Bijlage c Ruimtelijke onderbouwing savarin

Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Restaurant, hotel & spa Savarin Gemeente Rijswijk (ZH)

Behoort bij besluit: 21.062466 Burgemeester en wethouders, namens dezen,

N. Huijbregts Opgavenmanager Accommoderen Ruimtelijke Ontwikkelingen

2021062583135 Ontwerp 31Zaaknummer: augustus 2021

Planstatus:

ontwerp

Datum:

31 augustus 2021

Contactpersoon Plannen-makers:

Dhr. C. Vaartjes

Kenmerk Plannen-makers:

PM 19049

Opdrachtgever:

Dhr. P. van Zuiden, Restaurant, Hotel & Spa Savarin

Plannen-makers Europalaan 500 3526 KS Utrecht www.plannen-makers.nl BTW id: NL002150639B90 KvK nummer: 59112751

Pagina 2

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding .......................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding en doelstelling .................................................................................................... 5

1.2

Ligging van het plangebied ................................................................................................. 5

1.2

Leeswijzer ............................................................................................................................ 12

Het plan ........................................................................................................................................ 13 2.1

Ontstaansgeschiedenis ..................................................................................................... 13

2.2

Beschrijving plan ................................................................................................................. 15

Beleidsmatige onderbouwing .................................................................................................... 20 3.1

Rijksbeleid ............................................................................................................................ 20

3.2

Provinciaal beleid ................................................................................................................ 21

3.4

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 28

Milieutechnische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 33 4.1

Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................. 33

4.2

Geluidhinder ........................................................................................................................ 35

4.3

Flora en Fauna .................................................................................................................... 36

4.4

Bodem .................................................................................................................................. 39

4.5

Luchtkwaliteit ....................................................................................................................... 39

4.6

Externe Veiligheid ............................................................................................................... 40

4.7

Archeologie .......................................................................................................................... 45

4.8

Waterhuishouding ............................................................................................................... 48

4.9

Verkeer en Parkeren .......................................................................................................... 52

4.10 Milieueffectrapportage........................................................................................................... 56 5

6

Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid .................................................................... 58 5.1

Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 58

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid.................................................................................... 58

Bijlagen .......................................................................................................................................... 59

Pagina 3

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Pagina 4

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

1

Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling Aan de Laan van Hoornwijck 27 te Rijswijk bevindt zich Huize Zuidhoorn, een oud landhuis. Sinds 1994 is restaurant Savarin hier gevestigd. Na een verbouwing zijn in 2011 een vijfsterren hotel en een spa toegevoegd aan het restaurant, waarna de onderneming verder ging onder de naam Restaurant, Hotel & Spa Savarin. Het hotel heeft 33 kamers en beschikt ook over vergaderfaciliteiten. Savarin is een officiële trouwlocatie van de gemeente Rijswijk. Initiatiefnemer is voornemens om de hotelfunctie van het complex uit te breiden. Teneinde deze uitbreiding op een zorgvuldige manier in te passen, wordt ook het terrein opnieuw ingericht. De plannen van de initiatiefnemer passen niet in het huidige bestemmingsplan. Om de ontwikkeling toch planologisch mogelijk te maken wordt daarom een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure doorlopen (ex artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3) om éénmalig af te wijken van het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende onderbouwing is een bijlage bij de uitgebreide omgevingsvergunning. Doelstelling van deze onderbouwing is om aan te tonen dat deze plannen getuigen van een goede ruimtelijke ordening. De ontwikkeling wordt getoetst aan het relevante beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente.

Vervolgens wordt onderbouwd dat het plan voldoen aan de wettelijke vereisten voor milieutechnische aspecten als Geluid, Lucht, Flora en Fauna en Externe Veiligheid. 1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied bestaat uit het huidige terrein van hotel, restaurant en spa Savarin en is gelegen ten noorden van knooppunt Ypenburg (A4 en A13) aan de rand van de bebouwde kom van Rijswijk. Het complex is gelegen aan de Laan van Hoornwijck 27. De Laan van Hoornwijck is een belangrijke invalsweg van Rijswijk en Den Haag. Op de middenberm van de Laan van Hoornwijck is een trambaan gesitueerd. Aan de overzijde van de Laan van Hoornwijck is bedrijventerrein Broekpolder gevestigd, dat begrensd wordt door de rivier de Vliet. Aan de oostzijde van het complex loopt de Laan van Zuid Hoorn. Aan deze straat zijn kantoren en een parkeergarage gevestigd. Hierachter bevindt zich de in aanleg zijnde boortunnel van de Rotterdamsebaan, een nieuwe invalsweg voor Den Haag.

Figuur: locatie hotel, restaurant en spa Savarin in zijn omgeving (bron: Google Maps)

Pagina 5

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Figuur: locatie hotel, restaurant en spa Savarin (bron: Google maps)

Figuur: Vogelvlucht locatie hotel, restaurant en spa Savarin (bron: Google maps)

1.3 bestemmingsplan In deze paragraaf wordt vastgesteld aan welk bestemmingsplan het initiatief getoetst moet worden, wat de planologische mogelijkheden binnen dit bestemmingsplan zijn en in hoeverre het initiatief past binnen deze mogelijkheden.

Pagina 6

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Hoornwijck-Broekpolder, eerste herziening. Op 24 september 2019 heeft de gemeenteraad de eerste herziening van het bestemmingsplan vastgesteld. Aanleiding voor de herziening was de constatering dat de planregels voor bedrijvigheid in de praktijk niet altijd onmiddellijk duidelijk bleken voor burgers. Reden hiervoor was dat de regels geen definitie van het begrip 'bedrijf' bevatten. De planregels zijn als volgt aangepast: • • • •

Artikel 1 Begrippen is geactualiseerd. Tevens is een definitie van het begrip 'bedrijf' toegevoegd. Een aangepaste Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt in deze herziening overgenomen als Bijlage 1. Artikel 26 Regels voor parkeren conform de Parapluherziening Parkeernormering Rijswijk zijn toegevoegd. Artikel 16 Regels voor de drinkwaterleiding zijn toegevoegd.

Planologische mogelijkheden binnen plangebied Het plangebied heeft de bestemmingen “Horeca” en deels “Water-2”. Daarnaast heeft het perceel de dubbelbestemming “Waarde-archeologie 1” en heeft het perceel een gebiedsaanduiding “vrijwaringszone – landgoedbiotoop”. Het initiatief bestaat uit de uitbreiding van de hotelfunctie waarvoor 4 nieuwe gebouwen worden opgericht. Daarnaast wordt het terrein rondom de gebouwen opnieuw ingericht.

