroten van de voorraad betaalbare woningen. Ruimtelijke kwaliteit De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. Toetsing Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie (zie paragraaf 3.2.2 artikel 6.9 lid 5). In dit geval is sprake van 'inpassen' binnen bestaand stedelijk gebied. De functie wijzigt van bedrijventerrein naar gemengd werk-woongebied, maar er is geen sprake van een nieuw stedelijk gebied. Er is geen wijziging in de structuur van het gebied. De havenbekkens, de wegen, het openbaar gebied en de delen die bebouwd worden blijven hetzelfde. Toekomstbestendig bouwen De provincie wil zorgen voor een toekomstbestendig ingericht bebouwd gebied dat zorgt voor een prettige, gezonde en veilige leefomgeving. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient (in toenemende mate) en in samenhang met elkaar:  Energiepositief te zijn, door optimaal in te zetten op besparing van elektriciteits- en warmte/koeltevraag, het benutten van rest- en aardwarmte en omgevingskoude en het zoveel mogelijk in hernieuwbaar opgewekte elektriciteit te voorzien – door zo mogelijk meer

34









 

te produceren dan zelf wordt gebruikt. Onder een energiepositieve bijdrage hoort ook het bieden van systeemdiensten, zoals bijdragen aan afvlakking van vraagpieken, het bufferen van aanbodpieken van duurzaam geproduceerde energiedragers en het deelnemen aan gezamenlijk beste oplossingen (die individueel niet te veel benadelen). Klimaatbestendig en waterrobuust te zijn ook op slappe ondergrond. Daarmee wordt bedoeld dat het nieuw ingerichte gebied en de omgeving goed blijft functioneren in extreme weersomstandigheden. Klimaatadaptief bouwen is daarom de norm in Zuid-Holland. Uit te gaan van natuurinclusief bouwen om daarmee de biodiversiteiten variatie aan biotopen voor de stedelijke soorten in het bebouwde gebied duurzaam te behouden en te versterken. Circulaire en biobased oplossingen te bieden bij realisatie en beheer door een verantwoord materiaalgebruik en het hanteren van de ontwerpprincipes modulariteit en losmaakbaarheid, zodat er kan worden ingespeeld op een veranderde behoefte in de toekomst. Uit te gaan van het zoveel mogelijk toepassen van emissieloze oplossingen voor zowel de bouwfase als gebruiksfase, oplossingen die emissies van in ieder geval NOx en CO2 zoveel mogelijk beperken, om daarmee een toekomstbestendige inrichting van de bebouwde leefomgeving te bevorderen.

In te zetten op drinkwaterbesparende maatregelen in en rond de woning om de druk op de drinkwatervoorziening en het watersysteem te verlichten. Gezonde en veilige leefomgeving te bevorderen; die een gezonde leefstijl ondersteunt, met een beweegvriendelijke leefomgeving voor sport en beweging stimuleert en waarin een goede milieukwaliteit wordt beschermd en bevorderd.

Toetsing Op dit aspect wordt ingegaan in paragraaf 4.14. Concurrerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau en een optimale benutting van bedrijventerreinen. Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op het behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën / milieuzones en watergebonden bedrijven. De provincie ziet bedrijventerreinen vanaf milieucategorie 3 (of overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur) als bedrijventerreinen met een regionale functie en belang. Daar is provinciale sturing op noodzakelijk. Bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2 (of overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur) is ook belangrijk, maar dit type bedrijvigheid heeft een kleiner afzetgebied en over het algemeen goed mengbaar met andere functies. Gemeentelijke sturing is daarbij afdoende. . Voor binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen met milieucategorie 3 is functiemenging alleen mogelijk wanneer de belangen van bedrijven niet worden geschaad. Bedrijventerreinen waar bedrijven gevestigd zijn van categorie 3 en hoger en watergebonden bedrijven worden in principe behouden voor bedrijvigheid.

Transformatie naar een andere functie is toegestaan mits de verloren gegane ruimte voor bedrijven kwantitatief en kwalitatief wordt gecompenseerd in de relevante marktregio, of als er sprake is van een overschot aan het desbetreffende type bedrijventerrein. Deze behoefte moet zijn afgestemd in regionaal verband en aangegeven moet worden hoe en waar de eventuele compensatie zal plaatsvinden.