Figuur: Uitsnede uit bestemmingsplan Hoornwijck – Broekpolder met de aanduidingen voor Horeca, Archeologie en landgoedbiotoop Bestemming Horeca Het bouwplan voorziet in het toevoegen van capaciteit aan een reeds bestaand hotel. Volgens artikel 1.51 horeca wordt de volgende definitie van horeca gehanteerd voor dit bestemmingsplan: het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaakfunctie, uitgezonderd seksinrichtingen en prostitutie;

Pagina 7

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

projectspecifiek: De hotelfunctie op zichzelf is toegestaan, echter de uitbreiding voldoet niet aan de regels van het bestemmingsplan, omdat de geplande uitbreidingen buiten het bouwvlak worden opgericht. Daarnaast is het op basis van artikel 6.3.1 Omgevingsvergunning van het bestemmingsplan verboden om de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen, dempen of wijzigen van (oevers, profiel, doorstroom- of bergingscapaciteit van) oppervlaktewateren; b. het verwijderen of rooien van bos-, natuur- en cultuurhistorische elementen en ander opgaand houtgewas; c. het aanleggen of aanplanten van bos-, natuurelementen, ander opgaand houtgewas en cultuurhistorische elementen; d. het verwijderen van perceelsindelingen, zoals tot uiting komend in greppels, sloten, steilrand en het verwijderen van paden of onverharde wegen; e. het aanleggen en/of verharden van wegen, paden, parkeerterreinen of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, voor zover groter dan 100 m² per perceel; f. het verzetten van grond van meer dan 100 m3 of op een diepte van meer dan 0.30 m onder maaiveld een en ander voor zover geen vergunning vereist is in het kader van de Ontgrondingenwet. Het bouwplan voorziet in nagenoeg al deze werkzaamheden.

Artikel 6.3.3 van de regels stelt dat de werkzaamheden uitsluitend toelaatbaar zijn als er aangetoond wordt dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige cultuurhistorische- en natuurwaarden.

Figuur: Uitsnede uit bestemmingsplan Hoornwijck – Broekpolder met de aanduidingen voor Water, Archeologie en landgoedbiotoop Bestemming Water-2 De voor 'Water - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • a.water en waterhuishoudkundige voorzieningen; • b.oevers; • c.bruggen en duikers voor langzaam verkeer; • d.vlonders en steigers; • e.bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen zijn niet toegestaan in deze bestemming.

Pagina 8

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

projectspecifiek: De bebouwing wordt deels in/over de bestemming “Water - 2” opgericht. Dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 1 De dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 1” is van toepassing. Er mogen geen bouwwerken opgericht worden die dieper dan 0,5m reiken. Op basis van artikel 16.3 is het wellicht mogelijk om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregel, door aan te tonen dat de archeologische waarden niet worden geschaad. Daarnaast is het op basis van artikel 16.4 verboden om de volgende werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. het aanbrengen van diep wortelende beplantingen en bomen; c. het rooien van hoogopgaande en/of diep wortelende beplantingen en bodem; d. het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op een andere wijze ingraven dan wel indrijven van voorwerpen in de bodem; f. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage; g. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren; h. het permanent opslaan van goederen.

projectspecifiek: Het bouwplan voorziet in nagenoeg al deze werkzaamheden. De werkzaamheden zijn uitsluitend toelaatbaar als er op grond van artikel 16.4.3 aan getoond wordt dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden. Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop Het terrein is verder voorzien van de aanduiding “Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”. In artikel 22.3 is opgenomen dat deze gronden mede zijn bestemd tot voor de bescherming en instandhouding van de kwaliteit van het landgoed en zijn biotoop. projectspecifiek: Het bouwplan voorziet in wijzigingen in een Landgoedbiotoop. Onderbouwd moet worden dat deze wijzigingen passen in de uitstraling van het landgoed. Samenvatting toetsing bestemmingsplan

initiatief

aan

functies

en

toegestane

bebouwing

huidige

In de volgende tabel is weergegeven in hoeverre de onderdelen van het voorliggende initiatief passen in het huidige bestemmingsplan: Onderdeel 1. de uitbreiding van de hotelfunctie waarvoor 4 nieuwe

Strijdig met huidig bestemmingsplan? Deels

Reden strijdigheid

Aandachtspunt

- Uitbreiding van hotelfunctie op zichzelf is toegestaan. - Echter, de geplande uitbreidingen worden buiten het bouwvlak opgericht.

De uitbreiding van het bestaande café-restaurant overschrijdt het bouwvlak in het huidige bestemmingsplan.

Pagina 9

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

gebouwen worden opgericht

De dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 1” is van toepassing. Er mogen geen bouwwerken opgericht worden die dieper dan 0,5m reiken. Op basis van artikel 16.3 is het wellicht mogelijk om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregel, door aan te tonen dat de archeologische waarden niet worden geschaad.

Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”. In artikel 22.3 staat ‘In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 zijn de gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone landgoedbiotoop' mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de kwaliteit van het landgoed en zijn biotoop.’ 2. het herinrichten van het terrein rondom de gebouwen. De herinrichting bestaat uit de volgende 5 concrete maatregelen: Onderdeel Strijdig met huidig Reden strijdigheid Aandachtspunt bestemmingsplan? 1: Het Ja. Artikel 6.3.1: Artikel 6.3.3 van de regels aanbrengen van Artikel 6.3.1 a. het aanleggen, dempen of stelt dat de werkzaamheden een natuurlijke Omgevingsvergunning wijzigen van (oevers, profiel, uitsluitend toelaatbaar zijn oever langs de is van toepassing. als er aangetoond wordt dat doorstroom- of bergingscapaciteit rechte En artikel 16.4 van) oppervlaktewateren; er geen onevenredige watergang, aan archeologie afbreuk wordt gedaan aan de buitenzijde de aanwezige b.het verwijderen of rooien van van het park, bos-, natuur- en cultuurhistorische cultuurhistorische- en waar de natuurwaarden. elementen en ander opgaand geprojecteerde houtgewas; nieuwe bebouwing in Artikel 16.4: kan worden g. het aanleggen, vergraven, opgenomen. verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren; Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”.

In artikel 22.3 2: Het creëren van een oprijlaan door het aanplanten van bomen aan weerszijden van de laan.

Ja. Artikel 6.3.1 Omgevingsvergunning is van toepassing.

c. het aanleggen of aanplanten van bos-, natuurelementen, ander opgaand houtgewas en cultuurhistorische elementen - Artikel 16.4: b. het aanbrengen van diep wortelende beplantingen en bomen;

Pagina 10

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

3: Het aanplanten van een aantal solitaire bomen en een groep rhododendroms om het parkeerterrein links van de oprijlaan beter landschappelijk in te passen. 4: Het verkleinen van het parkeerterrein in het midden van het park. De ondergrond wordt omgezet van verharding naar parkeren op het gras. 5:het verminderen van 167 naar 135 pp

Ja. Artikel 6.3.1 Omgevingsvergunning is van toepassing.

Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”. In artikel 22.3 c. het aanleggen of aanplanten van bos-, natuurelementen, ander opgaand houtgewas en cultuurhistorische elementen - Artikel 16.4: b. het aanbrengen van wortelende beplantingen bomen;

Nee

diep en

Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”. In artikel 22.3 Het verkleinen van de hoeveelheid verharding is toegestaan.

;

Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”. In artikel 22.3

Ja. Artikel 6.3.1 Omgevingsvergunning is van toepassing.

e. het aanleggen en/of verharden van wegen, paden, parkeerterreinen of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, voor zover groter dan 100 m² per perceel; - Daarnaast is het op basis van artikel 16.4 verboden om de volgende werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; Vrijwaringszone – Landgoedbiotoop”. In artikel 22.3 Het bouwplan moet voldoen aan de nota parkeernormen 2011, zie artikel 22.3. (in paragraaf 4.9 wordt hier nader op ingegaan)

Conclusie: Het initiatief is op meerdere punten strijdig met het huidige bestemmingsplan. Voorliggende ruimtelijke motivatie heeft als doelstelling een onderbouwing te leveren dat het initiatief past in een goede ruimtelijke ordening.

Pagina 11

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

1.2 Leeswijzer Voorliggende ruimtelijke onderbouwing bestaat naast deze inleiding uit een beschrijving van het initiatief in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt beschreven in hoeverre het initiatief past binnen het beleid van Rijk, provincie en gemeente. In hoofdstuk 4 wordt de milieutechnische uitvoerbaarheid van het initiatief toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid toegelicht.

Pagina 12

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

2

Het plan

2.1 Ontstaansgeschiedenis Buitenplaats Zuidhoorn is ontstaan rond 1700. Op de kaart uit 1900 is te zien dat het huis aan de NW zijde een park kende, aan de ZO zijde van het huis de nutstuinen. Op de kaart van 2006 zien we het landhuis en de parkaanleg, met aan de N zijde open weiden. Aan de OZW zijde is de infrastructuur erg aanwezig. Na 2010 is het huis en park rondom ingepakt met bebouwing, op de luchtfoto zien we een groen park, de oprit is verlegd naar de hoek van het perceel.

Pagina 13

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Luchtfoto heden

Pagina 14

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

2.2 Beschrijving plan Hieronder wordt de huidige situatie en de wijzigingen hierin als gevolg van het voorliggende plan beschreven. Beschrijving huidige situatie Het plangebied bestaat uit het terrein van hotel restaurant en spa Savarin. Dit voormalige landgoed lag bij zijn stichting in het buitengebied en was omgeven door weilanden. In de loop der tijd is het landgoed omsloten door stedelijke bebouwing en infrastructuur.

Figuur: huidige situatie (Bron: Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten BV, maart 2019) Functies in de huidige situatie: Het complex biedt de volgende voorzieningen: • een restaurant met vijf sterren, • een hotel met 33 kamers, • een spa. Hier bevinden zich sauna’s, whirlpool en andere welness-voorzieningen. Het terrein is 17.413 m2 in oppervlak en bestaat uit een hoofdgebouw, een tuin met een watergang en bijgebouwen. Het bebouwd oppervlak bedraagt 1.245 m2. Het wateroppervlak bedraagt 2524 m2 Langs de grens van het terrein loopt een rechte watergang die met zijn twee hoeken een U vormt. Binnenin deze U ligt een vijver. Er staan veel bomen op eb langs het terrein. Een deel van de bomen zijn in slechte conditie. Het vermoeden is dat de ophoging van het terrein bij de verbouwing in 20102011, waarbij het hotel en de spa zijn toegevoegd aan het restaurant, heeft geleid tot de slechte conditie van de bomen. Het complex is toegankelijk via de Laan van Hoornwijck. De parkeerterreinen hebben in

Pagina 15

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

totaal een capaciteit van 167 plaatsen. De parkeerterreinen zijn open en niet specifiek landschappelijk ingepast. De huidige entree tot het complex ligt sinds de verbouwing in 2011 op deze plek. De entree is onduidelijk, te breed en te open. Hierdoor ontbeert de entree de allure die passend is bij een buitenplaats. Voor het hoofdgebouw bevindt zich een plein met een fontein. Het plein mist een omkadering en komt zo niet goed tot zijn recht. Beschrijving toekomstige situatie De aanleiding voor het initiatief komt voort uit 2 constateringen: 1. Het hotel moet, als gevolg van huidige (economische) klimaat en veranderingen, worden uitgebreid om te voldoen aan de vraag naar hoogwaardige hotelaccommodaties. 2. De inrichting van het terrein levert niet de allure op die past bij de uitstraling van het hoofdgebouw, de bijgebouwen en de geschiedenis van het landhuis.

Figuur: toekomstige situatie: bomen (bron: Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten BV, maart 2019) Het plan houdt de volgende aanpassingen in: •

• •

Het toevoegen van 4 nieuwe gebouwen. Het gaat om 3 vrijstaande, kleinere gebouwen en 1 groter en hoger gebouw, dat deels aan het al bestaande bijgebouw aan de westzijde van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd. In de 4 nieuwe gebouwen komen 40 extra hotelkamers. Verder worden het restaurant en de spa uitgebreid. Het aanbrengen van een natuurlijke oever langs de rechte watergang, aan de buitenzijde van het park, waar de geprojecteerde nieuwe bebouwing in kan worden opgenomen.

Pagina 16

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

•

• •

• •

Het creëren van een meer geleidelijke overgang tussen de relatieve openheid van het terrein van Savarin en de hoge dichtheid en hoge gebouwen van het kantorenpark dat het terrein omringt. De geleidelijke overgang wordt bereikt door meerdere losse bouwblokken, die relatief klein en laag zijn en variëren in hoogte. Zo ontstaat een transparante scheiding, die groene zichtlijnen biedt tussen de nieuwe gebouwen door. Het creëren van een oprijlaan door het aanplanten van bomen aan weerszijden van de laan. Het beter inpassen van het parkeerterrein links van de oprijlaan door een aantal solitaire bomen en een groep rododendrons. Het parkeerterrein wordt visueel verkleind door aan de randen een groen-parkeersteen toe te passen. Het parkeren in het midden van het park wordt verkleind. De ondergrond wordt omgezet van verharding naar parkeren op het gras. Dit deel wordt alleen gebruikt als overloop. Het aantal parkeerplaatsen wordt verminderd met 32 pp.