35

Toetsing Het realiseren van een gemengd werk-woongebied voldoet aan het provinciale beleid. De locatie aan de Burgemeester Elsenlaan 325 heeft een kantoorbestemming, hiermee gaat geen bedrijvigheid verloren. De beoogde woningbouw schaadt de bedrijfsvoering van de bedrijven van Harbour Village niet. Dit is onderbouwd in paragraaf 4.4. Door Wissing is de notitie 'Compensatieplan bedrijven Havenkwartier' opgesteld. Op basis van dit compensatieplan kan geconcludeerd worden dat voor fase 1, meer speciaal voor de gronden van het bestemmingsplan Havenmeester, geen compensatieplicht bestaat. De integrale notitie is opgenomen in bijlage 18. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2024) De regels in de omgevingsverordening werken door in ruimtelijke plannen van de gemeente. Hierna is de ontwikkeling getoetst aan de relevante regels. Artikel 7.41a (risico's van klimaatverandering) 1. In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de risico's van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte; alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. 2. Voor zover risico's aan de orde zijn wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maat-regelen of voorzieningen, of het gericht aanvaarden van deze risico's.

Artikel 7.41aa (toekomstbestendig bouwen van woningen) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden en kansen voor toekomstbestendig bouwen. 2. De volgende aspecten van toekomstbestendig bouwen worden in onderlinge samenhang betrokken: a. de risico's van klimaatverandering; b. de energiehuishouding van de gebouwen, met name het gebruik en de opwekking van energie; c. de toepassing van circulaire of biobased grondstoffen of producten; d. de mogelijkheden om de emissies van NOx en CO2 te beperken in de bouw- en gebruiksfase; e. het reduceren van drinkwatergebruik door waterbesparende maatregelen te treffen; f. het versterken van de biodiversiteit; en g. het realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving. Toetsing (art. 7.41a en 7.41aa) In paragraaf 4.14 wordt ingegaan op duurzaamheid en klimaatadaptatie. Het plan voldoet hieraan. Artikel 7.43a (borgen ruimtelijke kwaliteit) 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: a. de beschermingscategorie en het gebiedstype; b. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren;

36

c. de relevante richtpunten genoemd in bijlage IX, onder A. Toetsing (art. 7.43a) Voor het plangebied geldt geen specifieke beschermingscategorie. In dit geval is door de toevoeging van wonen sprake van inpassen. Het inpassen naar een gemengd werk- en woongebied is regionaal afgestemd. Behoud van werkgelegenheid en het voldoen aan de grote woningbehoefte zijn speerpunten. In paragraaf 2.2 is een onderbouwing van de ruimtelijke inpassing gegeven. Voor het gehele gebied heeft de gemeente het ontwikkelkader Havenkwartier opgesteld. Verder bevat het ontwikkelkader uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. Het beoogde plan past binnen deze kaders. In genoemde paragraaf is dit onderbouwd. Artikel 7.44 (afgestemde regionale behoefte) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt houdt rekening met de op de behoefteramingen van gedeputeerde staten gebaseerde regionale afgestemde behoefte aan deze ontwikkeling. De regionaal afgestemde behoefte kan blijken uit een geheel of gedeeltelijke instemming met regionale bestuurlijke afspraken door gedeputeerde staten of uit een door gedeputeerde staten openbaar gemaakt document. Artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking) 1.

Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. 2. Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Toetsing (art. 7.44 en 7.45) De ontwikkeling is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning, die regionaal is afgestemd. De ontwikkeling is in paragraaf 3.1.2 getoetst aan de ladder. Artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw) 1. Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving. 2. Het omgevingsplan, bedoeld in het eerst lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw. Toetsing Zorgvuldig en intensief ruimtegebruik en gevarieerde woningtypen zijn uitgangspunt in dit plan.