Impressie toekomstige situatie (bron: Bakels + Ouwerkerk Ontwerp, maart 2019)

Impressie toekomstige situatie (bron: Bakels + Ouwerkerk Ontwerp, maart 2019) Voor het plan is ook een landschapsplan Zuidhoorn opgesteld, zie bijlage 1, waar bovenstaande punten in beschreven en nader uitgewerkt zijn.

Pagina 17

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Duurzaamheid Het plan zal voldoen aan de wettelijke eisen uit het bouwbesluit zoals de aan te Beng eisen. Daarnaast worden in het plan een groot aantal maatregelen genomen die bijdragen aan een duurzame (klimaat adaptieve) inpassing van het plan. Het betreft hierbij de onderstaande maatregelen: •

• •

• •

De nieuwbouw zal worden voorzien van groene daken, waardoor regenwater vertraagd wordt afgevoerd. Tevens wordt door de groene daken de temperatuur beter gereguleerd met minder hittestress tot gevolg. De zuidkant van de nieuwbouw wordt deels voorzien van groene gevelstroken. Dit vermindert de hittestress en vangt fijnstof af. De noord- west oever van de bestaande waterpartij wordt voorzien van een natuurvriendelijke oever. Bij hevige regenval kan hier extra water worden geborgen. In combinatie met een extensief beheer zal dit tevens de biodiversiteit verhogen. Het parkeren in piekmomenten wordt opgevangen op ‘verhard gras’ waardoor minder verharding nodig is. Minder afstroom van regenwater en minder hittestress. Het bomen bestand wordt gevitaliseerd en aangevuld, evenals de onder beplanting. Er wordt een extra kruidlaag toegevoegd waarmee de biodiversiteit omhoog gaat

Beeldkwaliteitsparagraaf De ontwikkeling van het project cq ontwerp in een landgoedbiotoop betekent dat de cultuurhistorische waarde van het terrein ook versterkt dient te worden. Uitgangspunt van het ontwerp is het versterken van de landschappelijke kwaliteit van het park. Van belang is de relatie tussen het park, het monumentale hoofdgebouw en de hoogbouw in de omgeving, waarbij de monumentale beleving van het hoofdgebouw als uitgangspunt dient. Het oorspronkelijke landgoed is in de loop der jaren ingeklemd door kantorenpark en infrastructuur. De omliggende kantoren zijn naar de straat gericht, en de gebouwen van Savarin staan hier met de rug tegen aan en staan terug van de straat. Hiervoor ligt de entree, parkeerplaats en ‘tuin’ van het landgoed. De bouwhoogte van de kantoorgebouwen op Hoornwijck varieert van circa 15 tot 45 meter. Het landhuis en de andere gebouwen zijn tot 10 meter hoog. Het volume van de gebouwen van het landhuis vormen niet alleen door de uitstraling maar ook door de grootte van het volume een eigen entiteit. Om een goed inzicht te krijgen in de cultuurhistorische waarde van het landgoed is een Cultuurhistorische effectrapportage uitgevoerd, zie bijlage 2. In de analyse wordt ten aanzien van het landgoed het volgende geconcludeerd: • •

•

• • •

Zuidhoorn is van cultuurhistorische betekenis als herinnering aan het vroegere buitenplaatsenlandschap, waarvan Ypenburg en Delfvliet geheel verdwenen zijn. De werkzaamheden van die tussen 2002 en 2011 zijn uitgevoerd hebben het buitenplaatskarakter versterkt. Belangrijke bijgebouwen zijn bewaard gebleven en het landhuis is ontdaan van de aangebouwde delen, die het oorspronkelijke gebouw vrijwel onherkenbaar maakten. De nieuwe vleugels ondersteunen de monumentale betekenis van het oorspronkelijke huis. Zuidhoorn heeft de vroegere relatie met de omgeving, in de vorm van zichtlijnen, lanen en open graspercelen, door de recent gerealiseerde, aan de buitenplaats grenzende nieuwbouw geheel verloren. Door de dominante hoogbouw in de onmiddellijke omgeving, die het complex aan drie kanten omringt, is de buitenplaats in visueel-landschappelijk opzicht sterk in zichzelf gekeerd. Van deze hoogbouw is vooral de parkeergarage een storende factor voor de belevingswaarde van de buitenplaats. Het park is qua vormgeving en inrichting landschappelijke waardevol en heeft cultuurhistorische betekenis doordat de brede sloot en de nieuwe of vernieuwde slingervijver erin zijn opgenomen.

Pagina 18

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Het ontwerp voor de nieuwe bebouwing wordt langs de randen van het perceel gepositioneerd, zodat de ‘binnentuin’ van het landgoed ‘beschermd’ wordt en Savarin een enclave wordt van bebouwing en groen in het ‘bos’ van kantoorgebouwen. Hiermee wordt ook het zicht op de achterkanten van de kantoren en de parkeergarage beperkt. De historische watergang wordt met de nieuwe bebouwing benadrukt, en door de gebouwen aan de randen te positioneren blijft de groene binnentuin zoveel mogelijk gehandhaafd. Het volume van de nieuwe bebouwing bestaat uit diverse eenheden: 3 ‘losse’ gebouwen en een lange doos met verhoogde accent in de hoek; waarbij de 3 gebouwen tussen de perceelgrens en de historische watergang ‘los’ in het groen worden gepositioneerd, waardoor een transparante scheiding ontstaat met groene zichtlijnen tussen de gebouwen door. In de hoek vormt de volume een verhoging als gebaar en geleding naar de omliggende hoge kantoorgebouwen. Onderscheid tussen bestaand en nieuw wordt gekenmerkt door de materiaalkeuze van houten en groene gevel in de nieuwbouw, zodat het monumentale hoofdgebouw herkenbaar blijft. Door de houten en groene gevel vormt de nieuwe bebouwing ook een geheel met het landschappelijke karakter van de ‘binnentuin’. In de cultuurhistorische analyse (zie bijlage 2) is ook een beoordeling van de nieuwbouwontwikkeling gegeven. • • •

De cultuurhistorische betekenis van het hoofdgebouw en de bijgebouwen is niet in het geding; Het park blijft grotendeels gehandhaafd en de cultuurhistorisch waardevolle elementen (slingervijver en brede sloot) blijven bewaard; Door de nieuwbouw krijgt het terrein een harde stenen begrenzing in plaats van de zachtere groene begrenzing die het nu heeft. Dit betekent verlies aan beplanting maar zal er tevens toe bijdragen dat het terrein meer als een eenheid zal worden ervaren.

Op basis van het ontwikkelde plan en de cultuurhistorische analyse vindt een verantwoorde uitbreiding plaats van het landgoed.

Pagina 19

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

3

Beleidsmatige onderbouwing

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie is de opvolger van de Nota Ruimte en de Nota mobiliteit. Het Rijk kiest daarin een aantal doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland; • Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voorts benoemt het Rijk 13 nationale belangen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. In het MIRT, het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) wordt ook de samenhang met decentrale belangen en regionale opgaven besproken. Het MIRT is een uitvoeringsprogramma van de rijksoverheid. Het MIRT-programma omvat projecten van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. In paragraaf 4.3 “Zuidvleugel/Zuid-Holland” van de SVIR worden de opgaven van nationaal belang voor de MIRT-regio Zuidvleugel toegelicht.

Hierin wordt het internationaal cluster van recht, vrede en veiligheid in Den Haag en Rotterdam Central District genoemd als één van de drie pijlers van de economie van de Zuidvleugel. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte genoemd, bevat regels ter bescherming van nationale belangen. Het besluit is uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening. De keuze voor deze belangen is gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en wordt met het Barro en het Besluit ruimtelijke ordening juridisch verankerd. In totaal gaat het om veertien nationale belangen, te weten: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Natuurnetwerk Nederland, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. In het kader van deregulering en decentralisatie is ervoor gekozen om de regels zoveel mogelijk te laten doorwerken op het niveau van de lokale besluitvorming. Door de nationale belangen in bestemmingsplannen te borgen, worden deze belangen reeds in een vroeg stadium vastgelegd. Dit draagt bij aan een versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke druk.

Pagina 20

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Projectspecifiek: Het plan leidt tot een versterking van de recreatieve en zakelijke voorzieningen en heeft daarmee een positief effect op het vestigingsklimaat in de regio Haaglanden. Het plan past in het Rijksbeleid zoals dat in de SVIR en het Barro is geformuleerd. In paragraaf 3.2.2. wordt inhoudelijk ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie: Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor het initiatief. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid Holland De omgevingsvisie is op 2019-02-20 door de Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland vastgesteld. Op 20 april 2019 is de Omgevingsvisie in werking getreden en bevat samen met de Omgevingsverordening Zuid-Holland de kaders van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie vervangt de volgende beleidsstukken: • • • • •

provinciale ruimtelijke structuurvisie, het milieubeleidsplan, het regionale waterplan, het verkeers- en vervoersplan en de natuurvisie,

Door het samenvoegen van deze beleidsstukken streeft de provincie naar een zorgvuldige afweging tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. In de Omgevingsvisie worden ambities beschreven. Deze ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft voor ontwikkelingen. Per opgave kan de ruimte die provincie geeft verschillen. Er zijn zes ambities geformuleerd voor de fysieke leefomgeving: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Daarnaast heeft de provincie twaalf samenhangende opgaven gedefinieerd, die zij voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit van provinciaal belang acht. De 12 opgaven zijn: 1. landschap en cultuurhistorie, 2. gezondheid en veiligheid, 3. natuur en recreatie, 4. ruimte en verstedelijking, 5. wonen,

Pagina 21

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

6. bodem en ondergrond, 7. cultuurparticipatie en bibliotheken, 8. klimaatadaptie, 9. zoetwater en drinkwater, 10. bereikbaarheid, 11. regionale economie en 12. energievoorziening. Projectspecifiek Het raakvlak met de provinciale omgevingsvisie is zeer beperkt omdat het plan het uitbreiden van een bestaande functie betreft in stedelijk gebied. Vanuit de omgevingsvisie vloeien geen randvoorwaarden voort die tot aanpassing van het plan leiden of waar het plan mee in strijd is. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland De visie uit de omgevingsvisie Zuid-Holland is uitgewerkt in concrete regels ten aanzien van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen. Deze zijn opgenomen in de omgevingsverordening Zuid Holland. Deze regels hebben elk een werkingsgebied, dat is weergegeven op de bijbehorende kaarten. Voor onderhaving plan zijn de volgende 3 aanduidingen op de kaart en bijbehorende regels relevant. • •

Kaart 15 Cultureel Erfgoed, o Artikel 6.26 Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop Kaart 1: Provincie Zuid-Holland: o Artikel 6.10: Stedelijke ontwikkelingen o Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

Hieronder worden deze 3 aanduidingen (Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop, Stedelijke ontwikkelingen en Ruimtelijke kwaliteit) toegelicht en wordt beschreven in hoeverre het voorliggend plan past in de regels die bij deze aanduidingen horen. Artikel 6.26 Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop Het plangebied is op kaart 15 Cultureel Erfgoed aangewezen als landgoed- en kasteelbiotoop.

Figuur: Planlocatie (in rode cirkel) op kaart 15 Cultureel erfgoed van Omgevingsverordening ZuidHolland (in werking per 20 april 2019) Artikel 6.26 Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop stelt het volgende:

Pagina 22

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

1. Een bestemmingsplan voor gronden binnen de landgoed- en de kasteelbiotopen, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voor zover: 1. geen aantasting plaatsvindt van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop, of 2. ontwikkeling is gericht op verbetering en versterking van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop. 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de landgoed- of kasteelbiotoop wordt beschreven. Naast de analyse van de cultuurhistorische kwaliteiten en waarden van het landgoed of het kasteel gaat deze paragraaf in op de wijze waarop de kenmerken en waarden van de landgoed- of kasteelbiotoop beschermd of versterkt worden. Het gaat in ieder geval om de volgende kenmerken en waarden: 1. de buitenplaats, bestaande uit het hoofdhuis met bijgebouwen en het bijbehorende park of tuin, of het kasteel of kasteelterrein in de vorm van ruïne, muurrestanten, één of meer bijgebouwen, omgracht terrein, alsmede de functionele en visuele relaties tussen de verschillende onderdelen; 2. de basisstructuur waaraan het landgoed of de kasteellocatie bewust direct is gekoppeld: een weg, een waterloop, of beide of in geval van een buitenplaats ook indirect door middel van zichtlijnen; 3.

het blikveld: de vrije ruimte die nodig is om de historische buitenplaats of het kasteel in het landschap te herkennen; Naast deze kenmerken en waarden kunnen er voor zowel de landgoed- als de kasteelbiotoop afzonderlijke kenmerken en waarden aan de orde zijn. 3. Afwijking van het eerste lid is slechts mogelijk indien sprake is van het noodzakelijk herbestemmen van bouw- en gebruiksrechten uit het voorgaande bestemmingsplan of indien sprake is van een zwaarwegend algemeen belang en er geen reële andere mogelijkheid is. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording. Projectspecifiek: Het initiatief bestaat uit de uitbreiding van een hotel en de herinrichting van de buitenruimte. Deze herinrichting is erop gericht de voorname uitstraling van het landgoed te versterken. Hierdoor worden de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop verbeterd en versterkt. Aan de eis om een beeldkwaliteitsparagraaf op te stellen is voldaan door de beeldkwaliteitsparagraaf in hoofdstuk 2.2. Conclusie: Het initiatief voldoet aan de regels van Artikel 6.26 Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop. Artikel 6.10: Stedelijke ontwikkelingen Kaart 1: Provincie Zuid-Holland beslaat het gehele grondgebied van de provincie Zuid-Holland. Voor de gehele provincie geldt daarom artikel 6.10: Stedelijke ontwikkelingen. Artikel 6.10 stelt het volgende: 1.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

Pagina 23

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. In artikel 3.1.6 lid 2 Bro is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie: er moet worden aangetoond dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Daarnaast is een motivering noodzakelijk voor het geval dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand.