Artikel 7.45ca (kansen voor biodiversiteit) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het be-vorderen van de biologische diversiteit. Toetsing (art. 7.45ca) De mogelijkheden voor het versterken van de biodiversiteit zijn in het ontwerp betrokken.

Artikel 7.45c (bereikbaarheid)

37

Een omgevingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing De effecten voor de bereikbaarheid van de omgeving zijn onderzocht. Het plan voldoet aan dit lid, zie paragraaf 4.2. Artikel 7.45f (parkeernorm sociale huur) 1. Een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als er op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren zijn vastgesteld. Toetsing De regels van dit bestemmingsplan sluiten de bouw van sociale huurwoningen niet uit. De gemeente heeft eigen parkeernormen die moeten worden gevolgd. Artikel 7.45h (functiemenging en meervoudig ruimtegebruik) Een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik. Toetsing In dit bestemmingsplan wordt functiemenging mogelijk gemaakt. Dit is geborgd in de regels in artikel 3.10.2. Artikel 7.47a (voldoende sociale huurwoningen) 1.

Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt voorziet in voldoen-de sociale huurwoningen, zijnde huurwoningen met een aanvangsprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, on-der a, van de Wet op de huurtoeslag, die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 30% sociale huurwoningen of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte als bedoeld in artikel 7.44. 2. Een omgevingsplan als bedoeld in het eerste lid gaat in de motivering in op: a. welke wijze de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende sociale huurwoningen en hoe die stedelijke ontwikkeling bijdraagt aan het streven naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad per gemeente; b. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad van de gemeente en het effect van de stedelijke ontwikkeling op dit aandeel; en c. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad in bezit bij corporaties en het effect van de stedelijke ontwikke-ling op dit aandeel. 3. Als over het aandeel sociale huurwoningen in een nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd, dan kan de motivering bedoeld in het tweede lid, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken.

Artikel 7.47b (voldoende betaalbare woningbouw) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende betaalbare woningbouw. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 2/3 betaalbare woningbouw of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte als bedoeld in artikel 7.44.

38

2. Een omgevingsplan als bedoeld in het eerste lid gaat in de motivering in op welke wijze de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende betaalbare woningbouw en hoe die stedelijke ontwikkeling bijdraagt aan 2/3 betaalbare woningbouw. 3. Als over het aandeel betaalbare woningbouw regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde sta-ten hebben ingestemd, dan kan de motivering bedoeld in het tweede lid, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Artikel 7.47c (overgangsrecht) Paragraaf 7.3.8a is niet van toepassing als: a. een omgevingsplan in ontwerp is vastgesteld vóór de inwerkingtreding van deze paragraaf; of b. ten behoeve van de nieuwe stedelijke ontwikkeling een overeenkomst als bedoeld in artikel 13.13 van de Omgevingswet is aangegaan vóór 14 maart 2023. Toetsing (art. 7.47a en 7.47b) De actuele regionale afspraken die door de provincie zijn vastgesteld, zijn leidend voor het woningbouwprogramma en het aandeel betaalbaar. Vertrekpunt is vanaf 2025 tweederde betaalbaar, waarvan 30% sociale huur. Dit is een al bestaand project, waarin is afgesproken om 50% betaalbaar te realiseren. Ook is het ontwerp eerder vastgesteld. Artikel 7.48 (detailhandel) 1. Een omgevingsplan voorziet alleen in detailhandel in gebieden: a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b.

binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. 2. De detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in bijlage IX, onder C, beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te consolideren centra, te herpositioneren centra, te optimaliseren centra en de overige centra; b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m2 bruto-vloeroppervlakte in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte in de andere centra, is ook met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. Artikel 7.49 (uitzonderingen detailhandel) 1. In afwijking van artikel 7.48 kan een omgevingsplan voorzien in de volgende detailhandel: a.

detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aangeboden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra: 1° detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; 2° detailhandel in volumineuze goederen; 3° meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, evenals detailhandel in de volumineuze woongoederen: keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) waarvan de locatie geometrisch is begrensd in bijlage II; 4° tuincentra; 5° bouwmarkten; b. kleinschalige detailhandel: 1° in de vorm van een gemakswinkel;