Een besluit dat getuigt van een goede ruimtelijke ordening is mede gebaseerd op een motivering op grond van de Ladder. Projectspecifiek: Hotel Savarin is het enige vijf sterren hotel in Rijswijk. Het aanbod in de regio Haaglanden van hotels in het hogere segment is eveneens beperkt. De initiatiefnemer heeft de economische noodzaak onderbouwd in een markteconomische onderbouwing. (zie bijlage 3). De analyse van de economische rendabiliteit van het vijf sterren hotel resulteert in de conclusie dat er te veel overheadskosten zijn voor 33 kamers. Een 5 sterren hotel vereist een hoog serviceniveau met direct beschikbaar personeel. Als voorbeeld wordt gegeven: De receptie staat met drie personen voor het inchecken van 33 kamers, zij zouden met evenveel mensen het dubbele aantal kamers aankunnen. Zo geldt dit eigenlijk voor vrijwel alle afdelingen binnen het bedrijf. De overheadkosten drukken op een exploitatie van 33 kamers en zouden niet noemenswaardig stijgen bij een exploitatie van 70 kamers. In bijlage 3 is de markteconomische onderbouwing verder toegelicht. Volgens kaart 11: Bestaand stads- en dorpsgebied 2018 van de Omgevingsvisie Zuid-Holland behoort het plangebied tot bestaand stads- en dorpsgebied. Conclusie: Het voornemen voorziet in een regionale behoefte. Daarbij is sprake van uitbreiding van een bestaande voorziening die is gelegen in bestaand stads- en dorpsgebied.

Het voornemen voldoet hierdoor aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Deze kaart beslaat het gehele grondgebied van de provincie Zuid-Holland. Voor de gehele provincie geldt Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit. Artikel 6.9 stelt het volgende: 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

Pagina 24

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

A. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); B. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: a. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; C. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: a. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Projectspecifiek: Het initiatief bestaat uit het uitbreiden van een bestaand hotel en het herinrichten van de buitenruimte. De uitbreiding van het aantal hotelkamers past bij de aard en schaal van het gebied. De herinrichting van het terrein is erop gericht de voorname uitstraling van het landgoed te versterken. Hierdoor worden de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop verbeterd en versterkt. Dit leidt tot een versterking van de bestaande gebiedsidentiteit. Er is geen sprake van een wijziging op structuurniveau. Conclusie: Het initiatief voldoet aan de regels voor ruimtelijke kwaliteit uit artikel 6.9.

3.3 Regionaal Beleid 3.3.1 Metropoolregio Rotterdam Den Haag De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) is een samenwerkingsverband van 23 gemeenten, waaronder Rijswijk. Vanuit het Rijk heeft de MRDH de status van vervoerregio gekregen. De Strategische Agenda MRDH 2022 “Samen aan het werk” geeft aan dat de 23 gemeenten van de MRDH inzetten op het vernieuwen van de economie en het verbeteren van de bereikbaarheid. Projectspecifiek: De uitbreiding van de hotelfunctie en de herinrichting van het terrein dragen bij aan een verbetering van het vestigingsklimaat doordat ze de aantrekkingskracht van Rijswijk op toeristen en zakelijke reizigers vergroten. 3.3.2 Regionaal Structuurplan Haaglanden Op 16 april 2008 heeft het Algemeen Bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (hierna: RSP) vastgesteld. Dit plan bevat de regionale visie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (met een doorkijk naar 2030). Hierin worden richtinggevende en kaderstellende uitspraken gedaan op het gebied van verkeer, wonen, werken, water en groen. Deze uitspraken zijn (mede)bepalend bij de voorbereiding en uitwerking van de afzonderlijke gemeentelijke ruimtelijke plannen en bovenregionaal beleid. Voor de negen betrokken gemeenten vormt

Pagina 25

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

het RSP het integrale beleidskader waaraan bestemmingsplannen tot 2018 moeten voldoen.

het

afzonderlijke

gemeentelijke

beleid

en

Het RSP onderschrijft het concentreren van wonen en werken binnen het stedelijk gebied. Dit heeft een gunstig effect op het draagvlak van stedelijke voorzieningen en het terugdringen van de automobiliteit ten gunste van langzaam verkeer. In het RSP wordt aangegeven dat de regio in de periode tot 2020 een transitiefase doormaakt waarin de productie van nieuwe woningen zich steeds meer verplaatst naar binnenstedelijke locaties. Verdichting is noodzakelijk om naast de stedelijke context van bebouwing de kwalitatief hoogwaardige recreatieve en natuurgebieden te handhaven en waar nodig te versterken. Naast verdichting is de herstructureringsopgave in buurten en wijken een belangrijk uitgangspunt. Projectspecifiek: Voorliggend initiatief voorziet in een binnenstedelijke kwalitatieve herstructurering. De kwaliteit en structuur van het landgoed wordt vernieuwd en verbeterd. Tevens bevat het plan een intensivering van het bouwvolume. De verdichting vindt op een kwalitatieve wijze plaats door de bebouwingsmassa aan de achterzijde van het landgoed nabij reeds bestaande hoogbouw te plaatsen. Er vindt een verdichting plaats met behoud van de kwaliteiten van het landgoed. Het initiatief sluit derhalve aan op de uitgangspunten. 3.3.3. Regionaal Groenbeleidsplan Op 4 augustus 2009 is het Groenbeleidsplan regio Haaglanden vastgesteld. Het groen van Haaglanden staat niet op zichzelf.

Tezamen en verweven met het stedelijk gebied bepaalt het groen de kwaliteit van het verblijfsklimaat in de regio. De visie van het stadsgewest gaat uit van een groenstructuur die tot in de haarvaten verbonden is met het stedelijk gebied. Landgoederenzone Rijswijk In het regionaal Groenbeleidsplan wordt de Landgoederenzone in Rijswijk beschreven als een aaneenschakeling van buitenplaatsen en parken, die van grote cultuurhistorische waarde is. Als zodanig is deze zone ook van regionale betekenis. Projectspecifiek: Het plangebied wordt in het groenbeleidsplan niet expliciet benoemd als gebied waar maatregelen nodig zijn. Wel ligt het plangebied nabij een Groen-Blauwe schakel. Hier wordt de Zuidvliet met de omliggende gronden mee bedoeld. Tussen dit element en het plangebied liggen echter nog verschillende kantoorgebouwen. Vanuit het groenbeleidsplan volgen dan ook geen randvoorwaarden direct van toepassing op het plangebied. De ontwikkeling met behoud en versterking van het landgoed is zeker niet in strijd met de doelstelling van het groenbeleidsplan.

Pagina 26

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Figuur: uitsnede kaart 15 groenambitie, groenbeleidsplan, plangebied nabij pijl Conclusie regionaal beleid Voorliggend initiatief is in lijn met de beschreven regionale belangen.

Pagina 27

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 'Stadsvisie Rijswijk 2030: Samen maken wij de stad!' De stadvisie Rijswijk 2030: Samen maken we de stad!” is op 27 september 2016 vastgesteld en bevat de ambities voor de gemeente Rijswijk. De veranderingen en ambities zijn aan de hand van drie pijlers beschreven: • • •

Sociaal: Betrokken bewoners pakken kansen, Ruimtelijk: Groene buitenplaats voor stedelijk wonen, Economisch: Innovatieve katalysator van de regionale economie.

De ruimtelijke pijler is in “Belangrijkste Keuzes Ruimte Ordening” uitgewerkt in een aantal concrete keuzes voor Rijswijk, waarvan de volgende 3 relevant zijn voor voorliggend plan: 1. Faciliteren bevolkingsgroei met behoud van parken en groene zones. 2. Groen en water worden op meer creatieve manieren geïntegreerd in stedelijke gebieden. 3. Meer investeren in de kwaliteit van groen: meer kleur en variëteit. De economische pijler is in “Belangrijkste Keuzes Bedrijvigheid en Werkgelegenheid” uitgewerkt in een aantal concrete keuzes voor Rijswijk, waarvan de volgende relevant is voor voorliggend plan: 1. Regionale arbeidsmarkt als uitgangspunt nemen met oog voor werkgelegenheidsontwikkelingen, die aansluiten bij de behoefte van de beroepsbevolking. Projectspecifiek: Het initiatief bestaat uit de uitbreiding van de hotelfunctie waarvoor 4 nieuwe gebouwen worden opgericht. Daarnaast wordt het terrein rondom de gebouwen opnieuw ingericht. De uitbreiding van de hotelfunctie past in de concrete keuze voor de economische pijler, omdat deze uitbreiding een positief effect heeft op de werkgelegenheid. De banen die hierdoor gecreëerd worden, kunnen door werkzoekenden uit de regio worden ingevuld. De herinrichting van het terrein past in de concrete keuzes voor Rijswijk die gemaakt zijn voor de ruimtelijke pijler, omdat de kwaliteit van het groen toeneemt.

3.4.2 Economische visie 2010-2018 'Vernieuwen en profileren' De gemeenteraad van Rijswijk heeft op 14 december 2010 de Economische Visie 2010-2018 vastgesteld. De hoofdvraag van de Economische Visie is hoe Rijswijk haar sterke economische positie kan behouden en versterken. De doelstelling van de Economische Visie is het formuleren van een stappenplan waarin wordt omschreven wat de gemeente Rijswijk moet ondernemen om haar sterke economische positie te behouden en versterken. Deze visie is het uitgangspunt voor het economisch beleid van de gemeente voor de periode van 2010 tot 2018. In de visie wordt de Ruimtelijk-economische strategie 2010-2018 als volgt ingeleid: “Rijswijk heeft in potentie een aantrekkelijk vestigingsmilieu en een uitstekende ligging. De laatste jaren heeft Rijswijk echter last van de wet van de remmende voorsprong. De werkgelegenheidsgroei blijft achter bij die van Haaglanden, zelfs in sectoren waar Rijswijk van oudsher sterk in is. Oorzaken hiervoor zijn vooral de veroudering van het vastgoed, de functiescheiding en het ontbreken van een duidelijk imago. Vernieuwing en een duidelijke profilering zijn daarom essentieel. Dit moet gestalte krijgen door middel van het inzetten op een viertal pijlers: de Plaspoelpolder, In de Bogaard, Oud Rijswijk en het internationale vestigingsklimaat. Met deze vier gebieden/thema’s kan Rijswijk zich regionaal profileren.”

Pagina 28

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

De vierde pijler “Het behoud en versterken van het internationale vestigingsklimaat” is relevant voor voorliggend plan. De gemeente stelt dat het volgende noodzakelijk is om deze ambitie te behalen: • • • • •

er moet worden ingezet op lidmaatschap/samenwerking diverse verenigingen/organisaties, profiteren van de kracht van ‘The Hague Region’, bieden van hoogwaardig woonmilieu en voorzieningen in Rijswijk-Zuid, creëren van hoogwaardig vestigingsmilieu in onder andere de Plaspoelpolder, verbinding met kennisstad Delft en het verder ontwikkelen van het expatbeleid.

Toerisme en recreatie In paragraaf 3.1.5 Toerisme en recreatie wordt toegelicht dat de toeristische sector, naast bestedingen en werkgelegenheid, ook een belangrijke spin-off voor Rijswijk genereert. Deze spin-off bestaat uit: • • • •

Een completer voorzieningenniveau, Draagvlak voor en bijdragen aan het instandhouden en ontwikkelen van erfgoed en landschap Bijdrage aan een aantrekkelijke gezonde en veilige omgeving, Verbetering van imago en naamsbekendheid. Dit vergroot de aantrekkingskracht van Rijswijk voor investeerders.

Projectspecifiek: Het initiatief bestaat uit de uitbreiding van de hotelfunctie waarvoor 4 nieuwe gebouwen worden opgericht. Daarnaast wordt het terrein rondom de gebouwen opnieuw ingericht. Het versterken van de hotelfunctie past in het versterken van een hoogwaardig vestigingsmilieu van de regio. 3.4.3 Notitie Horecabeleid Rijswijk 2004 De horecanota dient als richtinggevend kader voor het ontwikkelen van horecabeleid van de gemeente Rijswijk, waarbij een kanttekening gemaakt moet worden dat binnen het in deze nota gestelde kader een zekere ruimte is voor flexibiliteit om op wijzigende situaties in te kunnen spelen. De doelstellingen van de horecanota kunnen als volgt geformuleerd worden. • • • •

Het formuleren van transparante regelgeving en beleid ten aanzien van het gemeentelijk horecabeleid; Het beschrijven van het juridisch toetsingskader voor de beoordeling van aanvragen met betrekking tot de exploitatie van een horeca-inrichting; Het bieden van een richtinggevend kader voor de verdere uitwerking van onderdelen van beleid die direct of indirect betrekking hebben op de horeca; Het instellen van een aanspreekpunt (horeca-coördinator) voor alle ambtelijke diensten en externen ten behoeve van horeca gerelateerde zaken.

Doel van deze nota is het geven van een toekomstvisie voor de ontwikkeling van horeca, het vaststellen van een beleidsinstrumentarium, het instellen van een horecacoördinator en het opzetten van een structureel overleg waarin met alle betrokken partijen ontwikkelingen en beleid zal worden geëvalueerd. Projectspecifiek: De Horecanota is gericht op het versterken van de positie van Rijswijk als uitgaansstad. Voorliggend plan bestaat uit de uitbreiding van de hotelfunctie waarvoor 4 nieuwe gebouwen worden opgericht. Daarnaast wordt het terrein rondom de gebouwen opnieuw ingericht. Het restaurant blijft gehandhaafd. Voorliggend initiatief investeert in het complex, waardoor de continuïteit van het hotel, het restaurant en de spa geborgd wordt. Dit complex heeft een unieke identiteit en past daarmee in het horecabeleid.

Pagina 29

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

3.4.4 Groenbeleidsplan 2010-2020 Op 16 februari 2010 heeft de gemeenteraad het Groenbeleidsplan 2010-2020 'BomeNatuuRecreatie' vastgesteld. In het plan staan de 'groene' ambities voor ontwikkelingen in de stad. Het groen is zeer belangrijk voor Rijswijk. De stad heeft een groen imago en kent twee belangrijke parkgebieden: de landgoederenzone in het noorden en de stadsparkzone in het zuiden. Deze gebieden zijn vanwege hun omvang niet alleen belangrijk voor Rijswijk, maar ook voor de regio. De groenstructuur van Rijswijk vormt de basis van het groenbeleidsplan. Die groenstructuur bestaat uit de boomstructuur, natuurstructuur en recreatiestructuur. Als leidende principes worden “duurzaam, verbinden en beleven” genoemd. De visie van het groenbeleidsplan bestaat uit het creëren van een duurzame groenstructuur, door het behoud van de bestaande hoeveelheid groen, de identiteit en de kwaliteit van het groen te versterken en te zorgen voor groen dat in de omgeving past. Verbindingen zorgen voor samenhang in de groenstructuur. Dit vergroot de belevingswaarde van het groen. Investeren in de groenstructuur door middel van herinrichting en beheer betekent investeren in de stad als geheel. Het groenbeleidsplan fungeert als het groene toetsingskader voor ontwikkelingen en geeft richting aan het denken over groen, prioritering bij de uitvoering en keuzes in groenbeheer.

De visie is doorvertaald en uitgewerkt in kansen en aandachtspunten voor 16 deelgebieden. De planlocatie bevindt zich in deelgebied K: Broekpolder-Hoornwijck.

Figuur: uitsnede groenbeleidsplan, Deelgebied K, plangebied nabij pijl

Het streefbeeld voor dit gebied bestaat onder andere uit een sterkere ruimtelijke relatie met de buitenplaatsen en een versterking van het oorspronkelijk verkavelingspatroon. Hiaten in de laanstructuur worden aangevuld, zodat de laanstructuur doorlopend wordt. Het gebied bestaat grotendeels uit werklocaties. Het voorzien in ‘pauzegroen’ (groene zones die door werknemers van de bedrijven in de omgeving bezocht kunnen worden in hun pauze) is belangrijk. Zuid-Hoorn wordt met name genoemd als locatie voor pauzegroen.

Pagina 30

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

Projectspecifiek: Voorliggend plan bestaat uit de uitbreiding van de hotelfunctie waarvoor 4 nieuwe gebouwen worden opgericht. Daarnaast wordt het terrein rondom de gebouwen opnieuw ingericht. De nieuwe gebouwen worden zo ontworpen, dat de zichtrelaties tussen de omringende percelen en de planlocatie intact blijft. De herinrichting van het terrein versterkt de identiteit van voormalige buitenplaats. Tot slot is in het ontwerp van het terrein een wandelroute over het terrein opgenomen zodat de locatie als pauzegroen beschikbaar blijft.

Situatieschets met in groen wandelroute over het terrein (bron: bakels + Ouwerkerk ontwerp) 3.4.5 Structuurvisie Mobiliteit Rijswijk 2020 Mobiliteit in balans Op 14 juni 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Mobiliteit Rijswijk 2020 Mobiliteit in balans vastgesteld. De visie licht toe dat Rijswijk centraal gelegen is in de regio Haaglanden en goed bereikbaar is: • met de fiets kunnen de korte afstanden binnen de gemeente Rijswijk comfortabel en snel afgelegd worden. • Woonwijken, winkelcentra en bedrijfsterreinen zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer. • Met de auto zijn de rijkswegen A4 en A13 snel te bereiken. Hoewel Rijswijk goed bereikbaar is, neemt de druk op het wegennet toe doordat de vraag naar mobiliteit toeneemt. Daarbij stelt de reiziger steeds hogere eisen aan de kwaliteit van het openbaar vervoer en de informatievoorziening. Ook ruimtelijke ontwikkelingen, zoals Rijswijk Zuid en Eikelenburg, zorgen ervoor dat het verkeersnetwerk dient te worden aangepast en uitgebreid. De gemeente vindt de balans belangrijk tussen vrije keuzes en sturing door de overheid, de balans tussen gemak en overlast van mobiliteit en de balans tussen mens, milieu en mobiliteit. Het mobiliteitsbeleid bestaat uit 3 thema’s: • bereikbaarheid,

Pagina 31

Ruimtelijke Onderbouwing uitbreiding hotel, restaurant & spa Savarin, gemeente Rijswijk

• •

verkeersveiligheid en leefbaarheid.

In paragraaf 2.6 De veroorzaker van nieuwe mobiliteit betaalt (mee) gaat de gemeente in op de vraag in hoeverre verkeerskundige aanpassingen kunnen worden toegerekend aan de voorgenomen ontwikkeling. Er zijn 7 ontwikkellocaties benoemd met effecten op mobiliteit en infrastructuur. Dit zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.